MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 5 1. Tính cấp thiết của đề tài 5 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5 3. Mục đích nghiên cứu 6 4. Bố cục của bài tiểu luận 6 CHƯƠNG I. KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 7 1.1. Lịch sử hình thành chế định hợp đồng 7 1.2. Khái niệm hợp đồng 7 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng 7 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng 7 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng 8 1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 8 1.2.5. Thời điểm có hiệu lực 9 1.2.6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng 10 1.2.7. Trình tự giao kết hợp đồng và nguyên tắc giao kết 12 1.3. Hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015 14 1.3.1. Khái niệm hợp đồng thuê tài sản 14 1.3.2. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê tài sản 14 1.3.3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản 17 1.3.4. Mục đích và nội dung của hợp đồng thuê 18 1.3.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên 20 1.3.6. Giá thuê và hạn thuê 21 1.3.7. Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản 22 TIỂU KẾT CHƯƠNG I 24 CHƯƠNG II. NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢNTRONG BLDS 2015 25 2.1. So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 về hợp đồng thuê tài sản 25 2.2. Đánh gía các điểm mới 32 2.2.1. Hợp đồng thuê tài sản 32 2.2.2. Giá thuê 32 2.2.3. Thời hạn thuê 33 2.2.4. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê 33 2.3. Lí do thay đổi của luật 33 TIỂU KẾT CHƯƠNG II 36 KẾT LUẬN 37 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bộ luật Dân sự ( BLDS) là đạo luật rất quan trọng của mỗi quốc gia, có tác động trong việc điều chỉnh các mối quan hệ cơ bản của xã hội và mỗi công dân, các gia đình, cơ quan, tổ chức. Bộ luật Dân sự 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24112015, Bộ luật Dân sự được thông qua với 86, 84% tổng số phiếu tán thành, trong đó gồm 6 phần, 27 chương, và 689 Điều với nhiều chế định mới, tiến bộ, thể hiện một cách đầy đủ nhất với tính chất là luật chung và định hướng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù, xử lí bất cập của luật hiện hành, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn cuộc sống. Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01012017. Hợp đồng thuê tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng. Trong những năm qua, hợp đồng thuê tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân ta và phát huy được vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn định cuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân.Chính vì nó có vai trò đó nên việc nghiên cứu hợp đồng thuê tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thực tiễn, góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê tài sản phát huy hiệu quả cao hơn trong đời sống. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của đề tài là các nội dung mới của hợp đồng thuê tài sản được quy định trong BLDS hiện hành BLDS 2015 . Do đây là một đề tài khá rộng, lại được thực hiện cá nhân nên phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu vào từ “Điều 472 đến điều 482” tại mục 7, chương XVI, phần thứ 3 “ Nghĩa vụ và Hợp đồng”vì trình độ còn hạn chế nên trong bài này tôi chỉ nghiên cứu chỉ tập trung về các vấn đề sau: Khái quát chung các quy định về chế định hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê tài sản nói riêng. Phân tích những điểm mới trong quy định về hợp đồng thuê tài sản, chỉ rõ nguyên nhân tồn tại của trong các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sản BLDS 2005. Qua đó đánh giá những tác động của điểm mới của BLDS 2015 trong tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc mà BLDS hiện hành chưa giải quyết được. 3. Mục đích nghiên cứu Nhằm đưa ra đánh giá một cách toàn diện tác động của điểm mới trong việc thực hiện và điều chỉnh pháp luật. Chỉ ra những quy định còn hạn chế trong BLDS 2005 từ đó đưa ra được đánh giá về sự phù hợp trong sự thay đổi của luât mới trong giải quyết các vấn đề về hợp đồng thuê tài sản trong luật mới. 4. Bố cục của bài tiểu luận Ngoài phần mở đầu và kết luận, bài tiểu luận của em được chia làm 2 chương: + Chương I: Khát quát chung về hợp đồng + Chương II: Những điểm mới về hợp đồng thuê tài sản trong BLDS 2015 CHƯƠNG I. KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 1.1. Lịch sử hình thành chế định hợp đồng Trong pháp luật của các nước phát triển phương Tây (còn gọi là các nước tư sản), chế định hợp đồng được coi là một chế định hoàn thiện và ít mang dấu ấn chính trị nhất. Trong chế định này, tự do hợp đồng được khẳng định như một nguyên tắc chủ yếu trong các giao dịch dân sự, thương mại, toàn bộ chế định hợp đồng được xây dựng trên nền tảng của tự do, bình đẳng. Có thể nói đó là chế định pháp luật có tính nhất thể hóa cao trong pháp luật tư sản.Trong hệ thống pháp luật của các nước Xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng cũng là một chế định cơ bản bên cạnh các chế định quyền sở hữu, quyền thừa kế…. Ở Việt Nam, các bộ cổ luật đã từng tồn tại trước đây như Luật Hồng Đức, Bộ luật Gia Long không có quy định riêng về hợp đồng dân sự mặc dù trong thực tế hình thành rất nhiều quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể với nhau. Qua quá trình phát triển, cùng với sự phát triển của pháp luật dân sự nói chung, chế định về hợp đồng dân sự ngày càng được xem là một chế định có vai trò trung tâm, cơ bản trong pháp luật dân sự. 1.2. Khái niệm hợp đồng 1.2.1. Định nghĩa hợp đồng Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên (pháp nhân) để làm hoặc không làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật. Hợp đồng thường gắn liền với dự án, trong đó một bên thỏa thuận với các bên khác thực hiện dự án hay một phần dự án cho mình. Và cũng giống như dự án, có dự án chính trị xã hội và dự án sản xuất kinh doanh, hợp đồng có thể là các thỏa ước dân sự về kinh tế (hợp đồng kinh tế) hay xã hội. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng Thứ nhất, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Sự thỏa thuận giữa hai bên trở lên mới có thể hình thành hợp đồng dân sự, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó hành vi pháp lý đơn phương. Tuy nhiên, một thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng dân sự đó bị tuyên vô hiệu khi có yêu cầu. Nguyên tắc của pháp luật dân sự là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có sự thống nhất ý chí thì không được coi là hợp đồng dân sự.Chỉ khi thống nhất ý chí thì quyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh. Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép Hợp đồng dân sự phát sinh trên thực tế. Thứ hai, hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể. Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật. Hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý, theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của mình sẽ tiến hành thực hiện. VD: Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản và bên bán tài sản. Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quy định cho nhau. Thứ tư, mục đích của hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được trên thực tế. 1.2.3. Chủ thể của hợp đồng Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương. Các chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ: nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự…); 1.2.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Trong quá trình xây dựng và ký kết hợp đồng, người soạn thảo cần lưu ý đến điều kiện của hợp đồng có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng nhằm tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng. Điều 388 Bộ luật dân sự quy định:Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện: Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp. Thông thường các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó. Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện.Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi.Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ. Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhất định phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng. Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vô hiệu. 1.2.5. Thời điểm có hiệu lực Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự còn được xác định theo sự thỏa thuận hoặc theo sự quy định của pháp luật. Vì vậy hợp đồng dân sự được coi là có hiệu lực vào một trong các thời điểm sau đây: Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép.
Trang 1MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU 5
1 Tính cấp thiết của đề tài 5
2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5
3 Mục đích nghiên cứu 6
4 Bố cục của bài tiểu luận 6
CHƯƠNG I KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 7
1.1 Lịch sử hình thành chế định hợp đồng 7
1.2 Khái niệm hợp đồng 7
1.2.1 Định nghĩa hợp đồng 7
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng 7
1.2.3 Chủ thể của hợp đồng 8
1.2.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng 8
1.2.5 Thời điểm có hiệu lực 9
1.2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng 10
1.2.7 Trình tự giao kết hợp đồng và nguyên tắc giao kết 12
1.3 Hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015 14
1.3.1 Khái niệm hợp đồng thuê tài sản 14
1.3.2 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê tài sản 14
1.3.3 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản 17
1.3.4 Mục đích và nội dung của hợp đồng thuê 18
1.3.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên 20
1.3.6 Giá thuê và hạn thuê 21
1.3.7 Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản 22
TIỂU KẾT CHƯƠNG I 24
CHƯƠNG II NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢNTRONG BLDS 2015 25
2.1 So sánh BLDS 2005 với BLDS 2015 về hợp đồng thuê tài sản 25
2.2 Đánh gía các điểm mới 32
2.2.1 Hợp đồng thuê tài sản 32
Trang 22.2.2 Giá thuê 32
2.2.3 Thời hạn thuê 33
2.2.4 Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê 33
2.3 Lí do thay đổi của luật 33
TIỂU KẾT CHƯƠNG II 36
KẾT LUẬN 37
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38
Trang 3LỜI NÓI ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Bộ luật Dân sự ( BLDS) là đạo luật rất quan trọng của mỗi quốc gia, có tácđộng trong việc điều chỉnh các mối quan hệ cơ bản của xã hội và mỗi công dân, cácgia đình, cơ quan, tổ chức Bộ luật Dân sự 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ
10 thông qua ngày 24/11/2015, Bộ luật Dân sự được thông qua với 86, 84% tổng sốphiếu tán thành, trong đó gồm 6 phần, 27 chương, và 689 Điều với nhiều chế địnhmới, tiến bộ, thể hiện một cách đầy đủ nhất với tính chất là luật chung và định hướngcho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù, xử líbất cập của luật hiện hành, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn cuộcsống Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2017
Hợp đồng thuê tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng Trongnhững năm qua, hợp đồng thuê tài sản cơ bản đã từng bước đi vào đời sống nhân dân
ta và phát huy được vai trò của nó, góp phần làm tăng năng suất lao động, ổn địnhcuộc sống và thúc đẩy khối đại đoàn kết toàn dân.Chính vì nó có vai trò đó nên việcnghiên cứu hợp đồng thuê tài sản là việc làm cần thiết mang tính lí luận và thực tiễn,góp phần làm cho quan hệ hợp đồng thuê tài sản phát huy hiệu quả cao hơn trong đờisống
2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chủ yếu của đề tài là các nội dung mới của hợp đồng thuêtài sản được quy định trong BLDS hiện hành BLDS 2015
Do đây là một đề tài khá rộng, lại được thực hiện cá nhân nên phạm vi nghiêncứu chỉ tập trung nghiên cứu vào từ “Điều 472 đến điều 482” tại mục 7, chươngXVI, phần thứ 3 “ Nghĩa vụ và Hợp đồng”vì trình độ còn hạn chế nên trong bài này tôichỉ nghiên cứu chỉ tập trung về các vấn đề sau:
Khái quát chung các quy định về chế định hợp đồng nói chung và hợp đồngthuê tài sản nói riêng Phân tích những điểm mới trong quy định về hợp đồng thuê tàisản, chỉ rõ nguyên nhân tồn tại của trong các điều khoản trong hợp đồng thuê tài sảnBLDS 2005 Qua đó đánh giá những tác động của điểm mới của BLDS 2015 trongtháo gỡ những khó khăn, vướng mắc mà BLDS hiện hành chưa giải quyết được
Trang 44 Bố cục của bài tiểu luận
Ngoài phần mở đầu và kết luận, bài tiểu luận của em được chia làm 2 chương:+ Chương I: Khát quát chung về hợp đồng
+ Chương II: Những điểm mới về hợp đồng thuê tài sản trong BLDS 2015
Trang 5CHƯƠNG I KHÁT QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG 1.1 Lịch sử hình thành chế định hợp đồng
Trong pháp luật của các nước phát triển phương Tây (còn gọi là các nước tưsản), chế định hợp đồng được coi là một chế định hoàn thiện và ít mang dấu ấn chínhtrị nhất Trong chế định này, tự do hợp đồng được khẳng định như một nguyên tắc chủyếu trong các giao dịch dân sự, thương mại, toàn bộ chế định hợp đồng được xây dựngtrên nền tảng của tự do, bình đẳng Có thể nói đó là chế định pháp luật có tính nhất thểhóa cao trong pháp luật tư sản.Trong hệ thống pháp luật của các nước Xã hội chủnghĩa, chế định hợp đồng cũng là một chế định cơ bản bên cạnh các chế định quyền sởhữu, quyền thừa kế…
Ở Việt Nam, các bộ cổ luật đã từng tồn tại trước đây như Luật Hồng Đức, Bộluật Gia Long không có quy định riêng về hợp đồng dân sự mặc dù trong thực tế hìnhthành rất nhiều quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể với nhau Qua quá trình phát triển,cùng với sự phát triển của pháp luật dân sự nói chung, chế định về hợp đồng dân sựngày càng được xem là một chế định có vai trò trung tâm, cơ bản trong pháp luật dânsự
1.2 Khái niệm hợp đồng
1.2.1 Định nghĩa hợp đồng
Hợp đồng là một cam kết giữa hai hay nhiều bên (pháp nhân) để làm hoặckhông làm một việc nào đó trong khuôn khổ pháp luật Hợp đồng thường gắn liền với
dự án, trong đó một bên thỏa thuận với các bên khác thực hiện dự án hay một phần dự
án cho mình Và cũng giống như dự án, có dự án chính trị xã hội và dự án sản xuấtkinh doanh, hợp đồng có thể là các thỏa ước dân sự về kinh tế (hợp đồng kinh tế) hay
Trang 6bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện thiện chí của các bên nên nếu không có
sự thống nhất ý chí thì không được coi là hợp đồng dân sự.Chỉ khi thống nhất ý chí thìquyền và nghĩa vụ dân sự mới phát sinh Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí cònphải phù hợp với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép Hợp đồngdân sự phát sinh trên thực tế
Thứ hai, hợp đồng dân sự là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý:Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể
Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì
sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật Hợp đồng dân sự là một sự kiệnpháp lý, theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mụcđích của mình sẽ tiến hành thực hiện
VD: Hợp đồng mua bán tài sản phát sinh hiệu lực làm phát sinh các quyền vànghĩa vụ của bên mua tài sản và bên bán tài sản
Thứ ba, nội dung của hợp đồng dân sự là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thểquy định cho nhau
Thứ tư, mục đích của hợp đồng dân sự là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức
xã hội mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứngminh hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sựmới phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiệnđược trên thực tế
1.2.3 Chủ thể của hợp đồng
Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải có ít nhất từ hai bên trở lên, vìhợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phương hay đa phương Các chủ thểkhi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cách chủ thể tức là phải đáp ứng cácđiều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ:nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật, nănglực hành vi dân sự…);
1.2.4 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Trong quá trình xây dựng và ký kết hợp đồng, người soạn thảo cần lưu ý đếnđiều kiện của hợp đồng có hiệu lực và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng nhằmtránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra trong quá trình hai bên thực hiện hợp đồng
Trang 7Điều 388 Bộ luật dân sự quy định:Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa cácbên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việcxác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:
Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp Thông thường các bêngiao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát
từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó
Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội.Đốitượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thựchiện.Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụtrong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi.Những nghĩa vụ trong hợp đồng màkhông thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làmphát sinh quyền và nghĩa vụ
Thứ tư, thủ tục và hình thức của hợp đồng phải tuân theo những thể thức nhấtđịnh phù hợp với những quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng
Hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện trên sẽ dẫn đến vôhiệu
1.2.5 Thời điểm có hiệu lực
Về nguyên tắc hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết Tuy nhiên thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng dân sự còn được xác định theo sự thỏa thuận hoặc theo sựquy định của pháp luật Vì vậy hợp đồng dân sự được coi là có hiệu lực vào một trongcác thời điểm sau đây:
- Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại thờiđiểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợpđồng
- Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng kývào văn bản hợp đồng
Trang 8- Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xinphép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng kýhoặc cho phép.
Ngoài ra hợp đồng còn có thể có hiệu lực sau thời điểm nói trên nếu các bên đã
tự thỏa thuận với nhau hoặc trong trường hợp pháp luật đã quy định cụ thể (ví dụ: Điều
466 Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng tặng cho động sản: “Hợp đồng tặng cho độngsản có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản; đối với động sản mà pháp luật cóquy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăngký”)
1.2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1 Hợp đồng đã được hoàn thành;
2 Theo thoả thuận của các bên;
3 Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồntại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4 Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5 Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6 Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật dân sự 2015;
7 Trường hợp khác do luật quy định
Trường hợp này, hợp đồng dân sự chấm dứt khi mà các bên đã thực hiện đúng
và đầy đủ nghĩa vụ của mình với bên kia Hợp đồng chỉ coi là hoàn thành khi mà tất cảcác bên hoàn thành nghĩa vụ của mình theo hợp đồng trên cơ sở thỏa thuận hoặc trên
cơ sở quy định của pháp luật, nếu chỉ một bên thực hiện xong nghĩa vụ của mình màbên kia cũng chưa thực hiện nghĩa vụ của họ thì hợp đồng không được coi là hoànthành
Theo thỏa thuận của các bên
Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợpđồng nên pháp luật cho phép các bên có quyền thỏa thuận chấm dứt hợp đồng vào bất
cứ lúc nào.Tuy nhiên, nếu pháp luật quy định các bên không được thỏa thuận chấm dứthợp đồng thì các bên không được phép thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
Ví dụ: Theo quy định tại Điều 421 BLDS 2005:
Trang 9“Khi người thứ ba đã đồng ý hưởng lợi ích thì dù hợp đồng chưa được thựchiện, các bên giao kết hợp đồng cũng không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng, trừtrường hợp được người thứ ba đồng ý”.
Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợpđồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện
Hợp đồng dân sự được xác lập mà các quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh theohợp đồng gắn liền với nhân thân thì khi cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhânhoặc chủ thể khác chấm dứt sẽ được coi là căn cứ chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện
Nguyên tắc chung, khi hợp đồng dân sự được giao kết thì các bên tiến hànhthực hiện các nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng Tuy nhiên, trong hợp đồng các bên cóthể thỏa thuận hoặc pháp luật cũng có thể quy định, theo đó xuất hiện các căn cứ nhấtđịnh thì hợp đồng dân sự có thể bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện
Hủy bỏ hợp đồng dân sự (Điều 425 BLDS 2005):
“1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khibên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật
có quy định
2 Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ,nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường
3 Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết
và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiệnvật thì phải trả bằng tiền
4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại”
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (Điều 426 BLDS 2005):
“1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên cóthoả thuận hoặc pháp luật có quy định
2 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bênkia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồithường
Trang 103 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từthời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thựchiện nghĩa vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thườngthiệt hại”
Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn vàcác bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại
Nếu đối tượng của hợp đồng không còn thì hợp đồng chấm dứt nhưng khônglàm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng.Chính vìvậy, nếu đối tượng của hợp đồng không còn thì các bên có thể thỏa thuận thay thế đốitượng hoặc bồi thường thiệt hại
1.2.7 Trình tự giao kết hợp đồng và nguyên tắc giao kết
Trình tự giao kết
Trình tự giao kết hợp đồng: là một quá trình trong đó các bên bày tỏ ý chí vớinhau bằng cách trao đổi các ý kiến trong việc cùng nhau đi đến những thỏa thuận làmphát sinh quyền và nghĩa vụ Về thực chất, đó là quá trình mà hai bên "mặc cả" vớinhau về những điều khoản trong nội dung của hợp đồng
Đề nghị giao kết
Đề nghị giao kết hợp đồng: là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu
sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể.Thực chất, đề nghị giao kết hợp đồng là việc một bên biểu lộ ý chí của mình trướcngười khác bằng cách bày tỏ cho phía bên kia biết ý muốn tham gia giao kết với người
đó một hợp đồng dân sự
Tuy nhiên, ở Bộ luật Dân sự mới 2015 đã mở rộng rõ hơn về bên được đề nghịgiao kết hợp đồng không còn chỉ gói gọn giữa bên đề nghị và bên nhận đề nghị mà còn
có thể là bên đề nghị và nhiều bên nhận được đề nghị trong giao kết hợp đồng
Về mặt hình thức, việc đề nghị giao kết hợp đồng được thực hiện bằng nhiềucách thức khác nhau như:
- Người đề nghị có thể gặp trực tiếp (đối mặt) với người được đề nghị traođổi thỏa thuận hoặc có thể thông qua các đường liên lạc khác như đện thoại, liên lạc ở
Trang 11trên mạng Internet….Trong những trường hợp này thời hạn trả lời là một khoảng thờigian do hai bên thỏa thuận ấn định.
- Đề nghị giao kết hợp đồng dân sự còn có thể được thực hiện bằng việcchuyển, gởi công văn, giấy tờ qua đường bưu điện….Trong trường hợp này thời hạntrả lời là một khoảng thời gian do bên đề nghị ấn định
Chấp nhận đề nghị
Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đối vớibên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị Chấp nhận giao kết hợpđồng thực chất là việc bên được đề nghị nhận lời đề nghị và đồng ý tiến hành việc giaokết hợp đồng với bên đã đề nghị Thời hạn trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng đượchiểu như sau:
- Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ cóhiệu lực khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhậnđược trả lời khi đã hết thời hạn trả lời thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới củabên chậm trả lời Trong trường hợp thông báo chấp nhận giao kết hợp đồng đến chậm
vì lý do khách quan mà bên đề nghị biết hoặc phải biết về lý do khách quan này thìthông báo chấp nhận giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp bên đề nghị trảlời ngay không đồng ý với chấp nhận đó của bên được đề nghị
- Khi các bên trực tiếp giao tiếp với nhau, kể cả trong trường hợp qua điệnthoại hoặc qua các phương tiện khác thì bên được đề nghị phải trả lời ngay có chấpnhận hoặc không chấp nhận, trừ trường hợp có thoả thuận về thời hạn trả lời Nếu việctrả lời được chuyển qua đường bưu điện, thì ngày gửi đi theo dấu bưu điện được coi làthời điểm trả lời, căn cứ vào thời điểm đó để bên đề nghị xác định việc trả lời đề nghị
có chậm hay không so với thời hạn đã ấn định
Thực hiện giao kết
Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự: Địa điểm giao kết hợp đồng dân sự docác bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì địa điểm giao kết hợp đồng dân sự lànơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng.Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự: Hợp đồng dân sự được giao kết vào thời điểmbên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết Hợp đồng dân sự cũng xem nhưđược giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có
Trang 12thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết Thời điểm giao kết hợp đồng bằnglời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng Thời điểm giaokết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
Nguyên tắc giao kết
Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự được quy định tại Bộ luật dân sự ViệtNam năm 2015 gồm:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng
Như vậy, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các chủ thểtham gia dựa trên nguyên tắc tự do giao kết và tự nguyện, bình đẳng khi giao kết vìvậy tất cả các hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa là những hợpđồng không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện, tự do khi giao kết hay là những hợpđồng có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội đều bị coi là vô hiệu
1.3 Hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015
1.3.1 Khái niệm hợp đồng thuê tài sản
Theo từ điển ngôn ngữ của viện ngôn ngữ học thì “thuê” được hiểu là dungngười hay vật gì đó trong một thời gian với điều kiện là phải trả một khoản tiền nhấtđịnh cho thời gian sử dụng đó Hợp đồng thuê tài sản hay còn gọi là hợp đồng chuyểngiao quyền sử dụng tài sản là: Sự thỏa thuận giữa các chủ thể dân sự mà theo đó, bên
có tài sản chuyển giao tài sản cho bên kia, và bên được chuyển giao tài sản có quyền
sử dụng tài sản đó trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó bên được chuyển giaotài sản trả lại tài sản đó cho bên có tài sản chuyển giao
Bộ luật Dân sự 2015 cũng đưa ra định nghĩa của hợp đồng thuê tài sản cụ thể ởđiều 472 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuêgiao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác đượcthực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật cóliên quan”
Quy định trên về cơ bản đã phân biệt được với định nghĩa về hợp đồng thuêkhoán tài sản nhưng vẫn chưa thể hiện được các đặc điểm riêng biệt của hai loại hợpđồng này
Trang 131.3.2 Đặc điểm pháp lí của hợp đồng thuê tài sản
Theo định nghĩa tại điều 472 – Bộ Luật dân sự 2015 thì: Hợp đồng thuê tài sản
là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản, theo đó bên có tài sản (bên cho thuê)chuyển giao tài sản cho bên kia, bên được chuyển giao (bên thuê) có quyền sử dụng tàisản được chuyển giao trong một thời hạn theo thỏa thuận hoặc pháp luật qui định Hếtthời hạn đó, bên được chuyển giao tài sản trả lại tài sản được chuyển giao cho bên bên
có tài sản chuyển giao và trả tiền thuê tài sản theo giá thỏa thuận hoặc pháp luật quiđịnh
Thêm vào đó, hợp đồng thuê tài sản mang những đặc điểm chung của hợp đồngdân sự Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận có nghĩa, nó phải chứa đựngyếu tố tự nguyện khi giao kết, có sự trùng lặp ý chí giữa các bên Việc giao kết hợpđồng phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực,ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xãhội Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong đó yếu tố tự nguyện, tự định đoạt và thốngnhất về mặt ý chí.Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo nên sự đặc trưng của hợp đồng sovới các giao dịch dân sự khác, đây cũng là yếu tố tạo nên bản chất của luật Dân sựkhác với bản chất của các nghành luật khác
Hợp đồng thuê tài sản luôn là hợp đồng có đền bù
Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong mộtthời hạn nhất định, ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khicho người khác sử dụng tài sản của mình Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thìmỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích, trong đó, bên cho thuê chuyển giaocho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên chothuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản)
Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự traođổi ngang giá nên khi bên cho thuê tài sản và chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thìkhoản tiền thuê mà bên thuê sẽ trả là khoản tiền đền bù, lợi ích vật chất mà bên chothuê được hưởng Bởi thế, đa phần các Hợp đồng dân sự là Hợp đồng có đền bù Trảtiền thuê và phương thức trả là một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng do đó nếu cácbên không có thỏa thuận về điều khoản này trong hợp đồng thì nó không còn là hợpđồng thuê tài sản nữa mà chuyển thành hợp đồng mượn tài sản
Trang 14Tính chất đền bù trong Hợp đồng được các bên áp dụng để thực hiện việc traođổi với nhau các lợi ích vật chất Tuy nhiên, không nhất thiết cứ bên này hưởng lợi íchvật chất thì bên kia cũng hưởng lợi ích vật chất mới được coi là "đền bù tương ứng".
Do nhu cầu đa dạng, các bên có thể thoả thuận để giao kết những Hợp đồng mà trong
đó một bên hưởng lợi ích vật chất nhưng bên kia lại hưởng một lợi ích thuộc về nhucầu tinh thần Cần xác định rằng, các Hợp đồng mang tính chất đền bù đa phần là Hợpđồng song vụ cũng như đa phần các Hợp đồng song vụ đều mang tính đền bù Tuynhiên, trong thực tế có rất nhiều Hợp đồng dù mang tính chất đền bù nhưng lại là Hợpđồng đơn vụ như Hợp đồng cho vay có lãi mà hiệu lực của nó được xác định tại thờiđiểm bên vay đã nhận tiền Mặt khác, có nhiều Hợp đồng song vụ nhưng không mangtính chất đền bù như Hợp đồng gửi giữ không có thù lao
Có thể là hợp đồng ưng thuận, có thể là hợp đồng thực tế
Hợp đồng ưng thuận là: những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền vànghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xong với nhau vềnhững nội dung chủ yếu trong hợp đồng Trong trường hợp dù các bên chưa trực tiếpthực hiện các nghĩa vụ đã cam kết về mặt pháp lí, phát sinh yêu cầu của bên này đốivới bên kia trong việc thực hiện hợp đồng, nói theo cách khác hợp đồng ưng thuận làhợp đồng mà thời điểm có hiệu lực đã được xác định tại thời điểm giao kết Nếu cácbên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê đã chuyển giao tài sảnthuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản là ở thời điểm giao kếthợp đồng Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê tàisản phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợpđồng như: giá thuê, đối tượng, thời hạn thuê Do hợp đồng thuê tài sản không bắt buộcdưới hình thức văn bản mà chỉ bắt buộc với những tài sản do nhà nước quy định Vìvậy đối với các loại tài sản không cần thể hiện dưới hình thức văn bản thì hợp đồngnày có hiệu lực khi các bên đã thỏa thuận xong, còn hợp đồng được thể hiện dưới hìnhthức văn bản thì nó sẽ có hiệu lực tại thời điểm kí vào hợp đồng hoặc thời điểm ghitrong hợp đồng
Trang 15Đối với trường hợp tài sản thuê hợp đồng phải được công chứng và đăng kí thìthời điểm có hiệu lực là tại thời điểm công chứng, chứng thực, đăng kí tại cơ quan nhànược có thẩm quyền.
Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ
Hợp đồng song vụ là Hợp đồng mà các bên chủ thể đều có nghĩa vụ.Hay nóicách khác, mỗi một bên chủ thể của Hợp đồng song vụ là người vừa có quyền lại vừa
có nghĩa vụ dân sự Trong nội dung của loại Hợp đồng này, quyền dân sự của bên nàyđối lập tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Vì thế, nếu Hợp đồng song
vụ được giao kết theo hình thức văn bản thì phải lập thành nhiều văn bản để mỗi bêngiữ một bản Hợp đồng Tại khoản 1 Điều 406, BLDS đã định nghĩa: "Hợp đồng song
vụ là Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau"
Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản
Định nghĩa hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản:
Sự thỏa thuận giữa các chủ thể dân sự mà theo đó, bên có tài sản chuyển giaotài sản cho bên kia, và bên được chuyển giao tài sản có quyền sử dụng tài sản đó trongmột thời hạn nhất định, hết thời hạn đó bên được chuyển giao tài sản trả lại tài sản đócho bên có tài sản chuyển giao
1.3.3 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản
Tùy theo từng đối tượng cụ thể và những trường hợp nhất định mà Nhà nước sẽquy định hình thức phù hợp của hợp đồng
Hình thức của hợp đồng dân sự là cách thức biểu hiện ra bên ngoài của những
nội dung của nó dưới một dạng vật chất hữu hình nhất định Theo đó, những điềukhoản mà các bên đã cam kết thỏa thuận phải được thể hiện ra bên ngoài dưới mộthình thức nhất định, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghinhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Tùy thuộc vào nội dung và tính chất củatừng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy lẫn nhau mà các bên có thểlựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng tùy từng trường hợp cụthể Điều 401 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định về hình thức hợp đồng dân
sự như sau:
Trang 16"1 Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằnghành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằngmột hình thức nhất định.
2 Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằngvăn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theocác quy định đó
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừtrường hợp pháp luật có quy định khác"
Hiệu lực: Hợp đồng bằng miệng hoặc bằng các hành vi cụ thể có hiệu lực tại
thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợpđồng.Hợp đồng bằng văn bản thường, có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vàovăn bản hợp đồng.Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặcxin phép có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, đăng kýhoặc cho phép.Ngoài ra hợp đồng còn có thể có hiệu lực sau thời điểm nói trên nếu cácbên đã tự thỏa thuận với nhau hoặc trong trường hợp pháp luật đã quy định cụ thể (Cóthể kể đến hợp đồng cho thuê nhà ở (Điều 492 Bộ luật Dân sự); Hợp đồng thế chấp cáctài sản như: Quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng rừng, Quyền sở hữu rừng trồng, Tàubay, Tàu biển và các tài sản khác thế chấp bảo đảm nhiều nghĩa vụ; và hợp đồng tặngcho bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 467 Bộ luậtDân sự) và các hợp đồng khác ")
Ví dụ về hợp đồng thuê đất của cá nhân, hộ gia đình tổ chức phải được lậpthành văn bản có công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân xã và phải nộp lại tạiphòng đăng kí quyền sử dụng đất.Tóm lại sự điều chỉnh của BLDS 2015 về hình thứchợp đồng thuê tài sản không cố định cho mọi loại tài sản mà tùy thuộc vào từng loạiđối tượng hợp đồng
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này không được ghi nhậnmột cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác.Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng muabán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khicác bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giaodịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên
Trang 17ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” Nếu các bên thỏa thuận vớinhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểmcông chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theotôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là là trường hợp “pháp luật quy định khác”theo Điều 405 BLDS.
1.3.4 Mục đích và nội dung của hợp đồng thuê
Nội dung
Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc khôngđược làm;
- Số lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
Trang 18- Điều khoản căn bản là những điều khoản bát buộc các bên phải thỏa thuận,nếu thiếu những điều khoản này thì hợp đồng không thể giao kết được Người ta còngọi các điều khoản căn bản là điều kiện cần và đủ đề hình thành hợp đồng.Tùy thuộcvào từng đối tượng của hợp đồng mà có thể có những điều khoản căn bản nhất định
Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015 chỉ nêu gợi ý một số điều khoản của nộidung chủ yếu của hợp đồng để các bên thỏa thuận tùy vào từng hợp đồng cụ thể Quyđịnh như trên là phù hợp vì mỗi loại hợp đồng có nội dung chủ yếu riêng
-Điều khoản thông thường: đó là các điều khoản mà các bên có thể thỏa thuậntrong khi giao kết hợp đồng hoặc không thỏa thuận Các điều khoản này đã được quyđịnh trong luật, vì vậy, nếu các bên không có những thỏa thuận trong hợp đồng khácvới những quy định của pháp luật, thì những quy định của pháp luật sẽ được áp dụnggiao két hợp đồng Khi có tranh chấp sẽ căn cứ vào những quy định của pháp luật đểgiải quyết
-Điều khỏản tùy nghi: Là những điều khoản nêu ra phương thức khác nhau đểcác bên tự lựa chọn hoặc những điều khoản luật không nêu các bên tự thỏa thuận trongkhi giao kết hợp đồng
Như vậy, có những điều khoản phải thỏa thuận trong hợp đồng, quyết định sựhình thành của hợp đồng nhưng lại có những điều khoản không nhất thiết phải thỏathuận trong hợp đồng
1.3.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên
Thứ nhất: Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản.
– Giao tài sản cho thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn như đã thỏathuận trong hợp đồng Bên cho thuê phải giao tài sản cho thuê đúng số lượng, chấtlượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã được hai bên thỏa thuận;
– Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê; có nghĩa vụ phải cungcấp những thông tin cần thiết về tình trạng tài sản và việc sử dụng tài sản cho thuê;
– Bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp vớimục đích thuê để bên thuê có thể sử dụng bình thường trong suốt thời gian thuê; trongthời gian cho thuê, bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sảncho thuê và phải chịu những phí tổn đó; nếu sửa chữa tài sản thuộc trách nhiệm củabên cho thuê, nhưng bên thuê đã báo trước và tự sửa chữa, thì phí tổn liên quan đến