Thẩm định dự án đầu tư chung cư cao tầng mỹ phú

Chương 3 giới thiệu chung về dự án , nói về tình hình thị trường bất động sản hiện nay sơ lược về dự án bao gồm hình thức, pháp lý, thiết kế, vị trí, giao thong, môi trường, tiềm năng củ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

***********************************

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI :

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG MỸ PHÚ

GVHD : Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng SVTH : Trần thanh Tuấn Sỹ MSSV : 107210934

LỚP : Kinh tế Bất động sản

Tp Hồ Chí Minh- Tháng 4/2011

MỤC LỤC

Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 LỜI MỞ ĐẦU………02

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ……… 03

1.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……… … 03

1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI……… ….04

Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN……… 06

2.1.1 Dự án đầu tư……… 06

2.1.2 Các loại căn hộ……… 06

2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN……… ……06

2.2.1 Các bước thực hiện thẩm định……… 07

2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá……… 08

Chương 3 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……….13

3.1.1 Tổng quan……… 14

3.1.2 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản tại các đô thị Việt Nam……… 17

3.1.3 Thị trường đất nền khu đô thị mới và khu dân cư……… … 18

3.1.4 Tương lai thị trường bất động sản Việt Nam……… … 21

3.2 Phân tích SWOT thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM……… …… 23

3.2.1 Điểm mạnh (S) ……… 23

3.2.2 Điểm yếu (W)……… ……… 24

3.2.3 Cơ hội (O)……… ……… 24

3.2.4 Thách thức (T)……… ……… 25

3.3 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ……….……… 25

3.3.1 Tên dự án……… … 25

3.3.2 Giới thiệu chung về chủ đầu tư……… … 25

3.3.3 Địa điểm đầu tư 26

3.3.4 Quy mô đầu tư được phê duyệt 26

3.3.5 Hình thức đầu tư 27

3.3.6 Thiết kế 27

3.3.7 Công nghệ và thiết bị 31

3.3.8 Pháp lý 32

3.4 GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ – CÔNG TY PETROLAND 41

3.4.1 Quá trình hình thành phát triển 41

3.4.2 Chức năng và nhiệm vụ của Công ty PetroLand 42

3.4.3 Giới thiệu sơ nét về bộ máy quản lý của Công ty Petroland 43

3.4.4 Bộ máy hoạt động của Công ty 45

3.4.5 Nguyên tắc hoạt động của Công ty cổ phần 46

3.4.6 Giới thiệu các dự án triển khai 47

3.5 CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN 47

3.5.1 Tiến độ thực hiện dự án 47

3.5.2 Tình hình vốn đầu tư 48

Chương 4-THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

4.1 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 51

4.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 51

4.1.2 Tổng mức đầu tư 51

4.1.3 Doanh thu – Chi phí của dự án 52

4.2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 54

4.2.1 Định hướng kinh doanh của Chủ đầu tư 54

4.2.2 Các chỉ tiêu tài chính đạt được 54

Chương 5-KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 57

5.2 KIẾN NGHỊ 57

5.3 KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 57

-/0/ -

Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1 LỜI MỞ ĐẦU

Với tình hình kinh tế vĩ mô hiện nay, khó khăn về vốn, lãi suất, tỷ giá và giá vật liệu xây

dựng tăng cao đang cùng lúc dồn gánh nặng lên các doanh nghiệp (DN) đầu tư, kinh doanh

bất động sản Sau khi nâng tỷ lệ an toàn vốn với các khoản vay đầu tư bất động sản từ

100% lên mức 250% cuối năm 2010, Ngân hàng Nhà nước vừa tiếp tục yêu cầu hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất (nhất là bất động sản, chứng khoán) Theo Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, đến ngày 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến ngày 31/12/2011 chỉ còn là 16% Điều này có nghĩa, nguồn tín dụng cho bất

động sản nói riêng và các lĩnh vực phi sản xuất nói chung sẽ bị các ngân hàng siết chặt

Tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao cũng khiến việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu gặp khó khăn, do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn "lao dốc"

Cùng với đó, mức lãi suất thực tế mà các doanh nghiệp đang phải trả cho các khoản vay đang ở mức 20-21%/năm Theo một số chủ đầu tư dự án bất động sản, với mức lãi suất này, vay để đầu tư cho các dự án bất động sản là hết sức mạo hiểm, bởi thời gian đầu tư dự

án bất động sản thường kéo dài

Khó khăn đè nặng lên vai các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là điều đương

nhiên, đặc biệt là với các doanh nghiệp phát triển dự án Đây chính là thời điểm thị trường sàng lọc để giữ lại các nhà đầu tư thực sự có năng lực Doanh nghiệp phải khẳng định uy

tín và năng lực của mình trước "sóng gió" của thị trường

Trước tình hình đó đầu tư vào bất động sản hết sức khó khăn Để các dự án nhà ở, căn

hộ có vị trí thuận lợi, diện tích, thiết kế và mức giá bán phù hợp với những khách hàng có nhu cầu ở thực thì đòi hỏi các doanh nghiệp phải tính toán hết sức kỹ lưỡng, bởi với những khu đất có vị trí thuận lợi, thì nhà đầu tư thường phải trả các chi phí đền bù, tiền sử dụng đất rất cao và thủ tục cũng rất phức tạp

Với những biến động tiêu cực của thị trường Nhà đầu tư phải thẩm định dự án để giữ vững cam kết với khách hàng, tạo ra những sản phẩm chất lượng, chủ động với dòng vốn

và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư một dự án bất động sản

Thẩm định dự án đầu tư đóng một vai trò quan trọng và có ý nghĩa đặc biệt mang tính quyết định khi nhà đầu tư tham gia đầu tư vào một dự án bất động sản

Qua quá trình thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và đô thị dầu khí – PETROLAND thấy được tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư tác giả đã lựa chọn đề tài : “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG MỸ PHÚ” làm đề tài tốt nghiệp

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xem xét dự án đầu tư xây dựng chung cư cao tầng Mỹ Phú trên mảnh đất 60/68 đường Lâm Văn Bền, phường Tân Kiểng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh là có khả thy hay không Xác định mức rủi ro của dự án và xem có chấp nhận được hay không

1.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Sử dụng các nguồn số liệu và thông tin thu thập được ở phần thứ cấp kết hợp với những cơ sở dữ liệu của các dự án được triển khai đầu tư ở công ty Petroland tiến hành dùng các công cụ, phương pháp tính toán như: phân tích độ nhạy (1 chiều và 2 chiều), lập các bảng tính… để làm rõ và giải quyết các vấn đề cần nghiên cứu Ngoài ra còn tiến hành phỏng vấn tham khảo tìm hiểu ý kiến của các chuyên gia trong ngành nhằm làm rõ và đánh giá chính xác hơn thực tế hơn về những nhận định ban đầu, đồng thời xin ý kiến tham khảo

của các thầy cô về vấn đề có liên quan

1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI

Đề tài thẩm định dự án CHUNG CƯ CAO TẦNG MỸ PHÚ được chia làm 05 chương

đi từ tổng quát đến chi tiết các vấn đề liên quan và đưa ra được sự lựa chọn cuối cùng: Chương 1 là phần giới thiệu về đề tài, lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, các phương pháp nghiên cứu, lấy số liệu và giới thiệu sơ lược về bố cục của đề tài

Chương 2 là chương cơ sở lý thuyết đưa ra các khái niệm cơ bản, các khái niệm liên quan đến đề tài, các khái niệm về thẩm định dự án, các bước thực hiện thẩm định cũng như các chỉ tiêu đánh giá nhằm giúp người đọc dễ hiểu hơn về các thuật ngữ trong đề tài

Chương 3 giới thiệu chung về dự án , nói về tình hình thị trường bất động sản hiện nay

sơ lược về dự án bao gồm hình thức, pháp lý, thiết kế, vị trí, giao thong, môi trường, tiềm năng của dự án, cũng như chi tiết tiến độ thực hiện dự án, tình hình vốn đầu tư…

Chương 4 Thẩm định dự án Chương này sẽ tiến hành thẩm định theo các bước đã diễn giải ở chương 2 tính các bảng số liệu và đánh giá các chỉ tiêu thẩm định dự án

Chương 5 là kiến nghị và kết luận cuối cùng của đề tài

Chương 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN

2.1.1 Dự án đầu tƣ

Dự án đầu tƣ xây dựng công trình theo định nghĩa của luật Xây dựng: Dự án đầu tƣ xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tƣ xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở (www.giaxaydung.vn)

Nhà chung cƣ hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo

Nhà chung cƣ hạng 3 là nhà có chất lƣợng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

Cuối cùng là nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng

2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

2.2.1 Các bước thực hiện thẩm định

Thẩm định dự án đầu tư là một hoạt động khá phức tạp bao gồm rất nhiều khía cạnh khác nhau Đối với các đề xuất đầu tư (investment proposal) điển hình của một công ty lớn, quy trình này có thể được chia thành các bước sau:

 Nhận dạng các cơ hội đầu tư

- Nhận diện các cơ hội đầu tư và hình thành các đề xuất đầu tư (IP) là một bước quan trọng trong quy trình thẩm định dự án đầu tư

- Các IP không thể tạo ra một cách độc lập mà cần có sự kết hợp giữa nhiều bộ phận

- Một số loại đầu tư mang tính bắt buộc

- Nhưng hầu hết các cơ hội đầu tư được tạo ra bởi các cơ hội tăng trưởng, cạnh tranh, giẩm chi phí,… của doanh nghiệp Các loại đầu tư này thường thể hiện kế hoạch chiến lược của doanh nghiệp và chúng có thể tạo ra các định hướng mới cho kế hoạch chiến lược của doanh nghiệp

 Sàn lọc sơ bộ các IP

- Không phải tất cả các IP đều thong qua quá trình phân tích, thẩm định khắt khe Vì thế các IP phải được thông qua quá trình thẩm dịnh sơ bộ nhằm loại bỏ những IP không đáng giá Quá trình đánh giá sơ bộ có thể thong qua việc phân tích định lượng và đánh giá định tính của ban quản trị (Yếu tố định tính là các yếu tố có ảnh hưởng lên dự án nhưng khó khăn có thể lượng hóa bằng tiền một cách chính xác như môi trường, chính trị, sử dụng nguyên liệu khan hiếm, công đoàn, pháp lý, hình ảnh công ty…)

 Quyết định chấp nhận / bác bỏ

- Dựa trên các chỉ tiêu đánh giá đầu tư ( NPV, IRR,….) phân tích rủi ro và phân tích các yếu tố định tính, nhóm phân tích sẽ trình lên ban quản trị thong tin dự án kèm các đề xuất ngắn gọn Ban quản trị sẽ kết hợp với các thông tin khác nữa ( kinh nghiệm,….) để

ra quyết định cuối cùng

 Vai trò của thẩm định dự án

- Ngăn chặn các dự án xấu

- Bảo vệ các dự án tốt không bị bác bỏ

- Xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau không

- Đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro

- Xác định làm thế nào để giảm rủi ro và xây dựng các cơ chế chia sẻ rủi ro

-Cung cấp thông tin cho các nhà tài trợ xem có nên tài trợ không

( Giáo trình về tổng quan thẩm định dự án Thạc sĩ: Phùng Thanh Bình)

2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá

 Giá trị hiện tại ròng NPV( net present value)

- Khái niệm: NPV là giá trị hiện tại ròng có nghĩa là giá trị tại thời điểm hiện nay của

toàn bộ dòng tiền dự án trong tương lai được chiết khấu về hiện tại

NPV= giá trị hiện tại của dòng tiền vào (thu) – giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi)

- Ý nghĩa: Nếu NPV dương thì dự án đáng giá, bởi suất chiết khấu sẽ là chi phí cơ hội

của dự án, nếu đã khấu trừ chi phí cơ hội mà vẫn có lời thì dự án có lợi tức kinh tế Cho nên khi đánh giá dự án bằng NPV cần quan tâm đến giá trị của suất chiết khấu (thường bằng với lãi xuất của cơ hội đầu tư tốt nhất nhà đầu tư đạt được nếu không đầu tư vào

dự án đang được đánh giá) và xem NPV có dương hay không Nếu như NPV dương có nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn mức đầu tư ban đầu

Thông thường NPV không chỉ được coi là tỉ số mà còn được coi là phương án tốt nhất

để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa của nó cho biết mức lãi ròng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang trải tất cả chi phí (bao gồm cả lạm phát) Tuy nhiên phương án NPV này còn có nhược điểm đó là đòi hỏi phải tính chính xác chi phí mà điều này khó thực hiện đối với các dự án có vòng đời dài Vì vậy trong thực tế người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là

tỷ suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận được- tỷ suất rào (thường do nhà đầu tư kỳ vọng trên

cơ sở cân nhắc tính toán đến yếu tố tác động lên dự án đầu tư) Một nhược điểm nữa của NPV đó là không cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỷ lệ % do đó ảnh hưởng

trong việc khó lựa chọn cơ hội đầu tư (Nguyễn Thị Việt Anh- Cv tư vấn- Investconsult group

 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (intetnal rate of return)

- Khái niệm: IRR là suất thu lợi nội tại, có nghĩa là suất sinh lợi của chính bản thân dự

án, IRR là nghiệm của phương trình NPV=0 Nói cách khác muốn tìm IRR thì giải phương trình NPV(IRR)=0, đây là phương trình bậc cao, nếu đổi dấu sẽ có nhiều nghiệm, còn nếu không chỉ có 1 nghiệm

- Ý nghĩa: Nếu IRR lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đáng giá

Hiểu một cách chung nhất, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì dự án càng có khả thi IRR còn được sử dụng để sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó sẽ dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên chọn dự án nào để đầu tư Nói cách khác IRR là tốc độ tăng trưởng một dự án có thể tạo ra được Giả định rằng nếu tất cả các yếu tố khác của

dự án là như nhau thì dự án nào có IRR cao hơn thì sẽ ưu tiên dự án đó đầu tiên

Phương pháp IRR có ưu điểm đó là dễ tính toán không phụ thuộc chi phí vốn, rất thuận tiện cho khả năng so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %

Ý nghĩa cốt lõi của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể chấp nhận được, nếu vượt quá thì kém hiệu quả sử dụng vốn

Nhược điểm của IRR chính là không được tính toán dựa trên chi phí vốn do đó sẽ có thể dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của dự án Nhà đầu tư sẽ không biết được

mình có bao nhiêu tiền trong tay (Nguyễn Thị Việt Anh- Cv tư vấn- Investconsult group)

 Thời gian hoàn vốn TP

- Khái niệm: Thời gian hoàn vốn của dự án được hiểu là thời gian cần thiết để có thể

hoàn trả số vốn đầu tư từ lợi ích ròng thu được của dự án

 Tỷ số lợi ích-chi phí (B/C)

- Khái niệm: Là thương số giữa giá trị hiện tại của lợi ích chia cho giá trị hiện tại của

toàn bộ chi phí Nếu giá trị này lớn hơn 1 thì dự án đáng giá

- Công thức tính:

- Quy tắc đánh giá dự án:

Các dự án có B/C >= 1 sẽ được chấp nhận (trường hợp các dự án độc lập với nhau) Các dự án có B/C < 1 sẽ bị loại bỏ

Tuy nhiên, khi xếp hành các dự án loại trừ nhau theo tỉ số B/C, chúng ta cần lưu ý tiêu chuẩn này có thể làm chúng ta xếp hạnh sai các dự án trong một vài trường hợp

 Suất chiết khấu

- Khái niệm: Suất chiết khấu là suất sinh lợi kì vọng của nhà đầu tư đối với số vốn

cần đầu tư của dự án

Suất chiết khấu được sử dụng để quy đổi dòng thu nhập tương lai của các dự án về hiện giá rất đa dạng Vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải chọn được một suất chiết khấu hợp lý Bởi suất chiết khấu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của các

dự án và đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án

Tỷ số lợi ích – Chi phí (B/C) = PV (Lợi ích)

PV (Chi phí)

 Phân tích rủi ro dự án:

Có nhiều phương pháp khác nhau để phân tích rủi ro tùy theo tính chất của mỗi loại

dự án Thông dụng nhất có 3 phương pháp thông dụng để phân tích rủi ro:

- Phương pháp phân tích độ nhạy

- Phương pháp phân tích tình huống

- Phương pháp phân tích mô phỏng tính toán (Monte Carlo)

Trong đề tài tác giả sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy : là tính lại các chỉ tiêu

đánh giá dự án (NPV, IRR, tỷ suất lợi ích – chi phí…) khi cho các biến số rủi ro của dự

án thay đổi Phân tích độ nhạy giúp nhà phân tích xác định được miền hiệu quả của dự

án, xác định được ở mức chi phí và mức thu nhập nào khi kết hợp với nhau thì dự án đáng giá Nó còn giúp cho nhà đầu tư xác định được ngưỡng chấp nhận của một dự án

Chương 3

GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hội nghị quán triệt chính sách nhà ở, đất ở toàn quốc có nêu rõ :

“…Khuyến khích các thành phần kinh tế và cá nhân tự bỏ vốn để phát triển quỹ nhà ở với mục đích để ở và kinh doanh dưới hình thức bán hoặc cho thuê Cần phải xây dựng nhiều loại nhà và có các hình thức kinh doanh thích hợp bảo đảm cho cả người có thu nhập thấp cũng có thể mua hoặc thuê được nhà ở…”

Chính phủ đã đề ra 03 chương trình nhà ở lớn như sau:

Chương trình 1: xây dựng các khu dân cư đô thị mới ở quận ven và ngoại thành

Chương trình 2: xây mới và di chuyển các khu nhà lụp xụp và rách nát với mục tiêu xóa

bỏ hoàn toàn 67.000 căn nhà không đủ điều kiện sống tối thiểu

Chương trình 3 : xây dựng nhà ở cho cán bộ-viên chức, công nhân, người lao động có thu

nhập thấp

Đối với các chương trình nhà ở như đã nêu trên, vốn từ ngân sách Nhà nước là 18.900 tỷ đồng và Nhà nước sẽ đầu tư một phần hoặc toàn bộ cơ sở hạ tầng các khu nhà ở cho dân nghèo, lập quỹ phát triển nhà ở cho dân vay tiền mua nhà trả góp

Tại Tp.Hồ Chí Minh nhu cầu nhà ở cho người dân là rất cần thiết Hiện tại, nhu cầu nhà

ở mỗi năm cho người thu nhập thấp tại Tp.Hồ Chí Minh là 6.000 căn hộ, tính đến năm

2010 phải có ít nhất là 30.000 căn hộ bán trả góp, chưa kể khoảng 1.000 chỗ ở cho công nhân, sinh viên và khoảng 1.000 căn hộ cho người thu nhập thấp không có khả năng mua trả góp thuê ở

Với chừng ấy khối lượng nhà ở, dự kiến tổng vốn đầu tư cho chương trình này là 15.000

tỉ đồng, trong đó cần khoảng 4.000 tỉ đồng từ vốn ngân sách để thực hiện các mục tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật kinh tế-xã hội để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các

dự án cũng như kích thích tâm lý ổn định nơi ở mới của các hộ thu nhập thấp

Cũng theo nội dung các chương trình nhà ở, Nhà nước cũng đã dự định lập quỹ phát triển nhà ở Người dân có thể vay tiền mua nhà trả góp từ Quỹ phục vụ chương trình nhà ở

cho CB-CNV, công nhân, người lao động có thu nhập thấp Như vậy, có thể dự báo nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ gia tăng rất nhiều trong những năm sắp tới Khi nói đến thị trường bất động sản là nói đến các mảng thị trường căn hộ để bán, căn

hộ dịch vụ, văn phòng cho thuê, thị trường bán lẻ, thị trường khách sạn Trong phạm vi

nghiên cứu thị trường của dự án này chỉ đề cập đến thị trường căn hộ để bán.(Nghiên cứu của CBRE)

3.1.1 Tổng quan

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa mới hình thành và phát triển mạnh mẽ trong vài năm gần đây nhưng đã phải trả qua 03 cơn số thị trường vào nhưng năm 1995, 2000 – 2002, 2007; và thị trường bị đóng băng vào các năm 1997, 1999, 2004, 2005 và 2008

Cơn sốt đầu tiên trên thị trường nhà đất diễn ra vào giai đoạn 1993-1995, với việc ra đời Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993, mở rộng chính sách kêu gọi đầu tư vào thị trường bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung đã đưa nền kinh tế nước ta vào giai đoạn phát triển mới, dẫn theo sự bùng nổ thị trường sơ cấp về quyến sử dụng đất liên tục trong nhiều năm Tuy nhiên, khi đó thị trường thứ cấp còn ở quy mô nhỏ và trì trệ Cơn sốt thứ hai bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 và kéo dài đến cuối năm 2003 do sự hoàn thành của hệ thống cơ sở hạ tầng nối với các khu đô thị mới cũng như kết nối các trung tâm vệ tinh Khi Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản đã đưa thị trường vào giai đoạn trầm lắng năm

2004 – 2006

Từ cuối năm 2007 đến tháng 3/2008, thị trường bất động sản sôi động tại một số thành phố lớn do hiện tượng các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị truờng chứng khoán sang thị trường bất động sản Đồng thời, do lãi suất vay ngân hàng thấp, cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán bất động sản, làm cho nhu cầu mua nhà tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án, khu vực nhất định Tuy nhiên, hiện

tương quá nóng của thị trường đã “chững lại” do một số nguyên nhân như hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, lãi suất huy động, cũng như cho vay trên thị trường quá cao Từ tháng 03/2008 đến tháng 06/2008, thị trường bất động sản giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch; mặt bằng giá giảm đáng kể, về lại mức năm 2007

Trong 06 tháng đầu năm 2009, nhìn chung thị trường bất động sản biến động không rõ

xu hướng; tại một số phân khúc hẹp của thị trường như đất nền dự án ở Tây Hà Nội có giao dịch khá sôi động nhưng chưa đủ sức để tạo một xu hướng tăng giá mới bền vững

Gần đây, vào tháng 9 – 10 năm 2009, giá hàng loạt dự án tại Hà Nội đều được đẩy lên cao với mức tăng từ (40 – 50)%, chủ yếu là do kỳ vọng vào sự hồi phục của nền kinh tế, tin đồn về khả năng mở giới hạn tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước Nắm bắt “tâm

lý đám đông” trong kinh doanh của người dân cộng với đà hồi phục của nguồn cầu bất động sản, giới đầu cơ đã thông qua cơ chế “bán sỉ”, đưa người có nhu cầu thật sự vào môi trường mua bán thiếu minh bạch, tạo khan hiếm giả tạo Nhưng sau khi Ngân hàng Nhà nước khẳng định chính sách thắt chặt tín dụng đối với thị trường đầu cơ bất động sản thông qua công văn 8883/NHNN-CSTT ngày 12/11/2009 khiến giá nhà đất giảm đột ngột

Nhìn chung, từ năm 1993 đến nay, thị trường bất đông sản nước ta phát triển mạnh và

có tính chu kỳ khoảng 5 – 6 năm lại suất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch tại một số thành phố lớn, đối với khu vực nông thôn và các tỉnh miền núi thị trường

chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu giữa người dân với nhau (Nghiên cứu của CBRE)

Một số xu hướng đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây là :

 Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy hóa Tỷ lệ cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn đã đặt mức từ 70 – 95% Tỷ lệ giao dịch bất động sản “ngầm” đang trong xu hướng giảm ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hoá và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản được cắt giảm Xu hướng này

dẫn tới phí giao dịch bất động sản đang giảm dần Dù vậy, hệ thống cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà ở còn nhiều bất cập cần cải tiến

 Thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường cao cấp) có những thay đổi quan trọng Đó là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang bất động sản, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều, trong khi quan hệ cung cầu không thay đổi, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn chiếm chủ yếu Bất động sản đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn trong nước như Ree, Fpt, EVNland, Petroland, Lilamaland…

 Thị trường bất động sản sơ cấp, nơi nhà nước là đại diện chủ sở hữu tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư còn thiếu quy định rõ ràng, thể hiện được sự đồng thuận và tính hỗ trợ từ cơ quan chức năng khiến tốc độ triển khai

dự án bị kéo dài

 Trong những năm tới đây, nhu cầu lớn về nhà ở và đất ở sẽ tăng mạnh Hiện Việt Nam mới đạt xấp xỉ 10,2m2/người, trong khi đó nhà ở của các nước như Trung Quốc là 20 m2/người, Thái Lan là 25m2/người, Phillipine là 22 m2/người, Singapore

là 32 m2/người Như vậy, giai đoạn từ 2010 đến 2020, chúng ta cần có thêm 364 triệu m2

nhà ở mới tại thành thị, tức là mỗi năm cần có thêm khoảng 36 triệu m2 nhà

ở

 Tình hình thị trường bất động sản đô thị những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ

và thiếu ổn định, thể hiện qua các biển hiện sau đây :

 Từ năm 2006 tới nay, ước tính 60% các giao dịch mua bất động sản chung cư không nhằm mục đích tiêu dùng mà nhằm mục đích đầu cơ Giá bất động sản thành thị duy trì ở mức cao so với thu nhập của người dân

 Cơn sốt giá bất động sản thường gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh của các Ngân hàng thương mại Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho thị trường

cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị trường bất động sản

 Vai trò quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước chưa rõ ràng Trước các cơn sốt hoặc đóng băng thị trường, các cơ quan quản lý nhà nước đều chưa đưa ra được những giải pháp hiệu quả Ngoài ra, ý nghĩa quản lý của cơ quan Nhà nước còn cần cải thiện ở các mặt:

- Theo dõi một cách hệ thống các biến động của thị trường bất động sản nhằm tạo một môi trường mua bán …

- Lập nên cơ chế mang tính định hướng trong điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường bất động sản

Như vậy, việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đã đem lại những khoản lợi nhuận lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác khó so sánh được Tuy nhiên, cần tránh tạo ra quan niệm rằng bất động sản là con đường dễ dàng để làm giàu do các lợi ích ngắn hạn của một

thiểu số người sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn (Nghiên cứu của CBRE)

3.1.2 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản tại các đô thị Việt Nam

 Đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu người; dân số đô thị khoảng

44 triệu người, tăng trung bình khoảng 1,8 triệu người/năm giai đoạn 2016 – 2020;

tỷ lệ đô thị hoá đạt 45% tổng dân số

 Đến năm 2025, tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu người, dân số đô thị khoảng

52 triệu người, tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm giai đoạn 2020 – 2025;

tỷ lệ đô thị hoá đạt 50% tổng dân số

 Đến năm 2050, tổng dân số toàn quốc khoảng 124 triệu người, dân số đô thị khoảng

93 triệu người, tăng trung bình khoảng 1,6 triệu người/năm giai đoạn 2020 – 2025;

tỷ lệ đô thị hoá đạt 75% tổng dân số - tương đương mức độ đô thị hoá của Hàn Quốc năm 1990

Về diện tích: năm 2008 diện tích đất đô thị là 325,2 nghìn ha, dự báo đến năm 2020 diện tích đất đô thị phát triển lên đến 400 nghìn ha và đến năm 2025 diện tích đất đô thị phát triển lên đến 450 nghìn ha tăng 124,8 nghìn ha (38,3%) so với năm 2008

Qua đó, ta thấy cần có thêm 364 triệu m2

nhà ở mới tại thành thị trong giai đoạn 2010 –

2020 để đáp ứng nhu cầu kể trên (Nghiên cứu của CBRE)

3.1.3 Thị trường đất nền khu đô thị mới và khu dân cư

Hệ thống đô thị trên cả nước ngày càng tăng về số lượng và lớn về diện tích Năm 1998, tổng số đô thị cả nước là 633 đô thị; trong đó, thành phố trực thuộc Trung ương là 04 thành phố, thành phố thuộc tỉnh là 20, thị xã là 62 và thị trấn là 547 Đến nay, tổng số đô thị cả nước là 731 đô thị (tăng 98 đô thị); trong đó có 02 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Hồ Chí Minh), 03 đô thị loại I (Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế), 14 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 38

đô thị loại IV, và 631 đô thị loại V

Theo số liệu thống kê không đầy đủ từ Bộ xây dựng, hiện nay cả nước có khoảng 1500 –

1600 dự án khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng (hiện vẫn khó có thể có được các số liệu thống kê chính xác từ các địa phương(1))

 Tại thành phố Hà Nội (cũ), sau khi điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm

2020 được Thủ Tướng phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QD9-Ttg, đến nay, đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích 100,95 ha Sau khi sáp nhập một số

1

Qua các cuộc khảo sát của Bộ xây dựng ở các địa bàn nghiên cứu cho thấy do quy mô, cấp độ quản lý và nhận thức còn khác nhau nên chưa có những con số thống kê thống nhất giữa các địa phương

địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát thống kê cho thấy, kết quả số đồ án,

dự án thu thập được lên tới con số 744 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất là 39.148 ha, sức chứa dân số sinh sống dự kiến là 2,4 triện người

 Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian từ 2003 đến 2008 có tổng số 1.601 dự án, chiếm tổng diện tích 4.486 ha Trong đó, số dự án nhà ở là 575 dự án, chiếm diện tích 4.083 ha Các khu đất dự kiến đầu tư trên địa bàn các quận trung tâm như quận 1, 3, 4, 5 đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước; tuy nhiên hầu hết các khu đất có khả năng đầu tư lại nằm trong khu vực đang lập thiết kế đô thị mới nên thành phố chưa công bố để kêu gọi đầu tư Bên cạnh đó, các dự án đầu tư tại các quận mới và huyện cũng hấp dẫn nhiều nhà đầu tư

do một số dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang triển khai như cầu Thủ Thiêm 2, 3, 4, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Dây, cao tốc Tân Sơn Nhất – Bình Lợi, các tuyến Metro, tuyến đường Bắc Nam … cải thiện đáng kể vấn đề giao thông tại các khu vực này

 Tại Thành phố Hải Phòng, theo số liệu thống kê của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, từ năm 2001 đến nay, có 181 dự án kinh doanh phát triển nhà ở đô thị, với quy mô sử dụng đất 1.655,3ha được cấp chứng chỉ quy hoạch trong đó 84 dự án được giao đất, triển khai đầu tư, đã tạo ra được 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở thành phố Quỹ nhà ở tại các khu đô thị mới còn có sự tham gia bởi quỹ nhà ở do các hộ gia đình thuộc diện nhà nước cấp đất tái định cự với 82 ha, diện tích đất là 365,73ha và các hộ gia đình khó khăn về nhà ở được xét cấp giao đất tự làm nhà ở với 120 dự án diện tích đất là 492,81 ha, đã có khoảng 300.000m2 sàn hoàn thành

 Ở thành phố Đà Nẵng, theo báo cáo tính đến ngày 22/04/2008, số lượng các dự án nhà ở, khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu công nghiệp, cụm công nghiệp triển khai trên địa bàn thành phố gồm 105 dự án tổng diện tích đất là 1.845,87ha Riêng một số dự án nhà ở thương mại lớn có Vĩnh Trung Plaza,

Indochine Riverside, Raffles Đà Nẵng, khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Sunrise, khu thương mại văn phòng và chung cư cao cấp của công ty Đông Á, Hàn Riverside

… với tổng diện tích sản khoảng 164.000m2

 Các tỉnh thành phố khác cũng đã có những bước tiến lớn trong việc phát triển các khu độ thị mới, các tòa nhà chung cư, văn phòng cho thuê trong những năm vừa qua Chẳng hạn Vĩnh Phúc đã và đang đưa vào sử dụng một số khu đô thị mới như khu đô thị mới Chùa Hà Tiên (thành phố Vĩnh Yên), khu đô thị mới Đồng Sơn (thành phố Phúc Yên) … Tại tỉnh Quảng Nam, khu đô thị mới Điện Nam Điện Ngọc có diện tích 2.800ha, hiện đã có 14 dự án thành phần đi vào triển khai Tại tỉnh Vĩnh Long, doanh nghiệp tư nhân Ngọc Vân đã đầu tư và đưa và hoạt động khu nhà ở Ngọc Vân, tòa nhà Trung tâm thương mại dịch vụ B (tại trung tâm thị xã Vĩnh Long) Tại tỉnh Lâm Đồng, công ty Minh Trung đang đầu tư khu đô thị mới tại Đà Lạt Tại tỉnh Đak Lak, công ty Hoàng Anh Gia Lai liên doanh với Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam triển khai đầu tư khu nhà ở cao tầng Hoàng Anh Đak Lak (Buôn Mê Thuột), …

Với chủ trương phát triển nhà ở theo dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, nhiều khu nhà ở mới, khu đô thị mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại thất Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý Nhiều đô thị mới có những khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành đã góp phần chỉnh trang, nâng cấp

đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững

Thực tiễn cho thấy, sự phát triển của các khu đô thị mới, các chung cư cao tầng đã đóng góp lớn trong việc đô thị hóa Ví dụ :

 Tại địa bàn thành phố Hà Nội (cũ), trong suốt chiều dài lịch sử phát triển, đến năm

1993 vẫn chỉ có 4 quận nội thành; nhưng đến năm 2009, thành phố đã tăng thêm 07 quận nội thành mới

 Điều tương tự cũng xảy ra tại thành phố Hồ Chí Minh; khoảng thời gian 15 năm qua

đã tạo ra sự phát triển gấp đôi về số lượng quận nội thành so với sự hình thành và phát triển 300 năm của mình

 Điều này cũng đặc biệt rõ nét đối với thành phố Đà Nẵng, kể từ khi tách khỏi tỉnh Quảng Nam – Đà Nẵng năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã có một diện mạo khác hẳn lịch sử tồn tại của mình Từ một địa bàn thuộc tỉnh, đến nay, Đà Nẵng đã trở thành một thành phố trung tâm miền Trung có tầm cơ một thành phố khu vực trong tương lai

Về đất đô thị: Tính đến năm 2007, tổng diện tích đất xây dựng đô thị của cả nước là 325.195ha (tăng gấp 5 lần so với năm 1995 và vượt xa con số dự báo cho năm 2010 là 85.000ha) – chỉ tiêu đất xây dựng đô thị trung bình là 145 m2/người – cao gấp 1,8 lần so

với chỉ tiêu dự báo năm 2010 ( Tổng cục thống kê)

Về dân số đô thị: Với chiến lược công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tốc độ đô thị hóa cao, dân số đô thị tăng nhanh Nếu như năm 1996, dân số đô thị cả nước là 14,9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa chỉ là 20,7% thì đến cuối năm 2008 dân số đô thị cả nước là 24,2 triệu người, tỷ lệ dân số đô thị chiếm 28% dân số cả nước

Biểu đồ 3.1 Phân bố diện tích nhà ở

Các khu đô thị mới văn minh hiện đại được xây dựng bước đầu đã tạo nên hình ảnh các thành phố lớn của chúng ta ngày càng văn minh hiện đại, đồng thời các dự án đó cũng đã

góp phần quan trọng cải thiện chỗ ở cho nhân dân.( Tổng cục thống kê)

3.1.4 Tương lai thị trường bất động sản Việt Nam

Bên cạnh khảo sát nhu cầu tiêu dùng của khách hàng, cuộc điều tra còn tiến hành phỏng

vấn sâu các chuyên gia trong ngành để có thể đưa ra những phân tích và đánh giá cụ thể

hơn về tương lai phục hồi và phát triển của thị trường từ góc độ chủ đầu tư Với mục đích

như vậy, ta có một số kết quả sau :

Khả năng tiếp cận các nguồn vốn kinh doanh:

Nhìn chung, các chuyên gia và doanh nghiệp được phỏng vấn đều nhận định khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng trong tương lai gần chỉ dành cho các dự

án tốt, chủ đầu tư kinh nghiệm, có phương án phát triển dự án tốt Điều này cũng hợp lý

khi khả năng tiếp tục thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian tới là

khá cao

Biểu đồ 3.3 Tỷ lệ vốn vay ngân hàng Biểu đồ 3.4 Tỷ lệ vốn huy động

Đối với cơ cấu vốn thông thường của một dự án bất động sản, đa số các doanh nghiệp

đều nhận định 03 nguồn vốn chính là (i) vốn tự có, (ii) vốn vay ngân hàng thương mại và

(iii) vốn ứng trước của khách hàng; các nguồn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, trái

phiếu công trình, vay vốn nước ngoài, … chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, số lượng chủ đầu tư đủ/có

điều kiện tiếp xúc rất nhỏ Cơ cấu tham gia của các nguồn vốn chính vào dự án được thể hiện qua các đồ thị thuộc phần này

Qua đó, cơ cấu vốn tham gia phổ biến cho các dự án bất động sản hiện nay là 20/40/40 (2)

Tương lai thị trường - ý kiến chuyên gia:

Đối với thị trường chung cư, đa số ý kiến cho rằng không có thay đổi quá nhiều, tuy nhiên đối với các chung cư có mức giá phổ thông sẽ có chiều hướng tăng nhẹ do xu hướng đô thị hóa và mở rộng quy mô thành phố Tương tự ta có kết quả phỏng với các doanh nghiệp đầu ngành, 72% ý kiến cho rằng thị trường chung cư sẽ không có biến đổi nhiều trong ngắn hạn, chỉ có 14,3% cho rằng sẽ có sự bùng nổ

Xu hướng biến động giá ngắn hạn : lên dốc hay xuống dốc?

Số liệu khảo sát cho thấy có đến 57,1% số doanh

nghiệp cho rằng giá bất động sản tại các thành phố

lớn sẽ giữ ở mức hiện tại và gần 42,9% cho rằng giá

sẽ tăng cao Điểm đáng chú ý ở đây là trong số doanh

nghiệp và nhà đầu tư được phỏng vấn không có ý

kiến nào cho rằng giá bất động sản sẽ giảm ( Tổng cục thống kê)

3.2 Phân tích SWOT thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM

3.2.1 Điểm mạnh (S)

 Thành phố Hồ Chí Minh có dân số đông Tỷ lệ sinh tự nhiên của thành phố là 1,7% (khá cao so với với các thành phố/ tỉnh khác của Việt Nam) đồng thời thành phố còn tiếp nhận một số lượng lớn dân nhập cư vào để học tập và ở lại làm việc nên dân số TP.HCM gia tăng nhanh chóng

 Các tiện ích xã hội đa dạng: Có nhiều bệnh viện và trường học chất lượng cao Thị trường giải trí đang mở rộng và đa dạng

 Tốc độ đô thị hóa nhanh: Đô thị hóa tại TP.HCM đang mở rộng theo mọi hướng của thành phố và nhiều khu công nghiệp được phân bố tốt xung quanh thành phố

 Đầu tư vào bất động sản nhà ở TP.HCM: Bất động sản nhà ở tại TP.HCM nhận được sự quan tâm không chỉ từ nhà đầu tư trong nước mà còn từ các nhà đầu tư của các tỉnh thành khác tại Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội

3.2.2 Điểm yếu (W)

 Chất lượng cơ sở hạ tầng thấp: Hệ thống giao thông tại TP.HCM chưa phát triển tương xứng với tốc độ tăng trưởng dân số cao Hệ thống cung cấp nước tại TP.HCM rất cũ và hoạt động không tốt tại một số quận mới như Quận 7, Quận Gò Vấp, …

 Thông tin thị trường không đầy đủ: Thiếu thông tin liên quan đến nhân khẩu học, khả năng tài chính, và mục đích mua của người mua Rất khó để tập hợp thông tin chính xác nhất về mỗi phân khúc trong thị trường bất động sản để ở

 Thị trường tài chính chưa phát triển: Thị trường cho vay thế chấp vẫn còn nhỏ và chưa phát triển Hơn nữa, mức lãi suất của việc cho vay thế chấp vẫn cao ở mức từ (15 – 17)%/năm

 Ít cơ hội đầu tư: Nguồn cung phong phú và sức hấp dẫn từ đầu tư chứng khoán trong suốt thời gian qua đã giới hạn ảnh hưởng của nhà đầu tư bất động sản trên thị trường

3.2.3 Cơ hội (O)

 Nợ vay thế chấp trung bình của người dân Việt Nam vẫn còn ở mức thấp

 Trung tâm kinh tế tiềm năng của Đông Nam Á trong dài hạn: Vốn đầu tư cao sẽ giúp kinh tế TPHCM tăng trưởng với tốc độ nhanh

 Cơ sở hạ tầng tốt hơn: Chính quyền TPHCM kết luận rằng đầu tư về cơ sở hạ tầng

là yếu tố then chốt để phát triển

 Chính sách mua bán nhà cho Việt Kiều và người nước ngoài: Có một lượng lớn Việt Kiều và người nước ngoài làm việc tại TPHCM và chính sách của Chính phủ đã

được sửa đổi

3.2.4 Thách thức (T)

 Kinh tế suy thoái: Kinh tế Việt Nam có thể mất cả năm 2009 hoặc lâu hơn để phục hồi như mức tăng trưởng trước khủng hoảng năm 2008 Tổng vốn đầu tư và kiều hối

dự kiến giảm đáng kể trong năm 2009 và có thể kéo dài qua năm 2010

 Chi phí xây dựng tăng: Lạm phát cao và chi phí xây dựng gia tăng có thể tái diễn tại Việt Nam trong ngắn và trung hạn Xu hướng này sẽ ảnh hưởng rõ ràng lên kế hoạch xây dựng của chủ đầu tư

 Rủi ro về tỷ giá hối đoái: Các chủ đầu tư nước ngoài phải đối mặt với rủi ro về tỷ giá hối đoái vì các chính sách không rõ ràng của chính phủ

 Áp lực lớn về nhà ở xã hội: Trong một vài năm tới, khi kế hoạch kích cầu của Chính phủ trở thành hiện thực, một số lượng lớn các căn hộ thấp cấp sẽ tham gia vào thị trường và tạo thêm nhiều áp lực lên giá căn hộ, đặc biệt là giá của căn hộ loại C

3.3 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

3.3.1 Tên dự án

 Tên dự án : Chung cư cao tầng Mỹ Phú (My Phu Apartment)

 Chủ đầu tư : Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú

 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

 Cơ quan lập dự án : Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí –

Petroland

3.3.2 Giới thiệu chung về chủ đầu tư

Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú là đơn vị thành viên trực thuộc Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí – Petroland, hoạt động theo hình thức công ty cổ

phần, Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0309612230 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cấp ngày 27/11/2009 (đăng ký thay đổi lần 01 ngày 26/5/2010)

 Trụ sở Công ty : số 16 Trương Định, Phường 6, Quận 3, Tp.Hồ Chí Minh

 Điện thoại : (083) 9309889 – Fax : (083) 9309879

 Vốn điều lệ : 175.000.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi lăm tỷ đồng)

Ngành nghề kinh doanh chính : Kinh doanh bất động sản; Giám sát thi công xây dựng và hoàn thiện công trình giao thông (cầu, đường bộ) …

3.3.3 Địa điểm đầu tư

Khu đất dự án nằm tại số 60/68 đường Lâm Văn Bền, Phường Tân Kiểng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

Khu đất xây dựng công trình có vị trí như sau:

 Phía Đông : tiếp giáp với khu dân cư đường Lâm Văn Bền

 Phía Tây : tiếp giáp đường dự phóng 14m và công viên

 Phía Bắc : tiếp giáp đường dự phóng 14m (hiện hữu là đường bê tông)

 Phía Nam : tiếp giáp đường dự phóng 14m (hiện hữu là đường bê tông)

3.3.4 Quy mô đầu tư được phê duyệt

(theo Quyết định 60/QĐ-UBND ngày 21/05/2010 của Ủy Ban Nhân Dân Quận 7-Tp HCM

Về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Công trình Chung cư cao tầng Mỹ Phú do Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư, tại phường

Tân Kiểng, quận 7.)

 Diện tích toàn khu đất : 7.078m² Trong đó :

 Mật độ xây dựng toàn khu : 37,17%

 Tầng cao : 01 tầng hầm + 24 tầng bên trên (bao gồm cả tầng lửng, tầng kỹ thuật)

 Tổng diện tích sàn xây dựng : 45.283 m² Trong đó :

Diện tích sàn tầng 01-24 : 39.711 m² Bao gồm :

 Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú đầu tư và kinh doanh toàn bộ dự án

 Hình thức dự án : đầu tư xây dựng mới

 Hình thức quản lý thực hiện dự án : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án

 Hình thức đầu tư được chọn : dùng vốn chủ sở hữu của Công ty, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thương mại của ngân hàng để đầu tư xây dựng công trình

3.3.6 Thiết kế

Thuê đơn vị tư vấn có uy tín, kinh nghiệm trong việc lập dự án, thiết kế các công trình cao ốc văn phòng (đặc biệt là công trình cao tầng) để đảm bảo tính thẩm mỹ và chất lượng cho công trình

a) Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan toàn khu

 Khu đất tiếp giáp với các đường giao thông xung quanh, phía Bắc giáp công viên cây xanh, phía Tây và Tây Nam được bao bọc bởi rạch Sông Tân

 Tổng thể khu đất là một hệ sinh thái trong lành và thoáng mát trong lòng thành phố, cảnh quan ven rạch Sông Tân thơ mộng

 Ngoài việc có những góc nhìn đẹp từ các hướng bên ngoài, công trình còn đảm bảo những góc nhìn đẹp từ trong các căn hộ Bố cục căn hộ mang lại những góc nhìn riêng tư và thoáng đãng

b) Quy hoạch sử dung đất

 Diện tích giao thông : 1.405 m2

 Diện tích công viên : 2.230 m2

 Diện tích khu đất (sau khi trừ lộ giới) : 5.673 m2

 Tổng diện tích sàn (bao gồm tầng hầm) : 45.268 m2

 Dân số toàn khu dự kiến : 870 người

d) Chiều cao công trình

 Cao độ tại lề đường (vỉa hè) tại chỉ giới đường đỏ là +2,4m (so với hệ cao độ quốc gia Hòn Dấu)

 Cao độ hoàn thiện tại tầng 01 : 0,0m tương đương + 3,6m (so với hệ cao độ quốc gia Hòn Dấu)

 Chiều cao công trình từ cao độ vỉa hè đến đỉnh mái : 90,7 m

 Các khe thông thoáng tạo điều kiện lấy gió tự nhiên cho căn hộ và sân phơi

 Màu sắc hài hòa, phù hợp với cảnh quan xung quanh

- Giải pháp thiết kế mặt bằng

III KHỐI CĂN HỘ 34.505,70

 Sử dụng các giải pháp tiên tiến cho hệ thống thông gió, điều hòa không khí; hệ thống phòng cháy chữa cháy; hệ thống xử lý nước thải

Lựa chọn mua các thiết bị chính của các nước phát triển

3.3.8 Pháp lý

a) Các văn bản pháp quy về Quản lý đầu tư

 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 09/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành;

 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế Giá trị gia tăng số 07/2003/QH11 ngày 17/ 6/ 2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành

b) Các văn bản pháp lý của dự án

 Quy chế tổ chức hoạt động của Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Mỹ Phú;

 Hợp đồng Hợp tác đầu tư số 41/2009/HĐ-PETROLAND giữa Công ty Cổ phần Đầu

tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí – Petroland và Công ty cổ phần Chế biến sản phẩm nông nghiệp Quốc tế;

 Văn bản số 4951/TNMT-QHSDĐ ngày 23/6/2008 của Sở Tài nguyên – Môi trường Thành phố về việc cho phép Công ty Cổ phần Chế biến sản phẩm Nông nghiệp Quốc tế đầu tư dự án Chung cư kết hợp thương mại tại phường Tân Kiểng, Quận 7

và văn bản số 5427/TNMT-QHSDĐ về việc đính chính công văn số QHSDĐ ngày 23/6/2008 của Sở TN-MT Thành phố;

4951/TNMT- Quyết định số 82/QĐ-UBND ngày 08/9/2009 của UBND Tp Hồ Chí Minh về việc phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng khu đất tỷ lệ 1/500 công trình Chung cư cao tầng Mỹ Phú do Công ty cổ phần Chế biến sản phẩm nông nghiệp Quốc tế làm chủ đầu tư tại Phường Tân Kiểng, Quận 7;

 Văn bản số 2000/TNMT-QHSDĐ ngày 28/04/2010 của Sở TN-MT Thành phố về việc cho phép gia hạn văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư dự án Chung cư kết hợp thương mại tại phường Tân Kiểng, Quận 7 Theo văn bản này Công ty Cổ phần Đầu

tư Dầu khí Mỹ Phú có trách nhiệm thực hiện hoàn tất các nội dung đã nêu tại văn bản số 4951/TNMT-QHSDĐ ngày 23/06/2008 và văn bản số 5427/TNMT-QHSDĐ

về việc đính chính công văn số 4951/TNMT-QHSDĐ ngày 23/6/2008 của Sở

TN-MT Thành phố;

 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT00056 ngày 10/02/2010 do Sở TN-MT Thành phố cấp;

 Quyết định số 60/QĐ-UBND của UBND Quận 7 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Công trình Chung cư cao tầng Mỹ Phú do Công ty

Cổ phần đầu tư Dầu khí Mỹ Phú làm chủ đầu tư tại phường Tân Kiểng, quận 7

 Căn cứ các số liệu nghiên cứu thị trường thực tế tại Tp.Hồ Chí Minh và tại Khu đô thị mới Nam Thành phố

c) Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng

- Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án đầu tư xây dựng công trình “Chung cư cao tầng Mỹ Phú” được thực hiện trên các

văn bản pháp lý và những tiêu chuẩn về thiết kế kiến trúc và quy hoạch sau:

 Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của chính phủ về quy hoạch xây dựng

 Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/04/2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng

 Điều lệ quản lý xây dựng tại Tp Hồ Chí Minh do Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng ban hành theo Quyết định số 256/BXD/ĐT ngày 09/3/1993

 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1,2,3 xuất bản 1997-BXD)

 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành kèm quyết định này là

“QCVN:01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” Quy chuẩn này thay thế phần II (về quy hoạch xây dựng) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1-1997

 TCVN 4449:1987 – Quy hoạch xây dựng đô thị – Tiêu chuẩn thiết kế

 TCVN 323:2004 – Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế

 TCVN 4319:1986 – Nguyên tắc cơ bản thiết kế nhà & công trình công cộng

 TCVN 2622:1995; TCVN 5760:1993 – Thiết kế PCCC

 TCVN 45:78 – Thiết kế nền nhà công trình

 TCVN 3907:1984 – Thiết kế cấp nước bên trong