đánh giá công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã sơn tây - thành phố hà nội giai đoạn 2011 - 2015

Ngoài ra, trong Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chính sách phát triển nhà ở: Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thiện

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới cô giáo GVC.TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, lao động hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sơn Tây, Văn phòng đăng

ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây, các phòng, ban, cán bộ địa chính các

xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Thiện

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Trích yếu luận văn viii

Thesis abstract x

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về biến động đất đai và quản lý biến động đất đai 4

2.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 4

2.1.2 Quản lý biến động đất đai 7

2.2 Căn cứ pháp lý của công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam 8

2.2.1 Đăng ký đất đai lần đầu 8

2.2.2 Đăng ký biến động đất đai 11

2.2.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 15

2.2.4 Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và những vấn đề đặt ra 16

2.3 Cơ sở thực tiễn của công tác quản lý biến động đất đai tại việt nam 17

2.3.1 Quản lý biến động quyền sử dụng đất ở nước ta ở chế độ cũ 18

2.3.2 Quản lý biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay 20

2.4 Công tác quản lý biến động đất đai ở một số nước trên thế giới 26

2.4.1 Australia 26

2.4.2 Trung Quốc 26

2.4.3 Scotland 27

2.4.4 Hà Lan 28

2.4.5 Anh 28

2.4.6 Áp dụng công tác quản lý biến động ở các nước vào Việt Nam 30

2.5 Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu của đề tài 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xa Sơn Tây 31

3.4.2 Thực trạng quản lý biến động đất đai tại cơ quan nhà nước tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011- 2015 31

3.4.3 Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây 32

3.4.4 Đề xuất biện pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian tới 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 32

3.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu, tài liệu thu thập được 33

3.5.4 Phương pháp tổng hợp 33

3.5.5 Phương pháp so sánh 33

Phần 4 Kết quả và thảo luận 35

4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây 35

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

4.1.3 Đánh giá tiềm năng phát triển của Thị xã Sơn Tây 46

4.1.4 Tình hình quản lý đất đai tại thị xã Sơn Tây 48

4.2 Thực trạng quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 -2015 53

4.2.1 Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011-2015 53

4.2.2 Thực trạng chính lý biến động tại cơ quan nhà nước 55

4.3 Đánh giá về công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây 60

4.3.1 Về công tác đăng ký và chỉnh lý biến động 60

4.3.2 Đánh giá của người dân về hoạt động quản lý biến động 62

4.3.3 Đánh giá của cán bộ địa chính về hoạt động quản lý biến động 65

4.3.4 Đánh giá chung 67

4.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sơn Tây trong thời gian tới 68

4.4.1 Giải pháp về đội ngũ cán bộ 68

4.4.2 Giải pháp về công nghệ thông tin 68

4.4.3 Giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính 69

4.4.4 Giải pháp tuyên truyền vận động 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 70

5.1 Kết luận 70

5.2 Kiến nghị 71

Tài liệu tham khảo 72

Phụ lục 74

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

CN

CP

Chi nhánh Chính phủ ĐKBĐ Đăng ký biến động

GCN Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Xác định số phiếu điều tra đối với người thực hiện đăng ký biến động 33

Bảng 4.1 Diện tích các loại đất ở Thị xã Sơn Tây 37

Bảng 4.2 Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 41

Bảng 4.3 Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 42

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây năm 2015 50

Bảng 4.5 Kết quả đăng ký biến động tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011-2015 53

Bảng 4.6 Thực trạng đăng ký biến động đất đai trên toàn thị xã giai đoạn 2011-2015 55

Bảng 4.7 Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính tại thị xã Sơn Tây năm 2015 56

Bảng 4.8 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính tại thị xã Sơn Tây năm 2015 57

Bảng 4.9 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê tại thị xã Sơn Tây năm 2015 57

Bảng 4.10 Kết quả chỉnh lý biến động trên bản lưu GCN tại thị xã Sơn Tây năm 2015 58

Bảng 4.11 Phân loại tình hình quản lý biến động tại thị xã Sơn Tây 59

Bảng 4.12 Phân loại các trường hợp đăng ký biến động chưa được chấp nhận giai đoạn 2011-2015 60

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân tại các phường 63

Bảng 4.14 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân tại các xã 64

Bảng 4.15 Kết quả điều tra cán bộ địa chính tại các phường 65

Bảng 4.16 Kết quả điều tra cán bộ địa chính tại các xã 66

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên luận án: “Đánh giá công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây –

thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”

Tác giả: Nguyễn Đình Thiện

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Giáo viên hướng dẫn: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

1 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn đánh giá công tác quản lý biến dộng đất đai tại thị xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015 từ đó đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác quản lý biến động trên địa bàn thị xã Sơn Tây

2 Phương pháp nghiên cứu

Thông qua các phương pháp thu thập số liệu từ các phòng, ban thuộc UBND thị

xã Sơn Tây, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh thị xã Sơn Tây, và phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ dân có thực hiện đăng ký biến động đất đai, các cán bộ địa chính các xã, phường trên địa bàn thị xã Sơn Tây từ đó đánh giá chi tiết việc thực hiện công tác đăng ký biến động và chỉnh lý biến động trên địa bàn Khái quát những ảnh hưởng của công tác quản lý biến động đến việc đăng ký của người dân cũng như công tác chỉnh lý biến động của cơ quan chức năng

3 Kết quả nghiên cứu chính

Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả sau:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây

- Tình hình đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước ở thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 – 2015: trên địa bàn thị xã đã có tổng cộng 6376 trường hợp đến cơ quan nhà nước để đăng ký biến động, các loại biến động gồm có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính

- Kết quả chỉnh lý biến động tại cơ quan nhà nước: kết quả chỉnh lý biến động của cơ quan nhà nước được đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính: sổ địa chính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, bản lưu giấy chứng nhận

- Để điều tra thực trạng biến động trên địa bàn thị xã Sơn Tây, tôi đã tiến hành điều tra trực tiếp thông qua phiếu điều tra Với tổng số phiếu là 135 phiếu trong đó có 105 phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân và 30 phiếu điều tra cán bộ địa chính các xã, phường Qua điều tra thấy được hiểu biết của người dân về đăng ký biến động đất đai, nhất là với khu vực ngoại thị còn rất hạn chế, đăng ký biến động đất đai còn nhiều khó khăn, việc thực hiện chỉnh lý biến động của địa chính các xã, phường còn gặp nhiều hạn chế

- Từ những kết quả thu được ở trên, tôi đề xuất ra 4 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý biến động đất đai bao gồm: giải pháp về đội ngũ cán bộ, giải pháp về công nghệ thông tin, giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính

và giải pháp tuyên truyền vận động

4 Kết luận chủ yếu

Hệ thống pháp luật quy định về công tác đăng ký biến động sử dụng đất, lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã Sơn Tây ngày càng được hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa tuy nhiên tình hình quản lý biến động đất đai chưa đạt hiệu quả cao Trong thời gian tới cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách, phương pháp phối hợp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý biến động đất đai

THESIS ABSTRACT

Name of thesis title: “Assess the management of land changes in Son Tay

Town of Hanoi City between 2011 and 2015”

Author: Nguyen Dinh Thien

Specialization: Land Management Code: 60 85 01 03

3 Findings

Upon examination, the research has come up with following results:

- Natural, social and economic conditions of Son Tay Town

- The current status of registration of land changes at the State authority in Son Tay Town between 2011 and 2015: In Son Tay Town, there are totally 6,376 cases of change registration Changes registered include transfer, give-away and inheritance of land use rights,mortgage and cancellation of mortgage, change of land use purposes and correction

- The change update result at the State authority: the evaluation of change update

at the State authority is evaluated based on the update of four types of cadastral dossiers: cadastral registers, boundary maps, land inventory books and copy of deeds

- In order to examine the current status of land changes in Son Tay Town, I have directly collected the data using questionnaires The total number of questionnaires is

135, in which, 105 questionnaires for households and 30 questionnaires for level land administration officers The survey shows that people have limited understanding on land change registration, especially for the suburban areas It also suggests that the land change registration and update of such changes in commune and ward’s cadastral offices face with a lot of difficulties and limitations

commune Based on the findings, I recommend four groups of solutions in order to improve the effectiveness of land change administration, including solution on staff, solution on information technology, solution on policies, legislation and administrative procedures and solution on communication and advocacy

4 Main conclusions

The legal system provides for the registration of land-use changes, establishment and management of cadastral records systems increasingly being improved to meet the requirements of the management and use of land in the process of industrialization modernization but the situation changes to land management is not effective In the future should continue to improve the mechanisms, policies and methods of coordination in order to improve the efficiency of the management of land change

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được

Như vậy, đất đai là tài sản vô cùng quan trọng đối với loài người Qua nhiều hình thái xã hội, phương thức sản xuất và lực lượng sản xuất khác nhau, đất đai vẫn tồn tại với cùng một diện tích, vô hạn về thời gian sử dụng Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Vì vậy để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, tất cả mọi thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần phải được quản lý bằng công tác đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước Thực tiễn biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại mỗi địa phương có sự khác nhau do đặc thù về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội cũng như nhận thức của người dân ở mỗi vùng

Thị xã Sơn Tây là cửa ngõ phía Tây của thủ đô Hà Nội, có vị trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Hà Nội Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường đường bộ, đường thuỷ nối liền với các tỉnh phía bắc, phía đông bắc của đất nước

Trong những năm gần đây, thị xã Sơn Tây đã có sự phát triển nhiều mặt

Để có được những thành tựu này, thị xã đã huy động và phát huy nhiều nguồn lực Đất đai đã trở thành một trong những động lực hết sức quan trọng góp phần vào sự phát triển này Vì vậy, tình hình sử dụng đất đai đã có những biến động rất lớn, đặc biệt là do sự tác động của nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, thêm vào đó là quá trình điều chỉnh quy hoạch, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát Điều này

đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua

đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển Vì vậy công tác cập nhật,chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND thành phố Hà Nội, Thị xã Sơn Tây cũng như các phường, xã quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn

Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay trên địa bàn thị xã Sơn Tây còn gặp nhiều khó khăn bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan Vấn đề đặt ra hiện nay làm cách nào để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên

Xuất phát từ tình hình trên, chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác

quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây – thành phố Hà Nội giai đoạn 2011- 2015 ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra trên địa bàn thị xã Sơn Tây từ năm 2011 đến hết năm 2015

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu được giới hạn bởi 15 phường, xã thuộc không gian hành chính thị xã Sơn Tây gồm 6 xã ngoại thị

được những đánh giá cụ thể về công tác đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn thị xã Từ đó đưa ra được những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý biến động đất đai tại thị xã Sơn Tây.

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

2.1.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2.1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người tích lũy đất đai họ thực hiện hành vi sử dụng đất thỏa mãn nhu cầu của mình Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý được pháp luật bảo vệ

Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý Trong giai đoạn này chính quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào cho quyền lợi của người sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1980)

Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất…và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng ; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương và 57 điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người

sử dụng đất Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng đất được hình thành Nó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất đã được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước

là đại diện Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)

Luật Đất đai 1987 ra đời trong điều kiện đất nước vừa chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế mới theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá, luật này đã thay thế được rất nhiều những văn vản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thậm chí còn mâu thuẫn, trái ngược và chồng chéo nhau, chế độ quản lý thiếu chặt chẽ, chế độ sử dụng đất không rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Nhận thấy điều này, Nhà nước đã ban hành Hiến pháp 1992, Luật Đất đai

1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết định quyền của người sử dụng đất Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Theo đó người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Như vậy, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngưởi chủ sử dụng đất Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn toàn tự do

mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993) Như vậy quyền sử dụng đất được mở rộng hơn

và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” (Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003) Khoản 4, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định” Đất đai được giao ổn định, lâu dài khiến người sử dụng đất yên tâm đầu tư vật tư, tiền vốn, trang bị khoa học kỹ thuật làm tăng độ màu mỡ của đất, đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả

Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định” “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng thời “quyền sử dụng đất

được pháp luật bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) để thể hiện thái độ tôn trọng, bảo vệ của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của công dân, vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp tục phòng, chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong thực hiện pháp luật về đất đai

Đối với người sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và công nhận quyền sử dụng đất

Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có 8 quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời, Điều 170 Luật này cũng quy định rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất

Việc tách các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cùng với các quyền năng cụ thể của việc chuyển quyền thành một chương riêng trong đạo luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để đạt được mục đích cuối cùng là thu được hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất

2.1.1.2 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật” Nghĩa vụ đăng ký nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; nộp thuế theo quy định của pháp luật; bảo quản nhà và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo nhà ở phải xin phép UBND cấp có thẩm quyền; phá dỡ nhà bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch sử dụng đất

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác (Hội đồng Nhà nước, 1991) Luật Nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý Nhà nước về nhà ở Trong đó, Điều 4: quyền có chỗ ở và quyền sở hữu

nhà ở: “Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Điều 9 quy định rõ: “Chủ

sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ”

Ngoài ra, trong Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chính sách phát triển nhà ở: Nhà nước

có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật; Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp

và các tầng lớp dân cư trong xã hội

Thông qua những quy định trên đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có được nhà ở thông qua việc mua bán, chuyển nhượng, thuê nhà… thị trường nhà ở cũng phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

2.1.2 Quản lý biến động đất đai

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký đất đai) là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp

lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất được tổ chức theo phạm vi ranh giới hành chính xã, phường, thị trấn tạo cơ sở, nền tảng nhằm thiết lập hệ thống hồ

sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp

Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hệ thống hồ sơ địa chính phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn

phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật

Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn:

Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi

về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Căn cứ vào đặc trưng biến động đất đai ở VN, người ta chia ra thành:

tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý

hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM

2.2.1 Đăng ký đất đai lần đầu

2.2.1.1 Đối tượng

Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng đất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật

Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp; tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội; tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ,

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Sau ngày 01 tháng 7 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 5 của luật này gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội

- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự

có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

2.2.1.2 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

Các trường hợp đăng ký QSDĐ lần đầu được quy định tại Điều 38, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm

2003 cụ thể như sau:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;

- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCNQSDĐ Đến Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn iền với đất được quy định tại Điểm 3, Điều 95:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

2.2.2 Đăng ký biến động đất đai

2.2.2.1 Đối tượng đăng ký biến động đất đai

Đối tượng đăng ký biến động đất đai chính là đối tượng được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

2.2.2.2 Các trường hợp đăng ký biến động đất đai

Theo Điều 38 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định đăng ký biến động QSDĐ được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có sự thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

- Nhà nước thu hồi đất

Điều 95 – Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,

tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

2.2.2.3 Hồ sơ, thủ tục

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được quy định tại khoản

6 – Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+ Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ; + Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ

hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của

tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật; + Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

+ Bản sao một trong các giấy tờ: chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền

sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận

2.2.2.4 Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng đăng ký đất đai

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

2.2.2.5 Thời hạn giải quyết

- Trong thời hạn không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp

hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày

2.2.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy việc thể hiện những nội dung thay đổi

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế

xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp

Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao Hơn nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên đơn giản hơn rất nhiều

Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở

cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang

là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất định kỳ như quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất

đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải được cập nhật đầy đủ và là cơ

sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

2.2.4 Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở Việt Nam và những vấn đề đặt ra

Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn Xác định được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần ổn định cuộc sống xã hội, hạn chế những tranh chấp đất đai vốn dĩ đang rất phổ biến hiện nay Trong những năm gần đây, Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực cải tiến hoạt động đăng ký đất đai, đặc biệt là công tác quản lý biến động đất đai, hướng tới việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử Với sự hỗ trợ của một số quốc gia nhằm tăng cường năng lực quản lý đất đai của Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ thông tin, sử dụng các phần mềm quản lý đăng ký đất đai và cập nhật biến động đã và đang được áp dụng tại một vài địa phương

Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết

về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm 1987 Tính đến 12/2015, cả nước cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, đạt trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp, trong đó riêng trong 11 tháng đầu năm 2015 cả nước đã cấp được hơn 200.000 Giấy chứng nhận Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp tục được hiện đại hóa, cả nước

có đã có 107 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai nhiều địa phương đã thực hiện liên thông với hệ thống cơ quan thuê để phục vụ đa mục tiêu (trong đó có 59 đơn vị cấp huyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp), có 9.027 đơn vị cấp xã xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015)

Thông qua xem xét quá trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai, có thể nhận thấy, bên cạnh những thành quả đạt được vẫn còn một số hạn chế trong công tác quản lý biến động đất đai của Việt Nam, cụ thể như:

- Tổ chức bộ máy đăng ký chưa ổn định, vẫn đang trong quá trình sắp sếp lại cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ cho phù hợp;

- Trình độ cán bộ chưa có sự đồng đều giữa các cấp quản lý, chưa thể đảm đương việc vận hành hệ thống đăng ký đất đai hiện đại được tin học hóa

- Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc

đo vẽ bản đồ Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản

lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản Trong quản lý nhà nước về đất đai chỉnh lý biến động là một trong những công tác đặc biệt quan trọng, có ý nghĩa mang tính cấp thiết của ngành địa chính

và các cơ quan ban ngành có liên quan Việc chỉnh lý biến động đất đai nhằm cập nhật những thông tin mới nhất về việc sử dụng đất, để hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng với hiện trạng sử dụng đất, giúp nhà nước nắm chắc được số lượng các loại đất, và tình hình biến động để phân bổ lại quỹ đất một cách hợp lý làm cơ sở thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương

Thực hiện tốt công tác chỉnh lý biến động đất đai sẽ giúp tiết kiệm ngân sách nhà nước trong các khoảng chi bắt buộc để đo vẽ lại bản đồ và lập hồ sơ địa chính Đồng thời, thực hiện tốt sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng hồ sơ địa chính, đảm bảo tính pháp lý xác với thực tế

2.3 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM

Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong

những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị

2.3.1 Quản lý biến động quyền sử dụng đất ở nước ta ở chế độ cũ

2.3.1.1 Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựng đất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra với các triều đại phong kiến Việt Nam từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV Các triều đại Lý - Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phải hình thức đo đạc ruộng đất định kỳ Quan hệ mua bán ruộng đất cũng được điều chỉnh, đưa vào quy củ với quy định phải có văn khế chứng nhận giữa bên nua và bên bán ở thời Lý Đến thời Trần, do sự phát triển của mua bán và tranh chấp ruộng đất, năm 1227, nhà Trần đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất, thậm chí việc điểm chỉ thế nào cũng được quy định

cụ thể Như vậy có thể thấy, việc đo đạc, đăng ký đất đai ở Việt Nam đã được các triều đại Lý - Trần tiến hành từ rất sớm Tuy nhiên việc đo đạc mang tính hệ thống, trên phạm vi cả nước chưa được tiến hành (Trương Hữu Quýnh, 2004) Đến thời vua Lê Thánh Tông, lĩnh vực quản lý đất đai đã chính thức được điều chỉnh cụ thể trong Quốc triều Hình luật hay Bộ luật Hồng Đức - bộ luật đầu tiên của nước ta Chế độ sở hữu đối với đất công và đất tư được bảo vệ nghiêm ngặt Lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất - địa bạ Hồng Đức - được thành lập để quản lý đất đai và thu thuế Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, lập thành tập bản đồ quốc gia - bản đồ Hồng Đức - để quản lý địa giới hành chính vào năm

1490 (Dương Chí Công, 2000)

Bước sang thế kỷ XVI, nhà Lê bắt đầu suy yếu dần, các thế lực phong kiến tranh chấp lẫn nhau dẫn đến sự sụp đổ của nhà Lê và sự chi cắt đất nước lâu dài Cho đến cuối thế kỷ XVIII, với phong trào nông dân Tây Sơn do Nguyễn Huệ lãnh đạo, đất nước mới được thống nhất

Trong ba thế kỷ, với sự biến động chính trị phức tạp, sự quan tâm dành cho vấn đề đất đai giảm xuống Hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu là sự kế thừa trên nền tảng cũ của nhà Lê

Đến nửa đầu thế kỷ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi Dưới thời Nguyễn, vua Gia Long mới tiến hành một đợt đo đạc ruộng đất

lớn và lập địa bạ các xã Đến thời vua Minh Mạng, việc đo đạc ruộng đất được hoàn thành tại Nam Kỳ

2.3.1.2 Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh vực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Hệ thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Pháp triển khai các chế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh Mạng Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin

cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan ) được thể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký

Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa

bộ, sổ điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Thủ tục tiến hành khá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở hữu do chủ đất xuất trình Bản đồ giải thửa có đánh số

và tính diện tích cho các thửa đất Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức

Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ

do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ và

sổ khai báo ghi các biến động

2.3.1.3 Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam

Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt Chính quyền Việt Nam Cộng hòa có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai Theo đó, tại miền Nam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:

Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Chế độ này được ưu tiên triển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sở hữu mỗi

lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ

Hai là chế độ quản thủ điền địa Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tại Bắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấp thiết trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tân chế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

2.3.2 Quản lý biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay

2.3.2.1 Trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng quan tâm là vấn đề người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại ruộng đất cho người nông dân

Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân

đã được chia hơn 800.000ha đất (Hoàng Việt, 1999)

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những năm

1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999) Với phong trào hợp tác

xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của mình vào hợp tác

xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực cho hoạt động nông nghiệp Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo củng cố chính quyền mà còn

là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực Theo đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên những thay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức

2.3.2.2 Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988

Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xây dựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng ký biến động và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiện trở lại

Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết bao gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính;

sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất của tập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng ký ruộng đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

2.3.2.3 Từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực thi hành từ năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung ương phải tiến hành

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết đinh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng

ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước Đến Luật Đất đai 1993, với sự thừa nhận chính thức thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thông quan những quy định

về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, nhu cầu đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất càng trở nên cấp thiết Vì vậy hệ thống đăng ký đất đai có sự thay đổi cả về cơ quan quản lý lẫn thủ tục đăng ký

Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và hoạt động đo đạc bản đồ trên phạm vi toàn quốc, đồng thời hoạt động quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị được trao cho Bộ Xây dựng Theo đó tồn tại song song hai hệ thống đăng ký đất đai: một dành cho đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính, và một dành cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc ngành xây dựng

Luật Đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai với việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Kể cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng theo một mẫu chung cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất

Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ trình tự, thủ tục đăng ký biến động mới nhằm rút ngắn thời gian thực hiện và tránh cho người dân đi lại nhiều lần

Đến khi luật đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực, việc lập, quản lý hồ sơ địa chính được quy định chi tiết tại Điều 4,5,6,7 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 05/7/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, cụ thể như sau:

Điều 4 Thành phần hồ sơ địa chính

1 Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:

a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai; b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu Giấy chứng nhận

2 Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có: a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);

b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;

c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy

Điều 5 Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

1 Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

2 Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai

3 Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất Điều 6 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

1 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục

kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương

2 Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai:

b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy định tại Điểm a Khoản này;

c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai (dạng

số hoặc dạng giấy) cho Ủy bannhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) sử dụng

3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký

4 Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau: a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục

kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản

đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sử dụng

5 Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông tư này

để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương

Điều 7 Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính

1 Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai

2 Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau

3 Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và

hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

4 Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc

đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau: a) Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:

- Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

- Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp Tóm lại, việc quản lý biến động đất đai ở Việt Nam đã được thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khác nhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ về đất đai Kết quả được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, cho đến nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chế tài bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký Quản lý được biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản

lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn

2.4 CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.4.1 Australia

Ở Australia một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Australia:

- GCN được bảo đảm bởi Nhà nước;

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

- Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng;

sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.4.2 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động

Mô hình hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, quản lý biến động về đất đai nói riêng được thành lập thống nhất từ trung ương xuống địa phương, cụ thể:

- Ở Trung ương là Bộ Đất đai và Tài nguyên có một số chức năng cơ bản như: soạn thảo pháp luật, pháp quy liên quan; tổ chức xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai cấp quốc gia; giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về

- Ở cấp tỉnh có Sở Đất đai và Tài nguyên

- Ở cấp huyện có Cục Đất đai và Tài nguyên

- Ở cấp xã, thị trấn có phòng Đất đai và Tài nguyên

- Ở thôn có cán bộ về quản lý đất đai

Bộ phận quản lý đất đai, tài nguyên ở chính quyền các cấp phụ trách công tác quản lý đất đai, tài nguyên trong địa hạt hành chính cấp đó (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.4.3 Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự

an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính

dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.4.4 Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có

hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng

ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình

mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước

đó chưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành

có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.4.5 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội

bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo