Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận phú nhuận thành phố hồ chí minh

Giá trị của một BĐS chịu nhiều yếu tố tác động như yếu tố vị trí, hình dáng, độ rộng mặt tiền đường/hẻm, ngập nước… Để biết được những yếu tố nào có tác động trực tiếp đến giá trị BĐS, t

Trang 1

SVTH: Lê Thị Hiền Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

MSSV: 1 720 210

TP Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011

Trang 2

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Khái niệm chung về bất động sản 6

1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật một số nước 6

1.1.2 Quan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam 7

1.1.3 Thuộc tính cơ bản của bất động sản 7

1.1.3.1 Tính bất động 7

1.1.3.2 Tính không đồng nhất 7

1.1.3.3 Tính khan hiếm 7

1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài 8

1.1.4 Đặc trưng cơ bản của bất động sản 8

1.1.5 Phân loại bất động sản 8

1.2 Giới thiệu sơ lược về quận Phú Nhuận: 8

1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận Phú Nhuận 9

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 9

1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 9

1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 14

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15

1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý 15

1.3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 16

1.3.3.3 Các yếu tố xã hội 17

CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 18

2.1 Khái quát về ngân hàng Kiên Long 18

Trang 3

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận 19

2.2.1 Vị trí 19

2.2.2 Hình dáng quy mô 19

2.2.3 An ninh(AN) 20

2.2.4 Yếu tố ngập nước 20

2.2.5 Lợi thế kinh doanh 20

2.2.6 Môi trường sống(MT) 21

2.3 Mô hình hồi quy 21

2.4 Thu thập và xử lý số liệu 22

2.4.1 Thu thập số liệu 22

2.4.2 Quá trình xử lý số liệu 22

2.5 Xây dựng mô hình hồi quy 24

2.5.1Xem xét ma trận hệ số tương quan hạng 24

2.5.2 Lựa chọn mô hình hồi quy 27

2.5.3 Kiểm định tính chính xác của mô hình hồi quy 3 33

2.5.3.1Giả định liên hệ tuyến tính 33

2.5.3.2 Giả định phương sai của sai số không đổi 34

2.5.3.3 Giả định về phân phối chuẩn của phần dư 35

2.5.3.4 Giả định về tính độc lập của các sai số (không có tương quan giữa các phần dư) 37 2.5.3.5 Giả định không có mối quan hệ tương quan giữa các biến độc lập (hiện tượng đa cộng tuyến) 38

CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ 40

3.1 Ưu điểm và hạn chế của đề tài 40

3.1.1 Ưu điểm 40

3.1.2 Hạn chế 40

3.2 Kiến nghị 41

Trang 4

LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn hiện nay, với tốc độ phát triển như vũ bão của nền kinh tế Việt Nam thì vai trò của các Ngân hàng thương mại là rất quan trọng, đặc biệt là việc thực hiện tốt các hoạt động tín dụng Nó đóng vai trò trung gian quan trọng trong việc dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Hầu hết các ngân hàng khi tiến hành cho vay vốn đều yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể có cho Ngân hàng Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản (BĐS) Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn

Tuy nhiên, thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay lại là thị trường có rất nhiều biến động Bắt đầu từ năm 2007 thị trường kinh doanh bất động sản ở nước

ta phát triển mạnh mẽ Các cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp, … mọc lên như nấm Giới đầu tư đổ xô đi mua nhà, đất nền, … với mục đích mua đi bán lại, đầu

tư sinh lời vì đây là tài sản có giá trị cao và là hình thức đầu tư kiếm lời nhanh và ít

bị lỗ

Chính vì vậy mà công tác thẩm định để đưa ra mức giá phù hợp đối với các BĐS ở mỗi khu vực lại là một vấn đề đang cần giải quyết Giá trị của một BĐS chịu nhiều yếu tố tác động như yếu tố vị trí, hình dáng, độ rộng mặt tiền đường/hẻm, ngập nước… Để biết được những yếu tố nào có tác động trực tiếp đến

giá trị BĐS, tôi xin chọn đề tài:

“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Trang 5

Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học, các phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và thực trạng cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại Ngân hàng Kiên Long

Đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo tại Kienlongbank, trong

đó tập trung vào việc phân tích phương pháp định giá BĐS mà Ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động và tìm ra các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận

Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng Kienlongbank.

Phương pháp nghiên cứu đề tài:

Chuyên đề có sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu Chuyên đề sẽ nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá BĐS và đó là cơ sở hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai

Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp nghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì chuyên đề ngoài lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, còn có kết cấu như sau:

- Chương 1: cơ sở lý luận về giá trị bất động sản

- Chương 2: Phân tích các yếu tố tác động tới giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận

- Chương 3: Nhận xét và kiến nghị

Trang 6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm chung về bất động sản

1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật một số nước

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc

từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân

sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

Trang 7

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

1.1.2 Quan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam

Theo Bộ luật Dân Sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn với liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.3 Thuộc tính cơ bản của bất động sản

1.1.3.1 Tính bất động:

Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói một cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi mà nó tọa lạc

và mang tính chất địa phương

Trang 8

1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài:

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài

1.1.4 Đặc trưng cơ bản của bất động sản

 Khả năng co giãn của cung BĐS kém

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém hiệu quả

 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

-Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại BĐS như: đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

-Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hóa dân tộc…

1.2 Giới thiệu sơ lược về quận Phú Nhuận:

Quận Phú Nhuận là 1 trong những quận trung tâm của thành phố, nối giữa quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp và Tân Bình Vì có vị trí đắc địa gần với sân bay Tân Sơn Nhất, nhà ga, bến xe Miền Đông, các trung tâm hành chính thành phố… với con đường độc đạo Nguyễn Văn Trỗi nối thẳng trung tâm quận 1 đến sân bay nên quận Phú Nhuận rất chú trọng phát triển theo đúng định hướng kinh tế “Dịch

vụ, thương mại, sản xuất” Bước đầu Quận hình thành và định hình một số trung tâm thương mại, dịch vụ cao cấp ở các tuyến đường trọng yếu như Phan Đăng Lưu, Hoàng Văn Thụ, Nguyễn Văn Trỗi và khu dân cư mới phát triển (công trình cải tạo kênh Nhiêu Lộc, Cù Lao phường 2 Rạch Miễu); đồng thời chú trọng đầu tư cho công tác quy hoạch theo hướng phù hợp thực tế khách quan, yêu cầu phát triển bền vững, khả thi và có yếu tố khoa học dự báo Quận xây dựng tốt các đề án quy hoạch phát triển các ngành nghề dịch vụ, thương mại, sản xuất, các ngành nghề

Trang 9

kinh doanh nhạy cảm với tệ nạn xã hội và hoạt động quảng cáo ngoài trời giai đoạn 2001 - 2005, quy hoạch phát triển hệ thống chợ đến năm 2010 tạo điều kiện thuận lợi, hành lang pháp lý thông thoáng, rõ ràng để mọi tổ chức, cá nhân yên tâm đầu tư kinh doanh mọi ngành nghề, mọi hoạt động mà pháp luật không cấm

1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận Phú Nhuận

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ

sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao

thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn hẳn so với BĐS cùng khu đó nhưng lại nằm trong hẻm và BĐS trong các cấp hẻm khác nhau cũng khác nhau

Trang 10

Theo hướng dẫn số 7575/HD – LS áp dụng bảng giá các loại đất ban hành kèm theo quyết định số 144/2007/QĐ – UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của UBND thành phố:

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị trí cụ thể

Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà muốn

vào vị trí đất đó phải đi qua (hình 1)

Trang 11

Hình 1

Cấp hẻm (hình 2)

- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Đơn giá đất của hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương ứng

+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2 Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí hẻm tương ứng

Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc

bê tông, xi măng của cùng loại hẻm

Trang 12

Hình 2

- Đường thương mại được hiểu là những con đường lớn, khu mua sắm, được UBND quận phê duyệt mở một số trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng…

Theo quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND ngày 04 tháng 07 năm 2007 của UBND thành phố):

- Đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và

có lộ giới nhỏ hơn 12m

Trong khu dân cư hiện hữu có các loại đường hẻm như sau:

a) Hẻm chính: là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác

b) Hẻm nhánh: là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác

Trang 13

c) Hẻm cụt: là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố

d) Lối đi chung: là đường hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn

hộ, được hình thành khi phân tách lô đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: người dân thường có thói quen chọn các BĐS có diện tích vuông vức như 5m x 20m = 100m2 được coi là có quy mô hợp lý, nếu quy mô của BĐS lớn hơn quy mô hợp lý thì một mặt nó gây nên sự lãng phí trong sử dụng mặt khác với mức giá thị trường thì diện tích lớn hơn đồng nghĩa với số tiền người mua phải bỏ ra là nhiều hơn nên nhu cầu về các BĐS này sẽ giảm ảnh hưởng tới mức giá của BĐS Còn nếu quy mô BĐS nhỏ hơn nhiều so với quy mô phù hợp thì khả năng sử dụng của BĐS bị giảm sút không tận dụng được lợi thế do các yếu tố khác mang lại Tuy nhiên, ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh thì những nhà có diện tích nhỏ trong hẻm lại được mua bán nhanh hơn, những BĐS ở mặt tiền đường lớn có quy mô lớn lại có đơn giá cao

Hình dáng của lô đất tác động đến giá trị của BĐS thông qua yếu tố phong thủy Theo quan điểm của người phương Đông nếu BĐS có chiều rộng phía sau lớn hơn phía trước (nở hậu) sẽ khiến công việc làm ăn của người chủ sở hữu trở nên thuận lợi hơn, may mắn hơn nên những BĐS có đặc điểm trên thường được ưa chuộng hơn, giá trị cao hơn Những BĐS có chiều rộng phía sau nhỏ hơn phía trước (tóp hậu) thì giá trị thấp hơn những BĐS có yếu tố tương đồng khác do nội khí bên trong dễ phát tán ra ngoài, không tụ hội được, nếu càng đi vào càng bị thu hẹp sẽ thấy tù túng, sắp đặt nội thất trở nên khó khăn, chỉ có phô trương hình thức

mà không tập trung được cho thực chất sử dụng Theo như kinh nghiệm của những chuyên gia trong thị trường BĐS thì giá những BĐS có hình dáng tóp hậu được chia làm 3 mức điều chỉnh như sau: tóp hậu 0.5m > tóp hậu từ 0.5m đến 1m > tóp hậu trên 1m Còn nhà ở vuông vức là những nhà có hình dạng sau: hình vuông, hình chữ nhật, hình thang, hình chữ L có chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn 2 lần chiều rộng của mặt trước và chiều rộng của mặt trước tối thiểu là 3m (theo quy định của Kiên Long Bank)

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Trang 14

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có

kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

* Tình trạng môi trường:

Một yếu tố khác không kém phần quan trọng khi đánh giá giá trị của BĐS

là yếu tố môi trường Trong thời gian qua các vấn đề môi trường trở thành vấn đề quan trọng đối với con người Môi trường ngày nay không chỉ là mối quan tâm của một cá nhân, một cộng đồng cụ thể nào mà nó đã trở thành vấn đề toàn cầu Sở dĩ môi trường sống hết sức quan trọng là bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của con người, khi mức sống được nâng cao thì mối quan tâm lớn nhất của con người sẽ là môi trường sống

Mức sống ngày nay cao thúc đẩy mọi người tìm tới những nơi có môi trường tốt, không khí trong lành yên tĩnh, ít khói bụi để an cư Cho nên những nơi

có môi trường sống tốt thường có giá cao hơn các khu vực khác cùng loại Điều này thể hiện rõ ở các khu đô thị mới, nơi có môi trường gần như hoàn toàn không

ô nhiễm hay mức độ ô nhiễm thấp thì giá cả BĐS luôn nhỉnh hơn so với khu vực khác mặc dù những khu đô thị mới này thường xa trung tâm

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS (lợi thế kinh doanh): khả năng tạo thu nhập của BĐS có quan hệ mật thiết tới giá trị BĐS Chúng ta có thể nhận thấy các BĐS có giá trị cao thường nằm trong các khu trung tâm mà đây là trung tâm của thị trường bán lẻ, thị trường cho thuê BĐS để mở văn phòng, là những khu mua sắm sầm uất… Tất cả tạo nên lợi thế kinh doanh cho BĐS Việc cho thuê

Trang 15

BĐS, hay mở mang kinh doanh mua bán đều mang lại thu nhập cho người chủ sở hữu

Những BĐS có lộ giới đường trước mặt lớn thì giá sẽ cao do có lợi thế kinh doanh và tiện cho việc đi lại hơn là những con đường có lộ giới nhỏ

Lộ giới được hiểu là độ rộng của đường trước mặt BĐS tính luôn cả vỉa hè

đi bộ và khoảng trống thiết bị chiếu sáng, cống rãnh Như vậy lộ giới đường thông thường là 12m, 16m, 24m, 36m, 72m tùy theo cấp độ của đường đó

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v… hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách

của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

Trang 16

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

1.3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên

quan như:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

Trang 17

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

1.3.3.3 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi

đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Kết luận chương 1

Trong chương 1 này tôi trình bày các quan niệm về BĐS trong pháp luật các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng bên cạnh đó cũng phân tích các yếu tố tác động đến giá trị BĐS trên cơ sở lý thuyết phù hợp với đặc điểm của BĐS ở quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh Đây là cơ sở nền tảng cho việc xây dựng và kiểm định mô hình các nhân tố tác động tới giá trị BĐS ở chương tiếp theo

Trang 18

CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Khái quát về ngân hàng Kiên Long

Ngân hàng TMCP Kiên Long (Kienlong Bank) được thành lập và đi vào hoạt động từ tháng 10/1995 tại Kiên Giang Qua 15 năm hoạt động, Kienlong Bank trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững và tạo được niềm tin của khách hàng Từ một ngân hàng hoạt động tín dụng tại các vùng nông thôn Đồng bằng sông Cửu Long với số vốn điều lệ ban đầu 1,2 tỷ đồng, đến nay vốn điều lệ của Ngân hàng đã lên 3000 tỷ đồng Hiện tại, Kienlong Bank

đã có mạng lưới hoạt động tại các vùng trọng điểm trong cả nước với 82 Chi nhánh và Phòng Giao dịch Phấn đấu đến năm 2015 sẽ có 150 Chi nhánh và Phòng Giao dịch trong cả nước

THÀNH TÍCH & GIẢI THƯỞNG LỚN

*Kienlong Bank được Thủ tướng Chính phủ trao tặng bằng khen về thành tích trong công tác (2001 - 2005) góp phần vào sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa Xã hội và Bảo vệ Tổ quốc, Bằng khen của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc chấp hành tốt chính sách thuế năm 2005, Bằng khen của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc thực hiện tốt ký kết trong phong trào thi đua năm 2005, Cờ thi đua của Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam về việc hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ năm 2005, Bằng khen của Tổng Giám đốc BHXH Việt Nam về việc thực hiện tốt chế độ, chính sách BHXH, BHYT năm 2005 Tháng 09 năm 2007, Ngân hàng tiếp tục nhận được hai cúp vàng chất lượng hội nhập WTO hàng đầu với dịch vụ: huy động tiền gửi tiết kiệm khu vực dân

cư (nằm trong nhóm 100 thương hiệu hàng đầu Việt Nam) và dịch vụ cho vay trả góp do Liên hiệp các hội khoa học và Kỹ thuật Việt Nam cấp Ngày 15/12/2007 Ngân hàng Kiên Long nhận hai giải thưởng của Westem Union Khu vực Đông Dương và Trung tâm Dịch vụ tài chính Eden với thành tích ngân hàng có doanh số chi trả cao nhất và có nhiều giải pháp tiếp thị tốt nhất năm 2007

*Ngày 26/10/2007, Chủ tịch nước CHXHCN Việt Nam ký Quyết định

số 1224/2007/QĐ-CTN ngày, về việc tặng Huân chương lao động hạng ba cho Ngân hàng TMCP Kiên Long và cho cá nhân Ông Trương Hoàng Lương vì đã

có thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2002 đến năm 2006, góp phần tích cực vào sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc

Trang 19

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận

Chương trước đã phân tích các nhân tố vĩ mô và các nhân tố vi mô tác động tới giá trị BĐS, trong quá trình phân tích chúng ta có thể thấy giá trị BĐS chịu tác động của nhiều nhân tố trong đó có nhiều nhân tố không thể lượng hóa được một cách trực tiếp Có những nhân tố có thể đo lường bởi nhiều nhân tố khác Lại có những nhân tố được lượng hóa bởi các thang đo định tính Trong phần này chúng

ta sẽ xây dựng thang đo cho các biến quan trọng mà không lượng hóa được Do quá trình thu thập số liệu đề tài có hạn nên tôi chỉ đi sâu phân tích một số yếu tố tác động chính đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận như sau:

2.2.1 Vị trí

Vị trí là yếu tố quan trọng tác động tới giá trị BĐS Vị trí bao gồm vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy ở quận Phú Nhuận nói riêng, BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn hẳn so với BĐS cùng khu đó nhưng lại nằm trong hẻm, BĐS nằm ở mặt tiền những con đường thương mại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở mặt tiền đường nhỏ hơn Và các BĐS nằm trong các cấp hẻm và vị trí khác nhau lại có giá trị khác nhau Để đơn giản hóa cho yếu

tố vị trí, tôi chỉ xét đến các BĐS nằm trong hẻm hay mặt tiền mà không tính đến yếu tố vị trí hẻm Bỏ bớt yếu tố nhà ở bên phải hay bên trái đường một chiều, nhà

có nằm ngay khu vực giải phân cách hay không

Trong bài nghiên cứu này tôi đề xuất việc sử dụng biến giả để lượng hóa yếu tố vị trí

X là biến thể hiện vị trí của BĐS

BĐS nằm ở mặt tiền đường: X1 = 1

trong hẻm: X1 = 0 BĐS nằm ở khu vực đường 1 chiều: X2 = 1

2 chiều: X2 = 0 có dải phân cách: X3 = 1 không có dải phân cách: X3 = 0

2.2.2 Hình dáng quy mô

Yếu tố hình dáng liên quan tới phong thủy vì vậy nó tác động tới tâm lý của người mua Hình dáng của lô đất cũng là yếu tố quan trọng tác động tới giá trị

Trang 20

BĐS Với yếu tố hình dáng chúng ta có ba đặc điểm chính: nở hậu, vuông vức, tóp hậu Ở đây chỉ xét tới hình dáng chứ không đi sâu vào mức độ tóp hậu như đã phân tích ở chương 1

HD là biến giả nhận một trong hai giá trị

 HD = 1: BĐS vuông vức

 HD = 0: BĐS không vuông vức

Tôi đề xuất đưa biến diện tích khuôn viên (DTKV) vào mô hình để xét mức

độ ảnh hưởng của biến này đến giá trị BĐS

Biến AN sẽ nhận 1 trong 2 giá trị sau:

 AN = 1: BĐS ở khu vực an ninh, ít xảy ra các vụ trộm cắp, cãi cọ

 AN = 0: BĐS ở khu vực không an ninh, thường xuyên xảy ra cãi cọ, khu dân cư phức tạp

 NN = 0: BĐS không nằm trong khu vực bị ngập nước

2.2.5 Lợi thế kinh doanh

Căn cứ vào những thông tin đã thu thập được và quá trình nghiên cứu chúng

ta có thể thấy yếu tố lợi thế kinh doanh là yếu tố có tác động rất lớn tới giá trị

Trang 21

BĐS Trong quá trình thẩm định giá thì cần xem xét kỹ lưỡng và phải được phân tích một cách có hệ thống và căn cứ Trong bài nghiên cứu này ta không chỉ xem lợi thế kinh doanh là một yếu tố mà là tập hợp một nhóm các yếu tố Để lượng hóa yếu tố này ta sử dụng biến:

LG là độ rộng của mặt tiền /hẻm

KC là khoảng cách từ BĐS trong hẻm đến mặt tiền đường chính

2.2.6 Môi trường sống(MT)

Theo như những phân tích ở chương trước thì môi trường cũng là một yếu

tố quan trọng tác động tới giá trị BĐS Yếu tố môi trường cũng cần được lượng hóa để đưa vào mô hình

Biến môi trường nhận 1 trong 2 giá trị sau:

MT = 1: BĐS ở khu vực yên tĩnh, không khí trong lành, thoáng mát, nhiều cây xanh

MT = 0: BĐS ở khu vực ồn ào, ảnh hưởng nhiều của khói bụi, ít cây xanh

2.3 Mô hình hồi quy

Theo phân tích ở chương trước ta có thể thấy giá trị BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố vì vậy mô hình phù hợp là mô hình hồi quy đa biến Mô hình hồi quy tổng thể trong trường hợp k biến có dạng:

β2, β3,…,βk: các hệ số hồi quy riêng

Qua phân tích, ta rút ra được mô hình hồi quy lúc đầu như sau:

DG = β 1 + β 2 MTI + β 3 LD + β 4 PC + β 5 HD + β 6 DTKV + β 7 AN + β 8 NN + β 9 LG +

β 10 KC + β 11 MT + u i

Trang 22

Trong đó:

DG là đơn giá đất

MTI là biến thể hiện vị trí của BĐS ở mặt tiền đường hay hẻm

LD là biến thể hiện BĐS ở khu vực đường 1 chiều hay 2 chiều

PC là biến thể hiện BĐS ở đường có dải phân cách hay không

KC là khoảng cách từ BĐS trong hẻm đến mặt tiền đường

MT thể hiện yếu tố môi trường xung quanh

2.4 Thu thập và xử lý số liệu

2.4.1 Thu thập số liệu:

Việc thu thập các mẫu để tiến hành xây dựng mô hình hồi quy được tiến hành trực tiếp tại các BĐS trên địa bàn quận Phú Nhuận Tiếp cận thông tin về mẫu thông qua Internet, báo giấy và thu thập trực tiếp Kiểm tra tính sát thực của thông tin bằng điện thoại và khảo sát trực tiếp tại từng BĐS Sau một thời gian thu thập được một bộ dữ liệu gồm 90 mẫu đưa vào xử lý

Bảng tổng hợp các đặc điểm của dữ liệu được trình bày tại phụ lục 1

2.4.2 Quá trình xử lý số liệu:

Thông tin khảo sát được là giá trị của toàn bộ BĐS bao gồm giá trị đất và giá trị công trình trên đất Vì mục đích của bài nghiên cứu này là phân tích các yếu

tố tác động đến giá trị BĐS ở đây là giá trị đất nên chúng ta cần tính ra đơn giá đất

để đưa vào mô hình

Trang 23

Xác định giá trị công trình xây dựng trên đất tức là xác định giá trị còn lại của chúng căn cứ trên: đơn giá xây dựng, tỷ lệ chất lượng còn lại và diện tích xây dựng

Có 2 cách xác định đơn giá đất của BĐS:

- Cách 1: xác định giá trị còn lại của công trình căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu của công trình

n

i

ki ki

T

xT H

1 1

Trong đó: H là hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

Hki là hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Tki là tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình

n là số kết cấu chính của công trình

Tỷ lệ chất lượng còn lại = 1 – H

Kết hợp những thông tin chủ sở hữu BĐS cung cấp, thông tin thu thập qua khảo sát thực tế và thang đo lường các yếu tố ở phần trên để tạo dữ liệu cho việc chạy mô hình hồi quy Ta sử dụng phần mềm SPSS để chạy mô hình hồi quy

- Cách 2: dựa vào phương pháp tính tỷ lệ hao mòn như sau:

Tỷ lệ hao mòn (%) = [(năm thẩm định – năm công trình đưa vào sử dụng)/ niên hạn sử dụng] * 100

Tỷ lệ chất lượng còn lại công trình = 100% - tỷ lệ hao mòn (%)

Giá trị còn lại công trình = tỷ lệ chất lượng còn lại * đơn giá nhà ở xây dựng mới * diện tích sàn xây dựng

Trang 24

2.5 Xây dựng mô hình hồi quy:

2.5.1Xem xét ma trận hệ số tương quan hạng

Bước đầu tiên khi tiến hành phân tích hồi quy tuyến tính bội là xem xét các mối tương quan tuyến tính giữa tất cả các biến Ta phải xem xét tổng quát mối quan hệ giữa từng biến độc lập với biến phụ thuộc và chính giữa các biến độc lập với nhau

Chúng ta xây dựng ma trận tương quan giữa tất cả các biến cho mục đích này

Ma trận này cho biết tương quan giữa biến phụ thuộc dongia với từng biến

độc lập, cũng như tương quan giữa các biến độc lập với nhau

Trang 25

Trang 26

Nhìn vào bảng ma trận hệ số tương quan ở trên, ta thấy hệ số tương quan

giữa don gia và các biến mat tien, dai phan cach, dien tich khuon vien, an ninh, lo

gioi, khoang cach den mat tien duong, hinh dang, moi truong đều cao (thấp nhất là

0.219 và sig đều nhỏ hơn 0.05) Còn hệ số tương quan giữa don gia và các biến

duong 1 chieu, ngap nuoc đều thấp và có sig đều lớn hơn 0.05 nên các biến duong

1 chieu và ngap nuoc có thể bị loại ra khỏi mô hình

Xét hệ số tương quan giữa các biến độc lập với nhau ta thấy các biến

Mat tien, dien tich khuon vien, an ninh, lo gioi, hinh dang và khoang cach den mat tien duong có sự tương quan với nhau

Dai phan cach tương quan với dien tich khuon vien, ngap nuoc, lo gioi Dien tich khuon vien tương quan với mat tien, dai phan cach, ngap nuoc, lo gioi, khoang cach den mat tien duong, hinh dang

An ninh tương quan với mat tien, lo gioi, khoang cach den mat tien duong, hinh dang

Ngap nuoc tương quan với dai phan cach, dien tich khuon vien, khoang cach, moi truong

Lo gioi tương quan với mat tien, dai phan cach, dien tich khuon vien, khoang cach, moi truong, hinh dang

Khoang cach den mat tien duong tương quan với mat tien, dien tich khuon vien, an ninh, ngap nuoc, lo gioi, hinh dang

Moi truong tương quan với ngap nuoc và lo gioi

Hinh dang tương quan với mat tien, an ninh, dien tich khuon vien, lo gioi, khoang cach den mat tien duong

Do đó chúng ta phải xem xét thật kỹ vai trò của từng biến độc lập trong mô hình hồi quy

Trang 27

2.5.2 Lựa chọn mô hình hồi quy:

Mô hình hồi quy 1:

DG = 44.172.315 + 17.611.546MTI – 1.356.460LD + 2.486.985PC + 239.522DTKV – 3.727.675AN – 1.925.350NN + 1.231.885LG – 9.471KC – 6.213.855MT + 11.035.188HD + u i

Model Summary

Mod

el R

R Square

Adjusted

R Square

Std Error of the Estimate

1 .866(a) .750 .718 17946228.752

a Predictors: (Constant), moi truong, khoang cach den mat tien duong, dai phan cach, duong 1 chieu, hinh dang, an ninh , dien tich khuon vien, ngap nuoc, mat tien, lo gioi

Trang 28

Coefficients(a)

Model Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients t Sig

1 (Constant) 44172315.380 7908141.855 5.586 .000 mat tien 17611546.220 6778213.324 .243 2.598 .011 hinh dang 11035188.301 5015759.265 .157 2.200 .031

lo gioi

1231885.378 370971.108 320 3.321 001 dien tich khuon

vien 239522.045 62863.933 .284 3.810 .000 duong 1 chieu -1356460.497 6111194.771 -.014 -.222 .825 dai phan cach

2486985.077 6304642.205 028 394 694

an ninh

-3727675.816 5172187.177 -.048 -.721 473 ngap nuoc

-1925350.548 4751205.556 -.029 -.405 686 khoang cach den

mat tien duong -9471.298 17106.172 -.040 -.554 .581 moi truong

-6213855.139 4657244.982 -.091 -1.334 186

a Dependent Variable: don gia

Bảng trên cho biết R2 hiệu chỉnh = 71.8% tức là các biến độc lập như khoảng cách, lộ giới, ngập nước, môi trường, mặt tiền,… đã giải thích được 71.8%

sự thay đổi của đơn giá đất

Tuy nhiên sig của nhiều biến trong mô hình không có ý nghĩa thống kê (giá trị sig lớn hơn mức ý nghĩa 5%) Vì vậy mô hình hồi quy 1 chưa phải là mô hình phù hợp

Định dạng
Số trang	56
Dung lượng	1,33 MB