Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM 2.1.. Giớ
Trang 1ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN
Trang 2NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
Trang 3
NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
Trang 4
ULI Viện quản lý đất đô thị tại Mỹ USD United States dollar- Đô la Mỹ
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Hoa Kỳ)
(Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam)
(Tổ chức Thương mại Thế giới)
Trang 5bổ ích nhằm đáp ứng nhu cầu của công tác thẩm định giá Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Nhà Xanh là công ty lớn chuyên quản lý cao ốc văn phòng cho thuê tại TpHCM được người tiêu dùng tin cậy cao, có thể chọn làm dại diện cho mặt bằng chung trên địa bàn TpHCM Đó là lý do chủ yếu
để chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng do Nhaxanh’s quản lý ở TpHCM”
2 Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của đề tài là nhằm thực hiện rõ các vấn đề sau:
Cao ốc văn phòng là gì? Thị trường cao ốc văn phòng là thị trường như thế nào?
Thực trạng thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở TpHCM trong những năm qua? Xu hướng phát triển của nó?
Việc nắm vững tình hình giá thuê thị trường này sẽ giúp gì cho công tác thẩm định giá cao ốc văn phòng cho thuê?
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê của cao ốc văn phòng cho thuê
Các phương pháp điều chỉnh trong việc thẩm định giá đến giá thuê các tòa nhà văn phòng cho thuê do Nhaxah’s quản lý
Những vấn đề đặt ra đối với công tác điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê do
Trang 64 Phương pháp nghiên cứu
Do đề tài mang tính thực tiễn cao nên phương pháp chủ yếu là tiến hành phân tích và tổng hợp những dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp thu thập được
5 Kết cấu đề tài
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO
THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG
1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.2 Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê
1.3 Giá thuê và giá tri ̣ hơ ̣p đồng cho thuê
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.5 Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ
CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM
2.1 Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở
Tp Hồ Chí Minh
2.2 Giới thiệu về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh và
các cao ốc văn phòng cho thuê của Nhà Xanh
2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao
ốc văn phòng của Nhà Xanh ở TpHCM
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN, KHÓ KHĂN, THUẬN LỢI TRONG
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANHS Ở TPHCM
3.1 Kết luận
3.2 Thuận lợi
3.3 Khó khăn
6 Điểm mới của đề tài
Đây là đề tài nghiên cứu về lĩnh vực thị trường cao ốc văn phòng cho thuê, một lĩnh vực mới của thị trường bất động sản ở Việt Nam Trong những tháng cuối năm 2007 đến năm 2009 thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tăng trưởng mạnh tuy nhiên thị trường này vào năm 2010 và đầu năm 2011 có nhiều biến động và giá thuê giảm mạnh
Trang 7MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ GIÁ
THUÊ CAO ỐC VĂN PHÒNG 1
1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1
1.1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 1
1.1.2 Phân loa ̣i cao ốc văn phòng cho thuê 7
1.2 Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê 10
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 10
1.2.2 Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê 14
1.3 Giá thuê va ̀ giá tri ̣ hơ ̣p đồng cho thuê 14
1.3.1 Khái niệm, phân loại giá cả BĐS 14
1.3.2 Giá thuê cao ốc văn pho ̀ng 17
1.3.3 Giá tri ̣ hơ ̣p đồng là gì 17
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê cao ốc văn phòng 18
1.4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 18
1.4.2 Các yếu tố vi mô 19
1.4.3 Các yếu tố xã hội tâm lý – có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông 20
1.5 Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản 20
1.5.1 Khái niệm “điều chỉnh giá trị” 20
1.5.2 Hình thức điều chỉnh 20
1.5.3 Quy trình điều chỉnh 21
1.5.4 Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản 21
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC MỨC ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG CỦA TỔNG CÔNG TY DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XANH Ở TPHCM 23
2.1 Thực trạng về cao ốc văn phòng và giá thuê cao ốc văn phòng ở Tp Hồ Chí Minh 23 2.1.1 Nhận định về thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh 23
2.1.2 Tổng quan về thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tại Tp Hồ Chí Minh thời gian qua 27
2.2 Giới thiệu về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh và các cao ốc văn phòng cho thuê của Nhà Xanh 32
2.2.1 Giới thiệu đôi nét về tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh 32
2.2.2 Giới thiệu về các cao ốc văn phòng cho thuê của tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh 35
2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng của Nhà Xanh ở TpHCM 37
2.3.1 Lập bảng thông tin, số liệu về các tòa nhà do Tổng công ty dịch vụ bất động sản Nhà Xanh quản lý 37
2.3.2 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh giá thuê cao ốc văn phòng của Nhà Xanh ở TpHCM 42
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN, THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN TRONG PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ THUÊ CAO ỐC CỦA NHAXANH’S Ở TPHCM 49
3.1 Kết luận 49
3.2 Thuận lợi 50
3.3 Khó khăn 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO 51
Trang 81 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CAO ỐC VĂN PHÕNG CHO THUÊ VÀ GIÁ THUÊ CAO ỐC VĂN PHÕNG
1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.1.1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
1.1.1.1 Khái niệm nhà cao tầng
A Đi ̣nh nghĩa
Cao ốc hay còn gọi là nhà cao tầng, nhà nhiều tầng hoặc tên đầy đủ là
"nhà ở cao tầng" hay "cao ốc nhà ở" Theo một số kỹ sư kết cấu, nhà cao tầng
là bất kì loại kết cấu xây dựng nào mà tải trọng động như tải trọng gió hoặc tải trọng động đất quan trọng hơn so với tải trọng tĩnh của công trình Tiêu chuẩn này phù hợp với tất cả mọi loại kết cấu, từ nhà cao tầng cho đến các kết cấu tháp trụ
Tất cả các nhà chọc trời đều là nhà cao tầng, nhưng chỉ có những nhà cao tầng trên 244m mới là nhà chọc trời Khả năng ở là một yếu tố xác định sự khác biệt của nhà chọc trời với các loại kết cấu xây dựng dạng tháp
Nhà cao tầng được xây dựng cũng là do việc tăng dân số đô thị, thiếu đất đai xây dựng và giá đất ngày càng cao ở các thành phố lớn Nhà cao tầng cho phép con người sử dụng quỹ đất xây dựng có hiệu quả hơn, tạo ra nhiều tầng, nhiều không gian sử dụng và chứa được nhiều người hơn trong cùng một khu đất, đồng thời nhà cao tầng hoặc quần thể nhà cao tầng đã tạo nên một hình dáng kiến trúc làm phong phú cho bộ mặt thành phố và cải thiện môi trường cảnh quan đẹp, tăng thêm khí thế phồn vinh cho một đô thị hiện đại Chính vì vậy nhà cao tầng có thể được xem là "cỗ máy tạo ra của cải vật chất" cho mọi hoạt động của nền kinh tế đô thị
Trang 9Nhà cao tầng là sản phẩm của khoa học và công nghệ, từ thiết kế, xây dựng cho đến vận hành công trình, từ hệ thống móng, kết cấu, kỹ thuật chống động đất và gió bão, đến điện và chiếu sáng, an toàn và phòng chống cháy, cấp nước, cấp khí đốt và điều hoà nhiệt độ Các công trình cao tầng thường bao gồm các công trình khách sạn, cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng và các công trình trung tâm thương mại nhiều chức năng
Nhà cao tầng thường có thang máy và hệ thống kỹ thuật phức tạp Các tòa nhà cao tầng đã trở nên khả thi với sự ra đời của thang máy và với các vật liệu xây dựng rẻ hơn phong phú hơn Nhà cao tầng ra đời mang lại cho không gian đô thị một diện mạo mới, một sắc thái mới Đồng thời, nó cũng góp phần vào việc thay đổi các lý thuyết về quy hoạch đô thị, cũng như những thay đổi
về nếp sống, công việc và quan hệ xã hội của người dân đô thị
Kể từ khi công trình cao tầng đầu tiên xuất hiện trên thế giới (Home Insurance Building ở Chicago được xây dựng năm 1883-1885) cho đến nay, các công trình cao tầng và siêu cao tầng đã đua nhau phát triển tại nhiều nước trên khắp các châu lục
B Một số định nghĩa kha ́ c
Có nhiều định nghĩa về nhà cao tầng, sau đây là một số định nghĩa:
Định nghĩa nhà cao tầng theo Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế:
Ngôi nhà mà chiều cao của nó là yếu tố quyết định các điều kiện thiết kế, thi công hoặc sử dụng khác với các ngôi nhà thông thường thì được gọi là nhà cao tầng
Định nghĩa theo Ủy ban dữ kiện Emporis
Nhà cao tầng (highrise) được Ủy ban dữ kiện Emporis định nghĩa: "một
tòa nhà có chiều cao trên 35 m (115 ft) (khoảng độ 12 tầng), được chia thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng."
C Phân loại
Trang 10Với sự phân loại hiện nay của nhiều nước thì nhà cao tầng được chia theo
số tầng cao đạt được theo các cấp 9-15 tầng, 15-25 tầng, 25-40 tầng, và trên
40 tầng thì được gọi là nhà chọc trời Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Việt Nam nhà cao tầng là các công trình xây dựng nhà ở căn hộ có độ cao
từ 9 tầng trở lên và với các công trình công cộng khác có độ cao từ 7-8 tầng trở lên “Công trình siêu cao” hay “cao ốc” là những tòa nhà có độ cao lớn, với 30-40 tầng trở lên Khái niệm này cũng phù hợp với phân loại nhà của một số tổ chức quốc tế
Căn cứ vào chiều cao và số tầng nhà, Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế phân nhà cao tầng ra 4 loại như sau:
- Nhà cao tầng loại 1: từ 9 đến 16 tầng (cao nhất 50m)
- Nhà cao tầng loại 2: từ 17 đến 25 tầng (cao nhất 75m)
- Nhà cao tầng loại 3: từ 26 đến 40 tầng (cao nhất 100m)
- Nhà cao tầng loại 4: từ 40 tầng trở lên (gọi là nhà siêu cao tầng)
Về độ cao khởi đầu của nhà cao tầng, các nước có những qui định khác nhau
Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nước
Tên nước Độ cao khởi đầu
Trung Quốc Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác ≥ 28m Liên Xô (cũ) Nhà ở 10 tầng và 10 tầng trở lên, kiến trúc khác 7 tầng
Trang 11D Công trình xây dựng cao tầng có những đặc trưng riêng biệt
Về mặt kiến trúc, công trình xây dựng cao tầng đã thể hiện sự ưu việt
trong chức năng tạo dựng bộ mặt và các điểm nhấn đô thị; thể hiện sức chứa đựng các hoạt động chức năng khác nhau của con người; thể hiện sức sáng tạo kiến trúc, sự tiến bộ về công nghệ xây dựng, về nghiên cứu và sử dụng
Về mặt quy hoạch, đó là những điểm nhấn cho bộ mặt kiến trúc đô thị,
đòi hỏi phải có khoảng lùi với đường giao thông và khoảng cách nhất định với các công trình xây dựng lân cận
Tải trọng lớn và chiều cao lớn, đòi hỏi hệ kết cấu công trình, từ nền
móng đến hệ khung sườn nhà phải thật bền chắc Nhà cao tầng là đối tượng nhạy cảm nhất với tải trọng động đất, gió động do tỉ lệ chênh lệch lớn giữa chiều cao và chiều rộng, dẫn đến dao động mạnh Bên cạnh đó, kết cấu của các công trình này rất phức tạp, nên ngoài việc tính toán kháng chấn kháng gió trên lý thuyết, còn phải thử nghiệm ở phòng thí nghiệm động đất, hầm gió, nghiên cứu phản ứng để chọn giải pháp kết cấu hợp lý
Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài công trình, phải có sức bền
lớn Vật liệu thường được sử dụng cho các hệ thống kết cấu của tòa nhà cao tầng bê tông cốt thép và thép Hầu hết các tòa nhà chọc trời phong cách Bắc
Mỹ là khung thép, trong khi các nhà chung cư cao tầng thường được xây dựng bằng bê tông
Giao thông theo chiều đứng phát triển bằng hệ thống thang máy phải
đảm bảo không bị ách tắc và hỏng hóc
Sử dụng năng lượng lớn, do vậy các giải pháp tiết kiệm để nâng cao hiệu
suất năng lượng cần được quan tâm ngay từ khi thiết kế, xây dựng cho đến quá trình vận hành sử dụng công trình
Đòi hỏi độ an toàn cao, trang thiết bị công trình phức tạp, chịu tác động
trên cao của gió bão, sấm sét rất lớn; không cho phép xảy ra cháy nổ hay các
sự cố khác và phải có thiết bị tối tân để phòng ngừa Hệ thống kỹ thuật hạ
Trang 12tầng phức tạp, đường cấp nước, điện, điều hòa không khí cần phân đoạn theo chiều đứng Các kỹ thuật bảo hành, duy tu, bảo dưỡng, các biện pháp và trang thiết bị thi công trên cao đều có tính đặc thù
Tiện nghi sử dụng tác động nhiều mặt đến tâm sinh lý con người, xã hội Nhà ở cao tầng nảy sinh nhiều vấn đề cho cộng đồng sống trong đó vì họ bị cách ly với thế giới bên ngoài
Giá thành xây dựng cao, nhưng có khả năng sinh lời lớn
E Lịch sử phát triển ở Việt Nam
Nhà cao tầng được xây dựng đầu tiên ở miền Bắc là toà nhà cao 11 tầng
ở hồ Giảng Võ, nay là Khách sạn Hà Nội
Nhà cao tầng chỉ mới xây dựng nhiều vào khoảng chục năm gần đây Về tổng quát, có thể phân quá trình phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam theo 4 giai đoạn sau:
Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1954 - 1976
Giai đoạn này, các công trình nhà thường là thấp tầng, từ 1 - 5 tầng Kết cấu chịu lực của nhà thường là tường xây gạch hoặc khung bê tông cốt thép, sàn panel hay đổ bê tông cốt thép toàn khối Những năm 1960 - 1976 xuất hiện thêm các nhà có giải pháp kết cấu lắp ghép: tấm nhỏ, tấm lớn và cả khung lắp ghép, nhưng chỉ có loại nhà lắp ghép tấm lớn là phổ biến nhất Kết cấu tấm lắp ghép lúc đầu là bê tông xỉ, dùng cho nhà 1 đến 2 tầng Sau đó là bằng bê tông cốt hép, dùng cho nhà cao tầng từ 4 đến 5 tầng Với giải pháp kết cấu nhà lắp ghép tấm lớn đã hình thành nên các khu chung cư: An Dương, Phúc Xá, Bờ Sông (1 - 2 tầng); Kim Liên, Nguyễn Công Trứ (4 - 5 tầng); Yên Lãng, Trương Định (2 tầng); Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ (4 - 5 tầng) Giai đoạn này, hầu hết các công trình nhà đều là thấp tầng
Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1976 - 1986
Từ những năm 1976 - 1986, ở Hà Nội, Hải Phòng, Vinh, Phúc Yên, Việt Trì và một số thành phố thị xã ở miền Bắc xây dựng phổ biến loại nhà lắp
Trang 13ghép tấm lớn Trong giai đoạn này là mẫu nhà lắp ghép tấm lớn IW của Đạo
Tú do Đức thiết kế và mẫu nhà lắp ghép tấm lớn LV của Xuân Mai do Liên
Xô thiết kế
Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1986 - 1997
Đây là giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới Một số dự án đầu tư của nước ngoài được triển khai ở Việt Nam Làn sóng đầu tư lần thứ nhất của nước ngoài vào những năm 90 đã tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp xây dựng ở Việt Nam phát triển Nhiều công nghệ xây dựng mới đã được đưa vào áp dụng, như công nghệ cọc khoan nhồi, bê tông thương phẩm, đổ bê tông bằng bơm phun, sàn dự ứng lực (DƯL) tạo điều kiện cho xây dựng nhà cao tầng phát triển Nhà cao tầng được xây dựng ngày một nhiều, nhất là ở TP Hồ Chí Minh và Hà Nội Các nhà cao tầng thời kỳ này chủ yếu sử dụng giải pháp kết cấu chịu lực là khung - vách bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ Chiều cao công trình phần nhiều là dưới 20 tầng
Giai đoạn xây dựng thời kỳ 1997 đến nay
Đây là giai đoạn nhà cao tầng được phát triển mạnh Nhiều giải pháp, công nghệ thi công tiên tiến được áp dụng như: công nghệ thi công topdown; công nghệ thi công cọc Barrette; tường vây; cốp pha trượt (lõi cứng) kết hợp với lắp ghép (cột, sàn), kết hợp đổ tại chỗ với lắp ghép cấu kiện DƯL Với các công nghệ xuất hiện, ngày càng nhiều các công trình cao tầng trên 20 tầng Đã có những công trình nhà cao tới 33, 34 tầng được đưa vào sử dụng Những năm gần đây, nhà chung cư cao tầng đang được phát triển nhanh chóng tại Việt Nam, và được xây dựng trên khắp mọi miền đất nước đã giải quyết phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân Bên cạnh đó, các công trình xây dựng nhà chung cư cao tầng cũng là nơi được ứng dụng những thành tựu mới của công nghệ xây dựng
Qua điều tra khảo sát, từ năm 1990 đến 1998, Hà Nội có khoảng 88 và thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 113 công trình cao tầng đã được xây dựng
Trang 14Từ 1999 đến nay, tốc độ xây dựng nhà cao tầng đã gia tăng nhanh chóng - ở
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, hàng trăm dự án nhà cao tầng đã và đang được triển khai xây dựng cùng với hàng chục dự án khu đô thị mới Giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, đa phần các công trình cao tầng do nước ngoài đầu
tư, xây dựng, được thiết kế bởi tư vấn nước ngoài, thì cho đến năm 2000, gần 70% số nhà cao tầng đã được xây dựng từ nguồn vốn trong nước
1.1.1.2 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê
Cao ốc văn phòng là mô ̣t trong những sản phẩm của nhà cao tầng được xây dựng dựa trên mu ̣c đích làm văn phòng , diê ̣n tích sàn đòi hỏi lớn, thiết kế
đă ̣c biê ̣t phù hợp với yêu cầu làm văn phòng , tuy nhiên cao ốc văn phòng cho thuê có đô ̣ cao có thể không quá lớn tùy vào quy hoa ̣ch và vốn cả nhà đầu tư
1.1.2 Phân loa ̣i cao ốc văn phòng cho thuê
Hiê ̣n nay viê ̣c phân loa ̣i cao ốc văn phòng cho thuê vẫn còn rất mơ hồ , dựa vào nhiều ý kiến chủ quan của từng quốc gia Trong pha ̣m vi chuyên đề này , người viết xin nêu ra hai luâ ̣n điểm phân loa ̣i cao ốc văn phòng
1.1.2.1 Tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu - Mỹ
Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao gồm:
1 Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn
2 Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố
3 Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển
4 Thu hút được những khách thuê có tên tuổi và uy tín
5 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường
6 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp
7 Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe
8 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao
9 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7
10 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột
Trang 1511 Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng treo
12 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ
13 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người
14 Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và ẩm độ theo chuẩn EU
15 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện
16 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét
17 Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng diện tích sử dụng
18 Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building Management System)
19 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng
20 Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống
và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao
21 Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời
22 Tiết kiệm năng lượng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU
Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng hạng A là:
1 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường
2 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp
3 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao
4 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7
5 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột
6 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ
7 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây;
Trang 16phải có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người
8 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện
9 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét
10 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng
11 Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống
và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng , quán cà phê, trung tâm thể thao
12 Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời
1.1.2.2 Tại Việt Nam
Theo nhận xét của nhiều chuyên gia, đến nay ở Việt Nam chưa có chuẩn chung về xếp hạng cao ốc văn phòng Thông thường, các yếu tố có thể quyết định trong việc xếp hạng của các tòa nhà cao tầng gồm: địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý
Tại Tp.HCM, các tòa cao ốc đang được các công ty đại lý bất động sản dựa vào quy chuẩn chung về vị trí, độ tuổi, diện tích tấm sàn, trong khi chủ đầu tư sẽ đánh giá các tòa nhà dựa trên “tầm nhìn” của mình
Theo quan điểm công ty bất đô ̣ng sản CBRE cao ốc văn phòng cho thuê đươ ̣c phân loa ̣i:
Hạng A: Nằm trong khu trung tâm thương mại, kiến trúc đặc biệt (Nhà
thầu vẽ thiết kế nổi tiếng), cao ốc cao tầng, diê ̣n tích sàn lớn (> 1000 m2), tốt nhất là không cột, diện tích và tiền sảnh rộng thoáng mát, tiện nghi cao cấp,
cơ cấu quản lý chặc chẽ, điều kiện an toàn cao
Hạng B: Nằm trong khu trung tâm thương mại, kiến trúc đe ̣p, cao trên
7 tầng, diện tích sàn từ 500 – 1000 m2, tiện nghi tương đối đầy đủ, tiền sảnh tương đối rộng, cơ cấu quản lý đồng bộ, điều kiện an toàn cao
Hạng C: Nằm trong các khu đô thị, diê ̣n tích sàn n hỏ hơn 500 m2, tiền sảnh không rộng lắm, tiện nghi, đẹp, có hệ thống phòng cháy chữa cháy
Trang 171.2 Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
1.2.1.1 Thị trường là gì
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất
và lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
- Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh
tế quan trọng của thị trường Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội
- Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành
bộ phận của thị trường thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao
đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường
Trang 18với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của các
chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá
mua bán Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá
trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các
quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch
mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo , vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung- cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó
là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền
Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề cập đến như là một phạm trù trung tâm Tư tưởng thị trường đầu tiên của các kinh tế gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương Những người theo chủ nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng một thị trường tiền tệ mạnh Họ cho rằng hàng hoá chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ Một đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh Chủ nghĩa trọng thương coi thường khâu sản xuất Đó là bất hợp lí và phi kinh tế Chủ nghĩa trọng nông lại thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hoá lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế
và thị trường là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí của con người
Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái kinh tế học cổ điển là A.Smith Trong các tác phẩm của mình ông đã
Trang 19phân tích phân công lao động đã tạo ra thị trường Mục đích của thị trường là
để thu lợi nhuận Thị trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh
tế thị trường và A.Smith đã tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trường Ông cũng đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả và mối quan hệ giữa các nhân tố đó Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản Song chủ yếu là ông phân tích thị trường hàng hoá và lao động
Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.Keynes Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trường J.Keynes chủ trương đẩy mạnh mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh Mục đích là làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô
Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường C.Mác đã nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường C.Mác đã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Lí luận về thị trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường” Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường Quy mô của thị trường gắn chặt với trình
Trang 20độ chuyên môn hoá của lao động xã hội Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận
1.2.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như
các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và
vì mục đích gì
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BĐS
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS
Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS
Tóm lại : Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các
bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
Trang 211.2.2 Khái niệm thị trường cao ốc văn phòng cho thuê
Dựa vào khái niê ̣m về cao ốc văn phòng cho thuê và thi ̣ trường bất đô ̣ng sản theo người viết thị trường cao ốc văn phòng cho thuê c ó thể được đi ̣nh nghĩa như sau:
Thị trường cao ốc văn phòng cho thuê là nơi diễn ra hoạt động cho thuê
và các dịch vụ liên quan tới cao ốc văn phòng như trung gian, tư vấn quản lý…giữa các chủ thể trong nền kinh tế cụ thể là những doanh nghiệp công ty trong nước và ngoài nước có nhu cầu sử du ̣ng cao ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thi ̣ có vi ̣ trí t huâ ̣n lợi cho viê ̣c kinh doanh, điều kiện ha ̣ tầng tốt , giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao
do khả năng sinh lợi nhuâ ̣n lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thi ̣ trường khác
1.3 Giá thuê va ̀ giá tri ̣ hơ ̣p đồng cho thuê
1.3.1 Khái niệm, phân loại giá cả BĐS
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà
Trang 22Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi
mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hỏa hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình
- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu
sử dụng trong xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ
Trang 23chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất
để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn
vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;
Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất
Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất
Trang 24(lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
- Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
- Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
- Giá khởi điểm đấu giá;
- Giá dùng cho mục đích đầu tư;
- Giá sử dụng hiện thời;
- Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
- Giá dùng để bảo hiểm;
- Giá tính thuế;
- Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS
1.3.2 Giá thuê cao ốc văn pho ̀ng
Giá thuê: là giá cho thuê cao ốc văn phòng theo thời hạn,dùng trong giao dịch cho thuê trên thị trường,đươ ̣c thỏa thuâ ̣n giũa hai bên cho thuê và đi thuê
1.3.3 Giá trị hợp đồng là gì
Giữa hai bên đi thuê và cho thuê sẽ có những ràng buô ̣c , trách nhiệm , nghĩa vụ , quyền lơ ̣i nhất đi ̣nh được thề hiê ̣n trên cá c điều khoản trong hợp đồng
Giá trị hợp đồng là tổng giá trị của số hàng hóa dịch vụ và các khoản thu khác kèm theo được ghi trong hợp đồng
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thường việc thanh toán cho bên bán
sẽ được chia là nhiều lần, do đó mỗi lần bên bán nhận được một khoản tiền sẽ được coi là một khoản thu của hợp đồng Và các khoản thu này sẽ được theo
Trang 25dõi để nhân viên kinh doanh xác định được tình hình công nợ của hợp đồng
đó
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê cao ốc văn phòng
1.4.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô
1.4.1.1 Như ̃ng chủ trương chính sách của nhà nước
Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị bất động sản trong thị trường này là quy hoạch Thế nhưng hiện nay quy hoạch chi tiết về cao ốc trong trung tâm thành phố chưa rõ ràng Chuyện cho phép xây hay không xây cao ốc phụ thuộc rất nhiều vào người duyệt, mà người duyệt lại không duyệt theo quy hoạch mà duyệt theo quy hoạch của riêng mình miễn sao đưa ra được những phân tích có lý Do đó giả sử có hai lô đất có cùng diện tích nằm cạnh nhau, một lô được phép xây dựng 10 tầng và lô đất kia được phép xây dựng 15 tầng thì giá trị của hai lô đất này sẽ trên lệch rất lớn
1.4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Sự phát triển kinh tế xã hô ̣i của mô ̣t quốc gia ảnh hưởng trực tiế p đến thi ̣ trường cao ốc văn phòng cho thuê , với nền kinh tế đang phát triển giá thuê cao ốc văn phòng cao hơn so với nến kinh tế đã phát triển ổn đi ̣nh
1.4.1.3 Sư ̣ mở rô ̣ng giao lưu quốc tế
Một nền kinh tế phát triển vững mạnh có thể thu hút được nhiều nhà đầu
tư tham gia Việt Nam được đánh giá là từng bước phát triển ổn định và việc
mở rộng quy mô, thu hút các nhà đầu tư gặp được nhiều thuận lợi Vì vậy việc
mở rộng giao lưu quốc tế có tác động lớn đến thị trường văn phòng cho thuê
1.4.1.4 Yếu tố cung cầu cu ̉ a thi ̣ trường
Viê ̣c phát triển ma ̣nh các loa ̣i hình công ty trong thời gian qua đã đẩy nhu cầu thuê văn phòng rất cao Xu hướng thời gian tới nhu cấu này sẽ tiếp tu ̣c tăng cao cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nư ớc ngoài vào Việt Nam khi Viê ̣t Nam gia nhâ ̣p WTO
Trang 26 Sự thuâ ̣n lợi trong giao di ̣ch , tổ chức sắp xếp công viê ̣c Các chi phí quản lý đã được bên cho thuê đảm nhận
Vẻ sang t rọng, uy nghi của các tòa nhà cao ốc văn phòng làm tăng giá trị công ty và thuận tiện trong giao dịch
Công nghê ̣ hiê ̣n đa ̣i cũng cho phép giảm thiểu số nhân vi ên của các văn phòng và làm cho nhu cầu diện tích giảm đi
Cung về c ao ốc văn phòng cho thuê vẫn còn phu ̣ thuôc nhiều vào xu hướng kinh tế của thi ̣ trường, hiê ̣n nay nguồn cung lớn hơn so với nhu cầu do có yếu tố cha ̣y theo số đông
1.4.2 Các yếu tố vi mô
1.4.2.1 Giá thuê, chi phí
Giá thuê và chi phí hợp lý có thể thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng Đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của tòa nhà
- Địa điểm nơi cao ốc tọa lạc
- Kiểu cao ốc, loại cao ốc, kích thước và tuổi của cao ốc
- Chất lượng và khả năng đáp ứng của các văn phòng
- Môi trường bên trong và bên ngoài
1.4.2.4 Thương hiệu của nhà đấu tư, đơn vị quản lý
Thương hiệu của nhà đầu tư và danh tiếng của đơn vị quản lý tòa nhà cũng góp phần làm tăng giá trị của tòa nhà
Trang 271.4.3 Các yếu tố xã hội tâm lý – có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông
Các yếu tố xã hội tâm lý hay còn gọi là phong thủy cũng tác động quan trọng đến giá trị cao ốc văn phòng cho thuê Nhà đầu tư, khách hàng đều mong muốn tìm cho mình một vị trí, phương hướng thích hợp để đặt vị trí văn phòng của mình
1.5 Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản
1.5.1 Khái niệm “điều chỉnh giá trị”
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính ( không thể lượng hóa thành tiền) sau
1.5.2 Hình thức điều chỉnh
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp
lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị)
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các
yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau
Trang 281.5.3 Quy trình điều chỉnh
- Lập bảng số liệu thị trường
- Phân tích giá bán với giá bán
- Phân tích giá bán với tài sản thẩm định giá
- Phân tích so sánh tương quan
1.5.4 Các phương pháp tính mức điều chỉnh giá trị bất động sản
1.5.4.1 Phương pháp định lượng
- Phân tích theo cặp
- Phân tích thống kê
- Phân tích đồ thị
- Phân tích các yếu tố liên quan đến chi phí
- Phân tích các số liệu thứ yếu bổ sung
Phải sử dụng kỹ thuật này vì nó phản ánh bản chất không hoàn hảo của thị trường bất động sản
Trang 29 Phỏng vấn cá nhân: là việc tìm hiểu những hiểu biết của những người trực tiếp hưởng thụ tài sản Tuy nhiên ý kiến phỏng vấn chỉ mang tính tham khảo
