ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN của NGƯỜI sử DỤNG đất tại THÀNH PHỐ NAM ĐỊNH, TỈNH NAM ĐỊNH

Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xãhội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế.Trong những năm gần đây cùng với cả nước

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Trần Đình Sơn

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Phạm Phương Nam

đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Nam Định, Phòng Tàinguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất thành phố NamĐịnh, Chi cục Thống kê thành phố Nam Định, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chínhcủa các xã, phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ cácthông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Trần Đình Sơn

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 2 Mục đích của đề tài 3 Yêu cầu của đề tài Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Các quyền về đất đai 1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới 1.2.1 Thụy Điển 1.2.2 Ôxtrâylia 1.2.3 Trung Quốc 1.2.4 Malayxia 1.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam 1.3 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định 1.3.1 Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn 1.3.2 Cơ sở pháp lý 1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Nam Định Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam Định, tỉnh Nam

Định2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam

Định2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất

ở tại thành phố Nam Định2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

2.3.4 Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra

2.3.5 Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố

Nam Định3.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại thành phố Nam Định

3.2.2 Thực trạng sử dụng đất tại thành phố Nam Định

3.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

3.3.1 Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

3.3.2 Thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở

3.3.3 Thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở

3.3.4 Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở

3.3.5 Tổng hợp đánh giá, ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ thực

hiện thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người

sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nam Định3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại thành phố Nam

Định

3.4.1 Những thuận lợi

3.4.2 Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân

3.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền của người sử dụng

đất ở tại thành phố Nam Định

3.5.1 Tiếp tục hoàn thiện công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Nam Định3.5.2 Kiện toàn bộ máy thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa

bàn thành phố Nam Định3.5.3 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả hoạt động

của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai3.5.4 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

Bảng 2.1 Số phiếu điều tra tại các xã, phường nghiên cứu 28

Bảng 3.1 Hiện trạng dân số và đô thị hoá thành phố Nam Định 34

Bảng 3.2 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Nam Định 40

Bảng 3.3 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các phường, xã điều tra 44

Bảng 3.4 Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo loại quyền 46

Bảng 3.5 Bảng tổng hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất theo khu vực 47

Bảng 3.6 Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014 49

Bảng 3.7 Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo địa bàn 51

Bảng 3.8 Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo năm 54

Bảng 3.9 Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền thừa kế QSD đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014 57

Bảng 3.10 Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo địa bàn 59

Bảng 3.11 Bảng tổng hợp tình hình thừa kế quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo năm 61

Bảng 3.12 Bảng tổng hợp các trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSD đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014 62

Bảng 3.13 Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo địa bàn 66

Bảng 3.14 Bảng tổng hợp tình hình tặng cho quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo năm 68

Bảng 3.15 Bảng tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất ở tại thành phố Nam Định giai đoạn 2010-2014 71 Bảng 3.16 Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo địa bàn 74 Bảng 3.17 Bảng tổng hợp tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra theo năm 77 Bảng 3.18 Bảng tổng hợp đánh giá việc giải quyết các thủ tục hành chính trong việc thực hiện quyền sử dụng đất 79 Bảng 3.19 Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất đối với cơ quan chức năng 80 Bảng 3.20 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất 81

DANH MỤC HÌNH

Số hình Tên hình Trang Hình 2.1 Vị trí các xã, phường nghiên cứu trên địa bàn TP Nam Định 26 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định 29 Hình 3.2 Cơ cấu loại đất thành phố Nam Định 42 Hình 3.3 So sánh tình hình đăng ký thực hiện quyền của sử dụng đất giữa khu vực các phường và khu vực các xã 48

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệusản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của

xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nênviệc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ củacác quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp

Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất đượcchuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sửdụng khác Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trongquá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đấtcần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước

Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung củangười sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền” Luật Đất đai năm 2013 đượcQuốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyềnchung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đaiViệt Nam trong thời kỳ đổi mới Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền

sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tưvốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xâydựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh

Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau

do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của ngườidân ở mỗi vùng Thành phố Nam Định là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xãhội của tỉnh Nam Định, có vị trí thuận lợi cho việc giao lưu và phát triển kinh tế.Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH – HĐH kéo theo nhucầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thựchiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra khá mạnh

mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất

cập đặc biệt đối với đất ở Do vậy, thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định” là

thực sự cần thiết

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thànhphố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt hơn quyền của người sử dụng đất

ở trên địa bàn thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

3 Yêu cầu của đề tài

- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu

- Các số liệu điều tra thu thập chính xác đầy đủ, phản ánh trung thực,khách quan về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở

- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học, thực tiễn và phù hợp với điềukiện thực tế của địa bàn nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Các quyền về đất đai

1.1.1 Quyền sở hữu về đất đai

Điều 164, Bộ luật Dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếmhữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của phápluật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005) Đối tượng củaquyền sở hữu là một loại tài sản cụ thể; chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thểkhác (hộ gia đình, cộng đồng ) có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt tài sản

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sởhữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thh người khôngphải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoalợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí củamình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng Điều nàythấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tàisản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiệnquyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tàisản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,tặng cho, để thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còntrong thực tế (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Điều 53, Hiến pháp năm 2013 và Điều 4, Luật Đất đai 2013 đã khẳng định

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” Với tưcách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều

13, Luật Đất đai 2013 gồm:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử

dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho cácmục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường vàthích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đấtcủa các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chínhtrong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quyhoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng

đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao

đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn m ức công nhận quyền sử dụng đất ở

và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất: Nhà nước quyết định thu hồi đất

trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc

sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạngcon người Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết

để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh,tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai

- Quyết định giá đất: Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và

quyết định giá đất cụ thể

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất: Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất khôngthu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuêđất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặccông nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai: Nhà nước quyết định chính

sách thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất màkhông do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người cóđất thu hồi.

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Nhà nước quy định

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tàichính của người sử dụng đất

1.1.2 Quyền sử dụng đất

- Tại Điều 192, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sử dụng là quyền

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

- Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước trao quyền sử

dụng đất thông qua hình thức sau đây: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất”.

- Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166,

Luật Đất đai 2013 bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử

dụng đất bao gồm: Quyền chuyển đổi;Quyền chuyển nhượng; Quyền cho thuê;

Quyền cho thuê lại; Quyền thừa kế; Quyền tặng cho; Quyền thế chấp; Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền

của người sử dụng đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có

tranh chấp;Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

1.2 Quyền sở hữu về đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồntại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt độnggiám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thịtrường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng kýđất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai … đều được luậthóa Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai củaThụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa ánthực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người muaphải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên muanộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với

Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu

để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽlưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạnchế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọnglại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyểnnhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý vàkhông có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việcđăng ký Tuy nhiên ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đềuđược đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu

của chủ mới, quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, vàquan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (NguyễnThị Thu Hồng, 2000).

Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên chovay Khi thực hiện bước 1, toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối vớithế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất độngsản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thếchấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra cácđiều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp vàbên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thếchấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luậtnhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng

thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ

lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà

án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xinthế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lạingân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi cóquyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thếchấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lạicho bên đi vay

Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không đượcthanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quanthi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấugiá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tụcnày được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng

kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thịtrường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đấtđược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản

đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và đượchưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế chotrường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuynhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đíchchung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất đượcquyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị ThuHồng, 2000)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữanhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâuđược quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của phápluật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,

ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đấtđai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuêđất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữutuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyểnnhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự tróibuộc hoặc ngăn trở nào (Trần Thị Minh Hà, 2000)

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các côngtrình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theoquy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyểnnhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lýđất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

1.2.3 Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốcthuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộckhu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chínhquyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ởTrung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù khôngthừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm

1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này,QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thốngđược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho cácdoanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứlúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuêhay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ởTrung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từNhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 nămtuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thôngqua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất

có thể thực hiện giao dịch đất đai (Lưu Quốc Thái, 2007)

1.2.3.1 Quyền Chuyển nhượng QSDĐ:

a/ Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biệnpháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điềukiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để cóQSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở mộtmức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sửdụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006)

b/ Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng

QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phảiđăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phíchuyển nhượng tương ứng

c/ Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượngnày, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuynhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

1.2.3.2 Cho thuê QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giaodịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phảiđến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn

20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuêphải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trướcđây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.3.3 Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐtại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thựchiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạnthanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng kýquyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từcác tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi lànguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiềncủa Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.4 Malayxia

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận làngười sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có mộtvăn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằngchứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được

mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất củabang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng ký, nếukhông thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủcông nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoánhoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoánhoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóngtiền, ) trên đất đai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được cácbằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đótheo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh.Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế(QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới đất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu khôngđược chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhànhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồibắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu đượcđền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thểphản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặcviệc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó

đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ đượcchuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đaihợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam

- Thứ nhất: Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động

sản và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Từ đó việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất được thực hiện theo hệ thống thị trường bất động sản với việc cungcấp các thông tin cho người tham gia giao dịch tốt hơn và việc thực hiện đượcliên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sửdụng đất

- Thứ hai: Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các

thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Donhững điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ởnước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống phápluật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai củacác nước phát triển

- Thứ ba: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai

vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thịtrường bất động sản, người quyền sử dụng đất

- Thứ tư: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng

cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền củangười sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Nam Định

1.3.1 Khái quát chính sách về quyền sử dụng đất qua các giai đoạn

1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoàđược đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Năm 1980, Chính phủban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất

và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng vàđăng ký thống kê ruộng đất Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kêruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trởlại ở Việt Nam Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thốngnhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quyđịnh khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất,

sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm:Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họtên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụngchính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủylợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi,quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được

Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý(Nguyễn Đình Bồng, 2006)

1.3.1.2 Giai đoạn có Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn

chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sửdụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừngvào mục đích khác, làm hủy hại đất đai.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinhnhững bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đấtmình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyểnQSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoànsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp

và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người đượcgiao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đóvẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà

ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng muabán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thựcchất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nướcchỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lýNhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

1.3.1.3 Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 có hiệu lực

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã

đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lựcngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nộidung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người

sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngàycàng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ củamình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do

Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định (Trần Quang Huy, 2009)

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sửdụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế vớitác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phứctạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh

mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền gópvốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Vì vậygiai đoạn 1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7quyền riêng là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khánh Thắng, 2006)

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụngđất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mụcđích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôitrồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệptrồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐtheo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sảnthuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phéphoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảolãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chinhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốnnước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa,tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đãcho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém (Đào Trung Chính, 2005)

1.3.1.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất

đai 2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng

và so với quyền sở hữu thì không khác nhau nhiều nếu xét trên phương diện thực

tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cánhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt,đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa làNhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử

dụng hoặc sẽ “bồi thường thiệt hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử

dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàndiện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song

đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rấtgần với khái niệm quyền định đoạt (Phùng Văn Nghệ, 2010)

1.3.1.5 Giai đoạn Luật Đất đai 2013 cơ hiệu lực đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lựcthi hành từ ngày 01/7/2014 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8quyền riêng, trong đó 8 quyền riêng cụ thể như sau:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ

trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)

cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện

cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đaicông bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi

chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làmnghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất

mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho ngườichuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đượcquyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyểnnhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyềnchỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếtphần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất vàtiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyểnQSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký thực hiện quyền củangười sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp

người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất

đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoảntiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê

và bên thuê QSDĐ

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xâydựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cánhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giáQSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo dichúc hoăc theo quy định của pháp luật

- Quyền cho, tặng QSDĐ: Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong

tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộpthuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển

thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉtrọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đailàm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùnglàm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sửdụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳkhông thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưutiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sảntrong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị lànằm trong giá trị QSDĐ

- Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành

vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh,sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huytiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong cáctrường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp,phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm vàthu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đườnghiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Bộ Tài nguyên vàMôi trường, 2014)

1.3.2 Cơ sở pháp lý

1.3.2.1 Các văn bản Luật

- Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/7/1993

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995

- Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 ngày 02/12/1998

- Luật Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 ngày 29/6/2001

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003

- Bộ luật Dân sự năm 2005 ngày 14/06/2005

- Luật Nhà ở năm 2005 ngày 29/11/2005

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ngày 29/6/2006

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009.

- Hiến pháp năm 2013 ngày 28/11/2013

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ngày 25/11/2014

- Luật Nhà ở năm 2014 ngày 25/11/2014

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giaodịch đảm bảo

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số: 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc luânchuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy địnhcủa Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứngthực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011

về Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất, thu hồi đất

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vichức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh NamĐịnh về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trườngthẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện

- Quyết định số 1273/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh NamĐịnh về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trườngthẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã

1.3.3 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Nam Định

1.3.3.1 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước

Các quyền của ngưởi sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Có thể nói,sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, việc thực hiện quyền của ngưởi sử dụng đất

ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức Trong thờigian đầu hình thành và phát triển, việc thực hiện quyền của ngưởi sử dụng đấtkhông thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiêncứu để giải quyết (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp vàđất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồnglúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số

64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt,ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manhmún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việcchuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏthành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật,nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐthông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng

kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động

và đầu tư của nông dân (Phạm Phương Nam, Hoàng Khánh Duy, 2013)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự

đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nôngnghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư,năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngânsách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thôngqua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, cònmột số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện cóđiều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nôngthôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quannhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn ĐìnhBồng và cs, 2005)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trênđất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại:nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã ápdụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hànhchính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhàxưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ khôngthu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuêkhoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho

thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, ngườilao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước(Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005).

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một sốkết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ làcông việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chiathừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng,không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấpgiữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005)

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo

lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phầnđáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sửdụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thếchấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đivay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần quacác năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so vớinăm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiệncác quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đấtcao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thựccủa QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thếchấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai (Nguyễn Đình Bồng

và cs, 2005)

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự giatăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trongđầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằngQSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằngQSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trongquá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như

QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyểnsang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sảnhoặc giải thể (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005).

1.3.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Nam Định

- Về cơ sở pháp lý: Tỉnh Nam Định căn cứ các quy định của pháp luật tại

các bản Hiến pháp, Bộ luật, Luật, Nghị định và Thông tư qua các thời kỳ Hiệnnay tỉnh Nam Định thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, baogồm: Hiến pháp năm 2013, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013,các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ, cácThông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tàinguyên và Môi trường, các văn bản quy phạm pháp luật khác và các bộ thủ tụchành chính do tỉnh Nam Định ban hành có liên quan đến việc thực hiện quyềncủa người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Thẩm quyền quản lý và thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất:

Tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thuộcUBND huyện, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường

Thụ lý hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện, Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhàđất thành phố Nam Định hoặc Văn phòng đăng ký QSDĐ thộc Sở Tài nguyên vàMôi trường

UBND xã, phường, thị trấn (nơi có đất) có thẩm quyền xác minh nội dungbiến động điều tra thực địa trong trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụngđất, loại tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu

Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện, trìnhUBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Phòng Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền quản lý và cập nhật biếnđộng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng

đăng ký QSDĐ huyện hoặc Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất thành phốNam Định.

- Thực trạng công tác thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Nam Định:

- Tính đến hết năm 2014, trên địa bàn toàn tỉnh Nam Định đã cấp đượckhoảng 600.000 giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất chiếm khoảng 90% các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tuynhiên thực tế trên địa bàn toàn tỉnh còn nhiều trường hợp không đủ điều kiện cấpgiấy chứng nhận và những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy chứngnhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong giai đoạn 2010 – 2014 với 9 quyền riêng của ngưởi sử dụng đấttheo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và 8 quyền riêng của người sử dụng đấttheo quy định của Luật Đất đai 2013 thì trên địa bàn tỉnh Nam Định thực hiệnkhoảng 172.000 giao dịch của ngưởi sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp diễn ra sôi động hơn so với các quyền chothuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thế chấp diễn ranhiều nhất so với các quyền khác (với khoảng 31.000 giao dịch chiếm khoảng18,02 %)

Trong 10 đơn vị hành chính cấp huyện thì thành phố Nam Định diễn ra sôiđộng nhất với gần 32.000 giao dịch chiếm 18,60% giao dịch trên địa bàn toàntỉnh Do đặc thủ của từng địa phương do đó tại thành phố người sử dụng đất thựchiện quyền chuyển nhượng và thế chấp chiếm số lượng nhiều nhất, còn đối vớicác huyện thì việc thực hiện quyền chuyển đổi và chuyển nhượng lại chiếm sốlượng lớn nhất

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Việc thực hiện một số quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tạithành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

2.2.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại thành phố Nam Định

2.2.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

2.2.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định 2.2.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nam Định

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội thu thập tại Chi cục Thống

kê thành phố Nam Định

- Số liệu các trường hợp đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất

do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môitrường thành phố Nam Định và Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất

- Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tàinguyên và môi trường, UBND thành phố Nam Định, UBND các xã, phường

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Trong 5 xã và 20 phường thuộc thành phố Nam Định, chọn phường BàTriệu đại diện cho các phường trong trung tâm thành phố có điều kiện phát triểnkinh tế, trung tâm chính trị, văn hóa của thành phố và chọn xã Lộc Hòa đại diệncho các xã có các điều kiện thuận lợi về phát triển kinh tế theo hướng côngnghiệp hóa, hiện đại hóa, xã Nam Vân đại diện cho các xã thuần nông có điềukiện thuận lợi phát triển các ngành nghề sản xuất nông nghiệp Vị trí các xã,phường nghiên cứu được thể hiện tại Hình 2.1

Hình 2.1 Vị trí các xã, phường nghiên cứu trên địa bàn TP Nam Định

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra ngẫu nhiên ý kiến người dân thực hiện quyền đối với đất ở thôngqua phiếu điều tra Đối tượng và quy mô mẫu điều tra đối với hộ gia đình cá nhânđược xác định theo Công văn số 1159/BNV-CCHC ngày 10 tháng 4 năm 2014 của

Bộ Nội vụ về việc hướng dẫn triển khai phương pháp đo lường sự hài lòng củangười dân, tổ chức đối với sự phục vụ của cơ quan hành chính nhà nước Theo đó,đối tượng điều tra là người thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bànthành phố Nam Định tại 3 điểm nghiên cứu (những người đã thực hiện quyền củangười sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký và Thông tin nhà đất thành phố NamĐịnh) và tổ chức giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất (là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hànhchính), quy mô mẫu điều tra được xác định trên cơ sở tổng số giao dịch của dịch

vụ hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tính ra số lượng phiếuđiều tra theo phương pháp xác định số phiếu điều tra

- Đối với người thực hiện quyền của người sử dụng đất, tiêu chí điều tragồm: Các thông tin chung về hộ (họ tên chủ hộ, địa chỉ, ngành nghề chính của

hộ, diện tích đất ở của hộ đang sử dụng, các quyền của người sử dụng đất mà hộ

đã tham gia); tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất đã tham gia vớicác nội dung về dạng thực hiện quyền, tình hình thực hiện thủ tục hành chính vàthực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền; đánh giá về việc giải quyết cácthủ tục hành chính của cơ quan chức năng trong việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất về việc đón tiếp công dân, thời gian giải quyết công việc và thái độphục vụ của cán bộ, công chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyếtTTHC; ý kiến góp ý để nâng cao chất lượng phục vụ người dân

- Đối với cán bộ thực hiện công việc TTHC liên quan quyền của người sửdụng đất, tiêu chí điều tra gồm: Các thông tin chung về cán bộ thực hiện (họ tên,giới tính, địa chỉ, chức vụ công tác, độ tuổi, trình độ chuyên môn); ý kiến của cán bộthực hiện trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về điều kiện cơ sở vật chất,

số lượng cán bộ thực hiện, chuyên môn của cán bộ thực hiện, mức độ hiểu biết vềpháp luật của người dân thực hiện quyền của người sử dụng đất và mức độ phối hợpcủa các cơ quan có liên quan

2.3.4 Phương pháp xác định số lượng phiếu điều tra

Số lượng phiếu điều tra được xác định theo công thức theo Công văn số1159/BNV-CCHC ngày 10 tháng 4 năm 2014 của Bộ Nội vụ như sau:

Trong đó:

n - Số lượng phiếu điều tra;

N - Tổng số giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong giaiđoạn 2010-2014;

e - Sai số cho phép (15%) tức là độ chính xác 85%

Thay số vào công thức 2.1, ta có số lượng phiếu điều tra như bảng 2.1

Bảng 2.1 Số phiếu điều tra tại các xã, phường nghiên cứu

STT Điểm điều tra Sai số (%)

Số lượng dịch

vụ giao dịch (giao dịch)

Số phiếu (phiếu)

Đối với cán bộ thực hiện TTHC liên quan đến quyền của người sử dụng đất,

số phiếu điều tra là 16 phiếu (06 phiếu điều tra công chức địa chính, 04 phiếu điềutra công chức phòng Tài nguyên và Môi trường, 04 phiếu điều tra viên chức Vănphòng Đăng ký và Thông tin nhà đất và 02 phiếu điều tra công chức Chi cục Thuế)

2.3.5 Phương pháp xử lý, phân tích, so sánh số liệu

Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010

để tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đấtđai và tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho QSDĐ

và thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủtục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nam Định, Văn phòng Đăng

ký và Thông tin nhà đất thành phố Nam Định

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địabàn là phường, xã từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để lập thành bảng.Phân tích, so sánh so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đấtgiữa các điểm điều tra từ về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất,đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết các thủtục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất và ý kiếngóp ý của người dân để từ đó đưa ra được giải pháp nâng cao hiệu quả trong việcgiải quyết thủ tục hành chính

2.3.6 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh

Kết quả điều tra thu thập số liệu và nghiên cứu được minh họa bằng sơ đồ,biểu đồ, hình ảnh nhằm thể hiện rõ hơn nội dung liên quan đến đề tài nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Nam Định

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Nam Định nằm ở phía Bắc của tỉnh Nam Định, thuộc trungtâm khu vực phía Nam đồng bằng sông Hồng Vị trí cụ thể như sau: (Hình 3.1.)

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định

- Phía Bắc giáp huyện Mỹ Lộc;

- Phía Nam giáp huyện Vụ Bản và huyện Nam Trực;

- Phía Đông giáp huyện Nam Trực và tỉnh Thái Bình;

- Phía Tây giáp huyện Mỹ Lộc và huyện Vụ Bản

Thành phố Nam Định nằm tại vị trí trung tâm của tiểu vùng phía Nam