Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội (tóm tắt trích đoạn)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông,

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN HƯNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PH

ÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ

ÁN AN SINH – XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN HƯNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN AN SINH – XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN BỘ

Hà Nội – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính

bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Nguyễn Hƣng Thành

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

TS Phạm Văn Bộ đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa Địa ý, Trường Đại học hoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban Bồi thường GPMB quận Hà Đông, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các phường Dương Nội, Mộ ao, Yên Nghĩa đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Nguyễn Hƣng Thành

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 3

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 4

DANH MỤC CÁC BẢNG 8

DANH MỤC CÁC HÌNH 8

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5

1.1.1 Một số khái niệm 5

1.1.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam từ năm 2003 đến nay 11

1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 (thực hiện Luật Đất đai 2003) 11

1.2.2 Giai đoạn sau khi có Luật Đất đai 2013 14

1.2.3 Nhật xét, đánh giá chung 17

1.3 Những bài học kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 18

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 18

1.3.2 Kinh nghiệm từ thực tế công tác bồi thường, GPMB tại Việt Nam 22

1.3.3 Nhận xét, đánh giá chung 24

1.4 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Việt Nam và thành phố Hà Nội 25

1.4.1 Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 25

1.4.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB ở TP Hà Nội 28

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI 3 DỰ ÁN AN SINH – XÃ HỘI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 31

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

2.1.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã

hội ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 34

2.2 Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai quận Hà Đông35 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 35

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 41

2.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại 3 dự án nghiên cứu 43

2.3.1 Tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB các dự án trên địa bàn quận Hà Đông 43

2.3.2 Các văn bản pháp luật sử dụng trong công tác bồi thường GPMB 46

2.3.3 Giới thiệu 3 dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông 49

2.3.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại 3 dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông 55

2.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 3 dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông 72

2.4.1 Đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tác động của việc thực hiện chính sách đó cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn nghiên cứu 72

2.4.2 Một số thành công 77

2.4.3 Một số hạn chế 78

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI CÁC DỰ ÁN AN SINH – XÃ HỘI 82

3.1 Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án an sinh – xã hội 82

3.1.1 Quan điểm 82

3.1.2 Mục tiêu 82

3.1.3 Yêu cầu 83

3.2 Đề xuất một số giải pháp cụ thể cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 83

3.2.1 Nhóm giải pháp về cơ chế pháp luật, chính sách về BTHT và TĐC 83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

1 Kết luận 92

2 Kiến nghị 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng sử dụng đất 37

Bảng 2.2 Tổng hợp việc giao đất cho các đối tượng quản lý trên địa bàn quận Hà Đông 38

Bảng 2.3 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2015 của quận Hà Đông 41

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án 1 51

Bảng 2.5 Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án 2 53

Bảng 2.6 Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án 3 54

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp số đối tượng được BT và không được BT về đất 55

Bảng 2.8 Tổng hợp số tiền đất được bồi thường, hỗ trợ của dự án 59

Bảng 2.9 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất của dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất 60

Bảng 2.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất của 03 dự án 62

Bảng 2.11 Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án 1 và 3 64

Bảng 2.12 Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án 2 65

Bảng 2.13 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 73

Bảng 2.14 Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT TĐC của 3 dự án 73

Bảng 2.15 Ý kiến người dân về điều kiện sống 75

Bảng 2.16 Tình hình kinh tế của các hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất 76

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đông 31

Hình 2.2 Cơ cấu đất đai quận Hà Đông, 2015 42

Hình 2.3 Quy hoạch tổng thể Bệnh viện Nhi và Bệnh viện Thận Hà Nội 49

Hình 2.4 Nhà ga Bến xe Hà Đông (S8) 51

Hình 2.5 ác định đối tượng, điều kiện được tái định cư 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn

để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực

Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo

ra những điểm nóng về chính trị, xã hội Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý

Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất

bị thu hồi Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội

Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người

có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn đề, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách

quan thực trạng công tác bồi thường GPMB; nắm rõ bản chất của các vấn đề còn bất

cập Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại các dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp để bổ sung, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi

3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB tại các dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội để tìm ra ưu điểm và vấn đề tồn tại trong công tác này;

- Căn cứ kết quả nghiên cứu, khảo sát, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên toàn địa bàn nghiên cứu;

- Hệ thống lại cơ sở chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan;

- Thu thập các số liệu, tài liệu về công tác bồi thường GPMB tại các dự án nghiên cứu;

- Điều tra, phỏng vấn các cán bộ trực tiếp tham gia công tác bồi thường GPMB, cán bộ địa phương để hiểu những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại các dự án nghiên cứu;

- Điều tra, phỏng vấn người dân bị ảnh hưởng và đánh giá những tác động của các dự án nghiên cứu đến người dân;

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án an sinh – xã hội trên địa bàn quận Hà Đông

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về khoa học: Nghiên cứu chính sách áp dụng gồm giá đất bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án an sinh – xã hội;

+ Phạm vi về không gian: Nghiên cứu tại các dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội: Dự án Bệnh viện Nhi và Bệnh viện Thận Hà Nội thuộc địa bàn phường Yên Nghĩa; Dự án đường sắt đô thị Hà Nội: Tuyến Cát inh - Hà Đông (Hạng mục xây dựng nhà ga S7, S8) địa bàn phường Mộ ao; Dự án xây dựng Trạm cấp nước số 3 (trạm tăng áp) và hệ thống đường ống truyền dẫn tiếp nhận nước sông Đà, quận Hà Đông thuộc địa bàn phường Dương Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập thông tin tài liệu, số liệu:

+ Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: Điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, các văn bản có liên quan đến công tác bồi thường GPMB đối với 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

+ Phương pháp điều tra bằng phiếu điều tra: Tiến hành lấy 52 phiếu điều tra (mỗi dự án lấy 1/5 phiếu trên tổng số đối tượng bị ảnh hưởng) với các nội dung như tình hình đời sống của hộ; giá đất thị trường; đối tượng được bồi thường về đất; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tình hình sử dụng tiền BTHT của các hộ; kiến nghị của các hộ gia đình, cá nhân Điều tra làm rõ các nguyên nhân gây chậm tiến độ về GPMB đối với các dự án nghiên cứu

- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Thống kê, tổng hợp các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục

vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, đánh giá: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai

6 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và các văn bản có liên quan;

- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản ánh trung thực khách quan;

- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu;

- Đề xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi cả trong hiện tại và tương lai

7 Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn

- Các tài liệu liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư;

- Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất;

- Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Các số liệu, báo cáo có liên quan đến dự án an sinh – xã hội tại các phường

có dự án triển khai thực hiện;

- Các tài liệu khảo sát, điều tra của tác giả

8 Cấu trúc của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại 3 dự án an sinh – xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án an sinh – xã hội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng

cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [15]

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

1.1.1.5 Giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời tài sản (nhà cửa, cây cối và các công trình đã có trên một diện tích nhất định) được quy hoạch vào việc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó [15]

1.1.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.1 Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Quy định trên rất phù hợp với nguyên tắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005 Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương

b Về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 88, uật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:

1 hi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất

bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường

2 hi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại

Đây là một trong những điểm mới của uật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh

kế cho người bị thu hồi đất Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai

1.1.2.2 Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Theo hoản 1, Điều 83, uật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

a Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của uật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;

b Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật

Theo hoản 2, Điều 83, uật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất

ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừng được sửa đổi, bổ sung uật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,

2013 và các văn bản dưới uật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước trong từng thời kỳ Theo đó, chính sách BTHT cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồi thường GPMB

đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, hệ thống chính sách pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai Đó chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung và giải phóng mặt bằng nói riêng Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việc ban hành văn bản và

tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng Hiện nay, UBND các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về quy định của pháp luật nói chung còn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn rất yếu Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan có trách nhiệm chưa sát sao Tại nhiều địa phương, vẫn còn tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn việc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Đó cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điều chỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh

tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính toán, phân bổ

sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, không gian, vị trí

Công tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt Ở nước ta, chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện còn chậm Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh

tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm

an ninh lương thực Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai ( and Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất đai [16] Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của uật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ Cơ sở dữ liệu bản đồ,

hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không

đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [15] Hiện nay, theo quy định của pháp uật Đất đai giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [15]

Thời gian vừa qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi,

bổ sung Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu

sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó

là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [1] Theo quy định của uật Đất đai 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Hiện nay, giá đất do UBND các tỉnh quy định và ban hành đều không theo nguyên tắc đó, dẫn tới việc khiếu kiện của người dân làm chậm tiến độ trong việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được quan tâm đúng mức sẽ làm cho công tác bồi thường GPMB trì trệ, dẫn tới việc không có

mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc bỏ lỡ cơ hội đầu tư

1.1.3.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hóa – bất động sản, …theo

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư Người dân bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, tài sản trên đất mà không nhất thiết phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước Đồng thời, cùng với đó giá đất cũng sẽ bị tác động bởi thị trường bất động sản, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án thời gian qua bị trì trệ, chậm tiến độ và dẫn tới những khiếu nại, khiếu kiện của người dân có đất bị thu hồi

1.2 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam

từ năm 2003 đến nay

1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013 (thực hiện Luật Đất đai 2003)

Sau khi Nhà nước ban hành uật Đất đai 2003, để đáp ứng thực tiễn Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành uật như Nghị đinh, Thông tư cụ thể hóa các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa phương áp dụng, với nội dung cụ thể như sau:

- Về bồi thường về đất: Đất được bồi thường theo hình thức đất đang sử dụng

vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Về giá đất tính bồi thường: Giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời

điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng Trường hợp bồi thường chậm theo quy định mà nguyên nhân do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra hoặc do người bị thu hồi đất gây ra thì hoàn toàn chịu trách