Nghiên cứu ảnh hưởng của nhóm yếu tố tự nhiên tới kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

2.1 Bất Động Sản 2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản Theo Wikipedia 2010, bất động sản real estate là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Luận văn tốt nghiệp

NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA NHÓM YẾU

TỐ TỰ NHIÊN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH

GVHD: ThS Trần Thu Vân SVTH : Nguyễn Thị Giang

Lớp : Đầu Tư 2

MSSV : 107204605

Khóa : 33

Mục lục

CHƯƠNG 1

GIỚI THIỆU - 4

1.1 Đặc vấn đề - 5

1.2 Mục tiêu nghiên cứu - 5

1.3 Câu hỏi nghiên cứu - 5

1.4 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu: - 6

1.5 Cấu trúc bài chuyên đề - 6

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT - 7

2.1 Bất Động Sản - 7

2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản - 7

2.1.2 Thuộc tính của bất động sản - 9

2.2 Thị Trường Bất Động Sản - 10

2.2.1 Khái niệm - 10

2.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản - 11

2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản - 12

2.3 Định Giá Bất Động Sản - 18

2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản - 18

2.3.2 Mục đích của thẩm định giá - 20

2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản - 20

2.4 Mô Hình Hedonic và Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm - 24

2.4.1 Mô hình hồi quy hedonic - 24

2.4.2 Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm - 27

CHƯƠNG 3

KHUNG PHÂN TÍCH - 33

3.1 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu - 33

a) Quy trình chọn mẫu - 33

b) Quy trình thu thập số liệu - 34

3.2 Định nghĩa các biến - 34

3.2.1 Biến phụ thuộc - 35

3.2.2 Biến độc lập - 35

3.3 Mô hình hồi quy và dấu kỳ vọng - 41

a) Mô hình hồi quy - 41

b) Kỳ vọng dấu của biến - 41

3.4 Các giả thiết để áp dụng mô hình - 43

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU - 44

4.1 Thống kê mô tả - 44

4.1.1 Mô tả dữ liệu - 44

4.1.2 Ma trận hệ số tự tương quan - 47

4.2 Kết quả hồi quy - 47

4.3 Các kiểm định trong mô hình hồi quy (Phụ lục) - 50

4.3.1 Kiểm định so sánh trung bình (KĐ t_test và ANOVA) - 50

4.3.2 Kiểm định Wald (phụ lục 2.1) - 51

4.3.3 Kiểm định đa cộng tuyến - 51

4.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi - 52

4.3.5 Kiểm định tự tương quan - 52

4.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư - 52

4.4 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy - 53

4.5 Vận dụng mô hình vào việc định giá BĐS - 54

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 56

5.1 Kết luận - 56

5.2 Những mặt hạn chế của đề tài - 57

5.3 Những đóng góp và hướng phát triển đề tài - 57

5.4 Kiến nghị - 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO - 59

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

Chương này trình bày những giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu Cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, phương pháp và phạm vi nghiên cứu của đề tài Xuất phát từ ý tưởng và mục tiêu đó, nghiên cứu cũng cụ thể hoá các câu hỏi mà sẽ được trả lời trong suốt đề tài, sau

cùng là trình bày bố cục của đề tài nghiên cứu

1.1 Đặt vấn đề

Hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường khác ở các đặc điểm như tính bất động, tính khan hiếm, tính không đồng nhất và có đời sống kinh tế lâu dài Khi tính giá của một BĐS không chỉ xét đơn thuần diện tích của BĐS đó là bao nhiêu mà còn cần phải xét tới các yếu tố ảnh hưởng Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005), ở mức

độ khái quát bất động sản có 2 thuộc tính cơ bản: chất lượng và vị thế Chính các thuộc tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản

Xét về công dụng cơ bản nhất bất động sản là nơi cư ngụ của con người, gắn liền với cuộc sống thường nhật Tuy nhiên xét về mặt tổng quát vĩ mô, bất động sản là đầu vào cho mọi hoạt động kinh tế Thị trường bất động sản chiếm một lượng vốn lớn và có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính Các giao dịch trong lĩnh vực BĐS ngày càng phổ biến, để định giá được chính xác giá của một BĐS thì ngoài kinh nghiệm cần có một kỹ thuật, phương pháp đo lường chính xác

Trên thế giới kỹ thuật đo lường giá nhà ở đã xuất hiện từ những năm 1966 – 1967 do Lancaster (1966) và Ridker (1967) đề xuất và phát triển Ridker đã sử dụng mô hình hedonic để tính các yếu tố môi trường ảnh hưởng tới giá nhà Mô hình hedonic được rất nhiều nhà nghiên cứu đến từ nhiều quốc gia sử dụng trong việc định giá BĐS Nghiên cứu của McCluskey et al, (2000) nghiên cứu về thị trường nhà ở Hồng Kong, Bernardo (2002)

ở Brazil, Bello (2008) ở Nigeria, Sibel Selim (2008) và Hasan Selim (2009) ở Thổ Nhĩ Kỳ (Turkey)…

Ở Việt Nam thị trường bất động sản rất phát triển, đặc biệt là trong một thập niên trở

lại đây Cụm từ nhà đất đang “sốt” hay “đóng băng” dần trở nên quen thuộc Điều này

cho thấy thị trường BĐS luôn biến động, và dao động của nó là khá mạnh Khi tình trạng

sốt đất diễn ra thì giá BĐS được đẩy nên cao ngất ngưởng gây hiện tượng “bong bóng bất động sản”, khi đó nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản trúng lớn Tuy nhiên khi thị trường

trầm lắng có thể coi là đóng băng, giá BĐS giảm mạnh theo nhận định của các nhà nghiên cứu, nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, và thị trường BĐS luôn hấp dẫn các nhà đầu tư Vậy giá BĐS thực là bao nhiêu? Khi mà giá giảm mạnh nhà đầu tư vẫn còn lợi nhuận, vẫn thu hút một lượng lớn nhà đầu tư

Do đó, việc định giá BĐS là một vấn đề cần được quan tâm, việc định giá đúng giúp cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác Qua đó giúp giảm sự biến động của thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính có cơ hội phát triển thêm Vì thế,

đề tài này sẽ nghiên cứu một số yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung của đề tài là tìm hiểu các yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá BĐS như thế nào Những yếu tố đó ảnh hưởng nhiều hay ít tới giá BĐS Đề tài sẽ phải xác định các mục tiêu

cụ thể sau:

(1) Tìm hiểu các nhân tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá BĐS tại tp Hồ Chí Minh

(i) Yếu tố vị thế như: vị trí BĐS, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm, chiều rộng đường, hẻm phía trước

(ii) Yếu tố chất lượng: Diện tích đất, diện tích nhà, số lầu, sân thượng, hình dáng

(2) Đưa ra giá nhà dự báo tại thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu đề tài cần trả lời những câu hỏi tối thiểu sau:

(1) Những yếu tố vị thế nào ảnh hưởng tới giá BĐS?

(i) Yếu tố vị trí, khoảng cách tới trung tâm có ảnh hưởng nhiều đến giá BĐS không?

(i) Diện tích nhà có phải là yếu tố chi phối mạnh tới giá BĐS?

(ii) Quan niệm hình dáng (nở hậu, tóp hậu) có thực sự làm gia tăng giá BĐS?

1.4 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu:

Phương pháp được sử dụng trong bài nghiên cừu này là sử dụng thuyết vị thế - chất lượng kết hợp với hồi quy hedonic, nhằm tìm ra mối liên quan giữa giá BĐS và các nhân tố tác động lên giá BĐS tại tp Hồ Chí Minh

Đề tài sử dụng số liệu thứ cấp được lấy từ phòng quản lý của ngân hàng ACB – Chi nhánh Hàng Xanh, số liệu là thực và độ chính xác cao Đề tài sử dụng 160 mẫu, được thu thập một cách ngẫu nhiên trên 6 tuyến đường Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Trãi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Điện Biên Phủ, Võ Thị Sáu Số liệu các hộ được ngân hàng ACB – Chi nhánh Hàng Xanh thẩm định từ ngày 1/6/2010 đến ngày 31/12/2010

1.5 Cấu trúc bài chuyên đề

Đề tài nghiên cứu gồm có 5 chương Chương 1 giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu như

cơ sở hình thành, mục tiêu nghiên cứu, phương pháp phạm vi nghiên cứu.Tiếp theo của phần Giới thiệu, đề tài sẽ tiếp tục với cơ sở lý thuyết ở Chương 2.Trong Chương 3 trình bày về quy trình chọn mẫu và quy trình thu thập số liệu, định nghĩa các biến trong mô hình

và đưa ra kỳ vọng về dấu Tiếp theo là Chương 4 sẽ mô tả các biến trong mô hình, kết quả hồi quy và các kiểm định Chương 5, kết luận và kiến nghị, bên cạnh đó đưa ra những mặt còn hạn chế của đề tài

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Chương này trình bày những lý thuyết cơ bản về bất động sản, thị trường BĐS qua đó thấy được những thuộc tính cơ bản nhất của BĐS, mối quan hệ cung cầu BĐS Đồng thời, chương này cũng trình bày mô hình hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trước đây Từ các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm đã trình bày đề tài rút ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS tại Tp Hồ Chí Minh

2.1 Bất Động Sản

2.1.1 Các khái niệm căn bản về bất động sản

Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvement) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, có tính không dịch chuyển được Thuật ngữ

“các cải thiện” hàm ý các công trình xây dựng hoặc các hoạt động tạo lập do con người thực hiện gắn liền với đất đai ở một vị trí xác định nào đó Các cải thiện có thể là nhà hay các công trình xây dựng mang tính cố định, hoặc là việc tôn tạo, thay đổi tính chất và hình dạng của đất đai như đào kênh, mương, đổ nền, trồng cây lâu năm…

Theo định nghĩa của Bloomber, “bất động sản là một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”

Theo từ điển trực tuyến của Oxford, “bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”

Theo tổ chức Economic Adventure, “bất động sản là đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Theo quan điển của nhóm tác giả Đại học Kinh tế Quốc dân (2006) “bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài” Ngoài ra, để được coi

là bất động sản còn có các điều kiện (i) là một yếu tố vật chất có ích cho con người; (ii) được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; (iii) có thể đo lường bằng giá trị nhất

định; (iv) không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; (v) tồn tại lâu dài

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều đồng nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi

là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân Sự Cộng Hòa Pháp, Điều

86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 139 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…) Tuy nhiên Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân Sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã được bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân Sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân Sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân Sự Thái Lan quy định “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có

quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng nhưng theo cách hiểu khi làm đề tài nghiên

cứu thống nhất với nhau ở điểm: bất động sản là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất đai, và có tính không dịch chuyển được

2.1.2 Thuộc tính của bất động sản

Bất động sản là tài sản do thiên nhiên ban tặng, những thuộc tính sau đây kiến cho hàng hóa bất động sản khác biệt so với những hàng hóa khác

Thứ nhất, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất

phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một tòa cao ốc thì các văn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân…

Thứ 2, bất động sản có tính bền lâu: Đất đai là một loại tài nguyên được xem như

không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh

tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên

40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm…

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Thứ 3, bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Ngoài ra, bất động sản còn có các tính chất khác như:

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá

trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản

lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối

của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

2.2 Thị Trường Bất Động Sản

2.2.1 Khái niệm

Có khá nhiều định nghĩa về thị trường bất động sản, Trần Tiến Khai, (2011) đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

Khái niệm thứ nhất: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

Thứ hai: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng

hóa bất động sản

Thứ ba: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

Thứ tư: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, thông qua bốn khái niệm nêu trên, có thể thể rút ra những điểm chung nhất về thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

2.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS được coi là bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa Góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và các bất động sản trên đất Bên cạnh

đó còn là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất, kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng, các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng… qua đó tác động đến sự tăng trưởng kinh tế

Ngoài ra, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và quyền sử dụng đất Nhờ những hoạt động đó thị trường BĐS tạo điều kiện phát triển các thị trường khác như tài chính, vật liệu xây dựng, lao động Qua đó góp phần huy

động mọi nguồn lực trong xã hội để phát triển nhà ở cho nhân dân, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển sản xuất với giá cả hợp lý, tạo ra của cải cho xã hội

2.2.3 Mối quan hệ cung- cầu bất động sản

a) Cầu thị trường Bất động sản

Ứng với mức giá P0 ta có lượng cầu Q0 Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, khi giá

cả BĐS tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại

Hình 2.1: Cầu thị trường Bất Động Sản Đường biểu diễn đó được hình thành trên giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Tuy nhiên, đối với nhiều loại BĐS như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác:

Thu nhập: Hình 2.1 cho thấy nếu thu nhập tăng lên, thì ở cùng một mức giá số lượng

cầu tăng lên và ngược lại

Giá cả của hàng hóa có thể thay thế: Số lượng cầu về một loại hàng hóa BĐS có quan

hệ tỉ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế Ví dụ: Nếu giá nhà để bán tăng cao thì cầu về nhà cho thuê sẽ tăng lên

Những dự báo về tương lai: Nếu dự báo lạc quan về triển vọng phát triển kinh tế thì

nhu cầu về BĐS (nhà ở) sẽ tăng Ngược lại những dự báo về một thị trường BĐS trầm lắng sắp tới có thể làm cho các nhà đầu tư lo ngại dẫn tới cầu trên thị trường BĐS giảm

Chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS: các chính sách về thuế, quy hoạch, đất

đai… có tác động mạnh đến cầu về BĐS Thuế nhà đất tăng kiến cho nhu cầu về nhà ở bị hạn chế Việc ban bố Luật, Nghị định mới của chính phủ có thể kiến cho thị trường BĐS mạnh

b) Cung thị trường Bất động sản

Số lượng cung có quan hệ tỉ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường Quan hệ giữa giá cả

và số lượng cung được biểu diễn trong hình 2.2, điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi

Hình 2.2: Cung thị trường Bất động sản Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung:

Giá cả BĐS: Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS

là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

Lợi nhận của nhà đầu tư: Giá thành khai phát BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi

nhuận của nhà đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng, tình hình lạm phát,…nếu lãi suất cho vay Ngân hàng giảm thì đường cung sẽ dịch chuyển sang phải như hình 2.2

Chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì cung sẽ

giảm và đường cung dịch chuyển sang trái

Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo sắp tới giá nhà sẽ tăng lên thì họ

găm BĐS lại do đó cung sẽ giảm

c) Quan hệ cung cầu

Theo hình 2.3, đường cung và cầu BĐS cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng:

Hình 2.3 Mối quan hệ giữa cung-cầu và giá cả thị trường BĐS Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, khả năng vay để mua nhà giảm dẫn đến cầu về BĐS giảm, đường cầu dịch chuyển sang trái từ D0

sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá nhà giảm xuống từ P0 xuống P1

Sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v

để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS

2.2.4 Thị trường Bất động sản tp Hồ Chí Minh

a) Thống kê giá nhà năm 2008

Năm 2008, Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh khảo sát về giá nhà ở tại 13 quận trên địa bàn thành phố Nghiên cứu này có tính thực tế chính xác cao và phạm vi nghiên cứu khá rộng Bảng 2.1 Thống kê giá nhà theo vị trí

Nguồn: Theo tính toán Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh

Dữ liệu giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2008 được khảo sát trên 13 quận tại

tp Hồ Chí Minh bởi Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh Dưới đây là bảng thống kê mô

tả một số chỉ tiêu đo lường về vị trí, diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2

Bảng 2.2: Thống kê về diện tích, giá bán, chiều dài, chiều rộng, giá bán/m2

Stats Diệntích (m2) Giá bán (SJC) Rộng (m) Dài (m) Giábán/m2 (SJC/m2)

Mean 105.0407 840.4485 5.252577 18.61289 8.40567

N 194 194 194 194 194 Nguồn: Theo tính toán Hiệp hội BĐS tp Hồ Chí Minh

Diện tích

Diện tích trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể là diện tích của 194 giao dịch trong 3 tháng đầu năm 2008 là 105.0407 m2, diện tích này nhìn chung là tương đối thoải mái cho một hộ gia đình ở Việt Nam Diện tích lớn nhất là 1000m2, nhỏ nhất là 27.2 m2

Chiều dài và chiều rộng

Chiều rộng trung bình là 5.252577 m, chiều dài trung bình là 18.61289 m Chiều rộng tối đa là 20m thuộc đường Trần Quang Diệu quận 3, chiều rộng tối thiểu là 2.5m nằm trên đường 26/3 quận Gò Vấp Chiều dài cao nhất là 53m trên đường Huỳnh Tấn Phát huyện Nhà Bè, chiều dài thấp nhất là 6.5 m trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh quận Bình Thạnh

Giá bán và giá bán trên 1m 2

Giá bán trung bình là 840.4485 lượng vàng SJC (quy đổi theo giá vàng của công ty SJC thì giá tương ứng sẽ là gần 14 tỷ), giá cao nhất là 7560 Lượng vàng SJC, thấp nhất là

53 lượng vàng SJC Giá bán trung bình trên 1m2 là 8.40567 lượng vàng SJC (=149 triệu đồng), cao nhất là 31.9 lượng vàng SJC, thấp nhất là 0.3 lượng vàng SJC Giá bán trung bình và giá trung bình trên 1 m2 là quá cao so với một người dân thu nhập bình thường; nguyên nhân do năm 2008 là năm Bất động sản “sốt” nên giá nhà đất rất cao

b) Thị trường Bất động sản tp Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm 2010

Sự phát triển thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2010 của TP Hồ Chí Minh vẫn còn chịu tác động của nhiều yếu tố như:

Tăng trưởng kinh tế và lạm phát: lạm phát ở mức 11.75% là khá cao, ổn định được

lạm phát sẽ giúp phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng

Quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng: TP Hồ Chí Minh

đang tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của TP và các vùng lân cận Các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đã hoàn thành như cầu Phú Mỹ, đại lộ Đông Tây, đường cao tốc TP Hồ Chí Minh – Trung Lương cũng như một số dự án đang được triển khai có tác động tích cực đến sự phát triển thị trường BĐS

Lãi suât ngân hàng: 6 tháng cuối năm 2010 lãi suất trên thị trường luôn ở mức cao

trên 16%/năm, có những thời điểm lãi suất chạm đỉnh 21%/năm Nhìn chung toàn bộ thị trường BĐS năm 2010 chỉ thực sự hoạt động trong nửa cuối quý II và một nửa đầu quý III khi mặt bằng lãi suất trên thị trường vốn được đưa xuống mức 14-15%/năm.Với lãi suất

cho vay cao như vậy các hoạt động giao dịch trên thị trường phần lớn bị chững lại

Cung-cầu: nhu cầu về BĐS, nhất là nhà ở, mặt bằng kinh doanh thương mại, diện tích

văn phòng cho các công ty có quy mô vừa và nhỏ tiếp tục tăng Nguồn cung cho thị trường BĐS trong những tháng cuối năm 2010 là dồi dào Đặc biệt là thị trường trung tâm bán lẻ

và thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có nhiều dự án hoàn thành và đi vào hoạt động như: Bitexco Financial Tower (Q.1), Parkson Saigon Paragon (Q.7), Flemington – GĐ 2 (Q.11)

Xu hướng đầu tư: nhiều doanh nghiệp chuyển sang phát triển nhà giá thấp để thu hút

thêm khách hàng tiềm năng Các dự án căn hộ có giá bán dưới 18 triệu đồng/m2 sẽ thu hút được sự quan tâm của người mua

Khu vực đầu tư: nhà đầu tư chuyển dịch dòng vốn vào BĐS tại các khu vực lân cận TP

như các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu… do có lợi thế về thị trường mới, mặt bằng giá BĐS thấp

2.3 Định Giá Bất Động Sản

2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá tài sản hay còn nói một cách đầy đủ hơn là “định giá giá trị tài sản” theo trường phái của Hoa Kỳ thì thuật ngữ định giá tài sản là “Appraisal”, theo trường phái Anh Quốc thì thuật ngữ này là “Valuation” Cả hai thuật ngữ này đều cùng có một nghĩa là ‘định giá giá trị- đánh giá giá trị- xác định giá trị” đều có nguồn từ tiếng Pháp: “Appraisal” xuất hiện vào thế kỷ XV, “Valuation” xuất hiện vào năm 1592 Cho đến nay, vẫn còn nhiều khái niệm về định giá bất động sản theo các cách tiếp cận khác nhau Dường như chưa có một định nghĩa thật sự thống nhất cách dùng thuật ngữ “Thẩm định giá” và “định giá” giữa các nước cũng như trong các văn bản Luật của Việt Nam Nhưng về mặt bản chất khái niệm thì chúng là tương đồng với nhau Theo Trần Tiến Khai (2011) có một số khái niệm về định giá BĐS

Theo Greg Mc Namara, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Autralia (AVO):

“Đánh giá giá trị tài sản là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của đánh giá giá trị tài sản Do vậy, đánh giá giá trị tài sản là áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá tài sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu đánh giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo Jon Dunckley, Chủ tịch hiệp hội đánh giá giá trị tài sản New Zealand, thành viên

trong ban Giám đốc của Hiệp hội đánh giá giá trị tài sản Quốc tế: “Đánh giá giá trị tài sản

là xác định giá cả của tài sản đó Xác định giá cả là tìm ra giá trị của một tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định”

Theo W.Searooke, Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “Đánh giá giá trị tài sản là ước tính về giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể, bằng hình thái tiền tệ cho mục đích

đã được xác định rõ”

Theo Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội đánh giá tài sản Quốc tế, Giám đốc của công ty

định giá tài sản Singapore: “Đánh giá giá trị tài sản là một nghệ thuật hay khoa học về

ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo từ điển Oxford: “Đánh giá giá trị tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản (quyền sở hữu của các lợi ích trên tài sản) bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm theo những tiêu chuẩn cho một mục đích nhất định” Theo David C Ling và Wayne R Archer (2005) “Thẩm định giá (appraisal) là việc ước tính giá trị thị trường hợp lý của một tài sản, một cách khách quan, không thiên vị dưới dạng văn bản, thường được áp dụng cho một tài sản thẩm định (subject property), tại một thời điểm nhất định”

Tại Việt Nam, quy định về thẩm định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng cũng được quy định cụ thể bằng các văn bản pháp luật như sau:

Theo pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10

tháng 5 năm 2002 về giá, Điều 4 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), mục 9, điều 4: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Theo các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung, Trần Công Luận (2008),

Thẩm định giá bất động sản- Lý luận và thực tiễn đã định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”

Trong đề tài xin gọi một cách thống nhất tên “thẩm định giá bất động sản” và thống nhất về khái niệm như sau:Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá thị trường của một bất động sản tại một địa điểm và một thời điểm nhất định”

2.3.2 Mục đích của thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản có nhiều mục đích khác nhau, nhưng mục đích trước hết nhằm phục vụ cho các mục đích của Nhà nước như làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản Do bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh, dịch vụ nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng làm công sở, trường học, nên mục đích của các cuộc định giá bất động sản cũng không giống nhau, tùy theo nhu cầu của Nhà nước hoặc người chủ sở hữu bất động sản mà người định giá phải xác định cụ thể mục đích cho cuộc định giá bất động sản mà mình sẽ tiến hành để làm gì

2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản

a) Các đặc tính cần thiết của một bất động sản để có giá trên thị trường

Có tính hữu ích: Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa

mãn nhu cầu Tính hữu ích được thể hiện trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng, địa điểm, không gian địa lý và khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định

Có tính khan hiếm: Khan hiếm là một điều mang tính tương đối, phải được xem xét

trong mối quan hệ cung cầu và sử dụng trong hiện tại và tương lai của bất động sản

Có yêu cầu: Có yêu cầu là một khái niệm ám chỉ sự cần thiết mà cũng ám chỉ khả năng

tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó Người mua đó yêu cầu nhưng cũng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng yêu cầu đó Các nhà xây dựng, nhà đầu tư bất động sản phải luôn nghĩ đến sức mua trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng yêu cầu lâu dài

Có thể chuyển giao được: Khả năng chuyển giao đối với với bất động sản có ý nghĩa

là có thể chuyển giao được sự chiếm hữu hoặc chuyển giao các quyền sở hữu hoặc sử dụng

tài sản Một bất động sản chỉ có giá trên thị trường nếu có thể chuyển giao được quyền sở hữu hay quyền sử dụng

b) Các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS

và sở hữu quyền sử dụng đất ở hoặc nhà ở sẽ có tác động lớn đến thị trường

Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) Các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu

tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản trên thị trường

Các chính sách về tài chính, tín dụng tiền tệ, nhằm mục tiêu thắt chặt hay nới lỏng khả năng cung tiền tệ cho thị trường bất động sản

Các chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ các hoạt động chuyển nhượng mua bán bất động sản

Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương

Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và quan đó tác động đến cung bất động sản và ảnh hưởng đến giá bất động sản Có thể thấy giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với mức độ tăng giá nói chung, mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương Các yếu tố này liên quan đến sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người và tiết kiệm cá nhân Đây là những chỉ tiêu nói chung, khi kinh tế tăng trưởng thì thu nhập của người dân tăng dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng, nhu cầu về văn phòng cho thuê tăng… làm cho nhu cầu về BĐS tăng

Cung cầu bất động sản

Nếu thị trường hoàn hảo, giá trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu Các yếu

tố ảnh hưởng đến cầu bao gồm:

Thu nhập của người dân: mức thu nhập tăng lên sẽ làm nhu cầu về bất động sản tăng Việc làm và nghề nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế tạo ra nhiều việc làm mới,

dẫn đến nhu cầu chuyển dịch nơi ở và phát sinh nhu cầu về nhà, đất ở

Đô thị hóa: có các đặc trưng rõ nét là tập trung quy mô dân số cho sự phát triển cả về

bề mặt lẫn không gian Quá trình đô thị hóa làm thay đổi tổng cầu về nhà ở và làm thay đổi kết cấu về nhà ở

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát

triển kinh tế

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: làm cho điều kiện tiếp cận đất đai ở một khu vực trở

nên dễ dàng hơn và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở vùng này

Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện trên các khía cạnh quy hoạch, chuyển mục đích sử

dụng đất nông nghiệp vào mục đích đất ở hoặc sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tạo điều kiện tăng cung Khi Nhà nước bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước, cung bất động sản tăng

Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới trong kinh doanh bất động sản: cũng gây

ra tác động đến giá bất động sản

Các yếu tố xã hội – tâm lý: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một

khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống

Thứ hai, nhóm yếu tố tác động vi mô

Đặc điểm thực thể riêng của bất động sản

Đây chính là các đặc điểm riêng của bất động sản như tính hữu ích, tính khan hiếm, có yêu cầu và có thể chuyển giao được Ngoài ra, các yếu tố về địa điểm tọa lạc của BĐS, hình dạng, quy mô kích thước của lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước và tuổi của nhà mà chúng ta gọi chung là nhóm yếu tự nhiên ảnh hưởng rất lớn đến giá trị thị trường của BĐS đó:

Nhóm yếu tố tự nhiên:

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của

BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ

có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa

đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại

Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác

trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với

thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc

vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào

đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường

hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Ngoài ra, tính chất pháp lý của bất động sản ảnh hưởng tới giá BĐS đó

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà ở, giấy phép xây dựng, hồ sơ thuế liên quan

Các tình trạng sử dụng bất động sản và tính chất pháp lý của nó: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tình trạng sở hữu chung

2.4 Mô Hình Hedonic và Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm

2.4.1 Mô hình hồi quy hedonic

a) Phương thức hedonic

HPM là một trong những kỹ thuật lâu đời nhất xác định giá trị kinh tế được phát triển bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Griliches (1971) và Rosen (1974) Ban đầu mô hình được sử dụng để nghiên cứu mối quan hệ giữa giảm thiểu ô nhiễm không khí tác động đến giá trị tài sản, HPM trở thành một nghiên cứu quan trọng trong nửa sau của những năm

1970 và cả năm 1980 Trong thời kỳ này, phương thức giá hedonic đã được chuyển đổi trong một công cụ rất quan trọng đối với nghiên cứu học thuật, được sử dụng trong các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hoá phi thị trường liên quan đến đặc tính môi trường và địa điểm của bất động sản

Phương pháp định giá hedonic (HPM) được sử dụng để ước tính giá trị kinh tế cho hệ sinh thái hoặc môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả thị trường Nó thường được áp dụng cho các biến giá nhà đất, phản ánh giá trị của các thuộc tính môi trường của địa phương Thị trường bất động sản thường sử dụng phương pháp hedonic trong định giá giá trị môi trường bởi vì từ "hedonic" xuất phát từ nguồn gốc Hy Lạp, có nghĩa là, "niềm vui"- sự hài lòng

Do đó, các phương pháp định giá dựa vào các thông tin được cung cấp bởi các hộ gia đình khi họ đưa ra quyết định cho vị trí BĐS của họ Họ có được niềm vui bằng cách sống

ở những nơi tốt đẹp Nhưng do nhu cầu về nhà đất tăng, giá nhà đất tăng nên chi phí sinh hoạt ở những nơi tốt đẹp là tương đối cao Để xác định được một BĐS tốt ngoài các đặc điểm của BĐS thì yếu tố ngoại tác như môi trường cũng rất quan trọng Các yếu tố ngoại tác: không khí, nước, và ô nhiễm tiếng ồn có tác động trực tiếp đến giá trị tài sản

Bằng cách so sánh các tài sản có đặc điểm khác nhau hoặc bằng cách kiểm tra giá của một tài sản theo thời gian khi điều kiện môi trường thay đổi và điều chỉnh cho tất cả các yếu tố môi trường, thông tin trong thị trường nhà ở có thể được sử dụng để ước tính giá mà người dân phải trả tiền cho chất lượng môi trường

b) Chức năng giá hedonic

Chức năng hedonic giải thích giá nhà về cả chất lượng và số lượng Điều này liên quan đến việc phải thu thập thông tin về giá bán thực tế / giá cho thuê tài sản và đặc điểm chi tiết của ngôi nhà Khi chúng ta mô tả một căn nhà, căn nhà đó thường được mô tả bởi chất lượng hoặc đặc điểm của môi trường, cấu trúc của nó và vị trí Các thuộc tính cấu trúc có thể là

số phòng, số phòng tắm, diện tích của ngôi nhà, tuổi của ngôi nhà, sàn nhà; trong đó nhà

có vị trí, loại nhà (cho dù đó là độc lập, căn hộ, nhà gỗ hoặc là một túp lều ), diện tích cho bãi đậu xe … Các thuộc tính môi trường có thể là chất lượng không khí ở địa phương, cho

dù nhà có vị trí ở bên các bãi biển / công viên quốc gia / sân bay / đường cao tốc , hoặc

chất lượng và tính sẵn có của nước v.v… Các biến vị trí bao gồm khu vực sang trọng tức là thuộc về nhóm có thu nhập cao, khu vực bình dân thuộc về nhóm có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp; Ngoài ra các biến về chất lượng đường giao thông, trường học, khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện, trạm xe buýt, trung tâm thành phố, ga đường sắt, sân bay …

Hàm hồi quy hedonic giá BĐS được xác định dưới dạng sau P = f (s1, s2, s3 si; n1,

n2, n3 nj; e1, e2, e3 … ek), với s1, s2, s3 là các biến cấu trúc của ngôi nhà; n1, n2, n3 là biến khu phố và e1 , e2, e3 là các biến môi trường Hình thức chức năng hàm có thể là hàm tuyến tính hoặc phi tuyến tính Sử dụng phân tích hồi quy, để ước tính các mối quan hệ giữa mức

độ của một đặc trưng bất kỳ của nhà ở và giá nhà

Ngoài ra, giá BĐS không điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị trường nhà ở thay đổi Trong thực tế nhiều yếu tố như thông tin không hoàn hảo

và chi phí giao dịch sẽ cho kết quả sau quá trình điều chỉnh một thời gian Thêm vào đó, chi phí giao dịch trong thị trường bất động sản rất đa dạng và có giá trị đáng kể

Một vấn đề nữa mà chúng ta cần quan tâm là hiện tượng đa cộng tuyến Thông thường các đặc điểm môi trường sẽ có cộng tuyến với nhau Chẳng hạn như: tài sản gần đường giao thông sẽ có ô nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ô nhiễm không khí cao hơn Điều này có nghĩa là rất khó khăn để tách ra các biến độc lập của hai hình thức ô nhiễm trên khi tính giá của tài sản

Quan trọng phải giả định rằng thị trường nhà ở đang ở trong trạng thái cân bằng Nhưng thực tế không chắc rằng một thị trường nhà ở sẽ được ở trong trạng thái cân bằng hoàn hảo ở bất kỳ một thời gian nào Trong một trạng thái mất cân bằng, chúng ta mong đợi giá biến động nhanh chóng sẽ chững lại, để cho các ước tính về giá BĐS vẫn còn có ý nghĩa

d) Dạng mô hình hedonic

Mô hình hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu thập tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu Có những mô hình chỉ sử dụng chủ yếu sử dụng biến đặc tính nhà để xác định giá BĐS, nghiên cứu của Hasan Selim (2009) Có mô hình lại sử dụng chủ yếu các yếu tố ngoại tác là biến xác định giá trị BĐS, như nghiên cứu gần đây của Gabriel K

B (03/2011) Và nhiều những nhiên cứu khác kết hợp cả yếu tố nội tác và ngoại tác ảnh hưởng tới giá BĐS như: Taylor, L.O 2002;Bernardo (2002); Ustaoğlu, E (2003)   

Mô hình hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày:

Pi = f (S1i Ski , N1i Nmi , Z1i Zni)

Trong đó: Pi: Giá nhà (house price)

S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1 k), như kích diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây

dựng,…

N = đặc điểm khu dân cư (1 m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,…

Z = môi trường đặc trưng (1 n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn… 

Được viết dưới dạng:

Pi = α0 + α1S1i + α2i S2i + + αki Ski + β1N1i + β2N2i + + βmNmi + γaZai (1)

2.4.2 Các Nghiên Cứu Thực Nghiệm

Hầu hết các bài nghiên cứu về giá nhà được chia làm hai dạng Đó là nghiên cứu trên chuỗi

dữ liệu thời gian và chuỗi dữ liệu chéo Thị trường Bất động sản trên thế giới được hình thành từ lâu nên phương pháp chuỗi thời gian được ưa chuộng Chuỗi dữ liệu chéo cũng được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới áp dụng thông qua mô hình hồi quy hedonic Tại nước ta thị trường BĐS hình thành chưa được lâu nên trong bài nghiên cứu này phương pháp cũng xoay quanh chuỗi dữ liệu chéo Sau đây là một số nghiên cứu thực nghiệm ứng dụng mô hình hedonic để xây dựng giá nhà

Thứ nhất, Bernardo (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng HPM để đánh giá ảnh

hưởng xấu của môi trường “mùi hôi” phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là

(ETE/North) tại Brasilia (vốn là thành phố Brazil) Ông xác định 20 biến và xây dựng 4

mô hình để phân tích ảnh hưởng của môi trường không khí tới giá của các căn hộ Mô hình giá hedonic cho ô nhiễm không khí đô thị có dạng như sau:

Ph = f (CHEIRO, RPC, AREA, ANO, DT, Q1, Q2, Q3, Q4, GAR, ELEV, FARM, PAD, AÇOUG, MERC, LIVR, REST, PG, BAR, SERP)

Biến phụ thuộc: Ph: giá hedonic

Biến độc lập:

٭ Các biến định lượng:

RPC: Thu nhập bình quân đầu người của dân số sống ở khu vực nghiên cứu

AREA: Tổng diện tích của căn hộ / nhà (m2)

DT: Khoảng cách từ các căn hộ tới ETE/North (m)

٭ Các biến giả:

CHEIRO: Biến môi trường; ANO: Số năm sở hữu căn hộ

Q1: Căn hộ 1 phòng ngủ; Q2: Căn hộ 2 phòng ngủ

Q3: Căn hộ 3 phòng ngủ; Q4: Căn hộ 4 phòng ngủ

GAR: Căn hộ có nhà để xe; ELEV: Tòa nhà có thang máy

FARM: Nhà thuốc trong khu căn hộ; PAD: Cửa hàng bánh trong khu căn hộ

AÇOUG: Cửa hàng thịt trong khu căn hộ; LIVR: Hiệu sách trong khu căn hộ

MERC: Cửa hàng rau và trái cây trong khu căn hộ; PG: Trạm xăng trong khu căn hộ REST: Nhà hàng trong khu căn hộ; BAR: Quán bar trong khu căn hộ

SERP: Các cơ sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư

Kết quả mô hình cho thấy “chất lượng không khí có ảnh hưởng tới giá trị căn hộ” biến CHEIRO- biến môi trường là biến quan trọng nhất trong mô hình, kết quả cho thấy

căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp Điều này được thể

hiện rõ nét hơn ở biến DT Biến GAR và ELEV có ảnh hưởng tích cực tới giá trị căn hộ, làm tăng giá trị căn hộ Các biến Q1, Q2, Q3, Q4 cho thấy căn hộ có số phòng ngủ càng lớn thì giá trị càng cao Bên cạnh đó, biến BAR cho thấy căn hộ ở gần bar thì thường ồn ào hơn do đó giá trị thấp hơn Các biến MERC, PC và SERP có ảnh hưởng tích cực tới giá nhà Không như dự kiến của Bernardo, bốn biến FARM, PAD, LIVR và REST ảnh hưởng tiêu cựu tới giá của căn hộ

Thứ hai, Sibel Selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện

tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau:

LnP = bx + u

Mô hình này có chứa 46 biến, trong nghiên cứu này ông sử dụng hình thức bán logarit cho các mô hình Các biến bao gồm: đặc điểm về vị trí (nông thôn, thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, căn hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi của nhà (0-5, 5-

10, 10-15, 15-20, 20+); loại hình xây dựng (bê tông cốt sắt, gỗ, gạch, đá, gạch bùn, miếng than luyện); số lượng phòng (2-, 3, 4, 5+); diện tích nhà (70- m2, 70 - 110m2, 110 – 150

m2, 150+ m2) Ngoài ra, còn có các biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sưởi và một số biến khác Do đặc điểm của dữ liệu, các yếu tố môi trường không được xem xét

Kết quả của mô hình hồi quy hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến quan trọng nhất có ảnh hưởng tới giá nhà

Mô hình này được tiếp tục và mở rộng bởi Hasan Selim (2009) Với hai loại phương

pháp tiếp cận mô hình được sử dụng trong phân tích: mô hình hồi quy hedonic và ANN Các kết quả của mô hình hưởng thụ cho thấy hệ thống nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, kích thước ngôi nhà, đặc trưng về vị trí và kiểu của tòa nhà là các biến số quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà Có thể thấy rằng giá nhà tại khu đô thị cao hơn khu vực nông thôn 26,26% Bằng cách so sánh hiệu suất dự đoán giữa các hồi quy hedonic và mô hình ANN, nghiên cứu này chứng minh rằng ANN có thể là một thay thế tốt hơn cho các dự báo về giá nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ

Thứ ba, Theo một nghiên cứu gần đây nhất của Gabriel Kayode Babawale (03/2011),

yếu tố ngoại tác tác động tới BĐS cũng ảnh hưởng tới giá của BĐS đó, ông sử dụng mô hình hedonic xét các yếu tố như: khoảng cách từ BĐS tới nhà thờ, khoảng cách từ BĐS tới nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe, …

P = β0 + βjXj + βd Xd + u

P = Giá trị tài sản (biến phụ thuộc)

β0 = Hằng số

βj = Ước tính hệ số cho các biến liên tục

βd = Ước tính hệ số cho biến khoảng cách

Ngoài ra, ở nước ta cũng có một số nghiên cứu về giá BĐS, các nghiên cứu cũng dựa

trên mô hình hồi quy hedonic Theo lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển gần đây (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ

sở khoa học và phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra giá BĐS phụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế:

X4 = Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tích khuôn viên ảnh hưởng mạnh nhất tới giá BĐS sau đó là các biến khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Bên cạnh đó Kim (2007) còn xem xét tác động pháp lý đến giá nhà tại tp Hồ Chí Minh

và Hà Nội, tác giả xây dựng mô hình với các biến đại diện cho pháp lý như giấy tờ pháp lý

sổ hồng, sổ đỏ, các quyền pháp lý liên quan

Từ lý thuyết và các bài nghiên cứu trên, tôi xây dựng mô hình sau để xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới giá nhà:

LnPRICE = f(CL, VT) + εi

Trong đó, CL là các biến đại diện cho chất lượng BĐS, và VT là các biến đại diện cho

vị thế của BĐS Đề tài đưa ra phương trình Hedonic có dạng như sau:

Y i = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + … + β k X k + ε i

Trong đó: Các hệ số β gọi là hệ số hồi quy riêng

X1, X2 … Xk : Các biến giải thích cho mô hình

Yi: Biến độc lập

εi: sai số ngẫu nhiên và tuân theo quy luật phân phối chuẩn

Các giả định cho mô hình hồi quy hedonic:

- Giá trị kỳ vọng của εi bằng không

- Không có hiện tượng tự tương quan

- Nhiễu ngẫu nhiên không có tương quan với các biến X

- Không nhận diện sai mô hình

- Không có hiện tượng phương sai thay đổi

Bài nghiên cứu kế thừa phương pháp thuyết vị thế - chất lượng nhưng có mở rộng Cụ thể trong mô hình của (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) có 4 biến giải thích

trong đó có 2 biến chất lượng diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng; 2 biến vị thế là vị trí BĐS tới trung tâm thành phố và vị trí BĐS mặt tiền hay trong hẻm Thì trong bài nghiên cứu này tôi sẽ mở rộng mô hình với 10 biến giải thích trong đó có 5 biến vị thế của BĐS :

Vị trí BĐS, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm, khoảng cách BĐS tới mặt tiền đường, chiều rộng đường hẻm phía trước và công dụng của BĐS (để kinh doanh hoặc để ở) Và 5 biến giải thích còn lại là 5 biến thuộc về chất lượng của BĐS: Diện tích đất, diện tích nhà,

số lầu, sân thượng, hình dáng

Tóm lại, chương này cho ta nền tảng lý thuyết cũng như các nghiên cứu thực nghiệm nhằm xác định sự tương quan giữa các biến Từ việc xác định mô hình ban đầu và các biến cơ bản đề tài sẽ thu thập dữ liệu và đưa ra kỳ vọng dấu của các biến trong chương 3

CHƯƠNG 3 KHUNG PHÂN TÍCH

Chương này sẽ cho ta thấy quy trình tổng quát mà đề tài cần thực hiện thông qua quy trình nghiên cứu Và chương này cũng chính là chương mà đề tài chuyển từ khung lý thuyết tham khảo được sang thực tế Bằng việc khảo sát số liệu, đưa ra các biến hồi quy thích hợp cho mô hình và lý giải các biến đó

3.1 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu

a) Quy trình chọn mẫu

Trong bài nghiên cứu này, tôi khảo sát 160 mẫu căn hộ trên phạm vi thành phố Hồ Chí Minh, trên 6 tuyến đường Nguyễn Trãi quận 1, quận 5; Điện Biên Phủ quận 1, quận 3, Q Bình Thạnh; Hai Bà Trưng quận 1, quận 3; Võ Thị Sáu quận 1, quận 3; Nam Kỳ Khởi Nghĩa quận 1, quận 3; Trần Hưng Đạo quận 1, quận 5 Phương pháp mà tôi sử dụng là phương pháp hồi quy theo mô hình hedonic và thuyết vị thế - chất lượng có mở rộng cho phù hợp với biến và dữ liệu của bài nghiên cứu

Quá trình chọn mẫu được thu thập một cách ngẫu nhiên trên 6 tuyến đường Các tuyến đường trên đều thuộc tuyến đường chính của thành phố, được hình thành từ khá lâu và là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh, buôn bán sầm uất Mẫu trong đề tài là các BĐS được Ngân hàng TMCP Á Châu thẩm định Vì thế, các BĐS đều đã đầy đủ các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, bản vẽ và hồ sơ lệ phí trước bạ Bên cạnh đó, thị trường BĐS có nhiều biến động của lớn nên thời gian mà đề tài khảo sát từ ngày 01/06/2010 đến ngày 31/12/2010 là tương đối ngắn, giúp giảm thiểu những biến động vĩ mô trên thị trường, như biến động về đầu tư vốn, lãi suất, tỷ giá

Đề tài ước tính có 10 biến giải thích trong mô hình, theo công thức xác định số quan sát tối thiểu để kết quả mô hình hợp lý thì cần số quan sát là: 8x10+50 # 130 biến Nên với

số mẫu 160 quan sát mà đề tài khảo sát là chấp nhận được, và khi mô hình hồi quy kết quả

có thể mang tính đại diện cho khu vực khảo sát

b) Quy trình thu thập số liệu

Số liệu mà đề tài thu thập là số liệu thứ cấp, tuy nhiên bộ dữ liệu này rất phù hợp với dữ liệu mà nghiên cứu cần thu thập Bên cạnh đó, bộ số liệu này vẫn đảm bảo tính chính xác cao Do dữ liệu được các chuyên viên thẩm định trong NHTMCP Á Châu khảo sát thực tế từng BĐS để xác định giá trị BĐS đó Trong đó có ghi chép đầy đủ về các yếu tố của BĐS như diện tích đất, diện tích nhà, hình dáng BĐS, số tầng, có sân thượng hay không có sân thượng, mục đích sử dụng (công dụng), khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường, chiều rộng đường hẻm phía trước Mỗi quan sát trong mẫu đều có địa chỉ nhà vì thế có thể khảo sát lại khi cần thiết Vì các quan sát có địa chỉ chính xác nên đề tài nghiên cứu bổ sung thêm biến khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành), biến này được

đo lường thông qua trang wed rất phổ biến “diadiem.com”

3.2 Định nghĩa các biến

Trong quá trình phân tích chúng ta có thể nhận thấy giá BĐS chịu tác động của nhiều nhân

tố trong đó có nhiều nhân tố Đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu tác động của nhóm yếu tố vi mô tới giá BĐS, cụ thể đó là nhóm yếu tố tự nhiên Trong đó, có những yếu tố được đo lường bằng biến định lượng, nhưng có yếu tố được lượng hóa bằng thang đo định tính

Hình 3.1: Sơ đồ mô hình hồi quy giá BĐS  

3.2.1 Biến phụ thuộc

Là giá bất động sản, trên thực tế giá bất động sản có thể được tính theo giá thị trường hoặc giá phi thị trường Tuy nhiên, đề tài sẽ lựa chọn giá thị trường làm căn cứ xác định giá của bất động sản nghiên cứu

Giá trị thị trường bất động sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường

Hầu hết các bài nghiên cứu về giá BĐS trước đây sử dụng mô hình hedonic đều chuyển sang dạng mô hình log-lin Mô hình này được sử dụng vì nó phù hợp với những dữ liệu tương đối tốt và hệ số ước lượng từ mô hình có thể giải thích tỷ lệ đóng góp của các đặc tính hàng hóa vào trong hàng hóa đó một cách trực tiếp (Halvorsen và Palmquist 1980) Ngoài ra theo Woolbridge (2006), đối với chuỗi dữ liệu không có phân phối chuẩn như chuỗi dữ liệu có đơn vị là tiền tệ hoặc có giá trị dương, thì mô hình semi-logarit thường được sử dụng Do đó, tôi sử dụng mô hình log-lin và biến giá của BĐS (LnPRICE)

là biến phụ thuộc được sử dụng trong mô hình nhằm tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS

3.2.2 Biến độc lập

Vị trí BĐS (Location): LC

Vị trí là một yếu tố quan trọng được xem xét tác động đến giá bất động sản trong nhiều bài nghiên cứu Vị trí, theo vùng và theo tuyến đường, là một yếu tố quan trọng trong định giá giá trị tài sản Theo Brasington (1999), biến vị trí có quan hệ đồng biến với giá nhà

Vị trí của bất động sản trong đề tài được chia làm hai loại chính: Mặt tiền đường và hẻm

Mặt tiền đường: Theo quyết định số 144/2007/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh

Khu đất, thửa đất có vị trí mặt tiền đường (được xác định bởi địa chỉ hoặc số thửa trong bản đồ địa chính và là phần diện tích có ít nhất một mặt tiếp giáp với lề đường hiện hữu) Vấn đề xác định thửa đất và ngôi nhà là mặt tiền đường phải lấy yếu tố giá trị sử dụng liên thông, giao thông, giao tiếp trực diện của thửa đất và ngôi nhà đó với hệ thống của con

đường mà pháp luật không cấm, và không có tranh chấp là yếu tố căn bản, yếu tố tiếp giáp chỉ là yếu tố hệ quả phụ thuộc, vì có tiếp giáp mà không liên thông được, hoặc sự liên thông đó không đáng kể vì quá nhỏ hẹp, thì có cũng như không

Tóm lại, thửa đất và ngôi nhà được xác định là mặt tiền đường khi thửa đất và ngôi nhà đó có cạnh ít nhất là 2m tiếp giáp liên thông với con đường, lề đường, vỉa hè hoặc hành lang đường bộ của con đường có tên và cùng chủ sử dụng, mà không bị pháp luật ngăn cấm và không có tranh chấp

Hẻm: Hẻm cấp 1 (hẻm chính) là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường, hẻm cấp 2

(hẻm phụ) là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Cấp hẻm còn lại là hẻm tiếp giáp với hẻm cấp 2

Các BĐS ở vị trí mặt tiền đường thường có nhiều lợi thế hơn so với BĐS ở trong hẻm, các BĐS ở mặt tiền đường có vị trí giao thông, kinh doanh thuận lợi khi xác định giá có thể nhân thêm yếu tố lợi thế thêm từ (5% - 30%) tùy theo mức độ Khi xác định giá của các BĐS trong hẻm thưởng bị giảm đi so với mặt tiền đường từ (20% - 50%) Vì vậy theo tôi, BĐS ở vị trí mặt tiền có giá cao hơn các BĐS trong hẻm

Kỳ vọng về dấu biến vị trí tỉ lệ thuận với biến giá BĐS Biến vị trí (LC) mã hóa thành

2 giá trị: nhận giá trị 1 nếu BĐS tọa lạc mặt tiền đường; nhận giá trị 0 nếu BĐS tọa lạc trong hẻm

Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS (Street facing): SF

Nếu chiều rộng đường, hẻm phía trước của BĐS càng lớn thì càng thuận tiện cho giao

thông, buôn bán và sinh hoạt của chủ hộ Theo Kim (2007), trong bài nghiên cứu ông sử

dụng biến chiều rộng đường trước nhà, biến này có quan hệ đồng biến với giá nhà

Chiều rộng đường, hẻm phía trước chính là chiều rộng của lòng đường, hẻm phía trước BĐS, đề tài khảo sát 6 tuyến đường cho thấy chiều rộng của các đường như sau: đường Hai Bà Trưng rộng từ 10-13m, Võ Thị Sáu 12-18m, Nguyễn Trãi 11-12m, Trần Hưng Đạo 14-18m, Nam Kì Khởi Nghĩa 10 -30 m, Điện Biên Phủ từ 13 – 60m

Đối với đường chính của các BĐS, tùy theo quy định của nhà nước ban hành quyết

định về giá đất trên mỗi tuyến đường là khác nhau Thường các con đường nằm ở trung

tâm thành phố, kinh doanh sầm uất sẽ có giá cao hơn

Đối với giá đất hẻm chính sẽ được nhân với hệ số theo đường chính, hẻm phụ sẽ được

nhân theo hẻm chính, tùy thuộc vào chiều rộng của hẻm đó Theo quy định của Ngân Hàng

TMCP Á Châu sẽ được nhân hệ số theo bề rộng của hẻm như sau

Đối với hẻm chính:

Bảng 3.1: Giá BĐS trong hẻm chính so với MTĐ

Đơn giá MTĐ Chiều rộng hẻm

< 40 triệu 40 – 80 triệu >80 triệu

Bảng 3.2: Giá BĐS trong hẻm phụ so với giá BĐS trong hẻm chính

Chiều rộng hẻm Đơn giá đất TĐ tối đa so với đơn giá đất hẻm chính

Nguồn: Ngân hàng TMCP Á Châu

Vì thế, theo tôi chiều rộng của hẻm càng lớn thì giá của BĐS càng cao Do đó, biến

SF(chiều rộng đường, hẻm) tỷ lệ thuận với giá BĐS Biến SF tôi kỳ vọng mang dấu

dương