ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai xã hoa thành - huyện yên thành - tỉnh nghệ an

Luận văn đã chỉ ra được việc ứng dụng ArcGIS góp phần giải quyết bài toán khai thác CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai: Tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động tách thửa, g

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT

PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

XÃ HOA THÀNH - HUYỆN YÊN THÀNH - TỈNH NGHỆ AN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đều đã được cảm

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình

và những ý kiến đóng góp quý báu của thầy giáo - TS.Trần Quốc Vinh, cùng với sự giúp đỡ, động viên của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn tới TS.Trần Quốc Vinh và các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin Đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Thành, Văn phòng đăng ký QSDD tỉnh Nghệ An - chi nhánh Yên Thành, UBND cùng nhân dân xã Hoa Thành, các anh chị kỹ thuật viên ESRI Việt Nam

đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi vô cùng biết ơn gia đình, tập thể lớp CH23QLDDC cùng bạn bè, người thân

đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn… ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ vii

Trích yếu luận văn ix

Thesis Abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới về mặt học thuật 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Tổng quan về tài chính đất đai 4

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai 4

2.1.2 Quản lý tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới 4

2.1.3 Tổng quan về giá đất 11

2.2 Tổng quan về cơ sở dữ liệu - Hệ thống thông tin địa lý 21

2.2.1 Giới thiệu chung về cơ sở dữ liệu đất đai 21

2.2.2 Giới thiệu chung về GIS 22

2.2.3 Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu 24

2.2.4 Giới thiệu chung về ArcGIS và ArcGIS Online 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 35

3.1 Địa điểm nghiên cứu 35

3.2 Thời gian nghiên cứu 35

3.3 Đối tượng nghiên cứu 35

3.4 Nội dung nghiên cứu 35

3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất xã Hoa Thành 35

3.4.2 Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành 35

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 36

3.4.4 Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 36

3.4.5 Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất trong quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu 36

3.5 Phương pháp nghiên cứu 36

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 36

3.5.2 Phương pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 37

3.5.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 37

3.5.4 Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu 37

3.5.5 Phương pháp chia sẻ dữ liệu 37

Phần 4 Kết quả và thảo luận 38

4.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu……… ……… 38

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

4.1.3 Tình hình sử dụng đất xã Hoa Thành 42

4.2 Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành 45

4.2.1 Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại xã Hoa Thành 45

4.2.2 Thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất xã Hoa Thành 47

4.2.3 Tình hình quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành 48

4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất 50

4.3.1 Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 50

4.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 51

4.3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 53

4.3.4 Xây dựng bản đồ đơn giá đất 59

4.4 Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai………… 61

4.4.1 Tra cứu thông tin 61

4.4.2 Xác định nghĩa vụ tài chính 65

4.4.3 Chỉnh lý biến động 67

4.4.4 Ứng dụng ArcGIS Online chia sẻ thông tin giá đất 70

4.5 Đánh giá hiệu quả ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất trong quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành 77

4.5.1 Những thuận lợi trong việc ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất 77

4.5.2 Khó khăn 77

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 79

5.1 Kết luận 79

5.2 Kiến nghị 79

Tài liệu tham khảo 81

Danh mục phụ lục 84

BTNMT Bộ Tài nguyên và môi trường

CTN-DV-NQD Thuế công thương nghiệp, dịch vụ, ngoài quốc doanh

GIS Hệ thống thông tin địa lý

LIS Hệ thống thông tin đất đai

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Quy mô mức thuế đất cho 2015-2016 8

Bảng 2.2 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới 17

Bảng 2.3 Hình thức giá của một số nước trên thế giới 18

Bảng 2.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá của một số nước 19

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của xã Hoa Thành 42

Bảng 4.2 Công tác cấp GCN QSDĐ xã Hoa Thành tính đến 12/2015 49

Bảng 4.3 Tổng hợp thu ngân sách xã Hoa Thành 2015 49

Bảng 4.4 Các trường thuộc tính của thửa đất 53

Bảng 4.5 Thuế suất áp dụng tính thuế SDĐ 57

DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH, SƠ ĐỒ

Đồ thị 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 14

Sơ đồ 2.1 Quan hệ giữa các nhóm chức năng của GIS 24

Hình 2.1 Mô hình tương tác của ArcGIS Online 33

Hình 4.1 Vị trí địa lý xã Hoa Thành, huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 38

Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế xã Hoa Thành phân theo ngành nghề 40

Hình 4.3 Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất xã Hoa Thành 44

Hình 4.4 Sơ đồ địa chính xã Hoa Thành trong Microstation 50

Hình 4.5 Chuẩn hóa các đối tượng địa lý từ Microstation 51

Sơ đồ 4.1 Các bước xây dựng CSDL không gian xã Hoa Thành 51

Hình 4.6 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa đất 52

Hình 4.7 Cơ sở dữ liệu không gian giao thông xã Hoa Thành 52

Hình 4.8 Thông tin thuộc tính của thửa đất trên ArcGIS 55

Hình 4.9 Cơ sở dữ liệu thuộc tính xã Hoa Thành trên ArcGIS 59

Hình 4.10 Bản đồ đơn giá đất xã Hoa Thành 59

Hình 4.11 Bản đồ đơn giá đất phi nông nghiệp xã Hoa Thành 60

Hình 4.12 Bản đồ đơn giá đất nông nghiệp xã Hoa Thành 60

Hình 4.13 Kết quả tra cứu thông tin thửa đất 61

Hình 4.14 Kết quả tra cứu thông tin theo chủ SDĐ 62

Hình 4.15 Kết quả tra cứu các thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ 62

Hình 4.16 Thuộc tính các thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ 63

Hình 4.17 Kết quả tra cứu các thửa đất ở chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính 63

Hình 4.18 Thuộc tính các thửa đất ở chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính 64

Hình 4.19 Kết quả tra cứu các thửa đất ở có cùng vị trí 1-1 64

Hình 4.20 Thuộc tính các thửa đất ở có cùng vị trí 1-1 65

Hình 4.21 Kết quả xác định tiền sử dụng đất phải nộp 65

Hình 4.22 Kết quả xác định lệ phí trước bạ khi đăng ký cấp GCN QSDĐ 66

Hình 4.23 Kết quả xác định thuế SDĐ phải nộp 66

Hình 4.24 Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ 67

Hình 4.25 Thông tin thửa đất trước khi thực hiện biến động gộp thửa 68

Hình 4.26 Thông tin về thửa đất mới sau biến động gộp thửa 68

Hình 4.27 Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa 69

Hình 4.28 Thông tin thửa đất sau khi thực hiện biến động tách thửa 69

Sơ đồ 4.2 Các bước xây dựng CSDL trong ArcGIS Online 70

Hình 4.29 Hệ thống dữ liệu sau khi đã được chia sẻ lên ArcGIS Online 71

Hình 4.30 Cài đặt chia sẻ dữ liệu cho các đối tượng 71

Hình 4.31 Quản lý người dùng trên ArcGIS Online 72

Hình 4.32 Đơn giá các loại đất xã Hoa Thành trên ArcGIS Online 73

Hình 4.33 Bảng CSDL thuộc tính trên ArcGIS Online 73

Hình 4.34 Tùy chọn bảng trong ArcGIS Online 74

Hình 4.35 Tùy chọn tra cứu theo yêu cầu trên ArcGIS Online 74

Hình 4.36 Kết quả tra cứu theo yêu cầu 75

Hình 4.37 Mật độ giá đất tại các khu vực trên ArcGIS Online 75

Hình 4.38 Tính toán và thống kê trên ArcGIS Online 76

Hình 4.39 Tùy chọn chia sẻ ứng dụng bản đồ 76

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Cẩm Vân

Tên luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai Xã Hoa Thành Huyện Yên Thành Tỉnh Nghệ An”

-Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục đích nghiên cứu

Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất Xã Hoa Thành

- Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An

Khai thác cơ sở dữ liệu và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai

2 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; Phương pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính; Phương pháp xây dựng CSDL giá đất; Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu; Phương pháp chia sẻ dữ liệu để tra cứu thông tin trên Internet

3 Kết quả chính và kết luận

Luận văn đã đánh giá điều kiện tự nhiên (Vị trí địa lý, địa hình, thủy văn, đất đai; kinh tế - xã hội (Thực trạng phát triển kinh tế, thực trạng phát triển xã hội); Thực trạng

sử dụng đất tại địa phương

Luận văn đã chỉ ra các tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá đất trên địa bàn xã Hoa Thành: Yếu tố vị trí; Yếu tố cơ sở hạ tầng; Yếu tố quy hoạch; Yếu tố tâm lý người dân Đồng thời đánh giá thực trạng công tác xác định và quản lý giá đất cũng như tình hình quản lý tài chính đất đai xã Hoa Thành

Luận văn đã xây dựng hệ thống CSDL giá đất, bao gồm: CSDL không gian và CSDL thuộc tính cùng các loại bản đồ chuyên đề (thửa đất, giao thông, thủy hệ, đơn giá đất) được kết nối trong ArcGIS Bản đồ thể hiện tất cả các thửa đất, tuyến đường về không gian và hình học đầy đủ, thể hiện các yếu tố pháp lý phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai CSDL giá đất đáp ứng yêu cầu của nhà quản lý về vị trí, đơn giá đất, nghĩa vụ tài chính phải nộp của người SDĐ

Luận văn đã chỉ ra được việc ứng dụng ArcGIS góp phần giải quyết bài toán khai thác CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai: Tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động (tách thửa, gộp thửa), xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ (tính tiền SDĐ, thuế SDĐ, lệ phí trước bạ, thuế TNCN); Ứng dụng CSDL giá đất trên ArcGIS online giúp việc khám phá dữ liệu, theo dõi biến động hiện trạng thực tế qua hệ thống bản đồ nền; Chia sẻ, cung cấp dữ liệu nhanh chóng, tiện lợi, mọi lúc mọi nơi cho nhiều ngành, nhiều đối tượng sử dụng

Kết quả của luận văn đã chỉ ra những thuận lợi, khó khăn trong việc khai thác, ứng dụng CSDL giá đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Nguyen Thi Cam Van

Thesis title: “Application of Geographic Information System on building a land price database to serve the financial management of land in Hoa Thanh Commune - Yen Thanh District - Nghe An Province”

Major: Land Management Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

1 Research Objectives

Application of Geographic Information System on building a land price database

in Hoa Thanh Commune - Yen Thanh District - Nghe An Province

Exploitation and sharing of the land price database to serve the financial management of the land

2 Materials and Methods

The thesis uses the method of Investigating and collecting secondary data and documents; Standardizing data for cadastral map; Building land price database; Consulting and analysing data; Sharing database to explore land price database on the Internet

3 Main findings and conclusions

This thesis evaluates the natural conditions (geographical location, topography, hydrology and land); socioeconomic conditions (state of economic and social development) and the current land use

The thesis points out the main factors affecting local land price including location, infrastructure, planning and psychology of land users Moreover, we evaluate the current land price determination and management in Hoa Thanh commune

The thesis builds a land price database system, which includes databases of space and attributes with specific maps (land parcels, transportation, hydrology, land price list) which are connected by ArcGIS The maps show all of land parcels, geometric and spatial routes, along with legal factors of the practice of financial management of land This land price database meets the administrator’s requirements for locations, land price-list and financial obligations of land users

The thesis shows that the ArcGIS applications contribute to solving the problem

of exploiting databases for financial management of land in the following aspests: looking up information of land price, adjusting for changes such as splitting and

merging land parcels, determining financial obligations of land users (land use levy, land use tax, registration fee, personal income tax) Applying land price database by ArcGIS Online helps administrators exploit data, monitor changes of actual land use by base maps and provide information quickly and conveniently for various kinds of users The thesis points out the advantages and disadvantages in the application of land price databases to improve the efficiency of the financial management of the land

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất, giúp xã hội không ngừng mở rộng, đổi mới Trong quá trình thực hiện Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, đất đai trở thành nguồn nội lực vô cùng quan trọng, việc quản lý đất đai được các cấp, các ngành đặc biệt quan tâm

Trước đây, tất cả các thông tin về đất đai đều được lưu trữ theo cách truyền thống thông qua các tài liệu, sổ sách, bản đồ Ngành Tài nguyên Môi trường cũng

đã nỗ lực trong việc xây dựng một hệ thống thông tin hiện đại nhằm đáp ứng các mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo định hướng xây dựng Chính phủ điện

tử và thực hiện chủ trương kinh tế hóa của ngành Tuy nhiên, các phần mềm quản

lý đất đai được xây dựng chỉ giải quyết được một số công việc cụ thể mà chưa có tính hệ thống trong công tác quản lý dẫn đến cơ sở dữ liệu không đồng nhất, thiếu cập nhật thường xuyên Một khi thông tin đầu vào không chính xác, đầy đủ

sẽ ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng đến công tác tính thuế đất, đền bù, giải quyết tranh chấp về đất đai cũng như công tác quản lý tài chính về đất đai nói chung

Kinh tế phát triển, cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ nhất là lĩnh vực công nghệ thông tin, đòi hỏi phải xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, nhạy bén, có khả năng thống nhất và cập nhật kịp thời các biến động đất đai Việc sử dụng những thế mạnh trong quản lý cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS) để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai (Land information system - LIS) có thể đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai hiện nay

Xã Hoa Thành nằm trong tiểu vùng đồng bằng của huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An, cách thành phố Vinh khoảng 45km về phía Bắc, nằm trên đường tỉnh

lộ 538 nối giữa quốc lộ 1A và quốc lộ 7, có điều kiện thuận lợi để giao lưu phát triển kinh tế xã hội với các khu vực lân cận: Đô Lương, Diễn Châu, Vinh, Nghi Lộc, Quỳnh Lưu

Công tác quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ở xã Hoa Thành hiện nay vẫn còn

là khái niệm mới, chưa được sự quan tâm của các cấp, các ngành Ngay cả việc xác định giá đất trên địa bàn huyện Yên Thành nói chung vẫn còn rất hình thức, khung giá đất nhà nước giữa năm sau không chênh lệch với năm trước là bao nhiêu, thậm chí là giữ nguyên Do đó, việc ứng dụng những thành tựu của công nghệ GIS vào công tác quản lý giá đất sẽ giúp cho địa phương giải quyết vấn đề này một cách có khoa học và thật chính xác, tiết kiệm được thời gian, kinh phí so với phương pháp thủ công, giúp công tác quản lý tài chính về đất đai có hiệu quả

và chuyên nghiệp hơn Đây là bước đi hết sức cần thiết, làm cơ sở cho quản lý, khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai phục vụ cho sự phát triển kinh tế,

xã hội của từng địa phương

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Ứng dụng hệ thống

thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An

- Khai thác cơ sở dữ liệu và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ công tác quản

lý tài chính về đất đai

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn xã Hoa Thành - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An

- Về thời gian: Nghiên cứu được thực hiện tại thời điểm năm 2015

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới về mặt học thuật

Đề tài xác định được sự cần thiết phải xây dựng CSDL giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai, góp phần vào mục tiêu hiện đại hóa CSDL đất đai của tỉnh Nghệ An nói riêng, của toàn quốc nói chung

CSDL giá đất xã Hoa Thành góp phần chia sẻ hiệu quả CSDL giá đất với các ngành, các đối tượng sử dụng khác nhau Sau khi nghiên cứu, có thể thực hiện xây dựng CSDL giá đất tại các địa phương khác nhau trên toàn quốc Việc

thống nhất, chia sẻ CSDL giá đất thông qua ArcGIS Online giúp trao đổi, kết nối

dữ liệu giữa các cấp, các ngành, các đối tượng sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của công tác quản lý tài chính về đất đai

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Góp phần làm rõ, bổ sung cơ sở lý luận về ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong công tác quản lý tài chính về đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai

- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước

khi được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển MĐSDĐ, công nhận QSDĐ (Quốc hội, 2013)

- Tiền thuê đất: Nhà nước cho thuê QSDĐ (Nhà nước cho thuê đất) là việc

Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ Tiền thuê đất là: Nghĩa vụ tài chính mà đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức,

cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

- Phí và lệ phí: Tại Điều 2 và 3 của Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10

ngày 28/8/2001 nêu rõ:

Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL – UBTVQH10 ngày 28/8/2001

Lệ phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Pháp lệnh số 38/2001/PL - UBTVQH10 ngày 28/8/2001

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển

nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách của nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 1994)

2.1.2 Quản lý tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới

Theo nghiên cứu của Bộ TNMT từ hơn 80 nước trên thế giới, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất Trong tổng số 52 nước có quy định về

thuế và phí Trong đó có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu

từ đất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế; 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất

Về thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …) Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; Luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia …

Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất… Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật

Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980, của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều kiện của địa phương” Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại Ở Việt Nam, loại phí này hiện chưa có quy định (Bộ TNMT, 2012)

2.1.2.1 Quản lý tài chính về đất đai tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn,

do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp

đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển

Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù; chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam; chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất; chi phí quản lý đất Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định

cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về bất động sản, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường bất động sản khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ đ-ược phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định

để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010)

2.1.2.2 Quản lý tài chính về đất đai tại Australia

Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: đăng ký đất đai, đo đạc và thành lập bản đồ địa chính So với rất nhiều nước khác, Chính phủ Australia đã nỗ lực rất

lớn trong cải cách thể chế và hành chính để đáp ứng yêu cầu cho một hệ thống quản lý đất đai hiện đại

Hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: tại Tây Australia, hệ thống đăng ký đất đai Torrens được áp dụng từ năm 1875 dựa trên Bộ luật chuyển nhượng đất đai năm 1874 Các đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai Torrens là: (i) tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện hành đối với thửa đất; (ii) sự an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ bảo đảm các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai; (iii) tính chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra và ghi nhận lại trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa đất một cách đầy đủ; (iv) nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hoá qua việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin trong hệ thống; ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai Torrens cũng đảm bảo tính toàn vẹn của hồ sơ đất đai thông qua việc ghi nhận toàn bộ hồ sơ hình thành trong quá trình đo đạc địa chính trong hệ thống (Bộ TNMT, 2012)

Cơ quan nhà nước sử dụng định giá đất để tính thuế đất, tiền thuê đất mà Nhà nước cho thuê đất Thuế sử dụng đất chỉ được trả nếu tổng giá trị theo luật định của tất cả các diện tích đất của bạn vượt quá ngưỡng quy định của pháp luật

Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu đất sau ngày 30/6, nếu chủ sở hữu đất phải nộp thuế đất cho năm tài chính tiếp theo (Ngô Văn Hiền, 2013)

Tại Australia, thuế đất (Land tax) là thuế hàng năm trên đất, được xác định dựa trên đất đai thuộc sở hữu vào ngày 30/6 và được tính trên giá trị không được cải tạo của đất được xác định bởi các định giá viên Thuế đất áp dụng đối với tổng giá trị không được cải tạo của đất được tổ chức bởi các chủ sở hữu tương

tự Ví dụ, nếu bạn sở hữu hai tài sản trong WA trị giá 250.000 $ mỗi tài sản, thuế đất sẽ được tính trên tổng giá trị tổng hợp của 500.000 $

MRIT là khoản phải trả bổ sung cho thuế đất trên tài sản nằm trong khu vực

đô thị MRIT là đối với tài sản có nghĩa vụ thuế đất ở mức 0,14 cent cho mỗi đô

la trị giá tính thuế tổng hợp của đất vượt quá 300.000 $ Nếu đất không thuộc diện chịu thuế đất, sẽ không phải nộp MRIT

Bảng 2.1 Quy mô mức thuế đất cho 2015-2016

420.000 1.000.000 300 $ + 0,25 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 420.000 $

1.000.000 1.800.000 1.750 $ + 0,90 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 1.000.000$ 1.800.000 5.000.000 8.950 $ + 1,80 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 1.800.000 $ 5.000.000 11.000.000 66.550 $ + 2,00 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 5.000.000 $ 11.000.000 186.550 $ + 2,67 cent cho mỗi 1 $ vượt quá 11.000.000 $

Nguồn: Sở Tài chính, Chính phủ Tây Úc Thuế đất và MRIT được tính vào trị giá tính thuế tổng hợp của tất cả đất được tổ chức trong cùng quyền sở hữu (không bao gồm đất được miễn thuế) vào lúc nửa đêm ngày 30/06 Kể từ tháng 7/2009, bất kỳ sự gia tăng trong một định giá được cải của một mục đất cá nhân đã được giới hạn tối đa là 50% giá trị xác định của năm trước Điều này giúp giảm sự biến động và không thể dự đoán tăng trưởng trong hóa đơn thuế đất và MRIT cá nhân từ tăng giá trị đất đai quan trọng Giá tính thuế đối với đất là ít giá trị được cải đất hiện tại hoặc 150% giá trị được cải của năm trước

Số tiền thuế đất phải nộp được tính bằng cách áp dụng tỷ lệ thích hợp của thuế giá trị tính thuế tổng hợp của đất trong cùng quyền sở hữu Sử dụng máy tính trực tuyến để tính toán nghĩa vụ thuế đất (Departtment of Finance, Government of Western Australia, 2015)

2.1.2.3 Quản lý tài chính về đất đai tại Việt Nam

Luật Đất đai 2013 nêu rõ các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền

sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển MĐSDĐ, công nhận QSDĐ mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản

lý, sử dụng đất đai (Quốc hội, 2013)

Ngay khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành 5 Nghị định hướng dẫn Tương ứng với đó, các bộ, ngành đã ban hành các Thông tư hướng dẫn Nghị định, qua đó, giúp cho Luật Đất đai sớm đi vào cuộc sống, đáp ứng kịp thời các vấn đề bức thiết mà thực tế đang đòi hỏi Điều này, được dư luận đánh giá rất cao khi tình trạng Luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư vốn luôn tồn tại và gây bức xúc lâu nay

Trong những đổi mới mạnh mẽ và tích cực của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, những nội dung đổi mới mang tính đột phá của thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực tài chính đất đai thu hút được sự quan tâm nhiều của các DN và hộ gia đình Lĩnh vực này đã có sự cải cách mạnh mẽ theo hướng mang đến thuận lợi tối đa, tiết giảm chi phí về thời gian, tiền của cho người dân

và DN Những nội dung cụ thể được thể hiện tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-

CP do Bộ Tài chính ban hành cùng có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/7/2014 Theo đó, thời gian làm thủ tục của người sử dụng đất trong thực hiện nghĩa

vụ tài chính đã được giảm xuống hàng trăm giờ mỗi năm Bởi với những quy định mới, việc thực hiện thủ tục hành chính đối với tài chính đất đai được thực hiện theo cơ chế một cửa, đồng thời áp dụng phương pháp xác định tiền sử dụng đất và xác định thời gian trả kết quả cho người sử dụng đất rất rõ ràng, minh bạch, với trách nhiệm cụ thể được quy về cơ quan quản lý nhà nước Người sử dụng đất chỉ phải một lần đến nộp hồ sơ ban đầu xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Trong vòng từ 3 đến 5 ngày, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có trách nhiệm thực hiện luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính để thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước Trong từng trường hợp, nếu ở một công đoạn chậm sẽ ảnh hưởng đến quy trình giải quyết thủ tục, tác động đến quá trình sản xuất kinh doanh của DN, người dân thì trách nhiệm cũng được xác định cụ thể tới từng cá nhân, cơ quan xử lý hồ sơ; quy định này được hiểu rằng, nếu làm chậm gây ảnh hưởng đến lợi ích, gây thiệt hại cho DN và người dân thì cá nhân, cơ quan có liên quan phải bồi thường… Quy định này đã nhận được sự đồng thuận, đánh giá rất cao của người dân và DN

Không chỉ dừng lại ở đó, để đẩy mạnh cải cách tài chính đất đai, giảm chi phí vật chất cho xã hội, tạo thuận lợi tối đa cho DN và người dân, Bộ Tài chính

đã trình Chính phủ cho phép mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số xác định giá đất để tính các khoản nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất Nếu như trước đây khi doanh nghiệp, người dân thuê đất của Nhà nước, hết chu kỳ ổn định giá 5 năm, các cơ quan hữu quan lại thành lập đoàn kiểm tra đến tận nơi để xác định lại đơn giá thuê cho chu kỳ mới, thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá, gây tốn kém cho Nhà nước và phiền hà cho DN, thì nay, phương thức này hoàn toàn được loại bỏ

Theo đó, Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC quy định, hết chu kỳ cho thuê đất, cơ quan thuế căn cứ vào bảng giá đất, hệ số sử dụng đất và tỷ lệ phần trăm đã được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để xác định số tiền phải nộp của người thuê đất Hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng cho từng khu vực, tuyến đường dựa trên tình hình thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định, công bố công khai hàng năm Để khắc chế tình trạng “xin - cho”, hạn chế phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, Bộ Tài chính cũng quy định các địa phương phải ban hành cụ thể hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm giá đất tính thu tiền thuê đất, không ban hành khung Bởi nếu thực hiện ban hành khung thì giữa DN và cơ quan quản lý sẽ dễ nảy sinh cơ chế “xin - cho” trong việc áp giá ở mức sàn hoặc mức trần

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế: Với số lượng hàng trăm nghìn

DN đang thuê đất như hiện nay, phương pháp xác định mới này sẽ tạo ra sự đột phá lớn, loại bỏ được tình trạng lãng phí tiền của Nhà nước khi xác định lại giá;

DN không còn nơm nớp nỗi lo khi đến kỳ hết hạn thuê đất phải tiếp đoàn xác định giá thuê đất của cơ quan hữu quan Quy định này khi được thực thi nghiêm túc sẽ tiết kiệm nguồn lực tài chính rất lớn cho Nhà nước, DN và xã hội

Cùng với những cải cách mang tính đột phá, giảm nghĩa vụ tài chính, tạo thuận lợi, giảm chi phí cho DN thì hộ gia đình, cá nhân cũng là đối tượng được thụ hưởng lợi ích trực tiếp từ những đổi mới về thủ tục hành chính trong lĩnh vực tài chính đất đai So với quy định trước đây, việc mở rộng phạm vi sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định mới sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mục tiêu Quốc hội, Chính phủ đã đề ra Đồng thời, với quy định cho các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính được ghi

nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm, nếu thanh toán trước hạn sẽ được Nhà nước hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn được xã hội đồng tình cao

Các chính sách tài chính đất đai mới mang tính đột phá trên khi đi vào cuộc sống không chỉ góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đảm bảo an sinh xã hội mà còn tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch cho Việt Nam (Liêm Nhà Báo, 2014)

2.1.3 Tổng quan về giá đất

2.1.3.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần,

là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá

cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất Thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…

Tại Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Tại Khoản 20 nêu rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Quốc hội, 2013)

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp

hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh

tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

2.1.3.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

a) Địa tô

Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai Trong việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát

Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa

tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Địa tô chênh lệch = Giá cả SX chung - Giá cả SX cá biệt

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa

tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ

tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức

thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước

Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất, nó chỉ là hình thức đặc biệt của giá trị thặng dư Hay nói cách khác, địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận thu được ngoài giá cả sản xuất chung:

Địa tô tuyệt đối = Giá sản phẩm - Giá cả sản xuất chung

Địa tô của các loại đất khác nhau là khác nhau và là cơ sở để tính thuế các loại đất:

Giá cả ruộng đất = Địa tô/Tỷ suất lợi nhuận

Từ đó thấy rằng, địa tô giảm sẽ làm cho giá cả ruộng đất giảm, chi phí sản xuất giảm mà lợi nhuận vẫn tăng Đó chính là cơ sở để định giá đất

b) Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa

tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của

xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et (Với: Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai) Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn

c) Quan hệ cung - cầu

Sơ đồ 2.1 thể hiện mối quan hệ giữa cung, cầu về đất đai và giá cả Trục tung biểu thị giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu Đường thẳng đi xuống là đường biểu thị “cầu”, đường thẳng đi lên biểu thị “cung” Theo đó, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trường: tại điểm cân bằng giá được hình thành

Đồ thị 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1

2.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: Yếu

tố tự nhiên, yếu tố xã hội, yếu tố điều kiện cơ sở hạ tầng, chính sách của nhà

nước, các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương

Các yếu tố tự nhiên:

Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí thửa đất: Luôn cố định, vì vậy sự thuận lợi về vị trí sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, khả năng thu lợi của đất và giá đất

- Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất

S

E E’

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất

- Đặc điểm trên bề mặt và dưới lòng đất

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe dọa khác của tự nhiên

Điều kiện cơ sở hạ tầng: Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ

sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống đường giao thông, hệ thống cung cấp điện, cấp thoát nước… Giá đất sẽ cao nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt Hoặc ở những khu vực có điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch

vụ công cộng khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh thì giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện

hạ tầng xã hội kém hơn

Chính sách của Nhà nước:

Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Quy hoạch sử dụng đất, các quy định về xây dựng và kiến trúc, các loại thuế và mức thuế hiện hành, tình trạng pháp lý

Ở nước ta, yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiềm năng của đất Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước phê duyệt thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉnh số lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động đến quan hệ cung - cầu gây biến động về giá cả đất đai

Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử dụng đất đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách thuế và tình trạng pháp lý của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai

Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương:

Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: Tổng sản phầm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân, quy luật cung cầu, sự phát triển kinh tế trong vùng (Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ tăng trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát ), khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng đất, thu nhập hàng năm của một đơn

vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Tại Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động

- Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất không gian mang tính đặc thù Xét trên phương diện tổng thể, khả năng cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố định cả về số lượng lẫn vị trí Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung

về đất là tương đối

- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người

có nhu cầu Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai, thu nhập người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay

2.1.3.4 Các phương pháp xác định giá đất

Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 5 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh Phương pháp và phạm vi áp dụng của các phương pháp này được quy định cụ thể tại Điều 4, Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Điều 3, 4, 5, 6, 7 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT

2.1.3.5 Công tác định giá đất

a) Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới

- Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước

có mục đích định giá đất khác nhau Dưới đây là bảng xác định mục đích định giá đất của một số nước:

Bảng 2.2 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới

Hungari Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công

cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

Croatia Để làm cơ sở tính thuế đất

sử dụng đất

Malaysia Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Thụy Điển Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù

Singapore

- Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp để tính;

- Để tính thuế và giá cho thuê đất;

- Để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý bất động sản

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)

Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai

- Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường

làm cơ sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví

dụ về hình thức giá của một số nước

Bảng 2.3 Hình thức giá của một số nước trên thế giới

Belize Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari Giá mua bán trên thị trường

Croatia Giá thị trường của bất động sản

Phần Lan Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

Ireland Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

Maldiver Giá có thể được xác định theo giá thị trường

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)

Từ bảng trên, có thể thấy Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích

- Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: (Xem phụ lục 01)

- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:

Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư:

Bảng 2.4 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá của một số nước

Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Albania Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ

phận cấu thành trên đất.

Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác

định theo giá địa chính của đất.

Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị

trường.

Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách

nhiệm thực hiện theo Luật.

Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương

pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.

Hungari Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.

Phần

Lan

Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua

và người bán.

Croatia Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu

được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.

Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản

Thụy

Điển

Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị.

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012)

b) Công tác định giá đất ở Việt Nam

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ TNMT đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất Bộ đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất

cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 20/4/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất

Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức 03 lớp tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ định giá đất cho hơn

300 cán bộ làm công tác định giá đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Đồng thời, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện công tác định giá đất tại địa phương

Về xây dựng bảng giá đất:

Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7/2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương; 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01/2015 theo đúng quy định của pháp luật về đất đai Trên

cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 21/BC-BTNMT ngày 27/4/2015 báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng bảng

giá đất năm 2015 của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Giá các loại đất trong Bảng giá đất qua hai năm 2014 và 2015, các năm cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương

Khoản 2, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định: Bảng giá đất được làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình,

cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển MĐSDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Tính thuế SDĐ;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ;

- Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, công nhận QSDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Về định giá đất cụ thể: Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ

thể, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại địa phương Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện Giá đất cụ thể được xác định

cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi (Bộ TNMT, 2015)

2.2 TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU - HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ 2.2.1 Giới thiệu chung về cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu (database) là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ thứ cấp (băng từ, đĩa từ…) nhằm thoả mãn yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết các dữ liệu, thường đủ lớn để lưu trên một thiết bị lưu trữ như đĩa hay băng Dữ liệu này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong hệ điều hành hay được lưu trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Nguyễn Hùng Cường, 2014)

Cơ sở dữ liệu địa lý (Geodatabase) là một hoặc một bộ dữ liệu được tổ chức chặt chẽ, linh hoạt và được lưu trữ trong bộ nhớ thích hợp, là một kho chứa dữ liệu không gian và thuộc tính trong quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System-DBMS) Đây là một mô hình dữ liệu đối tượng có hướng mô tả các đối tượng địa lý, đối tượng thuộc tính và quan hệ giữa các đối tượng Geodatabase kết hợp “geo” (dữ liệu không gian) với “cơ sở dữ liệu” (kho chứa dữ liệu) để tạo

ra một kho dữ liệu trung tâm cho việc lưu trữ và quản lý dữ liệu không gian Có thể coi Database như là bộ từ điển bách khoa toàn thư, nó có thể được thừa hưởng trong máy tính để bàn, máy chủ hoặc điện thoại di động cho phép lưu trữ

dữ liệu GIS ở vị trí trung tâm để dễ dàng truy cập và quản lý Dữ liệu này được lưu trữ theo mô hình này mang tính toàn vẹn cao Hệ thống thông tin địa lý sử dụng Geodatabase làm dữ liệu của mình (Nguyễn Hùng Cường, 2014)

Ngày 24/4/2013, Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số BTNMT Quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Theo đó CSDL đất đai là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng

04/2013/TT-đất, dữ liệu giá 04/2013/TT-đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử CSDL đất đai bao gồm: CSDL địa chính, CSDL QHSDĐ, CSDL giá đất, CSDL thống kê, kiểm kê Trong đó CSDL địa chính là thành phần cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các CSDL thành phần khác Nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của CSDL giá đất được thực hiện theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu giá đất do Bộ TNMT quy định (Bộ TNMT, 2013)

Như vậy, CSDL giá đất là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu giá đất được xây dựng, sắp xếp để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử

CSDL giá đất cũng được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, tổng hợp theo đơn vị hành chính cấp huyện và tích hợp vào CSDL đất đai Đồng thời, CSDL giá đất phải được gắn vào thông tin dữ liệu thửa đất trong CSDL địa chính, được xây dựng theo hướng sau:

- Dữ liệu về giá đất được gắn vào thông tin dữ liệu thửa đất, tích hợp theo từng năm CSDL về giá đất được xây dựng, cập nhật bắt đầu từ năm 2003 cho đến nay

- Hàng năm CSDL về giá đất sẽ được cập nhật thường xuyên sau khi UBND tỉnh phê duyệt giá đất trên địa bàn tỉnh (thông thường được cập nhật vào tháng 02 hàng năm) Dữ liệu về giá đất hàng năm sẽ được lưu trữ trong bộ nhớ hệ thống theo thời hạn bảo quản hồ sơ, tài liệu chuyên ngành tài nguyên và môi trường được quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-BTNMT ngày 28/5/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (UBND tỉnh Nghệ An, 2013)

2.2.2 Giới thiệu chung về GIS

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - gọi tắt là GIS) là

hệ thống thông tin trên hệ máy tính, được thiết kế để thu thập, cập nhật, lưu trữ, tích hợp, xử lý, tra cứu, phân tích và hiển thị mọi dạng dữ liệu (có vị trí trên Trái đất) GIS là công nghệ tích hợp các thao tác trên cơ sở dữ liệu không gian với khả năng tra cứu và phân tích (thống kê và không gian) cùng khả năng hiển thị trực quan dưới dạng bản đồ Hay nói cách khác: GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng bởi con người vào mục đích lưu trữ, quản lý

và xử lý các số liệu thuộc địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau Cũng có thể hiểu một cách đơn giản, GIS là tập hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố địa lý một cách đồng bộ và logic Như vậy về ý tưởng nó

được xuất hiện rất sớm cùng với sự phát minh ra bản đồ Nhưng sự hình thành rõ nét của hệ thống thông tin địa lý một cách hoàn chỉnh và đưa vào ứng dụng có hiệu quả thì cũng chỉ nghiên cứu phát triển trong một số năm gần đây

Tùy theo quan điểm và cách tiếp cận, người ta đưa ra các mô hình khác nhau về thành phần cơ bản của một hệ GIS Thông thường, theo khía cạnh kỹ thuật, người ta thường đưa ra mô hình 3 thành phần: phần cứng, phần mềm và dữ liệu Đứng trên quan điểm xây dựng hệ thống, ta cần quan tâm đến con người, kiến thức chuyên ngành và cách tổ chức dữ liệu trong hệ thống đó

GIS được hình thành vào những năm 1960 và phát triển rất rộng rãi trong 10 năm trở lại đây Vào những năm 1963, giáo sư Roger Tomlinson được biết đến là người xây dựng Hệ thống thông tin địa lý (GIS) đầu tiên trên thế giới, đó là Hệ thống thông tin địa lý quốc gia Canada (Canada Geographic Information System) Ngoài ra, ông còn được biết đến như là người đầu tiên đưa ra thuật ngữ GIS Nói đến GIS, chúng ta cũng có thể nghĩ đến việc lưu trữ và truy vấn dữ liệu, đặc biệt là

dữ liệu không gian đồ sộ Cuối những năm 60, đầu những năm 70, những lý thuyết

và thực tế về cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin ra đời là một đóng góp khác cho

sự ra đời của GIS Thời gian này, nhiều bản đồ đơn giản được xây dựng với các thiết bị vẽ và in Năm 1971, khi chip bộ nhớ máy tính được phổ biến, các ngành liên quan đến đồ họa trên máy tính thật sự chuyển biến và phát triển mạnh GIS sẽ không là GIS nếu nó không thực hiện các bài toán phân tích không gian (Spatial Analysis) Một lớp bài toán phân tích không gian kinh điển đó là chồng lớp (Overlay) Những lý luận ứng dụng đại số bản đồ (map algebra) vào những năm 60 trong các ứng dụng quy hoạch giúp bổ sung thêm một “bệ phóng” nữa cho “tên lửa” GIS GIS ngày nay không chỉ dừng lại ở mức công nghệ mà nó đã tiến lên nhiều nấc đến khoa học (Geographic Information Science - GISci) và dịch vụ (Geographic Information Services) Những năm đầu của thập kỷ 90 được đánh dấu bằng việc nghiên cứu hoà nhập giữa viễn thám và GIS Các nước Bắc Mỹ và châu

Âu thu được nhiều thành công trong lĩnh vực này Khu vực châu Á Thái Bình Dương cũng đã thành lập nhiều trung tâm nghiên cứu viễn thám và GIS Ở các nước như Trung Quốc, Nhật Bản, Thái Lan… đã chú ý nghiên cứu đến GIS chủ yếu vào lĩnh vực quản lý, đánh giá tài nguyên thiên nhiên và môi trường

Ở Việt Nam, mặc dù biết khá sớm nhưng phải đến sau năm 2000, khi có được những kết quả đầu tiên về việc tổng kết chương trình GIS quốc gia thì GIS mới thực sự được chú ý đến và bước đầu phát triển Sự phát triển của GIS

là hết sức nhanh chóng kể từ khi máy tính ra đời Và ngày nay, khi máy tính đạt được những thành công rực rỡ thì GIS càng có vị trí quan trọng trong cuộc sống con người

Một hệ GIS phải đảm bảo được 6 chức năng cơ bản: thu thập dữ liệu, lưu trữ và truy cập dữ liệu, tìm kiếm và phân tích dữ liệu không gian, hiển thị bản đồ, xuất dữ liệu

Sơ đồ 2.1 Quan hệ giữa các nhóm chức năng của GIS

2.2.3 Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu

2.2.3.1 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam

GIS là công cụ trợ giúp quyết định trong nhiều hoạt động kinh tế - xã hội, y

tế, quốc phòng của nhiều quốc gia trên thế giới GIS có khả năng trợ giúp các cơ quan chính phủ, các nhà quản lý, nhà nghiên cứu, các doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, xã hội thông qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin được gắn với một nền hình học (bản đồ) nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào

Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, những ứng dụng của GIS tham gia vào hầu hết các lĩnh vực trong cuộc sống con người: Môi trường, khí

tượng thủy văn, nông nghiệp, dịch vụ tài chính, y tế, quản lý địa phương, giao thông Với xu thế phát triển hiện nay, GIS không chỉ dừng lại ở một quốc gia đơn lẻ mà ngày càng mang tính toàn cầu hóa Sự phát triển này xuất phát từ những lĩnh vực liên quan chủ yếu vào thế giới tự nhiên như tài nguyên, môi trường, đến những lĩnh vực liên quan ngày càng nhiều hơn với con người như cơ

sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế - xã hội

GIS được ứng dụng rộng rãi ở các mảng quy hoạch: QH SDĐ, QH đô thị,

QH khu dân cư nông thôn, QH nông thôn mới Trong nghiên cứu GIS phục vụ quản lý tài nguyên môi trường, người ta đã sử dụng GIS như một kênh dự báo và kiểm soát thiệt hại từ thiên tai Không chỉ vậy, GIS còn được ứng dụng rộng rãi trong giao thông vận tải (Số hóa các tuyến đường, tuyến xe bus…), trong giáo dục (Hệ thống bản đồ số các trường đại học)

Ngoài các lĩnh vực trên, GIS còn được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác như y tế, giáo dục, các dịch vụ công cộng…Có thể nói, ngày nay GIS ngày càng được ứng dụng rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người (GIRS, 2015)

Ở Việt Nam những năm gần đây, việc ứng dụng công nghệ GIS trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội đang vô cùng sôi nổi Các đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực quản lý tài nguyên, đánh giá tác động môi trường, quản lý

sử dụng đất và quy hoạch Một số phần mềm GIS như ArcGIS, ArcInfo, MapInfo… đã được sử dụng ở nhiều nơi để xây dựng lại bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chính Có rất nhiều dấu hiệu cho thấy sự phát triển GIS Việt Nam thể hiện qua con số trên 30 trường đại học và cao đẳng đào tạo GIS và hàng trăm cơ sở nghiên cứu, trung tâm ứng dụng và hàng nghìn cơ quan, ban ngành sử dụng GIS như là một công cụ hỗ trợ ra quyết định Đã có rất nhiều hội nghị, hội thảo về viễn thám, GIS và GPS được tổ chức định kỳ tại các thành phố lớn ở Việt Nam như Hội nghị GISIDEAS, Hội nghị Ứng dụng GIS toàn quốc thu hút sự tham gia của cộng đồng viễn thám và GIS ở trong và ngoài nước Các nhà khoa học trong khối khoa học về Trái đất nói chung và các nhà khoa học Địa lý nói riêng đã tích cực tham gia các Hội thảo này vừa nhằm mục đích công bố các công trình nghiên cứu, mặt khác nhằm trao đổi các kinh nghiệm cũng như tìm kiếm các đề tài, dự án nhằm phối hợp nghiên cứu để tiến kịp với trình độ của Thế giới Hội thảo “Ứng dụng GIS toàn quốc” đã tổ chức thành công vào các năm

2009 tại trường Đại học Khoa học - Đại học Huế; Năm 2010 tại trường Đại học Nông Lâm TP HCM; Năm 2011 tại Trường Đại học Sư Phạm - Đại học Đà Nẵng; Năm 2012 tại Đại học Tài nguyên và Môi trường TP.HCM; Năm 2013 tại Đại học Nông nghiệp Hà Nội; Năm 2014 tại Đại học Cần Thơ; Năm 2015 tại Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội

Theo Quyết định 714/QĐ-TTg, của Chính phủ về việc ban hành danh mục

cơ sở dữ liệu (CSDL) quốc gia cần ưu tiên triển khai tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử CSDL đất đai quốc gia được xác định là một trong sáu CSDL quốc gia ưu tiên triển khai tạo nền tảng cho phát triển Chính phủ điện tử Theo

đó, nhiệm vụ xây dựng CSDL đất đai quốc gia được chia làm hai giai đoạn: Giai đoạn I, từ tháng 9 năm 2013 và kết thúc vào tháng 12 năm 2015; Giai đoạn II, sau khi hoàn thành giai đoạn I, tiến hành tổng kết, đánh giá kết quả giai đoạn I

và triển khai các nội dung còn lại (xây dựng hệ thống thông tin đất đai và giao dịch điện tử, nhiệm vụ đã được xác định tại Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày

14 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020)

Các dự án liên quan đến CSDL đất đai quốc gia, gồm: (1) Dự án hoàn thiện

và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP), gồm 9 tỉnh: Hà Nội (địa bàn Hà Tây cũ), Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long; (2) Dự án Tổng thể xây dựng hệ thống hồ

sơ địa chính và CSDL quản lý đất đai: Triển khai ở 63 tỉnh, thành nhằm hoàn thành mục tiêu cấp GCN QSDĐ và chuẩn hóa đồng bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên cả nước; (3) Dự án xây dựng CSDL quốc gia về tài nguyên và môi trường: Thực hiện theo Quyết định số 1605/QĐ-TTg ngày ngày 27/8/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động của cơ quan nhà nước giai đoạn 2011 - 2015 do Cục Công nghệ thông tin chủ trì; (4) Dự án xây dựng CSDL quốc gia về đất đai (giai đoạn I: 2013-2015): Dự án đã được phê duyệt theo Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30 tháng 10 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Dự án xây dựng CSDL quốc gia về đất đai (Huyền Trang, 2015)

Gần đây, Tổng cục Quản lý đất đai đã phối hợp với Cơ quan hợp tác Quốc

tế Hàn Quốc (KOICA) hỗ trợ thực hiện xây dựng mô hình hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (VIETLIS) Dự án VIETLIS là dự án nhằm tăng cường năng lực

quản lý đất đai thông qua việc xây dựng chiến lược, lộ trình phát triển hệ thống thông tin đất đai hiện đại, thiết kế và xây dựng mô hình thông tin đất đai đa mục tiêu, góp phần cung cấp các dịch vụ thông tin cho người dân, doanh nghiệp Dự

án được Tổng Cục Quản lý đất đai phối hợp với phía Hàn Quốc triển khai từ tháng 12/2013 - 02/2015, thí điểm thực hiện ở 3 địa điểm: Hà Nội (Tổng cục Quản lý đất đai), tỉnh Bắc Ninh (huyện Từ Sơn) và TP Đà Nẵng (quận Hải Châu) Dự kiến về giai đoạn 2 của Dự án VIETLIS, Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA), Chính phủ Hàn Quốc sẽ viện trợ không hoàn lại đối với Dự

án Hỗ trợ kỹ thuật tăng cường năng lực định giá đất và xây dựng hệ thống thông tin về giá đất, thực hiện từ năm 2016 - 2017 “Đây là một dự án rất cần thiết và

có tính khả thi cao cho Bộ TN&MT Do đó, Bộ TN&MT đề nghị phía KOICA ủng hộ và đưa dự án vào danh mục các dự án ưu tiên tài trợ cho Bộ TN&MT trong năm 2015 hoặc năm 2016” (Bộ TNMT, 2015)

2.2.3.2 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Nghệ An

Ngày 22/8/2013, UBND Nghệ An đưa ra Quyết định số UBND.ĐC Ban hành Kế hoạch triển khai xây dựng CSDL đất đai tại Nghệ An Mục đích nhằm hiện đại hoá hệ thống công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động nguồn dữ liệu đất đai, đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác phục vụ tốt quản lý Nhà nước về đất đai Đồng thời, góp phần đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng -

3690/QĐ-an ninh, nghiên cứu khoa học, đào tạo, hợp tác quốc tế Phát triển Chính phủ điện tử trong ngành tài nguyên và môi trường, đặc biệt là nhu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho người dân và doanh nghiệp, góp phần làm minh bạch thị trường Bất động sản

Theo đó, CSDL đất đai tỉnh Nghệ An được xây dựng theo mô hình tập trung và được lưu trữ, quản lý, vận hành thống nhất ở cấp tỉnh (tại Sở Tài nguyên và Môi trường) Toàn bộ CSDL đất đai trong tỉnh Nghệ An sẽ được tập trung trong một CSDL duy nhất (gọi là CSDL trung tâm) do Trung tâm Công nghệ thông tin thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản trị hệ thống Nguồn CSDL đất đai tỉnh Nghệ An sẽ được quản trị hệ thống phân quyền người dùng theo chức năng, nhiệm vụ đến các ngành cấp tỉnh; các phòng, đơn

vị thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (có liên quan); UBND cấp huyện (gồm Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký QSDĐ cấp huyện); UBND cấp xã và đăng tải trên cổng thông tin điện tử để phục vụ tra cứu thông