Nghiên cứu xây dựng chỉ số giá gốc văn phòng cho thuê tại trung tâm thành phố hồ chí minh

Thứ tự Nội dung Bảng 2.1 Phân loại bất động sản Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A Bảng 3.4 Kết quả khảo sát

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-

LÊ KIỀU TRANG

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI TRUNG

TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)

MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác thực Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Học viên cao học

Lê Kiều Trang

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục bảng biểu

Danh mục hình vẽ và đồ thị

Danh mục từ viết tắt

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT .2

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2

1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN 3

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 5

2.1 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN 5

2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 13

2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản .13

2.2.1.1 Giá trị bất động sản 13

2.2.1.2 Gíá cả bất động sản 14

2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu 14

2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo 14

2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883) F.Engels (1820 - 1895) 16

2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi 17

2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865) 17

2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả 18

2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC INFORMATION) 19

2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 21

2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 24

2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 24

2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng 25

2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến 26

2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 27

2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê .27

2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài 27

2.6.1.2 Công trình nghiên cứu trong nước 31

2.6.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá 31

2.6.2.1 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá bất động sản 31

2.6.2.2 Nghiên cứu về xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê 33

2.7 Khung phân tích dành cho nghiên cứu .35

2.8 Tổng kết chương 35

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU: 37

3.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU TỔNG QUÁT 38

3.2.1 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê 39

3.2.2 Các giả định của mô hình 39

3.3.3 Sự lựa chọn mô hình 39

3.2.1 Phương pháp định tính 40

3.2.2 Phương pháp định lượng 40

3.3 KHU VỰC NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 41

3.3.1 Khu vực nghiên cứu .41

3.3.2 Thu thập dữ liệu 41

3.3.3 Nguồn dữ liệu .41

3.4 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ .42

3.5 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 47

3.5.1 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê 47

3.5.2 Tóm tắt các biến trong mô hình 48

3.6 TỔNG KẾT CHƯƠNG 52

CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 53

4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 53

4.2 KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG CỦA MÔ HÌNH 54

4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THUYẾT 55

4.3.1 Kiểm định đa cộng tuyến: 55

4.3.2 Kiểm định tự tương quan: 56

4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi: 56

4.3.4 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn: 56

4.3.5 Kiểm định sự phù hợp của mô hình 56

4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH TỐI ƯU 57

4.5 ƯỚC LƯỢNG GIÁ GỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH 59

4.6 ƯỚC TÍNH CHỈ SỐ GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ ĐIỂN HÌNH 60

CHƯƠNG V KẾT LUẬN 62

5.1 TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 62

5.1.1 Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM 62

5.1.2 Tìm ra được các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh 62

5.1.3 Ước tính giá gốc của văn phòng cho thuê điển hình .62

5.1.4 Ước tính chỉ số giá văn phòng cho thuê điển hình trong kỳ tiếp theo 63

5.2 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU 63

5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 64

5.4 CÁC ĐỀ XUẤT ĐÚC KẾT TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 65

5.5 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Danh sách các tòa nhà tiến hành khảo sát

Phụ lục 2: Câu hỏi khảo sát chuyên gia

Phụ lục 3 : Bảng câu hỏi khảo sát thu thập thông tin

Phụ lục 4 : Các kiểm định trong mô hình hồi quy

Thứ tự Nội dung

Bảng 2.1 Phân loại bất động sản

Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài

Bảng 2.3 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà hạng A

Bảng 3.4 Kết quả khảo sát lấy ý kiến chuyên gia về các yếu tố ảnh

hưởng đến giá văn phòng cho thuê

Bảng 3.5 Kết quả khảo sát chuyên gia về các giá trị đại diện

(chuẩn) của văn phòng cho thuê điển hình

Bảng 3.6 Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy

Bảng 4.1 Thống kê các biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.2 Kết quả hồi quy của mô hình

Bảng 4.3 Các giá trị đại diện ( chuẩn) của các yếu tố trong mô hình

Thứ tự Tên hình vẽ

Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung – cầu hàng hóa

Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá bất

động sản

Hình 2.5 Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

Từ viết tắt Nội dung

BXD Bộ Xây Dựng

BĐS Bất Động Sản

NLA Net Floor Area

OFHEO Cơ quan giám sát các doanh nghiệp nhà đất liên bang

PCA Hội đồng bất động sản Anh

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU

Ngày 11/01/2007, Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức thương mại quốc

tế WTO và trở thành đối tác chiến lược của nhiều nền kinh tế toàn cầu Các nguồn vốn đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam tăng đáng kể, tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu tư trong và ngoài nước Triển vọng của nền kinh tế đã làm cho thị trường bất động sản đang nóng dần lên từng ngày Rất nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm trong và ngoài nước đang chuẩn bị cho làn sóng đầu tư ồ ạt vào thị trường bất động sản Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê đang là một điểm nóng trong thị trường bất động sản hiện nay và hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn mạnh vào thị trường này

Bên cạnh sự đầu tư ồ ạt của các doanh nghiệp nước ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nước cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trường này Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nước ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trước và quá trình tự do hoá của nền kinh tế diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nước Thêm vào đó là sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh đã góp phần gia tăng nguồn cung văn phòng cho thuê Sự phát triển của các tòa cao ốc văn phòng cho thuê thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng

Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trường văn phòng cho thuê là rất quan trọng Vì vậy, nghiên cứu xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê sẽ có ý nghĩa tốt cho việc quản lý và phát triển thị trường này Trên cở sở còn nhiều hạn chế, tác giả đưa ra vấn đề nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản đối với

phân hạng bất động sản là văn phòng cho thuê tại TP.HCM nhằm góp phần hoàn thiện công tác xây dựng chỉ số giá Chỉ số giá văn phòng cho thuê được xây dựng

sẽ góp phần làm minh bạch và lành mạnh thị trường bất động sản, làm cơ sở cho

sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM nói riêng và các đô thị lớn nói chung

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này có mục tiêu tổng quát là xây dựng chỉ số giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM

Từ mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài có các mục tiêu cụ thể:

(i) Xây dựng mô hình nghiên cứu cho văn phòng cho thuê điển hình (ii) Đề xuất phương thức xác định giá gốc văn phòng cho thuê điển hình

và giá của chúng trong các năm tiếp theo bằng phương pháp hồi quy

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT

Đối tượng khảo sát là các tòa nhà văn phòng cho thuê tại khu vực quận 1

và quận 3 thuộc khu vực trung tâm TP.HCM

Đối tượng nghiên cứu là mô hình xác định chỉ số giá gốc và phương thức ước lượng chỉ số giá cao ốc văn phòng cho thuê tại trung tâm TP.HCM

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện theo hai phương pháp là nghiên cứu đính tính và nghiên cứu định lượng

1.4.1 Phương pháp định tính

Phương pháp định tính được thực hiện thông qua phỏng vấn chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, phỏng vấn các đơn vị quản lý tòa nhà văn phòng cho thuê để tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê và văn phòng cho thuê điển hình

1.4.2 Phương pháp định lượng

Tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng nhằm phân tích tác động của các yếu tố khảo sát lên giá văn phòng cho thuê Dựa trên các hệ số hồi quy thu được từ ước lượng sử dụng để ước tính giá gốc và dự báo giá văn phòng cho thuê sau một thời kỳ Kết quả này chính là cơ sở để ước tính chỉ số giá của văn phòng cho thuê

1.5 DỮ LIỆU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Nguồn số liệu phục vụ trong nghiên cứu bao gồm số liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp

Số liệu sơ cấp – là số liệu chéo do tác giả tiến hành thu thập từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2015 số lượng quan sát là 240 mẫu Dữ liệu được thu thập

từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thu thập trực tiếp tại các đơn vị thuê hoặc các nhà quản lý cho thuê cao ốc văn phòng tại các quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh

Dữ liệu thứ cấp – là các tài liệu từ các bài báo khoa học, tham luận đăng tải từ các hội thảo khoa học trong và ngoài nước

Phạm vi nghiên cứu, tác giả lựa chọn khảo sát tại khu vực quận 1 và quận

3, TP HCM vì TP HCM là trung tâm kinh tế lớn của nước ta, số lượng cao ốc văn phòng cho thuê phong phú, tạo điều kiện cho mẫu khảo sát lớn, đây chính là yếu tố quan trọng cho việc ước lượng mô hình hiệu quả hơn, chính xác hơn

1.6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Nghiên cứu này được thực hiện trên 5 chương Chương I giới thiệu vấn đề nghiên cứu bao gồm những động cơ thúc đẩy người viết tiến hành nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu cùng với dữ liệu và phạm vi nghiên cứu Chương II trình bày về cơ sở lý thuyết và tổng hợp các lý thuyết có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và trình bày khung phân tích của luận văn Chương III trình bày về phương pháp nghiên cứu để xây dựng chỉ số giá bất

động sản cao ốc văn phòng cho thuê Chương tiếp theo trình bày kết quả nghiên cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này Cuối cùng sẽ là phần kết luận

và đề xuất đúc kết từ kết quả nghiên cứu trong chương trước và hướng nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN

2.1.1 Khái niệm chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian (Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản và Thông tư 19/2014/TT-BXD ngày 10/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây Dựng)

2.1.2 Ý nghĩa chỉ số giá bất động sản

Chỉ số giá bất động sản là một công cụ hữu ích đo lường sức khỏe của thị trường bất động sản Chỉ số này mang nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của nền kinh tế

 Chỉ số phát triển: nghiên cứu sự biến động thị trường bất động sản qua thời gian

 Chỉ số không gian nhằm so sánh sự chênh lệch về giá cả bất động sản được giao dịch mua bán giữa các thị trường, địa phương và khu vực khác nhau

 Chỉ số kế hoạch, dựa trên chỉ số này để xác định nhiệm vụ kế hoạch cần phải đặt ra cho thị trường bất động sản hoặc đánh giá kết quả thực hiện những

kế hoạch đó tác động đến nền kinh tế và các chỉ tiêu kinh tế xã hội

 Chỉ số giúp phân tích mức độ ảnh hưởng của giá thị trường bất động sản đến các ngành khác trong nền kinh tế; đồng thời xác định được vai trò đóng góp của từng loại bất động sản cụ thể đối với sự biến động chung của ngành, hay sự biến động của nền kinh tế qua thời gian

2.1.3 Phân loại chỉ số giá bất động sản

Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD và Thông tư 19/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, các loại bất động sản được lựa chọn để xây dựng các chỉ số bao gồm: căn hộ, chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền và văn phòng cho thuê Phân hạng bất động sản cụ thể như sau:

Bảng 2.1 Phân loại bất động sản và chỉ số giá bất động sản

STT Loại bất động sản Phân loại chỉ số

I Căn hộ chung cư

để bán

Chỉ số giá căn hộ, chung cư

Căn hộ chung cư bình dân Căn hộ chung cư trung cấp Căn hộ chung cao cấp

II Nhà ở riêng lẻ để

bán

Chỉ số giá nhà ở riêng lẻ

Nhà ở trong khu phố, khu dân

cư hiện hữu Nhà ở trong các khu đô thị Nhà ở tại các dự án nhà ở

Văn phòng hạng A Văn phòng hạng B Văn phòng hạng C

Nguồn: Thông tư số 20/2010/TT – BXD ngày 27/10/2010

Như vậy, theo quy định của BXD thì có ba loại văn phòng cho thuê bao gồm văn phòng cho thuê hạng A, văn phòng cho thuê hạng B và văn phòng cho thuê hạng C Tương ứng các loại văn phòng này sẽ có các chỉ số giá từng phân khúc thị trường tương ứng bao gồm chỉ số văn phòng cho thuê hạng A, chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng B và chỉ số giá văn phòng cho thuê hạng C

2.1.4 Khái niệm văn phòng

Theo Thông tư 20/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng Văn phòng là diện tích

sàn của công trình sử dụng cho mục đích làm việc

2.1.5 Phân loại văn phòng

Thông tư 20/2010/TT-BXD có quy định: văn phòng được phân thành 03 hạng văn phòng bao gồm: văn phòng hạng A, hạng B và hạng C

Về tiêu chuẩn để phân loại từng hạng văn phòng, chưa có văn bản chính thức xếp hạng theo các cấp độ này như thế nào Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng vẫn chưa tìm ra tiêu chuẩn phù hợp để phân hạng Tham khảo các tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài:

Bảng 2.2 Tiêu chí xếp hạng một tòa nhà văn phòng ở nước ngoài

Nhân tố Australia UK US Nhật Bản Hồng Kông Singapore

Hệ thống này được chính thức hóa vào năm 1996 với ma trận xếp hạng văn phòng, phát triển bởi Hội đồng quản lý BĐS của Australia - PCA Mặc dù không phải là một tài liệu chính thức và thực thi, nó đã được chào đón bởi tất cả các chuyên gia trong ngành để chuẩn hóa các phân loại văn phòng, đặc biệt là với nguồn cung lớn tại các quận trung tâm thành phố và quận, huyện kinh doanh

vệ tinh như là kết quả của sự bùng nổ kinh tế năm 1980

Tháng 7 năm 2006, PCA đã cung cấp một tài liệu hướng dẫn sử dụng bởi các nhà phát triển để định hướng những yêu cầu tối thiểu cho thiết kế và thông số

kỹ thuật của họ để xếp hạng tòa nhà, và dĩ nhiên cũng dựa trên những yếu tố chung của hệ thống phân loại ban đầu Với việc ứng dụng những tiêu chuẩn LEEDS của Anh, bao gồm cả những yếu tố môi trường vào việc đánh giá xếp hạng Trong năm 2006, cuốn sách tham khảo gọi là “ Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng” đã được xuất bản để sử dụng rộng rãi Nó được chia thành hai phần: Đặc điểm thiết kế (đối với các tòa nhà được chấp thuận xây dựng sau tháng 7 năm 2006) và ma trận xếp hạng văn phòng (cho các công trình xây dựng hoặc đang được xây dựng trước tháng 7 năm 2006) Hướng dẫn này cung cấp các yếu tố để phân loại một tòa nhà vào hạng cao cấp, A, B, C và D Đối với các tòa nhà được xây dựng mới, hướng dẫn được xem xét lại hàng năm để bám sát các tiêu chuẩn thiết kế, kỹ thuật xây dựng, vật liệu và công nghệ mới Đối với các tòa nhà cũ, các ma trận được cập nhật vào mỗi ba năm

Tại Việt Nam, tiêu chí phân hạng văn phòng cho thuê của các đơn vị quản

lý tòa nhà không có sự đồng nhất, mỗi đơn vị quản lý đưa ra các tiêu chí phân loại riêng Cụ thể hơn là Thành phố Hồ Chí Minh, không có hệ thống phân loại

cụ thể, ngoại trừ những tiêu chuẩn do các đại lý hoặc các chủ đầu tư đặt ra Đại

lý áp dụng một tiêu chuẩn chung dựa trên vị trí, độ tuổi và diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên quan điểm của họ

Colliers International đang dựa trên cuốn “Hướng dẫn về chất lượng cao

ốc văn phòng” được thông qua bởi Hội đồng bất động sản của Australia, theo ý kiến của Colliers International tài liệu này đủ tiêu chuẩn để đánh giá các việc sẽ xảy ra trên thị trường tại TPHCM Các ý chính của bảng tính sẽ vẫn giữ nguyên không thay đổi, tuy nhiên có vài phần đã được điều chỉnh nhằm thích hợp với thị trường trong nước Colliers International sẽ không nêu là “ Tiêu chuẩn Quốc Tế”

mà thay vào là “Tiêu chuẩn Việt Nam” đảm bảo bởi phương pháp dẫn chứng tài liệu dựa vào các chuẩn được ghi nhận bởi Hội đồng bất động sản quốc tế Thông qua phương pháp này, các đại lý và các chủ đầu tư khác sẽ bắt đầu thông qua

một phương pháp tương tự nhằm duy trì sự nổi bật cho thị trường văn phòng cũng như sự phát triển và tăng trưởng cho ngành Tham khảo tiêu chí để xếp hạng văn phòng cho thuê hạng A

thang máy hoàn thiện

• Lối vào ấn tượng

từ các con đường thu

hút

• Thang máy chất

lượng

Sidney/ Melbourne / Các

trung tâm thương mại

> 10.000 m2 Các trung tâm thương mại

Khác > 5.000 m2

Sidney/

Melbourne / Các trung tâm thương mại > 900 m2 Các trung tâm thương mại khác

>700 m2

Đánh giá được công nhận bởi ABGR và Green Star hay các đánh giá tương tự mỗi khi có mục mới được thông qua bởi Hội đồng BĐS Australia

Cơ khí Trung tâm điểu khiển (

tất cả các hệ thống máy lạnh)

≤ 85/120 m2

Công suất thiết bị cho khách hàng ≥ 15W/m2

Miêu tả Diện tích tòa nhà

(NLA)

Diện tích sàn

Công suất cung cấp cho khách hàng ≥ 15 W/m2

Hệ thống tòa nhà thông minh

Đầy đủ hệ thống quản lý điều khiển bao gồm điều khiển trên sàn

Thông gió tầng Ống khí chung Được cung cấp

Thông khí bên ngoài Được cung cấp

Công suất thang ≥ 1

Điện năng tiêu thụ ≤ 15W/m2

Điện dự phòng

Các dịch vụ khẩn cấp (khác với thang máy) 100%

Miêu tả Diện tích tòa nhà

(NLA)

Diện tích sàn

Truyền hình Được cung cấp Phủ sóng điện thoại

trong tòa nhà 100% tòa nhà Thủy lực Đồng hồ nước căn hộ Được cung cấp

An ninh

Hệ thống ra vào Gần

Bàn hoặc phòng điều khiển

- 24 giờ / 7 tại chỗ cho các tòa nhà

Tiện nghi Phòng tắm và thay đồ Được cung cấp

Bãi đỗ xe Bãi đỗ xe hơi Được cung cấp

Khu nhập hàng Được cung cấp

Nguồn: Hướng dẫn về chất lượng cao ốc văn phòng, Hội đồng BĐS Australia, 2006

Việc xây dựng các tiêu chí đến các chuẩn hóa đáp ứng cho sự phân loại các tòa nhà văn phòng cho thuê cho thị trường Việt Nam là cần thiết nhằm trợ giúp cho sự tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam Điều này sẽ xây

dựng một sự tin tưởng và am hiêu thị trường cho những nhà đầu tư và giúp cho việc khuyến khích và tin tưởng vào các chủ đầu tư, các công ty và các cá thể trong việc đầu tư nhằm phát triển nến kinh tế Việt Nam

2.2 LÝ THUYẾT VỀ GIÁ VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Các dạng giá, giá trị của bất động sản

2.2.1.1 Giá trị bất động sản

Theo Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012) Giá trị bất động

sản là số tiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất động sản mang lại cho người chủ tại một thời điểm nhất định Thực tế

có hai dạng giá trị phổ biến trên thị trường là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua

và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Tại Việt Nam, theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm

2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường Giá trị tài sản được ước tính trên

cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

 Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường

quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

 Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác

Bản chất của giá cả bất động sản: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà hay tài sản gắn liền với đất

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền

tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất

Gía nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

2.2.2 Một số học thuyết về giá tiêu biểu (Giáo trình kinh tế chính trị, 2002)

2.2.2.1 Học thuyết về giá của David Ricardo

Trong lý thuyết giá trị – lao động, D.Ricardo dựa vào lý thuyết của A.Smith và kế thừa, phát triển tư tưởng của A.Smith Ông phân biệt rõ 2 thuộc

tính của hàng hoá là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi và chỉ rõ giá trị sử dụng là điều kiện cần thiết cho giá trị trao đổi, nhưng không phải là thước đo của nó

Vì giá trị trao đổi là giá trị tương đối được biểu hiện ở một số lượng nhất định của hàng hoá khác (thay tiền tệ) nên Ricardo đặt vấn đề là bên cạnh giá trị tương đối, còn tồn tại giá trị tuyệt đối Đó là thực thể của giá trị, là số lượng lao động kết tinh, giá trị trao đổi là hình thức cần thiết và có khả năng duy nhất để biểu hiện giá trị tuyệt đối

D.Ricardo soát sét lại lý luận giá trị của A.Smith, gạt bỏ những dư thừa và mâu thuẫn trong lý thuyết kinh tế của A.Smith Chẳng hạn, trong định nghĩa về giá trị của A.Smith, D.Ricardo chỉ ra là định nghĩa “Giá trị lao động hao phí quyết định” là đúng, còn định nghĩa “Giá trị lao động mà người ta có thể mua được bằng hàng hoá này quyết định” là không đúng Theo ông, không phải chỉ trong nền sản xuất hàng hoá giản đơn mà ngay cả trong nền sản xuất lớn TBCN, giá trị vẫn do lao động quyết định

D.Ricardo cũng khẳng định “Giá trị là do lao động hao phí quyết định” Ông có ý định phân tích lao động giản đơn và lao động phức tạp, qui lao động phức tạp thành lao động giản đơn trung bình Ông cho rằng, lao động xã hội cần thiết quyết định lượng giá trị hàng hoá, song lại cho rằng, lao động xã hội cần thiết do điều kiện sản xuất xấu nhất quyết định

Phương pháp nghiên cứu của ông còn có tính siêu hình Ông coi giá trị là phạm trù vĩnh viễn Đó là thuộc tính của mọi vật, Ông chưa phân biệt được giá trị hàng hoá và giá cả sản xuất, chưa thấy được mâu thuẩn giữa giá trị và giá trị

sử dụng vì chưa có được lý thuyết tính hai mặt của lao động

Tóm lại, Học thuyết kinh tế của D.Ricardo đạt tới đỉnh cao của kinh tế chính trị Tư sản cổ điển Ông đứng vững trên cơ sở lý thuyết giá trị – lao động để giải thích các vấn đề lý thuyết kinh tế Nếu A.Smith đã có công lao trong việc đưa tất cả các quan điểm kinh tế từ trước đó cấu kết lại thành một hệ thống Thì

D.Ricardo xây dựng hệ thống đó trên một nguyên tắc thống nhất, là thời gian lao động quyết định giá trị hàng hoá

2.2.2.2 Học thuyết về giá của Karl Marx (1818 - 1883) F.Engels (1820 - 1895)

Dựa trên quan điểm lịch sử, Karl Marx thực hiện một cuộc cách mạng về học thuyết giá trị – lao động Các nhà kinh tế trước KMarx chỉ phân biệt rõ 2 thuộc tính của hàng hoá: Giá trị sử dụng và giá trị trao đổi có mâu thuẫn Trái lại, Karl Marx khẳng định, hàng hoá là sự thống nhất biện chứng của hai mặt: Giá trị

sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là công dụng của sản phẩm có thể thoả mãn nhu cầu nào

đó của con người Công dụng của vật phẩm là do thuộc tính tự nhiên của vật chất quyết định Giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn và là vật mang giá trị trao đổi

Lần đầu tiên, giá trị được xem xét như là quan hệ sản xuất xã hội của những người sản xuất hàng hoá, còn hàng hoá là nhân tố tế bào của xã hội tư sản Ông đã phân tích tính chất 2 mặt của lao động sản xuất hàng hoá là lao động cụ thể và lao động trừu tượng, lao động tư nhân và lao động xã hội Ông khẳng định chỉ có lao động trừu tượng tạo ra giá trị hàng hoá

Giá trị hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá - chất của giá trị là lao động Sản phẩm nào lao động hao phí để sản xuất ra chúng càng nhiều thì giá trị càng cao Giá trị là nội dung, là cơ sở của giá trị trao đổi; còn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị ra bên ngoài Giá trị là một phạm trụ lịch sử gắn liền với sản xuất hàng hoá

Chất của giá trị là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá, kết tinh trong hàng hoá Lượng giá trị là do lượng lao động hao phí để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định, lượng giá trị của hàng hoá do thời gian lao động quyết định

Từ việc phân tích các phạm trù giá trị nêu trên, Karl Marx đã đưa ra định nghĩa về giá cả “Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá” Giá cả ở

đây là giá cả hàng hoá, là mức giá mà được xã hội thừa nhận Giá trị hàng hoá là giá trị xã hội, được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hoá, chứ không phải là giá trị cá biệt của từng người sản xuất

2.2.3 Lý luận về giá trị của Proudhon và Sismondi

2.2.3.1 Lý luận về giá trị của Proudhon (1809 – 1865)

Ông coi giá trị là một phạm trù trừu tượng, vĩnh viễn bao gồm hai mặt đối lập nhau: Giá trị sử dụng là hiện thân của sự dồi dào của cải, còn giá trị trao đổi thì thể hiện khuynh hướng khan hiếm của nó

Ông coi sự mâu thuẫn nội tại của hàng hóa là mâu thuẫn giữa sự dồi dào

và khan hiếm của cải Theo ông, để giải quyết mâu thuẫn này cần phải tạo ra một

“giá trị pháp lý” (còn gọi là giá trị cấu thành) Giá trị pháp lý được hiểu là: Quá trình trao đổi trên thị trường là một quá trình lựa chọn sản phẩm độc đáo Có một

số hàng hóa chiếm lĩnh được thị trường, được thực hiện và lại được sản xuất ra

và do đó trở thành giá trị Trong khi đó có một số hàng hóa khác lại không có may mắn như vậy, không được xã hội thừa nhận, do vậy cần phải xác lập trước giá trị để được xã hội chấp nhận Ông lấy vàng, bạc làm tiền tệ và coi đó là những giá trị pháp lý bởi vì vàng, bạc bao giờ cũng có thể thực hiện được

Lý luận giá trị pháp lý là cơ sở cho ý đồ cải cách của Proudhon nhằm giữ lại sản xuất hàng hoá mà thủ tiêu được mâu thuẫn của nó Ví dụ: mâu thuẫn giữa lao động tư nhân và lao động xã hội, giữa hàng hoá và tiền tệ Đi xa hơn ông tin tưởng có thể phát triển một nền sản xuất hàng hoá mà không có tiền tệ

2.2.3.2 Lý luận về giá trị của Sismondi (1773-1842)

Sismondi đứng vững trên lập trường lý luận giá trị - lao động để giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế Ông đã khẳng định lao động là nguồn gốc của giá trị - thể hiện quan điểm bênh vực người nghèo khổ, những người sản xuất nhỏ

Ông đưa ra danh từ "Thời gian lao động xã hội cần thiết" và cho rằng: Khi xác định lượng giá trị của hàng hóa không được dựa vào sản xuất cá biệt mà phải dựa vào sản xuất xã hội

Ông vạch rõ mâu thuẫn giữa giá trị và giá cả, ông cho rằng: giá trị và giá

cả nhất trí với nhau chỉ trong nền sản xuất nhỏ, từ đó ông đi đến thủ tiêu nền sản xuất tư bản chủ nghĩa - nền sản xuất lớn Ông coi giá trị tương đối của hàng hóa

là phụ thuộc vào cạnh tranh, vào lượng cầu, vào tỷ lệ giữa thu nhập và lượng cung về hàng hóa Giá trị tuyệt đối hay chân chính của hàng hóa được ông giải thích theo kiểu tự nhiên chủ nghĩa và đi tìm giá trị đó trong một đơn vị kinh tế độc lập

2.2.4 Lý thuyết cung – cầu và giá cả

Phái tân cổ điển cho rằng, giá cả chỉ là quan hệ về lượng giá hàng hoá và tiền khi trao đổi, do đó người bán, người mua thoả thuận với nhau Người mua định giá theo ích lợi giới hạn của sản phẩm, người bán định giá theo chi phí sản xuất Những người bán đồng nhất với cung, những người mua đồng nhất với cầu trên thị trường

Hình 2.2 Sơ đồ quan hệ cung-cầu hàng hoá

- Đường cầu DD’ phản ánh mối quan hệ lượng cầu và giá cả hàng hoá

- Đường cung SS’ phản ánh mối quan hệ lượng cung và giá cả hàng hoá

- Điểm gặp nhau của DD’ và SS’ là phản ánh giá cả cân bằng

* Độ co giãn của cầu; chỉ sự biến động của cầu trước sự biến động của giá cả

 = d/d : P/p Trong đó: K; là hệ số co giãn của cầu

d/d; sự biến đổi của cầu

P/p; sự biến đổi của giá Khi: >1: Cầu co giãn

<1: Cầu không co giãn

=1: Cầu thay đổi cùng tỷ lệ với giá

Từ việc nghiên cứu các học thuyết “Giá trị – lao động” của các nhà kinh

tế, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về giá cả thị trường

Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá Giá trị thị trường là kết quả của sự san bằng các giá trị cá biệt của hàng hoá trong cùng một ngành thông qua cạnh tranh Cạnh tranh trong nội bộ ngành dẫn tới sự hình thành một giá trị xã hội trung bình – Cơ sở của giá cả hàng hoá

2.3 LÝ THUYẾT THÔNG TIN BẤT CÂN XỨNG (ANSYMMETRIC INFORMATION)

Lý thuyết thông tin bất cân xứng (Asymmetric Information theory) lần đầu tiên xuất hiện vào những năm 1970 và đã khẳng định được vị trí của mình trong nền kinh tế học hiện đại bằng sự kiện năm 2001, các nhà khoa học nghiên cứu lý thuyết này là George Akerlof, Michael Spence và Joseph Stiglitz cùng vinh dự nhận giải Nobel kinh tế

Trải qua hơn hai thập kỷ, lý thuyết về thị trường có thông tin bất cân xứng

đã trở nên vô cùng quan trọng và là trọng tâm nghiên cứu của kinh tế học hiện đại Thông tin bất cân xứng càng trở nên phổ biến và trầm trọng khi tính minh bạch của thông tin, khả năng tiếp cận thông tin và cơ sở hạ tầng thông tin yếu kém

Bất cân xứng thông tin có thể xảy ra khi các bên tham gia giao dịch cố tình che đậy thông tin, người đi thuê không có thông tin xác thực, đầy đủ và kịp thời nên dẫn tới trả giá thấp hơn giá trị của tòa nhà Hậu quả là người cho thuê không còn động lực để duy tu và cải tạo bất động sản và có xu hướng cung cấp những tòa nhà cho thuê với chất lượng kém Nếu người cho thuê không chịu mức giá khách hàng thuê đề nghị, họ sẽ không cho thuê và chờ đợi những khách hàng tìm năng dẫn đến tỷ lệ bỏ trống của các tòa nhà cao Trường hợp khách hàng đồng ý với giá cho thuê cao nhưng có thể xảy ra rùi ro đạo đức do người thuê sử dụng văn phòng không sử dụng văn phòng cho thuê cẩn thận và không sử dụng đúng mục đích thuê Sau cùng, bất cân xứng thông tin thậm chí còn có thể dẫn đến tình trạng trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có chất lượng kém, các văn phòng cho thuê sẽ bị xuống cấp và bị loại bỏ bởi thị trường khi có nhiều tòa văn phòng cho thuê khác đưa vào sử dụng dẫn đến sự lựa chọn đối nghịch (adverse selection) cho cả hai bên Bất cân xứng thông tin còn gây ra rủi ro đạo đức (moral hazard) và độc quyền về thông tin (information monopoly)

Như đã nói ở trên, bất cân xứng thông tin sẽ dẫn đến hai hệ quả phổ biến nhất, đó là sự lựa chọn bất lợi và rủi ro đạo đức Điều này sẽ làm bóp méo quyết định tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế, thậm chí có thể dẫn đến thất bại thị trường

Đối với các nền kinh tế mới nổi, thông tin không đối xứng có những ảnh hưởng rất lớn Tại Việt Nam, một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng lớn nhất do thông tin bất cân xứng là thị trường bất động sản Trong thời gian qua thị trường chịu ảnh hưởng mạnh mẽ, những đợt “ sốt” đất kéo dài và lan rộng, nạn đầu cơ, giao dịch ngầm diễn ra phổ biến Điều đó không những gây ra tâm lý bất an mà còn khiến cho công tác quản lý của Nhà nước gặp nhiều khó khăn Mặc dù nước ta đã trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới WTO, nhưng Việt Nam vẫn

là nước bị xếp hạng thấp nhất về chỉ số minh bạch thông tin Để nền kinh tế thị trường của nước ta được bạn bè thế giới công nhận, chúng ta cần gấp rút nâng cao chất lượng thông tin, đảm bảo cho thị trường vận hành công khai, minh bạch

2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Theo tài liệu của Viện thẩm định giá Mỹ, giá trị của BĐS chịu tác động bởi năm nhóm yếu tố: Vị trí (location), nhóm yếu tố vật chất (physical characteristics), nhóm yếu tố kinh tế (economic characteristics), tình trạng khai thác, sử dụng (use) và các yếu tố phi BĐS (non - realty components) Tuy nhiên, khi đưa vào vận dụng trong điều kiện Việt Nam do đặc thù của phong tục, tập quán, điều kiện sinh hoạt và sự khác biệt về quy hoạch phát triển… giữa Việt Nam và Mỹ sẽ dẫn đến việc có ý nghĩa tác động và mức độ tác động khác biệt rất

rõ rệt

Việc nhận diện các yếu tố tác động và xây dựng mô hình thể hiện đầy đủ các nội dung của các yếu tố tác động có ý nghĩa quan trọng cho việc đánh giá tác động lên giá trị bất động sản

Tại Việt Nam, một số công trình nghiên cứu đã chỉ các yếu tố tác động lên giá bất động sản Nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Vinh (2012) đi đến kết luận rằng giá trị của bất động sản chịu tác động của 18 yếu tố chủ đạo phân ra thành 5 nhóm yếu tố Mỗi nhóm có nhiều yếu tố khác nhau trực tiếp, độc lập tác động lên giá trị của bất động sản và cũng có những yếu tố tương tác lẫn nhau lên giá trị của cùng một bất động sản

Hình 2.4 Sơ đồ mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá trị bất động sản

Nguồn: Nguyễn Ngọc Vinh (2012)

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2013) về việc xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả nghiên cứu cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới, môi trường có tác động đến giá đất

Theo nghiên cứu của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) về lý thuyết vị thế - chất lượng nhằm phân bổ các biến theo nhóm vị thế và nhóm chất lượng bao gồm các biến định tính và định lượng Kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Hà Nội cho thấy rằng các biến có ý nghĩa trong nhóm chất lượng: diện tích đất, tầng cao, trong nhóm vị thế có biến khoảng cách đến trung tâm

thành phố, có lối tiếp cận tốt đến trục giao thông chính là những biến có ý nghĩa trong mô hình nghiên cứu và có tác động đến giá BĐS

Vận dụng lý thuyết vị thế - chất lượng của Hoàng Hữu Phê, tác giả Trần Thanh Hùng (2008) đã khảo sát thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh với kết quả đạt được là biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay hẻm, diện tích lô đất, số tầng xây dựng có tác động đến giá bất động sản, trong đó yếu tố

về số tầng xây dựng có ảnh hưởng mạnh nhất

Nghiên cứu của Lê Khương Ninh (2011) về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ven đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long tập trung vào đất ở và đất vườn Kết quả là các biến khoảng cách đến trung tâm đô thị và đến trung tâm thương mại, mặt tiền, ô nhiễm nước, an ninh, kỳ vọng giá, quy hoạch treo và loại đô thị có tác động đến giá đất ở Đối với đất vườn thì giá đất chịu tác động bởi khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, đến trục đường chính, nguồn nước, quy hoạch treo và loại

đô thị

Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) về phân tích các yếu tố tác động lên giá đất bằng mô hình Decision Tree, kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh là các biến khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí khu vực, vị trí đất và môi trường kinh doanh có ý nghĩa thống kê lớn nhất, có tác động lên giá đất

Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, đã kết luận là: vị trí nhà, diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến trung tâm khu vực tác động mạnh nhất đến giá nhà ở đô thị

Các công trình nghiên cứu đã đưa ra kết luận liên quan đến các yếu tố tác động lên giá bất động sản bao gồm yếu tố vị trí, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trung tâm khu vực, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng (diện tích nhà), số tầng cao, mặt tiền đường và lợi thế kinh doanh, yếu tố môi trường

2.5 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.5.1 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)

Mô hình giá hưởng thụ Hedonic là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế của tài sản Ban đầu, nghiên cứu nhà ở bằng mô hình định giá hưởng thụ là cho mục đích đưa ra được kết luận về những giá trị không thể quan sát được của các thuộc tính như chất lượng không khí, tiếng ồn sân bay, cận đường di chuyển (đường sắt, đường hầm hay cao tốc) và sự hòa nhã của hàng xóm (Ianssen et al…2001) Dần dần, việc sử dụng mô hình kinh tế kinh tế, bao gồm cả mô hình hưởng thụ, đã trở thành một phần quan trọng không chỉ được dùng trong khuôn khổ chính sách của cả hai Bộ Tài chính và Ngân hàng Anh (Meen và cộng sự, 2003), mà còn dùng cho việc phân tích thị trường nhà ở

Mô hình định giá hưởng thụ xuất phát chủ yếu từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình của Rosen (1974) Mô hình thừa nhận rằng một tài sản sở hữu vô số các thuộc tính, kết hợp với nhau để tạo thành hệ tiện ích - ảnh hưởng đến giá trị tài sản đó Mô hình này không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích của người mua tác động ra sao đến giá nhà

Lý luận của hàm định giá hưởng thụ cung cấp một khuôn khổ cho việc phân tích các hàng hóa khác biệt như các đơn vị nhà ở, khi từng thuộc tính riêng biệt của chúng chưa từng được quan sát trên giá thị trường Giá của một ngôi nhà

sẽ bị ảnh hưởng bởi các đặc tính cấu trúc riêng của ngôi nhà (s1, s2, s3 ), đặc điểm của địa phương/ khu phố nơi ngôi nhà tọa lạc (n1, n2, n3 ), và đặc điểm môi trường (e1, e2, e3 )

Hàm Giá (P) = f (s1, s2, s3 sj; n1, n2, n3, nj; e1, e2, e3, ej)

Kết quả phân tích này sẽ chỉ ra những thay đổi trong giá trị bất động sản

do sự thay đổi đơn vị mỗi đặc trưng, khi tất cả các đặc trưng khác là không đổi Tuy nhiên, một số biến có thể liên quan với nhau

Như vậy, mô hình Hedonic được ứng dụng cho một số mục đích sau:

 Tính chỉ số giá nhà;

 Phục vụ công tác quản lý của các cơ quan nhà nước;

 Đưa ra mức giá phù hợp, vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận, góp phần ổn định và phát triển thị trường

2.5.2 Mô hình vị thế, chất lượng

Lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường

Theo tác giá Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), hai ông cho rằng giá trị bất động sản chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà

ở Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, môi trường sống xung quanh, dân trí nơi bất động sản tọa lạc, Chất lượng nhà ở: là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó

Hình 2.5: Sơ đồ mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế

Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)

Như vậy, có thể khẳng định: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra) }

2.5.3 Mô hình hồi quy đa biến

Mô hình hồi quy (Regression Models) là một trong những công cụ thống

kê hiện đại được sử dụng rộng rãi trong việc nghiên cứu thực nghiệm hiện nay, bởi vì tính khoa học của các mô hình này có tính thuyết phục hơn so với các thống kê mô tả thông thường và điểm ưu việt của mô hình này không những cho

ta nhận biết được mức độ tác động của từng yếu tố (biến độc lập) lên giá bất động sản (biến phụ thuộc) mà còn có thể dùng để dự báo giá giao dịch (hay giá cho thuê) của bất động sản tại bất kỳ thời điểm nào, điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý, đầu tư và kinh doanh bất động sản

Mô hình hồi quy được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu xây dựng chỉ số giá bất động sản tại các nước phát triển có dạng tổng quát: LnP0i X i trong

đó P là biến phụ thuộc – giá giao dịch của bất động sản, 0: hệ số chặn hay tung

độ góc của mô hình, i: hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của từng biến

i

X lên giá trị P của bất động sản,X i: các biến độc lập có tác động lên P

2.6 TÓM LƯỢC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 2.6.1 Nghiên cứu về phân tích tác động lên giá văn phòng cho thuê

2.6.1.1 Công trình nghiên cứu ở nước ngoài

Đã có nhiều công trình nghiên cứu ở nước ngoài về việc phân tích tác động lên giá của các dạng bất động sản đặc biệt là sử dụng các mô hình thụ hưởng (Hedonic Models)

Clapp (1980) sử dụng phân tích Hedonic nhằm xây dựng mô hình vị trí ảnh hưởng như thế nào đến tiền thuê nhà tại khu vực đô thị Los Angeles Clap lấy giá chào thuê trung bình cho một tòa nhà văn phòng năm 1974 là biến phụ thuộc, phương trình giá hưởng thụ (Hedonic) được phát triển và ước tính theo

105 mẫu tòa nhà cao tầng Các biến độc lập được lựa chọn và cho thấy có ý nghĩa thống kê là kích thước, độ tuổi, số tầng, có bãi đậu xe nội bộ, địa chỉ uy tín hay không, thuế tài sản hàng năm, môi trường tốt hay không, số lượng không gian văn phòng trong bán kính hai dãy nhà, khoảng cách đến ngã ba đường cao tốc gần nhất, và thời gian đi lại trung bình cho công nhân viên

Hough và Kratz (1983) ước tính một phương trình giá hưởng thụ (Hedonic) cho các tòa nhà văn phòng trong khu vực trung tâm Chicago để xác định liệu giá trị của cơ sở vât chất tốt đã được đánh giá cao bởi người thuê nhà hoặc chủ sở hữu tòa nhà thương mại hay không Biến phụ thuộc là giá chào thuê trung bình cho 139 tòa nhà văn phòng năm 1978 Kết quả hồi quy cho thấy người

ta sẵn sàng trả mức phí cao cho một cơ sở vật chất tốt Tuy nhiên, các phân tích cũng không chắc chắn rằng liệu chất lượng của các kiến trúc bên ngoài có mối tương quan với các đặc tính bên trong của tòa nhà hay không Là một sản phẩm phụ, kết quả cũng mang lại những thông tin về các tác động về giá thuê văn phòng tùy thuộc vào các đặc tính khác của tòa nhà Các biến khác có ý nghĩa

thống kê được đúc kết là khoảng cách từ một điểm trung tâm trong khu vực trung tâm, bãi đậu xe công cộng, độ tuổi, kích thước, số tầng và nơi đó có trung tâm hội nghị hay không

Việc sử dụng toàn bộ tòa nhà như các đơn vị quan sát được tiếp tục bởi Cannaday và Kang (1984) Mô hình này được thiết kế đặc biệt để xác định ảnh hưởng của vị trí và đặc điểm vật lý đến tiền thuê Khu vực nghiên cứu là Champaign-Urbana, Illinois, và một lần nữa, phù hợp với các nghiên cứu trước

đó, các biến phụ thuộc là giá chào thuê trung bình hàng năm cho một mẫu 24 tòa nhà văn phòng trong giai đoạn 1979-1980 Các biến được kiểm tra và được cho

là yếu tố quyết định quan trọng của các giá trị cho thuê văn phòng, ở cả hai dạng tuyến tính và tuyến tính logarit: tuổi tác, thời hạn thuê, các khoảng cách tính theo đường chim bay đến các khu vực trung tâm, khoảng cách đến một trung tâm mua sắm, kích thước văn phòng trung bình, và số lượng văn phòng trung bình ở mỗi tầng Các nghiên cứu đã thảo luận ở trên sử dụng toàn bộ tòa nhà văn phòng như đơn vị quan sát với biến phụ thuộc là giá thuê trung bình cho toàn bộ tòa nhà văn phòng Theo cách này, thông tin đáng kể bị mất do ảnh hưởng trung bình và các biến của giá thuê trong tòa nhà cũng không thể phân tích

Nghiên cứu đầu tiên được dựa trên các đơn vị cá nhân được thực hiện bởi Brennan và những người cộng sự (1984) đối với trung tâm mua sắm Chicago Nghiên cứu này cũng khác ở chỗ nó tập trung vào giá trị giao dịch cho thuê thực

tế của đơn vị văn phòng, cá nhân trong một tòa nhà vào giai đoạn 1980-1983 và

mở rộng các phân tích trước đó bằng cách kết hợp điều kiện thuê Nghiên cứu này sử dụng một số lượng lớn các biến độc lập mặc dù cỡ mẫu nhỏ 29 Các biến độc lập có ý nghĩa là kích thước của tòa nhà, quy mô của từng văn phòng, điều khoản thuê, yếu tố mất (tỷ lệ diện tích thuê nhưng không thể sử dụng), vị trí bên trong tòa nhà, và vị trí liên quan đến một số điểm trung tâm trong khu vực trung tâm Các tác giả trên đã thí nghiệm với một số hình thức sử dụng chức năng biến đổi Dạng tuyến tính log được tìm thấy để cung cấp các mô hình có sức thuyết phục nhất

Các cuộc nghiên cứu ban đầu đa phần bị chỉ trích vì kích cỡ mẫu nhỏ, đặc biệt là kết quả của Brennan và những người cộng sự (1984), và Cannaday & Kang (1984) Nhiều nghiên cứu gần đây cải thiện đáng kể về điều này Glascock

và những người cộng sự (1990) xem xét sự biến động của các đơn vị thuê văn phòng tại Baton Rouge, Louisiana, sử dụng 675 mẫu giá chào thuê Giai đoạn phân tích là năm 1985-1988 với giá thuê được điều chỉnh theo lạm phát để ước tính giá thuê thực tế Mô hình đã được thử nghiệm ở cả hai hình thức tuyến tính

và bán tuyến tính log, và đều cho ra kết quả tương tự Các biến độc lập có ý nghĩa là vị trí, loại tòa nhà, kích thước và các năm trong đó bất động sản đã được cho thuê

Trong những nghiên cứu này, giá chào thuê là phương pháp tính tiền thuê chủ yếu đối với các biến phụ thuộc Các giao dịch thực tế sẽ thành công trong lần đầu tiên nếu đó là một biện pháp tốt hơn Nó đại diện tiền thuê thương lượng thực tế Tuy nhiên, việc sử dụng tiền thuê tạo ra một số khó khăn cho bất kỳ phân tích nào Thứ nhất, do bảo mật thương mại, đặc biệt là ở Anh, thông tin thường không được công khai Đây cũng là một vấn đề ở Mỹ, như ghi nhận của Mills (1992) Thứ hai, ngay cả khi một số lượng hợp lý của các quan sát giao dịch cho thuê cũng có thể phát sinh thêm những khó khăn Vấn đề chính với áp dụng giá thuê giao dịch thực tế là sự xuất hiện của các giai đoạn cho thuê miễn phí và các ưu đãi khác Tất nhiên những ưu đãi có thể được giảm giá để tạo ra một giá trị cho thuê có hiệu quả, nhưng điều này tự nó sẽ là một dự án định giá chủ chốt Thông tin chi tiết về số lượng và các điều khoản hợp đồng thuê sẽ là cần thiết Ngoài ra, cuộc tranh luận vẫn tiếp tục để tìm ra cách tính toán phù hợp nhất (Epstein, 1993)

Việc sử dụng các giá chào thuê sẽ tránh được những vấn đề này Nó đại diện cho việc định giá thị trường mở được thực hiện bởi các chuyên gia hoạt động trong thị trường địa phương của họ Giá chào thuê được thiết lập ở một mức độ mà sẽ thu hút khách thuê và nó sẽ phản ánh công bằng chất lượng và vị trí của bất động sản Tất nhiên số tiền ký quỹ được bao gồm cho phép đàm phán

nhưng nếu cung cấp khoảng thời gian của một nghiên cứu là ngắn thì điều này không hẳn là vấn đề Glascock và những người cộng sự (1990) kiểm tra sự ổn định của giá chào thuê với giá thuê giao dịch thực tế và tìm thấy một mối quan

hệ rất chặt chẽ giữa hai biến

Mills (1992) lập luận rằng chỉ đơn thuần là kiểm tra đầu năm giá chào thuê là không phù hợp Ông đưa ra một giả thuyết rằng người thuê nhà tiềm năng nhìn xa hơn tiền thuê năm đầu tiên Thay vào đó họ giảm giá tất cả các khoản thanh toán tiền thuê trong tương lai để quyết định xem mình có lựa chọn tòa nhà

đó hay không Nghiên cứu này phân tích các đơn vị văn phòng cho một mẫu 543 giá chào thuê tại Chicago năm 1990 Các lĩnh vực nghiên cứu lớn hơn đáng kể so với các nghiên cứu trước đó được thực hiện bởi Hough và Kratz (1983), Brennan

và những người cộng sự (1984), người chỉ tập trung ở khu vực trung tâm Chicago Nghiên cứu này bao gồm các khu vực trung tâm, chia thành năm phân ngành, cộng thêm sáu khu vực văn phòng ngoại ô Hai biến phụ thuộc được mô hình hóa: các giá chào thuê trong năm đầu tiên và giảm giá tiền thuê trong suốt thời gian của hợp đồng thuê 15 năm Không nằm ngoài dự đoán, nghiên cứu cho thấy rằng các biến phụ thuộc khác nhau rất ít khác biệt với mô hình hoạt động

Cả hai mô hình đều cho ra các hệ số tương quan và R bình phương được hiệu chỉnh Các mô hình được tính dưới dạng tuyến tính và các biến đáng kể nào được tìm thấy như độ tuổi, kích thước, bãi đậu xe, nhà hàng nội bộ, ngân hàng nội bộ,

và vị trí bên ngoài khu vực trung tâm (nhưng không phải các phân ngành trong trung tâm mua sắm)

Brennan và những người cộng sự (1984), Hough và Kratz (1983) và Mills (1992) sử dụng các khu vực nghiên cứu tương tự ở Chicago Tuy nhiên, mỗi lần lại dùng phân ngành địa lý khác nhau cho phân tích của họ Một số lý do có thể giải thích cho điều này như bản chất năng động của thị trường văn phòng, thời gian nghiên cứu, kích thước mẫu và chọn mẫu Nó làm nổi bật các vấn đề xác định các phân ngành văn phòng mà Jones (1995) đã đưa ra trong một nghiên cứu thị trường văn phòng địa phương của Anh gần đây