Thẩm định dự án biệt thự nhà vường long phước quận 9 thành phố hồ chí minh

Nắm bắt được nhu cầu ngày càng lớn về việc sở hữu những căn biệt thự nhà vườn ở hiện tại và trong tương lai của các tầng lớp này, Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền thông Thanh Niên có kế h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

o0o

Luận văn tốt nghiệp

Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước

Quận 9 TP.HCM

GVHD: Th.S Lê Thị Hường SVTH: Trần Chí Vương MSSV: 107202846 Lớp: KHĐT – 01 Khóa 33

Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 04/2011

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi, với tư cách là tác giả nghiên cứu, tôi xin cam đoan những nhận định và luận cứ khoa học đưa ra trong đề tài

này hoàn toàn không sao chép từ các công trình khác mà xuất phát từ chính kiến bản thân tác giả Những số liệu và dữ liệu đều có sự cho phép của các cơ quan ban ngành Nếu có sự đạo văn và sao chép tôi xin chịu mọi trách nhiệm trứoc Hội Đồng Khoa Học

Người cam đoan

Trần Chí Vương

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn Thầy – Cô trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiệt tình giảng dạy, cung cấp kiến thức sâu rộng trong suốt thời gian tôi được theo học và thực hiện Đề tài “Thiết lập và thẩm định dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TP.HCM”

Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tới Cô Lê Thị Hường đã

nhiệt tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Đặc

biệt là thầy Phùng Thanh Bình đã cung cấp những tài liệu hay trong suốt quá

trình tôi học tập

Xin trân trọng cảm ơn các Anh Tuấn, Anh Nghĩa và Anh Huân đang công

tác tại Phòng Dự Án thuộc Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền Thông Thanh

Niên đã nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi và cung cấp nguồn dữ

liệu, số liệu giúp tôi hoàn thành đề tài

Xin trân trọng cám ơn đến các bạn Dũng, Ngọc đã cùng tôi trao đổi, và

có nhiều ý kiến đóng góp hữu ích cho đề tài

Xin chân thành cảm ơn!

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2011

Danh mục các từ viết tắt

 CBRE : CB Richard Ellis

 Công ty TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn

 CTCP : Công ty cổ phần

 ĐT&KD : Đầu tư và kinh doanh

 Giấy ĐKKD : Giấy đăng k{ kinh doanh

 QHKV2 : Quy hoạch khu vực 2

 SQHKT : Sở quuy hoạch kiến trúc

 Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp

 Thuế VAT : Thuế giá trị gia tăng

 TNMT : Tài nguyên môi trường

 TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh

 UBND : Ủy Ban Nhân Dân

 VP-ĐT : Văn phòng - Đầu tư

Danh mục các bảng

Bảng 4.1: Kế hoạch trả nợ của dự án 19

Bảng 4.2: Phân bổ chi phí đầu tư ban đầu 20

Bảng 4.3: Báo cáo thu nhập dự trù 20

Bảng 4.4: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư 21

Bảng 4.5: Kết quả tính toán theo quan điểm tổng đầu tư 22

Bảng 4.6: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư 23

Bảng 4.7: Kết quả tính toán theo quan điểm chủ đầu tư 24

Bảng 4.8: Kết quả phân tích độ nhạy của biến đơn giá và biến suất đầu tư 30

Bảng 4.9: Kết quả phân tích độ nhạy biến đơn giá và biến khả năng bán hết căn hộ 31

Bảng 4.10: Kết quả phân tích độ nhạy biến suất đầu tư và biến khả năng bán hết căn hộ 31

Bảng 4.11: Kết quả phân tích kịch bản các biến rủi ro của dự án 32

Bảng 4.12: Mô tả biến rủi ro của dự án 33

Bảng 4.13: Kết quả phân tích tác động của biến rủi ro đến NPV theo TIPV và EPV 36

Bảng 4.14: Các phương án ước đầu tư vào dự án 36

Danh mục biểu đồ

Biểu đồ 4.1: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm tổng đầu tư 22

Biểu đồ 4.2: Biểu đồ ngân lưu ròng theo quan điểm chủ đầu tư 24

Biểu đồ 4.3: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của đơn giá đến NPV, IRR theo TIPV 25

Biểu đồ 4.4: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của suất đầu tư đến NPV, IRR theo TIPV 26

Biểu đồ 4.5: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của biến khả năng bán hết căn hộ đến NPV, IRR theo TIPV 27

Biểu đồ 4.6: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của tỷ lệ lạm phát đến NPV, IRR theo TIPV 28

Biểu đồ 4.7: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của lãi suất cho vay đến NPV, IRR theo TIPV 29

Biểu đồ 4.8: Biểu đồ thể hiện độ nhạy của chi phí bán hàng đến NPV, IRR theo TIPV 29

Biểu đồ 4.9: Biểu đồ thể hiện sự tác động của các biến rủi ro đến NPV – TIPV 33

Biểu đồ 4.10: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo TIPV 34

Biểu đồ 4.11: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo TIPV 34

Biểu đồ 4.12: Biểu đồ phân phối xác suất NPV của dự án theo EPV 35

Biểu đồ 4.13: Biểu đồ phân phối xác suất IRR của dự án theo EPV 35

Biểu đồ 4.14: Biểu đồ phân phối xác suất tích lũy của các phương án 37

Biểu đồ 4.15: So sánh rủi ro của các phương án 37

Mục lục

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Danh mục các từ viết tắt iii

Danh mục bảng iv

Danh mục biểu đồ v

Mục lục vi

Tóm tắt báo cáo viii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.1.1 Căn cứ để đầu tư dự án 1

1.1.2 Sự cần thiết của đề tài 2

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Phương pháp nghiên cứu 3

1.4 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Nguồn số liệu 3

1.6 Kết cấu bài báo cáo 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5

2.1 Tổng quan về dự án và thẩm định dự án 5

2.1.1 Dự án đầu tư và những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tư 5

2.1.2 Thẩm định dự án và sự cần thiết phải thẩm định dự án 6

2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 8

2.2.1 Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV) 8

2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (Internal rate of return - IRR) 9

2.2.3 Tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn (Payback Period – PP) 10

2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI) 11

CHƯƠNG 3: MÔ TẢ DỰ ÁN 12

3.1 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án 12

3.2 Giới thiệu dự án đầu tư 12

3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực hiện dự án 12

3.2.2 Vị trí dự án 13

3.2.3 Hiện trạng 13

3.2.4 Cơ sở pháp lý của dự án 13

3.2.5 Kiến trúc quy hoạch tổng thể của dự án 14

3.2.6 Chi phí đầu tư dự kiến 15

3.2.7 Nguồn vốn tài trợ cho dự án 16

3.2.8 Các thông số khác 17

3.3 Phân tích thị trường 17

3.3.1 Xu hướng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam 17

3.3.2 Khách hàng mục tiêu 18

3.3.3 Đối thủ cạnh tranh 18

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ VÀ CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 19

4.1 Kết quả tính toán 19

4.1.1 Bảng tính kế hoạch vay và trả nợ 19

4.1.2 Bảng tính báo cáo thu nhập dự trù 20

4.2 Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 21

4.2.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm tổng đầu tư 21

4.2.2 Kết quả tính toán 22

4.3 Phân tích tài chính theo quan điểm chủ đâu tư (EPV) 23

4.3.1 Phân tích ngân lưu dự án theo quan điểm chủ đầu tư 23

4.3.2 Kết quả tính toán 24

4.4 Phân tích rủi ro tài chính 25

4.4.1 Phân tich độ nhạy 25

4.4.2 Phân tích kịch bản 32

4.4.3 Phân tích mô phỏng 33

4.5 Phân tích rủi ro phi tài chính 38

4.5.1 Phân tích chiến lược 38

4.5.2 Phân tích chính sách 38

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 39

Tóm tắt

Dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM do Công ty cổ phần Truyền Thông Thanh Niên làm chủ đầu tư Dự án ra đời nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu hưởng thụ cuộc sống ngày càng cao của tầng lớp có thu nhập khá trở lên với hình thức phân lô bán nền Sau đó, tùy theo sở thích của khách hàng công ty nhận hợp đồng xây dựng biệt thự khác nhau

Quy mô xây dựng của dự án là 5.65ha với tổng mức vốn đầu tư là 167,383 triệu đồng trong đó nguồn vốn vay là 100,430 triệu đồng Dự án được thiết kế hướng đến một không gian thoáng mát rộng rãi tạo ra một không gian xanh trong tổng thể quy hoạch của dự án với 60 căn biệt thự đơn lập và song lập

Dự án có tính khả thi cao về mặt tài chính dựa trên các giả định của mô hình cơ sở, từ kết quả tính toán theo quan điểm tổng đầu tư, dự án có NPV đạt 26,159 triệu đồng, IRR đạt 29.1% và DSCRbq là 1.5 lần Bên cạnh đó, theo quan điểm chủ đầu tư NPV đạt 26,430 triệu đồng và IRR đạt được 56%

Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy, kịch bản và mô phỏng, dự án chịu tác động lớn bởi ba biến rủi ro quan trọng nhất đó là khả năng bán hết căn hộ, đơn giá bán và suất đầu tư Ngoài những rủi ro từ các biến giả định, dự án còn chịu tác động mạnh mẽ bởi những rủi ro khác trong quá trình phân tích chiến lược và chính sách liên quan đến dự án

Chương 1 GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề

1.1.1 Căn cứ của việc đầu tƣ dự án

Theo Quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09 tháng 08 năm 2007 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị Cù lao Long Phước, Phường Long Phước, Quận 9 biến khu vực này thành khu công viên sinh thái, du lịch nghỉ ngơi giải trí cấp thành phố và khu vực; khu đô thị tập trung và khu giáo dục đào tạo chuyên ngành bậc đại học với tổng diện tích quy hoạch lên đến 2,444ha

Cũng theo Quyết định trên, đến năm 2020, quy mô dân số toàn khu vực được ước tính khoảng 50,000 người (bao gồm dân số khu nhà đô thị tập trung là 45,000 người và khu nhà ở kinh tế vườn là 5.000 người); quy mô sinh viên khoảng 32,000 người và du khách vãng lai khoảng 1,000,000 người/năm

Mặt khác, cùng với sự cải thiện về thu nhập bình quân đầu người và sự phát triển cơ sở hạ tầng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện Đặc biệt là tầng lớp có thu nhập khá cao, những người có điều kiện kinh tế, có thời gian nghỉ ngơi và làm việc không hạn chế với nhu cầu hưởng thụ cuộc sống tránh

xa sự ô nhiễm, ồn ào và náo nhiệt của đô thị và biệt thự nhà vườn là đích mà họ muốn nhắm đến để được thư giản cùng với người thân, bạn bè vào những ngày cuối tuần, những dịp lễ sau những ngày làm việc căng thẳng và mệt nhọc

Nắm bắt được nhu cầu ngày càng lớn về việc sở hữu những căn biệt thự nhà vườn ở hiện tại và trong tương lai của các tầng lớp này, Công ty Cổ phần Tập Đoàn Truyền thông Thanh Niên có kế hoạch đầu tư xây dựng một khu biệt thự sinh thái nhà vườn tại Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh với mục đích mang đến một cuộc sống tiện nghi, không gian thoáng mát tạo cảm giác thoải mái cho những khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống đích thực

1.1.2 Sự cần thiết của đề tài

Bất kỳ một dự án nào cũng đều trải qua một quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng từ khâu nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi cho đến khi dự án được triển khai và thực hiện Tất cả các bước trên đều hướng đến một mục đích chung đó là dự án có tính khả thi hay không thông qua việc xem xét và đánh giá một cách chính xác và đầy đủ

về mọi phương diện kinh tế, xã hội, pháp luật, các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án… Từ đó, doanh nghiệp mới có thể quyết định có nên đầu tư hay không đầu tư vào

dự án

Tuy nhiên, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có khả năng tài chính lớn mạnh để thực hiện những dự án đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn mà họ đưa ra Do đó, việc các doanh nghiệp tìm kiếm cho mình các nguồn tài trợ cho dự án là điều cần thiết bằng cách đi vay vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại hoặc tìm những đối tác tin cậy để hợp tác cùng nhau thự hiện dự án

Vì vậy, thẩm định dự án là một việc làm có ý nghĩa quan trọng đối với chủ đầu

tư và các tổ chức tài trợ cho dự án, giúp ngăn chặn được những dự án xấu tránh được tình trạng đầu tư kém hiệu quả, gây lãng phí nguồn vốn và tài nguyên của quốc gia Với mục đích tìm hiểu, nghiên cứu và thẩm định dự án để góp phần đánh giá hiệu quả của dự án công ty đang thực hiện, đóng góp vào sự phát triển bền vững của công ty, tôi

đã chọn đề tài thực tập: “Thẩm định dự án biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước để làm cơ sở quyết định đầu tư dự án

 Xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án (rủi ro tài chính và rủi ro phi tài chính)

1.3 Phương pháp nghiên cứu

 Đánh giá – phân tích – tổng hợp: Thu thập số liệu, dữ liệu, thông tin liên quan đến

dự án đầu tư Sau đó, tiến hành phân tích, đánh giá để xem xét tính khả thi, nguồn thu nhập, lợi nhuận, khả năng trả nợ của dự án Từ đó tổng hợp các thông tin và kết quả đã phân tích, đánh giá để ra quyết định đầu tư vào dự án

 Phương pháp mô phỏng: Vận dụng phân tích mô phỏng (Crystall Ball) để ước lượng các rủi ro về tài chính của dự án để đưa ra các phương án đầu tư phù hợp

1.4 Phạm vi nghiên cứu

 Phạm vi thời gian: Dữ liệu, số liệu được sử dụng trong giai đoạn 2008 - 2011

 Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành tại CTCP Tập đoàn Truyền Thông

Thanh Niên

 Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM của CTCP Tập đoàn Truyền

Thông Thanh Niên

1.5 Nguồn số liệu, dữ liệu

 Do Công ty Thanh Niên cung cấp: Những thông tin, số liệu, dữ liệu có liên quan đến dự án Biệt thự Nhà vườn Long Phước

 Do người thực hiện tìm kiếm từ những nguồn khác: Từ các dự án đầu tư có tính chất tương tự, từ các phương tiện thông tin đại chúng, internet… để phục vụ cho công tác thẩm định

1.6 Kết cấu bài báo cáo

Bài báo cáo gồm 5 chương với các nội dung chính như sau:

Nội dung chương 1: Giới thiệu những căn cứ để đầu tư vào dự án, sự cần thiết của đề tài nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp cũng như phạm vi nghiên cứu

Nội dung chương 2: Trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, các tiêu chuẩn được sử dụng để đánh giá và phân tích hiệu quả của dự

án

Nội dung chương 3: Giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư dự án và giới thiệu tổng quát về dự án và các thông số liên quan, đồng thời phân tích xu hướng của thị trường nhằm xác định khách mục tiêu và đối thủ cạnh tranh

Nội dung chương 4: Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án dựa trên kết quả từ báo cáo ngân lưu theo hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư Đồng thời xác định rủi ro tài chính và rủi ro phi tài chính của dự án

Nội dung chương 5: Đưa ra kết luận tổng quát về tính khả thi và những rủi ro của dự án

Chương 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Chương 2 trình bày cơ sở lý luận về dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư, các tiêu chuẩn đánh giá NPV, IRR, PP và DSCR được sử dụng để phân tích và đánh giá hiệu quả dự án Biệt thự nhà vườn Long Phước Quận 9 TPHCM

2.1 Tổng quan về dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư

2.1.1 Dự án đầu tư và những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tư

 Khái niệm

Dự án là hoạt động liên quan đến việc sử dụng nguồn lực khan hiếm trong khoảng thời gian xác định nhằm mục đích tạo ra thành quả kinh tế - xã hội dưới hình thức hàng hóa và dịch vụ, là đơn vị đầu tư tách rời nhỏ nhất có thể được lên kế hoạch, tài trợ và thực thi một cách độc lập

 Những yêu cầu khi xem xét dự án đầu tư

Để một dự án đầu tư có tính thuyết phục và thu hút các bên tham gia, dự án đó cần thoả mãn các yêu cầu sau:

 Dự án phải có tính khoa học: Đây là yêu cầu quan trọng hàng đầu của dự án đầu tư Đảm bảo yêu cầu này sẽ tạo tiền đề cho việc triển khai và thực hiện thành công

dự án Tính khoa học của dự án thể hiện sự chính xác, trung thực về số liệu thông tin, nội dung thống nhất, phương pháp tính toán dễ hiểu, chính xác

 Dự án phải có tính pháp lý: dự án phải có cơ sở pháp lý vững chắc, thể hiện lợi ích của quốc gia, phù hợp với chính sách và pháp luật của nhà nước

 Dự án phải có tính thực tiễn: khả năng ứng dụng và triển khai trong thực tế

 Dự án phải có tính thống nhất: Các dự án phải biểu hiện sự thống nhất về lợi ích giữa các bên tham gia và có liên quan đến dự án

 Dự án phải có tính phỏng định: sự phỏng định phải dựa trên những cơ sở khoa học, trung thực và khách quan, nhằm hạn chế sự bất ổn trong dự án

2.1.2 Thẩm định dự án đầu tƣ và sự cần thiết phải thiết lập và thẩm định dự án đầu tƣ

 Khái niệm

Thẩm định dự án đầu tư là quá trình một tổ chức (Nhà nước hoặc tư nhân) xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về mặt pháp lý, các nội dung cơ bản ảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thực của dự án, nhằm đưa ra các quyết định phù hợp với mục tiêu của thẩm định

 Sự cần thiết phải thiết lập – thẩm định dự án đầu tƣ

 Đối với nhà nước: Việc lập và thẩm định một dự án đầu tư giúp cho cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, của địa phương và cả nước về mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả Đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả về mặt xã hội như vấn đề giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách, đặc biệt là vấn đề đảm bảo môi trường Từ đó, làm cơ sở ra quyết định cấp phép hay không cấp phép hoạt động đối với dự án

 Đối với các định chế tài chính: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho các định chế tài chính đưa ra các quyết định chính xác trong việc cho vay hoặc tài trợ các dự án, nhờ đó mà giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tài chính của mình

 Đối với chủ đầu tư: Việc lập và thẩm định dự án đầu tư giúp cho chủ đầu tư có

thể đo lường những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng tới quá trình triển khai thực hiện

dự án như yếu tố công nghệ, sự biến động của thị trường, thị hiếu khách hàng, chi phí sản xuất Từ đó chủ đầu tư có thể đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu

tư và giảm tối đa rủi ro cho dự án Việc thẩm định dự án sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện tự có và khả năng huy động các nguồn tài trợ cho dự án Việc thẩm định dự án đầu tư còn giúp cho nhà đầu tư dễ dàng và có cơ sở để xin các loại giấy phép có liên quan để thực hiện dự

án như giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng Việc lập và thẩm định một dự án đầu

tư là một cơ sở giúp nhà đầu tư có thể vay vốn từ các định chế tài chính hay kêu gọi góp vốn từ các nhà đầu tư khác một cách nhanh chóng và hiệu quả

 Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ

 Thẩm định điều kiện pháp lý của dự án và sự cần thiết phải đầu tư:

Thẩm định các văn bản, hồ sơ trình duyệt theo quy định, đặc biệt là xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư Đây là nội dung đầu tiên và là điều kiện cần để tiến hành các nội dung thẩm định tiếp theo

Dự án có cần thiết đầu tư hay không? Điều này được xác định dựa trên; dự án

có ưu thế như thế nào trong quy hoạch phát triển chung; đồng thời dự án đóng góp như thế nào cho các mục tiêu gia tăng thu nhập cho nền kinh tế và doanh nghiệp, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên, tạo công ăn việc làm

 Thẩm định dự án và kế hoạch phát triển

Mỗi doanh nghiệpđều có mục tiêu và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội riêng,

và dự án là một công cụ hữu hiệu trong việc hướng các khoản đầu tư vào các ngành ưu tiên để đạt được những mục tiêu đề ra Thêm vào đó, kết quả phân tích các dự án cung cấp thông tin cho quá trình hoạch định kế hoạch phát triển qua mỗi giai đoạn của nền kinh tế Mặt khác, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội định hình nền kinh tế trong tương lai, tác động đến cấu trúc nền kinh tế, môi trường kinh doanh, nhu cầu trong từng ngành kinh tế và ảnh hưởng đến sự chọn lựa các dự án Như vậy, nếu khả năng phân tích ở cấp dự án và ngành được cải thiện sẽ cung cấp thông tin những thông tin chính xác hơn cho quy trình lập kế hoạch phát triển

 Vòng đời phát triển dự án

Tất cả các dự án từ khi được thẩm định cho đến khi đi vào thực thi (nếu khả thi) đều phát triển qua những giai đoạn nhất định và thường được gọi là vòng đời phát triển của dự án Những giai đoạn này định hình nên một khung lý thuyết cho việc phân tích

và đánh giá để phân bổ nguồn lực và lên kế hoạch thực thi dự án Dựa trên khung lý thuyết này, các dự án sẽ thiết kế nguồn lực và xây dựng hệ thống thực thi và quản lý cho mỗi giai đoạn khác nhau trong vòng đời phát triển

Vòng đời phát triển của một dự án là một quá trình động, có sự tương tác giữa các giai đoạn, và có thể được phân chia thành bảy giai đoạn như sau: Khái niệm  Chuẩn bị  Tiền khả thi  Khả thi và tài trợ  Thiết kế chi tiết  Thực thi  Đánh giá hậu dự án

 Thẩm định dự án về phương diện thị trường:

Kiểm tra phân tích các vấn đề liên quan đến cung – cầu về sản phẩm của dự án Tiến hành lập bảng cân đối về nhu cầu thị trường, khả năng đáp ứng của các nguồn cung hiện có và xu hướng biến động của nguồn đó, đánh giá mức độ cạnh tranh, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

 Thẩm định phương diện kỹ thuật và tổ chức của dự án:

+ Về phương diện kỹ thuật: Xem xét lựa chọn công nghệ và dây chuyền thiết

bị, đảm bảo phù hợp với điều kiện của ngành, địa phương và nguồn cung nguyên liệu Đồng thời, kiểm tra loại bỏ dự án sử dụng công nghệ ô nhiễm, lạc hậu

+ Về phương diện tổ chức: Xem xét đơn vị thi công về các khía cạnh năng lực

thực hiện, khả năng đáp ứng yêu cầu dự án, kế hoạch phòng ngừa rủi ro cũng như phương án tổ chức thực hiện Hiệu quả kinh tế dự án có đạt như dự tính hay không phụ

thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của đơn vị có trách nhiệm triển khai dự án

 Thẩm định về phương diện tài chính:

Hiệu quả tài chính dự án được thể hiện qua việc các tiêu chí như giá trị hiện tại ròng NPV, suất sinh lợi nội tại IRR, hệ số đảm bảo khả năng trả nợ DSCR

 Thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội:

Việc thẩm định về phương diện lợi ích kinh tế xã hội của dự án được tính toán trên cơ sở một loạt các tiêu chuẩn đánh giá như: Giá trị gia tăng thuần tuý, giá trị gia tăng thuần tuý quốc gia, các chỉ tiêu về số lao động có việc làm, các chỉ tiêu đánh giá tác động của dự án đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội

2.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tài chính dự án

Để đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư về mặt lý thuyết cũng như thực tế, người ta thường sử dụng các phương pháp hay tiêu chuẩn thẩm định sau:

2.2.1 Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV)

r

C B r

C B r

C B r

C B NPV

)1(

)(

)1(

)(

)1(

)(

)1(

)(

2 2 2 1

1 1 0

0 0

 Quy tắc 1: Không chấp nhận một dự án nào trừ khi dự án đó có hiện giá ròng

dương (NPV  0) khi được chiết khấu bằng chi phí cơ hội của vốn

 Quy tắc 2: Trong phạm vi giới hạn của một ngân sách cố định, phải chọn trong

số các dự án hiện có nhóm dự án nào có thể tối đa hóa hiện giá ròng (NPVmax)

 Quy tắc 3: Trong tình huống không có giới hạn ngân sách, nhưng phải chọn

một trong số các dự án thay thế nhau, ta phải luôn chọn dự án tạo ra hiện giá ròng lớn nhất

 Ƣu và nhƣợc điềm của tiêu chuẩn NPV

 Ưu điểm:

+ Thứ nhất, tiêu chuẩn NPV có ghi nhận giá trị tiền tệ theo thời gian, bất kỳ

một nguyên tắc đầu tư nào không ghi nhận giá trị thời gian của tiền tệ thì sẽ không thể đưa ra một quyết định đúng đắn

+ Thứ hai, NPV xem xét toàn bộ dòng ngân lưu của dự án để đo lường trực tiếp

lợi nhuận dự án mang lại cho chủ đầu tư

+ Thứ ba, NPV đưa dòng ngân lưu ở tương lai về hiện tại nên có thể so sánh

giữa các dự án có quy mô khác nhau

 Nhược điểm:

+ Việc tính toán xác định chỉ tiêu này phụ thuộc vào suất chiêt khấu trong dự

án, suất chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại Do đó, đòi hỏi phải quyết định suất chiết khấu phù hợp

2.2.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (Internal rate of return - IRR)

 Khái niệm

IRR của một dự án là suất chiết khấu làm cho NPV của dự án bằng không, một

dự án với IRR xác định sẽ tạo ra dòng tiền chỉ đủ để trả nợ khoản vay, tức là giá trị hiện tại của thu nhập ròng bằng với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn IRR

IRR  MARR: Dự án tốt

IRR < MARR: Dự án xấu

Trong đó, MARR (Minimum acceptable rate of return) là suất sinh lợi tối thiểu

có thể chấp nhận được Mặt khác, chỉ tiêu này thường được kết hợp với chỉ tiêu NPV

để đánh giá dự án

0 ) 1 (

) (

r

C B NPV

r IRR

Dự án tốt: NPV  0  IRR  MARR

Dự án xấu: NPV < 0  IRR < MARR

 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn IRR

 Quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn PP

Xét theo tiêu chuẩn đánh giá hoàn vốn, dự án có thời gian hoàn vốn càng ngắn càng tốt Trong thực tế, trước khi ra quyết định lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn cần thiết lập trước thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận được (thời gian hoàn vốn chuẩn) đồng thời chỉ chấp nhận những dự án có thời gian hoàn vốn ngắn hơn thời gian hoàn vốn chuẩn

 Ƣu và nhƣợc điểm của tiêu chuẩn PP

 Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng, thể hiện khả năng thanh khoản của dự án, nếu thời gian hoàn vốn ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp

 Nhược điểm:

+ Những dòng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn không được quan tâm đến + Bỏ qua kết cấu của dòng tiền theo thời gian trong thời kỳ hoàn vốn Tuy cùng một thời gian hoàn vốn nhưng dự án có dòng tiền phục hồi nhanh hơn sẽ được ưu tiên hơn khi xét theo tiêu chuẩn NPV và IRR

2.2.4 Chỉ số lợi nhuận (The Profitability Index – PI)

Chương 3

MÔ TẢ DỰ ÁN

Chương 3 giới thiệu sơ lược về chủ đầu tư dự án và dự án biệt thự nhà vườn Long Phước, đồng thời tiến hành phân tích thị trường, phân tích những rủi ro về chính sách,

xã hội và môi trường tại địa phương

3.1 Giới thiệu về chủ đầu tư dự án

 Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN TRUYỀN THÔNG THANH NIÊN

 Tên viết tắt: THANH NIEN CORP

 Trụ sở chính: 2B Cao Thắng, Phường 5, Quận 3, TPHCM

 Giấy chứng nhận ĐKKD số: 4103004221 do Sở Kế hoạch TP Hồ Chí Minh cấp ngày 04/01/2006

 Vốn điều lệ: 100,000,000,000 VNĐ

 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu: Quảng cáo – Truyền thông, Du lịch nội địa và quốc tế, Thương mại – Xuất nhập khẩu, Đầu tư – Kinh doanh bất động sản đồng thời nhận thực hiện các dịch vụ quảng bá sản phẩm qua các kênh truyền thông dài hạn như phát tờ rơi, báo, tạp chí…

 Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Công Khế - Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị kiêm Tổng Giám Đốc

3.2 Giới thiệu dự án đầu tư

3.2.1 Tên gọi, địa điểm thực hiện dự án

 Tên gọi dự án: Dự án đầu tư xây dựng Biệt thự nhà vườn Long Phước

 Địa điểm thực hiện: Phường Long Phước, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh

 Diện tích mặt bằng: 5.65ha

 Mục đích sử dụng: Sau khi hoàn thành xong phần cơ sở hạ tầng cơ bản sẽ phân lô bán đất nền Đồng thời nếu khách hàng có nhu cầu thì sẽ công ty sẽ nhận hợp đồng xây dựng biệt thự với mức giá trung bình dao động từ 4.2 – 5.0 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí thiết kế, chi phí thi công phần thô và hoàn thiện) tùy vào sở thích của khách hàng

3.2.2 Vị trí dự án

Dự án nằm trong khu vực thưa dân cư, giao thông thuận tiện, không khí trong lành do được bao quanh bởi hai con sông Đồng Nai và sông Tắc Bên cạnh đó, dự án còn nằm trong khu quy hoạch khu công viên sinh thái và nghỉ ngơi cao cấp của TPHCM và gần các khu du lịch sinh thái như: khu du lịch sinh thái vườn 100ha, khu nghỉ dưỡng Việt Trang

Ranh giới: Phía Tây giáp với tuyến đường chính Long Phước, phía Đông và Bắc giáp với sông Đồng Nai và sông Tắc, cách không xa về phía Nam là khu vực dân cư sinh sống, vị trí dự án được mô tả tại Phụ lục 1

3.2.4 Cơ sở pháp lý của dự án

 Căn cứ quyết định số 3605/QĐ-UBND ngày 09/08/2007 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị

Cù lao Long Phước, Phường Long Phước, Quận 9

 Căn cứ công văn số 1299/UBND-TNMT ngày 02/06/2008 về việc thỏa thuận vị trí

dự kiến đầu tư xây dựng khu biệt thự nhà vườn của Công Đoàn Báo Thanh Niên tại Phường Long Phước Q.9 TP.HCM

 Căn cứ công văn số 2876/SQHKT-QHKV2 ngày 05/10/2008 về việc ý kiến về quy hoạch xây dựng của dự án biêt thự nhà vườn, quy mô 5.65ha tại Phường Long Phước, Quận 9 TP.HCM

 Căn cứ công văn số 7226/VP-ĐT ngày 20/12/2008 về việc giao đất theo tiến độ bồi thường dự án biệt thự nhà vườn của Báo Thanh Niên tại Phường Long Phước Q.9 TP.HCM

3.2.5 Kiến trúc quy hoạch tổng thể của dự án

 Tổng diện tích: 56,456m2

 Diện tích lộ giới: 2,832m2

 Tổng diện tích đất xây dựng: 53,624m2 chia ra làm 2 khu vực với các chức năng sau: + Khu vực 1: Là khu vực nhà biệt thự đơn lập và biệt thự song lập với diện tích 21,450m2 chiếm 40% diện tích đất xây dựng được thiết kế chi tiết thành 60 căn hộ với

ba loại biệt thự chủ yếu là biệt thự đơn lập (15x22m), biệt thự đơn lập (10x50m), biệt thự song lập (10x30m)

Hệ số sử dụng đất: 0.9 + Khu vực 2: Là khu vực ngoài nhà ở bao gồm các tiên ích công cộng như: Diện tích cây xanh cách ly + đường nội bộ, công viên, nhà trẻ mẫu giáo với diện tích 32,175m2 chiếm 60% diện tích đất xây dựng được thiết kế chi tiết như sau:

Diện tích cây xanh + đường nội bộ: 27,348m2 chiếm 85% diện tích công cộng Diện tích công viên: 3,217m2 chiếm 10% diện tích đất công cộng

Diện tích nhà trẻ mẫu giáo: 1,609m2 chiếm 5% diện tích đất công cộng

3.2.6 Chi phí đầu tƣ dự kiến

Tổng chi phí đầu tư dự kiến là 164,101 triệu đồng được mô tả chi tiết ở phụ lục 3, tổng chi phí được chia ra làm 6 mục chính, trong có bao gồm tổng chi phí bồi thường hỗ trợ

và tái định cư, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bảo hiểm rủi ro và chi phí dự phòng

Mục 1: Tổng chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư 112,460 triệu đồng chiếm

tỷ lệ tương đối lớn 68.5% trong tổng chi phí đầu tư ban đầu Trong đó:

+ Chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư chiếm 53,633 triệu đồng

+ Thuế chuyển mục đích sử dụng đất chiếm 58,827 triệu đồng

Mục 2: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2,466 triệu đồng chiếm 1.5% trong tổng

chi phí đầu tư ban đầu bao gồm 2 hạng mục nhỏ:

+ Chi phí đo đạc địa hình 6 triệu đồng

+ Chi phí thẩm định thiết kế và quy hoạch 2,460 triệu đồng

Mục 3: Chi phí xây dựng 33,320 triệu đồng chiếm 20.3% trong tổng chi phí đầu

tư ban đầu gồm 3 hạng mục nhỏ

+ Chi phí san lấp 5,515 triệu đồng

+ Chi phí cấp thoát nước 135 triệu đồng

+ Chi phí thi công ngoài nhà ở 27,670 triệu đồng

 Tổng chi phí xây dựng cơ bản được ước tính dựa trên tổng của chi phí ở ba mục 1, 2 và 3 là 148,246 triệu đồng chiếm 90.3% tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự

án

Mục 4: Chi phí quản lý dự án 414.2 triệu đồng được ước tính dựa trên tổng chi

phí xây dựng cơ bản * 0.254%1

* 1.1

Mục 5: Chi phí bảo hiểm rủi ro 521.8 triệu đồng được ước tính dựa trên tổng

chi phí xây dựng cơ bản * 0.215%2 * 1.1

Mục 6: Chi phí dự phòng 14,918 triệu đồng được ước tính dựa trên (tồng chi

phí xây dựng + chi phí quản lý dự án + chi phí bảo hiểm rủi ro) * 10%3

3.2.7 Nguồn vốn tài trợ cho dự án

 Tổng nguồn vốn đầu tƣ

Dự án đòi hỏi nguồn vốn đầu tư tương đương với tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự

án là 167,383 triệu đồng và được chia làm 2 giai đoạn chính

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Giải phóng mặt bằng với tổng kinh phí 123,076 triệu đồng chiếm 75% tổng chi phí đầu tư ban đầu

3

Kinh nghiệm của người làm quản lý dự án

 Giai đoạn 2 (Năm 2009): Xây dựng những công trình cơ bản với tổng kinh phí 44,307 triệu đồng chiếm 25% tổng chi phí đầu tư ban đầu (đã bao gồm yếu tố trượt giá của nguyên vật liệu 8%)

 Nguồn vốn chủ sở hữu

Để dự án được thực hiện một cách suôn sẻ công ty cần phải đáp ứng nguồn vốn cho dự

án khoảng 66,953 triệu đồng và được chia thành 2 giai đoạn

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): Nguồn vốn công ty phải chi cho dự án trong giai đoạn

và được giải ngân trong 2 năm

 Giai đoạn 1 (Năm 2008): số tiền giải ngân là 73,845 triệu đồng chiếm 75% số tiền vay

 Giai đoạn 2 (Năm 2009): số tiền giải ngân là 26,584 triệu đồng chiếm 25% số tiền vay

 Giả định khả năng bán hết căn hộ:

Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

 Chi phí bán hàng: chiếm 4% doanh thu hàng năm (bao gồm chi phí giấy tờ, chi phí môi giới sản phẩm đến khách hàng, và một số chi phí khác)

 Suất đầu tư: 7.7 triệu đồng/m2

(Tổng chi phí đầu tư/Diện tích đất biệt thự)

 Đơn giá bán: 12 triệu đồng/m2

sở hữu số biệt thự tại khu vực miền trung chiếm 85% là người Việt, khách hàng từ Hà Nội chiếm tới 40%, còn TPHCM chiếm khoảng 30%.

Một trong những lý do khiến thị trường bất động sản nghĩ dưỡng phát triển hơn so với những thị trường bất động sản ở khu vực nội thành chính là giá nhà đất ở khu vực ngoài thành còn ở mức hấp dẫn và tiềm năng, chính vì vậy đầu tư mua biệt thự sinh thái nhà vườn đang được rất nhiều người có thu nhập cao quan tâm, bởi ngoài việc sử dụng cho các kỳ nghỉ, họ còn có thể cho thuê hoặc bán để có thể thu lợi nhuận

Bên cạnh đó, những chính sách về nhà ở đã gần như mở hoàn toàn đối với Việt Kiều, một lượng khách hàng tiềm năng bên cạnh những khách hàng giàu có trong nước Theo số liệu từ ngân hàng nhà nước cho thấy, lượng kiều hối đổ về Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2010 đạt khoảng 3.6 – 3.7 tỷ USD tăng hơn 20% so với năm

2009, trong đó lựa chọn số 1 của Việt Kiều khi đầu tư về Việt Nam chính là bất động sản

 Thị trường bất động sản nghĩ dưỡng được đánh giá sẽ tăng mạnh trong 5 năm tới và trở thành một xu hướng mới và lan nhanh ở những khu vực vùng ven, vùng đồng bằng và sông nước

3.3.2 Khách hàng mục tiêu

 Những khách hàng có mức thu nhập cao với mong muốn tận hưởng một cuộc sống thoải mái, không gian trong lành để tránh xa sự ô nhiễm, ồn ào và náo nhiệt của khu vực nội thành vào những ngày cuối tuần hoặc những dịp nghỉ lễ

 Những khách hàng đang sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp có nhu cầu

sở hữu căn hộ để thuận tiện cho việc đi lại, sinh sống và làm việc

 Những nhà đầu tư đang tìm kiếm các cơ hội đầu tư từ thị trường bất động sản nghĩ dưỡng thay vì các kênh đầu tư rủi ro khác như chứng khoán, vàng trong giai

đoạn hiện nay

3.3.3 Đối thủ cạnh tranh

Dự án khu biệt thự Goldora Villa của Công ty ĐT&KD BĐS Không Gian Xanh hợp tác với Công ty ĐT&KD Nhà Khang Điền với diện tích 82.000m2 bao gồm 112 căn biệt thự đơn lập và song lập, được xây dựng theo mô hình Resort Vila cao cấp tại địa bàn Phường Phú Hữu, Quận 9, TPHCM Dự án đã được khởi công từ năm 2010 và được tiến hành chào bán vào tháng 6/2011 với mức giá bình quân là 29 triệu đồng/m2

Chương 4 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ RỦI RO CỦA DỰ ÁN

Chương 4 đánh giá hiệu quả tài chính của dự án dựa trên kết quả từ báo cáo ngân lưu theo hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư Đồng thời xác định rủi ro tài chính và rủi ro phi tài chính của dự án