đánh giá ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

- Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã thực hiện nhiều dự án chuyển đổi sử dụng đất trong đó: Chuyển mục đích 319,17 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghi

ĐOÀN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA CHUYỂN ĐỔI

SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành Quản lý đất đai

Người hướng dẫn khoa học PGS TS Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng

ký đất và nhà huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Phạm vi không gian 2

1.3.2 Phạm vi về thời gian 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lý luận về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất 3

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất 3

2.1.2 Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất 4

2.1.3 Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất 8

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11

2.2 Cơ sở thực tiễn về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất 15

2.2.1 Thực tiễn chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 15

2.2.2 Tình hình chuyển đổi sử dụng đất của Thành phố Hà Nội 19

2.2.3 Tình hình xác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 20

2.2.4 Thực trạng xác định giá đất của Thành phố Hà Nội 22

Phần 3 Vật liệu và phương pháp nghiên cứu 24

3.1 Địa điểm nghiên cứu 24

3.2 Thời gian nghiên cứu 24

3.3 Đối tượng nghiên cứu 24

3.4 Nội dung nghiên cứu 24

3.5 Phương pháp nghiên cứu 24

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu 24

3.5.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 25

3.5.3 Phương pháp so sánh 26

Phần 4 Kết quả và thảo luận 27

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Gia Lâm 27

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 37

4.2 Tình hình quản lý đất đai 38

4.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 39

4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 40

4.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 40

4.2.4 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 41

4.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 42

4.2.6 Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

4.2.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 44

4.2.8 Quản lý tài chính về đất đai 45

4.2.9 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 46

4.2.10 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 46

4.2.11 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai 47

4.3 Thực trạng chuyển đổi sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm 47

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 47

4.3.2 Đất nông, lâm nghiệp 48

4.3.3 Đất phi nông nghiệp 49

4.3.4 Đất chưa sử dụng 51

4.3.5 Biến động SDĐ giai đoạn 2005 – 2015 51

4.4 Thực trạng giá đất năm 2015 và biến động giá đất trên địa bàn từ năm 2005 đến năm 2015 58

4.4.1 Thực trạng giá đất nông nghiệp 58

4.4.2 Thực trạng giá đất phi nông nghiệp 58

4.4.3 Biến động giá đất trong giai đoạn từ 2005 đến 2015 64

4.4.4 Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giá đất 65

4.5 Ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất 66

4.5.1 Chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp 66

4.5.2 Chuyển đổi sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 68

4.5.3 Đề xuất giá đất trong tương lai 77

Phần 5 Kết luận kiến nghị 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 82

Tài liệu tham khảo 83

Phụ lục 85

Danh mục phụ lục 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS Bất động sản

BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CNH Công nghiệp hóa

ĐVT Đơn vị tính

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Biến động sử dụng đất của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 19

Bảng 2.2 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới 20

Bảng 2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 21

Bảng 4.1 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm 32

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm 48

Bảng 4.3 Hiện trạng SDĐ nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 49

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 51

Bảng 4.5 Giá đất nông nghiệp năm 2015 của các xã trên địa bàn 58

Bảng 4.6 So sánh giá đất ở theo quy định với giá thực tế năm 2015 tại các thị trấn 59

Bảng 4.7 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn 60

Bảng 4.8 Gía đất thực tế so với giá đất quy định tại các xã năm 2015 62

Bảng 4.9 So sánh biến động giá đất nông nghiệp của các xã trong khu vực giai đoạn 2005 -2015 64

Bảng 4.10 So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng tại thị trấn 66

Bảng 4.11.So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng tại các xã 67

Bảng 4.12 Giá trị kinh tế sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng 68

Bảng 4.13 So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm 69

Bảng 4.14 So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp 70

Bảng 4.15 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm 71

Bảng 4.16 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp 72

Bảng 4.17 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở 73

Bảng 4.18 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 74

Bảng 4.19 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở 75

Bảng 4.20 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp 76

Bảng 4.21 Đề xuất giá đất cho các loại đất 80

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2005 -2010 52

Hình 4.2 Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2010 -2015 53

Hình 4.3 Đường Hà Huy Tập – Thị Trấn Yên Viên 61

Hình 4.4 Đường Ninh Hiệp – xã Ninh Hiệp 63

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đoàn Thị Thu Hiền

Tên luận văn: “Đánh giá ảnh hưởng của chuyền đổi sử dụng đất đến giá đất trên

địa bàn huyện Gia Lâm”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục đích nghiên cứu

Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm qua đánh giá tình hình biến động đất đai, sử dụng đất đai, biến động giá đất khi thực hiện chuyển đổi sử dụng đất

2 Phương pháp nghiên cứu

- Điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo quy hoạch sử dụng đất tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra giá đất thực tế của các xã đối với các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thực hiện phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất thực tế trên địa bàn các xã của huyện Gia Lâm Chọn điểm để điều tra tại Thị trấn Trâu Quỳ, Thị trấn Yên Viên, xã Ninh Hiệp, xã Kiêu Kỵ với tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu

- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo không gian, thời gian điều tra

- Phương pháp so sánh: So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên cứu

để tìm ra biến động

3 Kết quả nghiên cứu

- Gia Lâm là huyện ngoại thành Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phát triển Các nội dung cơ bản của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai đã được triển khai, tuy nhiên, hiệu lực công tác quản lý còn nhiều hạn chế

Đến năm 2015 tổng diện tích tự nhiên huyện Gia Lâm là 11.472,99 ha; đất Nông Nghiệp: 6118,45 ha chiếm 53,33%; đất Phi Nông Nghiệp: 5178,95 ha chiếm 45,14% ; đất chưa sử dụng: 175,58 ha chiếm 1,53%

- Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã thực hiện nhiều dự án chuyển đổi sử dụng đất trong đó: Chuyển mục đích 319,17 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển 6,12 ha đất chưa sử dụng sang đất phi nông nghiệp Chuyển mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp 314,88ha

- Hiện trạng giá đất trong khu vực có nhiều biến động đặc biệt là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và còn có sự chênh lệch nhiều giữa giá Nhà nước quy định so với giá thực tế mà các giao dịch đất đai đã diễn ra Điển hình như sự chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường tại các Thị Trấn lên đến 3 lần, một số xã như Bát Tràng, Ninh Hiệp, Kiêu Kỵ chênh lệch giá đất ở dao động từ 4 đến 4,5 lần; riêng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Ninh Hiệp chênh lệch lên đến 12,6 lần so với giá quy định

- Chuyển đổi sử dụng đất làm giá đất trong khu vực tăng cao Giá đất nông nghiệp chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp chỉ tăng theo giá quy định do chuyển đổi đất lúa, đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm Khi chuyển đổi mục đích từ trồng lúa sang trồng cây ăn quả giá trị của đất tăng Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị trấn làm giá đất trên thị trường chênh lệch do chuyển đổi mục đích sử dụng thay đổi từ vài chục lần đến hàng 100 lần

Giá đất của địa bàn nghiên cứu dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới Gía đất tại các vị trí đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ sử dụng đất (VT1, VT2) sẽ tăng mạnh hơn so với các vị trí khác, dự kiến giá đất tại các Thị trấn và các xã giáp ranh khu vực nội thành tăng khoảng 1,15 -1,2 lầncác xã còn lại thì tăng khoảng 1,25 lần

4 Kết luận chủ yếu

Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng dân số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn;

ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi hỏi công tác quản lý,

sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả Áp lực gia tăng dân số cơ học và nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, diện tích đất hạn hẹp làm giá đất tăng cao Vì vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất, làm cho giá đất tăng lên gấp

nhiều lần so với giá trước khi chuyển đổi và giá nhà nước quy định

THESIS ABSTRACT

Author's name: Đoan Thi Thu Hiên

Title of thesis: “Assess the impact of land use change on the price of land in the

district of Gia Lam, Hanoi”

Major: Management of Land Code No.: 60 85 01 03

Training institution: Academy of Vietnam Agriculture

1 Researching Purposes

Learn the impact of land use change on the price of land in the district of Gia Lam

by assessing the changes of land, land use, land price volatility when making land-use conversion

2 Researching Method

Survey of secondary data: Collect data transfer land use rights; data, documents, reports on land use planning and annual planning report at the office of land use land use rights registration, Natural Resources and Environment Department, Gia Lam district Survey of primary data: Survey of the actual price of land for communal land types such as farmland, residential land, production of non-agricultural business Perform live interview leaders and local people through sample surveys, the data are used to investigate the transfer price and lease the actual area of the town of Gia Lam district Select the location to investigate Trau Quy Town, Yen Vien Town, Ninh Hiep commune, Kieu Ky commune with a total of 120 votes questionnaire

- Methods of synthesis, analysis of data: Synthesis, arrange spatial data, the investigation period

- Method Comparison: Comparison of data over the years, according to the study area to find out fluctuations

3 Results of Research

- Gia Lam's suburban districts of Hanoi natural conditions, economic and social development The basic content of the work of the State Administration of land has been developed, however, effective management is still limited

By 2015, total natural area is 11,472.99 hectares of Gia Lam district; Agricultural land: 6118.45 hectares, accounting for 53.33%; African Agricultural land: 5178.95 hectares, accounting for 45.14%; Unused land: 175.58 hectares, accounting for 1.53%

- In the period from 2005 to 2015 in Gia Lam district has implemented many projects to change land use including: Jump purposes 319.17 hectares of agricultural land to non-agricultural land, transferred 6.12 hectares unused land into non-agricultural land Change the purpose of agricultural land within 314,88ha

- Have State land prices in the region is more volatile, especially land, agricultural land and non-agricultural business there much difference between the cost of the State compared to the actual price of land transactions took place Typically the difference between the price of land in the Town route up to 3 times, some as Bat Trang Commune, Ninh Hiep Kieu Ky land price differences ranging from 4 to 4.5 times; Private land prices produced non-agricultural business in Ninh Hiep difference of up to 12.6 times the prescribed value

- Land use changes in the region as land prices rise Prices of agricultural land conversion of agricultural land within the regulated price only increased by conversion of rice land, annual crops to perennial crops When the change of purpose from rice to fruit growing land values rise Transfer of land use from agricultural land to residential land, production of non-agricultural business in the towns of the land prices in the market make the difference by converting uses vary from a few dozen to 100 times rolling

Land price research site is expected to continue rising in the near future The price

of land in the position to bring multiple benefits to the users of land (VT1, VT2) will increase more than the other positions, the expected price of land in the town and commune bordering urban areas increased about 1.15 -1.2 commune lancac remaining increase of 1.25 times

4 Main conclusion

Along with the process of industrialization and modernization of the country, the increase in population, urban buildings, residential development projects to scale and greater speed; in the cities of the land use conversions and more, demand management, land use and efficient to save The pressure of population growth and demand mechanics using more land, limited land area as land prices rise So the conversion of land use purposes affect land prices, land prices rise makes many times more than before the conversion price and the price of state regulations

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020

Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng dân số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi hỏi công tác quản lý, sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả

Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sự chiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội Trên địa bàn huyện có nhiều tuyến đường giao thông quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng: Quốc lộ 1A; Quốc lộ 1B; Quốc lộ 5; Đường ôtô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường Hà Nội - Hưng Yên; đường 181 ; đường thuỷ sông Hồng, sông Đuống, và hệ thống đường sắt ngược lên phía Bắc, Đông Bắc và xuôi cảng biển Hải phòng Trên địa bàn Huyện có nhiều khu đô thị, khu công nghiệp và các trung tâm thương mại được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đông khách thập phương trong và ngoài nước như làng gốm sứ Bát Tràng, nghề dát quỳ vàng, may da Kiêu Kỵ Đây chính là những động lực và tiềm năng to lớn để phát triển kinh tế thương mại, du lịch, dịch vụ giao thông, giao lưu hàng hoá hiện nay và và trong tương lai

Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện trạng đáp ứng nhu cầu cho phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội của huyện và việc hình thành các khu công nghiệp mới đã gây áp lực lớn đối với đất đai Vấn đề đặt ra là làm thế nào để sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả, xác định được giá đất chính xác cho khu vực và phân tích những ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất

Trong khuôn khổ đề tài luận văn thạc sĩ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá đất, tìm hiểu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn

huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Vòng – Giảng viên Khoa Quản lý đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, hiện trạng giá đất, biến động giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất và đề xuất giá đất tương lai

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi không gian

- Phạm vi ranh giới phía Nam sông Đuống của huyện Gia Lâm, bao gồm các xã, thị trấn: TT Trâu Qùy, xã Cổ Bi, Đông Dư, xã Dương Xá, xã Phú Thị, xã Kiêu Kỵ, xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Bát Tràng, xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã Lệ Chi, xã Kim Lan, xã Văn Đức

- Phạm vi ranh giới các xã, thị trấn khu vực phía Bắc sông Đuống của huyện Gia Lâm gồm: Thị trấn Yên Viên, xã Yên Viên, xã Ninh Hiệp, xã Yên Thường, xã Đình Xuyên, xã Dương Hà, xã Phù Đổng, xã Trung Mầu

- Chuyển đổi sử dụng đất làm cho giá đất ngày một tăng cao

- Cần đánh giá khả năng cung cấp đất đai cho các nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác nhau, lựa chọn loại hình chuyển đổi sử dụng đất phù hợp với địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất

* Khái niệm về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

Đất đai là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, sinh vật, khí hậu, địa hình, và thời gian Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trình biến đổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinh vật sống trên và trong lòng đất

Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định Chất lượng của đất đai phụ thuộc vào độ phì nhiêu của đất

Theo Luật Đất đai của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:

"Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ vốn đất đai như ngày nay" (Nguồn: Luật Đất đai 2013)

* Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến từ năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 luật đất đai 1993)

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác

Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác ngay trên diện tích đất mà họ đang sử dụng Nhà nước không phải thu

hồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính và công nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác (Nguồn: Luật Đất đai 2013)

2.1.2 Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất

2.1.2.1 Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2.1.2.2 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,

dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền

2.1.2.3 Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định:

(1) Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang

sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

(2) Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp

luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

2.1.2.4 Tính tất yếu của việc chuyển đổi sử dụng đất xu thế chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam

Hiện nay, trên thế giới có xu hướng chuyển đổi sử dụng đất theo hướng bền vững nhằm đảm bảo về hiệu quả kinh tế và hiệu quả môi trường

Để duy trì được khả năng bền vững đối với đất đai Smyth A.J and J.Dumanski (1993) đã xác định 5 nguyên tắc có liên quan đến sử dụng đất bền vững đó là:

- Duy trì, nâng cao các hoạt động sản xuất

- Giảm mức độ rủi ro đối với sản xuất

- Bảo vệ tiềm năng của các nguồn tài nguyên tự nhiên, chống lại sự thoái hoá chất lượng đất và nước

- Khả thi về mặt kinh tế

- Được sự chấp nhận của xã hội

Năm nguyên tắc trên đây được coi như những trụ cột của việc sử dụng đất bền vững Nếu trong thực tế đạt được cả 5 mục tiêu trên thì khả năng bền vững sẽ thành công, còn nếu chỉ đạt được một vài mục tiêu chứ không phải tất cả thì khả năng bền vững chỉ thành công được ở từng bộ phận

Xu thế sử dụng đất, chuyển đổi sử dụng đất :

+ Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung

Quá trình phát triển xã hội, cũng là quá trình diễn biến sử dụng đất Khi con người còn sống trong phương thức săn bắn và hái lượm, họ chỉ có thể dựa vào sự ban hưởng của tự nhiên, sự thích ứng với tự nhiên để tồn tại, không tồn tại

ý thức về sử dụng đất Cho đến thời kỳ du mục, con người sống trong những túp lều lợp bằng cỏ, những vùng đất có nước và có cỏ bắt đầu được sử dụng Đến sau khi xuất hiện ngành trồng trọt, nhất là sau khi đã xuất hiện những công cụ sản xuất thô sơ, năng lực sử dụng đất được tăng cường, diện tích đất đai được sử dụng tăng lên nhanh chóng, ý nghĩa kinh tế của đất đai cũng gia tăng Nhưng trình độ sử dụng đất lúc đó còn rất thấp, phạm vi sử dụng cũng rất hạn chế, vẫn thuộc trạng thái kinh doanh thô, đất khai phá nhiều nhưng thu thập rất thấp Theo mức tăng trưởng của dân số và sự phát triển của kinh tế, văn hoá và khoa học, kỹ

thuật, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng đất ngày một nâng cao Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân cũng ngày càng cao, sự phát triển của các ngành nghề cũng theo xu hướng ngày càng phức tạp và đa dạng, phạm vi sử dụng đất ngày càng gia tăng, từ một vùng có tính cục bộ phát triển ra nhiều vùng kể cả những vùng đất mà trước kia chưa có khả năng khai thác sử dụng Không chỉ phát triển theo không gian, mà trình độ tập trung cao hơn nhiều Cho dù là đất canh tác hoặc đất phi canh tác cũng đều phát triển theo hướng kinh doanh tập trung, đất ít, hiệu quả cao

Tuy nhiên, quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâm canh cao trong sử dụng đất là một tiến trình lịch sử lâu dài, muốn nâng cao sức sản xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, nhất thiết phải không ngừng nâng mức đầu tư về lao động, vốn liếng, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và quản lý Ở những khu vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc gia muốn thực hiện đường lối cơ bản này cũng không thể sử dụng cùng một phương thức trong cùng một thời gian Bởi vì tình hình của mỗi quốc gia một khác, trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật không giống nhau, ngay trong cùng một quốc gia mà những vùng khác nhau, các điều kiện cũng rất khác nhau

+ Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng đa dạng hoá và chuyên môn hoá

Theo đà phát triển khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội, cơ cấu sử dụng đất cũng chuyển dần sang xu thế phức tạp hoá và chuyên môn hoá, yêu cầu của con người về vật chất, văn hoá, tinh thần và môi trường ngày một cao, chúng sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp có yêu cầu cao hơn đối với đất đai Khi con người có mức sống còn thấp, đang còn đấu tranh với cuộc sống, thì việc sử dụng đất thường mới tập trung vào nông nghiệp, nhất là vấn đề ăn, mặc, ở, nhưng khi cuộc sống

đã nâng cao, bước vào giai đoạn hưởng thụ, trong sử dụng đất còn nghĩ tới nhu cầu vui chơi văn hóa, thể thao và môi trường

+ Sử dụng đất đai theo hướng xã hội hoá và công hữu hoá

Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hoá sản xuất, một vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm là tiền đề cho nơi khác sản xuất tập trung sản phẩm khác Sự hỗ trợ bổ sung lẫn nhau hình thành sự phân công hợp tác, sự xã hội hoá sản xuất này cũng là xã hội hoá trong

sử dụng đất

Đồng thời do đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con người sinh sống

và xã hội tồn tại, trên cơ sở chuyên môn hoá của yêu cầu xã hội hoá sản xuất, cần

cố gắng thích ứng nhu cầu của xã hội, để thúc đẩy phúc lợi công cộng và tiến bộ

xã hội, cho dù ở xã hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân thì những vùng đất đai hướng dụng công cộng như : nguồn nước, núi rừng, khoáng sản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng, danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn động thực vật quý hiếm đại bộ phận đều do Nhà nước quy định chính sách thực thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh để phòng ngừa việc tư hữu

sẽ tạo nên mâu thuẫn xã hội

Xã hội hoá sử dụng đất là sản phẩm tất yếu của sự phát triển xã hội hoá sản xuất, nó được quyết định bởi yêu cầu khách quan của xã hội hoá sản xuất, cho nên xã hội hoá sử dụng đất và công hữu hoá là xu thế tất yếu Muốn kinh tế phát triển, thúc đẩy cao hơn nữa xã hội hóa sản xuất, về cơ bản phải thực hiện xã hội hoá và công hữu hoá sử dụng đất

2.1.3 Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất chịu sự tác động bởi các quy luật của nền kinh tế thị trường, phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất; giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý chi phối Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 2 loại giá đất khác nhau là giá đất thực tế và giá đất do NN quy định nhằm đáp ứng các đòi hỏi của thực tế quản lý

và sử dụng đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chúng có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường Giá đất Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá thị trường, phù hợp với lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường

Việc xác định mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khung giá, bảng giá hiện nay chưa được quy định, đồng thời cũng chưa có nghiên cứu

cụ thể Khi xác định mức biến động tới hạn của giá đất cần đảm bảo các nguyên tắc: nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc bảo đảm sự liên thông trong việc xác định giá đất, nguyên tắc đảm bảo lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư

và người sử dụng đất

Thực tế áp dụng các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam về cơ bản

là rõ ràng, cụ thể, phù hợp với điều kiện hiện nay của nước ta, phù hợp với thông

lệ quốc tế Tuy nhiên, với điều kiện về các dữ liệu hiện có, kết quả của các phương pháp xác định giá đất theo như quy định ở các văn bản hướng dẫn chưa đảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường

2.1.3.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

* Địa tô là căn cứ để hình thành giá đất

Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất Các Mác đã chỉ ra rằng: "Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất" Địa tô

là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại cùng chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến tư bản chủ nghĩa

và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội Điều khác biệt là ở cách thức phân phối và đối tượng được nhận địa tô trong các xã hội khác nhau là khác nhau Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn làm tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Đây là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động nông nghiệp tạo ra Địa tô chệnh lệch có thể được tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên những mảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô

Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo

ra Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về

số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của

nó chính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hóa ruộng đất, xóa bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất Vấn đề đặt ra là

số tiền mua đất này phải tăng lên do tâm lý người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán để lấy tiền gửi ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do đó đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt xảy ra Lãi xuất ngân hàng trong cùng một quốc gia là sấp xỉ như nhau chênh lệch không đáng kể Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nông thôn

Dựa trên kết quả những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết

và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung cầu: Cung cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trức tiếp đến

giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Trên thực tế cung và cầu cân bằng với nhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Nếu các điều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu

sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảm xuống

về cầu đều làm cho giá đất giảm xuống Quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai

có phần khác so với thị trường hàng hóa thông thường khác

Cung về lượng hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa dịch vụ mà người bán

có khả năng bán và sẵn sàng bán ở một mức giá nhất định Cầu về lượng hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch vụ có khả năng mua và sẵn sàng mua ở mức giá nhất định trong khoảng thời gian xác định Cung - cầu về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó có tính chất vùng mang tính

chất đặc thù, bởi vì đất không thể tái tạo được, cố định về số lượng và vị trí do đó khả năng cung về đất của vùng cũng mang tính ổn định Chính vì thế giá đất có

sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng, các địa phương khác nhau

Xét trong một không gian rộng hơn thì thông thường nhu cầu về đất của các thành phố và khả năng quỹ tiền tệ trong dân cư dùng để mua quyền sử dụng đất lớn hơn ở nông thôn, nếu mối tương quan cung - cầu về đất giữa thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện phát triển kinh tế -

xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:

2.1.4.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a) Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng

đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

b) Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn

hộ cho thuê một cách tương ứng

c) Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d) Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

đ) Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

2.1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

2.1.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Thực tiễn chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam

2.2.1.1 Chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới

Chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới diễn ra theo quy hoạch tổng thể của từng quốc gia, của vùng và tới các địa phương Các quốc gia quản lý đất đai phân

bổ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất đây là công cụ cho nhà nước quản lý đất đai một cách thống nhất Tùy thuộc vào sự phân cấp hành chính của từng quốc gia mà quy hoạch sử dụng đất cho từng cấp

Một số nước phát triển trên thế giới đã và đang và đang hoàn thiện việc thực hiện chuyển đổi sử dụng đất theo hướng bền vững Bên cạnh đó còn rất nhiều nước nghèo do điều kiện kinh tế còn thiếu thốn nên việc chuyển dổi sử dụng đất còn bất cập Cụ thể tình hình sử dụng đất , chuyển đổi sử dụng đất ở một số nước như sau:

* Trung Quốc

Trung Quốc đã có 30 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo lý luận kinh tế

“chủ nghĩa xã hội hiện thực”, chính sách cải cách thành công của Trung Quốc đã đem lại những thành tựu to lớn, trong 20 năm cải cách kinh tế, mức tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt 9,7%/năm được xếp vào nước có mức tăng trưởng nhanh nhất thế giới, khoảng 200 triệu người dân đã được đưa lên khỏi mức đói nghèo, năm 1998, Trung Quốc đứng đầu thế giới về sản lượng nông sản, thu nhập của nông dân Trung Quốc đã tăng lên 16 lần Nông nghiệp Trung Quốc đã làm nên kỳ tích góp phần quan trọng đáp ứng nhu cầu ăn, mặc cho 1,3 tỷ dân có mức sống ngày càng tăng, tạo cơ sở căn bản cho quá trình công nghiệp hoá

Bên cạnh những thành công to lớn về kinh tế, xã hội của công cuộc đổi mới, quá trình phát triển kinh tế của Trung Quốc đã và đang chứa đựng nhiều

nguy cơ và thách thức lớn Trong đó, chính sách sử dụng đất nông nghiệp, chính sách đô thị hoá và công nghiệp hoá đã có những tác động không nhỏ đến kinh tế,

xã hội Trung Quốc

Quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang các loại đất khác (chủ yếu là đất công nghiệp và đất ở) của Trung Quốc tăng đã làm cho diện tích đất canh tác ngày càng giảm, diện tích canh tác bình quân đầu người của Trung Quốc chỉ bằng 1/3 mức trung bình trên thế giới Cạnh tranh giữa sản xuất nông nghiệp và sản xuất công nghiệp, phát triển đô thị ngày càng nhanh về tài nguyên tự nhiên làm cho giá thành sản xuất nông nghiệp ngày càng tăng nhanh, theo Z.Tang [19] tốc độ tăng thu nhập của nông thôn giảm dần (từ 3,09% năm 1980 xuống 2,47 % năm 1997), ngày càng tụt hậu so với mức tăng ngày càng nhanh của thu nhập cư dân thành phố Khoảng cách chênh lệch về thu nhập giữa nông thôn và thành thị ngày càng xa nhau năm 1978 cư dân thành phố chiếm 18% dân số cả nước và

có thu nhập chiếm 34% tổng thu nhập cả nước, năm 1996 tỷ lệ dân số thành phố tăng lên 28% nhưng chiếm tới 50% tổng thu nhập cả nước” Thu nhập bình quân đầu người ở 10 thành phố lớn của Trung Quốc từ năm 1997 đến 1999 tăng từ 2.490 USD lên 2670 USD/năm, trong khi thu nhập bình quân đầu người ở nông thôn cùng giai đoạn giảm từ 966 xuống 870 USD/năm

Đối với đất nông nghiệp, Luật đất đai hiện nay của Trung Quốc

(Điều 31) quy định “Nhà nước bảo hộ đất canh tác, khống chế nghiêm

ngặt chuyển đất canh tác thành phi canh tác”

Mỗi một giai đoạn thăng trầm của lịch sử kinh tế, chính trị, xã hội Trung Quốc đều ẩn chứa sự thành bại bởi tác động của một cơ chế, chính sách về nông nghiệp nói chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng Song, những hậu quả tác động của quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở đến đời sống xã hội Trung Quốc là rất lớn Chính sách “… khống chế nghiêm ngặt chuyển đất canh tác thành phi canh tác” tại Trung Quốc ra đời chậm hơn một số nước trong khu vực; song đã thu được nhiều thắng lợi trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước

*Nhật Bản

Nhật Bản là một nước tiến hành cải cách kinh tế sớm nhất ở Châu Á, quá

độ từ nền kinh tế phong kiến tiểu nông lên công nghiệp hoá Trải qua một thế kỷ phát triển, Nhật đã trở thành một quốc gia công nghiệp hiện đại nhưng đơn vị sản

xuất nông nghiệp chính vẫn là các hộ gia đình nhỏ, mang đậm tính chất của nền văn hoá lúa nước, đặc điểm này rất giống với Việt Nam

Trước công cuộc duy tân, như mọi nước châu Á, nền kinh tế Nhật là nền nông nghiệp sản xuất nhỏ, tiểu nông phong kiến, năng suất thấp, địa tô cao Như Việt Nam, Nhật luôn luôn, bị giới hạn bởi tài nguyên đất đai ngày càng ít và dân số ngày càng tăng Tuy nhiên, muốn tạo đà công nghiệp hóa, nhất thiết phải tăng năng suất nông nghiệp, trong hoàn cảnh đất chật người đông, cách duy nhất là thâm canh tăng năng suất (trên đơn vị diện tích và trên đơn vị lao động)

Khoa học kỹ thuật nông nghiệp được Nhật Bản coi là biện pháp hàng đầu ngay từ thế kỷ XIX, Nhật chú trọng phát triển các công nghệ thu hút lao động và tiết kiệm đất như: kỹ thuật tưới nước, dùng phân bón và lai tạo giống tạo nên năng suất cây trồng cao Chính sách khuyến khích phát triển sản xuất được ban hành cũng tạo ra động lực thúc đẩy nông dân áp dụng khoa học công nghệ tăng năng suất cây trồng Đất đai được chia cho mọi nông dân tạo nên tầng lớp nông dân sở hữu nhỏ ruộng đất

Về sự gắn kết giữa nông nghiệp, công nghiệp, nông thôn và thành thị của Nhật Bản, Đặng Kim Sơn cho rằng “Một trong những bài học quan trọng nhất trong “sự thần kỳ Nhật Bản” là sự liên kết hài hoà giữa nông nghiệp, nông thôn với công nghiệp và đô thị trong qúa trình công nghiệp hoá”

Sau Đại chiến thế giới lần thứ hai, kinh tế Nhật Bản bị suy thoái nghiêm trọng, hơn 3 triệu người chết đói, kết cấu hạ tầng bị huỷ hoại, tài chính bị thiếu hụt, lạm phát phi mã ; Nhật Bản đã tiến hành một loạt các cải cách kinh tế, trong đó có cải cách ruộng đất, hình thành thị trường đất đai Nhật Bản đã thực hiện nhiều chính sách kích thích (kích cầu) nền kinh tế phát triển, trong đó, chính sách kích cầu cơ bản nhất là tăng thu nhập và lương cho người tiêu dùng nông thôn Đây là chiến lược phát triển nông nghiệp áp dụng rất thành công, biến nông thôn thành thị trường to lớn cho hàng hoá công nghiệp

Cuối những năm của thập kỷ 1960, mức phát triển nhanh của công nghiệp hoá của Nhật đã thu hút hết lao động dư thừa ở nông thôn Tuy nhiên, công nghiệp nặng làm tăng chi phí chống ô nhiễm môi trường, mặt khác, lệ thuộc nước ngoài về năng lượng, nguyên liệu thì phát triển công nghiệp nặng và hoá chất sẽ không bền vững; Nhật Bản đã chuyển hướng sang phát triển công nghiệp quy mô nhỏ, thu hút nhiều chất xám, sử dụng nhiều vốn

Tỷ trọng của nông nghiệp trong GDP dần dần “nhường chỗ” cho công nghiệp và dịch vụ phát triển; từ đó kết cấu kinh tế Nhật Bản đã chuyển dịch nhanh và vững chắc sang công nghiệp

Với chính sách tiết kiệm đất triệt để, chính sách bảo hộ sản xuất nông nghiệp đồng nghĩa với sự hạn chế tối đa chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đất ở, các cơ chế chính sách uyển chuyển phù hợp với từng giai đoạn phát triển của kinh tế - xã hội, nông nghiệp Nhật Bản đã tác động một cách tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của Nhật Bản

2.2.1.2 Chuyển đổi sử dụng đất tại Việt Nam

Việt Nam thực hiện quản lý đất đai theo đơn vị hành chính Việc phân bổ

sử dụng đất đai dựa theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của huyện, của tỉnh,của vùng và của cả quốc gia Nhà nước phân bổ đất đai cho các ngành dựa vào quy hoạch sử dụng đất theo định kỳ 10 năm 1 lần và phân kỳ thực hiện 5 năm 1 lần Trong những năm qua dựa vào quy hoạch sử dụng đất của từng tỉnh

mà đã có sự chuyển đổi sử dụng đất giữa các loại đất

- Chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp, Chuyển đổi sử dụng đất trồng lúa sang đất trông cây lâu năm, sang đất nuôi trồng thủy sản cho giá trị sản xuất, giá trị kinh tế cao hơn

- Chuyển đổi sử dụng đất giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp: Nhu cầu về đất đai cho các ngành sản xuất kinh tế, các lĩnh vực xã hội : y tế, giáo dục, tôn giáo tín ngưỡng, đất cho các công trình sự nghiệp công lập, đất giao thông, đất thủy lợi Nhu cầu đất đai này yêu cầu phải giảm bớt diện tích đất nông nghiệp chuyển đổi sử dụng đất, để phát triển kinh tế xã hội theo mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đã được hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước Thông qua Luật Đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật"

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với quy hoạch của cả nước Nhà nước luôn kiểm soát các trường hợp chuyển đổi sử dụng đất của từng vùng, từng địa phương để bảo vệ quỹ đất của cả nước cũng như sử dụng đất đai một cách hợp lý có hiệu quả

2.2.2 Tình hình chuyển đổi sử dụng đất của Thành phố Hà Nội

Áp dụng Luật Đất đai 2003, căn cứ vào các báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội, UBND Thành phố Hà Nội đã quyết định phê duyệt các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch của Thành phố Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thường là: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch

vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trên nhằm đáp ứng sự phát triển của Thành phố cũng như đáp ứng được yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất Hà nội là:

Bảng 2.1.Biến động sử dụng đất của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015

Loại đất Diện tích (ha)

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2015

Tổng diện tích tự nhiên 332.889 332.889 332.889 332.889 332.889 Đất nông nghiệp 188.365 185.215 183.238 181.327 176.320 Đất phi nông nghiệp 135.193 139.088 141.813 144.624 150.483 Đât chưa sử dụng 9.331 8.586 7.838 6.938 6.086

Tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Hà nội là 332.889 ha, trong đó:

- Diện tích đất nông nghiệp: 176.320ha chiếm 52,97%

- Diện tích đất phi nông nghiệp:150.483ha chiếm 45,2%

- Diện tích đất chưa sử dụng: 6.086ha chiếm 1,83%

Từ năm 2010 đến nay diện tích đất nông nghiệp giảm 12.045ha; đất phi nông nghiệp tăng 15.290ha; đất chưa sử dụng giảm 3.245ha

2.2.3 Tình hình xác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam

2.2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

- Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý sử dụng đất khác nhau, các nước khác nhau sẽ mục đích định giá đất khác nhau

Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là:

Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;

Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công cộng;

Bảng 2.2.Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới

Hungari - Để xác định giá, nhằm tính toán giá đất cho các công trình công

cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

Croatia - Để làm cơ sở tính thuế đất

Malaysia - Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Thụy Điển - Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù

Singapore - Để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu và đưa ra phương pháp định giá bất động sản phù hợp

- Để tính thuế và giá cho thuê đất

- Để tính giá tài sản chính cho các dự án tái phất triển thực hiện quản

lý bất động sản

Như vậy, mục đích định giá đất của các nước nói chung là:

Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất;

Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công cộng;

Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất;

Giải quyết các tranh chấp về đất đai

- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất:

Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế

giới là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Bảng 2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất

của một số nước trên thế giới

Nước Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất

Amenia Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Gía bán của đất sẽ được xác

định theo giá địa chính của đất

Úc Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên

thị trường

Belize Thông qua khảo sát giá thị trường, Phòng định giá cấp huyện có trách

nhiệm thực hiện theo Luật

Estonia Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu thập tư bản hóa, phương

pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá

Hungari Gía được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương

Phần Lan Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người

mua và người bán

Croatia Gía trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản

thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại

Malaysia Đất đô thị được tiến hành theo phương pháp định giá bất động sản

Thụy

Điển

Phải định giá đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá dựa trên những yếu tố quyết định giá trị

2.2.3.2 Công tác định giá đất ở Việt Nam

Hiện nay nước ta đang áp dụng 5 phương pháp xác định giá đất như các nước, tuy nhiên phương pháp định giá đất của một số nước trên thế giới được gắn liền với các phương pháp định giá bất động sản, ở Việt Nam công tác định giá đất được Chính phủ quy định thông qua việc ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-

CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và các Thông tư

hướng dẫn của Bộ, ngành có liên quan Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất

ở từng địa phương Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay ở Việt Nam thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán tao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở

Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Đây cũng là một kinh nghiệm để giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá đất Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát được những hoạt động về đất đai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chính trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai tránh phức tạp, các chính sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế

Về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát triển trong các nước có nền kinh tế thi trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Tuy nhiên, hiện nay, Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển để được công nhận là nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ Từ

đó, thực tế Việt Nam có nơi có thị trường quyền sử dụng đất (chủ yếu tại khu vực

đô thị) và có nơi chưa có thị trường quyền sử dụng (khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu vùng xa ), do vậy việc áp dụng nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam cần phải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất, cần phải xem xét phương pháp xác định giá đất là các phương pháp mà các nước có nền kinh tế thị trường đang áp dụng để phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng đất (Báo cáo tổng hợp "Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai" -

Bộ Tài nguyên và Môi trường, tháng 9/2012)

2.2.4 Thực trạng xác định giá đất của Thành phố Hà Nội

Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước; Ngày 27/7/2007, Chính phủ có Nghị định 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 104/CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 77-TT/LB ngày 25/02/2015 của Bộ Tài chính

- Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 104/CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất Cũng giống như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND Thành phố Hà Nội tiến hành công tác định gía đất với tất cả các loại đất

Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước

Năm 2015 áp dụng Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 để tính giá đất tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội được quy định cụ thể đến từng đường, từng vị trí

PHẦN 3 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

- Giá đất theo bảng giá quy định và giá thực tế tại các xã, thị trấn thuộc địa bàn huyện Gia Lâm

-Diễn biến về giá đất do sự chuyển đổi mục đích tại các xã thị trấn trên địa bàn huyện Gia Lâm

3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 01 năm 2015 đến tháng 03 năm 2016

- Thời gian thu thập số liệu: Từ tháng 3 năm 2015 đến tháng 10 năm 2015

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Loại đất của các xã, Thị trấn của Huyện Gia Lâm theo mục đích sử dụng Biến động sử dụng đất trong giai đoạn từ 2005 – 2015

- Gía đất theo bảng giá quy định và giá thực tế trên địa bàn các xã thuộc địa bàn huyện Gia Lâm Biến động giá đất trong giai đoạn từ 2005 – 2015

-Diễn biến về giá đất do sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Điều tra, thu thập, khảo sát các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh

tế-xã hội huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

- Tìm hiểu tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Tình hình chuyển đổi đất đai trên địa bàn: Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất đai, tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn

- Thực trạng giá đất 2015, biến động giá các loại đất trong giai đoạn từ

2005 đến năm 2015

- Ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu

a) Điều tra số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số liệu, tài liệu,

báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo quy hoạch sử dụng đất tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã có từ trước, đánh giá và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu

b) Điều tra số liệu sơ cấp

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp:

+ Số phiếu điều tra: 120 phiếu Mỗi địa điểm điều tra tối thiểu 05 phiếu đối với các loại đất

+ Nội dung phiếu điều tra: Điều tra giá đất thực tế của các xã đối với các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

+ Điều tra trực tiếp thông qua các câu hỏi trong phiếu điều tra, lấy thông tin từ đối tượng được điều tra

c) Cách chọn mẫu điều tra

Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất thực tế trên địa bàn các xã của huyện Gia Lâm

+ Tiến hành điều tra ngoại nghiệp nhằm kiểm tra và bổ sung những thay đổi cần thiết

+ Chọn ra các xã đại diện cho các tiểu vùng trong khu vực Cụ thể là Thị trấn Trâu Qùy, và xã Kiêu Kỵ là điểm nghiên cứu cho khu vực phía Nam Sông Đuống Thị Trấn Yên Viên, Xã Ninh Hiệp là điểm nghiên cứu cho khu vực phía Bắc Sông Đuống Từ đó tính trung bình giá đất thực tế làm số liệu cho toàn vùng

3.5.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu

- Sử dụng phần mềm Microsof Exel để tổng hợp, phân tích số liệu đã điều tra

- Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo không gian, thời gian điều tra

- So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên cứu để tìm ra biến động

3.5.3 Phương pháp so sánh

- So sánh giá đất thực tế và giá đất Nhà nước quy định theo khung giá đất

- So sánh biến động giá đất giữa các nhóm đất chính và giữa các xã trong khu vực huyện Gia Lâm, cụ thể:

+ So sánh giá đất thay đổi do sự chuyển đổi mục đích trong nhóm đất phi nông nghiệp;

+ So sánh giá đất thay đổi do sự chuyển đổi mục đích các loại đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

PHẦN 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

4.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN GIA LÂM 4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Gia Lâm - vùng đất địa linh nhân kiệt, nằm ở cửa ngõ phía Đông của Thủ

đô Hà Nội ngàn năm văn hiến, nơi giao thoa của dòng văn hoá Thăng Long và Kinh Bắc, huyện có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp quận Long Biên

- Phía Tây Nam có địa giới là sông Hồng, bên kia bờ là huyện Thanh Trì

và quận Hoàng Mai

- Phía Đông Bắc và Đông giáp với các huyện Từ Sơn, Tiên Du, Thuận Thành của tỉnh Bắc Ninh

- Phía Nam giáp với huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

Huyện Gia Lâm có vị trí địa lý thuận lợi trong phát triển kinh tế - xã hội

và giao lưu thương mại Khu vực nông thôn huyện Gia Lâm là địa bàn hấp dẫn

các nhà đầu tư do có những thuận lợi về địa lý kinh tế

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Huyện Gia Lâm thuộc vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng chung của địa hình và theo hướng dòng chảy của sông Hồng Tuy vậy, địa hình của huyện khá đa dạng, làm nền tảng cho cảnh quan tự nhiên, tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế, xây dựng các công trình hạ tầng dân dụng và khu công nghiệp, đảm bảo yêu cầu cho phát

triển kinh tế xã hội của huyện

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Gia Lâm mang đặc điểm chung của khí hậu, thời tiết vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng:

- Một năm chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa nóng ẩm kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô hanh keo dài từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Giữa 2 mùa nóng ẩm và mùa khô hanh có các thời kỳ chuyển tiếp khí hậu tạo ra một dạng khí hậu 4 mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông