đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm – thành phố hà nội

Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai từ Trung ương đến địa phươn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THANH HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ nhân viên phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Trâu Quỳ, UBND xã Yên Viên và UBND xã Dương Xá đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục biểu đồ, đồ thị, sơ đồ viii

Trích yếu luận văn x

Thesis abstract xii

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Giả thuyết khoa học 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.4 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.5.1 Những đóng góp mới của đề tài 3

1.5.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.5.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Khái quát về đất đai 4

2.1.2 Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai 5

2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 10

2.2.1 Một số nước phát triển 10

2.2.2 Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực 13

2.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 18

2.3 Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 19

2.3.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 24

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28

3.1 Địa điểm nghiên cứu 28

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 29

3.4.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2011 đến năm 2015 29

3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất 29

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 29

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 29

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 30

3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 31

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 32

3.5.5.Phương pháp so sánh 32

Phần 4 Kết quả và thảo luận 33

4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 33

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm 33

4.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2010-2015 37

4.1.3.Đánh giá chung về địa bàn nghiên cứu 43

4.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm trong giai đoạn 2011-2015 45

4.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45

4.2.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 49

4.2.3 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất 52

4.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm trong giai đoạn 2011-2015 55

4.3.1 Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55

4.3.2 Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 57

4.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 59

4.3.4 Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 61

4.3.5 Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 68

4.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Gia Lâm 70

4.4.1 Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền và đầu tư cơ sở vật chất 70

4.4.2 Giải pháp về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai 71

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 72

5.1 Kết luận 72

5.2 Kiến nghị 73

Tài liệu tham khảo 74

Phụ lục 77

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 38 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 39 Bảng 4.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 tại huyện Gia Lâm 40 Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Gia

Lâm (tính đến ngày 31/12/2015) 42 Bảng 4.5 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 48 Bảng 4.6 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia

Lâm giai đoạn 2011 – 2015 51 Bảng 4.7 Tổng hợp các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.8 Tổng hợp phiếu ý kiến đánh giá của người dân khi thực hiện các

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 67

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm 28

Sơ đồ 3.2 Vị trí 3 xã chọn điểm nghiên cứu 30

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 34

Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm 37

Đồ thị 4.1 Kết quả cấp GCNQSDĐ ở đến năm 2015 tại huyện Gia Lâm 41

Đồ thị 4.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 47

Đồ thị 4.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 52

Đồ thị 4.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 55

Đồ thị 4.5 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 56

Đồ thị 4.6 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 57

Đồ thị 4.7 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 57

Đồ thị 4.8 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 58

Đồ thị 4.9 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 59

Đồ thị 4.10 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 60

Đồ thị 4.11 Đánh giá của người dân về thủ tục khi thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 61

Đồ thị 4.12 Đánh giá của người dân về thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 62

Đồ thị 4.13 Đánh giá của người dân về các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 63

Đồ thị 4.14 Đánh giá của người dân về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 63

Đồ thị 4.15 Đánh giá của người dân về các loại phí, lệ phí, thuế khi thực hiện

các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 64

Đồ thị 4.16 Đánh giá của người dân về thái độ của các cán bộ khi thực hiện các

QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 65

Đồ thị 4.17 Đánh giá của người dân về khả năng tìm kiếm thông tin và các văn bản

hướng dẫn khi thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm 65

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

1 Tên đề tài

Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá việc thực hiện một số quyền (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế và quyền thế chấp) của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

3 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Luận văn sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu thập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Huyện Gia Lâm có 20 xã và 02 thị trấn Đề tài chọn thị trấn Trâu Quỳ đại diện cho khu vực đô thị; chọn xã Yên Viên đại diện cho 07 xã ở phía Bắc sông Đuống; chọn xã Dương Xá đại diện cho 13 xã ở phía Nam sông Đuống

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 119 hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ 2011-2015

- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm; sắp xếp, xử lý số liệu

đã thu thập bằng phần mềm Excel

- Phương pháp so sánh: Sử dụng để so sánh tình hình thực hiện quyền của người

sử dụng đất giữa các đơn vị hành chính thuộc Huyện, giữa các năm thực hiện đánh giá

4 Kết quả nghiên cứu chính

- Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm; tình hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm trong giai đoạn 2011-2015

- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra, những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân

- Đề xuất giải pháp để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp được thuận lợi, dễ dàng hơn

5 Kết luận chủ yếu của luận văn

Gia Lâm là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, gồm 20 xã và 02 thị trấn, với dân số 247.100 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động chiếm 58,1% Theo kết quả thống kê đất đai năm 2015, tổng diện tíc tự nhiên của huyện Gia Lâm là 11.671,24ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 6538,08ha chiếm 56,02% diện tích đất tự nhiên

Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất tại huyện Gia Lâm đã được thực hiện theo đúng quy định nhưng vẫn còn một số khó khăn, tồn tại như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất chưa được miễn thuế thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động do nhận thừa kế quyền sử dụng đất còn cao; cán bộ khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ còn gây phiền hà

Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai từ Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin về quản lý, sử dụng đất; tiếp tục cải cách hành chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất; tập huấn nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ

The dissertation makes use of the following methods:

- Investigating and collecting the secondary data method: the secondary data is collected from Gia Lam Division of Natural Resources and Environment and Land Register office branch in Gia Lam District

- Site selection method: Gia Lam District consists of 20 communes and 02 towns The dissertation chooses Trau Quy town representing urban areas, Yen Vien commune

as the representative for 07 towns located in the north of Duong River, and Duong Xa commune representing 13 communes in the south of Duong River

- Secondary data collection method: Conducting the investigation in 119 homes and the individuals who practiced the right of transfer, inheritance and mortgage in Gia Lam District in the period between 2011 and 2015

- Statistic, synthetic and data processing methods: Counting and synthetizing the situation of performing the rights of transfer, inheritance and mortgage based on the registered statistics at Hanoi Land register office branch in Gia Lam District; arranging and analyzing the collected data by Excel software

- Comparison method: Used to compare the situations of performing the rights of land users among administrative divisions in the district, in the period of evaluated years

- Evaluation of performing the rights of land users based on the survey result related to its advantages, disadvantages and reasons

- Solutions proposed to perform the rights of transfer, inheritanc and mortgage more conveniently and easily

5 Main conclusions

Gia Lam is a suburban district in Hanoi, consisting of 20 communes and two towns with the population of 247,100 people whose 58,1% are the people of working age According to 2015 land statistical result, the total area of natural land in Gia Lam District

is 11.671,24ha in which the argricultural area is6538,08ha - 56,02% of natural land Although the rights of transfer, inheritance and mortgage for the land users at Gia Lam District have been practiced in accordance with regulations, there still exists some limitations such as the case of transfering only real estate with personal income tax excemption, the appraisal registration fee due to the land inheritance remaining high, the staff who receive and resolve the files behaving in an annoyed manner

In order to smoothen the perfomance of the rights for transfer, inheritance and mortgage of land users, here are some solutions: Constructing the data base from central

to local scale so as to provide the information related to management and land use, continuing to enhance the authorities, reducing the time of resolving the files related to performing the rights of land users, training the staff for better abilities and higher working productivity

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp 1980, nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ðất ðai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét, đảm bảo phù hợp giữa quyền của người sử dụng đất và nghĩa vụ mà

họ thực hiện đối với Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ Luật Đất đai 2003, 2013 đã có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất

dễ dàng thực hiện các QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ

ở các địa phương vẫn còn một số bất cập cần giải quyết như:

- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định

- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất còn phức tạp, tốn nhiều thời gian và kinh phí

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, tăng cường các biện pháp quản lý nhà nước để quản lý việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Gia Lâm là huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có

vị trí địa lý liền kề với quận Long Biên, quận Hoàng Mai, huyện Đông Anh; liền

kề với tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh Gia Lâm có vị trí tự nhiên khá thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá đang diễn ra, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút nhiều dân cư

về sinh sống, đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản

lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên việc thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng tăng Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình

hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

1.2 GIẢ THUYẾT KHOA HỌC

Các quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật quy định khá chi tiết, cụ thể nhưng trên thực tế vẫn còn

ý kiến phản ánh của người dân về việc khó khăn khi thực hiện các quyền sử dụng đất Do vậy, đề tài nghiên cứu các nội dung thực hiện quyền sử dụng đất, gồm: Thủ tục hành chính khi thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục hành chính; các văn bản hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính; khả năng thực hiện các quy định; phí, lệ phí, thuế; thái độ của cán bộ giải quyết thủ tục hành chính; việc tìm kiếm

thông tin để thực hiện thủ tục hành chính

Qua nghiên cứu các nội dung trên, đề tài đánh giá các thuận lợi, khó khăn

và đề xuất giải pháp để người sử dụng đất thực hiện các quyền được thuận lợi, dễ

dàng hơn

1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành chính huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 3

xã, thị trấn: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá

- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015

1.5 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.5.1 Những đóng góp mới của đề tài

Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Gia Lâm có sự khác nhau Kết quả nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình thực hiện 3 quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn tồn tại trong việc thực hiện 3 quyền trên

1.5.2 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, để

đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới

1.5.3 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Giúp cho cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó phục vụ tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai của địa phương

- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận tiện góp phần củng cố lòng tin của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển kinh tế,

xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Quyền của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật đất đai năm

2013 Việc nghiên cứu hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển việc công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái quát về đất đai

2.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất

và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất,

đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao dịch dân sự ) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả

năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi

mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.1.2 Đặc điểm và vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo, là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp Đồng thời đất đai là di sản của các thế hệ loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia

Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong không gian; có

số lượng hạn chế; có chất lượng không đồng nhất và biến động

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian Theo quan niệm hiện nay, đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có những chức năng cơ bản sau: chức năng không gian sự sống; chức năng sản xuất; chức năng dự trữ; chức năng lưu chuyển và kế thừa; chức năng môi trường sinh vật; chức năng điều tiết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm; chức năng không gian cho sự dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên (Đoàn Công Quỳ và cs, 2006)

Đất có các vai trò cơ bản như: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn; môi trường (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

2.1.2 Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai

2.1.2.1 Quyền sở hữu về đất đai

Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba

quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội,

2005)

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt

Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2005)

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng

có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013

Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 tại Điều 53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”

Luật Đất đai (Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1993) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường

để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”,

“Quản lý Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lư Nhà nước về đất đai”

Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật Đất đai 2013 đã quy định

cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, Luật đất đai xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích

sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng

cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

- Quyền chiếm hữu về đất đai

Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian

có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng

và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp

lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

2.1.2.2 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu

về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực

tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ

sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ

sở hữu đối với đất đai Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái

niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, 1993)

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà

lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới

về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời

kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai, 2013)

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Một số nước phát triển

Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa

tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác

2.2.1.1 Thụy Điển

Thụy Điển là vương quốc ở Bắc Âu, có diện tích tự nhiên là 449 964 km²,

là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị

Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực

và địa phương Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin; Dịch vụ

Đo đạc bản đồ Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn

vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014) Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của t™a nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng

và bị thu hồi nếu không có khả năng

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong l™ng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn cản nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp

lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua

- bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cường và cs, 2012)

Tại Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs, 2003)

thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau

Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường

Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn

và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965 HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008)

2.2.2 Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực

2.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất phải được sử dụng trong vòng 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Giấy này có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại ðất này không ðýợc chuyển nhýợng, chỉ có thể ðýợc thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ðất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ðất cho Vãn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000)

2.2.2.2 Singapore

Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008)

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2-3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với

dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn Sang những năm 90 của thế kỷ 20, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường, 2008)

2.2.2.3 Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, quy định đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai (Lưu Quốc Thái, 2006) Hiện nay quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp, nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm

tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất

có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để

có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày

ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ðồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của nông dân thì do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, xác nhận quyền sở hữu Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước thì do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, trong đó cơ quan trung ương sử dụng đất do Quốc Vụ viện cấp giấy (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

2.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường BĐS, đặc biệt

là những vấn đề rất cơ bản như thị trường BĐS tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường BĐS còn hết sức sơ khai, việc quản lý thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn

là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường BĐS Việt

Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề

cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) BĐS cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là

các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc

sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các đô thị Sử dụng hợp lý công cụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở tại các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở tại vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm giá nhà đất tại nông thôn, hạn chế được tình trạng đầu cơ đất tại đô thị và giữ bình ổn thị trường

2.3 VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,

sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này

có nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những

kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không

sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội, 1987)

Quá trình thi hành Luật Đất đai năm 1987, thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002)

Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của chủ sử dụng đất

Do vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan

hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002) Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Hiến pháp 1992 còn quy ðịnh: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1992)

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép

người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cỎn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội, 1993)

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chắnh và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khắch đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đắch tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tắnh

ổn định của pháp luật, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chắnh sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, 2003)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người

sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất Thị trường BĐS trong đó có QSDĐ đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước

Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật Đất đai vẫn còn tồn tại bất cập:

- Thứ nhất, đất đai có nguồn gốc rất phức tạp; chính sách đất đai thay đổi

qua nhiều thời kỳ; việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng XHCN trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý nhưng lại trao cho người sử dụng đất nhiều quyền, QSDĐ

là hàng hóa đặc biệt cũng đặt ra nhiều vấn đề mới, trong khi chúng ta còn thiếu kinh nghiệm Mặt khác, công tác nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để làm rõ cơ sở

lý luận còn hạn chế, chưa kịp thời (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

- Thứ hai, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ, chưa phù hợp;

các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều nhưng còn thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp Luật đất

đai với các pháp luật khác Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa

đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương; mặt khác chưa phù hợp với năng lực thực hiện pháp luật của địa phương Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

- Thứ ba, tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai chưa nghiêm; việc phổ

biến, giáo dục pháp luật về đất đai còn chưa được chú trọng, kém hiệu quả; việc thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trong đó có việc chỉ đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hành pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời; một bộ phận cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn yếu kém

về năng lực, phẩm chất, còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng gây ảnh hưởng xấu trong xã hội và bất bình trong nhân dân; việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý đất đai chưa kịp thời; ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận nhân dân còn hạn chế (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2013)

Xuất phát từ thực tế trên, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai 2003 Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013) Đồng thời một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất

2.3.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo quy định của Luật đất đai, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao QSDĐ bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân, khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005)

Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận lần đầu với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang

sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp (Văn phòng chính chủ, 2014)

Năm 2009, cả nước có gần 850.000 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất Năm 2010, cả nước có trên 999.000 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất Năm 2011, cả nước có trên 1.000.000 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Bộ Tài chính, 2012)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch

vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho mục đích phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch

“treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc

thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế,

từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh

tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2005)

Khi nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thì Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005 cho rằng thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ Cụ thể:

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng “manh mún”, nhất là ở các tỉnh phía Bắc Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp

ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất

ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là

công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ Mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản thừa kế đã được các chủ sử đụng đất chú trọng và thực hiện khai nhận di sản thừa

kế để việc sử dụng đất được tốt hơn

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: Nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước

đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

đã được cải cách tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định tính giá đất còn chưa phù hợp nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; thủ tục thế chấp vay vốn tại các ngân hàng còn phức tạp; chưa có hệ thống

dữ liệu thông tin đất đai

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu

tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ