Tài liệu Đầu tư kinh doanh BĐS của TS Lê Tấn Phước

a/ Khái niệm nhà đầu tưNhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm : - Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế - Hợp tác xã,

Đầu tư

Chuyên đề

a/ Khái niệm nhà đầu tư

Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm :

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế

- Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

- Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật

c/ DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU

TƯ NƯỚC NGOÀI :

 - doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện đầu tư tại Việt Nam,

 - doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại

I Các dự án gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia và lợi ích công cộng

 1 Sản xuất, chế biến các chất ma túy

 2 Đầu tư kinh doanh dịch vụ điều tra bí mật xâm phạm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức,

cá nhân

 3 Đầu tư trong lĩnh vực thám tử tư,

II Các dự án gây phương hại đến di tích lịch

sử, văn hóa, đạo đức, thuần phong mỹ tục Việt Nam

 4 Các dự án xây dựng trong khuôn viên của các di tích lịch sử, văn hóa quốc gia các dự án làm ảnh hưởng xấu đến kiến trúc, cảnh quan của các di tích lịch sử, văn hóa quốc gia.

 5 Sản xuất các sản phẩm văn hóa đồi trụy,

mê tín dị đoan.

 6 Sản xuất đồ chơi nguy hiểm, đồ chơi có hại tới giáo dục nhân cách và sức khỏe của trẻ em hoặc tới an ninh, trật tự và an toàn xã hội.

 7 Kinh doanh mại dâm buôn bán phụ nữ, trẻ em.

 8 Thử nghiệm sinh sản vô tính trên người.

III Các dự án gây tổn hại đến sức khỏe nhân dân, làm hủy hoại tài nguyên, phá hủy môi trường

 9 Sản xuất hóa chất bảng 1 (theo Công ước Quốc tế)

 10 Sản xuất thuốc thú y, thuốc bảo vệ thực vật bị cấm hoặc không được phép sử dụng tại Việt Nam.

 11 Sản xuất các loại thuốc chữa bệnh cho người, các loại vắc-xin, sinh phẩm y tế, mỹ phẩm, hóa chất và chế phẩm diệt côn trùng, diệt khuẩn chưa được phép sử dụng tại Việt

IV Các dự án xử lý phế thải độc hại đưa từ bên ngoài vào Việt Nam sản xuất các loại hóa chất độc hại hoặc sử dụng tác nhân độc hại

bị cấm theo quy định của các điều ước quốc tế

 12 Các dự án xử lý phế thải độc hại đưa từ bên ngoài vào Việt Nam sản xuất các loại hóa chất độc hoặc sử dụng các tác nhân độc hại bị cấm theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

V Các dự án đầu tư khác thuộc diện cấm đầu

tư theo quy định của pháp luật

 KHÁI NIỆM VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu

tư theo quy định của Luật Đầu tư

và các quy định khác của pháp luật Việt Nam

 Phân loại đầu tư

(1) Theo quan hệ quản

lý vốn đầu tư :

 - Đầu tư trực tiếp

 - Đầu tư gián tiếp

- Đầu tư trực tiếp : là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn đầu tư.

- Đầu tư gián tiếp : là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản lý quá trình sử dụng vốn đầu tư, đầu tư gián tiếp còn gọi là đầu tư tài chính

Theo tính chất sử dụng vốn :

(1) Đầu tư phát triển :

là việc bỏ vốn ra nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về số lượng và chất lượng.

 (2) Đầu tư dịch chuyển :

là loại đầu tư trong đó người có tiền mua lại một số cổ phần đủ lớn

để nắm quyền chi phối

và sở hữu tài sản.

Theo cơ cấu ngành :

 (1) Đầu tư phát triển công nghiệp

 (2) Đầu tư phát triển nông lâm – ngư nghiệp

 (3) Đầu tư phát triển dịch vụ

 (4) Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

Theo tính chất đầu tư :

(1) Đầu tư mới

(2) Đầu tư mở rộng

(3) Đầu tư chiều sâu

HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ

Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư, bao gồm các khâu :

 Chuẩn bị đầu tư

 Thực hiện đầu tư

 Quản lý dự án đầu tư

VỐN ĐẦU TƯ :

Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

VỐN ĐẦU TƯ NHÀ NƯỚC :

 là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng

do nhà nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn vốn nhà nước khác

CHỦ ĐẦU TƯ :

là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn

và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư.

2/ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung,

là đầu tư đặc thù và đầu tư

có điều kiện theo quy định của nhà nước.

CÁC LƯU Ý :

 Phương tiện đầu tư : Vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ

 Thời gian đầu tư : tính từ khi bắt đầu dự

án đến khi kết thúc hoạt động dự án Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư

Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án

- Đầu tư bất động sản : Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản

2 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHỦ YẾU CỦA ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn :

 Do đặc điểm của bất động sản là giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm

Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động Vì vậy nhà đầu tư phải có những

dự đoán các biến động có thể xảy ra

VD : về thị trường, sự phát triển kinh tế

xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu

 - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.

- Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của

dự án thường dài

Vì vậy trong đầu tư phải chú ý chất lượng của các công trình : từ khi lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình

 - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với các điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định

 Vì vậy các hoạt động đầu

tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu

tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động động đầu tư.

 - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế -

xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư rất lớn

 Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư

3 VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN

 - Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa, kinh tế hàng hóa phát triển, đầu tư được mở rộng cả

về phạm vi, quy mô và hình thức

 Một nền kinh tế hàng hóa không thể tồn tại nếu không có các hoạt động sản xuất hàng hóa

Khác với hàng hóa :

+ Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào

tính hữu ích của nó

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho

nguời sử dụng, làm nền tảng cho cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác

+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và

những người hổ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản

Vai trò của đầu tư bất động sản được thể

hiện ở 2 khía cạnh

- Thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng

- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm

trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình quốc gia Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư một mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

ẩn nhiều nguy cơ

 Đầu tư BĐS liên quan đến vốn

BĐS luôn đòi hỏi nguồn vốn đầu

tư rất lớn, chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng vốn đầu tư của toàn

xã hội, nên sự thăng trầm của thị trường BĐS luôn tác động trực tiếp vào thị trường vốn và

 Thực lực tài chính của các doanh nghiệp VN chỉ có thể làm được 1 đến 2 dự án hoàn thiện còn lại là lấy ngắn nuôi dài.

 Thời gian vừa qua rất nhiều người phải mua nhà trên giấy

Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản quay về hai phương án đầu tư chủ yếu là:

 - Thứ nhất liên doanh liên kết với các đối tác là ngân hàng

 - Thứ hai là chứng khoán hóa các dự

án đầu tư

Chính vì vậy nguy cơ lớn nhất đó là giá trị thanh khoản, nếu một số khu vực đóng băng sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền đến nhiều lĩnh vực

 Có thể dễ dàng nhận thấy sự thiên lệch trong lĩnh vực BĐS, hình thức xây dựng, kinh doanh đối với nhà ở, dịch vụ phát triển rất mạnh, đa dạng

 nhưng đối với các thể loại khác như công nghiệp, nông nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội lại rất yếu

 trong khi đó nhu cầu thực sự của những người có thu nhập thấp mới chiếm tỷ trọng cao



 Sở dĩ có tình trạng như vậy là do đầu

tư văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp thấp hơn và tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn khu dân cư do không phải đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông.

 BĐS cũng chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ

 Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu

tư vào các khu vực kinh tế , phá

vỡ quy hoạch và định hướng phát triển vùng miền

gây bất lợi cho nền kinh tế.



theo nghiên cứu

 giá đất tại London là 49.200 USD/m2,

 Trong khi đó, tại Việt Nam, giá căn hộ chung

cư cao cấp tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội dao động từ 2.000 - 2.500 USD/m2

55

Quy trình phát tri n d án kinh doanh b t đ ng ể ự ấ ộ

 Kinh doanh bất động sản là việc

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản.

 Bao gồm :

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc VP

- Dự án căn hộ cho thuê;

- Dự án trung tâm thương mại;

- Dự án khách sạn, nhà hàng;

- Dự án về dịch vụ nhà ở;

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;

- Các loại mô hình khác (không thuộc

đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên

Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu

tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

 2/ là mua đất từ đối tác khác

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù hợp của khu đất

 Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó

và khả thi về mặt pháp

65

 Bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch),

67

 vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông

số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông

số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không)

69

Để biết được thông tin quy hoạch khu đất , nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như :

 - sở quy hoạch xây dựng,

 - sở tài nguyên & môi trường

 hoặc những chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh

 Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý

đồ của họ.

 Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất

là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà

B ướ c 2: Ý t ưở ng kinh doanh

Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội

 Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh

 Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là

kinh doanh theo mô hình nào?

 Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh

75

 Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường.

 Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về

thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro.

 Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn

Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm :

 Nghiên cứu thị trường phải

dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ.

 Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

B ướ c 4: Thi t k ý ế ế

 Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

 Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

 Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân

Ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

 Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp

so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

 Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

 Các đặc điểm kỹ thuật;

 Thị trường mục tiêu;

 Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?

B ướ c 5: Phân tích tài chính

nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm

các chỉ tiêu chủ yếu sau:

 Ước tính toàn bộ chi phí dự án

 Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;

 Ước tính nguồn vốn vay;

 Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định

cơ bản về dự án;

 Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài

chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn

 Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

B ướ c 6: Tìm ngu n tài chính ồ tài trợ

phép, vay v n và tri n khai d án ố ể ự

 Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho

dự án