Báo cáo tốt nghiệp về thành lập bản đồ giá đất ở tại thị trấn Trôi bằng Arcgis

Phương pháp xử lý bản đồ giá đất trong ArcGIS Dựa trên lý thuyết về hệ thống thông tin địa lí, giá đất và phần mềm ARCGISDeskop 10.3 tiến hành: - Chuyển đổi dữ liệu không gian thu thập đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ỨNG DỤNG ARCGIS TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Ở (THEO KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC) TẠI THỊ TRẤN TRẠM TRÔI,

HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : ThS Vũ Lệ Hà

Sinh viên thực hiện: Lê Văn Hưng

Địa điểm TT: CN VPĐK đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức Thời gian thực tập: 06/2/2017 đến 02/04/2017

Hoài Đức, 2017

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Nội dung nghiên cứu 2

4.1 Giá đất, phương pháp xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2

4.2 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà Nước 2

4.3 Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ giá đất theo khung giá đất Nhà nước tại Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 2

4.4 Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

5.1 Phương pháp thu thập – phân tích xử lý tài liệu, số liệu 2

5.2 Phương pháp khảo sát thực địa 3

5.3 Phương pháp xử lý bản đồ giá đất trong ArcGIS 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Lý luận về giá đất 4

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 8

1.2.1 Yếu tố tự nhiên 9

1.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội 10

1.2.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 11

1.3 Khái niệm và nguyên tắc định giá đất 12

1.3.1 Khái niệm 12

1.3.2 Nguyên tắc định giá đất 12

1.4 Một số phương pháp xác định giá đất 15

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15

1.4.2 Phương pháp thu nhập 16

1.4.3 Phương pháp chiết trừ 17

1.4.4 Phương pháp thặng dư 18

1.5 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 18

1.5.1 Khái niệm GIS 18

1.5.2 Các thành phần của GIS 19

1.5.3 Giới thiệu về cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS 21

1.6 Giới thiệu về phần mềm ArcGis 10.3 24

1.6.1 ArcCatalog 25

1.6.2 ArcToolbox 26

1.6.3 ArcMap 26

1.7 Ứng dụng GIS trong định giá đất 26

1.7.1 Trên thế giới: 26

1.7.2 Tại Việt Nam: 27

CHƯƠNG 2 : THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT THEO 28

KHUNG GIÁ NHÀ NƯỚC 28

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 28

2.1.1 Vị trí địa lý 28

2.1.2 Địa hình 29

2.1.3 Khí hậu, thủy văn 29

2.1.4 Điều kiện kinh tế - xã hội 29

2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Trạm Trôi năm 2015 32

2.3 Thành lập bản đồ giá đất theo khung giá Nhà nước 33

2.3.1 Cơ sở pháp lý 33

2.3.2 Quy trình thành lập 34

2.4 Biên tâp, lưu trữ, in bản đồ 40

2.5 Đánh giá ưu, nhược điểm và khả năng ứng dụng của phần mềm ArcGIS 42

2.5.1 Ưu điểm 42

2.5.2 Nhược điểm 42

KẾT LUẬN VÀ KIỀN NGHỊ 43

1 Kết luận 43

2 Kiến nghị 44

TÀI LIỆU THAM KHẢO 45

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình,nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Quản lýđất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt của ThS Vũ Lệ

Hà, ThS Đỗ Như Hiệp và ThS Bùi Thị Cẩm Ngọc đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôitrong quá trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, các chú, các anh chị trongChi Nhánh Văn Phòng ĐKĐĐ Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trongquá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôihoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn

Sinh viên

Lê Văn Hưng

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trongkhông gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người Đất đai là tưliệu sản xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nông nghiệp Đối với nướcCHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý

Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có sựnghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa ra những chính sách phù hợp đểphát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của đất nước

Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,đặc biệt là giá đất ở Đây được coi là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường hiệnnay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày càng cao của nền kinh tế thịtrường mở trong thời kỳ hội nhập

Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn nhiều bấtcập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưu trên giấy, không có

sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính là giá đất, gây nhiều bất lợicho nhà quản lý và người dân

Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học côngnghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lí GIS (Geographic Information System)được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường Xuhướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả năng chophép của GIS Sự phát triển của máy tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và cácứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người sủ dụng bởi các khả năng hiển thị bachiều, các công cụ phân tích không gian và giao diện tùy biến cho phép truy, xuất dữliệu một cách nhanh chóng và chính xác Nhờ khà năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từcác cớ sở dữ liệu phức tạp tập nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên môitrường và môi trường Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tinnhờ sử dụng GIS

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Ứng dụng ArcGIS thành lập bản đồ giá đất ở theo khung giá đất Nhà Nước tại thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.”

2 Mục tiêu của đề tài

- Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian (CSDL)

- Nghiên cứu ứng dụng phần mềm ArcGis thành lập bản đồ giá đất ở năm 2017tại thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

+ Giá đất và khung giá đất thành lập bản đồ giá đất ở phục vụ công tác định giáđất

+ Ứng dụng ArcGIS thành lập bản đồ khung giá nhà nước 2017

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội

4 Nội dung nghiên cứu

4.1 Giá đất, phương pháp xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 4.2 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà Nước

4.3 Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ giá đất ở theo khung giá đất Nhà nước tại Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.

4.4 Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất ở tại Thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp thu thập – phân tích xử lý tài liệu, số liệu

Thu thập và nghiên cứu tài liệu là một công việc quan trọng cần thiết cho bất kìhoạt động nghiên cứu khoa học nào Từ những nhiệm vụ và mục tiêu đặt ra cho đề tài,nhóm tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu Nhữngtài liệu, số liệu thu thập bao gồm:

- Tài liệu chuyên ngành gồm tài liệu về hệ thống thông tin địa lí (GIS), phươngpháp xác định giá đất, các nghị định, thông tư hướng dẫn và các tài liệu liên quan đến

đề tài nghiên cứu, các bài báo, tạp chí

- Tài liệu về khu vực nghiên cứu gồm thu thập sô liệu, tài liệu thống kê về điềukiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, bản đồ địa

chính, giao thông, thủy hệ thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội được chỉnh

lý mới nhất, giá đất thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội năm 2016 vànhững năm trước

- Sau đó tiến hành nghiên cứu, phân tích, xử lý và chọn lọc những tài liệu cầnthiết đồng thời tổng hợp những kiến thức cần vận dụng trong việc thực hiện nghiêncứu đề tài

5.2 Phương pháp khảo sát thực địa

Sau khi đã hoàn tất việc thu thập xử lý thông tin, tiến hành khảo sát thực địanhằm đảm bảo tính khách quan, khoa học, chính xác của đề tài đồng thời giúp đề tài cótính cơ sở thực tiễn cao

Việc khảo sát thực địa là cách tốt nhất để kiểm chứng lại những lý thuyết, nhữngnghiên cứu trong công tác nội nghiệp nhằm đảm bảo tính thực tiễn khoa học

Khi khảo sát thực địa sẽ nắm bắt được tình hình thay đổi giữa hiện trạng sử dụngđất ngoài thực tế và trên bản đồ địa chính giúp cho việc xác định chính xác giá trị chomỗi thửa đất sử dụng thực tế

5.3 Phương pháp xử lý bản đồ giá đất trong ArcGIS

Dựa trên lý thuyết về hệ thống thông tin địa lí, giá đất và phần mềm ARCGISDeskop 10.3 tiến hành:

- Chuyển đổi dữ liệu không gian thu thập được dữ liệu vào phần mềm ARCGIS,xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cần quản lý và liên kết các dữ liệu này với nhau

- Từ bản đồ địa chính, bản đồ gia thông, thủy hệ tiến hành phân loại các thửa đấttheo tiêu chuẩn có cùng các đặc điểm tương tự về vị trí, điều kiện kinh tế - xã hội

- Xác định hệ số cho từng vị trí theo thứ tự vị trí có đặc điểm thuân lợi hơn sẽ có

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo nhà Triết học Mác: “Giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa.”

Tại nước ta theo Điều 3, chương 1, Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị củaquyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với mộtdiện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [1]

Thực tế ở nước ta và nhiều nước khác trên thế giới tồn tại 2 loại giá đất: giá đất

do Nhà nước quy định và giá thị trường được hình thành qua các giao dịch về quyền

sử dụng đất Cả 2 loại giá đất này có quan hệ mật thiết với nhau, đều chịu ảnh hưởngcủa quy luật kinh tế Giá Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất thịtrường trong năm tài chính trước, phục vụ mục đích thu thuế và các loại mục đíchkhác, có trạng thái tĩnh tương đối; còn giá đất thị trường lại luôn biến động Trong nềnkinh tế ổn định, 2 loại giá đất này khác nhau không đáng kể nhưng ở nước ta, giá thịtrường luôn có xu hướng cao hơn giá Nhà nước quy định, dẫn tới tiêu cực trong quản

lý và đầu cơ trong sử dụng

Giá đất chính là thước đo kinh tế của đất, đất có khả năng sinh lợi càng cao thìgiá đất càng cao và ngược lại Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm trong nền kinh

tế quốc dân, mọi hoạt động kinh tế đều liên quan tới khả năng sinh lợi của đất

1.1.2 Lý luận về giá đất

1.1.2.1 Lý luận về quyền sở hữu đất đai

Sở hữu là phạm trù lích sử gắn liền với quá trình phát triển các hình thái kinh tế

- xã hội loài người Các Mác phân tích sở hữu đất đai là nguồn gốc đầu tiên của mọicủa cải vật chất Trong chế độ cộng sản nguyên thủy chưa hình thành khái niệm sởhữu, bởi con người thời kỳ này tồn tại dựa vào lao động chiếm dụng sản vật có sẵntrong tự nhiên, sau đó là chế độ chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ tư bản chủnghĩa Khi con người đạt tới tầm cao mới trong lao động sản xuất, tạo ra của cải vậtchất dư thừa trên những đất đai tự nhiên nhất định, bắt đầu xuật hiện hình thức tư hữu

về sản hẩm lao động, cũng nhu tư hữu các tư liệu sản xuật, trong đó có tư liệu sản xuấtđặc biệt là đất đai [10]

Từ thời kỳ phong kiến trở về trước, sở hữu đồng nhất với chiếm hữu, sử dụngquyền lực khẳng định sự chiếm hữu Theo phân tích hiện đại, quyền sở hữu là mộtphạm trù pháp lý, bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu: quyền chiếm hữu một vật là quyền được sở hữu vật đó trongtay Quyền chiếm hữu chỉ thể hiện về mặt pháp lý của quyền sở hữu, như một tuyên bốđược pháp luật thừa nhận về quyền sở hữu

- Quyền sử dụng: là quyền năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định

để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng

Đối với đất đai, về mặt kinh tế đây là quyền năng quan trọng nhất của quyền sởhữu nhưng chủ sở hữu không nhất thiết là người trực tiếp sử dụng Vào thời kỳ đầu khimới hình thành quyền sở hữu đất đai, chủ chiếm hữu trực tiếp là người sử dụng Khikinh tế nông nghiệp ngày càng phát triển, chủ đất chiếm hữu được càng nhiều đất hơn,

họ không thể trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê để sản xuất kinh doanh nhằmđạt được hiệu quả cao hơn Xu hướng tách biệt quyền sử dụng và quyền chiếm hữungày càng rõ nét theo quá trình phát triển của các hình thái kinh tế xã hội Ngày nay,tùy theo truyền thống và thể chế chính trị ở mỗi quốc gia mà có mức độ gắn quyền sửdụng với quyền chiếm hữu khác nhau

- Quyền định đoạt: là quyền năng quyết định số phận pháp lý của đối tượng sởhữu, chỉ chủ sở hữu mới có quyền này

Không giống như quyền sở hữu tài sản thông thường, quyền sở hữu đất đai cónhững đặc trưng khác biệt được tạo nên bởi đặc tính riêng của đất đai: đất đai do thiênnhiên ban tặng con người, lãnh thổ của một quốc gia được củng cố, bảo vệ bằng côngsức của toàn dân tộc trong suốt quá trình lịch sử, mọi người đều có quyền sự dụng ởnhững mức độ khác nhau; đất đai có hạn, đất đai không thể sản sinh thông qua sảnxuất, cố định về vị trí, nằm trong mối quan hệ mật thiết với môi trường xung quanh,nếu chủ đất sử dụng bất hợp lý sẽ gây ảnh hưởng tói môi trường thiên nhiên và lợi íchtoàn xã hội Pháp luật không cho phép chủ đất làm những việc gây thiệt hại cho đấtđai, ảnh hưởng xấu đến lợi ích chung của cộng đồng Bị hạn chế về quyền sủ dụng vàquyền định đoạt, vì vậy ở một số nước quyền sở hữu tư nhân về đất đai dù được côngnhận nhưng cũng là quyền sở hữu không đầy đủ Tại các nước xã hội chủ nghĩa, Nhànước không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, bởi vậy giá đất thực chất làgiá của quyền sử dụng đất

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Quyền sử dụng đất của toàn dân thể hiện qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho các chủ

sử dụng có năng lực thuê đất trực tiếp sử dụng vào các mục đích khác nhau Quyềnđịnh đoạt của Nhà nước thể hiện thông qua hệ thống pháp luật, việc phê duyệt cácquyết định, chính sách pháp luật về đất đai, Nhà nước trao một phần quyền định đoạtđối với đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đấthoặc công nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Lý luận về địa tô

Người sở hữu ruộng đất (địa chủ) có quyền sử dụng đất theo ý muốn của họ:

trực tiếp sử dụng hay cho nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp thuê đất Để được sửdụng đất của địa chủ vào kinh doanh sản xuất thì nhà tư bản phải trả cho địa chủ mộtkhoản tiền theo hợp đồng, đó chính là địa tô Số tiền này được tính theo từng năm,hình thành không dựa vào ý muốn của địa chủ hay nhà tư bản, số tiền phải đủ lớn trònmặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế Địa tô thể hiện giá trị kinh tếcủa quyền sở hữu đất đai của địa chủ, chính là giá trị thặng dư trong sản xuật nôngnghiệp, mang lại thu nhập cho địa chủ

Địa tô có 2 hình thức:

- Địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch trong sản xuất nông nghiệp Lợi nhuậnsiêu ngạch là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt Giá

cả sản xuất chung được quyết định bởi giá trị của nông sản trên đất sản xuất xấu nhất.Giá cả sản xuất cá biệt là giá cả của nông sản ở từng nơi sản xuật cụ thể Lợi nhuậnsiêu ngạch trong sản xuất nông nghiệp diễn ra cố định trong thời gian dài bởi trongthực tế, luôn tồn tại sự chênh lệch về độ phì đất đai tại các vị trí khác nhau Địa tôchênh lệch có thể được viết dưới dạng công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Địa tô chênh lệch do ưu đãi của tự nhiên mang lại được gọi là địa tô chênh lệch

1, địa tô chênh lệch do đầu tư lao động của người sử dụng mang lại gọi là địa tô chênhlệch 2

- Địa tô tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối là khoản tiền nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp chochủ sở hữu đất Địa tô tuyệt đối chính là một phần địa tô chênh lệch mà nhà tư bản thu

được xác định thông qua giá cả đất đai, giá cả đất đai phụ thuộc vào lợi nhuận thuđược trên đât, vì vậy Mác gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:

Giá đất = Địa tô/ Tỷ suất lợi nhuận [10]

1.1.2.3 Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai

có giá trị

- Giá trị sử dụng

Bản thân đất đai tự nhiên không có giá trị nhưng đất đai có những thuộc tínhkhiến đất có công dụng thỏa mãn nhu cầu con người trong sản xuất hoặc trong cácmục đích sử dụng khác Bằng kinh nghiệm hoặc bằng lao động khoa học con ngườiphát hiện đất đai có đặc tính có lợi cho loài người, ở những vị trí khác nhau đất đai cóđặc tính tự nhiên, xã hội tốt xấu khác nhau Con người tiếp tục thực hiện điều tra khảosát, khai hoang, quy hoạch, thiết kế, thi công, mua bán đất đai Đất đai tự nhiên lúc nàytrở thành đất đai kinh tế, là hàng hóa và có giá trị, thể hiện giá trị sử dụng của đất đai

- Giá cả thị trường

Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị,theo Mác giá trị này là cơ sở của giá cả thị trường đất đai (giá đất) Giá trị là bản chấtbên trong, giá cả là biểu hiện bằng tiền ra bên ngoài Giá cả thị trường đất đai chịu ảnhhưởng của các nhân tố như: giá trị của đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độlạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung – cầu, luật pháp, cácchính sách đất đai, các hình thức địa tô …

Nhân tố cung – cầu, sự khan hiếm và tâm lý khách hàng là nhóm nhân tố ảnhhưởng nhiều nhất tới giá cả thị trường của đất đai Dân sô ngày càng tăng, nhu cầu sửdụng đất, đặc biệt nhu cầu đối với những mảnh đất có đặc tính tốt ngày càng lớn trongkhi đất đai có hạn, khiến cho cung thường ở trạng thái nhỏ hơn cầu, dẫn tới giá cả thị

trường của đất đai cao hơn nhiều giá trị của nó Đất đai kinh tế là loại hàng hóa đặcbiệt, giá đất chỉ là một “ước lệ” trong mối quan hệ kinh tế giữa đất đai – con người tạimột thời điểm, một hoàn cảnh nhất định, không thể tính đúng và đủ giá trị vốn có của

nó [11]

1.1.2.4 Lý luận về phân vùng đất đai

Phân vùng đất đai là chia đất đai thành các vìng theo vị trí không gian trên cơ sởcác nhân tố tự nhiên hoặc kinh tế xã hội Các yếu tố tự nhiên như: độ dốc địa hình, tìnhhình ngập úng, chất lượng môi trường,… và các yếu tố kinh tế - xã hội: mức độ phồnhoa hiện đại của đô thị, cơ sở hạ tầng, mức độ thông thoáng của hệ thống giao thông,mật độ dân số, quy hoạch sử dụng đất,…

Các vùng đất đai khác nhau sản sinh ra giá trị cá giá trị sử dụng khác nhau.Cùngmột mục đích sử dụng, đất đai ở những vị trí khác nhau có giá trị khác nhau Cùng một

vị trí, đất đai có mục đích sử dụng khác nhau có giá trị khác nhau Vị trí không giancủa vùng đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị và trị sử dụng của nó, các tác dụngnhư thước đo địa tô Các vùng có nhiều nhân tố thuận lợi có giá cao hơn Căn cứ vàovùng được hình thành và giá trị, giá trị sử dụng đất được biểu hiện trong vùng để phục

vụ công tác định giá đất [11]

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của nền kinh tế nông nghiệp, là địa bàn sảnxuất của công nghiệp cà dịch vụ, đất đai là nguồn gốc của cải xã hội Đất đai kinh tếcòn là một loại hàng hóa đặc biệt Thị trường bất động sản với các hoạt động mua bán,cho thuê, góp vốn, thế chấp,… luôn diễn ra sôi động khiến đất đai có vị trí quan trọngtrong guồng quay kinh tế Vì vậy các đặc tính tự nhiên vốn có, quy luật kinh tế, nhân

tố xã hội ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của thửa đất, quy định trực tiếp tới giá đất

1.2.1 Yếu tố tự nhiên

1) Vị trí

Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất Những thửa đất có vị trí càng thuận lợicho công việc thương mại, kinh doanh, cho thuê… có giá càng cao Những thửa đấttrong đô thị thường có giá trị cao hơn những thửa đất ở nông thôn Trong cùng một đô

thị, giá những thửa đất có vị trí gần các đầu mối giao thông quan trọng, gần trung tâmhành chính, văn hóa, y tế, du lịch… có giá cao hơn những thửa đất khác.

2) Hình thể, diện tích thửa đất

Thửa đất được coi là tối ưu khi hình thể, diện tích, kích thước của nó đáp ứngđược nhu cầu, hợp túi tiền của người sử dụng Với nhu cầu để ở, thửa đất vuông vắn,diện tích trung bình phù hợp với đa số nhu cầu của người dân đô thị, có giá cao hơnnhững thửa đất khác Nhưng với những người dân nông thôn, đất không chỉ để ở màcòn để tăng gia sản xuất, những thửa đất có diện tích rộng được ưa chuộng hơn Vớimục đích kinh doanh thương mại, người sử dụng yêu cầu những thửa đất có mặt tiềnrộng Thửa đất với hình thể và diện tích riêng, trong từng mục đích sử dụng khác nhau

4) Độ dốc

Độ dốc của thửa đất ảnh hưởng tới sự thuận tiện trong giao thông, sinh hoạt đốivới khu dân cư, ảnh hưởng tới chất lượng trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

5) Môi trường tự nhiên

Vùng đất có khí hậu thuận hòa được ưa chuộng hơn vùng có khí hâu khắc nghiệt.Các vùng kinh tế sản xuất đặc thù đòi hỏi môi trường khí hậu phù hợp Tình trạng môitrường (ô nhiễm nước thải, không khí, ô nhiễm tiếng ồn, mùi hôi, mức độ ngập lụt…),tần suất thiên tai cũng khiến giá đất đai tăng lên hoặc ngược lại [11]

1.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội

1) Chính sách pháp lý

Nhà nước đưa ra các quy định, chính sách pháp luật vì mục tiêu phát triển kinh tế

vĩ mô, phục vụ lợi ích toàn xã hội, ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới giá cả đất đai

và thị trường bất động sản

Chế độ sở hữu, chế độ sử dụng đất quyết định sự tồn tại, tăng lên, giảm xuốngcủa giá cả đất đai.

Các chính sách tài chính, tín dụng, thuế, chính sách về giá đất ảnh hưởng trựctiếp tới xu thế của giá đất, tâm lý nhà đầu tư, nhu cầu người sử dụng

Chế độ nhà ở cũng ảnh hưởng tới giá đất, thể hiện rõ trong 2 thời kỳ bao cấp (nhànước cấp phát nhà ở, tiền thuê nhà không bao gồm tiền thuê đất vì đất không có giá) vàthời kỳ kinh tế thị trường (đất trở thành hàng hóa nên có giá)

Quy hoạch đô thị về mục đich sử dụng đất, diện tích xây dựng quy định tới hiệuích sử dụng đất, mức độ lợi nhuận đem lại, tính hoàn chỉnh, hiện đại của đô thị Mộtmảnh đất trong các mục đích sử dụng khác nhau đem lại hiệu ích kinh tế khác nhaunên có giá khác nhau

Ngoài ra các chính sách thay đổi hành chính như nâng cấp đô thị, thay đổi ranhgiới, sát nhập tỉnh thành,… cũng làm thay đổi giá đất

2) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Mức độ hoàn thiện và hiện đại của hệ thống cầu đường, hệ thống điện nước, cốngthoát nước, hệ thống viễn thông, internet và các tiện nghi khác quyết định tới lợi thế vàgiá trị của thửa đất

3) Cơ sở hạ tầng xã hội

Sự thuận lợi của thửa đất đối với các nhu cầu của con người về y tế, giáo dục,giải trí cộng đồng, thửa đất càng thuận lợi thì có giá càng cao Khoảng cách từ thửa đấttới bệnh viện, công viên, trường học, khu vui chơi, siêu thị, chợ, cơ quan hành chính,tín ngưỡng,… và mức độ hiện đại của cơ sở hạ tầng xã hội đều ảnh hưởng tới giá cảđất đai

4) Dân số, mật độ dân số và dân trí

Dân số ngày càng đông, mật độ dân số tăng, nhu cầu sử dụng đất lớn khiến giáđất tăng cao Nhu cầu ngày càng lớn về khi nhà ở cao cấp xây dựng cho lượng dân cư

có dân trí cao và thu nhập lớn, cơ sở hạ tầng, môi trường sống tốt, an ninh xã hội ổnđịnh khiến giá đất tăng lên

5) An ninh xã hội

Người sử dụng đất quan tâm tới tình hình trị an, mức độ tệ nạn xã hội của khuđất Khu đất an toàn sẽ kích thích đầu tư, mua bán, cư trú làm giá đất tăng lên

Ổn định chính trị ảnh hường tới sự đầu tư nhà đất Một nền chính trị ổn định thì sự đầu

tư ít rủi ro

6) Tâm lý xã hội

Tâm lý xã hội hiện nay là hình thức quy mô gia đình nhỏ thay vì hình thức sống

“tam tứ đại đồng đường”, tăng nhu cầu nhà ở khiến giá đất tăng lên

Yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng tới tâm lý đầu tư đất đai Người sử dụng quantâm tới vị trí, hướng hợp tuổi, hình dáng thửa đất theo phong thủy Những thửa đất đápứng được yêu cầu người sử dụng, có phong thủy đẹp, mang lại cho tâm lý con người

sự an tâm hay hy vọng tài lộc có giá cao hơn những thửa khác

7) Các yếu tố kinh tế

Tình trạng phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, trạng thái tiền tệ, biến động giá

cả, mức lãi suất tiền vay, tình hình cung – cầu bất động sản, tình hình thị trường chứngkhoán, thị trường lao động,… ảnh hưởng tới nhu cầu sử dụng đất và giá đất Nền kinh

tế phồn vinh khiến thị trường bất động sản sôi động, giá đất tăng cao Các vấn đề phứctạp như đầu cơ nhà đất, mức độ dự trữ và đầu tư, lạm phát… cũng khiến giá đất biếnđộng khó lường

8) Yếu tố quốc tế

Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia chịu sự ảnh hưởng của nền kinh tế thếgiới, thị trường bất động sản cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế chung.Ngoài ra, quan hệ chính trị thế giới ảnh hưởng tới sự hợp tác kinh tế, tới sự đầu tư củanước ngoài vào thị trường bất động sản của mỗi quốc gia [14]

1.2.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

Giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Có nhân tố tác động trực tiếptới giá đất như yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, tâm lý người sử dụng,… , có các nhân tốtác động gián tiếp tới giá đất như yếu tố chính sách kinh tế vĩ mô, yếu tố khí hậu, yếu

tố an ninh xã hội, yếu tố quốc tế…

Trong mỗi nhóm yếu tố tác động trực tiếp hay gián tiếp, luôn toàn tại những yếu

tố tác động nhiều, yếu tố tác động ít Đối với yếu tố tự nhiên, vị trí của thửa đất quyếtđịnh lớn nhất tới giá thành thửa đất, sau đó là yếu tố hình thể, diện tích hay thổnhưỡng Nhưng đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất vàngười sử dụng cụ thể Mỗi đối tượng sử dụng đất có nhu cầu khác nhau Doanh nhânmong muốn mua được thửa đất có vị trí kinh doanh tốt; người sử dụng cao tuồi ưa

chuộng những thửa đất có vị trí gần bệnh viện, gần công viên, có môi trường yên tĩnh;gia đình có con nhỏ ưa chuộng thửa đất gần trường học, trụ sở cơ quan; người nôngdân ưa chuộng những mảnh đất có diện tích rộng lớn, thổ nhưỡng tốt, thuận tiên chotưới tiêu;… Ngoài ra, còn có các trường hợp cá biệt khiến giá đất tăng với mức độkhác nhau nhưng đều quyết định tơi khả năng sinh lợi của đất Lợi ích này đối với mỗiđối tượng sử dụng là khác nhau Sự đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này chỉmang tính chất tương đối.

1.3 Khái niệm và nguyên tắc định giá đất

1.3.1 Khái niệm

Định giá đất là môn khoa học nhằm ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệdựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất ởmột thời điểm và mục đích sử dụng xác định Định giá đất phục vụ hoạt động thịtrường bất động sản (mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, …) vàcông tác quan lý nhà nước về đất đai (quản lý đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính,…)Định giá đất mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, dựa trên cơ sở khoa họcthực tiễn, mặt khác, định giá đất còn mang tính xã hội bởi giá đất chịu ảnh hưởng củayếu tố tâm lý, xã hội và phụ thuộc vào kinh nghiệm, sự nhạy bén của người định giáđối với thị trường Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị, không thể tínhđúng và đủ như định giá các tài sản thông thường [9]

1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, các yếu tố này luôn biến động Đểxác định được giá đất cần nghiên cứu tỉ mỉ các yếu tố đó và tương tác giữa chúng.Phán đoán chính xác xu thế biến động, sử dụng các nguyên tắc định giá đất như kimchỉ nam cho việc nghiên cứu Các nguyên tắc trong định giá đất là những nguyên tắckinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, không được phân tích riêng lẻ mà các nguyêntắc này được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau

1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)

Một bất động sản được đánh giá là cho hiệu ích sử dụng cao nhất và tốt nhất tạithời điểm định giá khi nó đáp ứng được yêu cài ở 4 khía cạnh:

- Về mặt vật chất: bất động sản đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất(cho nhiều nhười hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: việc sử dụng bất động sản đó phải hợp pháp, được Nhà nướcthừa nhân và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng: bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trịhiện tại của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất

- Về mặt thời gian: bất động sản đó có thời gian cho thu nhập thực (thu nhậpròng) cao nhất và kéo dài nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọngnhất của định giá bất động sản [14]

Nguyên tắc thay thế có quan hệ với phương pháp thu nhập, hai thửa đất có thunhập như nhau, thửa nào được chủ đất đưa ra giá thấp hơn sẽ được bán nhanh hơn

1.3.2.3 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này cho rằng khi đầu tư sản xuất trên một đơn vị đất đai, sau khi trừcác khoản chi phí về lao động, vốn, quản lý thì lợi nhuận còn lại được sản sinh từ đất.Nguyên tắc này giúp giải thích khả năng sinh lời của thửa đất phụ thuộc vào vị trí, dẫntới sự khác biệt giá cả giữa các thửa đất

1.3.2.4 Nguyên tắc thay đổi

Giá cả thị trường của bất động sản luôn biến động vì các nhân tố ảnh hưởng tớigiá đất như nhân tố tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội,… cũng thay đổi theo thời gian

Sự thay đổi này là một quy luật khách quan, luôn vận động không phụ thuộc vào ýmuốn của con người Phải nắm bắt được quy luật biến động này để dự đoán chính xác.Việc ước tính giá cả đất đai tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng vẫn phảiphản ánh được xu thế tương lai của bất động sản

1.3.2.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh phát sinh giữa cung và cầu, giá cả là kết quả của cạnh tranh tại điểmcân bằng cung – cầu Nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắc cung – cầu.

Do đất có tính cá biệt, cố định về vị trí, giới hạn về không gian, cung do Nhànước không chế nên cạnh tranh thường diễn ra phía cầu và giữa các bên có nhu cầu.Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế vị trí hoặc một loạinhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một lại nhà ở khácnếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản cỏ thể chuyển từ thị trườngbất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác, tìmkiếm lợi nhuân cao hơn

1.3.2.6 Nguyên tắc cung – cầu

Trong thị trường tự do, giá cả được quyết định tại điểm cân bằng cung – cầu: cầulớn hơn cung thì giá đất sẽ cao, cầu nhỏ hơn cung thì giá đất sẽ thấp Sự cạnh tranhgiữa nguồn cung và cầu, sự biến động giá cả đất đai dẫn tới sự hình thành mối quan hệcung – cầu

1.3.2.7 Nguyên tắc phù hợp

Một thửa đất có thể có nhiều sự lựa chọn sử dụng, nhưng chỉ có một mục đích sửdụng mang tính pháp lý, được quy định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược phê duyệt Phải căn cứ vào mục đích sử dụng hợp pháp này để định giá

1.3.2.8 Nguyên tắc đóng góp

Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy mô diện tích của đấtđai Khi định giá đất, dựa vào thu nhập ròng trên đất, thời gian sử dụng đất và phầntrăm lãi suất mong muốn

Khả năng sinh lợi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí thửa đất, thời điểm, đặc điểmthửa đất, môi trường xung quanh,… các yếu tố này đóng góp vào khả năng sinh lợi củađất

1.3.2.9 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Nội dung của nguyên tắc này là giá trị của thửa đất chủ thể có thể phụ thuộc vàothửa đất khác nằm trong cùng một vùng giá trị Giá trị thị trường của những thửa đất

có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các thửa đất khác trongvùng có cùng mục đích sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Những thửađất có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những thửa đất ở đó chủ yếu có giá

trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các thửa đất có giá trị cao đó có chiềuhướng giảm so với giá trị thực của chính nó.

1.4 Một số phương pháp xác định giá đất

Để ước tính được giá đất đạt độ chính xác cao nhất không chỉ sử dụng cácnguyên tắc định giá như kim chỉ nam mà còn vận dụng chặt chẽ các phương pháp định

giá Các phương pháp định giá được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Khái niệm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá thông qua việc phân tíchmức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đãgiao dịch trên thị trường để xác định giá của thửa đất cần định giá

- Cơ sở khoa học:

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở nguyên tắc thay thế Các thửa đấttương tự nhau có cùng điều kiện thị trường sẽ có cùng một giá cả, chúng có thể thaythế cho nhau, do cạnh tranh mà giá cả khống chế lẫn nhau và đi tới thống nhất

+ Xác định giá cả thửa cần định giá: lựa chọn một trong số những kết quả thuđược sau hiệu chỉnh

- Đánh giá phương pháp:

+ Ưu điểm: là phương pháp dễ thực hiện về mặt kỹ thuật, kết quả định giá dựatrên chứng cứ thị trường thực tế nên trực quan, mang tính thuyết phục cao.+ Nhược điểm: phương pháp chỉ thực hiện được khi có đủ nhiều lượng các thửa đấttương tự đã giao dịch trong khu vực Khi chất lượng thông tin về các bất động sản kém

sẽ ảnh hưởng xấu tới kết quả định giá Sự chính xác của phương pháp còn phụ thuộcvào kinh nghiệm của người định giá [14]

1.4.2 Phương pháp thu nhập

- Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữamức thu nhập ròng thu được binh quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so vớilãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loạitiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiềngửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Cơ sở khoa học:

Dựa trên những lý luận về địa tô, giá đất, thu nhập do đất mang lại và lý luận về

sự đóng góp của các yếu tố trong sản xuất hàng hóa (các yếu tố lao động, vốn, quản lý,đất đai)

+ Nhược điểm: yêu cầu các tham số để tính toán có độ chính xác cao, nhưng cáctham số được xác định chỉ là dự kiến, ước tính, khiến hạn chế độ chính xác Có thểkhắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp khác để kiểm tra

1.4.3 Phương pháp chiết trừ

- Khái niệm:

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắnliền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trịbất động sản (bao gồm giá trị đất và ía trị tài sản gắn liền với đất)

- Phạm vi ứng dụng:

+ Định giá đất cho các khu công nghiệp

+ Định giá đất cho các khu đô thị mới

+ Định giá đất khai hoang

- Quy trình thực hiện

+ Xác định chi phí để có đất

+ Xác định chi phí đầu tư phát triển

+ Xác định lợi tức trên vốn đầu tư

+ Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư

+ Xác định thu nhập tăng theo giá trị gia tăng của đất sau khi đầu tư phát triển

1.4.4 Phương pháp thặng dư

- Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năngphát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ chi phí ước tính rakhỏi tổng doanh thu phát triển của giả định của bất động sản

- Quy trình tiến hành:

+ Điều tra tình hình cơ bản của khu đất cần định giá

+ Xác định phương thức sử dụng đất

+ Ước tính tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển

+ Ước tính tổng chi phí xây dựng

+ Định giá đất dựa vào giá bất động sản và tổng chi phí xây dựng

1.5 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1.5.1 Khái niệm GIS

Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học có những định nghĩa khácnhau về GIS:

Theo Võ Quang Minh (2005) GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vàomáy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu rữ, quản lý và xử lý các sốliệu địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau

Theo ESRI: GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng, phầnmềm máy tính, dữ liệu địa lý và con người, được thiết kế nhằm mục đích nắm bắt, lưutrữ, cập nhật, điều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên quan đến

Có các kiểu phân chia khác nhau về thành phẩn của GIS:

Mô hình hệ thống 3 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, con người

Mô hình hệ thống 4 thành phần bao gồm: kỹ thuật (phần cứng và phần mềm),thông tin, tổ chức, con người

Mô hình hệ thống 5 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quytrình, con người

Mô hình hệ thống 6 thành phần bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, quytrình, tổ chức, con người

Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:

Hình 1.1 Các thành phần của GIS 1.5.2.1 Phần cứng (Hardware)

Phần cứng của hệ thống thông tin địa lý bao gồm các thành phần sau:

- Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ dọc đĩa, ổcứng…

- Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)

- Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…

1.5.2.2 Phần mềm (Software)

Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thựchiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổhợp phần mềm máy tính Phần mềm được sử dụng trong hệ thống thông tin địa lý(GIS) bao gồm các tính năng sau:

- Nhập và kiểm tra dữ liệu

- Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu

- Xuất dữ liệu

- Biên đổi dữ liệu

- Tương tác với người dùng

Phần mềm GIS được phân ra hai nhóm: phần mềm thương mại và phần mềmnguồn mở Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: Mapinfo ArcGis Grass GIS,ArcView, Quantum GIS…

1.5.2.3 Con người

Con người trong GIS gồm 3 nhóm người:

- Nhà phân tích tính toán thực tế: nhóm người này có nhiệm vụ tìm hiểu, phântích, tìm ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông tin địa lý,nhóm này chiếm số rất ít

- Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức năng chuyên

về kỹ thuật trong hệ thống

- Nhóm người sử dụng GIS phục vụ tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lượng nhiềutrong thành phần này

1.5.2.4 Số liệu, dữ liệu địa lý

Số liệu được sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý riêng lẻ mà còn phảiđược thiết kế trong một cơ sở dữ liệu Những thông tin địa lý sẽ bao gồm vị trí địa lý,thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian Có haihình dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS:

- Cơ sở dữ liệu bản đồ: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo mộtkhuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở dữliệu này xuất ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác nhau nhưmáy in, máy vẽ…

+ Số liệu Vector: được trình bày dưới dạng điểm, đường và diện tích, mỗi dạng

có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu + Số liệu Raster: được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đềunhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ được chỉ định giá trị của thuộc tính

- Số liệu thuộc tính: được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu để

mô tả các thuộc tính của các thông tin thuộc về địa lý

1.5.2.5 Chính sách và quản lý

Đây là thành phần đóng vai trò quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của hệthống Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ chứcphù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ và phân tích sốliệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ thống GIS theo yêu cầu

Hệ thống GIS phải được điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phân này phảiđược bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu quả phục vụ nhucầu người sử dụng thông tin

Ngoài ra, cần phối hợp với cơ quan chức năng có liên quan nhằm làm gia tăngtính hiệu quả sử dụng của GIS cũng như các nguồn số liệu hiện có

1.5.3 Giới thiệu về cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS

1.5.3.1 Dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian có hai dạng cấu trúc Đó là dạng Raster và dạng Vector:

Hình 1.2 Dữ liệu không gian

a) Cấu trúc Raster

Có thể hiểu đơn giản là một “ảnh” chứa các thông tin về một chuyên đề Môphỏng bề mặt trái đất và các đối tượng trên dố bằng một lưới (đều hoặc không đều)gồm các hàng và cột Những phần tử nhỏ này gọi là những pixel hay cell Giá trị củapixel là thuộc tính của đối tường Kích thước pixel càng nho thì đối tượng càng được

mô tả chính xác Một mặt phẳng chứa đầy các pixel tạo thành raster Cấu trúc nàythường được áp dụng để mô tả các đối tường, hiện tượng phân bố liên tục trong khônggian, dùng để lưu giữ thông tin dạng ảnh (ảnh mặt đất, hàng không, vũ trụ…)

Một số dạng mô hình biểu diễn bề mặt như DEM (Dìgital Elevation Model),DTM (Dìital Terrain Model), TIN (Triangulated Iregular Network) trong cơ sở dữ liệucũng thuộc dạng Raster

Ưu điểm của cấu trúc dữ liệu dạng Raster là:

- Dễ thực hiện các chức năng xử lý và phân tích

- Tốc độ tính toán nhanh, thực hiện các phép toán bản đồ dễ dàng

- Dễ dàng liên kết với dữ liệu viễn thám

Nhược điểm của cấu trúc dữ liệu dạng Raster là:

- Kém chính xác về vị trí không gian của đối tượng Khi độ phân giải càng thấp(kích thước pixel lớn) thì sự sai lệch này càng tăng

Nguồn dữ liệu xây dựng dữ liệu Raster có thể bao gồm: Quét ảnh, ảnh máy bay,ảnh viễn thám, chuyển từ dữ liệu Vector sang, nén theo hàng, nén theo chia nhỏ từngphân, nén theo ngữ cảnh

Hình 1.3 Cấu trúc Raster

b) Cấu trúc Vector

Cấu trúc Vector mô tả vị trí và phạm vi của các đối tượng không gian bằng tọa

độ cùng các kết hợp hình học gồm nút, cạnh, mặt và quan hệ giữa chúng

Về mặt hình học, các đối tượng được phân biệt thành 3 dạng:

- Đối tượng dạng điểm (Point)

- Đối tượng dạng đường (Line)

- Đối tượng dạng vùng (Region hay Polygon)

Trong đó:

- Điểm được xác định bằng một cặp tọa độ (X,Y)

- Đường là một chuỗi các cặp tọa độ (X,Y) liên tục

- Vùng là khoảng không gian được giới hạn bởi một tập hợp các cặp toạn độ(X,Y), trong đó điểm đầu và điểm cuối trùng nhau Với đối tượng vùng, cấu trúcVector phản ánh đường bao

Cấu trúc Vector có ưu điểm là:

- Vị trí của các đối tượng được định vị chính xác (nhất là các đối tượng điểm,đường, đường bao)

- Cấu trúc nay giúp cho người sử dụng dễ dàng biên tập bản đồ, chỉnh sửa, in ấn.Tuy nhiên, cấu trúc này có nhược điểm là:

- Phức tạp khi thực hiện các phép chồng xếp bản đồ

1.5.3.2 Dữ liệu thuộc tính

Dữ liệu thuộc tính dùng để mô tả đặc điểm của đối tượng Dữ liệu thuộc tính cóthể là định tính - mô tả chất lượng (qualitative) hay là định lượng (quantative).

Về nguyên tắc, số lượng các thuộc tính của một đối tượng là không giới hạn Đểquản lý dữ liệu thuộc tính của các đối tượng địa lý trong CSDL, GIS đã sử dụngphương pháp gắn các giá trị thuộc tính cho các đối tượng thông qua các bảng số liệu.Mỗi bản ghi (record) đặc trưng cho một đối tượng địa lý, mỗi cột của bảng tương ứngvới một kiểu thuộc tính của đối tượng đó

Các dữ liệu trong GIS thường rất lớn và lưu trữ ở các dạng file khác nhau nêntương đối phức tạp Do vậy để quản lý, người ta phải xây dựng các cấu trúc chặt chẽcho các CSDL Có các cấu trúc cơ bản sau:

- Cấu trúc phân cấp

Cấu trúc này thường sử dụng cho các dữ liệu được phân cấp theo quan hệ mẹ con hoặc từ 1 đến n Cấu trúc này rất thuận lợi cho việc truy cập theo khóa nhưng nếumuốn tìm kiếm theo hệ thống thì tương đối khó khăn Hệ rất dễ dàng được mở rộngbằng cách thêm nhánh nhưng rất khó sửa đổi toàn bộ cấu trúc hệ

-Một bất cập khác của cấu trúc dữ liệu kiểu này là phải duy trì các file chỉ số lớn

và những giá trị thuộc tính phải lặp đi lặp lại ở các cấp Điều này làm dư thừa dữ liệu,tăng chi phí lưu trữ và thời gian truy cập

- Cấu trúc mạng

Cấu trúc này thường hay sử dụng cho dữ liệu địa lý có nhiều thuộc tính và mỗithuộc tính thì lại liên kết với nhiều đối tượng Cấu trúc này rất tiện lợi khi thể hiện cácmối quan hệ Cấu trúc này giúp cho việc tìm kiếm thông tin tương đối mềm dẻo, nhanhchóng, tránh dữ liệu thừa

Tuy nhiên, đây là một hệ cấu trúc phức tạp, tương đối khó thiết kế Cần phải xácđịnh rõ các mối quan hệ để tránh nhầm lẫn

- Cấu trúc quan hệ

Dữ liệu được lưu trữ trong các bản tin (record) gọi là bộ (tập hợp các thông tincủa một đối tượng theo một khuôn mẫu quy định từ trước) Các bộ tập hợp thành mộtbảng hai chiều gọi là một quan hệ Như vậy, một quan hệ thể hiện một thuộc tính Mỗimột record có một mã index và như vậy có thể liên kết qua các bảng quan hệ với nhau(thông qua bộ)

Cấu trúc quan hệ có thể tìm kiếm truy cập đối tượng nhanh chóng, di động bằngnhiều khóa các nhau Có thể tổ chức, bổ sung dữ liệu tương tác dễ dàng vì đây lànhững dạng bảng đơn giản Số lượng liên kết không bị hạn chế, không gây nhầm lẫnnhư trong quan hệ mạng Do vậy, không cần lưu trữ thừa Tuy nhiên, chính vì không

có con trỏ nên việc thao tác tuần tự trên các bộ để tìm kiếm, truy cập sẽ mất nhiều thờigian [8]

1.6 Giới thiệu về phần mềm ArcGis 10.3

ArcGis là một bộ phần mềm thương mại phục vụ cho công tác quản lý tài nguyênthiên nhiên, xã hội, kết hợp sự phát triển của công nghệ với nền tảng là công nghệ máytính đồ họa, phân tích và quản lý dữ liệu không gian Để xây dựng hệ thống thông tinđịa lý hoàn chỉnh ArcGis tích hợp nhiều phần mềm: ArcGis Desktop, Server GIS,ESRI Data, Mobile GIS, Hosted GIS [7]

Hình 1.4 Phần mềm ArcGis 10.3

Phần mềm ArcGis Desktop được sử dụng khá phổ biến cho các ứng dụng trênmáy tính cá nhân, sản phẩm ArcGis thương mại bao gồm 3 mức độ license khác nhau:ArcView, ArcEditor, ArcInfo Trong đó mức ArcInfo là mức có chi phí bản quyền caonhất và là mức có đầy đủ các chức năng phân tích không gian mạnh mẽ, thể hiện đầy

đủ sức mạnh của ArcGis Dù ở mức độ license nào thì bộ ArcGis Desktop cũng gồm 3thành phần chính: ArcCatalog, ArcMap và ArcToolbox

1.6.1 ArcCatalog

ArcCatalog: quản lý, theo dõi các dữ liệu đã có hoặc tạo mới và mô tả các dữ liệumới ArcCatalog làm việc với các nguồn dữ liệu ArcCatalog có thể làm việc như mộtphần mềm độc lập hoặc được tích hợp trong ArcMap

ArcCatalog cho phép người sử dụng dễ dàng truy cập và quản lý những dữ liệuđịa lý được lưu trữ trong thư mục và đĩa cứng hoặc trong những vùng có thể liên kết

dữ liệu hệ thống Dữ liệu có thể copy, di chuyển, xóa, quan sát sơ bộ trước khi thêmvào bản đồ Cùng với nó, metadata có thể được đọc hoặc tạo nên sử dụng trong ứngdụng của ArcGis

ArcCatalog cung cấp các phương tiện để xem, quản lý các dữ liệu địa lý và cácbảng dữ liệu thuộc tính Có 3 chế độ để xem dữ liệu trong ArcCatalog: Contents,Previes và Metadata view

Trong chế độ Contents view: tất cả các dữ liệu mà ArcGis có thể nhận dạng được

sẽ được hiển thị dưới dạng cây thư mục hay các biểu tượng giống như chương trìnhWindowns Explorer

Có thể xem sơ bộ (preview) các dữ liệu địa lý dưới dạng bản đồ hay dưới dạngbảng (table view) Lưu ý rằng một CSDL địa lý bao gồm các đối tượng được xác địnhbởi vị trí địa lý và thông tin thuộc tính trong bảng attribute table

Trong chế độ Metadata View có thể xem các dữ liệu dạng metadata, tức là cácthông tin mô tả khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu, thời gian và phương pháp thuthập,…

ArcToolbox có các tính năng công dụng:

Chuyển đổi định dạng dữ liệu không gian (Conversion Tools)

Phân tích dữ liệu không gian (Analysis Tools)

Quản lí dữ liệu (Data Management Tools)

1.6.3 ArcMap

ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản saođầy đủ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ ArcMap cung cấp một cách đơngiản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian của bản đồ Dữ liệu ởbên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và Layout View Các ứngdụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu không gian, tạo lập bản đồ,trình bày sản phẩm.

1.7 Ứng dụng GIS trong định giá đất

1.7.1 Trên thế giới:

- GIS đã được phát triển và ứng dụng từ năm 1960, tập trung quản lý đô thị,hành chính, dân cư, Đến thập niên 1980, đặc biệt vào những năm 1990 GIS được ứngdụng rộng rãi hơn (Võ Quang Minh, 1996)

Một số kết quả ứng dụng của GIS trong thời gian qua như:

- Ứng dụng GIS trong nghiên cứu xói mòn đất ở Đài Loan (Chang, 1992)

- Ứng dụng GIS để thiết lập phương pháp đánh giá chất lượng nước ở NamTriều Tiên (Kyehun Kim, 1996)

- Ứng dụng GIS trong việc quản lý rừng, môi trường ở Trung Quốc (KathleenHastings, 1996)

- Ứng dụng GIS để dự đoán, dự báo và quản lý dịch hại Finland (Tiilikala và ctv,1996)

- Ứng dụng GIS trong đánh giá môi trường sống của cá ở Thái Bình Dương(Beamer và ctv, 1997)

- Sử dụng GIS đánh giá quan hệ giữa sử dụng đất và sử dụng nước (Wang vàctv, 1997) Công nghệ GIS được ra đời trong những năm 60 và bắt đầu được sử dụng ởViệt Nam khoảng 10 năm, tuy nhiên chỉ tập trung ở các trường đại học, viện nghiêncứu Do đó, chưa tận dụng được hết hiệu quả của công nghệ mạnh mẽ này trong côngtác quản lý địa phương Việc ứng dụng GIS trong công tác quản lý đất đai ở nhiều nơitrên thế giới đã tiến hành rất phổ biến và đem lại nhiều hiệu quả tích cực

1.7.2 Tại Việt Nam: