đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thị xã sơn tây, thành phố hà nội

Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Việc đăng ký tại

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

Đinh Hồng Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Trắc địa bản đồ, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng Tài Nguyên và Môi trường Thị xã Sơn Tây; Văn phòng đăng ký Đất đai chi nhánh Sơn Tây; UBND phường Trung Sơn Trầm, UBND xã Sơn Đông và UBND xã Cổ Đông đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng biểu vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Quyền sở hữu 4

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5

2.1.3 Quyền sử dụng đất 8

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 10

2.2.1 Quyền sử dụng đất ở các nước phát triển 10

2.2.2 Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trong khu vực 15

2.3 Thị trường quyền sử dụng đất ở việt nam 20

2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai 20

2.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

2.3.3 Những tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 27

2.3.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 27

2.4 Đánh giá chung tổng quan vấn đề nghiên cứu 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 31

3.1 Địa điểm nghiên cứu 31

3.2 Thời gian nghiên cứu 31

3.3 Đối tượng nghiên cứu 31

3.4 Nội dung nghiên cứu 31

3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 31

3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của Thị xã Sơn Tây 31

3.4.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thị xã Sơn Tây từ năm 2011 đến hết năm 2015 32

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây 32

3.5 Phương pháp nghiên cứu 32

3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

3.5.4 Phương pháp xử lý số liệu 34

3.5.5 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp 34

Phần 4 Kết quả và thảo luận 35

4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 40

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 42

4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 44

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Sơn Tây 44

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại thị xã Sơn Tây 45

4.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại thị xã Sơn Tây 46

4.3.1 Tình hình chung của các xã điều tra 46

4.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 48

4.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ 52

4.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 56

4.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ 59

4.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ 63

4.3.7 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 67

4.3.8 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 75

4.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ 78

4.4.1 Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai 78

4.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 78

4.4.3 Giải pháp về chính sách 79

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 80

5.1 Kết luận 80

5.2 Kiến nghị 81

Tài liệu tham khảo 82

Phụ lục 84

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1 Diện tích các loại đất ở Thị xã Sơn Tây 39

Bảng 4.2 Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 41

Bảng 4.3 Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây (theo giá thực tế) 41

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của Thị xã Sơn Tây 45

Bảng 4.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 – 2015 48

Bảng 4.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2011-2015 49

Bảng 4.7 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 – 2015 52

Bảng 4.8 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2011-2015 53

Bảng 4.9 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 - 2015 56

Bảng 4.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2011-2015 57

Bảng 4.11 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011- 2015 60

Bảng 4.12 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2011-2015 61

Bảng 4.13 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai đoạn 2011 – 2015 64

Bảng 4.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ giai đoạn 2011-2015 65

Bảng 4.15 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 68

Bảng 4.16 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 70

Bảng 4.17 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 72

Bảng 4.18 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 73

Bảng 4.19 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 74

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Bản đồ ranh giới hành chính thị xã Sơn Tây 35

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đinh Hồng Nhung

Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

2 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập số liệu

- Phương pháp thu thập sơ cấp

Điều tra trực tiếp đối với một số hộ gia đình tại 03 xã, phường được lựa chọn điều tra để thu thập thông tin về công tác thực hiện một số quyền sử dụng đất Trong đó điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường với số phiếu điều tra là

50 phiếu/xã (phường)

Phỏng vấn trực tiếp người có QSDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tư liệu, số liệu về điều kiện tự

nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND Thị xã và các phòng ban chuyên môn

* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội theo quá trình đô thị hoá chia thành 03 nhóm vùng: vùng dân cư có tốc độ đô thị hoá nhanh, phát triển mạnh; vùng dân cư tốc độ đô thị hoá phát triển trung bình và vùng dân cư thuần nông Qua tìm hiểu thực tế cùng số liệu thứ cấp và thăm hỏi ý kiến cán bộ nhằm phục vụ mục đích đề tài, chọn ra 01 phường và 02 xã đại diện cho mỗi vùng để điều tra

* Phương pháp xử lý số liệu

Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn

là xã (phường) và được xử lý bằng phần mềm Excel

* Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp

Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên môi trường và Văn phòng Đăng Ký QSDĐ Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Việc thực hiện các QSDĐ diễn ra chủ yếu được thực hiện theo đúng quy định pháp luật; số ít còn thực hiện giao dịch ngầm Đa số tất cả những gia đình thực hiện các giao dịch về QSDĐ đều có GCN QSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác

- Các quy định về trình tự, thủ tục còn rườm rà, phức tạp; 37,02% số hộ cho rằng thủ tục thực hiện các quyền SDĐ còn phức tạp, thậm trí rất phức tạp; 30,21%

số hộ cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục là dài và rất dài; 25,53% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn là khó hiểu; 52,50% số hộ cho rằng phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ còn cao

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Đinh Hong Nhung

Thesis title: “Assessing the implementation of land use rights in Son Tay Town, Ha

Noi City”

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture

2 Materials and Methods:

* Data collection method:

- Primary collecting method:

Dirrectly investigate some households in 03 selectded communes to collect informations about implementing new land use rights (Each commune 50 households)

Live interview land’s owners to collect data and to know their aspirations in the implementation of the land use rights

- Secondary collecting method:

Collect datas and figures about natural conditions, socioeconomic reported by People's Committee and specialized departments

* Site selection method study

Son Tay under the processing of urbanization divided into 03 areas: fast, normal and non - urbanization Through facts and primary informations collected and given by officers, pick out 01 wards and 02 communes representing each region

to investigate

* Data processing method:

Based on reality investigating, data is aggregated by commune (ward) and is processed by Excel software

* Statistical analysis and synthesis method

Resuming the situations of transfering, leasing, inheritating, donating and mortgaging land use rights in researching areas based on the number of people who registered with Son Tay Environmental and Natural Resources Office and Land Use Registration Office

3 Main findings and conclusions

- More understand about natural conditions and socio-economic of Son Tay

- Specificly assess the inplementation 5/8 of Land use rights in Son Tay Between 2011 and 2015, the implementation can be seen from the investigation 5/8 Land use rights in Son Tay There were meny transations relevant to land use from

2011 to 2015; esspecially, land use rights were applied frequently due to the price of land is higher and higher

- The implementation of land use rights is applied mostly legally; the rest is illegal transations Almost households have land use certificates or other legal documents

- Regulations about order, procedure are still complicated; 37,02% of households found the procedures were so complicated; 30,21% of households said that the time to complete the procedures was such a long time; 25,53% of households thought that it was difficult to understand the instruction; 52,50% of households considered the fees and taxes on transfer of land use rights were expensive

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước cần có một

hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức

sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Theo đó, Luật Đất đai (1993), Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai (1998, 2001; 2003) và Luật Đất đai (2013) đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất

và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể) Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Luật Đất đai (2013) có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam

Thị xã Sơn Tây là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội với toạ độ địa lý

21o01’12” đến 21o10’20” Vĩ độ Bắc và 105o24’52” đến 105o32’14” Kinh độ Đông cách trung tâm Hà Nội 40 km về phía Tây bắc, nằm trong vùng đồng bằng trung du bắc bộ, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của cả vùng Thị xã Sơn Tây

có tổng diện tích tự nhiên là 113,53 km2, dân số khoảng 18 vạn người, được chia

làm 15 đơn vị hành chính gồm 09 phường, 06 xã; có 53 cơ quan, doanh nghiệp, bệnh viện, trường học và 30 đơn vị quân đội đóng quân trên địa bàn Sơn Tây nằm

ở vị trí địa lí tương đối thuận lợi, có nhiều đường giao thông thuỷ, bộ nối với trung tâm Thủ đô Hà Nội, các vùng đồng bằng Bắc Bộ, với vùng Tây Bắc rộng lớn của

Tổ quốc như: Sông Hồng - Sông Tích, đường Quốc lộ 32, Quốc lộ 21A, đường tỉnh

lộ 414, 413… lại có tiềm năng lớn về phát triển du lịch - thương mại, mảnh đất Sơn Tây được đánh giá có nhiều lợi thế để phát triển nền kinh tế đa dạng, thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội Việc đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, các trường học, bệnh viện, đơn vị quân đội cùng các doanh nghiệp đóng trên địa bàn đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc đăng

ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất của Thị xã vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp

trong giai đoạn tới Xuất phát từ thực trạng đó, tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá việc

thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi không gian

Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn các xã, phường của Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

1.3.2 Phạm vi thời gian

Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,

cá nhân tại Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2015

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.4.1 Những đóng góp mới

Đề tài góp phần làm phong phú thêm việc hoàn thiện các thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội nói riêng

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu góp phần bổ xung cơ sở khoa học cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như việc thực hiện các thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật trên địa bàn Thị xã Sơn Tây nói riêng, Thành phố Hà Nội nói chung

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Qua việc đánh giá thực hiện 5/8 QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Sơn Tây, các nhà quản lý nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của nhân dân trong quá trình thực hiện các QSDĐ; từ đó cho thấy cần phải đơn giản hóa các thủ tục hành chính để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, góp phần quản lý tốt hơn việc thực hiện các QSDĐ đồng thời tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước Cần có chính sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập của người dân để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, khai báo biến động tại các cơ quan Nhà nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội, Bộ Luật dân sự, 2005) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, )

Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản

Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu

là cá nhân) Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005)

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Trong bài “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003), cho biết:

Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1959 ra đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định

một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992, rồi tiếp sau đó là hiến pháp 2013 Điều 53 Hiến pháp

2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên, khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp

về chế độ sở hữu đất đai Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),

“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7) Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về “Nội dung quản lý nhà nước về đất đai” từ 13 nội dung trong luật đất đai 2003 lên 15 nội dung trong luật đất đai 2013 (Điều 22); bổ sung các điều luật mới, đồng thời sửa đổi một số các điều luật cũ

2003 nhằm thực hiện tốt nhất việc quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cao nhất lợi ích của Nhà nước và người sử dụng

Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006), với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:

- Về quyền chiếm hữu đất đai

Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình Với vai trò

này, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô về không gian và thời gian Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người

sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định

và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

- Về quyền sử dụng đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

- Về quyền định đoạt đất đai

Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản

lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

2.1.3 Quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai

mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng

và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người

sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất

đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,

hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, luật đất đai 1993)

Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung

là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà

luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?

Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà

nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng

tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những

lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không

có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc Hội, Luật Đất đai 1993), “bồi thường về đất” (Quốc Hội, Luật Đất đai 2003, 2013) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

2.2 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 2.2.1 Quyền sử dụng đất ở các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai Vì vậy mà tại các nước đó đất đai được mua bán và trao đổi tự do trong nền kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng biệt khác với các hàng hóa tư liệu tiêu dùng và sản xuất khác

2.2.1.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát

là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho

dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu

Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án

thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho bên mua Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (như cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì vậy, chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký Tuy nhiên

ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký Do vậy, việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được

ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp

Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó

sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp Đây là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ lại hai tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường Ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp

sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

- Về vấn đề bồi thường

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp chuyển nhượng đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

2.2.1.2 Mỹ

Theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007), từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance

of 1787) Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây

- Về vấn đề cải cách đất đai

Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ

về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước tiên là chế độ sở hữu đất đai

Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế

độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu

- Về chính sách đất đai

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ,

có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20

là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hỏa Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau Do loại thuế này

là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá thị trường

Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008), theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng mạnh Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn

Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965 HUD chịu trách nhiệm về các chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện

và phát triển các cộng đồng sống trong nước Mỹ HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở

2.2.1.3 Cộng hòa Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất

và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ

lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs., 2003)

2.2.1.4 Ôxtrâylia

Trần Thị Minh Hà (2000) cho biết: Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu

tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10 Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất đai phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA)

2.2.2 Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trong khu vực

2.2.2.1 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa

nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các

tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

2.2.2.2 Thái Lan

Hoàng Huy Biều (2000), tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, theo đó:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai

ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu

về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1.000 hoặc 1:2.000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4.000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

2.2.2.3 Singapore

Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008), Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân

số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn

hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát

triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là

Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường

một cách mạnh mẽ hơn

2.3 THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt

thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội, Luật đất đai 1987) Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản Nguyễn Thị Mai (2002), cho rằng: sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực

tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh

tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” Hiến pháp 1992 còn quy định:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của

pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho

cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá

X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu

của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung

1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) (Quốc Hội, Luật đất đai 2003)

Luật Đất đai 2003 sau thời gian dài thực hiện đã tiếp tục cho thấy có nhiều kẽ

hở tạo điều kiện tham nhũng khiến nhân dân bức xúc và còn nhiều yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 2003 bằng luật Đất đai 2013 là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật; ngăn chặn những hành động lợi dụng kẽ hở pháp luật

để tham nhũng đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

Về quyền của người sử dụng đất, luật Đất đai 2013 kế thừa, chọn lọc các quy định của luật đất đai 2003 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đã loại bỏ quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất so với luật đất đai 2003 đã có trước đây nhằm hạn chế những

sự cổ, rủi ro trong giao dịch dân sự và đặc biệt hạn chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng bởi nợ xấu

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong

đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đào Trung Chính, 2005) Theo Đào Trung Chính (2005) nêu rõ “Một số vấn đề về quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản” cho biết: Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ

chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Theo Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật đề tài cấp nhà nước của Nguyễn Đình Bồng và cs (2005), cho biết:

* Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện

có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

* Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành

đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

* Về tình hình thừa kế QSDĐ:

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống

“cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có

sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó

đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

* Về thế chấp bằng QSDĐ:

Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm

1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa

có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai

* Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý

để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

2.3.3 Những tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

- Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở, các văn bản quy định về quản lý đất đai còn chồng chéo; ngoài các đạo luật: đất đai, khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, còn có trên 20 đạo luật và nhiều văn bản Chính phủ, các bộ, ngành có nội dung điều chỉnh quan hệ liên quan đến đất đai Các văn bản này ban hành ở những thời điểm khác nhau nên còn

có sự chồng chéo, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn, thiếu ổn định, tính khả thi không cao Một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn thì chưa được quy định

- Thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư phải qua nhiều bộ phận gây mất thời gian của người dân

- Ý thức thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân theo quy định pháp luật còn thấp, ngại rườm rà nên dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm

- Quyền sử hữu đất đai mới được hình thành và hoàn chỉnh chưa lâu nên còn thiếu kinh nghiệm trong quản lý

- Giá đất có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ

Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn

ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

2.3.4 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội

Trong những năm qua, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội đã ngày càng được đảm bảo, thắt chặt và tạo điều kiện cho người sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ được quan tâm và tiến hành thường xuyên tương đối tốt, tạo cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đấu giá đất, phát triển thị trường quyền SDĐ Các nguồn thu được thu nộp đúng các quy định về tài chính