Bài giảng Kế toán tài chính 2 Chương 2 Bất động sản đầu tư cung cấp cho người học các kiến thức Các qui định pháp lý có liên quan, các khái niệm và nguyên tắc cơ bản, ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán, trình bày thông tin trên BCTC.
Trang 1Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm toán
Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
bất động sản đầu tư
hệ thống tài khoản kế toán
Nội dung
3
Các qui định pháp lý có liên quan
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toánTrình bày thông tin trên BCTC
• VAS 01- Chuẩn mực chung
• VAS 05- Bất động sản đầu tư – Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn thực hiện chuẩn mực kế toán
• Chế độ kế toán doanh nghiệp theo Thông tư 200/2014/TT-BTC
Các quy định pháp lý có liên quan
Trang 2• Khái niệm và phân loại
• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu
• Sử dụng cho các mục đích quản lý;
• Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Khái niệm và phân loại
Bất động sản
Sử dụng cho sản xuất kinh doanh
TSCĐ chủ sở hữu sử dụng
Bán trong kỳ kinh doanh
Hàng hóa bất động sản
Cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá
Bất động sản đầu tư
7Khái niệm và phân loại (tiếp)
Bất động sản được giữ với nhiềumục đích khác nhau
Bất động sản không bán đượcriêngrẽ
Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ
bất động sản
BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty
8
Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?
Trang 3 Phải tách biệt khi ghi nhận:
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phòng trưng bày sản phẩm của công
triệu đồng/căn
Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
Bất động sản không bán được riêng rẽ
• Trường hợp bất động sản không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) thì hạch toán là BĐS đầu tư.
11
Ví dụ 2A
Trang 4Ví dụ 2B
Công ty Huy Hà xây dựng toà nhà gồm nhiều tầng (giả sử
diện tích các tầng bằng nhau) Công ty sử dụng 1 tầng để
làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những
doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng Giá trị đã quyết toán
của tòa nhà là 20.000trđ Toà nhà được ghi nhận như thế
nào?
- Giả sử toà nhà có 4 tầng
- Giả sử tòa nhà có 7 tầng
13
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu là một phần tương đối
nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là bất
16
Trang 5Ví dụ 3B
• Công ty Hoàng Phương đầu tư một cao ốc gồm 200
phòng Tổng giá trị quyết toán của công trình là 25 tỷ đồng.
Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng
ước tính là 25 năm Hiệu suất sử dụng là 70%, đơn giá
bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm Doanh thu các
hoạt động khác 3.500.000đ/năm.
17
Ví dụ 3B
Hiệu suất sử dụng bình quân mỗi năm 70%
Đơn giá bình quân/phòng/ngày đêm 450
Doanh thu cho thuê phòng bình quân/năm
(200 phòng x 70% x 365 ngày x 450)
22.995.000 Doanh thu từ các hoạt động khác 3.500.000
Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x
19
Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản:
• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư
• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng
BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng
Trang 6Ví dụ 4A
tập đoàn Phong Vũ Công ty Phong Vân vừa xây
dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết toán của
diện tích của cao ốc để cho các công ty khác thuộc
tập đoàn Phòng Vũ thuê làm văn phòng
21
Điều kiện ghi nhận
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản
phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:
–Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương
do doanh nghiệp dự tính cho thuê cửa hàng và điều kiện thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán
23
Ví dụ 4C
Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ 0,5%.
•Hợp đồng mua bán có công chứng
• Biên bản bàn giao nhà
•Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ
• Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt
Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp
Trang 7Xác định giá trị của BĐS đầu tư
–Chi phí liên quan trực tiếp khác
• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền Do lô đất này nằm trong
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời
Yêu cầu: Cho biết lô đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
27
Ví dụ 5
một cửa hàng từ công ty Hoàng Long để cho thuêhoạt động Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng
số tiền phải thanh toán cho Hoàng Long là 1.500triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả
năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng
Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên
Ví dụ 6
Trang 8Xây dựng bất động sản
quantrực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc
Ví dụ 7
thời gian xây dựng 1,5 năm Chi phí phát sinh gồm:
– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ Lệ phí trước bạ nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua Lãi vay 14%/năm – Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng toà nhà với tổng kinh phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo chứng từ phát sinh:
• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm
• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm
• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm – Ngày 1/7/20x2, công trình đã hoàn thành bàn giao đưa vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết.
Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị công trình?
Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt
• Chi phí thuê thiết kế phải trả cho Cty TNHH TrungDũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20trđ DN thanh thanh toán cho công ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản
32
Trang 9Ví dụ 8 (tiếp)
• Chi phí thuê quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10% Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần ABC đã thanh toán cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục công trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết toán là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10% ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Công trình hoàn thành sau 17 tháng.
Yêu cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
33
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn
sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động
lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái
hoạt động bình thường theo dự kiến;
• Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động
hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động
sản đầu tư.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phảiđược ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
– Nângcấp, cải tạo: Vốn hóa
chi phí SXKD
35
Ví dụ 9
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảohoạt động bình thường Tổng chi phí sửa chữa phảithanh toán cho nhàthầu là 200 triệu đồng
toán
Trang 10Ví dụ 10
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng không
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên
Tiếp theo Ví dụ số 10, thông tin bổ sung sau: Nguyên
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
30/06/20X0
Thông tinbổ sung;
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0
39
Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS xây dựng BĐS hoàn thành
40
Trang 11Chuyển đổi mục đích nắm giữ
41
BĐS ĐẦU TƯ BĐS XÂY DỰNG
Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư
Ví dụ 12
• Tháng 5/20X7 công ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho thuê văn
phòng
• Tháng 04/20X8 , công việc sửa chữa đã hoàn thành và
công ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản phẩm
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?
Trang 12Chuyển đổi mục đích nắm giữ
45
BĐS ĐẦU TƯ
HÀNG HÓA BĐS
CSH bắt đầu triển khai mục đích bán
CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?
Trang 13Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
•Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán;
•Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán
Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ.
Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT
TK này không có số dư
Trang 14Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Số khấu hao BĐS đầu tư trích
trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư không đủ điều
kiện tính vào nguyên giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.
TK này không có số dư
Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu
◘ Chi phí phát sinh sau ghinhậnban đầu Bán BĐS đầu tư
bằng chuyển khoản Chi phí môi giới thanh toánbằng tiền mặt là 7 triệu đồng Giá trị nhà trên đấtđược xác định là 200 triệu đồng Doanh nghiệpmua chờ tăng giá để bán lại
56
Trang 15• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng Tại thời điểm mua phải
thanh toán ngay 1.500 triệu đồng, số còn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.
BĐS đầu tư qua xây dựng
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:
– Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 triệu đồng – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng – Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 triệu đồng – Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 triệu đồng – Lãi vay: 5 trđ
• 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẵn sàng để bán hoặc cho thuê hoạt động
Trang 16Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Tăng lợi ích kinh tế:
Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
• Không tăng lợi ích kinh tế:
động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm:
rộng không gian từng phòng 220 triệu đồng,
TGNH
thanh toán bằng chuyển khoản
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng
Bài tập thực hành số 5A
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó cóthuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt
64
Trang 17Bài tập thực hành số 5B
sữa chữa với tổng chi phí là 132 triệu đồng, trong
đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng TGNH,
thời gian hoàn thành 1 tháng, DN phân bổ chi phí
Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh
nghiệp không trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá
Cho thuê bất động sản đầu tư
Trang 18Bài tập thực hành số 6
• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10% Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyểnkhoản
Trang 19Bài tập thực hành số 8
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp
đồng đã ký kết Bất động sản này có nguyên giá là
1.020triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
• BĐS CSH sử dụngBĐS đầutư
• BĐS đầu tư Hàng hóa BĐS
• Hàng hóaBĐSBĐS đầu tư
BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng
có bút toán số 2
Khi CSH bắt đầu sử dụng
1
2
một chung cư ở Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn
Nội Chung cư này có nguyên giá 4.000 triệu đồng,giá trị quyền sử dụng đất là 2.800 triệu đồng (khôngthời hạn), giá trị nhà trên đất 1.200triệu đồng
Bài tập thực hành số 9A
Trang 20• Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
thiệu sản phẩm Khu văn phòng cho thuê này có
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trênđất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
hiện tại là 500 triệu đồng
triệu đồng, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhàđang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công
có kế hoạch qui hoạch của Thành phố Biết rằng
quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thờihạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mònlũy kế 800 trđ
Bài tập thực hành số 9C
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhàđang làm văn phòng đại diện tại TPHCM cho công
Biết rằng Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng,giá trị quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (khôngthời hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, haomòn lũy kế 800 trđ
Bài tập thực hành số 9D
Trang 21CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS
Chứng từ kế toán
• Hợp đồng mua bán
• Chứng từ nộp thuế Mua ngoài
• Biên bản quyết toán
• Biên bản nghiệm thu
Trên Báo cáo KQHĐKD
- Liên quan đến cho thuê:
+ Doanh thu bán hàng
và CCDV + Giá vốn hàng bán
- Liên quan đến thanh lý, nhượng bán
+ Doanh thu bán BĐSĐT + Giá vốn BĐSĐT
Trên Báo cáo lưu chuyển tiền tệ
Dòng tiền liên quan đến mua, bán, cho thuê BĐS đầu tư là dòng tiền từ hoạt động đầu tư.
Bản thuyết minh BCTC
- Các chính sách liên quan đến BDS Đt
- Số liệu chi tiết của BĐSĐT
Trình bày thông tin trên BCTC
Ngày Khoản thanh toán Chi phí lãi vay Thanh toán nợ gốc Số dư nợ gốc
1/1/20x0 500.000.000 - 500.000.000 670.431.000 1/1/20x1 200.000.000 100.564.650 99.435.350 570.995.650 1/1/20x2 200.000.000 85.649.348 114.350.653 456.644.998 1/1/20x3 200.000.000 68.496.750 131.503.250 325.141.747 1/1/20x4 200.000.000 48.771.262 151.228.738 173.913.009 1/1/20x5 200.000.000 26.086.951 173.913.010 (0)
1.500.000.000 329.568.961 1.170.431.000
Bảng tính nợ gốc và lãi vay
