đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai p

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ HƯƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, Uỷ ban nhân dân huyện Thanh Liêm, Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Thanh Liêm, Ban Giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện Thanh Liêm, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Tuyền, Uỷ ban nhân dân xã Thanh Phong,

Ủy ban nhân dân thị trấn Kiện Khê và các phòng ban khác của huyện Thanh Liêm đã giúp

đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Trần Thị Hương Thảo

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 4

2.1.1 Một số khái niệm liên quan 4

2.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

2.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

2.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 9

2.2 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số nước trên thế giới 14

2.2.1 Australia 14

2.2.2 Pháp 14

2.2.3 Hàn Quốc 15

2.2.4 Trung Quốc 16

2.2.5 Thái Lan 18

2.2.6 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 18

2.3 Cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 18

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ 18

2.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương 25

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm 30

3.4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 31

3.4.3 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm 31

3.4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 31

3.4.5 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Liêm 31

3.5 Phương pháp nghiên cứu 31

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32

3.5.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 33

3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 33

3.5.6 Phương pháp xử lý số liệu 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận 34

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện thanh liêm 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Liêm 38

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Liêm 40

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 40

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Liên năm 2015 44

4.3 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm 45

4.3.1 Trình tự thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại huyên Thanh Liêm 45

4.3.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại huyện Thanh Liêm 49

4.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 50

4.4.1 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 50

4.4.2 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu 53

4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm 71

4.5.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 71

4.5.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 71

4.5.3 Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 72

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 73

5.1 Kết luận 73

5.2 Kiến nghị 74

Tài liệu tham khảo 75

Phụ lục 78

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐĐC Bản đồ địa chính

CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CP Chính phủ

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng

HĐBT Hội đồng bồi thường

STH Sau thu hồi

TNMT Tài nguyên môi trường

TĐC Tái định cư

TTH Trước thu hồi

UBND Ủy ban nhân dân

XD Xây dựng

WB Ngân hàng thế giới

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm 36

Bảng 4.2 GDP các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Thanh Liêm 36

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Thanh Liêm năm 2015 45

Bảng 4.4 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm giai đoạn 2011 - 2015 50

Bảng 4.5 Tổng hợp diện tích và số hộ đủ điều kiện bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu 54

Bảng 4.6 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất tại dự án 55

Bảng 4.7 Đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu 56

Bảng 4.8 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với việc xác định đối tượng giá đất bồi thường tại 2 dự án nghiên cứu 57

Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả bồi thường về đất tại 2 dự án nghiên cứu 57

Bảng 4.10 Tổng hợp đối tượng được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu 58

Bảng 4.11 Kết quả bồi thường về tài sản, cây cối hoa màu tại 2 dự án nghiên cứu 59

Bảng 4.12 Tổng hợp đối tượng đủ điều kiện được hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.14 Đánh giá của người bị thu hồi đất đối với kết quả hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu 65

Bảng 4.15 Tổng hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện công tác BT, HT & TĐC 67

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam 34 Hình 4.2 Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC 47 Hình 4.3 Quốc lộ 1A đoạn từ Phủ Lý (Km 235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km 251+00)

huyện Thanh Liêm sau khi được mở rộng, nâng cấp 51 Hình 4.4 Đầu tư san nền giai đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm 52 Hình 4.5 Khu đất dịch vụ 7% của dự án 64 Hình 4.6 Khu tái định cư tại thôn Phúc Lai, xã Thanh Phong, huyện Thanh Liêm,

tỉnh Hà Nam 66

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Thị Hương Thảo

Tên Luận văn: "Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự

án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam"

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện các nội dung nghiên cứu của đề tài, chúng tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập

số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp; Phương pháp phân tích so sánh; Phương pháp xử lý số liệu

Kết quả chính và kết luận

- Trong giai đoạn 2011 - 2015, huyện Thanh Liêm đã lập phương án thu hồi đất cho

155 dự án với diện tích 509,7 ha Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giai đoạn này là 3.815.917.506 nghìn đồng; số hộ đủ điều kiện tái định cư là 522 hộ Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Tuy nhiên, cũng còn một số vấn đề tồn tại trong công tác này như sau: giá đất bồi thường,

hỗ trợ thấp hơn giá thị trường, hồ sơ địa chính không được cập nhật thường xuyên; một số

dự án đầu tư còn chậm

- Kết quả đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ và tát định cư tại 2 dự án nghiên cứu cho thấy: Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án Nâng cấp, mở rộng QL1A đoạn từ Phủ Lý (Km235+885) - cầu Đoan Vỹ (Km251+00) huyện Thanh Liêm

là 55.289.723 nghìn đồng Trong đó, số tiền bồi thường là 28.477.923 nghìn đồng (bồi thường về tài sản là 23.786.459 nghìn đồng; bồi thường về cây cối, hoa màu là 359.464 nghìn đồng; bồi thường về đất là 4.332.000 nghìn đồng); số tiền hỗ trợ là 26.811.800 nghìn đồng Tổng số hộ đủ điều kiện được bố trí tái định cư là 16 hộ Dự án Đầu tư san nền giai đoạn 1, Cụm công nghiệp Kiện Khê I huyện Thanh Liêm có tổng kinh phí là 35.114.450

nghìn đồng Trong đó, số tiền bồi thường là 11.256.200 nghìn đồng (bồi thường về cây cối, hoa màu là 1.468.200 nghìn đồng; bồi thường về đất là 9.788.000 nghìn đồng); số tiền hỗ trợ là 23.858.250 nghìn đồng Tổng số hộ đủ điều kiện được hỗ trợ đất sản xuất kinh doanh dịch vụ 7% là 589 hộ

- Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Thanh Liêm, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: tăng cường vai trò của cộng đồng trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban Giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ

sơ địa chính

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Tran Thi Huong Thao

Thesis title: “Assessment of compensation, support and resettlement in some

projects in Thanh Liem district - Ha Nam Province”

Major: Land Management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Materials and Methods

To perform the research contents of the thesis, we have used the methods as follow: point selected method; survey methods secondary data collection; survey methods primary data collection; statistical methods, synthesis; methods of analysis, comparison; Data processing methods

Main findings and conclusions

- In the period 2011 - 2015, Thanh Liem district recovered 155 projects with an area

of 509.7 hectares Total money of compensation, support and resettlement in this period is 3,815,917,506 thousand; the number of resettlement households is 522 The implementation

of compensation, support and resettlement is done by law However, there are many obstacles are found such as: the land price of compensation, support is lower than market price; cadastral file is not updated regularly; a project has been invested slowly

- The assessment results of the compensation, support and resettlement in 2 research projects showed that the budget total of compensation, support and resettlement of the project of upgrading and expanding 1A 1A highway (the section from Phu (Km 235 + 885) to Doan Vy (Km 251 + 00)) in Thanh Liem district is 55,289,723 thousand Of which the amount of compensation is 28,477,923 thousand (property compensation is 23,786,459 thousand; tree and crop compensation is 359 464 thousand; land compensation is 4.332.000 thousand); amount of support is 26,811,800 thousand Total number of households resettled is 16 The budget total of leveling investment projects (phase 1) - Kien Khe Industrial Zone is 35,114,450 thousand Of which the amount of compensation

was 11,256,200 thousand (tree and crop compensation is 1,468,200 thousand; land compensation for land is 9,788,000 thousand); amount of support is 23,858,250 thousand Total number of households supported the services land is 589

- The proposed solutions for compensation,support and resettlement in Thanh Liem district are: strengthening the role of the community for the compensation, support and resettlement; advancing capacity of staffs work in Board of Clearance compensation, support and resettlement; completing the data base of the cadastral file

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập, vấn đề thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế đang là vấn đề nhạy cảm, là mối quan tâm của Nhà nước, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi đất, nó không chỉ tác động về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến yếu tố chính trị

- xã hội

Hội nghị Trung ương Đảng lần thứ 9 (Khóa IX) đưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ IX của Đảng, trong đó có giải pháp thực hiện chính sách điều tiết hữu hiệu nhất đối với đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhiều năm qua, Nhà nước đã đầu tư rất lớn nguồn ngân sách hàng năm cho việc thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài xây dựng các khu đô thị mới, phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng… Luật Đất đai năm 2003 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các chủ thể quản lý, sử dụng đất, trong đó có công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Những năm gần đây, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, chờ đợi do không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả là làm ảnh hưởng tiến độ, gây thiệt hại lớn về kinh tế của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư

có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, làm mất ổn định tình hình chính trị - xã hội

ở các địa phương Tồn tại lớn nhất và xảy ra ở hầu hết các địa phương là thực hiện không đúng quy trình, áp giá đền bù thấp, không công khai, thiếu dân chủ,

cơ chế, chính sách trong bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư đối với người

bị ảnh hưởng có nhiều bất cập, phát sinh tiêu cực, tham nhũng dẫn tới khiếu kiện

về thu hồi đất ngày càng tăng…

Thanh Liêm nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam Trung tâm huyện cách thành phố Phủ Lý 4 km về phía Nam và cách Hà Nội 62 km về phía Bắc theo quốc lộ 1A Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho huyện Thanh Liêm những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư thực hiện công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của địa phương Tuy nhiên, trong những năm vừa qua

đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam

Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư tại các dự án nghiên cứu, đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định trên địa bàn huyện Thanh Liêm - tỉnh Hà Nam trong thời gian tới

1.4.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho cơ quan quản lý đất đai đưa ra các giải pháp nhằm góp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư phục vụ tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nâng cao hiệu quả quản lý

và sử dụng đất

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Một số khái niệm liên quan

2.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001) Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trong những biện pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan và khách quan Nguyên nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyên nhân khách quan là thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

2.1.1.2 Khái niệm bồi thường

Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra

Theo từ điển tiếng việt, “Bồi thường” hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Nguyễn Như Ý, 2001) Việc bồi thường có thể vô hình hay hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do sự thỏa thuận giữa các chủ thể

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người

sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản trên đất và các chi phí đầu tư vào đất còn lại

2.1.1.3 Hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn

đề cập đến khái niệm hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ và tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người

bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

* Khái niệm hỗ trợ

Theo từ điển tiếng việt “hỗ trợ” là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Nguyễn Như Ý, 2001) Theo Khoản 14 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, do việc bồi thường chưa thực sự sòng phẳng nên các khoản hỗ trợ chưa thực sự đúng với ý nghĩa mà nó được định nghĩa trong Luật đất đai và trong đa số trường hợp thì nó chỉ là sự bù đắp vào khoảng thiếu hụt do việc bồi thường thiếu sòng phẳng gây ra; bên cạnh đó một số khoản hỗ trợ thực chất là bồi thường như là

hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm vì đây chính là những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Đào Chung Chính, 2014)

* Khái niệm tái định cư

Pháp luật Việt Nam không giải thích khái niệm “tái định cư”, tuy nhiên nhiều văn bản vẫn quy định về tái định cư Như vậy, có thể khái quát rằng, “tái định cư” là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,

cơ sở vật chất tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về KT - XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay, ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: (1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở mới; (3) Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

2.1.2 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một công việc rất phức tạp Để công tác này đạt được hiệu quả cao cần phải đảm bảo 5 nguyên tắc sau: công bằng, dân chủ, hiệu quả, tiết kiệm ngân sách nhà nước và hỗ trợ người khó khăn

2.1.2.1 Nguyên tắc công bằng

Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu quyết định thành công của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công bằng, những người bị thu hồi đất sẽ tự nguyện chấp hành Ngược lại, họ sẽ chống đối, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc thất bại, hoặc trả giá đắt Công bằng ở đây là công bằng về chính sách, công bằng về chế độ, về đơn giá, về mức bồi thường, hỗ trợ, về đối tượng thụ hưởng,

Do vậy, để có chính sách công bằng phải họach định chính sách sát thực tế, xem xét lợi ích một cách phân minh Nguyên tắc công bằng phải được quán triệt và thực hiện nhất quán từ trên xuống dưới, từ dưới lên trên Ví dụ, hai hộ liền kề có nguồn gốc đất như nhau, quá trình sử dụng như nhau, điều kiện hạ tầng như nhau thì giá bồi thường và mức bồi thường phải như nhau Hai hộ dân, một hộ ở tỉnh này, một hộ ở tỉnh kia đều bị thu hồi nhà 2 tầng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phải được bồi thường 100% giá trị đất ở, 100% giá trị tài sản

2.1.2.2 Nguyên tắc hiệu quả

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải cân nhắc tính toán kỹ càng về mọi mặt trước khi quyết định Hiệu quả ở đây được hiểu trước hết là hiệu quả về kinh tế sau đó

là hiệu quả về mặt xã hội (ổn định tình hình, ổn định đời sống) Nói cách khác, phải tạo được sự đồng thuận của người dân trong vùng dự án Nguyên tắc hiệu quả phải đạt được cả trong ngắn hạn cũng như trong dài hạn Tuyệt đối không vì lợi ích trước mắt mà không tính đến lợi ích lâu dài cho các thế hệ sau

2.1.2.3 Nguyên tắc dân chủ

Nguyên tắc này đòi hỏi trong hoạch định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tham khảo ý kiến của dân cư, nhất là những người chịu ảnh hưởng trực tiếp Khi quyết định phải theo nguyên tắc thiểu số phục tùng đa số, tập thể bàn bạc cân nhắc kỹ trước khi quyết định Tuyệt đối không được áp đặt quyết định từ một phía, không được tuyệt đối hoá vai trò của cá nhân cán bộ có chức quyền Dân chủ nhưng phải tập trung, đồng thời tập trung nhưng phải dân chủ cả ở khâu hoạch định chính sách cũng như thực hiện chính sách, phải đối xử với mọi người một cách bình đẳng, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của họ

2.1.2.4 Nguyên tắc tiết kiệm ngân sách nhà nước

Nguyên tắc này đòi hỏi người có thẩm quyền, người thực thi công vụ có quyền quyết định chi ngân sách nhà nước phải hết sức tiết kiệm, không được lãng phí Vì ngân sách nhà nước có hạn, mà nguồn tiền để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lại rất lớn Tiết kiệm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về lợi ích của người dân và điều kiện sống của họ Tiết kiệm không có nghĩa là bớt xén, là thực hiện không đúng chế độ chính sách Tiết kiệm là tổ chức công việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách khoa học, quy củ, tránh làm rồi sửa, phá

2.1.2.5 Nguyên tắc hỗ trợ người khó khăn

Nguyên tắc này hướng tới việc thực hiện các chính sách xã hội đối với các trường hợp đặc thù, có hoàn cảnh đặc biệt Đó chính là tinh thần tương thân tương ái, lá lành đùm lá rách, là bản chất tốt đẹp của xã hội ta

Những nguyên tắc cơ bản nêu trên đều có vị trí quan trọng và có mối quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ nhau, ràng buộc nhau Trong quá trình cụ thể hoá chính sách và tổ chức thực hiện ở địa phương phải tôn trọng các nguyên tắc nêu trên Tuyệt đối không được xem nhẹ nguyên tắc này, xem nặng nguyên tắc kia mà ngược lại, phải căn cứ vào chế độ chính sách của nhà nước và tình hình thực tiễn ở địa phương để vận dụng một cách linh hoạt nhằm đạt mục tiêu của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là ổn định tình hình, phát biển bền vững và công bằng

xã hội

2.1.3 Vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm đảm bảo lợi ích công cộng

Thông qua việc thu hồi đất nhà nước tạo được một quỹ đất sạch cần thiết

để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo an ninh quốc phòng,

an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển cơ sở kinh tế các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị, khu vui chơi giải trí, công viên cây xanh Qua đó, làm tăng thêm khả năng thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sông của những người bị thu hồi đất Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hổi mang lại lợi ích cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở

Khi thay đổi nơi ở là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư, chất lượng công trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải ở khu tái định cư Do đó vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa bảo vệ quyển lợi

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự,

an toàn xã hội

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước Các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng

Có thể nói công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh, hiệu quả thì công trình thực hiện đã hoàn thành được một nửa Quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của

người dân tại thời điểm thu hồi đất và sau này Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân không có thu nhập làm ảnh hưởng đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân Thiếu việc làm là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh Đời sống của nhân dân sau khi bị thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các

tệ nạn xã hội

Việc thu hồi không đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất sản xuất, người dân không có việc làm đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân bị kích động bởi những thế lực chống đối gây mất trật tự an ninh quốc phòng, mất niềm tin của nhân dân vào Đảng và Nhà nước Chính vì vậy, vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát triển bền vững cho những người dân sau khi bị thu hồi đất Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường tổn thất, hỗ trợ và tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước mắt để họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người tham gia, đây là một thực trạng đang diễn ra Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội

và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động Do vậy, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào ổn định đời sống chính trị, trật tự,

an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các xung đột xã hội

2.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.4.1 Chính sách, pháp luật đất đai

Chính sách BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị, chính sách dân tộc, văn hóa Giống như các chính sách công khác, có nhiều khái niệm khác nhau về BTHTTĐC

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung

ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ) (Đào Trung Chính, 2014) Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng

và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy,

vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách BTHTTĐC cư là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,

xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư phải chú ý đến các phương diện sau:

Về mặt quan điểm: BTHTTĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ, công bằng Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHTTĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý Yêu cầu về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch

Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác

Nói tóm lại, chính sách BTHTTĐC là tổng thể các quan niệm, chủ trương, phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực BTHTTĐC với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững

2.1.4.2 Giá đất và định giá đất

Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù Vì vậy, căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng, quản lý đất tái TĐC… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan

và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong

đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ

sở hạ tầng Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó

sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009)

2.1.4.3 Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh

tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự chuyển nhượng, cho thuê đất đai, nhà cửa hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC

2.1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển QHKHSDĐ được xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất nhằm phát triển KT-XH

Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện Bất kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất;

Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất; Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009)

QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng Bên cạnh đó, QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QHKHSDĐ đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của QHKHSDĐ chưa cao; tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng SDĐ sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật, việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; công tác thanh tra, kiểm tra,

xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu cầu

2.1.4.5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo Ở Ôxtraylia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống Torrens

GCNQSDĐ là chứng thu pháp lý khẳng định quyền sử dụng dất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người SDĐ và giải quyết các tranh chấp liên quan tới QSDĐ

Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Làm tốt công tác đăng ký

đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

2.2 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Australia

Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường

Chính sách bồi thường của Australia được thực hiện theo Đạo luật quản lý đất đai WA 1997 và Luật về thu hồi tài sản1989 Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự nguyện và cưỡng bức Một số nội dung cơ bản trong chính sách bồi thường tại Úc quy định như sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b):

- Về cơ sở bồi thường: Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác; Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi

do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,… Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định

- Hình thức bồi thường: thực hiện theo Luật về thu hồi tài sản năm1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 Bồi thường được trả bằng tiền mặt Các loại đất đều được thực hiện bồi thường theo giá thị trường

- Những trường hợp không được đền bù: Những công trình xây dựng bất hợp pháp sẽ không được bồi thường Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặt chẽ, nên những trường hợp như vậy không nhiều

2.2.2 Pháp

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết

và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm 2 giai đoạn: giai đoạn hành

chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu) Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên

cơ sở kết quả hồ sơ được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa

án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh…) và

cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (Bùi Quang Hậu, 2016)

2.2.3 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân

ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập

cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư đất (Nguyễn Thị Dung, 2009) Chính sách thu hồi và đền bù tại Hàn Quốc được điều tiết bởi các đạo luật: Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiệt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; Luật đền bù đất đai (Hee Nam Jung, 2010) Chính sách bồi thường, tái định cư được thực hiện như sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b):

- Cơ sở bồi thường, đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và giá của những

thửa đất tương tự gần đó Định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại

- Về hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội

- Những trường hợp không được đền bù: Các tòa nhà được xây dựng không phép thì không được bồi thường Các tòa nhà nhà xây không phép trước hoặc vào ngày 24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và được bồi thường Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người (kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trước ngày công bố dự

án bao gồm: Chủ sở hữu tòa nhà không phép Tuy nhiên, những tòa nhà xây không phép trước 24/1/1989 vẫn được bồi thường; Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà ấy trước ngày công bố dự án Tuy nhiên, điều này không

áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp lý như điều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợp pháp khác Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanh cần phải có cơ sở kinh doanh đầy đủ trang thiết bị (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất, kinh doanh hợp pháp trước ngày công bố dự án

- Quy định về khu tái định cư: Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả

2.2.4 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của Việt Nam Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc là rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như

số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu

như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương

án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất (Nguyễn Thị Dung, 2009)

Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Hạn mức

mà Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp là từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác Chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đối với những trường hợp dưới hạn mức này Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước Trách nhiệm bồi thường ở Trung Quốc thuộc

về những người sử dụng đấ Tiền bồi thường này bao gồm nhiều khoản khác nhau như: lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước; các khoản đền bù cho người có đất bị thu hồi (tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất) Theo đó, giá trị tổng sản lượng của những năm trước đây nhân với một hệ số do Nhà nước quy định sẽ ra số tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư (Bùi Quang Hậu, 2016)

Về nguyên tắc bồi thường: người bị thu hồi đất sẽ được nhận bồi thường nếu các loại đất bị thu hồi nhằm mục đích công cộng và thực hiện cho chỉnh trang đô thị; cơ quan định giá đưa ra căn cứ để tính giá bồi thường và phải thông qua Chính phủ kiểm tra; chính sách bồi thường bằng đất được áp dụng trong trường hợp thu hồi đất sở hữu tập thể (đất nông nghiệp); công khai chính sách đền bù, tiếp thu ý kiến nhân dân để xây dựng và ban bố phương án đền bù; phương án tái định cư được thực hiện khi Nhà nước lấy đất ở của người dân và bảo đảm xây dựng cuộc sống mới cho dân cư bị lấy mất đất, trên cơ sở ngang bằng hoặc theo chiều hướng tích cực hơn (Bùi Quang Hậu, 2016)

Cơ sở để xác định giá bồi thường: đối với đất trưng dụng (đất chuyển mục đích sử dụng đồng thời chuyển quyền sở hữu) thì bồi thường theo mục đích sử dụng đất trước khi bị trưng dụng; cấp chính quyền thuộc tỉnh, khu tự trị, thành phố trực thuộc căn cứ vào tiêu chuẩn bồi thường đất đai và tiền hỗ trợ tái định cư đối với đất canh tác để đưa tiêu chuẩn bồi thường đất đai và tiền hỗ trợ tái định cư khi trưng dụng các loại đất khác; căn cứ vào trình độ phát triển KT - XH trong những tình huống đặc biệt, Quốc vụ viện sẽ xem xét

để có thể nâng cao tiêu chuẩn đền bù và hỗ trợ tái định cư đối với đất canh tác

bị trưng dụng (Bùi Quang Hậu, 2016)

2.2.5 Thái Lan

Hiến pháp năm 1982 của Thái Lan đã có những quy định về việc trưng dụng đất Theo đó, trưng dụng đất sẽ được áp dụng trong các dự án phát triển nhằm mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác Các điều kiện và nguyên tắc bồi thường như sau: giá đất được tính theo thị trường; áp dụng cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; việc bồi thường phải khách quan Dựa trên các quy định này, các ngành liên quan

sẽ có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Bên cạnh đó, Thái Lan cũng ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng các công trình phục vụ công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Ngoài ra, luật này cũng quy định những nguyên tắc

về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá bồi thường cho các loại tài sản bị thiệt hại Theo đó, các qui định cụ thể liên quan đến việc bồi thường sẽ được các ngành liên quan xác định và thực thi theo đúng trình tự

2.2.6 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Ngoài tiền bồi thường, cần có biện pháp hỗ trợ (bằng tiền) để khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, thực hiện nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư Khoản hỗ trợ này được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thực hiện việc thu hồi

- Phương án bồi thường được thực hiện trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

- Nguyên tắc tính giá bồi thường cho các loại tài sản bị thiệt hại do các ngành liên quan xác định và thực thi theo đúng trình tự

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Ở VIỆT NAM

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất Đai năm 1993

Trước Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, tập thể và tư nhân, do vậy người sử dụng đất có quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai của

mình (người sử dụng đất có quyền giao đất của mình cho người khác sử dụng, bán, cho mượn, cho thuê đất để thu lợi…) Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, từ ba hình thức sở hữu đất đai trước đó, Nhà

nước quy định chỉ còn một hình thức sở hữu về đất đai đó là “sở hữu toàn dân”

(Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980) Ở giai đoạn này, Nhà nước thu hồi đất không thực hiện việc bồi thường giá trị đất mà chỉ bồi thường tài sản, hoa màu trên đất, trường hợp người bị thu hồi đất có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước giải quyết giao đất khác để ở hoặc canh tác không thu tiền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất

Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng Tại Điều 17 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật” Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức

và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá; Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường; Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992)

2.3.1.2 Thời kỳ từ 1993 đến 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua

và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định "đất có giá" và người

sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 Về vấn đề thu hồi đất được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 27 và Điều 28, cụ thể: trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

Để hướng dẫn về chính sách thu hồi đất, ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Ngoài mục đích thu hồi đất sử dụng cho quốc phòng,

an ninh quy định tại Điều 65 Luật Đất đai năm 1993 thì tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 90/CP còn quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất cho mục đích công cộng: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích quốc gia là đất dùng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước sông, hồ,

đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, công trình văn hoá, khu vui chơi giải trí công cộng, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng, nghĩa trang liệt sĩ, đất dùng vào xây dựng đập hoặc hồ thuỷ điện, đường dây tải điện, các công trình kết cấu hạ tầng, công trình thuỷ lợi, công trình nghiên cứu khoa học, xây dựng công sở (trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội)

và các công trình khác theo quy định của Chính phủ”

Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định 90/CP, do thời kỳ này tình hình sử dụng đất đai có nhiều biến động, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp xảy ra ở nhiều địa phương tạo ra cơn “sốt đất” đột biến và phức tạp làm cho giá đất

“ảo” tăng cao, tăng nhanh Đồng thời, do thực hiện chính sách phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự điều tiết của nhà nước cùng với chính sách mở cửa thu hút đầu tư, các dự án trong nước và nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất của các dự án Do vậy, Nghị định 90/CP không còn phù hợp để điều chỉnh các quan hệ phát sinh về thu hồi đất trong thực tiễn cuộc sống Vì vậy, Chính phủ đã ban hành Nghị định 22/1988/NĐ-CP ngày 24/04/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2.3.1.3 Thời kỳ từ 2003 đến 2013

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội thông qua Luật số 13/2003/QH11 - Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004), thay thế cho Luật Đất đai 1998 Luật Đất đai 2003 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trong tiến trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực

và quốc tế Luật Đất đai 2003 quy định thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sủ dụng đất, quyết định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn của

cơ quan Nhà nước trong quản lý đất đai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất Về vấn đề bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi được quy định tại Điều 42: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) Để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành một số nghị định sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành Công ty cổ phần

Về cơ bản, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai

2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện tại một số địa phương còn gặp rất nhiều khó khăn và hạn chế Để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngày 25/5/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007)

Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm một số trường hợp bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời quy định cụ thể về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện còn phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó giải quyết liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi Do vậy, ngày 13 tháng

8 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 69/2009/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/20067NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: của người dân, của Nhà nước và nhà đầu tư Cụ thể: Đối với hộ nghèo, hộ có ít đất ở, đất nông nghiệp, chính sách bồi thường hỗ trợ đã đổi mới, tăng mức hỗ trợ đất vườn, đất ao, tăng mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, mức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc dạy nghề cho người có đất bị thu hồi được lập thành đề án riêng,

có sự gắn kết chặt chẽ…; Đối với doanh nghiệp đầu tư được bổ sung trừ tiền khoản kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; thủ tục hành chính về thu hồi đất, giao đất, bồi thường, tái định cư… được rút ngắn thời gian và đơn giản hơn do được lồng ghép thủ tục về đất đai với thủ tục về đầu tư xây dựng,…; Về phía Nhà nước, Nghị định đã đưa ra các biện pháp đảm bảo cho địa phương thực hiện tốt việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, phân định tách bạch, rõ ràng giữa bồi thường và hỗ trợ, xác định rõ nguồn kinh phí do NSNN chi trả, đa dạng hóa các hình thức bồi thường, hỗ trợ…

Liên quan đến vấn đề giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi, ngày 16/11/2012, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 52/2012/QĐ-TTg về chính sách hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người lao động bị thu hồi đất nông nghiệp

2.3.1.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Trên cơ sở đó, ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 37/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Một số điểm mới quy định trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2013 gồm:

- Về trường hợp được bồi thường: bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể: (1) Bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (2) trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có

đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Việc xác định mức bồi thường cho người có đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó, trừ trường hợp đất nông nghiệp có nguồn gốc do Nhà nước giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân

- Quy định cụ thể về những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: (1) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai năm 2013; (2) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; (3) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; (4) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; (5) Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Bổ sung quy định về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án đặc biệt theo hướng: Bổ sung trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ.- Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối với dự án sử dụng vốn vay của các

tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó

- Về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: quy định cụ thể về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gồm: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật; quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường

- Về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Nhằm khắc phục tình trạng một

số khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo

có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định

cư, Luật đất đai đã có những quy định mới như sau:

- Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85) theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

- Sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể: người có đất thu hồi được bố trí tái định

cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; quy định trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương

- Về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp

cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

2.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số địa phương

định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 09 năm 2009 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND ngày 7

tháng 01 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số

điều của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29

tháng 09 năm 2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban

hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong giai đoạn 2011 - 2015, thành phố Hà Nội đã thực hiện giải phóng mặt bằng cho 1.160 dự án có với diện tích thu hồi 15.000 ha, bố trí tái địn cư cho 6.300 hộ dân Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của thành phố Hà Nội trong những năm qua đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, tuy nhiên cũng còn tồn tại một số hạn chế sau: một số dự án thu hồi chậm triển khai dự án

do thiếu vốn; chất lượng nhà tái định cư chưa đảm bảo; chính sách đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp chưa đáp ứng được việc giải quyết việc làm cho người

có đất bị thu hồi

2.3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua được thực hiện theo các văn bản sau: Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của UBND thành phố

Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 của UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Trong những năm qua, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã góp phần quan trọng trong việc thực hiện các dự án đầu tư, đã mang lại lợi ích thiết thực cho nhân dân và thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Lãnh đạo thành phố đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường Trên

cơ sở ý kiến của người dân, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân thành phố đã

có nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá thị trường và cần phải có sự tham gia định giá của các tổ chức hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá đất Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản thực hiện thẩm định giá và đó là cơ sở để Ủy

ban nhân dân thành phố quyết định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Hiện nay, ở thành phố Hồ Chí Minh có 02 tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá chủ yếu là Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá- đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính và Trung tâm thẩm định giá miền Nam - một đơn vị

sự nghiệp thuộc Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Theo giám đốc các Trung tâm này, cơ chế định giá phù hợp với thị trường trước khi Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giá để tính bồi thường là cách triển khai rất khách quan, bảo đảm được tính đồng thuận giữa cơ quan nhà nước với người bị thu hồi đất Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất phi nông nghiệp khi đã có dự án đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì khó tìm ra được đất phi nông nghiệp tương tự với dự án đầu tư tương tự

Chỉ tính riêng năm 2013, thành phố đã hoàn thành công tác thu hồi và tiếp nhận mặt bằng 09 khu đất với diện tích: 5,96 ha; phối hợp đơn vị liên quan xử lý tài sản trên đất 15 khu với diện tích: 8,65 ha; Lập thủ tục đo đạc, cắm mốc, phục hồi ranh giới cho 16 khu đất với diện tích: 18,6098 ha; trình UBND Thành phố chấp thuận chủ trương thu hồi các khu đất tạo quỹ thuộc dự án đầu tư xây dựng cầu Bình Tiên và quỹ đất hoàn vốn xây dựng tuyến đường Vành đai 2 (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, 2014)

2.3.2.3 Thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng có một vị trí thuận lợi cho nhà đầu tư triển khai các dự án Các nhà đầu tư lớn đều sẵn sàng ứng trước vốn để chính quyền địa phương triển khai công tác thu hồi đất theo quy hoạch dễ dàng Trong những năm qua, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Đà Nẵng được thực hiện theo Quyết định số 71/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Đà Nẵng; Quyết định số 06/2015/QĐ-UBND ngày 14/3/2015 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng