đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị vinhome riverside 2 thuộc quận long biên, thành phố hà nội

Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, GPMB nhằm khắc phục những khó kh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGÔ QUANG KHẢI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN TUYẾN ĐƯỜNG SỐ 4

VÀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ VINHOME RIVERSIDE 2 THUỘC QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngô Quang Khải

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, UBND quận Long Biên, Thành phố

Hà Nội, Ban Bồi thường GPMB quận và các phòng ban, cán bộ, nhân dân phường Phúc Đồng quận Long Biên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Ngô Quang Khải

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

1.4.1 Đóng góp mới 3

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất 4

2.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 4

2.1.2 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) 4

2.1.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 4

2.1.4 Giá đất 5

2.1.5 Định giá đất 6

2.1.6 Thị trường bất động sản 6

2.1.7 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai 7

2.2 Chính sách bồi thường, gpmb của một số tổ chức và các nước trên thế giới 8

2.2.1 Trung Quốc 8

2.2.2 Hàn Quốc 9

2.2.3 Thái Lan 11

2.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới

(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 12

2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 13

2.3.1 Thời ký trước khi có Luật Đất đai năm 1988 13

2.3.2 Thời ký từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 15

2.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 16

2.3.4 Những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường giải phóng mặt bằng 18

2.4 Cơ sở pháp lý về bồi thường, GPMB 19

2.4.1 Các Văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành .19

2.4.2 Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành.20 2.5 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 21

2.5.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 21

2.5.2 Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân trong công tác bồi thường GPMB 23

2.6 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, gpmb khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 24

2.7 Đánh giá công tác bồi thường, GPMB quận Long Biên từ khi thành lập quận đến nay 28

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 29

3.1 Địa điểm nghiên cứu 29

3.2 Thời gian nghiên cứu 29

3.3 Đối tượng nghiên cứu 29

3.4 Nội dung nghiên cứu 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 29

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 29

3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 30

3.5.3 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai của quận Long Biên 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế 35

4.1.3 Điều kiện xã hội 35

4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận Long Biên 38

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên: 38

4.2.2 Tình hình biến động đất đai trên địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2015 40

4.2.3 Đánh giá công tác quản lý đất đai quận Long Biên 41

4.3 Công tác bồi thường, gpmb trên địa bàn quận long biên 42

4.3.1 Quy trình thực hiện bồi thường, GPMB trên địa bàn quận Long Biên 42

4.3.2 Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, BTHT và TĐC năm 2011 – 2015 46

4.3.3 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long Biên 47

4.4 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án “tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị VINHOME RIVERSIDE 2” 48

4.4.1 Khái quát chung về dự án nghiên cứu: 48

4.4.2 Cơ sở pháp lý để thực hiện hai dự án nghiên cứu 50

4.4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tại 02 dự án nghiên cứu 55

4.5 Đánh giá chung về công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận Long Biên 65

4.6 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB 69

4.6.1 Chính sách hỗ trợ giá phù hợp 69

4.6.2 Công tác tuyên truyền 70

4.6.3 Giải pháp hỗ trợ đào tạo nghề và giới thiệu việc làm 70

4.6.4 Một số giải pháp khác 70

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 72

Tài liệu tham khảo 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Diện tích tự nhiên các quận nội thành – thành phố Hà Nội 34 Bảng 4.2 Cơ cấu đất phi nông nghiệp quận Long Biên 39 Biểu 4.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 quận Long Biên 40 Biểu 4.4 Bảng tổng hợp công tác GPMB quận Long Biên giai đoạn 2011-

2015 46 Bảng 4.5 Một số chỉ tiêu cơ bản của các dự án nghiên cứu 49 Bảng 4.6 Đối tượng đươc bồi thường và không được bồi thường về đất tại 2

dự án nghiên cứu 55 Bảng 4.7 Ý kiến của người bị thu hồi đất về chênh lệch giữa giá thị trường với

giá bồi thường do Nhà nước quy định tại 2 dự án nghiên cứu 57 Bảng 4.8 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ

tại dự án nghiên cứu 60 Bảng 4.9 Tổng hợp ý kiến của người dân đối với công tác hỗ trợ tại 02 dự án

nghiên cứu 60 Bảng 4.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường công trình vật kiến trúc, cây cối hoa

màu trên đất bị thu hồi tại 02 dự án 63 Bảng 4.11 Tổng hợp ý kiến của người dân đối với công tác bồi thường cây

trồng vật kiến trúc tại 02 dự án nghiên cứu 63

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ quận Long Biên 32 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 39

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Ngô Quang Khải

Tên luận án: Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt

bằng dự án tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận Long Biên, Thành phố Hà Nội

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất

dự án “Tuyến đường số 4 và dự án Vinhome Riverside 2 trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội” Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Long Biên

2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 dự án, cụ thể:

- Dự án tuyến đường số 4 được thực hiện theo nghị định 69/NĐ-CP của chính phủ

- Dự án khu đô thị Vinhome Riverside 2 được thực hiện theo nghị định

47/NĐ-CP của chính phủ

- Mỗi phường chọn 40 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu việc thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng Tổng số phiếu điều tra của 2 phường là 80 phiếu

Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban của quận, được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung điều tra: các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất, công tác cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận

- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA) Nội dung điều tra: tình hình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng đối với đất và tài sản trên đất theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn Số hộ điều tra 80 hộ tại 2 dự án

nghiên cứu

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu

Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel

3 Kết quả chính và kết luận

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất đai của quận long biên

- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận

- Công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận long biên

- Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án “tuyến đường số 4

- Đánh giá chung về công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn quận long biên

thông qua dự án nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB

- Tổng diện tích đất tự nhiên theo số liệu thống kê năm 2015 của quận là

5.982,1ha trong đó diện tích đất nông nghiệp 1.829,4 ha đất phi nông nghiệp 4.140,2 ha đất chưa sử dụng 12,4 ha Tổng dân số tính đến hết 31/12/2015 là 279.188 người mật độ dân số 4.667 người/km2; tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân trong những năm gần đây luôn đạt ở mức bình quân 17%/năm

- Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015 trên địa bàn quận Long Biên đã

triển khai 214 dự án có liên quan đến bồi thường GPMB trong đó đã phê duyệt và chi trả 9.823.09 tỷ đồng tiền bồi thường GPMB; số hộ phải bố trí tái định cư là 1.610 hộ trên tổng diện tích đất là 9.19ha; di chuyển 9.596 ngôi mộ ra khỏi vị trí GPMB

- Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đới với 02 dự án nghiên cứu

cho thấy:

- Tổng số tiền phê duyệt phương án BTHT :1.516.087.1420 đồng; Số tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân đã nhận tiền: 1335 hộ/1815 hộ; Số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã bàn giao mặt bằng và nhận thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng: 1335 hộ/1815 hộ

- Số hộ gia đình, cá nhân chưa nhận tiền và chưa bàn giao mặt bằng: 413 trường

hợp, Nguyên nhân 02 hộ không đồng ý với phương án bồi thường, 03 hộ tranh chấp dân

sự đang chờ quyết định của tòa và 408 trường hợp có mộ không nhận tiền và bàn giao mặt bằng, 9.216,60 m2 đất nghĩa trang chưa tổ chức công tác GPMB: Đây là phần đất nghĩa trang lâu đời của người dân, việc triển khai là rất khó khăn do phong tục địa phương và người dân vẫn tiếp tục chôn cất

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Ngo Quang Khai

Thesis title: Assess the implementation of the compensation policy, supported by

the State's land acquisition project " Routes 4 and projects in the province

Vinhome Riverside 2 Long Bien District, Hanoi "

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

1 Research objectives

- Review the implementation of the compensation policy, supported when the State recovers land in a number of projects in the area of Long Bien district, Hanoi and propose solutions to the implementation of the policy of compensation when the State recovers land in Long Bien district

2 Materials and methods

The method selected research sites

Thread performed on Long Bien District, Hanoi City with two projects, namely:

- No 4 Line Project is implemented by decree 69 / ND-CP of the Government

- Urban project Vinhome Riverside 2 is done by decree 47 / ND-CP of the Government

- Each household ward selected 40 individuals for investigation, research, policy implementation clearance Total survey of 2 wards of 80 votes

Survey methods of data collection

- Secondary data: The secondary data surveyed from the county's department, is published in the mass media Contents of investigation: the data and documents on the natural conditions, socio-economic situation and land use management, work LURCs, reported on the status of implementation of the clearance in the district

- Primary data: Sources of primary data was collected by means of Rural investigate the involvement of people (PRA) Contents of investigation: the implementation of clearance compensation for land and property on the ground by the method of direct interviews of households and individuals with the norms according to the printed questionnaire with norms according to the printed questionnaire Number of households surveyed 80 households in two research projects

Methods of processing and synthesis document data

The data were processed by statistical software excel

3 Main findings and conclusions

- Natural conditions, economic - and social situation of land use management in

Long Bien district

- Land management situation in the district

- Land clearance compensation work in the district of dragon wings

- Evaluation of the clearance of the project "and the route number 4 vinhome

urban projects riverside 2

- An overall assessment of the compensation support and resettlement in the

district of dragon wings through research projects

- Proposed a number of measures for the implementation of the compensation

support and resettlement

- The total natural land area according to statistics in 2015 the county was

5.982,1ha including agricultural land 1829.4 hectares of agricultural land 4140.2 hectares of unused land 12.4 ha Total population count 31/12/2015 279 188 people by the end of the 4667 population density persons / km2; economic growth on average in recent years and attained at an average 17% / year

- In the period from 2010 to 2015 in Long Bien district has implemented 214

projects related to land clearance compensation which was approved and paid 9.823.09 billion in compensation and land clearance; Some households have resettled layout is 1,610 households out of the total land area of 9.19ha; 9596 move out of position tomb clearance

- Result implementation of clearance zone with 02 research projects shows:

- The total amount approved plans BTHT: 1.516.087.1420 contract; Some

organizations, households and individuals have received money: 1335 households/household in 1815; Some organizations, households and individuals have to hand over and receive reward progress hand over: 1335 households / 1815 households

- The number of households and individuals have not received the money and not hand

over: 413 cases, 02 households Cause disagrees with the compensation plan, 03 households civil disputes are pending in court and 408 cases otherwise unpaid grave and hand over, 9216.60 square meters organized cemeteries no clearance work: This is the oldest part of the cemetery land of the people, the implementation is very difficult due

to local customs and people still buried

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ

và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Vì vậy để sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước

Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, GPMB nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh tế và an ninh quốc phòng Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất cho các nhà đầu tư vẫn đang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi đất về phương thức thực hiện bồi thường, GPMB

Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai 1993 đều quy định chỉ có một hình thức Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và nhà đầu tư phải thực hiện bồi thường, GPMB cho người có đất bị thu hồi

Luật Đất đai 2003 đã hạn chế lại chỉ một số trường hợp được thực hiện

cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

và việc bồi thường, GPMB do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chính để

có đất thực hiện dự án) Các trường hợp khác, để tiếp cận quỹ đất, nhà đầu tư phải thương thảo trực tiếp với người đang sử dụng đất thông qua hình thức

nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án)

Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây khó khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và người đang sử dụng đất Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để tham gia, nhà đầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của người bị thu hồi đất, người đang sử dụng đất luôn không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước giải quyết Trong biện pháp dân

sự, nhà đầu tư khó tìm được sự đồng thuận của tất cả mọi người đang sử dụng đất trong thương thảo, một số người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nâng giá đất lên quá cao

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa xã hội của cả nước, đang từng bước mở rộng và phát triển trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa; Nhu cầu đất cho phát triển Hà Nội không ngừng tăng lên và tình hình thực hiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội cũng không nằm ngoài những khó khăn, thách thức chung của cả nước trong vấn

đề bức xúc này

Quận Long Biên nằm ở phía Đông Bắc của ngõ của Thành phố Hà Nội, là một trong 10 quận nội thành của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng về kinh tế, chính trị, an ninh quốc phòng Trên địa bàn quận có 14 phường với 64 đường phố có tên

Là một Quận từ khi thành lập (06/11/2003) cho đến nay, được sự quan tâm của Thành phố, cơ sở hạ tầng của quận được đã được đầu tư đáng kể, cùng với việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, các dự án nhằm mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội có sử dụng đất dẫn đến sự biến động đất đai trên địa bàn quận Chính vì thế quận Long Biên luôn đứng đầu toàn Thành Phố về công tác giải phóng mặt bằng Cũng như các địa phương khác trong cả nước, công tác bồi thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận cũng gặp một

số các khó khăn vướng mắc về chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường,

GPMB cần phải tiếp tục dần hoàn thiện Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh

giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án tuyến đường số 4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận Long Biên, Thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, đối với dự án “giải phóng mặt bằng tuyến đường số

4 và dự án khu đô thị Vinhome riverside 2 thuộc quận Long Biên, Thành phố

Hà Nội”

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn nghiên cứu

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần đánh giá thực tiễn, tình hình quản

lý đất đai tại địa phương Đánh giá và đề xuất một số giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn

quận Long Biên, thành phố Hà Nội

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

2.1.2 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người

sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường, Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến

độ GPMB nhanh hơn

2.1.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định

hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ

là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh 2001)

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, 2013 việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

2.1.4 Giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB

hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp Luật Đất đai 2003 tại Điều 55 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây(QH, 2003):

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (QH, 2013)

2.1.5 Định giá đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh

tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Điều 55, Luật đất đai 2003) Hiện tại theo Luật Đất đai năm 2013 quy định

“Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Theo khoản 3, Điều 114 Luật đất đai năm 2013, căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định (QH, 2013)

2.1.6 Thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị

trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường,

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

2.1.7 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản trong quản lý đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998; 2001; 2003 và năm 2013) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầuvề mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi

đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản

lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai,

công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

2.2 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA MỘT SỐ TỔ CHỨC VÀ CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực

sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng

bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu

sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do:

- Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

- Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư

- Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các

hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công, thì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB bằng trước khi xây xong nhà tái định cư

2.2.2 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai

rõ dàng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền

sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế

độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai về đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là ”đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt

được theo thủ tục thương lượng của phát luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm

1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì “Luật sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này là một Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành định giá trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy địnhcho việc bồi thường, Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường,

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp thuận thu hồi Thứ ba: Biện pháp di rời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngay phải theo pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường

bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006)

2.2.3 Thái Lan

Thái Lan chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải tạo đất đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển

đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập và phê duyêt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa tòa án Ví dụ: Trong ngành điện năng thì

cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước,

họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á 2005)

2.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

2.2.4.1 Ngân hàng thế giới (WB)

Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của WB đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cho người bị thu hồi đất của Việt Nam Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người

bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (Viện Nghiên cứu Địa chính 2008)

2.2.4.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Khung chính sách của ADB được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ

để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như họ đã có được nếu không có dự án

hoặc tốt hơn Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ đều được quyền bồi thường theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ

để cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của họ như trước khi có dự án

- Trong trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa

để duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân cư nơi chuyển đến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả bồi thường các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án

- Việc bồi thường cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất

Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường

và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006)

2.3 CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM 2.3.1 Thời ký trước khi có Luật Đất đai năm 1988

Ngay khi hòa bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước đã khẳng định con đường tất yếu của Cách Mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ đất nước trong giai đoạn cách mạng mớinăm 1953, Nhà nước ta thực hiện cải cách ruộng đất nhằm phân phối lại ruộng đất cho nhân dân với khẩu hiệu: “Người cày

có ruộng” và từ đó luật cải cách ruộng đất được ban hành Đồng thời Nhà nước ta cũng khẳng định đất đai được tồn tại dưới 3 hình thức đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại ba hình thức sở hữu đất đai ở nước ta, gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Thời

kỳ này quan hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau đó thống nhất

giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường

Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ “Quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất”, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng các công trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân Hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa, trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một

số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng

- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức

- Đối với mồ mả căn cứ và tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên Tiếp đó là Thông tư số 1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm thời “Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lưu niên, các hoa mầu cho nhân dân ở

những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” trên nguyên tắc: “Phải đảm

bảo thoả đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân” Tuy nhiên

Thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy định bồi thường về tài sản trên đất mà chưa đề cập cụ thể đến chính sách bồi thường về đất đai

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết

định số 201/CP quy định về việc “Không được phát canh, thu tô, cho thuê, cầm

cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định” Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao – thu” giữa

Nhà nước với người sử dụng đất

2.3.2 Thời ký từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48):

“Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 được coi là tiền sử dụng đất), trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Tại Điều 1 của Nghị định này nêu rõ: Mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất

và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các khoản tiền thiệt hại về đất Khung mức giá bồi thường để UBND tỉnh, thành phố, đặc khu kinh tế thuộc Trung ương quy định cụ thể, mức bồi thường đối với từng quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức bồi thường của Chính phủ

Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:

- Tại Điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”

- Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có

hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo các quy định của pháp luật)

- Tại Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá

nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá của thị trường”

Hiến pháp năm 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB qua những điều 17, 18, 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua

và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 với quy định “ đất có giá” và người

sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ Đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB (Luật đất đai năm, 1993)

2.3.3 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế – xã hội nó đã dần mất đi vai trò làm động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh tiến độ thi công công trình đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001 (Luật đất đai năm, 2001)

Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản trước Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình thực

hiện lại cho thấy một số điểm bất cập như việc người bị ảnh hưởng thu hồi gặp rất nhiều khó khăn

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này quy định chi tiết, hoàn chỉnh, toàn diện, tiến bộ và hợp lý hơn Nghị định 90/CP Chi tiết hơn vì phạm vi

áp dụng quy định thêm một số chính sách hỗ trợ mới về TĐC, giá đất để tính đền

bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ – CP còn có những hạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây ra phát sinh nhiều khiếu kiện cho Nhà nước… Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường…

Tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, Luật này có hiêụ lực từ ngày 01/7/2004 (Luật đất đai năm, 2003)

Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư: khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất; thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân đối

và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả

xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự

án xây dựng có thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư

2.3.4 Những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường giải phóng mặt bằng

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh

tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một cơ bản, trong đó có liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB như sau:

1 Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự

án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất" Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết

mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

2 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo

mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;

bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công

bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu

kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành

Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

2.4 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ BỒI THƯỜNG, GPMB

2.4.1 Các Văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành

- Theo Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết ngày 30/6/2014 (thay thế bằng Luật Đất đai năm 2013): Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất bao gồm:

+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 Quy định bổ sung

về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thông tư số 14 /2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/7/2014 cho đến nay: + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

+ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

2.4.2 Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành

Căn cứ vào thẩm quyền và các quy định của pháp luật, Ủy ban nhân thành phố Hà Nội có ban hành một số Quyết định về công tác bồi thường, hỗ trợ

và TĐC Khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

- Theo Luật Đất đai năm 2003:

+ Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND, ngày 29 tháng 9 năm 2009, của UBND Thành phố Hà Nội, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND, ngày 07 tháng 1 năm 2013, của UBND Thành phố Hà Nội Về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND, ngày 29 tháng 9 năm 2009, của UBND Thành phố Hà Nội

+ Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Quyết định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND Thành phố Hà Nội

+Các quyết định ban hành quy định về giá đất, giá các loại tài sản trên đất

để làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho từng năm hoặc cho từng

dự án đặc thù

+ Và một số Văn bản đặc thù khắc,

- Theo Luật Đất đai năm 2013:

+ Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố Hà Nội “Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội”;

+ Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố “Ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội”;

+ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019;

2.5 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.5.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

a) Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Theo báo cáo chưa đầy đủ của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai (2004-2010), tổng diện tích đất

đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của

826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước (27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301 ha) Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha)

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha, Hà Nội 594 ha Đây được coi là một tiến bộ nổi bật trong công tác quản lý đất đai so với thời gian trước đây (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

c) Tạo quỹ "đất sạch" để đấu giá quyền sử dụng đất

Một số Bộ, ngành và địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã đánh giá cao hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo quỹ "đất sạch" để đấu giá quyền sử dụng đất Cơ chế tạo "đất sạch" do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện tại nhiều địa phương bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa công tác giao đất, cho thuê đất, hạn chế tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.5.2 Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân trong công tác bồi thường GPMB

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi do các nguyên nhân sau:

- Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian GPMB, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực

- Việc thu hồi đất, BTHT&TĐC còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất

- Các quy định về BTHT&TĐC thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng không đồng nhất chính sách, so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các

dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm

- Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các

dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB)

- Việc chuẩn bị công tác BTHT&TĐC chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm

- Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả trước tiền BT, GPMB dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân

- Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện,trong đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, thu hồi đất trồng lúa, đất

rừng để chuyển sang đất phi nông nghiệp ảnh hưởng đếnđời sống và việc làm của nhiều hộ dân nhưng thực hiện còn thiếu cân nhắc, tính toán, trong khi việc kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ

- Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất

đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực

- Mặc dù, chính sách, pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đã được đổi mới từ khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng bất cập chủ yếu tại địa phương hiện nay là tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất, BTHT&TĐC, trong đó có vướng mắc trong thực hiện cưỡng chế thu hồi đất

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.6 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngay từ đầu năm 2014, chương trình công tác GPMB các dự án đầu tư, với nhiều yêu cầu tiến độ thời gian hoàn thành đối với các dự án trọng điểm, đã được UBND Thành phố quán triệt chỉ đạo, đề ra các giải pháp cụ thể và phân giao nhiệm vụ để các Sở, Ngành và UBND các quận, huyện, Thị xã triển khai thực hiện, trong đó đã tổ chức Hội nghị tổng kết, trao đổi, thảo luận về các nội dung điều chỉnh, bổ sung cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa lãnh đạo Thành phố với lãnh đạo các Quận, Huyện, Thị xã, lãnh đạo các Sở, Ban, ngành, đoàn thể chính trị của Thành phố

Việc kiểm tra, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ và giải quyết, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện công tác GPMB tại các dự án, nhất là các dự án trọng điểm, dự án dân sinh bức xúc tiếp tục được Thành phố quan tâm, giải quyết kịp thời để UBND các quận, huyện, Thị xã và các chủ đầu tư triển khai thực hiện

Việc cải cách hành chính trong công tác GPMB của Thành phố tiếp tục được các Sở, Ngành, các quận, huyện, Thị xã quan tâm thực hiện, thể hiện ở các nội dung như: sự phối kết hợp giữa các Sở, Ngành Thành phố, trong việc tham mưu, đề xuất UBND Thành phố giải quyết các đề xuất, kiến nghị của UBND cấp huyện khi có các vướng mắc phát sinh, tiếp tục được phát huy và đạt hiệu quả cải cách hành chính cao, rút ngắn thời gian chỉ đạo, giải quyết các vướng mắc của

Thành phố hay như việc thẩm định, phê duyệt phương án của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số quận, huyện, Thị xã đã đi vào nề nếp, rút ngắn nhiều thời gian so với cách làm cũ

Việc tiếp dân, hướng dẫn và giải quyết đơn thư, kiến nghị của công dân liên quan đến công tác thu hồi đất GPMB được các các cấp, các ngành từ Thành phố đến cơ sở chủ động quan tâm, giải quyết theo thẩm quyền, chủ động đối thoại và trả lời trực tiếp cho người có kiến nghị, góp phần làm giảm bức xúc và hạn chế thấp nhất các vụ việc khiếu kiện đông người lên các cơ quan Trung ương

Việc tập huấn, bồi dưỡng, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB tại các Ban bồi thường GPMB, các Trung tâm PTQĐ cấp huyện và 01 số chủ đầu tư tiếp tục được Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố quan tâm thực hiện, cùng với đó là việc phối hợp với các tổ chức đoàn thể, tổ chức chính trị - xã hội tổ chức các buổi trao đổi, tọa đàm về các

cơ chế chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Thành phố, qua đó góp phần nâng cao trình độ nghiệp vụ, nâng cao nhận thức về tầm quan trọng và ý nghĩa của việc thực hiện nhiệm vụ chính trị của Thành phố

Tính đến thời điểm ngày 31/12/2014, UBND các quận, huyện, thị xã đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thẩm quyền cho 18.956

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; chi trả hơn 9.859 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ; phê duyệt bố trí tái định cư cho 1.438 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở;

Đã thu hồi và nhận bàn giao mặt bằng hơn 998ha đất tại 279 dự án Trong đó một

số địa bàn có kết quả thực hiện công tác GPMB tốt, với diện tích đất đã thu hồi đạt khối lượng cao như: Cầu Giấy, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Đông Anh Thạch Thất, Chương Mỹ, Long Biên, Sóc Sơn, Ba Vì, Mê Linh, Thanh Trì, Mỹ Đức (Theo Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ công tác GPMB của Ban chỉ đạo GPMB thành phố Hà Nội năm 2014)

* Nhận xét, đánh giá chung ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua

- Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội Chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam trải qua các thời kỳ cho đến nay thì vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đó đều xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách

đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và giữ được nguyên tắc công bằng

- Sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định

đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu

hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất

với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác này đạt hiệu quả

- Việc thực hiện Luật đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành

đã dựa trên sự định hướng của Đảng và chính sách Pháp luật của Nhà nước và tình hình thực tế tại địa phương để ban hành văn bản quy phạm pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác GPMB được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn

- Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

- Trong quá trình thực hiện công tác GPMB các chủ đầu tư chưa trú trọng tới việc hỗ trợ việc làm và ổn định đời sống Phần lớn người dân bị mất đất thường phải sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, trình độ dân trí thấp, không có khả năng tìm nghề nghiệp, không có thu nhập ổn định do đó đời sống khó khăn, dẫn đến nhiều tệ nạn cho xã hội

- Đối với một số địa phương, công tác bồi thường GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập Hội đồng bồi thường,

Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi có tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai

mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp

- Việc GPMB khi Nhà nước thu hồi đất nhìn chung chưa đáp ứng nhu cầu, cuộc sống tối thiểu của người dân bị mất đất; hoặc nếu có thì chỉ mang tính chất hình thức

- Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư đặt ra vì vậy nhiều dự án đã mất cơ hội kinh doanh dẫn đến lãng phí nguồn vốn

- Đối với các dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài tiến độ thi công bị ngắt quãng đã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng đến chất lượng công trình, mất niềm tin trong nhân dân

- Việc bồi thường GPMB được thực hiện chủ yếu bằng các biện pháp hành chính đã dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được Nguyên nhân chính của những khiếu kiện đó vẫn là người dân không thoả mãn với sự bồi thường của các chủ dự án hoặc sự định giá bồi thường thiếu công bằng, không sát với thực tế

- Việc tái định cư cho người bị mất đất và các hoạt động nhằm hỗ trợ về

ổn định đời sống cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, trên thực tế những vấn đề này vẫn chưa được phản ánh đầy đủ và thoả đáng trong triển khai dự án xây dựng khu TĐC để di dân GPMB nhiều vấn đề đang đặt ra cần được xem xét: một số khu tái định cư không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, nhà sinh hoạt cộng đồng…

từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân

Công tác tuyên truyền phổ biến sâu rộng chính sách Pháp luật Đất đai và chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của các cấp ngành và Hội đồng bồi thường tại các địa phương chưa sâu sát thực tế Phần lớn người dân rất quan tâm đến chính sách bồi thường GPMB nhưng công tác