Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam (PVcom bank) chi nhánh hoàng quốc việt

Trong thời gian tìm hiểu ở Ngân hàng PVcom Bank nhằm mục đích nghiên cứu kĩ vàsâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu hoànthiện quy trình và phương

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1 Khái quát chung về bất động sản 3

1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 3

1.2 Phân loại bất động sản 3

2 Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản 4

2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4

2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 4

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

2.3.1 Mục đích định giá tài sản 5

2.3.2 Yếu tố khách quan 6

3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản 7

3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 7

3.2 Cơ sở định giá BĐS 8

4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản 8

4.1 Các phương pháp định giá bất động sản 8

4.2 Quy trình định giá bất động sản 14

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK) CHI NHÁNH HOÀNG QUỐC VIỆT 17

1 Tổng quan về Ngân hàng PVcomBank 17

1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng PVcomBank 17

1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển 17

1.1.2 Cơ cấu tổ chức các khối, phòng ban giao dịch Chi nhánh 18

1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh 19

1.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo của chi nhánh 21

2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản tại chi nhánh 22

2.2 Các loại BĐS tại chi nhánh 23

2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh 24

2.3 ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

PVCOMBANK 35

2.3.1 Những kết quả đạt được 35

2.3.2 Những hạn chế cần khắc phục 37

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK) 44

3.1 QUAN ĐIỂM CỦA NGÂN HÀNG PVCOMBANK VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 44

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG PVCOMBANK 45

3.2.1 Một số giải pháp chủ yếu 45

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 47

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền 47

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 52

KẾT LUẬN 54

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hìnhthức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm, đặc biệt là BĐSnhà đất Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong côngtác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm tại các ngân hàng còn gặp nhiều khókhăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại,khó khăn từ phía khách hàng… làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưađáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chếnên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong được

sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo

Trong thời gian tìm hiểu ở Ngân hàng PVcom Bank nhằm mục đích nghiên cứu kĩ vàsâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu hoànthiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng

Việt Nam em đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục

vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcom Bank) chi nhánh Hoàng Quốc Việt” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản

phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề:

Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình vàphương pháp định giá BĐS, căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh giáthực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình

và phương pháp định giá BĐS tại ngân hàng PVcom bank

Phương pháp nghiên cứu:

Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là kết hợp với cácphương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp,

quy trình định giá của ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong cácphương pháp đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thểcủa Ngân hàng.

Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề của em được kết cấutheo 3 chương như sau :

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân

hàng thương mại.

Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng

PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt.

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động

sản để đảm bảo tiền vay tại ngân hàngPVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt.

Trong quá trình tìm hiểu tại Ngân hàng PVcom bank, nhờ có sự quan tâm của các thầy

cô trong khoa Tài chính, em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em cũng xin chân thành cảm ơn Cô Bùi Thị Lan Hương, Khoa Tài chính- HọcViện Ngân Hàng đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình

và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm việc sau này

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 Khái quát chung về bất động sản

1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản.

a) Khái niệm bất động sản

Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự được Quốc hội nướcCộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản quyđịnh như sau

Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:

 Đất đai

 Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trìnhxây dựng trên đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do Pháp luật quy định

b) Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

 Tính cố định về vị trí, không có khả năng di dời được

 Tính bền vững, có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao

 Tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan

 Chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

 Có giá trị lớn

 Chịu sự quản lý của Nhà nước, mang tính pháp lý cao

 Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào nănglực pháp lý

 Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất.

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Phân loại theo chức năng sử dụng:

 Nhóm 1: Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhàxưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạtầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc …Trong BĐS có đầu tư xây dựng thìnhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) lànhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịuảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở cácnước trên thế giới

 Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Chủ yếu là đất nông nghiệp(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …

 Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Như các công trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểmcủa loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

 Phân loại theo quyền tài sản:

 BĐS có giấy chứng nhận: Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất

 BĐS có hợp đồng: Cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua - hứa bán

 BĐS chưa có giấy chứng nhận

Việc phân loại BĐS trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chếchính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội của nước ta

2 Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản

2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản (BĐS) là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về các khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụngBĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể

2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản.

 Xuất phát từ nhu cầu trong nền kinh tế thị trường ở nước ta:

 Khi nền kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu giao dịch về BĐS càng phát triểnthì định giá BĐS càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu của thị trường Xuấtphát từ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế.

 Xuất phát từ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường Định giá BĐSgiúp Nhà nước: quản lý tốt về mặt giá trị các BĐS của Nhà nước; quản lý tốt cácthị trường đảm bảo phát triển một cách lành mạnh; giải quyết các tranh chấp liênquan đến tài sản Qua đó góp phần nâng cao lợi ích kinh tế

 Định giá tài sản là một nghề, sản phẩm của nền kinh tế thị trường: Khi nền kinh tếthị trường phát triển, phân công lao động xã hội ngày càng cao, cùng với yêu cầu vềtính hợp lý, trung thực khách quan về định giá BĐS, đòi hỏi có những người chuyênlàm công tác định giá, có trình độ, kiến thức, kinh nghiệm và đạo đức để thực hiệncông việc đó Và nghề định giá BĐS ra đời và xuất hiện những người chuyên làmđịnh giá - những thẩm định viên

 Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới đặc biệt là nước ta gia nhập WTO: Hộinhập quốc tế là cơ hội và cũng là thách thức với nền kinh tế nước ta Trên tiến trình

mở cửa của nền kinh tế, việc đảm bảo giá trị BĐS của Nhà nước, cũng như xác địnhgiá trị các BĐS của các chủ thể nước ngoài nhằm đảm bảo lợi ích các bên đặt ra yêucầu cần thiết phải phát triển định giá BĐS

Mặc dù có thể có toàn bộ các loại giá trị khác nhau của bất kì BĐS nào tại bất kỳthời điểm nào, phụ thuộc vào lý do cho việc định giá; chỉ có một giá cả thị trường là sốtiền mà BĐS sẽ chuyển chủ nếu được cháo bán trên thị trường mở

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

2.3.1 Mục đích định giá tài sản

 Mục đích của việc định giá tài sản bao gồm:

 Định giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu

 Định giá tài sản cho mục đích tín dụng

 Định giá tài sản cho mục đích đầu tư

 Định giá tài sản trong doanh nghiệp

 Định giá tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

Mục đích định giá BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định,được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xâydựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.

2.3.2 Yếu tố khách quan

2.3.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất:

Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên,vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà cửa là vịtrí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…

Để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu biết nhấtđịnh về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có được kết quả địnhgiá chính xác nhất sát với giá cả thị trường

2.3.2.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của chủ thể đối với việc khai tháccác thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng Thông thường quyền khai thác cácthuộc tính của BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại Tình trạng pháp lý

là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Một hệ thống pháp lý phù hợp sẽ gópphần đảm bảo cơ chế định giá BĐS đạt được mục tiêu có được giá trị BĐS phản ánhmột cách khách quan và trung thực

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắmđược các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụthể có liên quan đến BĐS cần định giá

2.3.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu trên thị trường Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan củagiá trị, khi đó giá trị BĐS tùy thuộc vào quan hệ cung cầu Điều kiện kinh tế phát triển

sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường tăng cao, nhu cầu về vốn chosản xuất cũng tăng theo làm gia tăng số lượng vốn vay tại các NHTM qua đó ảnhhưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết phảithu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với BĐS đượcđịnh giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị trường

2.3.2.4 Các yếu tố khác

Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng mộtcách đáng kể tới giá trị BĐS Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có thể dễchấp nhận với người khác Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân

cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xácminh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phithị trường

3 Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản

3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhậnmột cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội Là cơ sở quan trọng đểđưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm

định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS.

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung của nguyên tắc: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối

cảnh tự nhiên, pháp luật cho phép

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn có động cơ khai thác tối đa lợi ích của

tài sản

b) Nguyên tắc thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt

quá chi phí có một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Những người thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn

để mua một tài sản nào đó, họ sẽ tốn ít tiền hơn số tiền nào đó nếu với số tiền ít hơnvẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế

Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phươngpháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống cácphương pháp thẩm định giá

c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích mà nó sẽ mang lại

cho người sử dụng

- Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi

ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.

d) Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành

tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tàisản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ

cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

e) Nguyên tắc cung - cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự thừa nhận của thị trường về giá trị tài sản.

Do đó giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị Khi so sánh tài sản với nhaucần thận trọng phân tích cung - cầu, tình trạng thị trường

- Cơ sở của nguyên tắc: Giá cả của tài sản có xu hướng tỷ lệ thuận với yếu tố

cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

3.2 Cơ sở định giá BĐS

 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS

 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình

 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong khu vực

 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS

 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS

 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS

4 Quy trình và phương pháp định giá bất động sản

mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS tương đương

có thể so sánh được trên thị trường

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian

gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra:

+ Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô

+ Đặc điểm về mặt bằng: Đặc trưng địa lý, địa hình

+ Đặc điểm các công trình liên quan

+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Môi trường văn hóa xã hội, cơ sở hạ tầng.+ Tình trạng pháp lý: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữucác công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, yêucầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tình trạng viphạm về không gian kiến trúc…

+ Quy hoạch

+ Các công trình xây dựng: Tính hữu dụng, tính thẩm mỹ,

+ Thời gian và điều kiện thu thập thông tin: Giao dịch thành công, chào mua,chào bán,

+ Các điều điều kiện và tính chất giao dịch: Phương thức thanh toán, thời hạncho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện mua báncủa các bên…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo

tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Khi kiểm tra và phân tích phải làm rõ:nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…; đặc điểm vàtính chất của các giao dịch …

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh nghiệm

thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.

Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Nếu BĐS sosánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trịgiao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính và xác định mức giá.

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế

+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.

+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc đểkhách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác: Phương pháp chiphí, phương pháp thặng dư

Hạn chế:

+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sửdụng để so sánh được

+ Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử

+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

Phương pháp này được dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần được định giá

có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là một vật thay thế.Đồng thời dựa trên cơ sở lập luận là người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lýthì không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựngmột công trình có lợi ích tương tự

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất

trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính những chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình trên đất Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất.

Mức giảm giá tích lũy = Mức giảm giá tự nhiên + Mức giảm giá do lỗi thời chức năng + Mức giảm gí do lỗi thời bên ngoài

Mức giảm giá tự nhiên = Tỷ lệ giảm giá tự nhiên * Chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS.

Giá trị BĐS = Giá trị miếng đất trống + Chi phí thay thế mới - mức giảm giá tích lũy.

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh + Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêngbiệt

+ BĐS sử dụng vào mục đích sử dụng đặc biệt: Bệnh viện, trường học

+ BĐS chuyên dùng: Nhà máy điện, nhà máy lọc dầu

+ BĐS dùng cho mục đích bảo hiểm, đấu thầu

+ BĐS trong điều kiện không đủ thông tin thực hiện phương pháp so sánh

Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư

- Cơ sở lý luận:

Giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất

cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Phương pháp này được xâydựng trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị hiện tại

- Kỹ thuật định giá:

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa cácdòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị củaBĐS

1 (1 )

Trong đó:

Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

 Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):

V=

R I

Io: là thu nhập ròng ở năm hiện hành

i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:

chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa

vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận trực tiếpnhững lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơngiản.

+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so sánhđược, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

Điều kiện áp dụng:

+ Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập đềuđặn qua từng thời gian gồm: Trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khucông nghiệp,

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương phápđầu tư

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá trị của BĐS (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách

lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

+ Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tốithiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

Hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán

và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể Là căn cứ để thẩmđịnh viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: Vị trí, kích thước…+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: Các giấy tờ về quyền sởhữu, quyền sử dụng, các giấy phép…

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảohiểm…

+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trịbảo hiểm, giá thế chấp,…

+ Xác định phương pháp định giá

+ Xác định ngày định giá có hiệu lực

+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

Bước 2: Lên kế hoạch

+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạngthái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá

+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tàiliệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.

+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin cácnguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

+ Lên chương trình, thời gian biểu công tác

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định

Bước 3:Thu thập tài liệu

Các loại tài liệu thu thập bao gồm:

+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu

+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quanđến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền vàthời hạn cho thuê…

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá chothuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô thịhóa…

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:

+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởngđến giá trị của TS cần định giá

+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đốitượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó

+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phươngpháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ

+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận địnhgiá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy

ra Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có

hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

Bước 6: Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có sựtrình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thôngtin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả địnhgiá

+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung báo cáo định giá:

Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định tronghợp đồng với khách hàng Một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ các nộidung sau:

1 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: Địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

3 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

4 Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị trườnglàm cơ sở để định giá

6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấpnhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính

10 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin địnhgiá

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM (PVCOMBANK)

CHI NHÁNH HOÀNG QUỐC VIỆT

1 Tổng quan về Ngân hàng PVcomBank

1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng PVcomBank

1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank được thành lập theo Quyếtđịnh số 279/GP - NHNN ngày 16/09/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trên cơ

sở hợp nhất giữa Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngânhàng TMCP Phương Tây (WesternBank)

- Ngày 01/10/2013, PVcomBank chính thức hoạt động trên cơ sở Giấy chứngnhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp 0101057919

do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp

- Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank có tổng tài sản gần100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đông lớn là Tập đoàndầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley (6,7%).Với mạng lưới 108 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toàn quốc;nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp các dịch

vụ cho các doanh nghiệp trong ngành dầu khí, năng lượng, hạ tầng PVcomBankcung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu khách hàng

tổ chức và cá nhân

- Với tiềm lực lớn về tài chính, khả năng ứng dụng công nghệ và thế mạnh dịch vụchuyên nghiệp, PVcomBank tự hào là 1 trong 18 ngân hàng TMCP hàng đầuViệt Nam

Chi nhánh PVcomBank Hoàng Quốc Việt là chi nhánh cấp I, là đơn vị trực thuộc

sự quản lý của Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam Chi nhánh với đầy đủ tư cáchpháp nhân, có con dấu, có bảng cân đối kế toán, bảng cân đối tài sản riêng, thực hiệncác hoạt động kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ theo sự ủy quyền của Ngân hàng TMCPĐại chúng Việt Nam

1.1.2 Cơ cấu tổ chức các khối, phòng ban giao dịch Chi nhánh

Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch

P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân

P.QHKH: Phòng quan hệ khách hàng

P.QHKHCN: Phòng quan hệ khách hàng cá nhân P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro

PHÓ GIÁM ĐỐC 2

PHÓ GIÁM ĐỐC 3

P.TCKT

P.QHKH P.QLRR

P.QHKHCN P.GD1 P.GD2

P.TĐ P.TD

P.GD3 P.GD4

P.TCHC

1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh

- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 3 phó giám đốc, thực hiện chức năng điều

hành, quản lý chung toàn chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất

- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các phòng

tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay

- Phòng tổ chức hành chính:

+ Theo dõi, rà soát, đánh giá cán bộ, tham mưu cho ban lãnh đạo trong việc bố trílao động tại các phòng phù hợp với các yêu cầu và tình hình thực tế của chi nhánh + Thực hiện việc chi trả lương, thưởng và các chế độ phúc lợi cho người lao độngđầy đủ, kịp thời

- Phòng tài chính kế toán:

+ Tổ chức hạch toán kế toán theo các trình nghiệp vụ do PVcomBank ban hành,phù hợp với các quy định của Nhà nước, của PVcomBank và các chuẩn mực kế toánhiện hành

+ Tổ chức thực hiện các nghiệp vụ kho quỹ, điện toán, thanh toán quôc tế, kinh

doanh ngoại tệ theo các quy trình nghiệp vụ do PVcomBank ban hành

+ Triển khai hướng dân các văn bản, chế độ, quy trình nghiệp vụ của công tác kếtoán, tài chính, thanh toán, ngân quỹ, điện toán

+ Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm, phân tích báo cáo tài chính, tham mưu

cho Ban giám đốc về điều hành kế hoạch tài chính

- Phòng quan hệ khách hàng cá nhân:

+ Đề xuất chính sách phát triển khách hàng, triển khai các sản phẩm hiện có, đềxuất cải tiến, phát triển các sản phẩm bán lẻ đối với khách hàng cá nhân, xây dựng vàthực hiện các phần trình Marketing tổng thể cho từng nhóm khách hàng

+ Thẩm định tín dụng, đề xuất hạn mức, giới hạn tín dụng và đề xuất tín dụng,theo dõi tình hình hoạt động của khách hàng, kiểm tra giám sát tình hình sử dụng vốnvay, tài sản đảm bảo nợ vay.

- Phòng tín dụng: Có chức năng tổ chức, quản lý, triển khai các hoạt động chovay đầu tư từ nguồn vốn và các nguồn vốn huy động khác

- Phòng quản lý rủi ro:

+ Thẩm định các dự án cho vay, bảo lãnh và đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay

+ Tham mưu, đề xuất chính sách, biện pháp phát triển nâng cao chất lượng hoạt

động tín dụng, quản lý giám sát, phân tích, đánh giá rủi ro tiềm ẩn đối với các danh mụctín dụng của chi nhánh, đề xuất hạn mức, điều chỉnh hạn mức, cơ cấu, giới hạn tín dụngcho từng ngành, từng nhóm và từng đơn vị khách hàng

+ Giám sát việc phân loại và trích lập dự phòng rủi ro, phối hợp với các bộ phậnthực hiện đánh giá tài sản đảm bảo, thực hiện việc xử lý nợ xấu

- Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm

+ Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC) + Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC

+ Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản TCCC đảm bảo chokhoản vay

+ Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định giá các tài sảnTCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng

+ Xây dựng và hoàn thiện hệ thông chuẩn mực trong việc định giá tài sản TCCCphù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng

+ Xây dựng tiêu chuẩn phân hàng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC + Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm tiền vay và thực hiện việccông chứng

+ Lập các văn bản thông báo việc thé chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chứcnăng theo quy định của luật pháp

+ Thực hiện việc mua bảo hiểm các tài sản TCCC

+ Sử dụng, thuê các hệ thông kho bãi để quản lý tài sản cầm cố , soạn thảo hợpđồng thuê kho bãi

+ Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sảnTCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh đểđảm bảo an toàn tín dụng.

+ Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCCtrong toàn hệ thống ngân hàng

+ Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩmđịnh…

1.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo của chi nhánh

Năm 2014, nền kinh tế thế giới vẫn còn nhiều biến động, tốc độ tăng trưởngchậm, không ổn định và mất cân đối Trong khi nền kinh tế Việt Nam vẫn được duy trì

ổn định, tăng trưởng kinh tế hồi phục rõ nét Thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thếchấp, bảo lãnh tại Ngân hàng chiếm đến 57% Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ chovay của chi nhánh theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau:

Bảng 1.2: Dư nợ cho vay bằng hình thức thế chấp BĐS.

Đơn vị tính: Tỷ đồngChỉ tiêu

Vậy phòng thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã sử dụng những phương phápđịnh giá BĐS theo lý luận vào thực hiện định giá BĐS bảo đảm tại ngân hàng như thếnào, chúng ta cùng đi vào việc phân tích thực tế về các phương pháp đó.

2 Thực trạng định giá Bất động sản tại ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt

2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản tại chi nhánh

Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản.Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:

- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịchbảo đảm

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảmtiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước ViệtNam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chứctín dụng

- Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tàinguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông quangày 26/11/2003

- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương phápxác định khung giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm địnhgiá

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá

- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chínhban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quyđịnh khung giá đất

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giáđất; định giá đất và tư vấn xác định giá đất

- Căn cứ Nghị quyết số 14/2014/NQ-HĐND ngày 03/12/2014 của Hội đồngnhân dân thành phố Hà Nội khóa XIV, kỳ họp thứ 11 về giá các loại đất trên địa bànthành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

2.2 Các loại BĐS tại chi nhánh

Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản (Quyền sửdụng đất và công trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 56% và máy, thiết bị chiếmkhoảng 42,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho vay cóTSBĐ

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các loại máy, thiết bị là TSBĐ chủyếu tại ngân hàng PVcomBank chi nhánh Hoàng Quốc Việt xuất phát từ lý do:

Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì tài sản lớn nhất của họ làQuyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như: Nhà ở, nhà xưởng, công trình xâydựng trên đất khác, cây trồng…nên tài sản này thường được đem thế chấp tại các Ngânhàng để vay vốn

Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu phục

vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên tài sản đem thế chấpcủa họ chủ yếu là các máy, thiết bị

Về phía Ngân hàng do nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên nênkhả năng phát mại các TS này tương đối dễ dàng, Ngân hàng dễ dàng thu hồi đượckhoản vay khi người vay không có khả năng thanh toán đúng hạn

2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh

Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấpnhận cho khách hàng vay vốn, cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xácđịnh mức cho vay Tại chi nhánh quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vayđược tiến hành qua các bước sau:

+ Ngân hàng thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trongtrường hợp:

Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng

Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS

Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình

- Bước 2: Xác định BĐS cần xác định giá trị là loại BĐS nào? Xác định các

quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá

- Bước 3: Lên kế hoạch định giá

Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS

+ Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định chothuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất,giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy, thiết bị…

+ Các văn bản pháp luật có liên quan

+ Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá

+ Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường

- Bước 4: Khảo sát thực tế

Xác định vị trí của BĐS : Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện haybất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép sử dụng?

Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? BĐS mới xâydựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mòn? Có hay không có tranhchấp? (Điều này thể hiện trong văn bản xác nhận của những người đang sống trongcùng khu vực đó) Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó trong tương lai…

- Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS.

+ Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thậpđược cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác (các BĐS có đặcđiểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất)

và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định

+ Đối với BĐS là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các tài liệuthu thập được tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại, giá trị của BĐS chính làgiá trị còn lại

- Bước 6: Hai bên (khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá trị

ước tính của BĐS đã định giá Khi hai bên không còn mâu thuẫn thì tiến hành kí hợpđồng

- Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ

thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến hành thẩmđịnh, giá trị của BĐS đã thẩm định

Quy trình định giá tại Chi nhánh PVcom Bank Hoàng Quốc Việt được các cán

bộ tín dụng tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin,tài liệu thu thập được đã đáp ứng được nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tương đốichính xác Tuy nhiên, trên thực tế sự khác biệt giữa quyền sở hữu và quyền sử dụngkhông rõ ràng, nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng đãgây ra nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng trong việc thu thập tài liệu thẩm định giá trịBĐS

2.4 Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh

Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu là quyền sử dụngđất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Để định giá những tài sản này các bộ thẩmđịnh của Chi nhánh đã tuân thủ theo đúng quy trình và phương pháp định giá BĐS

Cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra và giữ các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sửdụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ thửa đất, Giấy xác nhận củaUBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tiếp theo đó cán bộ thẩm định tìm hiểu các thông tin liên quan đến mảnh đất đónhư: Vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, có thuộc hay không thuộc diện quy hoạch, cóhay không có tranh chấp, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội xung quanh…Sau khi xác định diện tích hợp lệ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cán bộ thẩm định căn cứ theo khung giá đất

do UBND Thành Phố Hà Nội Ngày 29/12/2014, UBND thành phố Hà Nội đã kýhành Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định giá các loại đất trênđịa bàn TP Hà Nội Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 tại Hà Nội và căn cứ vào thông tin thị trường thu thập được để xác định giá trị của đất.

Phương pháp định giá thực tế tại ngân hàng:

 Đặc điểm của tài sản thẩm định:

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp

Diện tích đất thực tế: 85 m2

Diện tích đất được cấp: 85 m2

Chiều ngang thửa đất: 8,5 m2

Chiều rộng của ngõ, đường: 5m

Các chi tiết khác đóng góp vào giá trịcủa công trình: Không