Phân tích tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường nguyễn thị thập, quận 7, thành phố hồ chí minh

Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

LỚP VG 1, Khóa 33

MSSV : 107201732

TP.HỒ CHÍ MINH, 2011

Để có được kết quả học tập như ngày hôm nay, tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Kinh

Tế Phát Triển đã tạo môi trường thuận lợi cho tôi được học tập và nghiên cứu Cám ơn tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôi nhiều kiến thức quý báu

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp, này tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Vinh, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình viết chuyên đề Tôi xin chân thành cảm ơn Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn cùng toàn thể các Anh,Chị trong Phòng Tín Dụng

đã tạo điều kiện cho tôi được thực tập và thực hiện chuyên đề

Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng chuyên đề không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự chỉ dẫn và góp ý thêm của quý thầy cô và các anh chị trong công ty đề chuyên đề được hoàn thiện hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TP HCM, Ngày 29 tháng 3 năm 2011 Sinh viên

Phạm Xuân Quỳnh

TP.HCM, Ngày … tháng…năm 2011

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, hoạt động Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch

vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…Trong đó, hoạt động thẩm định giá bất động sản cũng ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần làm làm minh bạch thị trường bất động sản

Quận 7 TP.HCM đã và đang có những bước phát triển nhảy vọt về kinh tế, xã hội trong những năm qua, theo đó sự phát triển của cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển chung của khu vực Dự án sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập vừa hoàn thành ngày 15/1/2011 là một dự án cải thiện cơ sở hạ tầng, sẽ góp phần làm giảm bớt tình trạng lưu thông quá tải và ngập nước trên đường này, đem lại diện mạo mới cho các bất động sản trong khu vực này

Nhận thấy tính cấp thiết và thiết thực của vấn đề trên, sinh viên chọn chuyên đề

tốt nghiệp “Phân tích tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị đất đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7, TP HCM”.Chuyên đề sẽ nêu lên những tác động từ dự án

trên đến các bất động sản trong khu vực, đặc biệt là tác động của dự án đến giá trị đất trên đường Nguyễn Thị Thập

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất

- Nêu lên được thực trạng về tình hình giao dịch bất động sản tại Quận 7

- Phân tích những tác động từ dự án đến giá trị đất trên đường Nguyễn Thị Thập

3 Đối tượng nghiên cứu: bất động sản trên đường Nguyễn Thị Thập

4 Phạm vi nghiên cứu: đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7

5 Phương pháp nghiên cứu: điều tra, thống kê, phân tích số liệu, và lấy ý kiến

chuyên gia

BĐS: Bất động sản

LTKD: Lợi thế kinh doanh

NHTM: Ngân hàng thương mại

Bảng giá đất đường Nguyễn Thị Thập qua các giai đoạn (phụ lục 1)

Bảng đánh giá điểm LTKD của các lô đất được khảo sát (phụ lục 1)

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ: Giá đất đường Nguyễn Thị Thập giai đoạn 2008-2010 (trang 46)

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU Trang

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1 Tổng quan về bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 1

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 1

1.1.3 Đặt trưng của bất động sản 2

1.1.4 Thị trường bất động sản 4

1.2 Những vấn đề chung về thẩm định giá 4

1.2.1Khái niệm thẩm định giá 4

1.2.2 Đối tượng của thẩm định giá 4

1.2.3 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản 5

1.2.4 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất động sản 5

1.2.5 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản 5

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 6

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản 6

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản 8

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 8

1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng 10

1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất 12

1.5 Tổng quan về dự án 13

1.5.1 Khái niệm về dự án 13

1.5.2 Phân loại dự án 13

1.5.3 Dự án nâng cấp cơ sở hạ 16

Tóm tắt chương 1 17

PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG

ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT 18

2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương 18

2.1.1 Lịch sử hình thành 18

2.1.2Sơ đồ cơ cấu tổ chức 20

2.1.3 Hoạt động kinh doanh của Saigonbank 21

2.1.4 Mạng lưới hoạt 22

2.2 Giới thiệu về Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng Chi Nhánh Chợ Lớn 22

2.3 Sơ lược về phòng tín dụng của SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn 23

2.3.1 Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng 23

2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại SGCTNH 23

2.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng lên giá trị đất tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn 28

Tóm tắt chương 2 29

CHƯƠNG 3 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ THẬP 30

3.1 Giới thiệu về Quận 7 và đường Nguyễn Thị Thập 30

3.1.1 Giới thiệu về Quận 7 30

3.1.2 Giới thiệu về đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7 32

3.2 Giới thiệu về Dự án nâng cấp đường Nguyễn Thị Thập 36

3.3 Tình hình chung thị trường bất động sản tại Quận 7 trong những năm qua 38

3.3.1 Thị trường bất động sản tại Quận 7 năm 2008 38

3.3.2 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2009 40

3.3.3 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2010 41

3.3.4 Thị trường bất động sản Quận 7 năm 2011 43

3.4.1 Giai đoạn trước khi khởi công xây dựng (trước năm 2010) 44 3.4.2 Giai đoạn dự án khởi công xây dựng (năm 2010) 45 3.4.3 Giai đoạn dự án hoàn thành giai đoạn 1(năm 2011) 45 3.5 Phân tích định tính tác động của dự án nâng cấp sửa chữa

đường Nguyễn Thị Thập đến giá đất trên đường này 46 3.6 Phân tích định lượng, kiểm định bằng mô hình hồi quy 49

3.6.1 Phân tích tốc độ tăng trưởng giá đất đường Nguyễn Thị Thập Quận749 3.6.2 Phân tích tác động của dự án tới giá đất đường Nguyễn Thị Thập 53 Tóm tắt chương 3 57 PHẦN KẾT LUẬN 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN PHỤ LỤC

1 Bộ Tài Chính, Cục Quản Lý Giá (2007), “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành thẩm định giá”, quyển 1, quyển 2, Nxb Hà Nội

2 Bộ Tài Chính, “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”

3 Hoàng Ngọc Nhậm (2006), “Giáo trình Kinh tế lượng”, Trường ĐH Kinh Tế TP.HCM

4 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL – UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002

5 Trường ĐH BC Marketing (2006), “Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005”, Nxb Tài chính

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm

đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công

trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật

quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa

đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản

• Tính bất động

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được

quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến

một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản,

vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động

đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại

khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau

• Tính không đồng nhất

Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền với đời sống

con người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn của mỗi đối tượng mua, kể cả

nhu cầu của họ nữa Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền

kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được

hai tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá

cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Giả sử rằng hai bất động sản nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn

phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của

người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều

này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền

kinh tế thị trường hiện nay

• Tính khan hiếm

Diện tích đất là có giới hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá

của đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo Tổng cục Thống kê tổng diện tích đất

trong cả nước là 331051,4 km2 và mật độ dân số là 260 người/km2 (tính đến năm 2009)

• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Bất động sản bao gồm cả đất đai và công trình trên đất Đất đai là nguồn tài

nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có

thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử

dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó

mang tính bền vững

Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích

do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động

sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững của đất đai

1.1.3 Đặt trưng của bất động sản

• Khả năng co dãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay

đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

- Tổng cung toàn bộ về đất đai cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ

đất luôn luôn không thay đổi

- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy

hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện

chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao,

diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của

chính quyền địa phương

• Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán

bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch

thường là dài hơn so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán, giao dịch

cao Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò”

như hiện nay nên phải trả them chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển

đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước,

nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả

đều làm cho chi phí mua, bán giao dịch bất động sản tăng

• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị ca, lợi nhuận

mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều

trường hợp đôi khi người chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị

bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền

mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

• Sự can thiệp quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị

của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt

chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can

thiệp trực tiếp của Nhà nước

1.1.4 Thị trường bất động sản

• Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán

tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá

Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ , thông qua đó các

giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện Thị trường bất động sản có

thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc

khác nhau…

• Các đặc trưng của thị trường bất động sản

- Không có thị trường trung tâm

- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

- Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài

chính tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia

1.2 Những vấn đề chung về thẩm định giá

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá

• Giáo sư W Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định

• Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học

Quốc gia Singapore

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học vê ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc

điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường,

bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

• Điều 4 – Pháp lệnh Giá số 40

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông

lệ quốc tế

1.2.2 Đối tượng của thẩm định giá

Đối tượng của thẩm định giá là tài sản

Tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, các quyền, lợi ích

liên quan đến quyền sở hữu của chủ sở hữu Khái niệm này được dung để chỉ đối

tượng của thẩm định giá bao gồm quyền tài sản bất động sản, tài sản cá nhân (tài sản

riêng), doanh nghiệp và các lợi ích cá nhân

Tài sản bất động sản: gồm các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến

quyền sở hữu bất động sản Do đó tài sản bất động sản bao gồm bất động sản và các

quyền liên quan đến việc sở hữu bất động sản đó

Tài sản cá nhân: quyền sở hữu một lợi ích gắn với một tài sản không phải là bất

động sản, bao gồm tài sản vô hình và tài sản hữu hình

Doanh nghiệp là một thực thể hoạt động thương mại, công nghiệp, dịch vụ hoặc

đầu tư theo đuổi một lợi ích kinh tế (lợi ích từ sở hữu doanh nghiệp)

Các lợi ích tài chính là sự phân chia về mặt luật pháp các quyền sở hữu

1.2.3 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất

động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong

những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

1.2.4 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa

ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền

sở hữu tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, tư vấn đầu tư, thanh lý tài sản…

1.2.5 Cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất động sản

• Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản

nên trao đổi vào ngày tháng thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua)

với một người bán tự nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong

khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động

một cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không áp đặt (Tiêu chuẩn thẩm định giá 2005)

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong

trao đổi để lấy bất động sản (giá)

- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả

hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và

giao dịch

- Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp

giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán

• Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Các khái niệm liên quan đến giá trị phi thị trường

- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản: đó là khả năng

thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó

- Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu

nhập do khai thác bất động sản

Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:

+ Khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản nhanh hay chậm

+ Thu nhập mang lại do đầu tư vào bất động sản nhiều hay it

Giá trị đầu tư của một bất động sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu

tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một

- Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản : đó là một khoản tiền yêu cầu,

chào bán hoặc trả cho một bất động sản Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt

của người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có

hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những

người khác

Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản Giá cả của một bất

động sản cụ thể có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó

Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà

thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung liên quan theo các điểm sau

• Các nội dung liên quan đến giá trị phi thị trường

- Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch

Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán phải đúng

là chứng cứ thị trường hay không Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo

một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường

- Các điều khoản liên quan đến việc bán

Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau Do vậy, nhà thẩm

định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường

- Điều kiện thị trường có bình thường hay không bình thường

Thị trường bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng và

khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không

là một giá thấp do cung quá mức Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và

không có bất kỳ sự cưỡng ép nào Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi

là chứng cứ của giá trị thị trường

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đến bất động sản

• Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản

mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn luôn tồn

tại đồng thời 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng

quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất

động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá

trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng quen trung tâm (vị trí

tương đối) Những bất động sản nằm tại ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông

quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối)

Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là

đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

- Địa hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp

so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở

những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều

cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của bất động sản sẽ cao hơn

- Hình dáng bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là

các công trình xây dựng khác) Nếu hai bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất

động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thị giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Bán kính đến trung tâm thành phố: bất động sản càng gần trung tâm thành

phố thì giá trị càng cao

- Điều kiện giao thông: một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với bất

động sản Việt Nam nói chung và bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong

điều kiện giao thông khó khăn như hiện nay Điều kiện giao thông phản ánh có thuận

lợi cho việc đi lại hay không, mật độ xe cộ lưu thông ít hay nhiều, tình trạng kẹt xe có

thường xảy ra hay không

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất

thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)

Mức độ ảnh hưởng của các yếu trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào

mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị

đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng

đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc

nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sụt giảm và ngược lại

• Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản

Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng

đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao

thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản

Những tiện nghi như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin

liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị

bất động sản càng gia tăng

• Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, …hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản

- Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu

vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

• Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có

thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu

tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài

vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất

động sản gia tăng

+ Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao

đất, cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Cac chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

• Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

- Tình hình cung, cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu

vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát

nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm

cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín

dụng trong vùng

• Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà

mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động

sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong

vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán

người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những

người sống trong bất động sản, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc

làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung

sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy

1.3.4 Yếu tố về cơ sở hạ tầng

• Khái niệm cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng được hiểu là tập hợp tất cả các phương tiện, thiết bị và các thể

chế được trang bị những yếu tố vật chất nhằm đảm bảo những điều kiện vật chất và phi

vật chất cần thiết cho các hoạt động xã hội trên quy mô cả nước hay từng vùng lãnh

thổ nhất định và với mỗi vùng lãnh thổ khác nhau, yêu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ

tầng lại có những tiêu chuẩn khác nhau, đảm bảo chức năng của vùng lãnh thổ đó

Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị:

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống các công trình về giao thông

(đường sắt, đường bộ, sân bay, đường biển, đường sông), cấp năng lượng (điện, xăng

dầu, khí đốt…), cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường và bưu chính viễn thông

- Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm các công trình phục vụ xã hội như trường

học, bệnh viện, trung tâm thể dục thể thao, vui chơi giải trí, văn hóa nghệ thuật…

• Vai trò của cơ sở hạ tầng kỹ thuật

Các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: các công trình giao

thông, các công trình cấp nước, các công trình thoát nước, vệ sinh môi trường, cung

cấp năng lượng, chiếu sang công cộng, thông tinh liên lạc và các công trình ngầm

khác Đây là dịch vụ công cộng mà người dân sử dụng thường xuyên Khi các dịch vụ

không đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng hoặc hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị xảy

ra sự cố (gây ra các ách tắc trong dịch vụ) thì người dân mới thấy được vai trò quan

trọng của các dịch vụ này Khi các dịch vụ này thuận lợi và đầy đủ thì dân cư không

thấy được vai trò quan trọng của nó Như vậy, xét về khía cạnh cung cấp dịch vụ thì hệ

thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị được đánh giá là tốt khi người dân không phản ứng

về dịch vụ này

- Hệ thống giao thông đô thị Nhiệm vụ chính của giao thông là đáp ứng các yêu cầu về vận tải hàng hóa và

vận chuyển hành khách Giao thông đô thị được hiểu là các công trình, các phương

tiện, các con đường đảm bảo sự liên hệ thuận lợi giữa các khu vực trong đô thị với

nhau và giữa đô thị với các khu vực bên ngoài đô thị Hệ thống bến bãi, đường phố,

cầu cống cần đáp ứng nhu cầu đi lại của các phương tiện giao thông và người đi bộ

Giao thông đô thị là một hệ thống khá phức tạp nhưng lại có vai trò đặc biệt

quan trọng với tất cả các đô thị Nếu đường phố không đủ, không đảm bảo chất lượng

thì dẫn đến tình trạng ách tắc giao thông, tai nạn giao thông…Vì vậy, đô thị chỉ có thể

phát triển khi hệ thống giao thông đô thị phát triển

- Hệ thống cấp nước đô thị Hằng ngày, các đô thị đều có nhu cầu cung cấp nước sạch phục vụ sinh hoạt và

sản xuất Chính vì vậy, dịch vụ cung cấp nước đóng vai trò quan trọng trong đời sống

xã hội đô thị Chính quyền đô thị cần có kế hoạch đầu tư, nâng cấp, cải tạo các nhà

máy nước thải để sản xuất nước sạch phục vụ cho các hoạt động đô thị, người tiêu

dùng có đủ nước và nước đảm bảo chất lượng

- Hệ thống thoát nước đô thị Chính quyền các cấp ở đô thị chịu trách nhiệm việc thoát nước mưa và thoát

nước bẩn (từ sinh hoạt và sản xuất) ở đô thị Công việc này đòi hỏi phải duy trì thường

xuyên vì điều kiện sinh sống ở đô thị có yêu cầu vệ sinh cao Vấn đề xây dựng và vận

hành các thiết bị thải nước (ga, cống, rãnh…) và làm sạch nước (trạm xử lý nước bẩn)

đòi hỏi kỹ thuật cao và chi phí tài chính lớn

- Ngành năng lượng Việc cung cấp năng lượng cho yêu cầu sinh hoạt và yêu cầu ở những nơi công

cộng là nhiệm vụ của chính quyền đô thị Yêu cầu cung cấp năng lượng phải đáp ứng

đầy đủ nhu cầu của sản xuất, sinh hoạt và những nơi công cộng ở đô thị với các chỉ

tiêu trên cơ sở cân bằng nguồn cung cấp năng lượng tại các vùng lãnh thổ và mạng

lưới năng lượng toàn quốc Cung cấp năng lượng là một ngành dịch vụ công cộng, bên

cạnh việc kinh doanh là vấn đề xã hội, chính trị, an ninh…cho nên các cơ quan quản lý

cần tìm giải pháp tốt nhất nhằm đáp ứng được những yêu cầu đa dạng của đô thị

- Ngành vệ sinh môi trường Môi trường bao gồm những yếu tố: chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn,

cây xanh…Ở những đô thị nhỏ, mật độ dân cư thấp, lượng rác thải ra hằng ngày không

nhiều thì việc thu gom,vận chuyển, thanh toán phế thải rất đơn giản và ít gây ô nhiễm

môi trường Nhưng khi tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dân cư đông và tập trung thì

vấn đề không đơn giản như vậy

• Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng tới giá trị bất động sản

Như đã trình bày ở trên thì cơ sở hạ tầng kỹ thuật thực sự vô cùng quan trọng tới

đời sống cư dân Cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẽ tác động rất lớn tới giá trị bất động sản Một

bất động sản nằm trong khu vực cơ sở hạ tầng tốt kỹ thuật tốt thì sẽ có giá trị cao hơn rất

nhiều những bất động sản tương tự nhưng nằm ở vị trí có cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện

Bất động sản là tài sản không thể di chuyển được và do thị trường bất động sản có đặc

tính cung giới hạn, và không thể ngày càng tăng lên Do vậy ta chỉ có thể cải thiện khu

vực đó để làm tăng giá trị bất động sản bằng cách phát triển cơ sở hạ tầng tốt lên

Không thể phủ nhận được vai trò vô cùng quan trọng trong việc đóng góp của

cơ sở hạ tầng tới giá trị bất động sản Đơn cử như những ví dụ sau: những căn nhà hay

những lô đất nằm ở vị trí hẻm cụt hay hẻm nhỏ nên giao thông không tiện lợi do vậy

thường có giá trị thấp hơn so với những bất động sản nằm ở vị trí mặt tiền trong cùng

khu vực

Cơ sở hạ tầng có tác động thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời cũng góp phần

thúc đẩy thị trường bất động sản thêm sôi động Không ai có thể nói rằng thị trường

bất động sản có thể phát triển nếu như không có sự phát triển cơ sở hạ tầng

Thực sự mà nói việc đo lường yếu tố cơ sở hạ tầng đóng góp bao nhiêu vào giá

trị bất động sản là rất khó Tuy nhiên sự phát triển của thị trường bất động sản là điều

kiện vô cùng cần thiết để thị trường bất động sản phát triển

1.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố hạ tầng lên giá trị đất

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn

đến những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung)

Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về bất động sản được tiêu chuẩn

hóa thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ

diện tích nhà ổ chuột và xóm lều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện

có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai

trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thỏa mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của

thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu

vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với

thị trường nhà ở và đất ở, song cũng với vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ

tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với

thị trường bất động sản

1.5 Tổng quan về dự án

1.5.1 Khái niệm về dự án

Theo từ điển tiếng Anh OXFORD: “Dự án là một chuổi các sự việc tiếp nối

được thực hiện trong khoảng thời gian giới hạn và ngân sách được xác định nhằm xác

định mục tiêu là đạt được một kết quả duy nhất nhưng được xác định rõ.”

Theo viện quản trị dự án: “Dự án là một nổ lực nhất thời được thưc hiện để tạo

ra một sản phẩm hay một dịch vụ độc nhất vô nhị.”

Theo đại bách khoa toàn thư:

- Dự án (Project) là điều người ta có ý định làm hay đặt kế hoạch cho một ý

đồ, một quá trình hành động v v

- Dự án là một nổ lưc tổng hợp bao gồm cac nhiệm vụ có liên quan với nhau

được thực hiện trong giới hạn về thời gian và ngân sách và với một mục tiêu được định

nghĩa một cách rõ ràng

- Dự án là một tập hợp có tổ chức các hoạt động và các quy trình đã được tạo

ra để thực hiện các mục tiêu riêng biệt trong các giới hạn về nguồn lực, ngân sách và

các kỳ hạn đã được xác định trước

1.5.2 Phân loại dự án

Theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình Các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi

chung là dự án) được phân loại như sau:

• Phân loại theo quy mô và tính chất:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội

- Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C:

LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

TỔNG MỨC ĐẦU

TƯ

I Dự án quan trọng Quốc gia

Theo Nghị quyết của Quốc hội

1 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuộc lĩnh vực bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa

chính trị - xã hội quan trọng

Không kể mức vốn

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: sản xuất chất độc hại, chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp Không kể mức vốn

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai

thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện

kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,

cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây

dựng khu nhà ở

Trên 600 tỷ đồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông

(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,

hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật

liệu, bưu chính, viễn thông

Trên 400 tỷ đồng

5

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành

sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản

xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm

sản

Trên 300 tỷ đồng

6

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,

phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng

khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu

khoa học và các dự án khác

Trên 200 tỷ đồng

1

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai

thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện

kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,

cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây

dựng khu nhà ở

Từ 30 đến

600 tỷ đồng

2

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông

(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,

hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật

liệu, bưu chính, viễn thông,

Từ 20 đến

400 tỷ đồng

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô

thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia,

khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, chế biến nông, lâm sản

Từ 15 đến

300 tỷ đồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,

phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng

khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai

thác dầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện

kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu,

cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ) Các

trường phổ thông nằm trong quy hoạch (không kể mức vốn),

xây dựng khu nhà ở

Dưới 30 tỷ đồng

2

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi, giao thông

(khác ở điểm II-3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học,

hoá dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật

liệu, bưu chính, viễn thông

Dưới 20 tỷ đồng

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành

sứ, thuỷ tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản

xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, chế biến nông, lâm

sản

Dưới 15 tỷ đồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hoá, giáo dục,

phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng

khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu

khoa học và các dự án khác

Dưới 7 tỷ đồng

Ghi chú :

- Các dự án nhóm A về đường sắt, đường bộ phải được phân đoạn theo chiều

dài đường, cấp đường, cầu theo hướng dẫn của Bộ Giao thông vận tải

- Các dự án xây dựng trụ sở, nhà làm việc của cơ quan nhà nước phải thực

hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

• Phân loại theo nguồn vốn đầu tư:

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư

phát triển của Nhà nước

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp

nhiều nguồn vốn

1.5.3 Dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng

Dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng thường gắn liền với các dự án nâng cấp đô thị

Dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng bao gồm: nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và nâng cấp hạ tầng

xã hội

Dự án nâng cấp hạ tầng kỹ thuật bao gồm: nâng cấp hệ thống giao thông; hệ

thống cấp nước, thoát nước; hệ thống điện, chiếu sáng; hệ thống quản lý chất thải rắn

và vệ sinh môi trường Dự án nâng cấp hạ tầng kỹ thuật có thể được phân loại thành

dự án cấp cơ sở hạ tầng cấp 1, cấp 2 hoặc cấp 3

Vấn đề giao thông đô thị bao gồm các hiện tượng kẹt xe, tai nạn giao thông, ô

nhiễm môi trường, lãng phí các nguồn lực luôn là căn bệnh ở hầu hết các đô thị lớn

trên thề giới Nhằm giải quyết các vấn đề nêu trên, ở các nước các chính sách như tăng

cường xây dựng các tuyến đường mới, cải tạo, nâng cấp và mở rộng các tuyến đường

hiện có nhằm nâng cao khả năng thông hành, đáp ứng nhu cầu giao thông Dự án nâng

cấp đường thường nhằm mục đích mở rộng và nâng cấp chất lượng đường giao thông,

cải hiện hệ thống thoát nước đồng thời tiết kiệm thời gian lưu thông, tạo đòn bẩy để

phát triển kinh tế

Tóm tắt chương 1:

Nội dung chương 1 một bao gồm 5 phần chính, giải thích rõ những cơ sở lý

luận sẽ được dùng đến trong bài

Phần 1 làm rõ khái niệm về bất động sản theo luật dân sự Việt Nam, nêu lên

các thuộc tính cũng như những đặc trưng của bất động sản, đồng thời giới thiệu tổng

quan về thị trường bất động sản

Phần 2 làm rõ khái niệm về thẩm định giá, các đối tượng của thẩm định giá

Giới thiệu về khái niệm thẩm định giá bất động sản, cơ sở giá trị cho thẩm định giá bất

động sản và phân loại các mục đích thẩm định giá

Phần 3 nêu lên các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm các yếu

tố liên quan trực tiếp đến bất động sản, các yếu tố về pháp lý Đặc biệt làm rõ khái

niệm cơ sở hạ tầng và tác động của yếu tố về cơ sở hạ tầng đến giá trị bất động sản

Phần 4 đưa ra cách đánh giá về ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá trị

bất động sản, giúp làm rõ cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá trị đất

Phần 5 làm rõ khái niệm về dự án, các cách phân loại dự án theo nguồn vốn

đầu tư và theo quy mô tính chất, nêu lên những tác động tích cực từ các dự nâng cấp

cơ sở hạ tầng

Trong chương 1 tác giả đã làm rõ những cơ sở lý luận được dùng đến trong bài,

việc xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá trị đất trên thực tế

như thế nào sẽ được tác giả trình bày tiếp theo trong chương 2

CHƯƠNG 2 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG SAIGONBANK

CHI NHÁNH CHỢ LỚN VÀ THỰC TRẠNG VỀ VIỆC PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA YẾU TỐ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ TRỊ ĐẤT

2.1 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương

2.1.1 Lịch sử hình thành

™ Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương:

Tên giao dịch quốc tế: SAIGON BANK FOR INDUSTRY AND TRADE

Tên gọi tắt: SAIGONBANK

™ Là Ngân Hàng thương Mại Cổ Phần Việt Nam đầu tiên được thành lập

trong hệ thống Ngân Hàng Cổ Phần tại Việt Nam hiện nay, ra đời ngày 16 tháng 10

năm 1987, trước khi có Luật Công Ty và Pháp lệnh Ngân Hàng với vốn điều lệ ban

đầu là 650 triệu đồng và thời gian họat động là 50 năm

™ Sau hơn 22 năm thành lập, Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương đã

tăng vốn điều lệ từ 650 triệu đồng lên 2,460 tỷ đồng (ngày 29.12.2010)

™ Nhờ vốn điều lệ tăng trưởng qua từng năm Ngân Hàng TMCP Sài Gòn

Công Thương đã thúc đẩy tăng trưởng nghiệp vụ, phát triển mạng lưới hoạt động, kết

quả kinh doanh liên tục có lời, cổ đông nhận cổ tức khá cao từ đồng vốn đầu tư ban đầu

™ Những sự kiện nổi bật:

- 1996: Tạp chí Euromoney bầu chọn Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương

là Ngân Hàng tốt nhất tại Việt Nam năm 1996

- 1997: Tháng 3/1997: Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng kết nối với hệ thống

SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication)

- 2002 Ngày 31.12.2002: Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương tham gia Dự

án Tài chánh nông thôn II (SRFP) do Ngân Hàng thế giới (WORLD BANK) tài trợ

- 2006: Tháng 8.2006, Sài gòn Công Thương Ngân hàng đoạt giải thưởng Sao

Vàng Đất Việt 2006

- 2007: Ngày 21/04/2007, Saigonbank đã kết nối thành công với hệ thống thanh

toán Banknetvn

Ngày 07/12/2007, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương đón nhận

Huân chương Lao động Hạng Ba do Chủ tịch nước trao tặng

- 2009: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công thương tiếp tục vinh dự đón nhận giải

thưởng “Sao Vàng Đất Việt năm 2009”

™ Sau hơn 22 năm hoạt động, ngoài việc đưa các sản phẩm dịch vụ ngân

hàng có chất lượng, phù hợp với nhu cầu khách hàng, mở rộng mạng lưới hoạt động…

với đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, SGCTNH còn quan tâm và

mở rộng các hoạt động đến các đối tượng khách hàng là các cá nhân, công ty liên

doanh, doanh nghiệp nước ngoài… hoạt động trong các khu chế xuất, khu công

nghiệp, hỗ trợ sự phát triển các ngành nghề nông, lâm, ngư nghiệp, tiểu thủ công

nghiệp và các ngành nghề truyền thống tại các địa phương trong cả nước

™ Trong thời gian tới, theo xu thế phát triển - hội nhập của hệ thống

NHTM Việt Nam vào nền kinh tế khu vực và thế giới, Ngân Hàng TMCP Sài Gòn

Công Thương sẽ liên tục đổi mới hoạt động: cung ứng thêm nhiều sản phẩm dịch vụ,

thay đổi phong cách phục vụ, ưu đãi các khách hàng giao dịch thường xuyên, mở rộng

mạng lưới hoạt động, hướng tới phục vụ khách hàng bằng những sản phẩm dịch vụ

Ngân hàng hiện đại với chất lượng tốt nhất dựa trên nền tảng công nghệ ngân hàng tiên

tiến nhằm thực hiện thành công mục tiêu là một trong những Ngân hàng TMCP lớn

mạnh hàng đầu trong hệ thống Ngân hàng TMCP

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

(Nguồn: Báo cáo thường niên Saigonbank năm 2009)

2.1.3 Hoạt động kinh doanh của Saigonbank

™ Huy động vốn

Khai thác nguồn vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn trong nước của mọi tổ

chức đoàn thể, dân cư thuộc các thành phần kinh tế bao gồm:

- Tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn

- Phát chứng chỉ tiền gửi

Vốn huy động giới hạn không quá 20 lần vốn tự có gồm vốn điều lệ, các quỹ

dự trữ và lãi chưa chia

Tiếp nhận vốn: Saigonbank được phép tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát

triển của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Vốn đi vay: Saigonbank được phép vay vốn của các tổ chức tín dụng trong và

ngoài nước, kể cả Ngân hàng Nhà nước

™ Cho vay

Cho vay ngắn hạn đối với tổ chức cá nhân có nhu cầu về sản xuất kinh doanh,

dịch vụ, sinh hoạt đời sống

Cho vay trung và dài hạn, tùy theo khả năng tính chất, khả năng nguồn vốn và

trên cơ sở người vay vốn kinh doanh có hiệu quả nhằm thu hồi vốn, lãi đúng hạn

™ Hùn vốn liên doanh và mua cổ phần

Saigonbank được hùn vốn liên doanh và mua cổ phần của các tổ chức kinh tế

bằng nguồn vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ của mình để phát triển sản

xuất kinh doanh

™ Kinh doanh tiền tệ và dịch vụ đối ngoại

Saigonbank được phép thực hiện dịch vụ kinh doanh tiền tệ và dịch vụ đối

ngoại do được phép của Ngân hàng Nhà nước Và Ngân hàng phải tuân theo các quy

định về ngoại hối của Nhà nước

™ Các dịch vụ khác

Dịch vụ thanh toán giữa các ngân hàng

Cất giữ, mua bán, chuyển nhượng, quản lý chứng khoán và các giấy tờ có giá,

tài sản có giá khác

Thực hiện các nghiệp vụ thu mua, cầm cố, làm các nghiệp vụ ủy nhiệm hay đại

lý cho các Ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính tín dụng khác

2.1.3 Mạng lưới hoạt động

Tính đến cuối năm 2010, Saigonbank có 32 Chi nhánh và 49 Phòng giao dịch

cùng 05 Quỹ tiết kiệm tại các Tỉnh/Thành phố lớn của cả nước như: Hà Nội Quảng

Ninh, Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, TP.HCM, Cần Thơ…

Tính đến 31/12/2009, Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương có quan hệ đại

lý với 649 ngân hàng và chi nhánh tại 75 quốc gia và vùng lãnh thổ trên khắp thế giới

Hiện nay Saigonbank là đại lý thanh toán thẻ Visa, Master Card, JCB, CUP… và là đại

lý chuyển tiền kiều hối Moneygram

2.2 Giới thiệu về Sài Gòn Công Thương Ngân Hàng Chi Nhánh Chợ Lớn

SGCTNH không ngừng phát triển, vươn xa, từng bước khẳng định vị thế trong

ngành, điều đó thể hiện qua việc năm 1999 chính thức di dời hội sở ở 144 Châu Văn

Liêm về khu tài chính kinh tế số 18 – 19 – 20 Tôn Đức Thắng Quận 1 – TP.HCM Kể

từ đó 144 Châu Văn Liêm trở thành chi nhánh Chợ Lớn, đây là một trong những chi

nhánh lớn nhất của SGCTNH, đến năm 2002 là chi nhánh duy nhất trong hệ thống có

thực hiện thanh toán xuất nhập khẩu

Chi nhánh Chợ Lớn được đặt tại trung tâm kinh tế Quận 5, là nơi có vị trí thuận

lợi cho việc kinh doanh Thêm vào đó quận 5 được biết đến là khu vực đông dân cư và

chủ yếu là người Hoa, chính vì vậy nhu cầu gửi tiết kiệm, chuyển tiền kiều hối là rất

lớn Chi nhánh Chợ Lớn đã nhanh chóng nắm bắt được thị hiếu của khách hàng không

ngừng đa dạng hóa sản phẩm, có được sự tín nhiệm của khách hàng

Ngày nay, chi nhánh Chợ Lớn có chi nhánh cấp 2 An Đông tại khu vực chợ An

Đông, Quận 5 – TP.HCM và phòng giao dịch Bình Đăng

- Cơ cấu tổ chức tại SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn:

Ban lãnh đạo chi nhánh

Giám đốc: Hứa Tư Đức

Phó giám đốc: Ngô Thị Lệ Xuân, Trần Thị C

Kế toán trưởng: Nguyễn Kim Truyền

Nhiệm vụ các phòng ban thực hiện theo quy định chung của SGCTNH

2.3 Sơ lược về phòng tín dụng của SGCTNH Chi Nhánh Chợ Lớn

2.3.1 Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng

- Tiếp cận và tư vấn cho các đối tượng khách hàng doanh nghiệp, các tổ chức

kinh tế, tư nhân cá thể, hợp tác xã có nhu cầu vay vốn, bảo lãnh và sử dụng các dịch

vụ khác tại chi nhánh

- Xét duyệt dự án vay vốn thuộc phạm vi quản lý để trình duyệt cấp tín dụng

- Cho vay, bảo lãnh và cung cấp các dịch vụ theo các hợp đồng được ký kết

- Thu nợ vay theo đúng cam kết trên các hợp đồng tín dụng, lập kế hoạch và tiến

hành xử lý nợ xấu theo đúng quy định

- Quản lý, điều tra, giám sát các khoản cấp tín dụng, bảo lãnh, các sản phẩm dịch

vụ và tài sản bảo đảm của khách hàng có quan hệ tín dụng, bảo lãnh với chi nhánh

2.3.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại SGCTNH

™ Bước 1: Thẩm định điều kiện làm tài sản bảo đảm

- Điều kiện 1: tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý

của khách hàng hoặc bên bảo lãnh

Để kiểm tra tính hợp lệ về quyền sở hữu của bên bảo đảm, NVTĐ phải kiểm

tra, kiểm chứng lại tính hợp lệ của thủ tục xác lập quyền sở hữu đối với tài sản bảo

đảm

- Điều kiện 2: tài sản được phép giao dịch

- Điều kiện 3: tài sản không có tranh chấp

- Điều kiện 4: tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì chủ tài sản

phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm

™ Bước 2: Kiểm tra giấy tờ và tính pháp lý của tài sản bảo đảm

• Đối với nhà và đất:

- Đối với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng từ chứng minh đã

đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

• Đối với nhà xưởng hoặc các công trình kiến trúc xây dựng:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng (vật kiến trúc), công trình

- Kiểm tra thực tế tình hình tài sản bảo đảm và chủ sở hữu hiện tại của tài sản bảo

đảm phải khớp trên giấy tờ Các đặc điểm của tài sản đảm bảo khi kiểm tra thực

tế phải tương ứng với các đặc điểm trên giấy tờ của tài sản bảo đảm Khi có sự

khác biệt, NVTĐ phải xác định rõ nguyên nhân và có cơ sở chứng minh những

khác biệt đó

- Xem xét vị trí hoặc nơi đặc tài sản

- Tìm hiểu thông tin thị trường thực tế tại nơi có tài sản cần định giá: thu thập

thông tin về giá bán những tài sản tương tự đã được chuyển nhượng trên thi

trường trong khu vực lân cận và trong cùng thời điểm

• Yêu cầu:

NVTĐ tiến hành xác định hiện trạng của tài sản bảo đảm

- Nhà ở, nhà xưởng, công trình kiến trúc có xây dựng sai, không đúng hoặc

không có giấy phép xây dựng không?

- Bất động sản có một phần hay toàn bộ nằm trong quy hoạch giải tỏa làm công

trình công cộng, công viên cây xanh, lộ giới hay hẻm hay không? ; Khu vực nơi bất

động sản tọa lạc chuẩn bị có kế hoạch giải tỏa hay không? (thông tin từ chính quyền và

dân cư địa phương, từ cơ quan chức năng về nhà đất, quy hoạch; từ báo chí…)

- Bất động sản đang sử dụng với mục đích gì? (để ở, cho thuê, làm văn phòng,

cửa hàng, kho hàng, mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất trống…)

- Tình hình cơ sở hạ tầng khu vực lân cận như về giao thông như thế nào? Bất

động sản có nằm gần các khu trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trường

học…hay không?

™ Bước 4: thu thập thông tin tham khảo

• Yêu cầu

Cơ sở thẩm định giá phải so sánh tối thiểu với một giá tham khảo bất kỳ từ một

trong số các nguồn thông tin

• Mục đích

- Các thông tin thu thập được nhằm giúp NVTĐ có cơ sở để so sánh và xác định

giá của tài sản thông qua việc tiến hành phân tích giá mua hoặc giá bán phổ

biến của tài sản cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong khu vực

- Khi áp dụng phương pháp so sánh, NVTĐ sẽ căn cứ vào:

+ Giá tài sản đã có trên thị trường

+ Các thông số kỹ thuật chủ yếu của tài sản

+ Lợi thế thương mại

• Nguồn tham khảo: NVTĐ tham khảo từ một số nguồn thông tin như sau:

- Bảng giá đất, bảng giá xây dựng theo qui định của từng địa phương

- Đơn giá đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

- Giá thực tế mua, bán tại các công ty, siêu thị địa ốc

- Giá rao bán trên các loại báo, tạp chí tại thời điểm định giá

- Từ các cơ quan nhà nước: cơ quan quản lý, dịch vụ cung cấp thông tin

- Các tổ chức tư vấn

- Tham khảo giá bán tài sản tương tự và cùng loại trên thị trường tại thời điểm

- Căn cứ trên các chừng từ, tờ khai, hợp đồng mua bán, hóa đơn mua hàng…

- Các nguồn thông tin khác

™ Bước 5: Định giá tài sản

• Đất nông nghiệp, lâm nghiệp

Cách tính:

Giá trị QSDĐ = Giá đất x Diện tích đất

- Giá đất: là giá theo quy định tại khung giá của Nhà nước hiện hành

- Diện tích đất: là toàn bộ diện tích khuôn viên đất thực tế được nhà nước công nhận

• Đất ở

Cách tính:

Giá trị QSDĐ = Giá đất x Diện tích đất

- Giá đất là giá thỏa thuận tại thời điểm định giá

- Diện tích đất: là toàn bộ diện tích khuôn viên đất thực tế được nhà nước công

Giá trị QSDĐ = Giá đất x Diện tích đất

- Giá đất: là giá thỏa thuận tại thời điểm định giá

- Diện tích đất: là toàn bộ diện tích khuôn viên đất thực tế được nhà nước công

nước

-

Tiền thuê đất

đã trả cho thời gian sử dụng

- Đối với những khuôn viên đất có một phần hoặc toàn bộ vi phạm quy hoạch, vi

phạm lộ giới…thì sẽ được tính như sau:

+ Phần diện tích vi phạm nhưng được nhà nước công nhận, giá đất được tính

theo khung giá nhà nước hiện hành

+ Phần diện tích vi phạm và không được nhà nước công nhận, ngân hàng

không tính giá trị phần diện tích này

- Thửa đất định giá có thể là đất thổ cư, đất cho mục đích sản xuất kinh doanh,

đất nông nghiệp…Trong trường hợp mảnh đất được chia ra thành nhiều loại như: đất

thổ cư, đất vườn, đất ruộng màu, đất lúa…thì giá trị tài sản được tính theo giá trị từng

loại đất

- Giá trị thị trường nhà đất luôn biến động do tác động của nhiều yếu tố chủ quan

lẫn khách quan Do vậy, NVTĐ cần khảo sát, thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác

nhau để xác định giá đất thị trường Trên cơ sở các nguồn thông tin thu thập, NVTĐ sẽ

xác định giá đất bình quân thị trường , bình quân khu vực theo từng tuyến đường, từng

địa bàn cụ thể (dựa theo cách phân loại của bảng giá đất hiện hành của UBND

Trong đó:

- Giá sàn xây dựng: giá trị 1m2 sàn xây dựng

- Diện tích sàn xây dựng (diện tích sử dụng): tổng diện tích sàn xây dựng hợp lệ

được công nhận

- K: tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng tại thời điểm định giá

Ghi chú:

- Giá trị 1m2 sàn xây dựng được tính theo đơn giá xây dựng của đơn vị (xậy mới

tại thời điểm định giá) hoặc tham khảo dựa trên bảng giá chuẩn để tính lệ phí

trước bạ trị giá xây dựng các loại kiến trúc do UBND tỉnh (Sở xây dựng) ban

hành

- Thời gian sử dụng các loại tài sản cố định không được vượt quá thời gian qui

định của Bộ tài chính

2.4 Cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng lên giá trị đất tại Ngân

Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn

Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, tuy nhiên

đây là một yếu tố khá phức tạp, rất khó tách riêng để phân tích vì nó luôn nằm trong

một tổng thể, gắn liền với các yếu tố khác như: cảnh quan, vị trí, lộ giới, lợi thế kinh

doanh…

Tại phòng tín dụng Ngân Hàng Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn,

hoạt động thẩm định giá bất động sản đảm bảo vẫn chưa được chú trọng Một phần

nguyên nhân là vì nguyên tắc hoạt động của ngân hàng là đặt yếu tố an toàn lên trên

hết, do đó các bất động sản đảm bảo thường được thẩm định với giá trị thấp hơn nhiều

so với giá trị thị trường của tài sản

- Quá trình thẩm định bất động sản bảo đảm tại ngân hàng thường không được

đầu tư nhiều thời gian Nhân viên thẩm định chủ yếu dùng phương pháp so sánh để

ước lượng theo kinh nghiệm, giá so sánh thường tính bằng 80% giá rao bán trên thị

trường của các bất động sản nằm cùng khu vực

- Bên cạnh đó, việc lựa chọn các bất động sản so sánh cũng chưa được chú ý

nhiều đến các yếu tố tương đồng về diện tích, về lợi thế kinh doanh,…

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như vị trí mặt tiền, mặt hẻm vẫn

được ngân hàng chú trọng trong việc thẩm định bất động sản bảo đảm

- Ảnh hưởng yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá trị bất động sản hiện vẫn chưa được

chú ý tới Tuy nhiên, theo quan điểm của nhân viên thẩm định tại đây, thì yếu tố cơ sở

hạ tầng có tác động nhiều đến giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất nói riêng

Nhưng một khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, giá trị đất sẽ tăng lên và lập tức được

phản ánh trên thị trường thông qua việc tăng giá rao bán hoặc giá giao dịch, do vậy

việc cập nhật thông tin thường xuyên trên thị trường sẽ hạn chế việc bỏ sót ảnh hưởng

của yếu tố này đến giá trị đất

Tóm tắt chương 2

Nội dung chương 2 bao gồm 4 phần chính, giới thiệu về Saigonbank, đồng thời

trình bày về hoạt động thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại Saigonbank và đặc biệt

là làm rõ cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá trị đất tại

Saigonbank

Phần 1 giới thiệu về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Phần này sẽ khái

quát về lịch sử hình thành, sơ đồ cơ cấu tổ chức, hoạt động kinh doanh và mạng lưới

hoạt động của ngân hàng

Phần 2 giới thiệu về Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ

Lớn, khái quát về quá trình hình thành và cơ cấu tổ chức của chi nhánh

Phần 3 giới thiệu về phòng tín dung tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công

Thương Chi Nhánh Chợ Lớn và về hoạt động thẩm định giá bất động sản bảo đảm tại

ngân hàng Đặc biệt là phần này sẽ làm rõ quy trình thẩm định giá bất động sản bảo

đảm tại ngân hàng, giúp đánh giá được tình hình vận dụng thẩm định giá vào thực tế

tại đây

Phần 3 trình bày về cách đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng lên giá trị

đất tại Ngân Hàng TMCP Sài Gòn Công Thương Chi Nhánh Chợ Lớn giúp hiểu rõ

hơn về việc đánh giá tác động của yếu tố này trong thực tế

Toàn bộ chương 3 đã khái quát về quy trình thẩm định giá được áp dụng tại ngân

hàng Saigonbank, đồng thời giúp làm rõ việc đánh giá tác động của yếu tố cơ sở hạ

tầng đến giá trị đất trong thực tế Để đánh giá được tác động của yếu tố cơ sở hạ tầng

lên giá trị đất, tác giả sẽ phân tích cụ thể tác động của dự án nâng cấp đường lên giá trị

đất đường Nguyễn Thị Thập trong chương 3