ĐÁNH GIÁ GIÁ đất ở và các yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn THỊ xã từ sơn – TỈNH bắc NINH

Việc nắm được giá đất thực tế trên địabàn thị xã Từ Sơn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định đượcgiá đất chính xác tại địa bàn thị xã Từ Sơn trong điều kiện hiện tại và t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY SINH

ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY SINH

ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là những kết quảnghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các côngtác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Sinh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn

bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,

Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đãtạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng kýđất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi nhánh Vănphòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gianhọc tập và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn, UBNDphường Đông Ngàn, Đồng Nguyên, UBND xã Hương Mạc, Phù Khê đã giúp đỡ tôitrong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp

đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Học viên

Nguyễn Huy Sinh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

vi DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

THE PROJECT OF THESIS

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN. PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2 CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM 2.2.1 Công tác xác định giá đất trên thế giới 2.2.2 Công tác xác định giá đất tại Việt Nam PHẦN 3 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

3.4.3 Giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

3.4.5 Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên

địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

3.5.4 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh

3.5.5 Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.2 HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN

4.2.1 Tình hình ban hành các văn bản và tổ chức thực hiện các văn bản liên quan đến đất ở 4.2.2 Công tác lập QHSDĐ

4.2.3 Tình hình thực hiện giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 4.2.4 Hiện trạng sử dụng đất đai

4.3 GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN

4.3.1 Giá đất theo vị trí đất trong mỗi đường phố

4.3.2 Giá đất ở thuộc khu đô thị, khu dân cư mới theo các loại mặt cắt đường.

4.3.3 Xác định vị trí khu vực đối với đất ở nông thôn

4.3.4 Giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

4.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN

4.4.1 Lựa chọn mô hình phân tích

4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT

Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH.

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 KẾT LUẬN

5.2 KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới 36

Bảng 2.2 Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới 37

Bảng 2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 38

Bảng 2.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá ở một số quốc gia trên thế giới 39

Bảng 2.5 Khung giá đất ở tại đô thị 41

Bảng 4.1 Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất của thị xã Từ Sơn 57

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Từ Sơn 60

Bảng 4.3: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Từ Sơn từ 2012 đến 2015 64

68

Bảng 4.4: Giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường tại thị xã Từ Sơn 69

Bảng 4.5: So sánh giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã 74

Bảng 4.6: So sánh giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã 79

Bảng 4.7: So sánh giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định tại thị xã Từ Sơn khu vực xa trung tâm thị xã 83

Bảng 4.8 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn 88

Bảng4.9 Thống kê khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm Thị xã Từ Sơn 94

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 34

Hình 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 35

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 50

Hình 4.2 Cơ cấu đất đai năm 2015 của thị xã Từ Sơn 61

66

Hình 4.3 Xu hướng biến động giá đất ở quy định theo các khu vực 66

71

Hình 4.4 Xu hướng biến động giá đất ở thực tế theo các khu vực 71

Hình 4.5 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I 75

Hình 4.6 Đường Trần Phú 76

Hình 4.7 Giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố nhóm II 80

Hình 4.8 Đường Nguyễn Văn Cừ 82

Hình4.9 Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III 84

Hình 4.10 Đường liên thôn Kim Bảng 86

89

Hình 4.11 Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 89

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: “Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên

địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do nhà nước quyđịnh và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn

Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã

Từ Sơn

Đề xuất một số yếu tố để xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địabàn thị xã Từ Sơn

Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mụcđích nghiên cứu như: hệ thống văn bản, hệ thống hồ sơ địa chính, hồ sơ giảiquyết vụ việc, sổ sách giấy tờ liên quan

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thị xã Từ Sơn chọncác điểm cần nghiên cứu và phân thành 3 nhóm chính “nhóm trung tâm, cậntrung tâm và xa trung tâm”

- Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá và so sánh

- Phương pháp thống kê

- Phương pháp minh họa bằng bản đồ, biểu đồ, ảnh

- Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy

Kết quả chủ yếu của luận văn

- Đánh giá tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Từ Sơn

- Đánh giá công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã nhằm nâng cao chấtlượng quản lý và phục vụ nhân dân trong thời gian tới

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thị xã,trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất,hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình

- Đưa ra một số giải pháp trong công tác định giá đất để quản lý thị trườngbất động sản chặt chẽ và hiệu quả hơn trong thời gian tới.

Kết luận chủ yếu của luận văn.

- Chỉ rõ được vai trò quan trọng về đất đai, vị trí của thị xã Từ Sơn nóiriêng và tỉnh Bắc Ninh nói chung so với cả nước

- Đánh giá được chất lượng của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thị xã

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Đánh giá được thực trạng xu hướng biến động giá đất của thị xã Từ Sơn

- Đưa ra được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã

Từ Sơn

THE PROJECT OF THESIS

The project title: "Evaluation of the residential land price and the factorsaffecting the price of land in Tu Son town, Bac Ninh province."

The goal of the project research

Learn residential land prices and factors affecting land prices in the stateregulations and the actual price of land in Tu Son town

Identified several factors affecting the price of land in Tu Son town.Proposed some factors to determine land prices in line with market prices

in Tu Son town

Method of study

Used to investigate, collect the data and information necessary forresearch purposes, such as writing system, cadastral records system, to solve thecase records, books and papers related

- Investigative methods: collection of secondary data, primary

- Research selection method: On Tu Son town, choose the necessaryplaces to study and classified into 3 main groups "center group, near the centerand far from the center"

- Synthetic Methods of analysis, evaluation and comparison

- Statistical methods

- The method illustrated with maps, charts, photos

- Methods used regression models

Major findings of the thesis

- Evaluation of the natural, social and economic at Tu Son town

- Evaluation of Land Management in the town, in order to improve thequality of management and serve the people in the future

- Analysis of factors affecting the price of land transactions in the town,including main factors such as location, infrastructure, planning, land, landnavigation, depth and land plots topographic

- To offer some solutions in land valuation work to manage the real estatemarket closely and more effectively in the future.

Conclusion mainly of essays

- Specify the important role of land, location of Tu Son town, Bac Ninh inparticular and the whole country in general

- Assess the quality of the management of land in Tu Son town, Bac Ninhprovince

- Assessing the current situation of land price trends of Tu Son town

- Giving is the main factor affecting the price of land in Tu Son town

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian củamọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, lànguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng nhấtcủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các côngtrình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có những tính chấtđặc trưng khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào Nó là nguồntài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian khôngthể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người Đất đai là tư liệu sản xuấtkhông gì có thể thay thế được

Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi

là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thịtrường đáp ứng nhu cầu của con người

“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lýcủa nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác,giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thịtrường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đấtđai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnhquan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lànhmạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tácquản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả

Thị xã Từ Sơn là một thị xã được thành lập từ năm 2008 nằm ở cửa ngõphía Nam của tỉnh Bắc Ninh và cửa ngõ phía Bắc của thành phố Hà Nội với 7phường và 5 xã Thị xã Từ Sơn cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 13km về phíaTây Nam và từ Hà Nội có thể đi theo quốc lộ 1A, tỉnh lộ 295B về hướng Bắc Do

có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế củathị xã trong những năm qua đạt mức tăng trưởng cao trong tương lai thị xã TừSơn là một trong hai trung tâm kinh tế - văn hóa - giáo dục lớn của tỉnh Bắc

Ninh Trong những năm qua, tốc độ phát triển của thị xã diễn ra khá mạnh mẽ,nhiều dự án đầu tư được triển khai trên địa bàn … chính vì vậy thị trường đất đaitrở nên sôi động, giá đất biến động mạnh Việc nắm được giá đất thực tế trên địabàn thị xã Từ Sơn và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định đượcgiá đất chính xác tại địa bàn thị xã Từ Sơn trong điều kiện hiện tại và tương lai làhết sức cần thiết Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của khoaQuản lý Đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn củathầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – giảng viên bộ môn Quản lý đất đai,

chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở do nhà nướcquy định và giá đất ở thực tế trên địa bàn thị xã Từ Sơn

- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN.

- Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách về giá đất vàđịnh giá đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Chỉ ra được các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng đến sự chênh lệch giá đất và xu thếbiến động giá đất giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thịtrường trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Qua đó đề xuất một số giảipháp giúp hoàn thiện hơn nữa có chế, chính sách ban hành giá đất trên địa bàn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT

2.1.1 Cơ sở lý luận

2.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn….và có liên quanđến lợi ích của các đối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đấttham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất

Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thulợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đaiđến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, nhưgiá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nềnkinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi làhai giá: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định Giá đất thị trườngđược hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liênquan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy địnhtrên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mụcđích khác của nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chiphối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường,trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đấtnhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giáđất thị trường thường ở trạng thái động

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đótrong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diệntích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đốivới một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhànước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốchội, 2013)

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sựảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sảnphẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vịtrí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thànhthống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một thành phố, vịtrí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng

2.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóathông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theoquy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị.Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sửdụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ởngày càng tăng nên gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất Do đó, giáđất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm:

* Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất

tăng vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị

năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm

1956, năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủyếu ở Nhật bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ

lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độphát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩuthấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳngnhư Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình

độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung cóảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất caothường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấntượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nênthúc đẩy giá đất tăng lên

- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt

truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đạigia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng giađình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đìnhnày sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuêcũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá nàyngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2006)

* Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,

an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng

ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu

tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thểthu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéotheo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

- An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất

luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảmthấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đấttăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổnđịnh cục diện chính trị

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh h ưởng đột xuất tới giá đât

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công

nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ côngnghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nóichung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giáđất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhânkhẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiếntrình đo thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơnđất khu vực khác

* Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rờiảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thếgiới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh

tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đaicũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

- Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài

việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nóichung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc giakhác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mậtthiết Cho nên sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự pháttriển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không

có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớtthẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, chođến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia

thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốcgia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giaocởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đấttăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xungđột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đấtxuống thấp nên giá đất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trìnhChính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật

tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để

đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dântăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơhội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh

tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giáđất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động

về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thốngnhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ

tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Đây là nguyên lý “tính thống nhấtgiữa dự trữ và đầu tư” trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng củamức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnhhưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ

và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng

dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh.Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cảcác tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua mộtthời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản

và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên mức độ dựtrữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thịtrường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ

lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữđang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sảnnhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt

- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng

hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài

chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượngcung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, làbiểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hộităng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn tới quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hànghóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhucầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.

- Mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập

của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêudùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.Dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng

- Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến

từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiệnđược tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởngcủa thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càngcao, chúng cùng chung xu thế “nước lên thuyền lên” Điều cần nói rõ là: Giá nhàđất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởngtương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thìgiá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủcầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

- Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản

nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất cóliên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thườngkhông thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngânhàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặcnhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơcấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình

về biến động mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nhân tố hành chính

Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất thông qua các vănbản luật, chính sách Nhà nước đóng vai trò điều tiết vĩ mô nhằm đảm bảo lợiích cho toàn xã hội Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnhhưởng tới giá đất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất,chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính trong

đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố sau:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất chế độ về

đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất Ở việtnam một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bánđất đai, do đó giá đất không tồn tại về mặt pháp lý Tuy nhiên trước yêu cầu củanền kinh tế mở cửa và hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vàolưu thông và có giá

- Quy hoạch đô thị: Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất bởi quyết

định tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của đất.Ngoài ra trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích

và mật độ kiến trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống

- Chính sách thuế: Mức thuế tăng thì mức độ đầu tư giảm do tích lũy của

nhà kinh doanh giảm và do đó giá cả đất phải giảm, và ngược lại mức thuế hạthấp thì giá đất sẽ tăng lên Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫnnguyên như thời bao cấp đã không còn phù hợp với nền kinh tế phát triển caonhư hiện nay và do đó tính bất công bằng trong thị trường bất động sản vẫn chưa

có công cụ hữu hiệu để điều tiết Bởi vậy, hiện tượng đầu cơ đất vẫn xảy ra vàgóp phần làm giá đất tăng cao đột biến

Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng

có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng củanhững nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia vềmức giá đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địaphương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cábiệt Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân

tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn văn Quân, 2006)

*Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội củanơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đấtđược xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặcđến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng củacác loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới

giá đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài

ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảngcách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loạiđường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bênngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấphạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm cácđiều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khôngkhí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loạihình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu

có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế

* Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thânthửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cảcủa từng thửa đất

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng

đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không rõ ràng trong quá trình sử dụng và khả năngtài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến

hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mụcđích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với

mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sửdụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật còn

các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá

cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là

nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường haygóc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Ngoài những nhân tố chủ yếu trên còn có các nhân tố khác cũng ảnhhưởng đến giá đất như về tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửađất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.1.4 Các nguyên tắc xác định giá đất.

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhaucủa ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu Nhữngnhân tố này lại luôn ở thế biến động

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyêntắc kinh tế có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếpđến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét mộtcách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôngắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủtheo các nguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái vớicác qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thunhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời giandiễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một

thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhậpròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết địnhgiá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhậpròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéodài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sửdụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chănnuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng,khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trườngcủa thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập vàđánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch củachính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất.Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triểnvọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sửdụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khácgắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bánchung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhấtcho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đấtnếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối vớimột bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kếtquả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sửdụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sởhữu chung của 4 người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu

3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng,phòng còn lại để ở Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết quả ướctính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng 1 để tínhtoán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứkết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụnghiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lâncận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳxem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệuquả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụnghiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thì thunhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số tầng nào đó thìthu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu nhập cao nhất đó,

về kinh tế là có lợi nhất Để xác định được điểm này, cần phải tính toán tổ hợp vềgiá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chiphí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập Vậndụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểmthu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thìkhông nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoánchính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sdụng hiệu quả nhất Khi xemxét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phảinghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức

sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khảnăng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng

có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tínhliên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnhhưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai cóliên quan đến nguyên tắc dự đoán Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựatrên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xácđịnh sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai (HồThị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu,

đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh đượcbán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị

và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trongviệc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đấtnào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùngloại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thôngqua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá

cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông quađiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất cókhả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó

để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánhthường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cầnchú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít củađất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chấtlượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải saukhi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụngphương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giátheo nguyên tắc thay thế Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trongnhững nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghicủa nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắcđịnh giá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tốhình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là đượchình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và nhữngbiến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và

sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phảinắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn

cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động

và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất,

không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, màđồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đangdùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đấthợp lý, chính xác.

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng cómối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việccần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệgiữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảo đảm cácnguyên tắc:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sửdụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì cómức giá như nhau (Quốc hội, 2013)

2.1.1.5 Các phương pháp xác định giá đất.

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hànhNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài Chính ban hànhthông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trựctiếp và phương pháp thu nhập

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTChướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương

pháp triết trừ và phương pháp thặng dư.

Hiện nay theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, theo đó Chính phủban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; ngày 30/06/2014 BộTài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy địnhchi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụthể và tư vấn xác định giá đất thì có 5 phương pháp định giá đất gồm phươngpháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phươngpháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Việc định giá đất theo phương pháp so

sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự(thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sửdụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giáđất, Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

+ Giá đất;

+ Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác cóảnh hưởng đến giá đất

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn:+ Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

+ Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản

+ Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

- Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thậpthông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế

- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cầnđịnh giá

* Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửađất so sánh với thửa đất cần định giá;

- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh với thửađất cần định giá

* Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất

so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đốivới các mức giá ước tính của thửa đất cần xác định giá đã xác định tại bước 3;Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từngmức giá đát ước tính không quá 10%

- Phương pháp chiết trừ: Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá

đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

* Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánhDiện tích thửa đất của bất động sản so sánh

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập

phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần

định giá

* Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

* Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

Thu nhập ròng bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

Giá trị của thửa đất cần định giáDiện tích thửa đất cần định giá

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất : Trình tự, nội dung xác định giá

đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

* Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

* Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

* Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất

Giá đất trong

Hệ số điềuchỉnh giá đất

- Phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất

phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mụcđích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

* Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

* Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Khinghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu tư nhân về TLSX C.Mác chỉ rarằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất” Theo C.Mác địa tô

là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ,

số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất Điều này cho thấyđịa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người

sở hữu ruộng đất Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trịthặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệptrả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dưcủa công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánhquan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhânnông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch;địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quânthu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệchgiữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đấtxấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tôđộc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khuđất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tínhchất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặcbiệt Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác cáckim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khảnăng khai thác chúng Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị tríthuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ,nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao Nguồn gốc của địa tô độc quyềncũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đấtđai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ

Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nôngnghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa haygần Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bìnhquân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất

chung của nông phẩm.

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tôtuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song

nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dướichủ nghĩa tư bản

Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quantrọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng Như vậy, Nhà nước vừa điều tiếtđược chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnhtrang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay

có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên cóthể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnhhưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiềnmua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn làmua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ramua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thuđược địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúcnày giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinhdoanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tếcủa xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinhdoanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ vào lãisuất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và cóthể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng củanhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗingân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngânhàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị caohơn giá đất nông thôn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàcầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cungcầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh

về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnhlượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộcmối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thôngthường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyêntắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà vàNguyễn Văn Quân, 2006) Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác

so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ýnghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến.Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật

độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địaphương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng (Hồ Thị LamTrà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

cú phần khỏc so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoỏ thụng thường.Vấn đề này cú ý nghĩa đặc biệt trong định giỏ đất bởi vỡ khả năng cung về đất đaitrờn thị trường luụn cố định về khụng gian, vỡ đất đai khụng thể di chuyển được

từ nơi này sang nơi khỏc Lượng cầu cũng cú thể gia tăng khụng đều giữa cỏcđịa phương do do cỏc yếu tố: điều kiện phỏt triển, vị trớ địa lý, khớ hậu, tõm lý,sức thu hỳt đầu tư

Giá

G1

D

Hình 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hỡnh 2.2 minh hoạ sự tương tỏc của cung và cầu quyết định giỏ của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượngđất là cố định, bất kể giỏ cả tăng cũng khụng thể tạo thờm ra đất Do vậy, giỏ của

nú thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lờn từ điểm Dlờn D1, thỡ giỏ tăng từ điểm G lờn G1

Quan hệ cung - cầu giải thớch những khỏc biệt lớn về giỏ trị đất giữa khuvực đụ thị và nụng thụn, giữa cỏc vựng đụ thị khỏc nhau và thậm chớ giữa nhữngvựng ven đụ khỏc nhau trong cựng một đụ thị Khụng một hàng hoỏ nào khỏc lạibiểu hiện sự biến thiờn về giỏ lớn như vậy Núi chung, một mặt hàng càng cốđịnh về số lượng, thỡ giỏ của nú sẽ thay đổi càng lớn theo vựng Đất đai vốn là cốđịnh, giỏ trị của đất đai biến động nhiều hơn cỏc hàng hoỏ thụng thường khỏc,mặc dự giao thụng vận tải và khả năng đi lại cú thể giảm những khỏc biệt mangtớnh cục bộ giữa cỏc vựng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quõn, 2006)

2.2 CễNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRấN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM 2.2.1 Cụng tỏc xỏc định giỏ đất trờn thế giới

Định giỏ là một khoa học về ước tớnh giỏ trị cho một mục đớch cụ thể củamột tài sản cụ thể, tại một thời điểm xỏc định,cú cõn nhắc đến tất cả cỏc đặc điểmcủa tài sản cũng như xem xột tất cả cỏc yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, baogồm cỏc loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan - khoa xõy dựng và bất động

Số lợng đất đai

G

sản - đại học quốc gia Singapore) Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên địnhgiá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trínên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định

cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trênthế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư,đồng thời đã từng bước đi vào ổn định

- Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước

có mục đích định giá đất khác nhau Dưới đây là bảng xác định mục đích địnhgiá đất của một số nước:

Bảng 2.1 Mục đích định giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Nước Mục đích định giá đất

Úc

- Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân;

- Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù….;

- Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo

sự an toàn của không khí, đất, nước.

- Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất.

Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản.

Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù.

Singapore

- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;

- Để tính thuế và giá cho thuê đất;

- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển;

- Thực hiện quản lý bất động sản.

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tính

thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhànước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nângcao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai.

- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường

làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví

dụ về hình thức giá của một số nước

Bảng 2.2 Hình thức giá đất của một số quốc gia trên thế giới

Amenia Giá mua bán trên thị trường

Úc

- Giá thị trường: giá đặc biệt do chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm

- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư;giá đất hàng năm

Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari Giá mua bán trên thị trường

Coroatia Giá thị trường của bất động sản

Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khácnhau tùy theo từng mục đích

- Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

Bảng 2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất ở một số quốc gia trên thế giới

Úc

Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lýhành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụcủa cơ quan định giá, người làm công tác định giá

Bộ máy định giá từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộphận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộ phận định giátừng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của kháchhàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thuthập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khikhách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấythông tin cần thiết về thửa đất

Hungari Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước.Israel

Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá,Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộtrưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm

Lào

Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định củapháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác địnhgiá trị thiệt hại

Estonia

Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứngtheo các thủ tục thành lập của Chính phủ nước Cộng hòa Estonia Ngườiđịnh giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giáđất

Tajikistan Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các

thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực

Singapore

Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai Văn phòng đất đaitrực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài Chính), có chức năng nhiệm vụ tham mưugiúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đốivới việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân; cho thuê đấtcông; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp

Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của nhà nước được tổ chức theo ngành dọc,không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duynhất giữ chức năng quản lý nhà nước về định giá được tổ chức ở Trungương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: