Thẩm định giá mặt bằng cho thuê quận 12 thành phố hồ chí minh

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về sự ước tính giá trị của tài sản quyền tài sản phù hợp với thị trường

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Niên khóa: 2007 - 2011

Mục lục

Mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận 1

1.1.Những vấn đề chung về thẩm định giá 1

1.1.1.Khái niệm thẩm định giá .1

1.1.2.Đối tượng thẩm định giá 2

1.1.2.1 Quyền tài sản ( Property) 2

1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property) 3

1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property) 3

1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business) 3

1.1.2.3 Các lợi ích tài chính ( Financial Interests) 4

1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá 4

1.1.3.1.Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá .4

1.1.3.2.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá .5

1.2.Thẩm định giá bất động sản 6

1.2.1.Khái niệm bất động sản 6

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản .6

1.2.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản .6

1.2.2.1.1.Nhóm các yếu tố tự nhiên 6

1.2.2.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế 8

1.2.2.1.3.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường .8

1.2.2.2.Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản .8

1.2.2.3.Các yếu tố chung bên ngoài .8

1.2.2.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý 8

1.2.2.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 9

1.2.2.3.3 Các yếu tố xã hội 9

1.2.3.Bất động sản tạo ra thu nhập 10

1.2.4.Khái niệm thẩm định giá bất động sản 10

Chương 2: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 11

2.1 Phương pháp chi phí 11

2.1.1.Khái niệm 11

2.1.2.Nguyên tắc sử dụng 11

2.1.2.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu 11

2.1.2.2.Nguyên tắc thay thế (Subsitution) 12

2.1.3.Các trường hợp sử dụng 12

2.1.4.Cách tiếp cận 12

2.1.5.Các phương pháp xác định chi phí 13

2.1.5.1.Các loại chi phí 13

2.1.5.1.1.Chi phí tái tạo 13

2.1.5.1.2.Chi phí thay thế 13

2.1.5.2.Các phương pháp ước tính chi phí 14

2.1.5.2.1.Các chi phí trực tiếp 14

2.1.5.2.2.Các chi phí gián tiếp 14

2.1.5.2.2.1.Phương pháp thông kê chi tiết của nhà xây dựng 15

2.1.5.2.2.2.Phương pháp khảo sát số lượng 15

2.1.5.2.2.3.Phương pháp chi phí mỗi đơn vị kết cấu xây dựng 16

2.1.5.2.2.4.Phương pháp so sánh thị trường 16

2.1.5.2.2.5.Tương quan chỉ số giá 17

2.1.6.Hao mòn tích lũy 17

2.1.7.Tuổi đời của công trình 19

2.1.7.1.Tuổi đời kinh tế 19

2.1.7.2.Tuổi đời kinh tế còn lại 20

2.1.7.3.Tuổi đời thực tế 20

2.1.7.4.Tuổi đời hiệu quả 20

2.1.8.Các phương pháp đo giảm giá tích lũy 20

2.1.8.1.Phương pháp tuổi vòng đời 20

2.1.8.2.Phương pháp chi tiết 20

2.1.8.3.Phương pháp so sánh ( Kỹ thuật chiết trừ) 21

2.1.8.4.Phương pháp phân chia 22

2.1.8.4.1.Hao mòn vật chất 22

2.1.8.4.2.Hao mòn chức năng 23

2.1.8.5.Hao mòn kinh tế: không sửa chữa được – vốn hóa lỗ về thu nhập 23

2.1.8.5.1.Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà 24

2.1.8.5.1.1.Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật 24

2.1.8.5.1.2.Phương pháp thống kê – kinh nghiệm 24

2.1.8.5.2.Giá nhà xây dựng mới 24

2.1.9.Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí 25

2.2 Phương pháp thu nhập 25

2.2.1.Khái niệm 25

2.2.2.Nguyên tắc 26

2.2.2.1.Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation) 26

2.2.2.2.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất 26

2.2.2.3.Nguyên tắc cung cầu 26

2.2.2.4.Nguyên tắc thay thế 26

2.2.2.5.Tác động bên ngoài 26

2.2.3 Các trường hợp sử dụng 26

2.2.4.Các bước tiến hành 26

2.2.5.Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập 27

2.2.5.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp 27

2.2.5.2.Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) 27

2.2.6.Các phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa 28

2.2.6.1.Tỷ suất vốn hóa nhận được từ thị trường 28

2.2.6.2.Từ tổng thu nhập có hiệu quả và tỷ lệ chi phí hoạt động tìm ra tỷ lệ vốn hóa toàn bộ Ro 29

2.2.6.3.Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ với các mô hình giá trị thu nhập khác 29

2.2.6.4.Các tỷ lệ vốn hóa và công trình tìm ra từ thị trường 31

2.2.6.5.Phương pháp lựa chọn tỷ lệ của chủ ngân hàng 31

2.2.7 Xác định thu nhập và chi phí hoạt động 31

Chương 3: Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng của công ty CP Nông Việt 33

3.1 Giới thiệu về công ty CP Nông Việt 33

3.3 Giới thiệu về bất động sản 34

3.2 Giới thiệu về quy hoạch của khu vực Thạnh xuân, quận 12 34

3.4 Thẩm định giá bất động sản 37

3.4.1 Phương pháp chi phí 37

3.4.1.1 Ước tính giá trị tài sản gắn liền trên đất 37

3.4.1.2 Tính giá trị đất 38

3.4.1.3 Tính giá trị bất động sản 41

3.4.2.Phương pháp thu nhập 42

3.4.2.1.Tiền thuê hằng năm của chủ sở hữu 42

3.4.2.Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu 42

3.4.2.3.Giá trị bất động sản 46

3.4.2.3.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp 46

3.4.2.3.2.Phương pháp DCF 46

3.5 Thống nhất kết quả thẩm định 47

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Phụ lục

Các giấy tờ liên quan đến bất động sản thẩm định

Mở đầu

1.Lý do chọn đề tài

Bất động sản hay thẩm định giá bất động sản có thể nói là một đề tài rất quen thuộc hiện nay Tuy nhiên cái hay của nó lại nằm ở chỗ mỗi bất động sản khác nhau thì lại có sự khác biệt về vị trí, hình dáng và điều này dẫn tới giá cả của từng bất động sản lại có sự cao thấp khác nhau Đồng thời tùy thuộc vào mục đích thẩm định và loại hình tài sản khác nhau mà lại có những phương pháp thẩm định riêng Trong chuyên đề tốt nghiệp này tôi xin trình bày về loại hình bất động sản tạo ra thu nhập chủ yếu tập trung

vào “ Thẩm định giá mặt bằng cho thuê ở quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, đây

không phải là đề tài mới lạ nhưng để hiểu sâu hơn về loại hình này thì lại là chuyện rất khó Mặt bằng cho thuê là một trong những loại hình bất động sản có tạo ra thu nhập Những bất động sản có tạo ra thu nhập thì giá trị của nó thường sẽ cao hơn những bất động sản bình thường bởi lẽ vị trí hay một yếu tố chủ quan nào đó chẳng hạn như phong thủy, sở thích của người mua,… kiến nó tốt hơn so với những bất động sản khác và do

đó thu nhập mà nó tạo ra nhiều hơn

2 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các bất động sản tạo ra thu nhập, chủ yếu là mặt bằng cho thuê

Phạm vi nghiên cứu: khảo sát tình hình giá bất động sản trên tuyến đường Tô Ngọc Vân, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu là đoạn Tô Ngọc Vân từ quốc lộ 1A đến đường Hà Huy Giáp

3.Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài này với mục tiêu đưa ra là một tài liệu tham khảo giúp các bạn hiểu thêm

về các bất động sản có tạo ra thu nhập và các phương pháp có thể được sử dụng để thẩm định giá loại hình bất động sản này

4.Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp chủ yếu trong đề tài này gồm có phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia

và khảo sát dữ liệu sơ cấp về tình hình mua bán bất động sản trên thị trường hiện nay

Nội dung nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài nghiên cứu gồm 3 chương

Chương 1 Cở sở lý luận

Chương 2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Chương 3.Ứng dụng vào thẩm định giá cửa hàng của công ty Cổ phần Nông Việt

Chương 1: Cơ sở lý luận

1.1.Những vấn đề chung về thẩm định giá

1.1.1.Khái niệm thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation

để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai từ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ này đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau

Theo từ điển Oxford “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo giáo sư W.Seabrooke- Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh “Thẩm

định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketinh của AVO, Úc “Thẩm định

giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau

đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan- Singapore “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay

khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố

kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam “Thẩm

định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tất cả tài sản phù hợp với thị trường

tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Nhình chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là

 Sự ước tính giá trị hiện tại

 Tính bằng tiền tệ

 Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản

 Theo yêu cầu, mục đích nhất định

 Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau “Thẩm định giá

là một nghệ thuật hay một khoa học về sự ước tính giá trị của tài sản ( quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế.”

1.1.2.Đối tƣợng thẩm định giá

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tấ, phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản ( property valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản ( asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính

1.1.2.1 Quyền tài sản ( Property)

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tái sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng thụ một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu

Theo Bộ luật Dân sự của Việt Nam “ Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau

1.1.2.1.1.Quyền tài sản bất động sản ( Real Property)

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều quyền lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất độn sản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hoặc hợp đồng ( ví dụ như hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản , thể hiện về mặt vật chất của tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất

1.1.2.1.2.Quyền tài sản động sản (Personal Property)

Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được

Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá trị thanh lý

1.1.2.2.Doanh nghiệp ( Business)

Doanh nghiệp là bất kì một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế ( Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế)

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có con dấu riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch

ổn định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ( Luật Doanh nghiệp Việt Nam 2005)

Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật

ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ và thuật ngữ hoạt động đang hoạt đông, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt đọng trong tương lai xác định, không có ý định thanh lý hay cắt giảm quy mô hoạt động của nó

1.1.2.3 Các lợi ích tài chính ( Financial Interests)

Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản

 Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ

 Sự phân chia về mặt pháp luật lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản

 Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản

 Những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm

 Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như quyền chiếm hữu, sử dụng, bán , cho thuê hay quản lý

 Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê

 Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

1.1.3.Cở sở giá trị cho thẩm định giá

1.1.3.1.Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 1 – Cở sở giá trị thị trường trong ấn bản Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã định nghĩa “ Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hoạt động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa Kì thì giá trị thị trường là mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn

sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường

và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

1.1.3.2.Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác giá trị thị trường)

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó, hoặc trong trường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được khách quan

Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau “ Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, gí trị bảo

hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,…

1.2.Thẩm định giá bất động sản

1.2.1.Khái niệm bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và mọi tài sản, do con người tạo ra gắn liền với mảnh đất đó Đó là những vật hữu hình nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất như nhà cửa, công rình kiến trúc và cơ sở hạ tầng

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát

từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông

để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất đđộng sản nói chung, cụ thể là:

1.2.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

1.2.2.1.1Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại

càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những

bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các

bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau,

bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất

động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay

ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những

vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại

1.2.2.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng

1.2.2.1.3.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của bất động sản;

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

1.2.2.2.Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình

trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.2.2.3.Các yếu tố chung bên ngoài

1.2.2.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của

Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

1.2.2.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:Đó là các yếu tố kinh tế liên quan

như:

Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực

Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.2.3.Bất động sản tạo ra thu nhập

Bất động sản tạo ra thu nhập chẳn hạn như: mặt bằng cho thuê (nhà xưởng, văn phòng cho thuê,…) hay những dự án xây dựng có thể giúp người nắm giữ bất động sản tạo ra dòng thu nhập hằng năm bằng việc cho thuê bất động sản hay kinh doanh trên chính bất động sản của mình

Khả năng tạo ra thu nhập là một yếu tố cơ bản đối với bất động sản, một bất động sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao (giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi)

1.2.4 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và bằng những phương pháp phù hợp

Chương 2: Các phương pháp thẩm định giá

bất động sản

Để thẩm định một bất động sản thì có rất nhiều phương pháp Trên thế giới có 3 phương pháp cơ bản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, ở Việt Nam còn có thêm phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư, hai phương pháp này được phát triển ra thêm từ phương pháp thu nhập Tuy nhiên với loại bất động sản tạo ra thu nhập thì theo tôi phương pháp chi phí và thu nhập sẽ phù hợp hơn các phương pháp khác, do đó trong chương này tôi chỉ trình bày hai phương pháp này

2.1 Phương pháp chi phí

2.1.1.Khái niệm

Phương pháp chi phí xem xét khả năng một người thay vì mua một tài sản nhất định trên thị trường thì anh ta xây dựng một bất động sản khác có tính năng tương đương với bất động sản cần mua

 Có nhu cầu của thị trường

 Đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản

Phân tích sự sử dụng tối ưu được tối ưu được tiến hành qua các bước

Bước 1 Lựa chọn các phương án sử dụng có thể, có tính đến những khả năng và hạn chế của thị trường

Bước 2 Xác định giá trị bất động sản theo các phương án khác nhau Cần chú ý đặc thù của lô đất và yêu cầu kỹ thuật đối với mỗi phương án

Bước 3 Xác định cơ sở tài chính của mỗi phương án Xác định dòng thu nhập, chi phí với các giả định về thị trường trong tương lai Tính thu nhập hoạt động ròng

Bước 4 Phân chia thu nhập hoạt động ròng giữa công trình xây dựng và lô đất

Sử dụng tỷ lệ vốn hóa từ các thông tin thị trường hay kỳ vọng của nhà đầu tư

2.1.2.2.Nguyên tắc thay thế (Subsitution)

Một người mua có lý trí sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng mức hữu ích tương tự

2.1.3.Các trường hợp sử dụng

Thẩm định giá các tài sản dùng cho mục đích đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy lọc dầu, nhà máy hóa chất vì đó là những tài sản ít có chứng cứ thị trường

Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

Bước 5 Cộng giá trị hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản

2.1.5.Các phương pháp xác định chi phí

2.1.5.1.Các loại chi phí

2.1.5.1.1.Chi phí tái tạo

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó

Điều này có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề,

kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của

nó

Nhận xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực hiện khi thực hiện đối với công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời

2.1.5.1.2.Chi phí thay thế

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành Điều đó ám chỉ rằng:

Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình

Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ

Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

Phương pháp chi phí thay thế được coi là có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, nên trong thực tế nó thường được sử dụng nhiều hơn phương pháp chi phí tái tạo

2.1.5.2.Các phương pháp ước tính chi phí

Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất

cả các chi phí có liên quan Các chi phí đó có thể phân loại thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp

2.1.5.2.1.Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu, đó là:

Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ

Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc

Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu

Dịch vụ điện tạm thời

Lãi và chi phí quản lý của nhà xây dựng

2.1.5.2.2.Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp bao

gồm

Các phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kĩ thuật, kiến trúc và giám sát

Các lãi vay xây dựng

Các công tác quản lý tài sản

Các phí quản lý công trình

Tiền thuê đất theo hợp đồng, nếu có

Thuế bất động sản

Các trả giá để đẩy mạnh công trình

Bất kỳ chi phí nào mang tính chất tạm thời khác

Nhiệm vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường hợp kiến trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung họ không quan tâm tới giá trị Còn nhiệm vụ của nhà thẩm định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá

Các phương pháp ước tính chi phí hiện hành đang được các nhà kiến trúc xây dựng và nhà thẩm định giá sử dụng được phân loại như sau

Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành

Phương pháp so sánh thị trường

Tương quan chỉ số giá

2.1.5.2.2.1.Phương pháp thông kê chi tiết của nhà xây dựng

Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng Dưới phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi một lao động và nguyên vật liệu xây dựng phục vụ các yêu cầu chi tiết kỹ thuật Mỗi một đơn vị lao động quan trọng trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng và làm vệ sinh được hạng mục hóa và tính chi phí Chi phí đó được cộng với chi phí chi tiết của nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị, cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc thịnh hành cùng với chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng

Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thẩn sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác Sự áp dụng phương pháp này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian Trong thực tế, nhà thẩm định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi tiết tỉ mỉ như vậy Vì lý do đó cần có phương pháp khác thích hợp hơn để áp dụng cho các phương pháp chi phí tới giá trị

2.1.5.2.2.2.Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp thống kê chi tiết Dưới phương pháp này các chi phí cho công việc xây dựng được nhà thầu hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xá, thường được khuyến nghị sử dụng cho nhiệm vụ thẩm định giá Trong thực tế, các nhà ước tính chi phí được huấn luyện để quen với các hoạt động chi tiết và kỹ thuật cho công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối chính xác

2.1.5.2.2.3.Phương pháp chi phí mỗi đơn vị kết cấu xây dựng

Theo phương pháp này chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hóa và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ Thí dụ, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2,… Các chi phí đặc trưng được ước tính như sau

m m2 m2

m

Phương pháp ước tính chi phí này có ích trong việc ước tính chi phí cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được các nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyên khích các nhà thẩm định giá bất động sản

sử dụng như là một công cụ để thẩm định giá bất động sản

2.1.5.2.2.4.Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà thẩm định giá sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này, các chi phí theo m2 hoặc m3 được tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây, cho khối lượng m2 hoặc m3 chứa đựng bên trong kết cấu đó Các công trình này phải tương tụ về kích thước, thiết kê, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây trong vòng từ 3 đến 6 tháng Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m2 hoặc m3 của công trình mục tiêu cần định giá, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng

Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng Muốn cho ước tính chi phí có thể tin tưởng thì cần phải tính toán chi phí m2 hoặc m3 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo một kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng và số lượng của các đặc trưng như phòng tắm, sàn đặc biệt, các lắp đặt cố định, thiết bị, độ cao của trần…

2.1.5.2.2.5.Tương quan chỉ số giá

Tương quan chỉ số giá không phải là phương pháp ước tính chi phí thực tế như các phương pháp đã nêu trên, tuy nhiên đây có thể coi là một công cụ hữu ích cho thẩm định viên

Để quy đổi chi phí lịch sử đã biến thành chi phí hiện hành, thẩm định viên dựa vào thay đổi về chỉ số giá do Tổng cục Thống kê công bố

Tương quan chỉ số giá cho kết quả tương đối đúng nếu các công trình xây dựng còn mới ( thời gian chênh lệch không quá lâu chỉ trong vòng 5 năm trở lại) Phương pháp này cũng có thể sử dụng để kiểm tra chéo kết quả các phương pháp tính toán chi phí khác Phương pháp này đặc biệt có ích khi phải tính chi phí các kiểu nhà có thiết kế độc đáo, duy nhất

Thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp này để tìm ra chi phí xây dựng một công trình trong lịch sử dựa trên chỉ số giá và chi phí xây dựng hiện hành, đã biết

Một số lưu ý khi sử dụng phương pháp chênh lệch theo chỉ số giá

 Không biết chắc chắn về độ chính xác con số trong quá khứ

 Các chi phí trong quá khứ có thể không mang tính đại diện cho thời kì đó

 Phương pháp xây dựng trong quá khứ có thể lạc hậu so với công nghệ xây dựng hiện đại hiện nay

2.1.6.Hao mòn tích lũy

Hao mòn tích lũy là tổng mức giảm giá được đo bằng hiệu số giữa chi phí thay thế của công trình xây dựng và giá trị hiện tại của công trình đó vào thời điểm thẩm định giá

Hao mòn trong thẩm định giá khác khấu hao trong kế toán đó là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà thẩm định giá và nhà kế toán Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá là ước tính giá trị hao mòn của tài sản, chứ không quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu Còn nhà kế toán, chú ý tới việc ghi chép và theo dõi lịch sử của các chi phí cho việc bảo dưỡng và hoạt động của một tài sản, họ quan tâm chủ yếu tới chi phí ban đầu còn việc quan tâm tới giá trị hiện hành chỉ là thứ yếu Ngược lại nhà thẩm định giá quan tâm đến chủ yếu tới giá trị hiện hành của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản, còn chi phí lịch sử ban đầu của tài sản chỉ là thông tin thứ yếu không sử dụng đến trong tiến trình thẩm định giá, bởi vì trong thực tế, có thể tài sản được mua với giá ưu đãi từ bạn bè hoặc họ hàng

Nhà thẩm định giá hoàn thành nhiệm vụ sau khi đã xác định được giá trị hiện tại của tài sản, nhà kế toán có thể tiếp nhận số liệu này để so sánh giá trị kinh tế của nhà thẩm định giá với giá trị sổ sách kế toán của mình, qua đó khuyến nghị các thay đổi trong phương thức kế toán phục vụ công tác kinh doanh

Thị trường, qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài Chỉ có bằng phương pháp chi phí giảm giá là nhà thẩm định giá thực hiện được ước tính trực tiếp và độc lập số tiền giảm giá trị do các nguyên nhân khác nhau gây ra

Các nguyên nhân chính được công nhận gây ra giảm giá tích lũy là:

 Sự giảm giá tự nhiên

 Lỗi thời chức năng

 Lỗi thời bên ngoài

Có thể phân tích sâu hơn vào bên trong các nguyên nhân gây ra giảm giá tích lũy như sau:

Giảm giá tự nhiên

 Hư hỏng qua quá trình sử dụng

 Hoạt động của các yếu tố như: tuổi, sự phá hủy của mối mọt và các vật hại,

sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt độ cao v.v

 Làm hư hỏng cơ cấu qua sự xao lãng, lửa, nước, chất nổ hoặc người phá hoại

Lỗi thời chức năng

 Do sai sót trong thiết kế như: trần quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ v.v không thích hợp hoặc lãng phí diện tích

 Sự không đầy đủ trong kết cấu như: Tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt v.v và thiếu các chức năng khác gây hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả

 Sự thừa quá mức các phương tiện kết cấu như: hệ thống sưởi hoặc hệ thống làm lạnh quá cỡ, ống nước và dây điện quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá nhiều, tường dầy quá mức bình thường

 Lỗi thời về thiết bị như: kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nóng không có điều khiển tự động v.v

Lỗi thời bên ngoài

 Các nguy hiểm và phiền toái gần cận như: Luồng giao thông nặng nề, nhiều khói, bụi, tiếng động

 Các quy định về xây dựng hoặc qui hạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sỡ hữu công trình

 Các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dưới đất làm ảnh hưởng đến

tỷ lệ giá trị của đất trên công trình

 Việc giảm yêu cầu gây ra do sự trao đổi dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn

2.1.7.Tuổi đời của công trình

2.1.7.1.Tuổi đời kinh tế

Là thời kỳ mà theo đó công trình kiến trúc đất đóng góp giá trị vào giá trị của toàn

2.1.7.2.Tuổi đời kinh tế còn lại

Là thời kỳ ước tính sự tồn tại của nhà cửa có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản

2.1.7.3.Tuổi đời thực tế

Là số năm đã trôi qua kể từ việc xây dựng ngôi nhà hoàn thành, còn gọi là tuổi lịch sử hoặc tuổi theo niên đại

2.1.7.4.Tuổi đời hiệu quả

Là tuổi của một tài sản dựa trên tổng hao mòn hữu hình, khác với tuổi theo niên đại của tài sản

Có thể lớn hay nhỏ hơn tuổi thực tế tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, kiến trúc và chất lượng công trình

Tân trang đổi mới có thể làm giảm tuổi hiệu quả

2.1.8.Các phương pháp đo giảm giá tích lũy

2.1.8.1.Phương pháp tuổi vòng đời

Yếu điểm của phương pháp tuổi – vòng đời

 Không đo lường được sự lỗi thời chức năng và sự lạc hậu về vị trí

 Giả định mọi yếu tố cấu thành công trình xây dựng đều mất giá với cùng một nhịp độ và theo tuyến tính

2.1.8.2.Phương pháp chi tiết

Phương pháp này tách chi phí thay thế thành nhiều yếu tố và đo lường riêng sự mất giá của từng yếu tố bằng cách vận dụng tỷ lệ giữa tuổi thực và vòng đời thực tế ( tuổi đời vật lý) của từng yếu tố

Tỷ lệ hao mòn

Tuổi hiệu quả Tuổi đời thực tế

Tổng hao mòn tích lũy

Tỷ lệ hao mòn

Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo

x

=

Bảng mô tả của phương pháp chi phí

Yếu điểm của phương pháp chi tiết

 Không đo lường được sự lạc hậu về chức năng và sự lỗi thời về vị trí

 Không phân biệt giữa một tài sản được bảo trì tốt và một tài sản được bảo trì tồi

2.1.8.3.Phương pháp so sánh ( Kỹ thuật chiết trừ)

Đo lường sự mất giá bằng cách tính chênh lệch giữa chi phí thay thế mới với giá trị của tòa nhà và của các công việc cải tạo

Tỷ lệ giữa mất giá và chi phí thay mới được chuyển sàn chủ thể

Giá bán

Ước tính giá trị đất

Giá trị hiện tại của công trình

Ước tính chi phí thay thế tại

ngày thẩm định

Giá trị hao mòn tích lũy

Tỷ lệ hao mòn

Yếu điểm của phương pháp so sánh đối chiếu

 Mọi sai số về giá trị của đất đều tác động đến sự mất mát

 Tài sản so sánh phải có cùng độ tuổi với tài sản thẩm định

2.1.8.4.Phương pháp phân chia

2.1.8.4.1.Hao mòn vật chất

 Có thể sửa chữa được: mao mòn = chi phí sửa chữa

 Không sửa chữa được: dùng phương pháp tuổi – vòng đời

Hao mòn vật chất sửa chữa được

Sửa chữa mái

Hao mòn vật chất không sửa chữa được,các bộ phận có tuổi đời dài

2.1.8.4.2Hao mòn chức năng

Sửa chữa được bằng chi phí sửa chữa: Khuyến khuyết cần bù đắp

Không sửa chữa được Chức năng không sửa chữa được – vốn hóa lỗ về thu nhập Bước 1: Ước tính NOI mất đi do thiếu hụt (1)

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa của tài sản thẩm định (2)

Bước 3: Tính giá trị thiệt hại do thiếu hụt (3) = (1)/(2)

Bước 4: Chi phí xây dựng ước tính (4)

Bước 5: Hao mòn chứ năng (5) = (3)-(4)

2.1.8.5.Hao mòn kinh tế: không sửa chữa được – vốn hóa lỗ về thu nhập

Thu nhập tổn thất do tác động của hao mòn

ngoại vi

(2)

-

Chi phí sửa chữa được

+

Chi phí không sửa chữa được ngắn hạn

Tỷ suất vốn hóa của công trình (7)

2.1.8.5.1.Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà được xác định đồng thời theo hai

phương pháp sau

2.1.8.5.1.1.Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà

2.1.8.5.1.2.Phương pháp thống kê – kinh nghiệm

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà ở đó

2.1.8.5.2.Giá nhà xây dựng mới được xác định theo các hình thức phổ biến sau

- Bảng giá chuẩn trị giá nhà do UBND tỉnh, thành phố quy định (ban hành theo từng giai đoạn)

- Hoặc căn cứ vào dự toán toàn bộ các chi phí (lập theo đơn giá nhà nước)

 Chi phí trực tiếp: nguyên vật liệu, nhân công, máy xây dựng

 Các chi phí chung: chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp,…

- Dự toán theo phương pháp khoán gọn (cho từng công việc xây lắp)

- Phương pháp so sánh thị trường (so sánh các nhà gần giống nhau)

x

Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)

n

i=1

Tổng giá trị của các kết cấu chính so với

tổng giá trị ngôi nhà (%)

2.1.9.Các mặt hạn chế của phương pháp chi phí

Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí Chẳng hạn như, đôi khi khó có được các giao dịch tương tự, việc điều chỉnh theo sự khác biệt cần sự phán xét tốt và cần kinh nghiệm nó thường khó bảo vệ và giải thích một cách thỏa đáng, thường khó thu được mọi thông tin xác đáng về từng vụ bán, các dữ liệu nhất thiết liên quan đến các giao dịch quá khứ

Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải

sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ Trong việc áp dụng phương pháp chi phí giả định cho rằng chi phí bằng giá trị, trên thực tế giả định này có thể không đúng

Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá

Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩm định này

Nhận xét đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các thẩm định giá có giá trị

2.2 Phương pháp thu nhập

2.2.1.Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá thị trường của tài sản cần thẩm định giá

2.2.2.Nguyên tắc

2.2.2.1.Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation)

Theo nguyên tắc này, người chủ sở hữu tiềm nằng của một bất động sản trông đợi

sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việc sử dụng tài sản, bao gồm cả khoản tiền thu được từ việc bán lại tài sản

Dự kiến lợi ích tương lai – xác định giá trị hiện tại của các khoản thu nhập hay lợi ích khác mà tài sản có thể đem lại trong tương lai cho người chủ sở hữu

Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm

Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hằng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm

Bước 3: xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

Bước 4: áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá

2.2.5.Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập

2.2.5.1.Phương pháp vốn hóa

Trong đó: V: giá trị bất động sản

I: thu nhập ròng từ tài sản R: tỷ lệ vốn hóa

Vốn hóa trực tiếp là phương pháp chuyển đổi thu nhập ước tính trong một năm đơn lẻ thành giá trị chỉ dẫn của tài sản thông qua việc chia thu nhập ước tính với hệ số phù hợp

Vốn hóa trực tiếp là một loại kỹ thuật vốn hóa dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc hệ số nhân vốn hóa rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên từ tài sản

2.2.5.2.Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)

Kĩ thuật dòng tiền chiết khấu là phương pháp vốn hóa nhằm chuyển đỏi những lợi ích dự báo trong tương lai thành giá trị hiện tại theo một tỷ lệ chiết khấu thích hợp

Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn – Thu nhập không bằng nhau

T: giá trị thanh lý năm n

t: năm thứ t (t=1,n)

n: số năm hoạt động

i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn – Thu nhập bằng nhau

Trong đó:

V: giá trị của tài sản A: thu nhập ròng năm t T: giá trị thanh lý năm n n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

2.2.6.Các phương pháp lựa chọn tỷ suất vốn hóa

Các loại tỷ lệ vốn hóa để chuyển đổi thu nhập đánh giá giá trị phải được dựa trên phân tích thị trường Nhà thẩm định phải phân tích tài liệu giao dịch thị trường để tìm ra

tỷ lệ vốn hóa thích hợp theo một trong các phương pháp sau

2.2.6.1.Tỷ suất vốn hóa nhận được từ thị trường

Dạng vốn hóa trực tiếp này dựa trên thông tin chính xác mà nhà thẩm định thu thập được về tài liệu bán mới đây của tài sản có thể so sánh được Phương pháp này có các tình huống khác nhau, có khi tài liệu thu thập được về thu nhập hoạt động thực có khả năng sử dụng như là của tài liệu bán Có khi không có khả năng để có được thông tin cần thiết đó, khi đó nhà thẩm định giá phải bắt đầu với tổng thu nhập tiềm năng của tài sản , rồi trừ đi phần mất thu nhập và bỏ trống diện tích cho thuê được người mua hoặc người bán cung cấp, rồi sử dụng một tỷ lệ chi phí hoạt động từ đó tạo ra ước tính thu nhập hoạt động thực của tài sản

V = A

1-(1+i) -n

T +

2.2.6.2.Từ tổng thu nhập có hiệu quả và tỷ lệ chi phí hoạt động tìm ra tỷ lệ vốn hóa toàn bộ R o

Trong thực tế, nhà thẩm định thường phải đối phó với tình trạng không có đủ thông tin và thông tin không hoàn chỉnh liên quan đến thị trường Phương pháp này cho phép nhà thẩm định sử dụng khi không có khả năng thu được nhiều thông tin hơn trên một tài sản ngoài các thông tin về giá bán, ngày và điều khoản bán, sự mô tả vật lý, tỷ lệ chi phí hoạt động (OER), và tổng thu nhập có hiệu quả (EGI) Từ các thông tin đó có thể tính toán ra tỷ lệ vốn hóa toàn bộ (R0 ) như sau

R0 = (1 - ORE)/ EGIM với EGIM = Giá bán / EGI

Ví dụ: Một tài sản có thể so sánh được, có tổng thu nhập có hiệu quả là 145,000 USD, bán mới đây được 800,000 USD Tỷ lệ chi phí hoạt động (OER) 45% là đặc trưng cho loại và tuổi của tài sản đó Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ

EGIM = 800,000 USD / 145,000 USD = 5.5

R0 = (1- 0.45) / 5.5 = 10%

2.2.6.3.Tỷ lệ vốn hóa toàn bộ với các mô hình giá trị thu nhập khác

Để có khả năng đo giá trị, nhà thẩm định giá phải có khả năng dự tính các chiều hướng tương lai liên quan đến tài sản để cho các nhà đầu tư và các chủ sở hữu xem xét

Sự lựa chọn đó bao gồm ba khả năng mà thu nhập tương lai và mô hình giá trị có thể xảy

ra Dựa trên các khả năng tương lai đó mà tính toán tỷ lệ vốn hóa toàn bộ

2.2.6.3.1.Thu nhập ổn định với giá trị thay đổi

Các điều khoản cho thuê theo hợp đồng có thể là một tiền thuê ổn định, trong khi giá trị của tài sản tự nó thay đổi theo hướng tích cực hoặc tiêu cực Người mua có triển vọng sẽ trả một mức giá phản ánh mức tiền thuê ở thị trường ngầm mà ở đó xảy ra sự đảo ngược của các điều kiện thị trường

Phương trình cơ bản để tính toán sự thay đổi là

R0 = Y0 -

Với R0 là tỷ lệ vốn hóa toàn bộ

Y0 là tỷ lệ lợi nhuận của tài sản phản ánh thu nhập hiện tại, thu nhập tương lai và các thay đổi của giá trị