đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án xây dựng đường vành đai 2 trên địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội

Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở ch

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN TƯỞNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tưởng

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn này

Trước hết, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Đỗ Nguyên Hải người đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ, Chi cục Thống

kê quận Tây Hồ; cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các phường thuộc địa bàn nghiên cứu đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp

và bạn bè đã đã luôn quan tâm, động viên và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tưởng

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục đồ thị, sơ đồ viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis Abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 4

2.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

2.1.2 Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

2.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

2.1.4 Một số nguyên tắc và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 8

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước và một số tổ chức trên thế giới 13

2.2.1 Trung Quốc 13

2.2.2 Hàn Quốc 14

2.2.3 Australia 15

2.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của một số tổ chức trên thế giới 16

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 18

2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 18

2.3.2 Thời kỳ 1988 đến 1993 19

2.3.3 Thời kỳ từ 1993 - 2003 19

2.3.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất đai 2013 20

2.3.5 Cơ sở pháp luật hiện hành về bồi thường,và hỗ trợ tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất 23

2.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 26

2.4.1 Khái quát tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước 26

2.4.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất 28

2.4.3 Khái quát tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà nội 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 34

3.1 Địa điểm nghiên cứu 34

3.2 Thời gian nghiên cứu 34

3.3 Đối tượng nghiên cứu 34

3.4 Nội dung nghiên cứu 34

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 34

3.4.2 Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa quận Tây hồ, thành phố Hà Nội 34

3.4.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 35

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 35

3.5 Phương pháp nghiên cứu 35

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35

3.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 35

3.5.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 36

3.5.4 Phương pháp so sánh 36

2.3.5 Phương pháp minh họa bằng hình ảnh (bản đồ, sơ đồ) 36

3.5.6 Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận tây hồ, thành phố hà nội 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và nguyên thiên nhiên 37

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

4.2 Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa quận tây hồ, thành phố Hà Nội 45

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động sử dụng đất đai tại quận Tây Hồ 45

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ 48

4.2.3 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu

hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 50

4.2.4 Trách nhiệm của các cấp, các ngành trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 53

4.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 53

4.3.1 Quy mô dự án 53

4.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 55

4.3.3 Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án 56

4.3.4 Kết quả công tác thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 58

4.3.5 Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 71

4.3.6 Đánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 76

4.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án trên địa bàn quận tây hồ, thành phố Hà Nội 77

4.4.1 Nhóm giải pháp về chế độ chính sách 77

4.4.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện 78

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 80

5.1 Kết luận 80

5.2 Kiến nghị 81

Tài liệu tham khảo 82

Phụ lục 84

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng BTHT : Bồi thường, hỗ trợ

BTHT&TĐC : Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - hiện đại hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Tình hình dân số và lao động quận Tây Hồ giai đoạn 2013-2015 43

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Tây Hồ 46

Bảng 4.3 Biến động sử dụng đất đai quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 47

Bảng 4.4 Khái quát về dự án nghiên cứu 54

Bảng 4.5 Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về đất tại dự án nghiên cứu 58

Bảng 4.6 Mức hỗ trợ với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi 59

Bảng 4.7 Giá đất ở trung bình của các phường 59

Bảng 4.8 Đơn giá bồi thường về đất ở tại dự án nghiên cứu 60

Bảng 4.9 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất tại dự án nghiên cứu 62

Bảng 4.10 Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất tại dự án nghiên cứu 63

Bảng 4.11 Kết quả bồi thường về tài sản tại dự án nghiên cứu 65

Bảng 4.12 Đối tượng đủ điều kiện được hưởng các chính sách hỗ trợ khác 66

Bảng 4.13 Mức thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng 69

Bảng 4.14 Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu 69

Bảng 4.15 Giá bán căn hộ tái định cư nhà CT13 và CT14 khu đô thị Nam Thăng Long, quận Tây Hồ để phục vụ giải phóng mặt bằng 71

Bảng 4.16 Đánh giá của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 72

Bảng 4.17 Đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ 73

Bảng 4.18 Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư 74

Bảng 4.19 Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp các ngành 75

DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Đồ thị 4.2 Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Tây Hồ năm 2015 41

Đồ thị 4.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Tây Hồ năm 2014 45

Sơ đồ 4.1 Sơ đồ vị trí quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 37

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Văn Tưởng

Tên luận văn: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án

xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp;

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp;

- Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu;

- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia

Kết quả chính và kết luận:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;

- Tình hình quản lý đất đai và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa quận Tây hồ, thành phố Hà Nội;

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Quận Tây Hồ Tây Hồ là quận thuộc khu vực trung tâm thành phố Hà Nội, có

vị trí đặc biệt quan trọng và dần khẳng định thành một trung tâm du lịch - dịch vụ của thủ đô Hà Nội Trong những năm qua, kinh tế - xã hội của quận có những bước phát triển mạnh mẽ và ảnh hưởng nhiều tới tình hình sử dụng đất của quận

Theo số liệu kiểm kê đất đai tính đến ngày 31/12/2014 Tổng diện tích đất trong đơn vị hành chính quận Tây Hồ là 2.439,02 ha, bao gồm: 386,70 ha đất nông nghiệp (chiếm 15,85%); 1.956,61 ha đất phi nông nghiệp (chiếm 80,22%)

và 95,71 ha đất chưa sử dụng (chiếm 3,92%) So với kết quả kiểm kê năm 2010, tổng diện tích đất trong đơn vị hành chính của quận tăng 38,21 ha Trong những năm qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai được quận thực hiện tốt và đồng bộ

Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với diện tích đất thu hồi tại dự án là 210.942 m2 Kết quả công tác BTHT&TĐC của dự án như sau: Thời gian thực hiện từ năm 2008 đến năm

2015, tổng số tiền BTHT là 710.739 triệu đồng với tổng số 590 cá nhân, hộ gia đình, cơ quan được BTHT; có 108 hộ đủ được bố trí tái định cư với 124 căn hộ Bên cạnh những kết quả khả quan đạt được thì công tác BTHT&TĐC tại dự án còn một số mặt tồn tại, hạn chế cả về khách quan cũng như chủ quan

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác BTHT&TĐC trên địa bàn quận Tây Hồ cũng như toàn thành phố thì cần đẩy mạnh thực hiện các nhóm giải pháp về chế

độ chính sách và tổ chức thực hiện để thực hiện một cách chính xác và linh hoạt, đảm bảo sự tuân thủ pháp luật cũng như lợi ích của người dân và tiến độ của dự án

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Van Tuong

Thesis title: Assessment of compensation, support and resettlement for the

project of building the Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

Research Methods:

- Method of secondary data collection and survey;

- Method of primary data survey;

- Method of synthesis, analysis and processing of data;

- Method of expert consultancy

Main findings and conclusions:

- Natural, economic - social conditions in Tay Ho District, Hanoi;

- The situation of land management and the implementation of policies for compensation, support and resettlement when the State recovers land in Tay Ho District, Hanoi;

- Assess the status of compensation, support and resettlement in the research project;

- Propose some solutions to improve the effectiveness of compensation, support and resettlement for the project to build Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi Tay Ho District is in the central area of Hanoi, which is particularly important position and gradually asserted to be tourism - service center of Hanoi In recent years, economic - social development of the district has strongly and greatly affects the situation of land use

According to the inventory of land as of 31/12/2014 The total land area of the administrative unit - Tay Ho District is 2,439.02 ha, including 386.70 ha of agricultural land (accounting for 15.85%); 1,956.61 ha of non-agricultural land (accounting for 80.22%) and 95.71 ha of unused land (accounting for 3.92%) Compared with the results of the inventory of 2010, the total land area in the district rose 38.21 ha Over the years, the state management of land is always well-implemented

The project to build Ring Road 2 in Tay Ho District, Hanoi City with an area of land recovery of the project is 210,942 m2 Results of compensation, support & resettlement of the project are as follows: Period of implementation from 2008 to 2015, the total amount of compensation, support is 710,739 million for a total of 590 individuals, families, agencies; 108 households have adequate resettlement were arranged with 124 apartments Besides the positive results achieved, compensation, support & resettlement in the project, there are some objective and subjective shortcomings and limitations

To improve the effectiveness of compensation, support & resettlement in Tay Ho District as well as the whole city, the need to promote the implementation of solutions on policies and implement in accurately and flexibly, ensuring legal compliance as well as the interests of the people and the progress of the project

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia

Thực hiện Nghị quyết của Đảng, Nhà nước là phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa để đưa đất nước tiến lên theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Từ khi đất nước đổi mới đến nay nhiều khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch, nhiều tuyến đường được hình thành Dựa trên nguồn vốn nội lực cùng với ngoại lực trợ giúp, Việt Nam đang dần chuyển mình thay đổi với rất nhiều dự án được xét duyệt và thi công Một trong những những vấn đề được quan tâm hàng đầu là vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án Làm thế nào

để đảm bảo lợi ích giữa Người dân - Nhà nước - Nhà đầu tư và sự phát triển bền vững của quốc gia

Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp Nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản, nó tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội hiện nay

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhận thức của người dân ngày một cao, giá trị sinh lời của đất ngày càng tăng cùng với tốc độ phát triển kinh tế thì việc giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch triển khai dự án theo đúng tiến độ ngày càng trở nên cấp thiết và quan trọng bởi không có đất sạch thì không thể triển khai dự án theo đúng tiến độ đề ra Tuy nhiên, vì quyền lợi của người dân và vì nhận thức luôn phải có lợi cho mình của người dân lúc nào cũng đòi hỏi phải được bồi thường thỏa đáng nhưng nếu việc giải phóng mặt bằng không theo quy định của pháp luật, không tuân theo đúng chế độ chính sách của Nhà nước thì cơ quan thực hiện việc giải phóng mặt bằng sẽ không bao giờ đáp ứng được đầy đủ theo đúng nguyện vọng của nhân dân Do vậy, để giải quyết hài hòa mối quan hệ trên trong công tác giải phóng mặt bằng thì cần phải xác định đúng

các nguyên nhân của những tồn tại, qua đó xây dựng những giải pháp thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như việc đảm bảo tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng nói riêng và tiến độ thực hiện của các dự án cần thu hồi đất nói chung

Trong công cuộc đổi mới đất nước nhu cầu phát triển hạ tầng luôn đặt ra và Nhà nước cũng phải bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của người dân do vậy để đáp ứng việc thực thi pháp luật Nhà nước ban hành các Nghị định, Thông

tư, Quyết định thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung để đáp ứng với tình hình thực trạng đang diễn ra trong xã hội Tuy có Nghị định, có Thông tư, có Quyết định nhưng với đặc thù của từng địa phương, từng dự án có sự khác biệt nên đây cũng

là lý do để chủ sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản lợi dụng để đòi hỏi

Để có cái nhìn cụ thể hơn về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội được sự phân công của khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, được sự giúp đỡ của Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận Tây Hồ, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Phó giáo sư -

Tiến sĩ Đỗ Nguyên Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án xây dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi dự án: Dự án xây dựng đường Vành đai 2 qua địa bàn quận Tây

Hồ với diện tích thu hồi 210.942 m2

- Thời gian: Thời gian thực hiện dự án nghiên cứu từ năm 2008 đến năm 2015; thời gian hoàn thiện đề tài từ tháng 01/2015 - 3/2016

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

- Việc đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án xây

dựng đường Vành đai 2 trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội có ý nghĩa thiết thực góp phần tìm ra giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo lợi ích của người dân có đất bị thu hồi và đẩy nhanh tiến độ công tác giải phóng mặt bằng tại dự án

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý, đơn

vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xây dựng đường giao thông trên địa bàn thành phố Hà Nội

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.1.1 Thu hồi đất

“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” (Luật Đất đai, 2003)

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người

sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” (Luật Đất đai, 2013)

2.1.1.2 Bồi thường

Theo từ điển Tiếng Việt: “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Viện Ngôn ngữ học, 2002) Điều này có nghĩa là: Không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền; Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ

là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải TĐC; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vốn là điều hoà sự “hi sinh” không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể (Viện Ngôn ngữ học, 2002)

Theo Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

2.1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo từ điển Tiếng Việt: “Hỗ trợ là việc giúp thêm, góp thêm vào” (Viện Ngôn ngữ học, 2002)

Theo Luật đất đai 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”

Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”

2.1.1.4 Tái định cư

Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là đến một nơi nhất định

để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa) (Viện Ngôn ngữ học, 2002)

Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp luật đất đai đề cập nhưng lại chưa

có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này Luật Đất đai năm

2003 chỉ quy định: “Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập

và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở,… Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,… Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất” (Luật Đất đai, 2003)

Từ quy định trên của pháp luật đất đai hiện hành, chúng ta có thể tạm đưa ra quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư đó là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động để ổn định cuộc sống của những người bị thu hồi đất nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội

2.1.1.5 Một số khái niệm liên quan khác

- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003)

- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003)

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó (Luật Đất đai, 2003)

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới, (Luật Đất đai, 2003)

- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2003)

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2003)

- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” (Luật Đất đai, 2003)

2.1.2 Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.2.1 Mục đích

Để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, nền kinh tế của một quốc gia, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng đất đai như một nguồn lực đầu vào tạo mặt bằng sản xuất Khi đó, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc BTHT&TĐC cho các hộ bị thu hồi đất Công tác BTHT&TĐC trong tình hình hiện tại không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của người dân phải di chuyển Do đó, mục đích chính của công tác BTHT&TĐC là:

- Bồi thường đúng với đất đai bị thu hồi và tài sản bị thiệt hại, đảm bảo cho người dân khôi phục sản xuất và đời sống sau khi GPMB hoặc tại nơi tái định cư

- Chỗ ở ổn định, có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, công tác hỗ trợ đảm bảo ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

- Tái định cư đảm bảo tái thiết lại cơ sở hạ tầng, các điều kiện cho hoạt động sản xuất kinh doanh và đời sống, thực hiện mục tiêu cuối cùng là tạo lại nguồn thu nhập và các văn hóa truyền thống, các hoạt động khám chữa bệnh, thể dục thể thao, giáo dục,… và sinh hoạt cộng đồng cho người dân

chất là xử lý hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp Việc giải quyết tốt vấn đề BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại

ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện:

- Về phương diện chính trị: Giải quyết tốt nhất vấn đề BTHT&TĐC là thực hiện tốt chính sách để phát triển kinh tế - xã hội góp phần vào việc duy trì, củng

cố sự ổn định về chính trị và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất

- Về phương diện kinh tế - xã hội: Thực hiện tốt công tác BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống

và doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế

2.1.3 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của Ngày nay, việc giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng

có giá trị và khan hiếm GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể

và của cả cộng động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến quá trình thực hiện công tác BTGPMB có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính BTHT cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn

- Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn

do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực

tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu, Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân

2.1.4 Một số nguyên tắc và những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.4.1 Một số nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục

để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

2.1.4.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

a) Chính sách, pháp luật đất đai

Chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là một nhóm chính sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị, chính sách dân tộc, văn hóa, Giống như các chính sách công khác, có nhiều khái niệm khác nhau về BTHT&TĐC

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết, để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc

cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp, ) (Đào Trung Chính, 2014)

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân hoặc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng

và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy,

vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

Về mặt lý luận: Có thể cho rằng chính sách BTHT&TĐC cư là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích theo hướng đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế,

xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt được các mục tiêu của mình Khi bàn về chính sách BTHT&TĐC phải chú ý đến các phương diện sau:

Về mặt quan điểm: BTHT&TĐC phải có sự kết hợp hợp lý giữa các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong việc xác định mức BTHT và các thủ tục liên quan Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ, công bằng Yêu cầu về mặt dân chủ là chính sách BTHT&TĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng của người bị thu hồi đất một cách hợp lý Yêu cầu

về mặt công bằng là khi phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách công khai, minh bạch

Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi, BTHT&TĐC phải rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có

sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác

Nói tóm lại, chính sách BTHT&TĐC là tổng thể các quan niệm, chủ trương, phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực BTHT&TĐC với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững

b) Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận, nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc Chẳng hạn, đâu là tính công ích của một công trình và đâu là tính thương mại của một công trình Điều này dẫn đến việc BTGPMB nhiều khi rất chậm trễ

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, hoặc người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phụ thuộc vào các suất tái định cư, mặt khác, giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường này và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường,…

Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù Vì vậy, căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng, quản lý đất tái định cư,… Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai,

quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

và phương pháp thu nhập Chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường dẫn đến phức tạp hóa trong quá trình áp dụng, khi bồi thường dân luôn khiếu nại Nhà nước và

doanh nghiệp định giá bồi thường thấp (Đào Trung Chính và cs., 2013) Báo cáo

tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Chính phủ cho thấy giá đất chỉ được xác định bằng 30-60% giá thị trường, điều này cũng có nghĩa, nguyên tắc "sát giá thị trường” mà Luật quy định đã không được thực thi trong thực tế Nhiều địa phương chưa có cơ quan có chức năng để xác định giá thị trường cho khu đất tại thời điểm thu hồi, giải phóng mặt bằng Những bất cập trong việc xác định giá đất bồi thường đã gây nên những bức xúc cho người dân bị thu hồi đất, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại triền miên Theo thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tính đến hết năm 2005, cả nước có 70,6% các vụ khiếu kiện là về BTGPMB

và khiếu kiện về giá đất tính bồi thường thấp hơn so với giá thị trường chiếm tới 70% các trường hợp khiếu kiện (Đặng Ngọc Dinh, 2009) Trong các trường hợp khiếu nại về BTGPMB thì phần lớn là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế hoặc giá đất ở được giao tại

nơi tái định cư quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi

c) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QHKHSDĐ)

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển QHKHSDĐ được xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội

Theo Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định

cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất,

Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh QHSDĐ để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức tái định cư trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện Bất kỳ một phương án đền bù, tổ chức tái định cư nào cũng phải dựa trên một QHKHSDĐ đạt được các yêu cầu sau đây: Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất; đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất; đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009)

QHKHSDĐ có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh Thứ nhất, QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai thì việc giao, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng Thứ hai, QHKHSDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất bồi thường

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QHKHSDĐ đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của QHKHSDĐ chưa cao; tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu; việc chấp hành kỷ luật,

kỷ cương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch chưa nghiêm; tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật, việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo chưa đáp ứng được yêu cầu (Luật Đất đai, 2013)

Nâng cao chất lượng quy hoạch sẽ là một trong các giải pháp chủ yếu giảm bớt khó khăn cho công tác BTHT&TĐC Mặt khác, công tác QHKHSDĐ phải được công khai rộng rãi cho toàn dân được biết thì giải phóng mặt bằng mới có thể tránh những vướng mắc không đáng có

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ MỘT SỐ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn

đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới và các tổ chức quốc tế sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách BTHT&TĐC

2.2.1 Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, gồm hai dạng: (1) Đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước; (2) Đất nông thôn và ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm 2005 quy định: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật

mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường” Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước, còn trưng dụng thì áp dụng đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất mà thôi

Luật Đất đai ra đời năm 1986, đã qua nhiều lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1988, 1998 và 2004, chia đất đai thành đất nông dụng, đất dùng vào xây dựng (kiến thiết) và đất chưa lợi dụng Luật quy định mọi đơn vị và cá nhân khi cần đất đai để tiến hành xây dựng thì phải căn cứ vào pháp luật mà xin sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước, trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp hương trấn, nhà ở nông thôn, cơ sở hạ tầng và công ích hương trấn Nếu Nhà nước chấp nhận đề nghị đó thì trưng dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước để cung ứng (trong một số trường hợp thì gọi là thu hồi quyền sử dụng đất ), khi không có hoặc không đủ loại đất này thì trưng thu đất thuộc sở hữu tập thể để chuyển đổi thành đất thuộc

sở hữu Nhà nước

Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ đất canh tác, đặc biệt là “đất ruộng

cơ bản” đã được chính quyền xác định dùng vào sản xuất lương thực, bông, dầu

ăn, rau, hoặc đã có công trình thuỷ lợi tốt Luật còn quy định cụ thể đất ruộng

cơ bản phải chiếm 80% trở lên đất canh tác của mỗi tỉnh Nguyên tắc bảo vệ đất canh tác là “chiếm bao nhiêu, khẩn bấy nhiêu”, nếu không có điều kiện thì nộp phí khai khẩn cho cấp tỉnh dùng để khai hoang Cấm không được chiếm dụng đất canh tác để xây lò gạch, mồ mả hoặc tự ý xây nhà, đào lấy đất cát, khai thác

đá, quặng, Việc trưng thu các đất sau đây phải được Quốc vụ viện (Chính phủ) phê chuẩn: (1) Đất ruộng cơ bản; (2) Đất canh tác vượt quá 35 ha; (3) Đất khác vượt quá 70 ha Trưng thu các đất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo Quốc vụ viện

Chính quyền địa phương từ cấp huyện trở lên có nhiệm vụ công bố và tổ chức thực hiện việc trưng thu đất đai, rồi cung ứng đất thuộc sở hữu Nhà nước cho các đơn vị kiến thiết theo phương thức xuất nhượng có thu tiền Thế nhưng, các đất xây dựng sau đây nếu được chính quyền cấp huyện trở lên phê chuẩn thì cung theo phương thức giao sử dụng: (1) Đất cơ quan Nhà nước và đất quân sự; (2) Đất cơ sở hạ tầng đô thị và sự nghiệp công ích; (3) Đất cơ sở hạ tầng trọng điểm được Nhà nước chăm lo về năng lượng, giao thông, thủy lợi ; (4) Các đất khác được văn bản pháp luật, hành chính cho phép

Khi trưng thu đất đai thì phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng đất lúc đó Chi phí bồi thường bao gồm tiền bồi thường đất, tiền trợ giúp an cư tính theo số nhân khẩu của hộ gia đình và tiền hoa màu Tiền bồi thường đất bằng 6-10 lần, còn tổng số tiền trợ giúp an cư tối đa không quá 15 lần giá trị trung bình sản lượng hàng năm của 3 năm trước trưng thu

Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước, khi nhu cầu đất vì lợi ích công cộng hoặc để cải tạo các khu đô thị cũ đã được cấp có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi quyền sử dụng đất có bồi thường Khi đó để thu hồi đất buộc phải di dời nhà cửa, vì vậy năm 1991 Quốc vụ viện ban hành Điều lệ quản lý di dời nhà cửa

đô thị, đến năm 2001 thì thay bằng Điều lệ mới Theo Điều lệ này thì bên di dời phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính theo giá thị trường hoặc bằng cách chuyển đổi tài sản Không bồi thường nhà xây trái phép hoặc nhà tạm đã hết hạn Nói chung, chính quyền các thành phố lớn đều dựa trên văn bản pháp quy của Nhà nước để ban hành các quy định, điều lệ của địa phương về trưng thu đất và di dời nhà cửa (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

2.2.2 Hàn Quốc

Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác thì Nhà nước quyết định trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu Diện tích đất Nhà nước quyết

định trưng mua thực hiện theo qui hoạch sử dụng đất Tổ chức được giao nhiệm

vụ bồi thường thực hiện hiệp thương với người sở hữu đất và tài sản gắn với đất trên cơ sở giá đất và giá tài sản do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá xác định Trường hợp chỉ hiệp thương được với đại bộ phận chủ sở hữu đất (trên 85%) thì phần diện tích đất còn lại Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi

Luật Phát triển đô thị của Hàn Quốc quy định các dự án phát triển đô thị do tư nhân là chủ đầu tư sẽ thực hiện bằng cách tái cơ cấu đất (tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất), thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai hình thức này Theo đó, nếu dự

án này phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án sở hữu hơn 2/3 diện tích mảnh đất hoặc được sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác thì có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu phần diện tích còn lại, đối với các loại dự án còn lại thì chủ dự án phải là chủ sở hữu của 95% diện tích hoặc phải được sự đồng ý của 95% các chủ sở hữu khác mới được phép thu hồi phần diện tích còn lại để thực hiện dự án

Chính sách thu hồi và đền bù tại Hàn Quốc được điều tiết bởi các đạo luật: Luật Thu hồi đất năm 1962; Luật Thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; Luật Đền bù đất đai (Hee Nam Jung, 2010)

Luật Thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc là bộ luật chung quy định các nguyên tắc và thủ tục thu hồi đất, bồi thường và tái định cư Nó được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong đạo luật khác Việc thực hiện cụ thể sẽ được quy định chi tiết hơn trong Quyết định của Tổng thống Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án Chủ dự án phải trả trước những khoản trên Để tính toán mức bồi thường Hàn Quốc sử dụng hệ thống chính thức giá bất động sản, theo đó giá trị gần đúng với giá thị trường Giá trị đất và tòa nhà được định giá bởi 2 thẩm định viên tư nhân Người bị thu hồi có thể khuyến nghị thêm một thẩm định viên nữa Giá trung bình do các thẩm định viên đưa ra

là giá để quyết định mức bồi thường

Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả, kể cả chi phí di chuyển Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (Đào Trung Chính, 2014)

2.2.3 Australia

Chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Australia được quy định tại Đạo luật quản lý đất đai WA1997 Theo Đạo luật này, ngay sau khi Dự

án, kế hoạch được đăng ký, Chính phủ sẽ thông báo về kế hoạch dự kiến bao gồm: Bản miêu tả về khu đất, chi tiết về mục đích của công trình công cộng sẽ xây dựng, thông tin chi tiết về các lợi ích bị ảnh hưởng; nêu chi tiết về địa điểm

mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gian thích hợp, lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công cộng, thời hạn dự kiến tiến hành thu hồi đất, tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi, địa chỉ

để khiếu nại, khiếu kiện; sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với những tài sản trong khu vực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng

Cơ sở bồi thường: Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác; không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Bộ trưởng sau khi tham vấn, phài quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,… Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định

Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt theo giá thị trường Pháp luật cũng quy định về bồi thường cho hoạt động kinh doanh, bao gồm bồi thường cho việc phải gián đoạn và khôi phục sản xuất

Việc khiếu nại được thực hiện theo Luật về thu hồi tài sản 1989 Australia

có tòa án riêng về đất đai, Luật cũng quy định rõ đối tượng được đòi bồi thường, những gì có thể được bồi thường và cách xử lý bồi thường, theo đó, chỉ những người có lợi ích bị ảnh hưởng mới có quyền đòi bồi thường

Pháp luật cũng không quy định cụ thể về tái định cư, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

2.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của một số tổ chức trên thế giới

2.2.4.1 Ngân hàng thế giới (WB)

Ngân hàng thế giới là tổ chức đầu tiên đưa ra chính sách tái định cư không

tự nguyện và được từng bước, nghiên cứu phát triển (chu kỳ 4 năm) Năm 1980

WB đưa ra Chính sách chung cho tái định cư không tự nguyện trong Bản hướng dẫn hoạt động về những vấn đề xã hội trong tái định cư không tự nguyện trong

các dự án do WB đầu tư Năm 2004, Ngân hàng thế giới đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định cư không tự nguyện

Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo rõi giám sát quá trình công việc tái định cư

Tiếp theo chính sách tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu vực đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development Bank - IADB) 1993, Ngân hàng phát triển Châu Á- ADB (1995), Sổ tay tái định

cư (1998); Ngân hàng phát triển Châu Phi- AfDB (1995) (World Bank, 2009)

2.2.4.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo ngân hàng phát triển Châu Á thì việc BTHT&TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành thực hiện dự án, trong khi ở Việt Nam chưa

có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước, tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải toả

2.2.4.3 Chính sách đền bù khi thu hồi đất của các tổ chức quốc tế khác

Năm 1990, một số tổ chức quốc tế như: Trung tâm Liên hiệp quốc về định

cư (United Nation Centre of Human Settlement/Habitats; Ủy ban Liên hiệp quốc

về quyền con người (United Nation Commission of Human Right - UNCHR); Tổ chức Nông Lương thế giới (Food and Agriculture Organization - FAO), đã tập trung nghiên cứu vấn đề thu hồi đất - chỗ ở bắt buộc

Năm 1997, UNCHR đưa ra hướng dẫn thực tiễn thu hồi đất - chỗ ở bắt buộc Các tổ chức này đã đưa ra nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án, chi hối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia đối với việc triển khai trên thực tế có liên quan đến chính quyền địa phương, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại với những vấn đề chủ yếu như: Tổ chức tốt việc tái định cư cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng

và người dân bị thiệt hại gắn với môi trường sống, việc làm, sinh hoạt của cộng đồng liên quan đến tập quán, văn hóa, tâm linh; bảo đảm quyền hưởng lợi của địa phương, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại từ thuế, phí, giá ưu đãi mua sản phẩm của dự án; sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng đồng

dân cư địa phương nhằm đảm bảo tự chủ, bình đẳng giữa 2 bên với sự gắn kết quyền lợi lâu dài Nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan đến dự án đã được áp dụng trong nhiều dự án đã triển khai ở các nước trên thế giới, đặc biệt các dự

án thủy điện (World Bank, 2009)

2.3 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật Cải cách ruộng đất được ban hành Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959

về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Theo Nghị định này, việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: (1) Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu; (2) Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác Mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960

2.3.2 Thời kỳ 1988 đến 1993

Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT

về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại

về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và

vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất Theo quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi,…

2.3.3 Thời kỳ từ 1993 - 2003

Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai năm 1988 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Tại Điều 27 quy định:

“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hoá các điều luật cụ thể:

- Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất;

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của liên Bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định số 90/CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền Những nội dung mới đề cập trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 gồm:

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế;

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc bồi thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Theo Nghị định này, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB;

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một

Luật Đất đai năm 2003 đã cụ thể hóa những quy định của Hiến Pháp 1992

và thể chế hóa chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH HĐH đất nước theo Nghị quyết Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX

-a) Về phạm vi điều chỉnh

Luật Đất đai 2003 quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản

lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

b) Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Các quy định về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Mục 4, Chương II của Luật Đất đai 2003 Theo Điều 42, quy định về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi như sau:

- Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều

50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ

và g khoản 1 Điều 43 của Luật này

- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ

c) Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

Các quy định về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường được quy định tại Điều 43 và thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 44 của Luật này

d) Các văn bản pháp quy về đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về bồi BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất Đây là Nghị định thay thế cho Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng ngày càng nhiều Vì vậy, việc BTHT&TĐC phục vụ cho dự án là công việc thường xuyên, lâu dài trong thời kỳ CNH - HĐH hiện nay Nghị định này đã quy định chi tiết hơn, đầy đủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998, phù hợp với những nội dung thay đổi của Luật Đất đai 2003 thể hiện

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và số 69/2006/TT-BCT ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 (Điều 4 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

- Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất Đây là Nghị định bổ sung cho Nghị định 197/2004/NĐ - CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về các mặt còn thiếu sót nhằm tăng tính phù hợp trong điều kiện thực

tế nước ta đang bắt đầu thời kỳ hội nhập với nề kinh tế khu vực và khẩn trương bước và thời kỳ CNH - HĐH hiện nay Nghị định này đã quy định bổ sung thêm một số điều về thu hồi đất, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất so với Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC Nghị định này quy định bổ sung cho các Nghị định 197/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về các mặt còn thiếu sót, hạn

chế nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giúp cho hệ thống này ngày càng phù hợp với thực tế Cụ thể Nghị định này có quy định bổ sung một số nội dung sau: + Về phạm vi điều chỉnh: Nghị định 69/2009/NĐ-CP còn nêu thêm một số trường hợp về thu hồi đất, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

+ Về BTHT&TĐC: Quy định bổ sung về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ; việc chi trả BTHT&TĐC, việc bồi thường đất nông nghiệp, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; về hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC, hỗ trợ ổn địn đời sống và

ổn định sản xuất, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn,

ao không được công nhận là đất ở, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, các hỗ trợ khác; việc bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất; việc giao nhiệm vụ BTHT&TĐC (Hội đồng BTHT&TĐC cấp huyện; tổ chức phát triển quỹ đất); chi phí tổ chức thực hiện BTHT&TĐC

+ Trình tự, thủ tục thu hồi đất (được quy định tại các Điều 28, 29, 30, 31,

dự án xây dựng có thu hồi đất và BTHT&TĐC, Tuy nhiên, đối chiếu với mục tiêu phát triển lâu dài và bền vững thì hệ thống chính sách hiện hành về thu hồi, BTHT&TĐC cư đối với đất nông nghiệp và nông dân vẫn còn một số vấn đề tồn tại, hạn chế

2.3.5 Cơ sở pháp luật hiện hành về bồi thường,và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của pháp luật đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 theo tinh thần Nghị quyết số 49-NT/TW

ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ sáu, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI “về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đi vào cuộc sống Một số nội dung chủ yếu mang tính đổi mới về lĩnh vực BTHT&TĐC quy định trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 như sau:

- Về các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành

02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường vế đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện Quy định cụ thể tại “ Điều 74 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” và “Điều 88 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất”

- Quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất, trong đó Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất quy định tại Điều 75 là Bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau); Bồi thường đối với trường hợp cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất

mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có

đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Thể chế hóa các cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81) Việc xác định mức bồi thường cho người có đất thu hồi đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó

- Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 76) cho một số trường hợp không được bồi thường về đất

- Bổ sung quy định về việc BTHT&TĐC đối với các dự án đặc biệt: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có đất thu hồi được BTHT&TĐC để

ổn định đời sống sản xuất theo quy định của Chính phủ; Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn

bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách BTHT&TĐC; Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết

về khung chính sách BTHT&TĐC thì thực hiện theo khung chính sách đó

- Về chính sách hỗ trợ Luật Đất đai năm 2013 bổ sung các quy định cụ thể,

rõ ràng, đầy đủ hơn về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải

di chuyển chổ ở

- Về tái định cư Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định cụ thể về lập

và thực hiện dự án tái định cư

Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

Ngoài ra, Luật bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi gây ra để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong thực thi công vụ cũng như

tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân Luật cũng quy định cụ thể hơn về quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án BTHT&TĐC

2.4 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.4.1 Khái quát tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước

a) Thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp

Tính đến tháng 4/2008, cả nước có 185 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích là 44.895 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê là 29.358 ha, diện tích đất đã cho thuê là 14.374 ha (chiếm 48,96% tổng diện tích đất có thể cho thuê) Có 110 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất là 26.115 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê là 17.802

ha, diện tích đất đã cho thuê là 13.108 ha (chiếm 73,63% tổng diện tích đất có thể cho thuê) Hiện có 75 khu đang trong giai đoạn BTGPMB và xây dựng cơ bản với tổng diện tích là 18.779 ha Ngoài các khu công nghiệp do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, hiện cả nước có hàng trăm cụm, điểm công nghiệp được UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập với tổng diện tích khoảng 26.000 ha Tồn tại trong việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp:

Có nhiều khu công nghiệp được hình thành từ việc thu hồi đất nông nghiệp, chủ yếu là diện tích đất trồng lúa nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

b) Thu hồi đất nông nghiệp để phát triển đô thị

Sau hơn 20 năm đổi mới, tổng số đô thị cả nước từ 600 nay đã lên hơn 800 QHSDĐ ở đô thị đến 2010 đã được Quốc hội thông qua năm 2006 là 110.700 ha Tuy nhiên đến 2005, đất ở đô thị (không tính đất giao thông và các loại đất khác của đô thị) đã sử dụng hết gần 103.000 ha Phát triển đô thị luôn đi liền với việc thu hồi đất, GPMB tạo quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà

ở và các công trình dịch vụ, Theo số liệu báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tính đến nay, trên phạm vi cả nước đã thu hồi hơn 30.000 ha đất nông nghiệp để phục vụ cho việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn Tồn tại trong việc thu hồi đất để phát triển đô thị:

Thứ nhất, đô thị hoá xảy ra trước công nghiệp hoá: Làn sóng chuyển cư tới các đô thị ngày càng gia tăng, mỗi năm khoảng 1 triệu người (TP.HCM hiện người nhập cư chiếm gần 1/3 dân số) tính đến năm 2005, sớm hơn tốc độ tăng trưởng công nghiệp, dịch vụ Do đó, nhu cầu định cư tại đô thị tăng theo

Thứ hai, hạ tầng kỹ thuật đi sau: Đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của nhiều đô thị mới chỉ đạt khoảng 10-15% đất đô thị, trong khi yêu cầu tối thiểu phải là 30-35% Hiệp hội đô thị khuyến cáo rằng để theo kịp tốc độ tăng dân số

đô thị, từ nay đến 2010 Việt Nam cần 8,9 tỷ USD cho 3 hạng mục: Cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải và đến 2020 cần tới 13 tỷ USD cũng chỉ để làm ba việc này Chỉ tính riêng Hà Nội cần 25 tỷ USD để phát triển giao thông đô thị đến 2020 Thành phố Hồ Chí Minh còn cần nhiều hơn thế nữa

Thứ ba, thôn tính đất vành đai: Năm 1996 chiến lược phát triển đô thị Việt Nam vạch kế hoạch cho tổng thể đất đô thị đến 2020 tăng thêm là 460.000 ha, thì đến 2006 đã thực hiện trên 477.000 ha vượt kế hoạch 13 năm Sự bành trướng này đi ngược nguyên tắc giữ các vành đai đảm bảo phát triển bền vững, lấy đi những vùng đất màu mỡ cung cấp rau xanh, thực phẩm và các loại hoa màu, thủ tiêu những lá phổi xanh, không gian nghỉ dưỡng tối thiểu,…

Nhìn tổng thể, chất lượng định cư đô thị của Việt Nam đã mắc phải 3 nhược điểm lớn là chất lượng con người (văn hoá, trình độ lao động), chất lượng xây dựng (vật chất) của thành phố đều yếu kém và căn bệnh liên tục bành trướng

đô thị “bẩn” ra vành đai xanh ngoại vi, bất chấp tính bền vững (Viện nghiên cứu định cư, 2007)

c) Thu hồi đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích thương mại, du lịch, dịch vụ

Tính đến tháng 6/2008, cả nước đã có 141 sân gôn ở 39 tỉnh, thành phố; sử dụng tới 49.268 ha đất đai, trong đó có 2.625 ha đất trồng lúa Nếu như trong suốt 16 năm mới chỉ cấp phép cho 34 dự án sân gôn, thì chưa đầy 2 năm (2006 - 2008) các địa phương sau khi được phân cấp đã cấp phép cho 104 dự án, nghĩa là

cứ bình quân sau mỗi tuần lại xuất hiện thêm 1 sân gôn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

d) Tình hình sử dụng đất để phát triển sau thu hồi

Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố thì có khoảng 1.200 dự án “treo” với diện tích trên 130.000 ha; trong đó có:

- 670 dự án xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 48.000 ha;

- 230 dự án xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với diện tích 14.000 ha;

- 180 dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn với diện tích 3.900 ha