ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn văn điển, huyện thanh trì, thành phố hà nội

Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất và quản lý đất đai, các thị trường đ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM HỒNG HẠNH

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG

CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ

TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN VĂN ĐIỂN,

HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân thị trấn Văn Điển đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục sơ đồ vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Tổng quan về tài chính đất đai 4

2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 4

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước 5

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam 10

2.2 Tổng quan về giá đất 19

2.2.1 Khái quát chung về giá đất 19

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 22

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 26

2.2.4 Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất 28

2.3 Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai 30

2.3.1 Khái quát về cơ sở dữ liệu và cơ sở dữ liệu đất đai 30

2.3.2 Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai 30

2.3.3 Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu địa chính 31

2.4 Các ứng dụng của GIS trên thế giới và Việt Nam 33

2.4.1 Các ứng dụng của GIS trên thế giới 34

2.4.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam 34

2.5 Giới thiệu về phần mềm arcgis desktop xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 35

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 38

3.1 Địa điểm nghiên cứu 38

3.2 Thời gian nghiên cứu 38

3.3 Đối tượng nghiên cứu 38

3.4 Nội dung nghiên cứu 38

3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội 38

3.4.2 Đánh giá công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội 38

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 39

3.4.4 Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ cho công tác quản lý tài chính đất đai 39

3.5 Phương pháp nghiên cứu 39

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 39

3.5.2 Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu 40

3.5.3 Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu 40

3.5.4 Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất 40

Phần 4 Kết quả và thảo luận 41

4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Văn Điển 45

4.3 Công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển 47

4.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 49

4.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 49

4.4.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 52

4.5 Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 60

4.5.1 Xây dựng bản đồ giá đất 60

4.5.2 Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 61

4.5.3 Chỉnh lý biến động thửa đất 64

4.5.4 Ứng dụng Arcgis online để chia sẻ thông tin giá đất 66

4.5.5 Những thuận lợi, khó khăn của việc khai thác cơ sở dữ liệu 70

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 72

5.1 Kết luận 72

5.2 Kiến nghị 73

Tài liệu tham khảo 74

Phụ lục 76

Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất

VNDCCH Việt nam Dân chủ Cộng hoà XPHC Xử phạt hành chính

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Văn Điển đến ngày 31/12/2015 45

Bảng 4.2 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2013, 2014, 2015 48

Bảng 4.3 Các trường dữ liệu của lớp thửa đất 52

Bảng 4.4 Các trường dữ liệu của lớp đường 58

Bảng 4.5 Các trường dữ liệu của lớp điểm địa danh, ghi chú 59

Bảng 4.6 Các trường dữ liệu của lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 59

DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 25

Sơ đồ 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 25

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính 32

Hình 2.2 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần 33

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội 41

Hình 4.2 Cơ sở dữ liệu không gian thửa đất của thị trấn Văn Điển 50

Hình 4.3 Cơ sở dữ liệu không gian giao thông của thị trấn Văn Điển 51

Hình 4.4 Cơ sở dữ liệu không gian thủy hệ của thị trấn Văn Điển 51

Hình 4.5 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển trên Arcgis 53

Hình 4.6 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển 56

Hình 4.7 Sơ đồ lớp đường 58

Hình 4.8 Sơ đồ lớp điểm địa danh 59

Hình 4.9 Sơ đồ lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 60

Hình 4.10 Xây dựng bản đồ giá đất ở thị trấn Văn Điển 60

Hình 4.11 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất 61

Hình 4.13 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển 62

Hình 4.14 Thuộc tính những thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển 63

Hình 4.15 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã cấp GCN của thị trấn Văn Điển 63

Hình 4.16 Thông tin thửa đất trước biến động gộp thửa 64

Hình 4.17 Thông tin thửa đất sau biến động gộp thửa 65

Hình 4.18 Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa 65

Hình 4.19 Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa 66

Hình 4.20 Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online 66

Hình 4.21 Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online 67

Hình 4.22 Giao diện chính của trang Web 67

Hình 4.23 Bản đồ giá đất thị trấn Văn Điển trên ArcGIS Online 68

Hình 4.24 Kết quả truy vấn thông tin 69

Hình 4.25 Kết quả tìm kiếm chủ sử dụng đất 69

Hình 4.26 Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC 70

Hình 4.27 Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của Văn Điển 70

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Phạm Hồng Hạnh

Tên Luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố

Hà Nội”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Quốc Vinh

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu thập

số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của thửa đất (3) Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu (4) Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thông tin được chia sẻ rộng khắp thông qua mạng Internet

Kết quả chính và kết luận

- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết đến từng thửa đất phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho người

sử dụng qua Internet

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Pham Hong Hanh

Thesis title: “Application of geographic information system on building a land prices database to serve the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City”

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Supervisor: Dr Tran Quoc Vinh

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Materials and Methods

The research methods are used : (1) Method of survey and data collection: This method used in the survey, collecting data, documents and necessary informations for research purposes (2) Method of building database: use ArcGIS software to build spatial data andattributing data of the parcel of land (3) Method for searching and analyzing data (4) Methods of sharing information about land prices: Using ArcGIS Online, the information is shared widely through the Internet

Main findings and conclusions

- Has built of spatial database and attribute database information on land plots serving for the calculation of financial covenants relating to land by an effective way, accuracy, convenience and quickness

- Sharing information on the Web to serve the land price lookup, providing information to the user via the Internet

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là một trong những vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt

Điều 4, Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Quyền quyết định giá đất

là một trong những quyền của Nhà nước đối với đất đai

Hiện nay, ở nước ta đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, do đó việc cập nhật, chỉnh lý những thông tin biến động về đất đai một cách kịp thời, chính xác

là rất cần thiết Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu về đất đai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách và bản đồ đang thực hiện khó đáp ứng được nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác thường xuyên các thông tin về đất đai Áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai nói chung và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói riêng là giải pháp rất cần thiết và hữu hiệu Việc xác định giá đất giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp; thu tiền sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trợ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng… được thực hiện một cách trôi chảy Tránh được các tranh chấp về giá, giúp phân bố và sử dụng đất một cách hiệu quả, là cơ sở để nhà nước thu các khoản tài chính trong quá trình

sử dụng đất

Xây dựng hệ thống thông tin về giá đất giúp người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồ hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về bất động sản trở thành một hệ thống thông tin hiện đại và thống nhất

Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con người trong nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Đặc biệt phải kể đến hệ thống

thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS) Với những thế mạnh về quản lý và phân tích dữ liệu không gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên thế giới Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năng quản

lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau Bên cạnh đó thông tin được chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trong công tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện được Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽ thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

Thị trấn Văn Điển nằm ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì nên sự biến

động về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sơ dữ liệu giá đất là rất cần thiết

Từ những lý luận và yêu cầu trong thực tiễn, đồng thời phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của TS Trần Quốc Vinh, em đã tiến

hành thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng

cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố

Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Giới hạn đối tượng nghiên cứu

Do trên địa bàn chọn làm điểm nghiên cứu không có đơn vị, cơ quan nào thuê đất nên không đề cập đến tình hình thu tiền thuê đất

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016

- Không gian nghiên cứu: tiến hành thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai trên phạm vi thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Địa điểm nghiên cứu: thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Những đóng góp mới của luận án

Luận án đã ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng cơ sở dữ

liệu giá đất và ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất thông qua mạng Internet

- Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu đã chứng minh việc sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS với phần mềm Arcgis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai là phương pháp có hiệu quả, thích hợp áp dụng vào thực tế

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội dung được thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013)

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước

Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc,

ấn định Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần Giá đất làm căn cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu Vì thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất Pháp chia đất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của đất Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không được quá mức tối đa là 20% Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất

+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của Nhà nước Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Những diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã được miễn thuế

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá Như vậy các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.2.2 Hà Lan

Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đói nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả năng tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ hội để

sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai Sở hữu đất của người dân chắc chắn là một cách hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao

Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết để khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ sở hạ tầng Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất và quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải thiện hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai, cung cấp bảo mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong những phương thức đó là cung cấp thông tin có chất lượng tốt

Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trị quan trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệu quả, tạo

cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất, một trong những cách thức đối với quyền sở hữu đất

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được đó là

‘nhà ở cho tất cả’ và ‘phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường đô thị’ Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng có nghĩa

là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền sở hữu đất Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo vệ họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp

Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai Thị trường này cần phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao và chuyển nhượng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thị thường Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà ở và chung cư) rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất

động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặc tạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập một thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khích đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội tài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.1.2.3 Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của toà nhà

+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

Hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng

ký trên cơ sở vi tính hóa Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử (không dùng dạng giấy) và được lưu giữ trong hệ thống Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập Tất

cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay Đây chính

là ví dụ điển hình của chính phủ điện tử Ngân hàng thế chấp cung cấp tài chính trên tất cả các thị trường tài chính trên thế giới Thị trường tài chính thường năng động

và phức tạp Cơ sở cho thị trường này chính là hệ thống thế chấp trong việc đăng ký đất đai Mối liên hệ giữa thị trường tài chính và hệ thống thế chấp rất quan trọng Một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua chính là sự mất đi mối liên hệ với thị trường thế chấp tại Mỹ năm 2008 So với hệ thống bằng khoán tại các quốc gia Bắc Âu thì hệ thống quản lý đất đai tại Mỹ hoạt động rất kém hiệu quả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

"Bình quân địa quyền" để điều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bán đất

"Bình quân địa quyền" được hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con người đầu tư cải tạo mà làm tăng giá trị đất Ai đầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó được hưởng Nếu

do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá trị đó thuộc về Nhà nước Như vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội

Từ năm 1956 - 1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất: người sở hữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của mình, lấy đó làm

cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán đất Khi khai báo

có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố CP cho phép khai báo giá đất được thấp hơn 20% so với giá của CP Trường hợp chủ đất đó không khai báo thì lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như các chủ đất khác

Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai Loại thuế này thu vào các loại đất đai Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất

là 1% và cao nhất là 5,5% Ngoài thuế suất thông thường, Đài Loan còn quy định một

số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: Đất ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến

Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng thêm tại thời điểm đất được chuyển nhượng Đối tượng nộp thuế là người chủ cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao đổi Nhà nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bình thường Căn

cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuế suất Giá trị đất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lần mua vào ngay trước

đó Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loại đất Đối với đất thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhượng Trong trường hợp giá trị của CP đưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ để tính toán Đối với đất CP trưng mua, cơ sở tính toán là giá đất trúng đấu giá Giá trị ròng tăng thêm được tính trên

cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng được Nhà nước công bố Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:

+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam

20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở (Quốc hội, 1993)

Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ số 89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP

* Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực: Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định

Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu và có thu TSDĐ Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thể phải nộp TSDĐ khi cấp GCN Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ (Quốc hội, 2003)

Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số

198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành

Trong Nghị định 198/2004/NĐ-CP, phần quy định chung đã xác định rõ các đối tượng phải nộp, không phải nộp và căn cứ thu TSDĐ Trong chương II, quy định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 5); khi chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6); chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu

TSDĐ (Điều 7); cấp GCN cho người đang sử dụng đất (Điều 8); đất khu công nghiệp (Điều 9); đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 10) Điều 12,

13 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014)

* Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất Điều

108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều 109 quy định

về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

Trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP: phần quy định chung đã xác định rõ các đối tượng thu TSDD và căn cứ tính TSDĐ Trong chương II, quy định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 4); khi chuyển mục đích

sử dụng đất (Điều 5); Khi công nhận quyền sử dụng (Điều 6, điều 7, điều 8,điều 9); Điều 11, 12 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014)

b Tiền thuê đất

Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện giao dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó người có đất cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhất định với điều kiện

có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất

* Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 27/8/1996 (Quốc hội, 1993)

* Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện Điều

4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần đơn giá thuê đất Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại

xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

* Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và

Bộ Tài chính ban hành Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một

số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

c Thuế sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế nhà, đất được quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Hội đồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị định số 339-HĐBT ngày 22/9/1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất

Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều của PL

về thuế nhà đất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành NĐ 94-CP

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Điều 7, Thuế suất:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn

cứ tính thuế

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm

d Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển QSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ

* Trước Luật đất đai 2003

Luật Thuế chuyển QSDĐ ngày 22/6/1994; Nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ

Tiếp sau đó QH thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển QSDĐ số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999, kèm theo đó là NĐ số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định rõ về thuế chuyển QSDĐ; Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP

* Sau Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003 quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật số 26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007)

+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013a)

+ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

e Phí, lệ phí

* Lệ phí trước bạ

Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính”

- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung giá các loại đất

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%

Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về

- Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước

bạ phải nộp (đồng) =

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ

(%) Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:

- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:

+ Đối với nhà:

Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực tế ghi trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền bù nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng

xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận

do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận Trường hợp

Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại

Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng

nhận Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác găn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp

đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000

đồng/lần cấp

2.1.3.2 Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Căn cứ tính tiền cho thuê đất:

+ Diện tích đất cho thuê

+ Thời hạn cho thuê đất

+ Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

+ Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

2.1.3.3 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất

- Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

+ Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

- Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn (Quốc hội, 2013)

2.1.3.4 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu

tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu

tư xây dựng nhà ở thương mại

+ Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

+ Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số

+ Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập + Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ

sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng cơ

sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp

+ Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013)

2.1.3.5 Quỹ phát triển đất

- Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật

2.2 TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

2.2.1 Khái quát chung về giá đất

Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai như sau:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

- Quyết định giá đất

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013) Như vậy quyết định giá đất là một trong 8 quyền đối với đất đai của nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường Nhà nước quyết định giá đất bằng việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể

2.2.1.1 Khái niệm giá đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê

Điều 4 Luật đất đai 2013 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

2.2.1.2 Đặc điểm giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê…

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng

2.2.1.3 Bảng giá đất

Bảng giá đất do UBND Tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành bảng giá đất Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Khoản 2, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Tính thuế sử dụng đất

- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Quốc hội, 2013)

2.2.1.4 Giá đất cụ thể

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp

Khoản 4, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục

đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013)

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

a Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc các điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai

+ Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đưa lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng cách nâng địa tô lên

Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế

độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ vào ngân sách nhà nước Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu họ đồng thời là người đầu tư vào đất) được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch II để khuyến khích đầu tư sử dụng đất có hiệu quả Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội Không có chế độ độc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xóa bỏ, cơ cấu đầu tư vào mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ

do quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định

b Lãi suất ngân hàng

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm

đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên

do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng

thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác là so sánh thu nhập do sử dụng đất đai mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí

Sơ đồ 2.1 là sơ đồ mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả Trục tung biểu thị

giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu Đường thẳng đi xuống là đường biểu thị

“cầu”, đường thẳng đi lên biểu thị “cung” Theo sơ đồ 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trường hay nói cách khác: tại điểm cân bằng giá được hình thành

Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ Po xuống P1

Q

Sơ đồ 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất đai về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của người dân địa phương, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng

Sơ đồ 2.2 là sơ đồ mối quan hệ của cung và cầu quyết định giá cả đất đai trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất đai là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm P2 lên P1

Sơ đồ 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

S

E E’

Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc chưa sử dụng ở ngoại

vi thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích

sang khu dân cư đô thị Cung về đất ở đô thị nhờ đó mà tăng lên Sự tăng số lượng

diện tích đất ở đô thị sẽ làm tăng chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Bên cạnh đó

sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày

càng nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị

chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn

nhà riêng biệt cho gia đình một hộ

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát

triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại dịch vụ gần

khu trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị

trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng

các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị

đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và

lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở vùng trung tâm

và đất đai ở vùng ngoại ô thành phố theo đó cũng được rút ngắn lại Tuy nhiên đất

đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị

vẫn có xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, và thậm chí giữa các vùng ven

đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai

biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc dù giao thông vận tải và khả

năng đi lại có thể làm giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bản chất của giá đất là giá trị của đất đai Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì

đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông

minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên Do đó giá đất là một

ước lệ để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực

tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó

có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó Do mối quan hệ hữu cơ giữa các

yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – hết giá trị của nó Do mối quan hệ hữu cơ giữa

các yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá

đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn Sau đây

là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

a Các yếu tố tự nhiên

- Yếu tố vị trí có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là tọa độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận) Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giá càng rẻ)

- Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình hành, hình bất quy tắc, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất

- Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm,… cũng ảnh hưởng đến giá đất

b Các yếu tố kinh tế

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một nhân tố cấu thành của thị trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế ví dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Vì đẩy giá đất lên quá cao, vượt qua khả năng thanh toán chung của xã hội, hình thành lên những “cơn sốt” về đất đai

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, hệ thống điện nước…) và

cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hóa…) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất

Ngoài ra còn có các nhân tố khác nhau như tình trạng phát triển kinh tế, trình

độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi xuất,…

c Các yếu tố tâm lý, xã hội

Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hóa Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư

vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên cao Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống Thửa đất mà có trị an xã hội tốt, đảm bảo

sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất mà tình trạng trị an kém

Các yếu tố về dân cư: như số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ: ở những nơi

tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá trị đất cao hơn

Các yếu tố về tâm lý: như phong thủy, phong tục tập quán của mỗi nơi… cũng ảnh hưởng đến giá đất Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần Mọi người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác…

d Các yếu tố pháp lý

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị: Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai Đây là một yếu tố làm biến động về giá đất rất lớn Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố

đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt

Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm… Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn

Tình trạng pháp lý của thửa đất: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không

Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.2.4 Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất

2.2.4.1 Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời hạn sử dụng đất

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc hội, 2013)

2.2.4.2 Phương pháp định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp cần thiết có thể kết hợp các phương pháp xác định giá đất sau để kiểm tra, so sánh, đối chiếu để quyết định giá đất

1 Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 3, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

(Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

2 Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 4, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

3 Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 5, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

4 Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 6, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường, 2014)

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Điều kiện áp dụng được quy định tại Điều 7, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (Bộ tài nguyên môi trường 2014)