Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện

Hiện nay, công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt là thẩm định giá BĐS, máy móc thiết bị,

trường Học viện Ngân hàng, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, độngviên, giúp đỡ từ phía thầy cô giáo, gia đình và bạn bè đã giúp em trưởngthành hơn Với kiến thức uyên thâm và tâm huyết với nghề giáo, các thầy cô

đã truyền đạt cho em kiến thức quý báu không chỉ về chuyên môn nghiệp vụ

mà cả cách sống, đối nhân xử thế Dẫu biết sắp xa trường với những bộn bềcủa công việc và lo toan cho cuộc sống, nhưng em sẽ không quên ơn các thầy

cô đã dìu dắt em trên quãng đường đời sinh viên

Sau gần 4 năm học cố gắng trên giảng đường, em đã may mắn hơn baobạn khác để được thực hiện công trình nghiên cứu khóa luận của mình Nếunhư không có sự hướng dẫn, quan tâm từ phía thầy cô Khoa Tài Chính, đặc

biệt là thầy giáo hướng dẫn trực tiếp là NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện

thì chắc chắn bài khóa luận của em khó có thể hoàn thiện được Mặc dù rấtbận với công việc giảng dạy cũng như hoạt động nghiên cứu, hoạt động đoàntrường song thầy cô đã rất nhiệt tình chỉ bảo, hướng dẫn em Vì vậy, em xingửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến các thầy cô giáo đã giúp đỡ emtrong quá trình hoàn thành công trình nghiên cứu khóa luận Em cũng xinchân thành cảm ơn quý Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chínhBưu điện đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại công ty Dotrình độ và hiểu biết còn hạn chế, bài viết của em chắc chắn còn những thiếusót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía thầy cô và bạn đọc đểhoàn thiện tốt hơn

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tiến Thạch Hoàng

thân em, dựa trên kiến thức lý thuyết, quá trình nghiên cứu tại đơn vị thực tập

và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo là NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện.

Các nội dung nghiên cứu, các số liệu, bảng biểu và những kết quả trongkhóa luận là trung thực, các nhận xét và phương hướng đưa ra xuất phát từthực tiễn Ngoài ra trong bài khóa luận còn sử dụng một số nhận xét, đánh giácủa các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thíchnguồn gốc

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Tiến Thạch Hoàng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN 3

1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1.1 Tổng quan về bất động sản 3

1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 8

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 12

1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 13

1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 16

1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 19

1.3 CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 23

1.3.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản 23

1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản 24

1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá bất động sản 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 29

2.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 29

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 29

2.1.2 Vai trò và tầm quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam 33

2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây .34 2.2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN………… ……….………… 38

2.2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định

giá và đầu tư tài chính Bưu điện 42

2.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.61 2.3.1 Những kết quả đạt được trong công tác định giá bất động sản 61

2.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 64

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 69

3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 69

3.1.1 Định hướng phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện 69

3.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác thẩm định giá tại công ty thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện 70

3.2 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 72

3.2.1 Đổi mới về nhận thức công tác nghiên cứu và tiếp cận thị trường 72

3.2.2 Hoàn thiện tổ chức công tác thẩm định giá 73

3.2.3 Nâng cao hiệu quả áp dụng quy trình thẩm định giá 74

3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản 75

3.2.5 Nâng cao trình độ, coi trọng công tác tuyển dụng, đào tạo độ ngũ cán bộ định giá

76

3.2.7 Tăng cường hợp tác, liên kiết với các tổ chức, cơ quan khác 78

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 79

3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền 79

3.3.2 Kiến nghị với Bộ tài chính 82

3.3.3 Kiến nghị với Hội thẩm định giá Việt Nam 83

KẾT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO

BĐS Bất động sản

IVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế

PTFV Công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài

chính Bưu điện

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính

Bưu điện 39

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động của công ty trong giai đoạn 2010-2015 42

Bảng 2.2 Phí thẩm định bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ 46

Bảng 2.3 Phí thẩm định bất động sản có giá trị trên 10 tỷ 48

Bảng 2.4 Đặc điểm chung căn hộ chung cư A603 tòa NC2A - Chung cư cao tầng NC2, khu đô thị mới Cầu Bươu, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội 53

Bảng 2.5 Đặc điểm chi tiết căn hộ chung cư A603 tòa NC2A - Chung cư cao tầng NC2, khu đô thị mới Cầu Bươu, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội 54

Bảng 2.6 Bảng đánh giá những thuận lợi và bất lợi của căn hộ chung cư A603 tòa NC2A - Chung cư cao tầng NC2, khu đô thị mới Cầu Bươu, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội so với các BĐS so sánh 57

Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh những thuận lợi và bất lợi của căn hộ chung cư A603 tòa NC2A - Chung cư cao tầng NC2, khu đô thị mới Cầu Bươu, Tân Triều, Thanh Trì, Hà Nội so với các BĐS so sánh 58

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây hoạt động thẩm định giá BĐS đang pháttriển và trở thành nhu cầu cần thiết của nhiều lĩnh vực như kinh doanh chứngkhoán, BĐS, tín dụng ngân hàng, thế chấp trong đó mỗi một lĩnh vực lại cómục định giá khác nhau Thực tế cho thấy nhu cầu về nghề thẩm định giáBĐS ngày càng thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam Giá trịBĐS có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các quyết định liên quan đếnviệc mua bán, quản lý, đánh thuế, thế chấp cầm cố vay vốn

Hiện nay, công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện

là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ về tài chính, đặc biệt

là thẩm định giá BĐS, máy móc thiết bị, doanh nghiệp… Tuy nhiên trong quátrình thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chínhBưu điện còn tồn tại những vấn đề như: quy trình thẩm định giá đầy đủ nhưngchưa khoa học, việc áp dụng các phương pháp còn một số bất cập về kĩ thuật

và các bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai của thẩm định giá BĐS

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với quá trình thực tập tạicông ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện vì vậy em chọn đề

tài: “ Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện” với mong muốn nghiên cứu

hoạt động thẩm định giá BĐS và tìm ra một số giải pháp góp phần nâng caochất lượng thẩm định giá BĐS

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu là nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá BĐStại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện để thấy đượcnhững kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế và từ đó đưa ra một số giảipháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quá trình thẩm định giá BĐS, nâng caochất lượng

3 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu và phân tích thực trạng chất lượng thẩm định giá BĐS tạicông ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chính Bưu điện

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp thông tin, từ đó phân tích,tổng hợp lại nội dung về vấn đề này

5 Kết cấu khóa luận

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện

Đất đai: không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.

Phải là đất đai đã xác định chủ quyển và được đo lường bằng giá trị

Nhà ờ, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng: nhà cửa xây dựng cố định không thể di

dời, hoặc di dời không đáng kể, nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, vănphòng, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầucống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai, các tàisản khác gắn liền không thể tách rời với công trình đó như điều hòa trungtâm, các máy móc thiết bị điều khiển

Các tài sản gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm, các công trình nuôi

trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợiích mang lại của BĐS Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liềnvới vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động củayếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt như yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tínhchất xã hội, điều kiện môi trường.

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền

Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đấtđai Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai nhưxói lở, vùi lấp Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, thểhiện trên hai góc độ là tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS Tuổi thọkinh tế chấm dứt khi điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bìnhthường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS

đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu bị xuống cấp và hư hỏng, không thể tiếp tục bảođảm an toàn cho việc sử dụng

Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm

BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗidạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trìnhxây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mởrộng mãi không gian bề rộng của các công BĐS Chính vì vậy, quan hệ cungcầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đếntình trạng đầu cơ về BĐS Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầukhông thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống

đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS

Thứ tư, hàng hóa BĐS có tính khác biệt

Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều cócác yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác Sự khác biệt

của BĐS là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về cảnh quan và cácngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt

để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khácbiệt của người tiêu dùng

Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khámạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để

ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng củahàng hóa BĐS kia BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa cácBĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xãhội có liên quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tínhđến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đếnkhả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sự ra đời

Thứ sáu, hàng hóa BĐS hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh

mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơquan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất độngsản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xãhội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệuquả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến BĐS vàTTBĐS, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sáchnhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của TTBĐS

Thứ bảy, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

BĐS thường có giá trị lớn và đa dạng nên việc quản lý khá phức tạp

Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũngphải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xâydựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê

đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có nhữngnghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.

Thứ tám, hàng hóa BĐS luôn là một tài sản có giá trị lớn

Do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinhlợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy đầu tư kinh doanh BĐS phải cóvốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạovốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nênhoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổchức tín dụng

Thứ chín, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội

Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóaBĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗikhu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tậpquán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng,tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

1.1.1.3 Phân loại bất động sản

Việc phân loại BĐS là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sửdụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội Đốivới các nhà đầu tư đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giámột cách hợp lý giá trị BĐS giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS

có thể phân thành ba nhóm:

- BĐS có đầu tư xây dựng

BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS

hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhómBĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạprất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan

- BĐS không đầu tư xây dựng

BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sảnxuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đấtlàm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

- BĐS đặc biệt

Bao gồm những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản vănhoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

- Các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càngcao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vịtrí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hailoại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt làđối với việc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích,kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cưtrong vùng

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng,yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

- Các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từBĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó Khi khả năngtạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điềuhòa Hệ thống càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá trị BĐSthể hiện ở việc ban hành các quy định về chính sách và nghĩa vụ tài chính cóliên quan đến quyền sử dụng đất, quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụngchuyển nhượng…

1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vàcác dịch vụ có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãmhoạt động kinh doanh trên TTBĐS

TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia vàngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của mỗinền kinh tế TTBĐS là một thị trường đặc biệt có ảnh hưởng trực tiếp đến đờisống kinh tế và đời sống xã hội Ngoài ra, TTBĐS còn có mối liên hệ mậtthiết đối với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứngkhoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường tàichính, tiền tệ, thị trường tín dụng… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớpdân cư

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

Thứ nhất, tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơihiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giaodịch lại cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hànghóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch

mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau thông tin về BĐSgiao dịch.

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xáccủa thông tin về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS

- Đăng ký pháp lý, thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Thứ hai, TTBĐS là thị trường mang tính vùng, khu vực và không tập trung

TTBĐS được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địaphương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triểnkhông đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình

độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội

TTBĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đấtnước Sản phẩm hàng hoá BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đembán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địaphương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữacác vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - vănhóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐSkhác nhau

Thứ ba, cung về BĐS phản ứng chậm hơn với biến động về cầu và giá cả

Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cảBĐS Thời gian tạo ra hàng hoá BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác KhiTTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS, chẳnghạn cầu tăng sẽ kéo giá BĐS tăng theo Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, mặc

dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì cung BĐS không thểphản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một BĐSvới mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian Từ đó, khi xem xétTTBĐS cần chú ý giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên giá

cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu

Thứ tư, TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phức tạp

Đặc điểm khó thâm nhập thể hiện:

- Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn

- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm

- Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp và không phải ai cũngnắm vững

- Tính minh bạch của thị trường không cao dẫn tới nhiều rủi ro về pháp lý

- Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên nghiệp trongkinh doanh BĐS

Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn và phứctạp thể hiện:

- Thời gian tạo ra hàng hoá là BĐS thường lâu hơn các hàng hoá khác

- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, phải làmthủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai

- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xinphép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình

Thứ năm, hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý của Nhà nước đối vớiBĐS bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS MọiBĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sởhữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng BĐS được đăng kýpháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, được tham gia vào tất cả cácgiao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liêndoanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhànước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

Thứ sáu, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi mộtlượng vốn lớn được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không

có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, TTBĐS cũng khôngthể phát triển lành mạnh và ổn định được Những cuộc khủng hoảng tài chínhtrên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của TTBĐS Khi BĐS sụt giánhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi có thể kéo theo các tổchức tài chính tín dụng rơi vào khủng hoảng

Thứ bảy, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo

TTBĐS không hoàn hảo là do các thông tin về hàng hóa BĐS khôngđầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa cácBĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xácnhư đối với các hàng hóa khác BĐS mang tính vùng và khu vực, chúngkhông liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để sosánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung vàcầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnhtranh hoàn hảo

1.1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loạiTTBĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau

- Dựa vào loại hàng hóa BĐS người ta có thể phân chia TTBĐS thànhcác thị trường đất đai,nhà ở, TTBĐS dùng trong dịch vụ, TTBĐS dùng chovăn phòng, công sở, TTBĐS công nghiệp

- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người taphân chia TTBĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thịtrường thế chấp và bảo hiểm

- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia TTBĐS thành thịtrường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các công trìnhBĐS để bán và cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS

- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia TTBĐS thành thịtrường chính thức và thị trường phi chính thức.

1.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

- Các yếu tố kinh tế

Sức khỏe của tổng thể nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS.Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, thông tin việclàm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hoá… Nói chung, khi nền kinh tế chậmphát triển thì TTBĐS cũng chịu nhiều ảnh hưởng Tuy nhiên, các chu kỳ củanền kinh tế có những thay đổi ảnh hưởng đến các loại hình BĐS Các yếu tốchính trị

- Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội bao gồm sự gia tăng dân số, đô thị hóa, sự di chuyểndân số, độ tuổi dân cư cũng tác động đến TTBĐS vì nó tác động đến cầu vàđặc điểm của BĐS tại địa phương

- Các yếu tố về môi trường

Các yếu tố môi trường bao gồm môi trường tự nhiên và môi trườngkinh tế - xã hội như khí hậu, môi trường nước, không khí, hệ thống giaothông, đèn điện, các tiện ích khu vực, tình trạng an ninh, dân trí… cũng tácđộng đến sự phát triển TTBĐS tại một khu vực nhất đinh

- Các yếu tố chính trị

Các yếu tố chính trị bao gồm quan điểm phát triển định hướng cácchính sách và quy định, chính sách của Nhà nước, thái độ chính quyển địaphương có tác động mạnh mẽ đến xu thế của TTBĐS, đặc biệt là các quy định

về hoạt động cũng sẽ tác động đến sự phát triển của TTBĐS

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Có nhiều quan điểm về khái niệm thẩm định giá BĐS như:

- Luật Kinh doanh BĐS quy định: khái niệm thẩm định giá BĐS làhoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xácđịnh”

- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc

“Thẩm định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm cótính đến bản chất của BĐS và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm địnhgiá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thuthập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩmđịnh giá để hình thành giá trị của chúng”

- Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyển sở hữuBĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ trongnhững điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thíchhợp

Như vậy có thể hiểu rằng thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trịcủa các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định vớinhững phương pháp phù hợp

1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc cơ bản vàquan trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và xác định giá trịđất đai nói riêng Theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điềukiện:

Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sứckhoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận vàbảo hộ

Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điềukiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất

Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dựđoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của một BĐS thường được xác lập dựa trên giá bán của mộtBĐS thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giátrị và thời điểm bán của các BĐS so sánh này gần với thời điểm xác định giátrị BĐS Người mua BĐS sẽ không trả giá cao so với giá của một BĐS màanh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự

1.2.2.3 Nguyên tắc cung - cầu

Giá cả của BĐS được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầutrên thị trường Cầu trong TTBĐS được hiểu là số lượng BĐS tại một thờiđiểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanhtoán Cung trong TTBĐS được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ratrao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.Khi lượng cung về hàng hoá BĐS tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặcgiảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khônggiảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùngchiều thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm củacung và cầu

1.2.2.4 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của BĐS luôn biến động và chịu sự tác động của các điều kiện

tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan Xem xét giá trịcủa BĐS cần được đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố này

Các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiệntượng tự nhiên như mưa, nắng, bão, lụt dẫn đến cách sử dụng của con ngườicũng thay đổi Các điều kiện về kinh tế cũng luôn thay đổi và có ảnh hưởnglớn đến giá trị BĐS Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, pháttriển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi đều có tác động đến giá

trị BĐS Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnhhưởng đến giá trị BĐS Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của BĐS cần phảiđặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị.

1.2.2.5 Nguyên tắc dự báo trước

BĐS được đầu tư có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai Vì vậygiá trị thị trường của một BĐS có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiệntại của những lợi ích trong tương lai mà BĐS có thể đem lại Ngược lại, ngay

cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra

và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đaithường dựa vào nguyên tắc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trịthiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị BĐS ở thờiđiểm hiện tại

1.2.2.6 Nguyên tắc phù hợp

BĐS sẽ có giá trị lớn nhất khi được sử dụng theo cách phù hợp với cácđiều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợpcũng thể hiện trong quá trình xác định giá trị của BĐS, cần có sự nhất quán vềmục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS bao gồm cả đấtđai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một mức độ nhấtđịnh và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh về vị trí, về mức độ phùhợp thị hiếu, cạnh tranh giữa cung và cầu

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giániêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những BĐS tương tựvới BĐS cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trênthị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từcác BĐS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với BĐS cần thẩm địnhgiá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểmcần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, sosánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh vàBĐS cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các BĐS so sánhtheo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với BĐS cần thẩm định giá, tìm ramức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh,rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS cầnthẩm định

1.2.3.2 Phương pháp chi phí

Khái niệm

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự BĐScần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó làđất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất được quy định

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thếcông trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu vàthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của côngtrình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trịhao mòn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ướctính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

1.2.3.3 Phương pháp thu nhập

Khái niệm

Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhậpròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác BĐS thành giá trị hiệntại của BĐS để ước tính giá trị thị trường của BĐS

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, cótính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàngnăm như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phảinộp

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi suất thích hợp dùng để tính toán, công việcnày có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐSmục tiêu

Công thức tính giá trị hiện tại của BĐS

V o = (1+i) F t t

V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.Ft: thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Khái niệm

Phương pháp thặng được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Các bước tiến hành thẩm định giá

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất vàhiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tàichính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổngdoanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự

án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán củabước 2 trừ bước 3

- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sửdụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sửdụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá Mụcđích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào vănbản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đềnghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm địnhgiá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõtrong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thưthẩm định giá Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác địnhmục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sửdụng của chứng thư thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá Căn cứ vào mục đích thẩmđịnh giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trườngcủa BĐS thẩm định giá, thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm địnhgiá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của BĐS

- Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin cònhạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị BĐS thẩm định giá trong

trường hợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thôngtin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của BĐS thẩm định giá, hạn chế vềđặc điểm của BĐS thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnhhưởng đến việc ước tính giá trị của BĐS thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dungcông việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện toàn

bộ quá trình thẩm định

Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thuthập về thị trường, BĐS thẩm định giá, BĐS so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về BĐS thẩmđịnh giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương ánphân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm địnhgiá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượnghoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá baogồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế;thông tin từ các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường; thông tin trên cácphương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan

quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tínhpháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của BĐS,

về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến BĐS

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tincậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếpcận và phương pháp thẩm định giá Đối với những tài liệu do khách hàngcung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy

đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sungđầy đủ hoặc xác minh, làm rõ

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biênbản khảo sát hiện trạng BĐS và thu thập số liệu về thông số của BĐS thẩmđịnh giá và các BĐS so sánh Chụp ảnh các BĐS theo dạng toàn cảnh và chitiết

Đối với từng loại BĐS cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tốảnh hưởng đến giá trị của BĐS thẩm định giá và tiến hành thu thập các thôngtin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương phápthẩm định giá lựa chọn

Bước 4: Phân tích, xử lý thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quanđến BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh để đánh giá tác động của các yếu

tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

- Phân tích những thông tin về đặc điểm của BĐS (pháp lý, kinh tế - kỹthuật) Đối với BĐS các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất

và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch,luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất được pháttriển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặtcác hạn chế gây tăng chi phí xây dựng

- Phân tích những thông tin về thị trường của BĐS thẩm định giá: cung

- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, côngnghệ và các yếu tố khác

- Phân tích về việc sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất Thẩm địnhviên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS nhằm bảo đảm sử dụngmột cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính

và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương phápthẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của BĐS,mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩmđịnh giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đốivới một BĐS thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kếtquả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luậtchuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viêncần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩmđịnh giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đốichiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩmđịnh giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lậptheo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quảthẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá.Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban

hành chứng thư thẩm định giá.

Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá Thời hạn cóhiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý,kinh tế - kỹ thuật của BĐS thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trườngliên quan đến BĐS thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đakhông quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi đượcdoanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá kýphát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng vàbên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm địnhgiá đã được ký kết

1.3 CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá là một hoạt động sinh lời chủ yếu của công tythẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, nhưng cũng chứa đựng những rủi

ro nhất đinh Chính vì thế vấn đề chất lượng thẩm định giá là vấn đề quantrọng, sống còn đối với tất cả các công ty thẩm định giá Tuy vậy để đưa ramột khái niệm đúng về chất lượng thẩm định giá không phải là dễ, bởi lẽ mỗikhái niệm đưa ra đòi hỏi phải chỉ ra nó xuất phát từ đâu trên quan điểm nào.Như ta đã biết mỗi quan điểm khác nhau sẽ có những quan niệm khác nhau vềchất lượng thẩm định giá

Chất lượng thẩm định giá theo quan điểm của khách hàng: Mục đíchcủa khách hàng khi yêu cầu thẩm định giá là chuyển giao quyền sở hữu, tàichính - tín dụng, phát triển và đầu tư… nhằm tối đa hóa giá trị tài sản Chính

vì vậy với khách hàng để đánh giá chất lượng thẩm định giá cái họ quan tâm

là giá trị của tài sản thẩm định có trung thực hay không, mức phí thẩm địnhgiá, thời gian thẩm định… để các thủ tục về sau giải quyết một cách nhanhgọn, tiết kiết thời gian và chi phí hợp lý Nếu tất cả các yếu tố này đáp ứng

được nhu cầu của khách hàng thì sản phẩm thẩm định giá đó được coi là cóchất lượng tốt.

Chất lượng thẩm định giá theo quan điểm của công ty thẩm định giá:Cũng như bất cứ công ty nào trong nền kinh tế, công ty thẩm định giá cũngphải hoạt động kinh doanh làm sao để đem lại càng nhiều thu nhập cho chủ sởhữu thì càng tốt Với các công ty thẩm định giá thường chỉ tập trung chủ yếuvào lĩnh vực thẩm định nên các yếu tố về lợi ích và chi phí sẽ quyết định chấtlượng thẩm định giá Với một quy trình hoàn chỉnh, tuân thủ theo quy địnhtiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, chi phí thẩm định giá hợp lý, giá trị thẩmđịnh của sản phẩm được khách hàng hài lòng và đem về lợi ích cao nhất chocông ty thì quy trình thẩm định giá mới đạt chất lượng cao

1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản

Nhóm chỉ tiêu định lượng

Chỉ tiêu thời gian: Để có thời gian hợp lý phục vụ cho một dự án thẩmđịnh giá thông thường từ 3 ngày đến 1 tuần tùy theo quy mô thẩm định giá đòihỏi thẩm định viên phải phân bổ hợp lý, đòi hỏi về nhân lực và kiến thứcchuyên môn của mỗi thẩm định viên Thông thường trong một tuần thẩm địnhviên sẽ tiếp nhận từ 2 đến 3 hồ sơ có nhu cầu thẩm định Đồng thời trong quátrình thẩm định, hệ thống dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, nguồn thông tin đadạng, đáng tin cậy, sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp đúng quytrình sẽ tiết kiệm được thời gian mà vẫn đảm bảo được chất lượng thẩm địnhgiá

Chỉ tiêu chi phí: Ngay từ bước đầu tiên của quy trình định giá, thẩmđịnh viên đã phải bỏ công sức và thời gian để thẩm định sơ bộ hồ sơ Trongquá trình thẩm định, thẩm định viên còn phải đi khảo sát, hiện trạng tài sản,gặp gỡ khách hàng, lập báo cáo… Những chi phí trong quá trình đó đượctính vào chi phí quá trình thẩm định, nếu như không tiết kiệm được chi phí thì

sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của công ty bởi trong quá

trình kí kết hợp đồng, công ty và khách hàng đã thống nhất về phí thẩm định.Chi phí quá lớn sẽ không đảm bảo được lợi ích của công ty, từ đó có thể sẽlược bớt một số bước trong quy trình hay việc kiểm soát lại kết quả dẫn đếnkhông đảm bảo được chất lượng thẩm định giá Do đó đòi hỏi phải đảm bảomức phí thẩm định giá đã quy định trong mức khung về giá phí thỏa thuận vớikhách hàng Một mức phí hợp lý, vẫn đảm bảo được lợi ích của công ty, vẫnđảm bảo được chất lượng thẩm định giá và làm khách hàng hài lòng là cáiđích mà công ty muốn hướng tới.

Nhóm chỉ tiêu định tính

Trong quá trình đánh giá chất lượng thẩm định giá ngoài những chỉ tiêu

có thể lượng hoá được thì còn có rất nhiều yếu tố mà không thể lượng hoáđược Các chỉ tiêu định tính được thể hiện qua quy chế, chế độ, phương phápthẩm định giá, qua độ thoả mãn của khách hàng đối với sản phẩm của kháchhàng, độ tín nhiệm của khách hàng đối với công ty

Với quy chế, phương pháp thẩm định giá: Trong những bước đầu củacông tác thẩm định giá BĐS, thẩm định viên phải khảo sát kĩ lưỡng BĐS về vịtrí, tính chất ổn định, khả năng mang lại thu nhập, BĐS so sánh… để từ đóđưa ra được phương pháp thẩm định giá thích hợp Đồng thời khi đó thẩmđịnh viên sẽ có căn cứ thông qua những văn bản, quy chế nào về BĐS để ápdụng trong quá trình thẩm định Một phương pháp thẩm định giá thích hợp,một căn cứ chặt chẽ không những giúp thẩm định viên tiết kiệm được thờigian, công sức, chi phí mà còn đảm bảo được chất lượng thẩm định giá BĐSđó

Với độ thỏa mãn của khách hàng: Khi nhận được kết quả thẩm địnhgiá, điều đầu tiên mà khách hàng chú ý đó là giá trị thẩm định giá có hài lòngvới họ hay không Điều này đòi hỏi trong quá trình thẩm định giá thẩm địnhviên phải hết sức khách quan khi tác nghiệp Đồng thời cũng cần có những

phiếu khảo sát chất lượng thẩm định giá qua các tiêu chí như: phí thẩm định,giá trị thẩm định, tiến độ dự án, thái độ phục vụ…

1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng định giá bất động sản Vấn đề thông tin và xử lý thông tin

Thẩm định viên tiến hành công tác thẩm định trên cơ sở những thôngtin thu thập được Như vậy kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng thôngtin, lượng thông tin đầy đủ, chính xác chính là điều kiện cần để có kết quảthẩm định tốt Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn thông tin và chấtlượng thông tin Thông tin có thể thu thập được từ các nhiều nguồn:

- Thông tin từ chính các khách hàng Bất kỳ khách hàng nào có nhu cầuthẩm định giá BĐS cũng phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin theo yêucầu của công ty định giá Đó là giấy tờ pháp lý như GCNQSH đất và nhà,chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu và những tài liệu cần thiết khác, nguồnthông tin này rất quan trọng nhưng cần phải xác định được độ tin cậy của nó,bởi các khách hàng muốn được bao giờ cũng đưa ra những mặt tốt của BĐS

và thường mang tính chủ quan một chiều, tâm lý chung là không muốn tiết lộ

về BĐS của mình Trong trường hợp này thẩm định viên thường phải sử dụngkinh nghiệm nghề nghiệp và căn cứ vào quan hệ làm ăn lâu dài, mức độ tínnhiệm để đánh giá chất lượng thông tin

- Thông tin thu thập từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhà nướcnắm chắc các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai,

về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước thựchiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạchchung thống nhất Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý

và sử dụng đất đai Dựa vào những thông tin nhà nước nắm giữ, thẩm địnhviên có thể tham khảo và đây cũng là một cơ sở để cán bộ thẩm định yên tâmhơn về chất lượng thông tin Sau khi đã thu thập được thông tin thì một vấn

đề quan trọng được đặt ra đối với cán bộ thẩm định là xử lý các thông tin đó

như thế nào để vừa tiết kiệm được thời gian vừa thu được kết quả cao Để làmđược điều này thì phải thực hiện việc phân tích, đánh giá, lưu trữ một cáchthường xuyên và khoa học.

Quy trình và các phương pháp thẩm định giá

Công tác thẩm định luôn được thực hiện theo một quy trình cụ thể Đốivới mỗi dự án, có rất nhiều khía cạnh cần thẩm định như: hiện trạng sử dụng,

vị trí lô đất, các hướng tiếp xúc Mỗi nội dung thẩm định cho phép đánh giámột mặt cụ thể của dự án, tổng hợp các nội dung này chúng ta có được sựđánh giá toàn diện của dự án Trong quá trình thẩm định không thể cùng mộtlúc thẩm định được tất cả các nội dung mà phải thực hiện qua các bước, cóthể kết quả của bước trước làm cơ sở để phân tích các bước sau Như vậy, nếu

có một quy trình thẩm định khoa học, toàn diện thì kết quả thẩm định sẽ tốthơn và sát với thực tế hơn

Có rất nhiều khách hàng có nhu cầu định giá với các mục đích cũngkhác nhau dẫn đến tới quy mô định giá cũng khác nhau Vì vậy không thể ápdụng dập khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽlãng phí thời gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng Cần

có một quy trình thẩm định tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó cócác quy trình thẩm định riêng phù hợp với từng loại dự án, như thế sẽ đảmbảo tính thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định

Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định giá

Chất lượng thẩm định chưa cao ngoài nguyên nhân khách quan đều cónhân tố chủ quan của con người Cùng với sự phát triển kinh tế chung của đấtnước, trình độ của đội ngũ thẩm định viên cần phải được nâng cao Muốn cónhững đánh giá khách quan và toàn diện về BĐS, thẩm định viên ngoài trình

độ chuyên môn cần phải có những kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt

là phải đi sát vào thực tế Khi nắm chắc về đặc điểm của BĐS, về khả năngbiến động của thị trường thì thẩm định viên sẽ có quyết định định giá đúng

đắn Kinh nghiệm trong công tác giúp thẩm định viên vững vàng trong việcđịnh giá BĐS Qua tiếp xúc với khách hàng để từ đó tìm cách xác định sựthật Qua trao đổi kinh nghiệm giữa những người làm công tác thẩm địnhkhác có thể giúp họ tích luỹ thêm kinh nghiệm, hoàn chỉnh thêm kết quả thẩmđịnh của mình.

Ngoài những nhân tố nêu trên, chất lượng thẩm định giá BĐS còn chịu

sự tác động của các nhân tố khác như môi trường kinh tế, môi trường pháp lý,tình hình chính trị , xã hội trong và ngoài nước

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, khóa luận đã đưa ra được những khái niệm, nội dung

cơ bản về BĐS, TTBĐS và thẩm định giá BĐS Bên cạnh đó cũng đưa rađược khái niệm chất lượng thẩm định giá BĐS, các tiêu chí để đánh giá cũngnhư các yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định giá Dựa trên cơ sở lýthuyết đã được đưa ra, chương 2 của để tài này sẽ phân tích thực trạng hoạtđộng thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn tài chínhBưu điện, qua đó đánh giá về chất lượng thẩm định giá BĐS tại công ty

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ

TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN 2.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta có thể chia ra hai thời kỳ

- Thời kỳ trước Đổi mới

Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước

Giai đoạn từ 1954 đến 1980: Giai đoạn này, đất nước ta phải tiến hànhđồng thời 2 nhiệm vụ là xây dựng miền Bắc vững mạnh và đấu tranh thốngnhất nước nhà

Chế độ kinh tế thời kỳ này theo Hiến pháp năm 1959 là “Nhà nướclãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất Nhà nước dựa vàocác cơ quan Nhà nước, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác củanhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế” Giai đoạn này

“Kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò lãnh đạo trong nềnkinh tế quốc dân và được nhà nước bảo đảm phát triển ưu tiên” Trong nôngnghiệp “Nhà nước đặc biệt khuyến khích, hướng dẫn và giúp đỡ sự phát triểncủa kinh tế hợp tác xã - hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động” Vìvậy, ruộng đất, ao hồ đều đưa vào hợp tác xã do đó không có TTBĐS

Trong công nghiệp, dịch vụ “Nhà nước khuyến khích và hướng dẫn cácnhà tư sản dân tộc đi theo con đường cải tạo XHCN bằng hình thức công tưhợp doanh” vì vậy BĐS công nghiệp và dịch vụ cũng không có thị trường

Giai đoạn từ 1980 đến 1987

Sau khi thống nhất, đất nước chuyển sang giai đoạn hoà bình, cả nướcxây dựng kinh tế, Hiến Pháp sửa đổi năm 1980 quy định chế độ kinh tế củađất nước trong giai đoạn này là “thực hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu

có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân vàthành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” Nhà nước quy định vềchế độ và thi hành các biện pháp cần thiết bảo đảm cho nhân dân lao động sửdụng đầy đủ quyền làm chủ tập thể về tư liệu sản xuất và lực lượng lao động,

về sản xuất và phân phối, về khoa học và kỹ thuật, làm cho sự nghiệp pháttriển kinh tế thực sự là sự nghiệp của toàn dân Về đất đai, nhà ở có quy định

cụ thể hơn: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên tronglòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” và “Nhữngtập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kếtquả lao động của mình theo quy định của mình theo quy định của pháp luật”.Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải

để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản củacông dân Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới: “Công dân có quyền

có nhà ở Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích,giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thựchiện từng bước quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản

cũng chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS, do đó thị trường có hoạtđộng nhưng không có sự quản lý của Nhà nước.

Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam

Ở miền Nam, trước giải phóng (1975), BĐS được cấp bằng khoán điềnthổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất.Sau khi thống nhất đất nước, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần được chuyểnđổi theo hướng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nước như thời

kỳ trước năm 1987 ở miền Bắc

- Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ

1987 đến nay

Giai đoạn từ 1987 đến 1993

Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủtrương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lýquan trọng cho TTBĐS bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phépchuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

Thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động Nhà nước giao đất cho cácnông trường, lâm trường hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, các tổ chức xãhội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn giao đất để sử dụng

có thời hạn hoặc tạm thời Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục

sử dụng

Luật Đất đai 1987 cũng quy định Nhà nước đảm bảo cho người sử dụngđất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển,nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khôngcòn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủtục do pháp luật quy định Người sử dụng đất có những quyền lợi được hưởngthành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển,nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có

được một cách hợp pháp trên đất được giao Như vậy, lần đầu tiên nhà ở vàvật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho TTBĐS nhà

ở có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật Tuy nhiên mãi đến năm

1991, Pháp lệnh nhà ở mới ra đời, đây là một động lực thúc đẩy TTBĐS nhà

ở phát triển Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở

và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở

Giai đoạn từ 1993 đến nay

Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1992 và chủtrương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN có sự quản lýcủa Nhà nước Luật đất đai đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến phát triểnTTBĐS như:

+ Lần đầu tiên quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp

+ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hìnhthức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụngđất

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất

+ Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Những quy định pháp luật nêu trên có liên quan đến đất đai, nhà ở đãthực sự tạo điều kiện cho TTBĐS có bước phát triển mới Nhờ vậy, TTBĐSchính thức đã có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động Tuy còn mới ởbước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng TTBĐS đã có những đóng góptích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội

Qua phân tích, đánh giá quá trình hình thành và phát triển TTBĐS ởnước ta cho thấy thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mớinền kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này TTBĐS còn ở mức thấp, tựphát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống TTBĐS ở nước

ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều

lĩnh vực của kinh tế - xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạchhoá sang kinh tế thị trường và khi Luật đất đai năm 1993 ra đời

2.1.2 Vai trò và tầm quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam

TTBĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thốngkinh tế thị trường hoàn chỉnh

Thứ nhất, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng

TTBĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi Việc xâydựng TTBĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vôhình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sửdụng một cách hiệu quả nhất

Thứ hai, TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS

Trên TTBĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùngthực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS đượcchuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác.TTBĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giátrị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinhdoanh trên thị trường TTBĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện

và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia

Thứ ba, TTBĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển TTBĐS, Nhà nước bổ sung, hoànthiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản

lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phụctình trạng đầu cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành TTBĐS