đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện văn giang – tỉnh hưng yên

Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU HÀ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN GIANG – TỈNH HƯNG YÊN

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Phạm Phương Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng tài nguyên và môi trường huyện Văn Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ viii

Trích yếu luận văn ix

ThesisAbstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất 4

2.1.1 Đất đai và sở hữu đất đai 4

2.1.2 Quyền sử dụng đất 6

2.1.3 Người sử dụng đất 7

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 7

2.1.5 Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất 10

2.2 Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới 10

2.2.1 Thụy Điển 10

2.2.2 Australia 13

2.2.3 Trung Quốc 15

2.2.4 Hàn Quốc 17

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam 18

2.3 Thực tiễn thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên 19

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

2.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Hưng Yên 26

iv

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 30

3.1 Địa điểm nghiên cứu 30

3.2 Thời gian nghiên cứu 30

3.3 Đối tượng nghiên cứu 30

3.4 Nội dung nghiên cứu 30

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang 30

3.4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Giang 30

3.4.3 Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang 30

3.4.4 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trênđịa bàn huyện Văn Giang 30

3.4.5 Giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang 30

3.5 Phương pháp nghiên cứu 30

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 31

3.5.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp số liệu 32

3.5.4 Phương pháp phân tích, so sánh số liệu 32

3.5.5 Phương pháp đánh giá 32

Phần 4 Kết quả và thảo luận 34

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Văn Giang 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Giang 38

4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Văn Giang 40

4.2.1 Thực trạng quản lý đất đai tại huyện Văn Giang 40

4.2.2 Thực trạng sử dụng đất đai tại huyện Văn Giang 42

4.3 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang 44

4.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Giang 44

4.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang 46

v

4.3.3 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn

Giang 50

4.3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn Giang 53

4.3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện Văn Giang 57

4.4 Đánh giá kết quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang 61

4.4.1 Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 61

4.4.2 Đánh giá của cán bộ, viên chức 65

4.4.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang 66

4.5 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quyền của người sử dụng đất ở tại huyện Văn Giang 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 73

5.1 Kết luận 73

5.2 Kiến nghị 74

Tài liệu tham khảo 75

Phụ lục 80

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Số phiếu điều tra tại các xã, thị trấn nghiên cứu 31 Bảng 4.1 Chỉ tiêu dân số năm 2015 huyện Văn Giang 37 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Giang năm 2015 43 Bảng4.3 Kết quả tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđối với đất ở

trên địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 48 Bảng 4.4 Bảng tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấtở trên địa

bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 49 Bảng 4.5 Kết quả tiếp nhận hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đấtđối với đấtở trên địa

bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 50 Bảng 4.6 Bảng tổng hợp tình hình thừa kếquyền sử dụng đấtở trên địa bàn huyện

Văn Giang giai đoạn 2011-2015 52 Bảng 4.7 Kết quả tiếp nhận hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đấtđối với đất ở trên

địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 54 Bảng 4.8 Bảng tổng hợp tình hình tặng choquyền sử dụng đấtở trên địa bàn

huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 56 Bảng 4.9 Kết quả tiếp nhận hồ sơ thế chấpquyền sử dụng đấtđối với đất ở trên địa

bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 58 Bảng 4.10 Bảng tổng hợp tình hình thế chấpquyền sử dụng đất ở trên địa bàn

huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 59 Bảng 4.11 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đón tiếp công dân tại

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của huyện Văn Giang giai đoạn 2011-2015 62 Bảng 4.12 Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về thời gian giải quyết công

việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính 63 Bảng 4.13 Bảng tổng hợp các ý kiến góp ý của người sử dụng đất về thủ tục hành

chính 64 Bảng 4.14 Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện các thủ tục

hành chính về quyền sử dụng đất 65

địa bàn huyện Văn Giang giai đoạn 2011 - 2015 46

ix

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Hà

Tên đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên;

- Xác định những vấn đề vướng mắc và nguyên nhân trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm thực hiện tốt hơn công tác thực hiện quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên thời gian tới

2 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Chi cục Thống kê huyện Văn Giang.Số liệu về kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang và tỉnh Hưng Yên được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Giang và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên

- Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra in sẵn ý kiến người dân

đã thực hiện quyền đối với đất ởvà đã thực hiện giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC Số lượng phiếu điều tra là 180 phiếu Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn 19 cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan quyền của người

sử dụng đất ở

- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 để tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai và tổng hợp tình hình chuyển đổi,chuyển nhượng, thừa kế, tặngcho, thế chấp QSDĐ ở trên địa bàn nghiên cứu

- Trên cơ sở điều tra thực tếtiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra thực hiện quyền của người sử dụng đất ở giữa các năm điều tra về tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất, đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ thực hiện trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất

x

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở được thực hiện qua các tiêu chí chính như kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu; ý kiến về các khoản phí phải nộp…

3 Kết quả nghiên cứu chính

- Theo số liệu thứ cấp thu thập từ VPĐK QSDĐ huyện Văn Giang trong giai đoạn

2011 – 2015huyện Văn Giang đã tiếp nhận 12736 hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ ở; trong đó có 3675 hồ sơ chuyển nhượng, 513 hồ sơ thừa kế và 1501 hồ

sơ tặng cho và 7047 hồ sơ thế chấp

- Theo kết quả điều tra 180 hộ, 96,6% số hộ thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ ở có đầy đủ GCNQSDĐ và 100% các hộ đã thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ tài chính khi chuyển quyền Qua số liệu điều tra thu thập ý kiến đánh giá của HGĐ, cá nhân, cán bộ, viên chức, có 13,28% HGĐ, cá nhân và 63,16% cán bộ, viên chức đánh giá không hài lòng về điều kiện cơ sở vật chất phục vụ cho công tácđăng ký QSDĐ Đánh giá thông qua phiếu điều tra người thực hiện quyền sử dụng đất cho thấy, 49,63% HGĐ, cá nhân không hài lòng về thời hạn giải quyết TTHC

4 Kết luận chủ yếu

- Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang chịu tác động bởi các yếu tố như: Hệ thống chính sách pháp luật; cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất; đội ngũ cán bộ, viên chức thực hiện các TTHC về QSDĐ, việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật lại chưa được quan tâm

- Để khắc phục những tồn tại, bất cập trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở, cần thực hiện các nhóm giải pháp như: Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai

và việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; nâng cao hiệu quả hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết TTHC huyện Văn Giang; cải thiện, nâng cấp các trang thiết bị, cơ sở vật chất tại các cơ quan, đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Văn Giang; tăng biên chế, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ, viên chức trong thực thi công vụ

xi

THESIS ABSTRACT

Author: Nguyen Thi Thu Ha

Name of research: “Review the implementation of land use rights in Van Giang district, Hung Yen province”

Faculty: Land Management Code: 60 85 01 03

University: Vietnam National University of Agriculture

Objective:

- Evaluate the implementation of land use rights in Van Giang district, Hung Yen province;

- Identify problems and root cause in the implementation , therefore find solutions

to improve those practices in Van Giang district, Hung Yen province in future

1 Research Methodology

-Collect data on natural conditions, economic- social in Van Giang Statistics Department The data on the results of the implementation of the land use rights in Van Giang district, Hung Yen province was collected at the Natural Resources and Environment in Van Giang district and Department of Natural Resources and Environment in Hung Yen province

- Perform investigation directly or incidentially through questionaires which printed comments by local people who have land use rights, have made transactions at reception list, and have received results about resolving administrative procedures Number of survey forms are 180.Direct investigation by pre-printed forms on 19 people performed administrative procedures regarding the rights of land use

-The collected data will be processed by Micro soft office 2010 software to synthetic data on natural conditions, economic - social, land management situation and review the situation of conversion, transfer, inheritance, donation, mortgage land use rights

in the study area

-Based on actual investigation, we conduct analysis comparing the survey data to exercise the right of land use between years Evaluation by land users, officiers made in resolving the administrative procedures related to the implementation of the land use rights -Review the implementation of the rights of land users made by main criteria as the result of the implementation of land use rights over the study area; opinions about fees to

be paid

xii

2.KeyFindings

- According to secondary data collected from register office of land use rights in Van Giang district in the period 2011 – 2015, Van Giang district has received 12 736 records of transfer, inheritance, donation, mortgage of land use right, which included 3675 records of transfer, 513 records of inheritance, 1501 records of donation, and 7407 records of mortgage in respectively

- According to a survey of 180 households, 96.6% of those implemented the transfer, inheritance , donate or mortgage land use rights have certificate of land use rights,and 100% of households have fully implemented their financial obligations when transfer rights Through the survey data collected opinions of households and individuals, officers and employees, with 13.28% households, individuals and 63.16% of the staff and employees are not satisfied with catering conditions and facilities of registration offices Assessment through surveys of people exercise their right to land use showed that 49.63% households and individuals are not happy with timeline for settling administrative procedures

3 Conclusion

-The implementation of the land use rights in Van Giang district is affected by factors such as policy and law system; catering facilities for the implementation of the land use rights; staff and employees perform administrative procedures on land use rights, while as the dissemination of the legislation has not been interested

- To overcome these problems, inadequacies in the implementation of land use rights

in, to implement solutions such as propagate and disseminate the legislation on land and the implementation of the rights of land users ; improve operational efficiency of the Reception and pay results of the administrative procedure settlement in Van Giang; improving and upgrading the equipment and facilities at the agencies and administrative units in the district; increase number of staff, professional training and, improve the sense

of responsibility of the officials and employees in performing official duties

1

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai ngoài chức năng vốn có của mình là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ chủ trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và thực tế đã cho thấy nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã và đang từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các nước phát triển Xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai là việc làm hết sức cần thiết Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8 quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong thời kỳ đổi mới Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh

Thực tiễn trong thực hiện các QSDĐ tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như nhận thức của người

2

dân.Văn Giang là huyện nông nghiệp nằm ở phía tây bắc tỉnh Hưng Yên, cận kề với Thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô hơn 10 km Huyện Văn Giang liền kề với khu công nghiệp Sài Đồng, Gia Lâm, Long Biên, Hà Nội; liền kề với khu công nghiệp Như Quỳnh huyện Văn Lâmvà khu công nghiệp Phố Nối huyệnVănLâm.Do huyện có vị trí địa lý thuận lợi và môi trường đầu tư thông thoáng nên nền kinh tế của huyện trong những năm vừa qua đạt mức tăng trưởng khá, ngành nghềtruyền thống được khôi phục và phát triển góp phần giải quyết lao động nông nhàn ở nông thôn Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện công nghiệp hóa –hiện đại hóa kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng lên và các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện diễn ra khá mạnh mẽ, trong khi đó việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn nhiều

bất cập Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu:“Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên”

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

- Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng tới quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

3

- Luận văn đã phân tích các đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và cơ sở pháp lý của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Kết quả nghiên cứu của Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên, cán bộ quan tâm đến công tác thực hiện quyền của người sử dụng đất Ngoài ra, những giải pháp được đề xuất trong Luận văn có thể để các cơ quan, đơn vị trên địa bàn huyện Văn Giang tham khảo nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác thực hiện quyền của người

sử dụng đất trong thời gian tới

4

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƯỜI

để tạo nên một quốc gia Theo quan điểm kinh tế thì đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản trong rất nhiều ngành kinh tế khác nhau từ nông nghiệp, lâm nghiệp và thủ công nghiệp Đất đai được sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi, làm gốm, xây dựng công trình… (Đinh Thanh Phương, 2015) Còn theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật

2.1.1.2 Sở hữu về đất đai

a Khái niệm sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai là biểu hiện của mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm hữu, sử dụng và địnhđoạt đất đai (Đinh Thanh Phương, 2015) Nói cách khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai.Theo Điều 164, Bộ luật Dân sự năm 2005Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý đất đai thuộc sở hữu của mình Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu đất đai của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

b Hình thức sở hữu đất đai

Hình thức sở hữu đất đai là biểu hiện ra bên ngoài của của việc sở hữu đối với đất đai Hình thức sở hữu được thể hiện một cách cụ thể thông qua việc xác định đất đai thuộc về ai Nếu đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì nhà nước là chủ sở hữu; nếu đất đai thuộc tư nhân thì tư nhân là chủ sở hữu; còn nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì chủ sở hữu là toàn dân Tại Việt Nam từ năm 1980 đến nay tồn tại hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân về đất đai và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Bên cạnh đó, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Đất đai

5

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định” Như vậy, Luật Đất đai đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý, được giao cho các chủ thể sử dụng hợp pháp với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích được pháp luật quy định, bảo vệ đã thể hiện rõ bản chất Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lực, trong đó có quyền sở hữu về đất đai thuộc về nhân dân, phù hợp với điều kiện cụ thể của nước ta hiện nay (Nguyễn Cúc, 2014) Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có các quyền được quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013 gồm:

- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử

dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định; Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch

sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất

- Quyết định mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng

đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: Gồm hạn mức giao đất

nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất:Nhà nước quyết định thu hồi đất

trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai

- Quyết định giá đất:Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết

định giá đất cụ thể

- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất:Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất không

6

thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai:Nhà nước quyết định chính sách

thu, chi tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi

- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:Nhà nước quy định

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

2.1.2 Quyền sử dụng đất

Theo Điều 192, Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Vì đất đai cũng là tài sản nên có thể hiểu quyền sử đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.Tại Điều 17, Luật Đất đai 2013Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; công nhận quyền sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất

mà giao cho các tổ chức, HGĐ, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, KHSDĐ để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, HGĐ, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực Đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiền

sử dụng đất (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013)

7

QSDĐ của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc côngnhận QSDĐ và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng (Trần Quang Huy, 2013)

2.1.3 Người sử dụng đất

Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

2.1.4.1 Quyền của người sử dụng đất

a Quyền chung của người sử dụng đất

Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất đai 2013 bao gồm: i) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việcbảo

vệ, cải tạo đất nông nghiệp;iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;v) Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định;vii) Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Quyền riêng của người sử dụng đất

Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định các quyền riêng của người sử dụng đất

bao gồm:i) Quyền chuyển đổi, ii) chuyển nhượng, iii) cho thuê, iv) cho thuê lại, v) thừa kế, vi) tặng cho; vii) quyền thế chấp, viii) góp vốn quyền sử dụng đất”

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu

8

“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Như vậy, chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất không nhằm mục đích thương mại (Phạm Phương Nam và Hoàng Khánh Duy, 2013)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển

QSDĐ Theo đó, người sử dụng đất (bên chuyển QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (bên nhận QSDĐ) mà người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013) Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Đỗ Văn Đại và cs., 2012)

- Cho thuê quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các HGĐ, cá nhân với nhau

theo đó bên cho thuê chuyển QSDĐ cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê trả tiền thuê và sử dụng đất đúng mục đích mà pháp luật quy định Cho thuê QSDĐ

là hoạt động phổ biến trong nền kinh tế thị trường và có thể coi đó là một dạng chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định Hoạt động này giải quyết được nhu cầu của người có QSDĐ nhưng không trực tiếp sử dụng và không muốn chuyển nhượng QSDĐ với những người muốn mở rộng quy mô sản xuất nhưng không muốn hoặc không có đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSDĐ (Trần Quang Huy, 2013)

- Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển QSDĐ của người đã

chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai Hiện nay, theo Bộ Luật dân sự và Luật Đất đai thì thừa kế là một quan hệ xã hội và QSDĐ được coi là di sản thừa

kế Thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng và quan hệ này được giới hạn ở phạm vi và chủ thể thực hiện Chỉ những người có quan hệ với nhau về huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ trực tiếp với nhau về kinh tế mới được nhận thừa kế QSDĐ Người thừa kế không phải nộp thuế thu nhập từ việc nhận chuyển nhượng QSDĐ

- Thế chấp quyền sử dụng đấtlà một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ)

trong quan hệ tín dụng.Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng và dùng nó đảm bảo một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Thị Dung, 2011)

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó người có QSDĐ hợp pháp có thể dùng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy quyền năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương, tạo điều kiện cho HGĐ, cá nhân phát triển sản xuất, khuyến khích liên doanh, liên kết và thu hút nguồn vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh (Trần Quang Huy, 2013)

- Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn

sử dụng đất

2.1.4.2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như:i, Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; ii, Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp

10

vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; iii,Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; iv,Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; v,Tuân theo các quy định về bảo vệ môitrường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; vi, Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; vii, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

2.1.5 Thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều 195 Luật Đất đai 2013 quy định các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:i)Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; ii) Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; iii)Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;iv) Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;v) Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;vi) Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;vii) Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Về công khai thủ tục hành chính,Điều 196 Luật Đất đai 2013 quy định nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:i) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận

hồ sơ và trả kết quả;ii) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;iii) Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;iv) Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;v) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính Công khai thủ tục hành chính đượcthực hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện

2.2 THỰC HIỆN QUYỀN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát

11

là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật hóa Dưới đây

là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

a Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng

ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ

sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

b Vấn đề thế chấp

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là:

Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và Tòa

án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế

để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên

đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ

số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước 3: được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

c Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường

Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có

13

thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

Sở hữu Nhà nước: Tiếp cận dưới góc độ những học thuyết về chiếm hữu và

học thuyết về tài sản, vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của

nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ) Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê Ý nghĩa của vương quyền đối với từng phương thức có khác nhau Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê

Tại bang New South Wales, với thủ phủ là Sydney, đất được cấp theo chế độ

sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa Đất vương quyền dành cho các mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư)

Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê để có điều kiện tăng cường sự quản lý Nhìn chung, việc quản

lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

Sở hữu tư nhân: Sở hữu tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài

sản mà theo học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập

Như vậy, theo “bậc thang của sở hữu” có hai loại tài sản: (1) Tài sản tư gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế, quyền thừa kế hạn chế; phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do; theo phương

14

thức này, chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn vương quyền chỉ là danh nghĩa; (2) Tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê Theo “dấu hiệu sở hữu” tương ứng có các loại đất sau: đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất

sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu nhà nước; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ) (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Australia tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật và tập tục truyền thống; cụ thể là: Các quyền cư trú trên đất; các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền ra quyết định về đất đai

và quản lý tiếp cận (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

Các chủ sở hữu đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại)

và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giá giao dịch về đất đai được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư Vai trò của thông tin BĐS thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất

để thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội Nhìn chung, nhu cầu về BĐS ở Australia được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả, chi phí giao dịch thấp và

có thể dự báo được Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau

Hệ thống Torrens – Hệ thống đăng ký đất đai/BĐS Australia đóng vai trò trung tâm của Luật BĐS của Australia Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng

ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký Theo hệ thống này, từng thửa đất được xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai và tên của chủ sở hữu quyền được ghi rõ Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần đổi tên của chủ sở hữu quyền Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa đất được giao bán Mặc dù, chủ sở hữu quyền hoặc bên cho vay thế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệt đối với quan

15

hệ thế chấp Các giao dịch được đăng ký và công nhận tính pháp lý được Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót Với hệ thống Torrens, các giao dịch có liên quan đến đất đai và BĐS được thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2014)

2.2.3 Trung Quốc

Trước cải cách và mở cửa (1978), Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng Nhà nước tiến hành phân phối đất đai theo quan hệ quản lý hành chính Đất được quy vào một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội, được phân phối miễn phí,

do vậy người sử dụng đất không phải trả bất cứ một khoản tiền nào cho việc sử dụng đất Những chủ thể sử dụng đất cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng đó (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Hiến pháp Trung Quốc năm 1982 quy định: không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường Đặc biệt, thời kỳ này Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất theo mục đích vì “lợi ích công cộng”, càng làm gia tăng việc

sử dụng đất đai kém hiệu quả

Tuy nhiên, trên thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai “không chính thức” Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng Đây được coi là những nhân tố năng động đầu tiên xuất hiện ở Trung Quốc trong quan hệ giao dịch đất đai Đặc biệt, trước đòi hỏi mở cửa

và thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và sự vươn lên của bản thân các thành phần kinh tế trong nước đã tạo áp lực cho việc cải cách chính sách đất đai ở Trung Quốc (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Kể từ khi thiết lập hệ thống kinh tế thị trường, nguyên tắc chuyển giao đất theo mục đích sử dụng và xác định giá đất theo cơ chế thị trường cũng dần dần được hình thành Đến năm 1986, Luật Quản lý đất đai đã quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc

16

hình thành thị trường đất đai Trên thực tế, những phác họa ban đầu cho việc thiết lập thị trường đất đai được bắt đầu từ những khu vực mà kinh tế thị trường phát triển mạnh như Quảng Đông, Giang Tô, Triết Giang,

Tháng 11-1987, Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách chính sách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu, Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Ngày 1-12-1987, tại Thẩm Quyến đã mở phiên đấu giá quyền sử dụng 8.588 m2 đất với thời hạn 50 năm Tham gia phiên đấu giá này có 44 doanh nghiệp

đã cạnh tranh quyết liệt để giành QSDĐ và người thắng cuộc đã phải trả 5,25 triệu Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác đã chính thức được công nhận (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường đã được chính thức quy định tại Hiến pháp sửa đổi của Trung Quốc (4-1988), chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi đã bổ sung quyền chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cụ thể hóa Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSDĐ của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về QSDĐ có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

Năm 1990, Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành “Điều lệ tạm thời xuất nhượng

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai quốc hữu thành thị”, “Quyền sử dụng đất đai có thể chuyển nhượng” đã được hợp pháp hóa

Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ chỗ không giới hạn thời hạn sử dụng đất chuyển sang quy định sử dụng đất có thời hạn;

từ chuyển nhượng “chui” sang chuyển nhượng hợp pháp; và từ sự cứng nhắc trong phân lập quản lý đến chỗ linh hoạt hơn, dù vẫn với cơ chế quản lý phân lập giữa đô thị và nông thôn, đã tạo ra cho công tác quản lý sử dụng đất của Trung Quốc bước đầu đạt được hiệu quả (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Từ năm 1992, Trung Quốc nhấn mạnh đến việc hoàn thiện thị trường đất đai Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV Đảng Cộng sản Trung Quốc xác định cải cách chế độ sử dụng ruộng đất là một bộ phận cấu thành quan trọng trong chỉnh thể cải cách thể chế kinh tế, đồng thời nêu rõ về nội dung và yêu cầu của việc xác định

17

phạm vi sự phát triển thị trường đất đai Đặc biệt, chế độ sử dụng đất đai đặc thù ở các đặc khu kinh tế và đô thị mở cửa vùng duyên hải được xây dựng

Đến năm 1998, tiếp thu ý kiến đóng góp của các tầng lớp xã hội, Kỳ họp thứ 4

Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa IX Trung Quốc (29-8-1998), đã ban hành Luật quản lý đất đai (sửa đổi) Với việc thành lập thị trường đất đai, ở hầu hết các thành phố và các tỉnh của Trung Quốc, đất đai đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Chế độ sở hữu đất đai được quy định trong Điều 8 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998 như sau: Đất đai nội thành thành phố thuộc quyền sở hữu của nhà nước; Đất đai ở nông thôn và khu vực ngoại ô, ngoài những khu đất do nhà nước quy định thuộc quyền sở hữu của nhà nước, đều thuộc

sở hữu tập thể nông dân; đất ở, đất trồng trọt và đất đồi núi đều thuộc về quyền sở hữu tập thể của nông dân (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và của tập thể nông dân đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật Cá nhân hoặc đơn vị có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lý (Điều 9 Luật quản lý đất đai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1998)

Ngày 1-1-2000, Bộ Đất đai và Tài nguyên đã ban hành Thông tư về việc thành lập thị trường đất đai và khuyến khích các loại giao dịch QSDĐ tiêu chuẩn nhằm mục đích thành lập, hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai

và tiêu chuẩn hóa các hoạt động của thị trường đất đai

Năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương và các văn bản tiêu chuẩn chung đã giúp thiết lập, hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch QSDĐ, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai, quyết định tập thể (Nguyễn Minh Hoàn, 2013)

2.2.4 Hàn Quốc

Thị trường nhà đất nông thôn Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn

đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất Lĩnh vực này đã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà

18

đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài

sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hô Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự) Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn còn có các ràng buộc cụ thểhơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường ( Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2015)

2.2.5 Kinh nghiệm về thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với Việt Nam

- Thứ nhất, Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản và

phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Từ đó việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo hệ thống thị trường bất động sản với việc cung cấp các thông tin cho người tham gia giao dịch tốt hơn và việc thực hiện được liên thông đặc biệt việc thực hiện quyền chuyển nhượng và thế chấp của người sử dụng đất

- Thứ hai,Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các thủ

tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của các nước phát triển

- Thứ ba, Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai vào

trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị trường bất động sản, người quyền sử dụng đất

- Thứ tư, Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng cao

hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất

19

2.3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM VÀ TỈNH HƯNG YÊN

2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

2.3.1.1 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 - 1975

a Dưới Chính quyền Việt Nam Cộng hòa

Sau hội nghị Giơnevơ, nước Việt Nam tạmthời bị chia cắt làm 2 miền Nam - Bắc với haichế độ chính trị, xã hội khác nhau Miền Namđặt dưới quyền kiểm soát của chính quyền SàiGòn với sự hỗ trợ đắc lực từ Hoa Kỳ Chínhsách ruộng đất nói chung của chính quyền SàiGòn được thể hiện qua hai cuộc cải cách điềnđịa thời Ngô Đình Diệm và Nguyễn Văn Thiệu.Khi mới lên nắm quyền, Ngô Đình Diệm đãcoi cải cách điền địa là quốc sách và là vấn đềthen chốt của kinh tế ở miền Nam Cải cáchđiền địa dưới thời Ngô Diệm tiến hành từ 1955đến 1963, được chia làm 2 giai đoạn Giai đoạn 1 thực hiện “Quy chế tá điền’’ nhằm quy địnhviệc lập hợp đồng và xác định mức tô giữa táđiền và địa chủ Nội dung này thực chất chỉmang tính cải lương vì không giải quyết vấn đềcơ bản của ruộng đất là quyền sở hữu Các địachủ thời kỳ kháng chiến chống Pháp bị chínhquyền cách mạng tịch thu ruộng đất,nay trở vềchiếm đoạt lại ruộng đất và chính quyền Diệmkhông kiểm soát được mức tô của địa chủ (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Giai đoạn 2 của cải cách điền địa thời NgôĐình Diệm liên quan trực tiếp tới quyền sở hữuđất đai nhằm mục tiêu “phân chia ruộng đất chocông bằng, giúp tá điền thành tiểu điền chủ”.Nội dung cụ thể quy định địa chủ giữ lại 115ha, số ruộng thừa ra sẽ “truất hữu” bán chongười thiếu ruộng, mỗi ruộng không quá 5ha Thực

tế, giai đoạn 2 chỉ đụng chạm đến 1/3 sốdiện tích đất đai của địa chủ, 45% diện tíchtrồng trọt vẫn nằm trong tay địa chủ lớn (50 hatrở lên), 42,2% diện tích vẫn thuộc quyền sởhữu của địa chủ vừa và nhỏ Tuy vậy, cũng cầnghi nhận là sau cải cách điền địa của Ngô ĐìnhDiệm, tầng lớp đại điền chủ Nam Kỳ với sở hữuhàng trăm, hàng ngàn hecta đất đã bị xóa bỏ,thay vào đó có khoảng 20% tá điền (tươngđương 176.130 hộ gia đình) trở thành điền chủ,chiếm hữu 361.595 ha ruộng đất (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Dưới thời Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu, chính quyềnViệt Nam cộng hòa vẫn tiếp tục thực hiện chínhsách cải cách điền địa của Ngô Đình Diệm.Trong khoảng 3 năm từ 1967-1969, đã cókhoảng 261.874 tá điền trở thành điền chủ vớidiện tích “ truất hữu” được chiếm hữu là495.120 ha Tính tổng số từ thời Ngô ĐìnhDiệm đến cuối năm 1969, ở miền Nam có 48%tá điền trở thành điền chủ với

20

mức sở hữu từ 1-3 ha, sở hữu 44% diện tích ruộng đất trên toànmiền Cải cách điền địa dưới thời Ngô ĐìnhDiệm đã xóa bỏ sở hữu lớn của đại điền chủNam Kỳ nhưng quyền sở hữu ruộng đất vẫnthuộc về giai cấp địa chủ

Đến đầu năm 1970, chính quyền Nguyễn Văn Thiệu đã ban hành“Luật người cày có ruộng” với gồm 3 điều chủchốt: Hạn điền (Hạ số ruộng đất giũ lại của mỗiđịa chủ còn 15 ha, số ruộng thừa sẽ bị truấthữu); hữu sản hóa nông dân (cấp ruộng đất chonông dân bằng quỹ ruộng có được từ diện tíchđã truất hữu, nông dân không phải trả tiền vớidiện tích tối đa là 3 ha); cấp bằng chứng khoán cho nông dân, lấy nông trại gia đình làm đơn vịkinh tế cơ sở trong nông nghiệp Trên cơ sở hữusản hóa nông dân, chính quyền Thiệu đã xóa bỏchế độ phát canh thu tô tức quan hệ địa chủ - táđiền, thay vào đó là chế độ chủ sở hữu đất đai người làm thuê.Những thay đổi này cùng với sự phát triểnkinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa ở miềnNam đã dẫn đến sự thay đổi sự biến đổi sâu sắctrong chế độ sở hữu ruộng đất Đến trước năm1975, số địa chủ ở miền Nam chỉ còn chiếm0,17% số hộ và 0,41% ruộng đất trong khi trungnông chiếm tới trên 70% dân số và 80% ruộngđất Tầng lớp trung nông (tiểu nông tư hữu)thực sự chính là bộ phận nắm giữ quyền sở hữuruộng đất ở miền Nam trước ngày giải phóng (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

b Dưới Chính quyền nước Việt Nam dân chủ cộng hòa

Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộnghòa được chia làm 2 giai đoạn: Kháng chiếnchống Pháp (1945 - 1954) và kháng chiếnchống Mỹ (1954 - 1975) Trong mỗi thời kỳđều có chính sách quản lý đất đai khác nhau,phù hợp với tình hình và nhiệm vụ cách mạngcủa cả nước, bởi vậy chế độ sở hữu ruộng đấtcũng có

sự thay đổi tương ứng.Chính sách đất đai của Đảng trong Cáchmạng tháng Tám

1945 và những năm khángchiến chống Pháp là tạm gác lại khẩu hiệu vềruộng đất, chỉ tiến hành giảm tô, giảm tức, chiaruộng đất của đế quốc và tay sai cho dân cày,chia lại công điền công thổ hợp lý Quyền sởhữu ruộng đất của địa chủ vẫn chưa bị đụngchạm đến và Nhà nước trên thực tế thừa nhậnquyền tư hữu về ruộng đất Đến cuối năm 1953,Quốc hội thông qua luật “Cải cách ruộng đất”và từng bước triển khai cuộc cải cách ruộng đấttrên miền Bắc Đến tháng 7/1956, công cuộcCải cách ruộng đất cơ bản hoàn thành Kết quả là quyền sở hữu ruộng đất của địa chủ, phongkiến bị thủ tiêu Số ruộng đất lấy được đem chiacấp cho nông dân, quyền sở hữu ruộng đất đãchuyển từ địa chủ sang nông dân cá thể, chủyếu là trung, bần nông.Song sở hữu tư nhân về ruộng đất chỉ tồn tạivà chiếm ưu thế trong một thời gian rất ngắn (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

21

Từ năm 1958, Đảng chủ trương tiến hành cảitạo xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh

“Hợp tác hóanông nghiệp” Đến cuối năm 1960, miền Bắc đãhoàn thành hợp tác hóa nông nghiệp với 85,8% số hộ nông dân và 73% diện tích ruộng đất vàohợp tác

xã Hiến pháp năm 1958 xác nhận chỉcó 3 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhànước (sở hữu toàn dân), sở hữu tập thể (sở hữuhợp tác xã) và sở hữu của người lao động riênglẻ (sở hữu tư nhân) Sở hữu Nhà nước và sở hữutập thể được khuyến khích, còn sở hữu tư nhân tiêu giảm dần và không còn vai trò đáng kểtrong đời sống kinh tế - xã hội Quyền sở hữuruộng đất trên danh nghĩa là sở hữu toàn dân, sởhữu tập thể do hợp tác xã quản lý, xã viên chỉ làngười làm thuê cho hợp tác xã (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

2.3.1.2 Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam từ năm 1975 đến nay

a Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống

kê ruộng đất Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ

sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý

b Giai đoạn có Luật Đất đai 1987 có hiệu lực

Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 là giai đoạn nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không

sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hại đất đai

22

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất

đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở

có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

c Giai đoạn có Luật Đất đai 1993 có hiệu lực

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc

sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1998 là giai đoạn Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 1993

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà

23

Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Vì vậy giai đoạn

1998 đến trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực người sử dụng đất có 7 quyền riêng là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật và cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người

sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực

hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém

d Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai 2003 quy định QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;

quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003)

Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau nhiều nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường thiệt

24

hại” (Điều 73 Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Điều 106 Luật Đất đai 2003) Như

vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt (Phùng Văn Nghệ, 2010)

e Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay

Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định người sử dụng đất có 7 quyền chung và 8 quyền riêng, trong đó 8 quyền riêng cụ thể như sau:

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ

chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu

“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương

(cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ

là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký thực hiện quyền của người sử dụng đất, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp

người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất

25

đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người

có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật

- Quyền cho, tặng QSDĐ: Cho, tặng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong

tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ

(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng

nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ

- Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là hành vi

mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

26

2.3.2 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước và tại tỉnh Hưng Yên

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

2.3.2.1 Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của cả nước

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường BĐS, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015a)

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức.Nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”,

đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động

và đầu tư

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự

đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

- Về tình hình thừa kế QSDĐ:Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết

27

quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

- Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo

lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng

kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 2015 tăng 7,3 lần so với năm 2011, năm 2013 tăng 3,1 lần

so với năm 2011) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất

- Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng

xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình

“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn gặp một số vướng mắc, bất cập như:

- Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quy định

về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại