Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên (tóm tắt trích đoạn)

Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.. 50 2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN

MỸ, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

Đặng Thu Hằng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN

HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TẠI HUYỆN YÊN

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành đến TS Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành Luận văn

Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý, trường đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạt kiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua

Em xin chân thành cảm ơn đến chị Đỗ Thị Ban – Giám đốc Văn phòng đăng

ký đất đai huyện Yên Mỹ và phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Mỹ đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể hoàn thành luận văn của mình

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Học viên thực hiện luận văn

Đặng Thu Hằng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cấu trúc luận văn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 6

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 6

1.1.1 Đăng ký đất đai 6

1.1.2 Nội dung của đăng ký đất đai 6

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.4 Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.1.5 Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 14

1.1.6 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính 19

1.2.1 Khái niệm hồ sơ địa chính 19

1.2.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai 20

1.2.3 Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địa chính 22

1.2.4 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính 26

1.3 Kinh nghiệm một số nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và bài học cho Việt Nam 28

1.3.1 Mỹ 28

1.3.2 Cộng hòa Pháp 29

1.3.3 Autralia (Úc) 29

1.3.4 Trung Quốc 30

1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam 32

1.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam 32

1.4.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại Hưng Yên 34

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN 37

2.1.Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

2.1.3 Đánh giá chung về diều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 42

2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 43

2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 43

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 48

2.2.3 Biến động sử dụng đất 50

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 52

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 52

2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 54

2.3.3 Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ 62

2.3.4 Kết quả điều tra việc thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khá gắn liền với đất tại huyện Yên Mỹ 69

2.4 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 72

2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ 72

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ 74

2.5 Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 78

2.5.1 Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 78

2.5.2 Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính 81

2.5.3 Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 81

2.6 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên 82

2.6.1 Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 82

2.6.2 Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 87

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN 89

3.1 Định hướng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2016-2020 89

3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 90

3.2.1 Giải pháp về hệ thống chính sách, pháp luật 90

3.2.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật 91

3.2.3 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ chuyên môn 92

3.2.4 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 92

3.2.5 Giải pháp về tài chính 93

3.2.6 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính 94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 105

PHỤ LỤC 107

DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Mỹ - tỉnh Hưng Yên 37Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của huyện Yên Mỹ năm 2015 48Hình 2.3 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu 57Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) 67Hình 2.5 Đồ thị thể hiện các loại hình biến động sử dụng đất tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 – 2015) 74Hình 3.1 Quy trình chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 95Hình 3.2 Các bước cơ bản xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 97Hình 3.3 Bản đồ địa chính dạng shape file được đổ màu theo mục đích sử dụng đất 99

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

(tính đến 31/12/2015) 35

Bảng 2.1 Diện tích các loại đất chính của huyện Yên Mỹ năm 2015 48

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) 49

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Mỹ (tính đến 31/12/2015) 50

Bảng 2.4 Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) 64

Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Mỹ (tính đến 30/07/2016) 66

Bảng 2.6 Diện tích đất ở còn tồn đọng, chưa cấp GCN trên địa bàn huyện Yên Mỹ tính đến 30/07/2016 68

Bảng 2.7 Kết quả điều tra người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCN tại huyện Yên Mỹ 70

Bảng 2.8 Kết quả điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký đất đai và cấp GCN 72

Bảng 2.9 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Yên Mỹ (giai đoạn 2011 – 2015) 74

Bảng 2.10 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015) 75

Bảng 2.11 Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Mỹ (giai đoạn năm 2011 – 2015) 76

Bảng 2.12 Kết quả điều tra người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký biến động đất đâi tại huyện Yên Mỹ 77

Bảng 2.13 Thống kê số lượng bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ 79

Bảng 2.14 Hệ thống sổ sách trên địa bàn huyện Yên Mỹ 80

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, nó gắn liền với quyền lợi của người sử dụng đất và lợi ích quốc gia , lợi ích công cô ̣ng Cùng với cơ chế thị trường và sự phát triển của nền kinh tế, đất đai trở nên có giá trị hơn

Theo Điều 4, Luật Đất đai 2013[12], đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Hiện nay, đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cùng với sự tăng nhanh của dân

số và phát triển của nền kinh tế đã gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại có hạn Vì vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó Để thực hiện điều này đất nước ta đã đưa ra nhiều đổi mới về chính sách đất đai, tạo điều kiện cho người dân

có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân Trong đó hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nước có vai trò rất quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, nhằm đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế

xã hội Yêu cầu quan tro ̣ng và cấp thiết trong công tác quản lý đất đai hiê ̣n nay là nhanh chóng hoàn thành công tác đăng ký đất đai lần đầu , cấp Giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhâ ̣n – GCN); thiết lâ ̣p hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chí nh; thường xuyên đăng ký

và cập nhật được những biến động về đất đai

Trong những năm gần đây, do tác động mạnh của cơ chế thị trường và sự gia tăng dân số, quản lý đất đai ngày càng trở nên phức tạp hơn, đă ̣c biê ̣t là đ ất ven đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp nhà đất; các vi phạm pháp luật về đất đai, nhà ở, chuyển mục đích sử dụng đất có xu hướng gia tăng Mă ̣t khác các thông tin về tính pháp

lý, nguồn gốc đất không rõ ràng, tình trạng tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến , công tác quy hoạch và lập bản đồ địa chính còn thiếu và yếu Điều này đã t ạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt là công tác đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thiết lâ ̣p , câ ̣p nhâ ̣t chỉnh lý các loa ̣i tài liê ̣u trong hồ sơ đi ̣a chính

Huyện Yên Mỹ nằm ở phía Bắc của tỉnh Hưng Yên, cách thủ đô Hà Nội 30

km, có quốc lộ 39A với nhiều hệ thống giao thông thuận lợi như: Đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và đường Hà Nội – Hưng Yên; có ranh giới với 5 trong số

10 huyện, thị của tỉnh Diện tích tự nhiên 92,5 km2, dân số với trên 13 vạn dân Do ảnh hưởng của nhiều mặt dân số, cơ chế thị trường, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn cũng có sự tăng lên và biến động lớn Cùng với đó nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận rất cao Mă ̣c dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện đã được các cấp, các ngành quan tâm, nhưng tiến độ cấp giấy chứng nhận vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu của người

sử dụng đất Hồ sơ địa chính cũ, lạc hậu, thiết lâ ̣p thủ công rất khó khăn cho viê ̣c sử

dụng để khai thác thông tin và cập nhật biến động Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Đánh

giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai , hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” có tính

cấp thiết cao

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu và đánh giá công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN đối với

hộ gia đình, cá nhân đến ngày 30/7/2016, tình hình cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính giai đoạn 2011 - 2015 trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Tìm ra được những hạn chế và những nguyên nhân của các hạn chế này trong công tác đăng ký đất đai, thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

- Nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCN, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật của Nhà nước và các quy định của địa phương về công tác cấp GCN và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính

- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Yên

- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Mỹ

- Đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính

- Xây dựng thí điểm cơ sở dữ liê ̣u h ồ sơ địa chính dạng số cho thị trấn Yên

Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Yên

Mỹ, tỉnh Hưng Yên

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

+ Đối tượng nghiên cứu là hộ gia đình, cá nhân

+ Đề tài nghiên cứu việc đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý

và sử dụng các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra thu thập thông tin

- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Được dùng để thu thập tài liệu, số liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu như: các văn bản pháp luật, các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính qua các thời kì của trung ương và địa phương; báo cáo kết quả cấp GCN, báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; báo cáo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất năm 2016, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản

đồ địa chính; số liệu thực trạng quản lý nhà nước về đất đai và các văn bản có liên quan

- Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp: Thu thập các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu nhưng không có trong tài liệu thứ cấp như: số liệu về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động, số liệu cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu Tiến hành lấy ý kiến người sử dụng đất và cán bộ địa chính, xây dựng phiếu điều tra và thực hiện điều tra 67 phiếu phát ra; 50 phiếu điều tra người dân đi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai (thông tin về tình trạng pháp

lý của thửa đất, thông tin về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp GCN, thái độ phục vụ của

cơ quan chức năng có thẩm quyền, sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai

có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của người dân với các cơ quan có thẩm quyền); và thực hiện điều tra cán bộ địa chính xã (khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lưu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch, trình

độ chuyên môn…)

Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Hệ thống hóa, xử lý có chọn lọc tài liệu,

thông tin đã thu thập cho phù hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ giữa chúng Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập được

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:

Từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng kí, cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ

đó đưa ra những mặt tích cực, tiêu cực làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu

Phương pháp minh họa bằng biểu đồ, bản đồ: phân tích các kết quả đăng ký

đất đai, cấp GCN của các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu, nhằm trực quan hóa kết quả nghiên cứu

Phương pháp mô hình hóa dữ liệu: Được sử dụng để xây dựng thí điểm cơ sở

dữ liệu địa chính số cho thị trấn Yên Mỹ, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Ứng dụng

phần mềm VILIS 2.0 để đăng ký đất đai, cấp GCN và thiết lập các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính tại địa bàn thí điểm, từ đó ứng dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu cho toàn huyện phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm có 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính

Chương 2: Thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và

hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn

huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

1.1.1 Đăng ký đất đai

* Khái niệm về đăng ký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy định nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

* Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật Cấp GCN cho những chủ sở hữu đất có đủ điều kiện, để xác định địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính vì được thực hiện giữa cơ quan quản lý đất đai của nhà nước với người sử dụng đất Đây là thủ tục hành chính bắt buộc với mọi chủ sử dụng đất

1.1.2 Nội dung của đăng ký đất đai

Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

a Đăng ký đất đai ban đầu

Các trường hợp được thực hiện:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

b Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật 2013

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất khoản 16, điều 3 Luật đất đai 2013[12]

1.1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 97 Luật đất đai 2013[12] quy định:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013

1.1.3.3 Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sở hữu cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình điện tử chính phủ

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủa nghĩa phát triển

1.1.3.4 Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ của mình

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN , trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật 2013 [12] hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền

kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực

tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013

1.1.4.2 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ theo điều 3 thông tư số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”), thì GCN

được phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc

GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mmx265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "GCN" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã vạch

- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận

- Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông

tư 23 được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Chính Phủ[4]

- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi GCN; Sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi GCN theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT [4] ngày 19/05/2014 của Chính Phủ (thể hiện phụ lục 08)

Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nước ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy chứng nhận khác, cụ thể như sau:

- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988 do

Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;

- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do

Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993 Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu

hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay

là Sở Tài nguyên và Môi trường);

- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu

giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004[1] và quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy

có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;

- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT[3] ngày 10/12/2009 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng (loại

giấy này về cơ bản có phôi giấy giống loại giấy theo thông tư 23/2015/TT-BTNMT [4]của Bộ Tài Nguyên và Môi trường)

1.1.4.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất

Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 [12]:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực

hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường

thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.5 Ý nghĩa của kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm

cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013[12], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản

lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý

về đất đai, cụ thể là:

- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách

Kết quả của công tác đăng ký , cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai