đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện cẩm khê - tỉnh phú thọ giai đoạn 2010-2014

Giá đất Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất sau đây gọi là giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình t

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2010-2014

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai trong thời gian tôi học tập tại trường

Tôi xin trân trọng cảm ơn ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn Phương Bắc-Chi nhánh Bắc Ninh đã tạo điều kiện để tôi học tập và hoàn thành Luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi nghiên cứu, hoàn thành Luận Văn

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Tổng quát về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.3 Hình thức, trình tự của đấu giá quyền sử dụng đất 5

2.1.4 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất 6

2.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Giá đất 6

2.2.2 Các phương pháp định giá đất 7

2.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu 8

2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ 11

2.3 Công tác đấu giá bất động sản tại một số nước trên thế giới 11

2.3.1 Trung Quốc 11

2.3.2 Nhật Bản 12

2.3.3 Australia 13

2.3.4 Một số nước trong hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) 13

2.3.5 Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam 13

2.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

2.4.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 14

2.4.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ 16

2.4.3 Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 19

2.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương 23

2.4.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ 26

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 28

3.1 Địa điểm nghiên cứu 28

3.2 Thời gian nghiên cứu 28

3.3 Đối tượng nghiên cứu 28

3.4 Nội dung nghiên cứu 28

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Cẩm Khê 28

3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010 - 2014 28

3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của 05 dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê 29

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ 29

3.5 Phương pháp nghiên cứu 29

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 29

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30

3.5.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 31

3.5.5 Phương pháp so sánh 31

Phần 4 Kết quả và thảo luận 32

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cẩm Khê 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 34

4.1.3 Thực trạng môi trường 36

4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 36

4.1.5 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 37

4.1.6 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 38

4.1.7 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê 39

4.1.8 Đánh giá chung 44

4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010 - 2014 45

4.2.1 Căn cứ pháp lý về đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014 45

4.2.2 Trình tự thủ tục đấu giá 47

4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 52

4.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 56

4.2.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Khê 62

4.3 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 05 dự án trên địa bàn huyện Cẩm Khê 63

4.3.1 Kết quả đấu giá QSDĐ của 05 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Cẩm Khê 63

4.3.2 Đánh giá của các hộ gia đình về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 05 dự án KDC tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014 69

4.3.3 Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại 05 dự án KDC trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014 75

4.4 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QHSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê 78

4.4.1 Giải pháp về lập quy hoạch 78

4.4.2 Giải pháp về giá đất 79

4.4.3 Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 79

4.4.4 Giải pháp về bước giá trong đấu giá 80

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 82

Tài liệu tham khảo 83

Phụ lục 86

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BĐG TS Bán đấu giá tài sản

CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Diễn biến thời tiết trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ giai

đoạn 2010 - 2014 33

Bảng 4.2 Các loại đất chính trên địa bàn huyện Cẩm Khê 34

Bảng 4.3 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 43

Bảng 4.4 Kết quả 05 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đất huyện Cẩm Khê 56

Bảng 4.5 Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2010 58

Bảng 4.6 Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2011 59

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2012 60

Bảng 4.8 Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2013 61

Bảng 4.9 Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2014 61

Bảng 4.10 Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2010 64

Bảng 4.11 Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Điêu Lương - năm 2011 66

Bảng 4.12 Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Phùng Xá - năm 2012 67

Bảng 4.13 Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới TT Sông Thao - năm 2013 68

Bảng 4.14 Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2014 68

Bảng 4.15 Tính công khai, minh bạch của dự án 69

Bảng 4.16 Thông tin về lô đất của dự án 70

Bảng 4.17 Số lượng lô đất được phép đăng ký và phí khi đăng ký 70

Bảng 4.18 Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá 71

Bảng 4.19 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 72

Bảng 4.20 Đánh giá về kết quả đấu giá 72

Bảng 4.21 Đánh giá về sự hài lòng của các gia đình tham gia đấu giá 73

Bảng 4.22 Đánh giá sau khi kết thúc đấu giá 74

Bảng 4.23 Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình và xây dựng dự án 75

Bảng 4.24 Đánh giá về tính công khai minh bạch của dự án 75

Bảng 4.25 Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 76

Bảng 4.26 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 76

Bảng 4.27 Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ 77

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ 32 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014 42 Hình 4.3 Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Phú Thọ 47

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Hoàng Minh Hạnh

Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê -

tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014”

Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 62 85 01 03

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban quản lý các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên

cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến hành lựa chọn 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê làm điểm nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 110 hộ gia đình và 30 cán

bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2010-2014

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp các số liệu theo thời gian các năm diễn ra đấu giá từ năm 2010 -2014 Tổng hợp, phân tích

và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn

3 KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN

- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản

lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ

- Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014

- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê tại 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

- Huyện Cẩm Khê có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường

bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Tây Bắc và các huyện trong tỉnh Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương

- Giai đoạn 2010 - 2014, huyện Cẩm Khê tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 30.733,67 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 41,41 tỷ đồng

- Qua việc đánh giá 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền

sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá cao Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Phú Thọ về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục

và hình thức đấu giá

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của huyện Cẩm Khê: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới

THESIS ABSTRACT

Name of author: Hoang Minh Hanh

Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Cam Khe district -

Phu Tho province in period 2010 – 2014”

Major: Land management Code: 62 85 01 03

Training institution: Viet Nam National University of Agriculture

1 RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS

- Assessing results of land use right auction work of some communes in area of Cam Khe district - Phu Tho province

- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province

2 RESEARCH METHOD OF THESIS

The thesis has been used in the following research methods:

Method of data collection, secondary document: Collecting documents relating to land price valuation work and land use right auction work in relevant professional and operations departments and divisions in project management boards of land use right auction in area of Cam Khe district, Phu Tho province

- Method of research place choice: Within the thesis’s research, on the basis of statistical data and based on chosen targets on geographical location, socio-economic condition, number of participants over 01 auction project, high differential level, I have carried out to choose 05 residential land price auction projects of communes, townlets

in area of Cam Khe district to make research place

- Method of secondary data collection: Carrying out the investigation of 110 family households and 30 participants in land use right auction work at 05 residential land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district in period

2010 - 2014

Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics, arranging data in time of years taking place from period 2010 - 2014 Summary, analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing affects of factors on land use right auction in area

4 THE MAIN RESULTS AND CONCLUSION

- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions, land use and management situation in area of Cam Khe district, Phu Tho province

- Land use right auction results in Cam Khe district in period 2010 - 2014

- Assessment of land use right auction work in Cam Khe district at 05 residential land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district

- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province

- Cam Khe district has a rather favorable location and import traffic junction (road and waterway) spreading all over provinces in northwest and districts in province For this reason, land management work is always interested by all levels especially land use right auction work because this is a great source of revenue to local budget

- In period 2010 - 2014, Cam Khe district has organized land use right auction with total auction area of 30,733.67 m2, amount paid to state budget has a total of 41.41 billion Viet Nam dong

- Through assessment of 05 residential land price auction projects of communes, townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly appreciated by auction participants Auction council has implemented rather well legal documents of the State, the Government and the People’s Committee of Phu Tho province on land use right auction regulations so has created favorable conditions for auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction

- Proposing some solutions to enhance quality of land use right auction work of Cam Khe district: Solution to policy, solution to technique and solution to financial mechanism aiming at making contribution to improving efficiency of land use right auction work under regulations of law on land in future

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó nếu con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh Theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự quản lý chưa chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai”, giá đất dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất thị trường cao hơn so với khung giá của Nhà nước ban hành, dẫn đến lợi nhuận thu được từ việc buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cao và việc đầu cơ về đất có xu hướng ngày càng tăng Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ Đây là biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu đất ở ngày càng gia tăng như hiện nay Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn Sông Thao (nhánh của sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ với tổng diện tích đất tự nhiên là 23.464,82 ha, chiếm 6,63% diện tích tự nhiên toàn tỉnh (theo số liệu kiểm kê đất đai của huyện năm 2014) Huyện Cẩm Khê được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị hành chính (gồm 30 xã và 01 thị trấn) Kinh tế của huyện trong những năm qua

có bước phát triển nhất định Song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh, điểm xuất phát thấp Cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển nhưng còn

hạn chế Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu

Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đáp ứng đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế trong những năm tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai của huyện Hệ thống cơ sở hạ tầng của huyện đang được đầu tư, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu một phần đất ở của người dân là cần thiết, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, nâng cao hiệu quả phương án sử dụng đất tại địa phương

Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014"

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ;

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ

+ Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2010 đến tháng 12/2014

+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra được:

- Việc đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ trong công tác đấu giá quyền

sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu qua cả giai đoạn và cụ thể trên một số dự án tại các xã, thị trấn thông qua các tiêu chí đặt ra để có thể rút ra những quy định chung nhất góp phần xây dựng quy trình đấu giá QSDĐ hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao hơn

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí không thuận lợi

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn các huyện có vị trí địa lý tương đồng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010)

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)

Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)

2.1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện

trong bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và

nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội (Nguyễn Tân Thịnh, 2012)

2.1.3 Hình thức, trình tự của đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố

công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu

và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định

số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá

Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai

Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá

từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng đấu giá

Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào

lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao

nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan

chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (UBND TP Hà Nội, 2008)

Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất

2.1.4 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất

Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước "bán"

quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân sách Nhà nước Nói cách khác đây là một hình thức "mua - bán" mà hàng hóa là quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước, hàng hóa mua bán ở đây không phải là hàng hóa cụ thể mà chỉ là "quyền sử dụng" được vật hóa bằng một văn bằng gọi là "Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất"

Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu Nhà nước

chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá Còn giá cả thật của cuộc "mua-bán"

là do quá trình trả giá của người mua quyết định Người trả giá cao hơn và hợp lệ

sẽ được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất

Ba là, sau đấu giá, bên mua (người trúng đấu giá) được quyền sử dụng đất

mà mình đã trúng, nhưng bên bán vẫn không mất đi tài sản, không mất đi quyền

sở hữu đối với tài sản, mà chỉ giao "quyền sử dụng đất" mà thôi Nhà nước vẫn luôn có quyền sở hữu đất đai, tức là vẫn có quyền chiếm hữu và định đoạt đối với thửa đất đó Đây chính là một trong những đặc điểm khác biệt của đấu giá quyền

sử dụng đất so với các hình thức giao dịch mua bán cá tài sản khác

Bốn là, số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất một phần lại

được tiến hành chi trả cho các chi phí đã bỏ ra để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất và chi phí phục vụ cho cuộc đấu giá Đây là một đặc điểm riêng có của đấu giá quyền sử dụng đất (UBND TP Hà Nội, 2008)

2.2 GIÁ ĐẤT TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Giá đất

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình

thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặttrong việc xử lý các quan

hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử

lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất(Quốc hội, 2003)

2.2.2 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Theo điều 4, Nghị định

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì có 5 phương pháp định giá đất như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bàng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

2.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, hiện nay được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; + Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;

+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều

110 của Luật này;

+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở

- Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất

Các văn bản hướng dẫn thi hành:

Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban

hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn

về giá đất Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 02/2014/TT-BTNMT ngày 27/01/2015quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích

sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau Tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì

sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc

quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế

và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,

thành thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ

và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của

Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Hà Nguyên, 2010)

2.3.2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ

tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Hà Nguyên, 2010)

2.3.3 Australia

Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/ BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện (Hà Nguyên, 2010)

2.3.4 Một số nước trong hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN)

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua

chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng (Hà Nguyên, 2010)

- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu

thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động

kinh doanh BĐS (Hà Nguyên, 2010)

2.3.5 Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam

Qua tham khảo một số nước trên thế giới có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cơ bản sau:

-Luôn coi trọng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất

-Tổ chức thành hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS

- Việc giao quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm

- Đưa ra nhiều phương thức lựa chọn khi thực hiện việc giao quyền SDĐ (đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận)

- Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể cho người sử dụng đất

- Luôn đảm bảo quyền, quyền lợi của người sử dụng đất

2.4 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.4.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

2.4.1.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong quy định tại Điều 5, Luật Đất đai 1987: Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai (Quốc hội, 1987)

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển

thị trường bất động sản chính thức ở nước ta (Quốc hội, 1993)

Luật Đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng) Với chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: UBND tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu

- Hình thức 2: UBND tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, UBND thành phố sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít

- Hình thức 3: UBND tỉnh, thành phố cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND thành phố sẽ giao cho nhà đầu

tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán Với số tiền thu được, UBND tỉnh, thành phố tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình

Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất

do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:

Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát Khi giao đất thì giao theo giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ (giá này rất thấp) Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê tại nhà thì dựa trên giá cả thị trường Do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất

chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn

thu lớn cho ngân sách (Quốc hội, 1993)

2.4.1.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở

22/2003/QĐ-hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn (Bộ tài chính, 2003)

2.4.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ

2.4.2.1 Theo Luật Đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai, Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này công tác tài chính về đất đai đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản (Quốc Hội, 2003) Căn cứ Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 quy định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ:

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật Đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã quy định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích

và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự

án phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt (Chính

Phủ, 2004b)

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó" Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT- BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường bất động sản và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch

Để tạo thêm "sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2004b)

Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương

2.4.2.2 Theo Luật Đất đai 2013

Khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, thay thế cho Luật Đất đai năm 2003 đã có tác động rất lớn vào nghành Quản lý đất đai ở nước ta với nhiều thay đổi đáng kể Công tác tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Chương 8 Luật Đất đai năm 2013 Quy định chi tiết hơn về nguyên tắc, tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ Đặc biệt có 02 điều được đề cập mới hoàn toàn

mà Luật đất đai năm 2003 không có, đó là nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 117) và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 119)

Bên cạnh đó, có một số văn bản dưới luật cũng được sửa đổi bổ sung phù hợp với Luật đất đai năm 2013:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp về quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

2.4.3 Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.4.3.1 Các nguyên tắc đấu giá

Công tác đấu giá phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định tại Điều 117, Luật Đất đai 2013 như sau:

1 Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia

2 Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Quốc hội, 2013)

2.4.3.2 Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá

Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng

đất, tiền thuê đất (Quốc hội, 2013)

2.4.3.3 Quỹ đất để tổ chức đấu giá

Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có các điều kiện sau:

- Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Các khu đất được đưa ra tổ chức đấu giá sau khi đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo dự án đầu tư được duyệt

- Đã được UBND tỉnh, thành phố (hoặc UBND cấp huyện trong trường hợp được ủy quyền) phê duyệt giá sàn, bước giá căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy chế đấu giá đã được ban hành theo quy định (Quốc hội, 2013)

2.4.3.4 Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đối với cấp huyện

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng Thành viên Hội đồng gồm:

- Giám đốc Ban quản lý dự án hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện (chủ đầu tư) - Phó chủ tịch Hội đồng

- Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch cấp huyện - Ủy viên

- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện - Ủy viên

- Trưởng phòng Quản lý đô thị cấp huyện - Ủy viên

- Thanh tra Nhà nước cấp huyện - Ủy viên

- Trong trường hợp cần thiết, tùy theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ tịch hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất mời các thành viên khác là đại diện một số ban, ngành của huyện và Chủ tịch UBND xã tham gia tổ chức thực hiện

Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của chủ tịch hội đồng trong quá trình thực hiện đấu giá

Trách nhiệm của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất:

- Tham mưu UBND huyện thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng

- Xây dựng và báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để chủ trì cùng các sở, ngành liên quan trình UBND tỉnh, thành phố (hoặc báo cáo UBND cấp huyện đối với trường hợp được ủy quyền) phê duyệt giá sàn và bước giá

- Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cấp huyện quyết định ban hành (nếu là Hội đồng cấp tỉnh thì quy chế do UBND tỉnh quyết định ban hành)

- Thông báo mời đấu giá, xác định đối tượng tham gia đấu giá, mở phiên đấu giá, xét giá và trình cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt kết quả đấu giá (Chính phủ, 2005c)

2.4.3.5 Xác định giá sàn và bước giá trong đấu giá

a Giá sàn quyền sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật

- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1 m2 đất

- Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 1 m2 đất hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quy định của UBND tỉnh

Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế về

vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền thuê đất Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo lập ra khu đất

và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp ngân sách tỉnh ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng đấu giá Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được xác định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá (Chính phủ, 2005c)

b Bước giá là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá

và là phần chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho

Theo Khoản 2 điều 10 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg: "Bước giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả giá cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá hoặc do tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo, trên cùng một ô đất hoặc một nhóm các thửa đất đấu giá"

2.4.3.6 Tiêu chuẩn đấu giá và trúng đấu giá

- Tiêu chuẩn đánh giá: Việc đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá trúng dựa trên 2 tiêu chí (có phiếu dự đấu giá hợp lệ và bỏ giá hợp lệ)

- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Đối với trường hợp đấu giá từng thửa, lô đất: Giá trúng là giá cao nhất trả trên 1m2 đất (Quy định lớn hơn giá không trúng liền kề một bước giá trở lên); + Tổng số tiền phải trả được xác định bằng giá trúng nhân với diện tích thửa đất, lô đất trúng đấu giá (Chính phủ, 2005c)

2.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương

2.4.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định này quy định chi tiết các trường hợp đấu giá QSDĐ, thẩm quyền quyết định, điều kiện tổ chức đấu giá QSDĐ, các trình tự thủ tục lập hồ sơ, tổ chức và tổ chức thực hiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Năm 2010, Thành phố đã hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất, với số tiền thu được 3.555,56 tỷ đồng, đạt 136% kế hoạch năm Tổng diện tích đã đấu giá quyền sử dụng là 15 ha

Tổng số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹp với tổng số tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất năm

2010 là 2.600 tỷ đồng (trong đó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỷ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỷ đồng) (Vn Media, 2011)

Nhưng năm 2012, chỉ có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá thành công với diện tích 5,2 ha, thu được 700 tỷ đồng (chỉ đạt 28% kế hoạch)

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng: Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong giai đoạn tình hình thị trường bất động sản đang trầm lắng, giá giao dịch giảm (HQ Online, 2013)

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, trong năm 2013, trên địa bàn Thành phố có 22 quận, huyện, thị xã đã tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 10,5 ha, thu được 1.942 tỷ đồng, đạt 98% kế hoạch

Năm 2014, trên địa bàn thành phố có 34 danh mục dự án, với tổng diện tích đất 253,95 ha, trong đó; Diện tích đất quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất khoảng 80,6 ha, diện tích còn lại đủ điều kiện đấu giá trong năm 2014 là 42,65

ha Dự kiến, kế hoạch tiền đấu giá khoảng 1.500 tỷ đồng gồm: Các dự án đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đấu giá ngay trong quý I, II là 33 dự án, diện tích đất đấu giá quyền sử dụng đất 41,67 ha, kế hoạch thu theo kết quả trúng đấu

giá 1.390 tỷ đồng; các dự án đang đầu tư hạ tầng kỹ thuật, dự kiến hoàn thành trong quý II/2014, đủ điều kiện để đấu giá trong quý III, IV là 1 dự án, diện tích đất dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất 0,98 ha, kế hoạch thu theo kết quả trúng đấu giá 100 tỷ đồng; đấu giá các điểm nhà chuyên dùng dự kiến thu 10 tỷ đồng.(Hoàng Hải, 2014)

Theo báo cáo của Sở TN&MT, đến hết tháng 8/2015, đã có 17 đơn vị đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 13 ha, số tiền trúng đấu giá đạt 1.722 tỷ đồng, đạt 65% kế hoạch Quỹ đất đã hoàn thành xong công tác GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 31 dự án với diện tích khoảng 44,3 ha Các quận, huyện thực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ như: quận Long Biên đạt 344 tỷ đồng, huyện Gia Lâm 246 tỷ đồng, quận Nam Từ Liêm 345 tỷ đồng

Đánh giá của Sở TN&MT Hà Nội, kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2015 đã đạt 65% kế hoạch góp phần tăng thu ngân sách thành phố và cấp huyện tạo nguồn lực đầu tư phát triển xây dựng nông thôn mới (Việt Hùng, 2015)

Năm 2016, với tổng diện tích đất nghiên cứu lập dự án là 310,09 ha; trong

đó diện tích đất quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất khoảng 120,10 ha; diện tích đã đấu giá đến hết năm 2015 là 45 ha; diện tích còn lại đủ điều kiện đấu giá trong năm 2016 là 75,57 ha Dự kiến tiền sử dụng đất thu được khi thực hiện kế hoạch đấu giá năm 2016 là 3.050 tỷ đồng (UBND TP Hà Nội, 2016)

2.4.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Tình hình đấu giá đất tại thành phố Đà Nẵng như sau:

a Thủ tục

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2, mỗi người tham gia

đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

b Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá

Đối với giá đất chuẩn tại đô thị, cao nhất là 16.800.000 đồng/m2, thấp nhất

là 560.000 đồng/m2, trong đó một số tuyến đường có hệ số sinh lợi cao như Nguyễn Văn Linh, Hùng Vương, Lê Duẩn, giá đất tối đa là 16,8 triệu đồng x 1,5 (hệ số cao nhất) = 25,2 triệu đồng/m2 Riêng đối với một số lô đất có vị trí đặc biệt, giá tối đa là 16,8 x 1,5 (hệ số cao nhất) x 1,6 (hệ số lô đất có 3 mặt tiền trở lên) = 40,32 triệu đồng/m2

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị cao nhất là 11.760.000 đồng/m2, thấp nhất là 392.000 đồng/m2

Giá đất ở khu dân cư nông thôn đối với đường nhựa, bê tông xi măng ở vùng đồng bằng, giá cao nhất 1.000.000 đồng/m2, thấp nhất 88.000 đồng/m2; ở vùng miền núi, cao nhất 333.000 đồng/m2, thấp nhất 28.000 đồng/m2

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khu dân cư nông thôn và ven đô thị đối với đường nhựa, bê tông xi măng ở vùng đồng bằng, cao nhất 700.000 đồng/m2, thấp nhất 62.000 đồng/m2; ở vùng miền núi cao nhất 233.000 đồng/m2, thấp nhất 20.000 đồng/m2

Giá đất trồng cây hàng năm: cao nhất 50.000 đồng/m2, thấp nhất 16.000 đồng/m2 Giá đất trồng cây lâu năm cao nhất 25.000 đồng/m2, thấp nhất 7.500 đồng/m2

Giá đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản (không kể mặt nước tự nhiên) cao nhất 30.000 đồng/m2, thấp nhất 12.000 đồng/m2

Giá đất rừng sản xuất cao nhất 4.400 đồng/m2, thấp nhất 1.000 đồng/m2

(Đỗ Thế Hiền, 2013)

2.4.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50-100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành) (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2012)

2.4.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ

Năm 2014, thị trường bất động sản cả nước nói chung và thị trường đất ở, đất sản xuất kinh doanh trong khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh nói riêng vẫn là 1 năm đầy khó khăn, nhu cầu về đất thông qua đấu giá bị ảnh hưởng nhiều bởi nguồn cung từ các dự án khu đô thị mới và nhu cầu đầu tư hạn chế

Theo báo cáo của Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ Thực hiện chủ trương của UBND tỉnh và sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, trên diện tích đất đã được giải phóng mặt bằng, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Phú Thọ triển khai lập quy hoạch, xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá trên địa bàn thành phố Việt Trì và các huyện: Thanh Sơn, Thanh Thủy và thị xã Phú Thọ với tổng diện tích là 17.420,9 m2 Theo tiến độ xây dựng các công trình hạ tầng năm 2014 và quỹ đất đã xây dựng hạ tầng từ những năm trước, để đảm bảo kế hoạch thu nộp ngân sách, Trung tâm đã lập, trình duyệt phương án và tổ chức 5 phiên đấu giá cho

47 ô đất ở và 02 lô đất sản xuất kinh doanh với tổng diện tích 7.102,08 m2 Kết quả đấu giá cụ thể như sau:

Tổng diện tích đã đấu giá thành công là 2.279,98 m2 với 25 ô đất, bao gồm:

16 ô thuộc khu đất thu hồi của Hợp tác xã chế biến gỗ 1/5 và Công ty thương mại miền núi Phú Thọ tại phường Âu Cơ, thị xã Phú Thọ; 08 ô thuộc khu đất thu hồi của Trung tâm Giới thiệu việc làm tại phường Gia Cẩm, thành phố Việt Trì và 01 ô khu bến xe cũ huyện Thanh Sơn, thị trấn Thanh Sơn Tổng giá trị quyền sử dụng đất theo giá khởi điểm là 13.766,0 triệu đồng, tổng số tiền trúng đấu giá thu nộp

ngân sách là 15.807,0 triệu đồng (tăng 2.041 triệu đồng so với giá trị khởi điểm) Trong điều kiện thị trường trầm lắng, kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thu nộp ngân sách năm 2014 được đánh giá đáng khả quan với mức tăng 200% so với cùng kỳ năm 2013 Có được kết quả này là nhờ sự chỉ đạo đúng hướng của Đảng ủy, lãnh đạo Sở, sự nỗ lực trong thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm, cùng với

sự phối hợp tích cực của các ngành liên quan và chính quyền cấp xã, cấp huyện trên địa bàn có quỹ đất đấu giá

Cùng với kết quả đạt được, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh vẫn còn hạn chế như: Tiến độ thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết khu đất đấu giá của một số huyện, thị còn chậm làm mất cơ hội - gây giảm tỷ

lệ đấu giá thành công; ở một số vị trí giá khởi điểm vẫn cao và giá trị quyền sử dụng đất lớn trong điều kiện thị trường ít sôi động nên trong năm 2014 còn 24 ô đất đấu giá không thành, Trung tâm phải đề nghị điều chỉnh giá khởi điểm để tổ chức đấu giá trong năm 2015

Từ định hướng của Đảng ủy, Lãnh đạo sở Tài nguyên và Môi trường là ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi để đơn vị tập trung thực hiện nhiệm vụ phát triển, khai thác quỹ đất, với kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, năm 2015 Trung tâm Phát triển quỹ đất xây dựng kế hoạch thực hiện nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất đấu giá dự kiến là 20.121,7 m2, giá trị thu nộp ngân sách đạt tối thiểu

25 tỷ đồng (Sở Tài chính tỉnh Phú Thọ, 2014)

* Đánh giá chung về tổng quan:

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Cẩm Khê là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước