Thẩm định giá khu đất dự án khu liên hợp văn phòng thương mại căn hộ cao cấp hoàng quân plaza

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường

ĐẠI HỌC LINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN



ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ KHU ĐẤT DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP

VĂN PHÒNG – THƯƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG

QUÂN PLAZA

Giảng viên hướng dẫn: TS Hay Sinh

Sinh viên thực hiện: Phạm Hòa Nam Lớp : VG 1 Khóa: 33

TP Hồ Chí Minh 03-2011



MỤC LỤC

Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản 2

1.1 Khái niệm bất động sản 2

1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 2

1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 4

1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 5

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 5

1.4.2 Phương pháp chi phí 6

1.4.3 Phương pháp thu nhập 7

1.4.4 Phương pháp thặng dư 7

1.4.5 Phương pháp lợi nhuận 8

Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân 9

2.1 Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân 9

2.1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty 9

2.1.2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty 10

2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định tại Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân 11

2.2.1 Quy trình thẩm định giá tại Công ty Hoàng Quân 11

2.2.2 Điểm mạnh hoạt động thẩm định giá Công tyHoàngQuân 12

Chương III: Thẩm định giá trị thị trường khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza Quận 8 TP Hồ Chí Minh 14

3.1 Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 14

3.1.1 Thông tin quy hoạch khu vực 16

3.1.2 Tiện ích của dự án Hoàng Quân Plaza 18

3.1.3 Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza 19

3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza 21

3.3 Cơ sở pháp lý của bất động sản 21

3.4 Áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 22

3.4.1 Các kế hoạch kinh doanh của dự án 22

a Giá bán căn hộ chung cư 22

b Giá bán khu văn phòng 25

c Giá bán khu thương mại dịch vụ 26

d Tốc độ tăng giá bán căn hộ, văn phòng, sàn thương mại 28

e Lãi suất vay vốn dự án 30

3.4.2 Doanh thu dự án kinh doanh 32

3.4.3 Chi phí dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza 35

3.4.4 Ước tính giá trị khu đất dự án Hoàng Quân Plaza ……… 39

3.5 Kết quả thẩm định giá 41

Chương IV: Kết luận 41

Tài liệu tham khảo 42 Phụ Lục a

Lời mở đầu

Việc thay đổi kinh tế nhanh chóng xảy ra từ những năm thập kỉ 90 của thế kỉ trước đã nâng cao nhận thức tầm quan trọng của công tác thẩm định giá trị tài sản chuyên nghiệp của các thành phần kinh tế, xã hội trong cả nước Đặc biệt trong khoảng mười năm trở lại đây, nhu cầu thẩm định giá trị tài sản tăng cao và đòi hỏi sự chính xác, chuyên nghiệp, thẩm định giá trở thành một ngành đào tạo bậc đại học cung cấp nguồn nhân lực cho hàng loạt các công ty thẩm định giá mới thành lập và các ban ngành vật giá của Chính phủ Công việc của các thẩm định viên là thẩm định giá trị tài sản một cách đúng nhất phục vụ cho các mục đích khác nhau của chủ sở hữu hoặc các bên có lợi ích hay nghĩa vụ liên quan

Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân, tôi có điều kiện thực tập tại quý công ty trong môi trường thẩm định giá chuyên nghiệp Tinh thần học phải

đi đôi với hành, khoảng thời gian thực tập tại công ty là khoảng thời gian tôi được rèn luyện cách làm việc, tích lũy kiến thức thực tế để bổ sung những phần còn thiếu khi còn học trong trường Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh

Trong quá trình thực tập, ngoài khuyến khích tham gia vào các hồ sơ thẩm định giá thực

tế, quý Công ty còn tạo điều kiện cho tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu về Thẩm định giá khu đất

dự án Khu Liên hợp Văn phòng – Thương mại – Căn hộ Hoàng Quân Plaza Ý tưởng đề tài là hầu hết các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cần rất nhiều vốn để thực hiện các dự án xây dựng và kinh doanh Thế nhưng vốn tự có của doanh nghiệp chỉ đáp ứng được khoảng 20 - 30%,

số còn lại phải trông chờ phần lớn từ vay ngân hàng hoặc từ khách hàng đặt cọc trước Bằng cách thẩm định giá trị khu đất dự án bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ, doanh nghiệp

có thể huy động khoản vốn góp để đầu tư vào chính dự án đó Đây cũng chính là phương cách được các công ty bất động sản thường xuyên vận dụng từ nhiều năm nay Áp dụng mục đích thẩm định khu đất dự án bất động sản nhằm thu hút vốn góp đầu tư đối với Dự án Hoàng Quân Plaza

Bản báo cáo thực tập này gồm 4 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá

Phụ Lục

Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.

1.1 Khái niệm bất động sản

Khái niệm về Bất động sản rất rộng, thường được quy định bằng pháp luật cụ thể của mỗi nước Tuy mỗi nước có khái niệm về Bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các nước đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, năm 2005 của Ủy Ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế thì BĐS được định nghĩa là đất đai và tài những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những

gì nằm ở trên, phía trên hay phía dưới mặt đất

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Tính chất, đặc điểm của Bất động sản:

o Tính cá biệt và khan hiếm

o Tính bền lâu

o Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

o Các tính chất khác: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý xã hội

Phân loại Bất động sản:

o Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, Bất động sản không đầu

tư xây dựng và Bất động sản đặc biệt

o Việc phân chia Bất động sản theo 3 loại Bất động sản là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số Số: 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 15/05/2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “Lượng tiền ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan sau quá trình tiếp thị thích hợp, trong đó mỗi bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu sự ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính)

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Quy trình thẩm định giá Việt Nam:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị

trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập bào cáo và chứng thư thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá :

- Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng

- Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng

- Phục vụ thuê tài chính

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá

- Xác định giá trị đầu tư

- Các mục đích khácGiá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện )

Thẩm định viên về giá bất động sản phải được đào tạo, có trình độ và kinh nghiệm chuyên ngành Thẩm định viên thẩm định giá cần phải nhận thức sự phức tạp của thị trường và thẩm định giá bất động sản được mua bán trên thị trường đó Sự khác nhau trên thị trường bất động sản và các tài sản riêng lẻ sẽ được phản ánh chính xác, tin cậy khi tuân theo các nguyên tắc thẩm định giá

1.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định viên cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc thẩm định giá sau đây là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá

a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được vể mặt kĩ thuật, được pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản định giá

b) Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản được xác định mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi theo tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

c) Nguyên tắc thay thế

Giá bất động sản thẩm định có thể ước tính dựa vào bất động sản tương đồng đã được mua bán trên thị trường

d) Nguyên tắc hữu dụng

Bất động sản càng nhiều chức năng sử dụng thì giá trị càng cao

e) Nguyên tắc dự kiến lợi ích

Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc tính khả năng sinh lợi trong tương lai

f) Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập của tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

g) Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

h) Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

i) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoảng đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

j) Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành tài sản phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để tính mức sủ dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, phài phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

k) Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của

nó Do đó, trong quá trình thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm rõ được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản cao nhất và hiệu quả nhất

1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường cào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

1.4.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một vài tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường cảu tài sản cần thẩm định giá

 Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

a) Đối với bất động sản

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

b) Đối với máy, thiết bị

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào

sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3

1.4.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản

 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

- Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản

và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao

- Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

 Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

1.4.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

 Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:

- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

Công thức tính:

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá

DT là tổng doanh thu của dự án

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự

án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho

 Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn

vị tính tương ứng

- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp

1.4.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc

sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

 Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: Xác định tổng chi phí

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính

ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản = -

Tỷ suất vốn hóa Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp

Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

2.1 Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

2.1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty

Logo công ty

Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân

373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận,

TP.HCM ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475 E-mail: dichvuthamdinh@hoangquan.com.vn Website: www.thamdinhgia.com

o Tầm nhìn: "Trở thành một trong những công ty cung cấp các dịch vụ thẩm định giá hàng

đầu Việt Nam và quốc tế vào năm 2012 nhằm thỏa mãn nhu cầu của các doanh nghiệp

Việt Nam và khu vực với chất lượng dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế."

o Lĩnh vực hoạt động: Tài chính pháp lý

o Sự Hình Thành và Phát triển:

Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC)

Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân

hoạt động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế - Xây Dựng - Pháp Lý

o Hệ thống quản lý chất lượng:

Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp ngày 07/7/2004

o Là Hội viên của các tổ chức sau:

- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)

- Hiệp hội bất động sản thế giới

- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam

- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

- Hiệp hội nhà đất Tp HCM

- Hội doanh nghiệp trẻ Tp HCM

- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng Tp.HCM

- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới

- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc

- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…

2.1.2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân tự hào là doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu

về lĩnh vực thẩm định giá có uy tính, đã và đang giúp nhiều khách hàng và đối tác nhìn nhận, đánh giá giá trị thực (giá trị thị trường) của tài sản góp phần vào tính khả thi và hệ quả của công việc

Công ty Hoàng Quân cung cấp các dịch vụ:

- Thẩm định dự án đầu tư (Dự án nhà ở, Dự án văn phòng, Dự án thương mại,

Dự án công nghiệp, Dự án khách sạn-resort…)

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp

- Thẩm định giá trị thương hiệu

- Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

- Đầu tư kinh doanh bất động sản

- Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

- Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

- Quản lý kinh doanh bất động sản Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất lượng, uy tín, nghiên cứu nhiều phương pháp thẩm định và vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại từ đó kết quả thẩm định có độ tin cậy và tính hiệu quả cao

Tiêu chí hoạt động: Độc lập, Khoa học, Toàn diện, Chính xác, Hiệu quả

2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

2.2.1 Quy trình thẩm định giá tại Công ty Hoàng Quân

2.2.2 Điểm mạnh trong hoạt động thẩm định giá của Công ty Hoàng Quân

Thẩm định giá là ngành mới hình thành trong những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân là

đơn vị đầu tiên của Việt Nam gia nhập Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), hoạt động chuyên nghiệp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000 Là một trong những đơn vị có

đủ điều kiện hoạt động trong năm 2010 (Theo công văn số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài Chính) Đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá, tiến sĩ, thạc sĩ kinh tế, kỹ sư có trình độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Châu Á

(AVA), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Việt Nam giúp

khách hàng biết được chính xác các giá trị tài sản, tránh đựơc rủi ro, thiệt hại khi tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn kinh doanh

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như : cổ phần hóa , góp vốn liên doanh , mua bán, chuyển nhươ ̣ng, đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự , thanh lý, phát mãi tài sản , vay vốn ngân hàng, chứng minh tài sản du học, du lịch

Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng, khách sạn, ) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước, cty liên doanh, cty nước ngoài ) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp,

cổ phần hóa doanh nghiệp , giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những giá trị tốt nhất cho công việc của mình

Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các hệ thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:

+ Tòa án nhân dân TPHCM

+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa

+ Doanh nghiê ̣p nhà nước:

+ Công ty liên doanh, nươ ́ c ngoài:

+ Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nước:

- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ

- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành

- Tổng công ty thủy sản Hạ Long

- …

+ Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:

- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh)

- Ngân Hàng Công Thương

- Ngân Hàng Kỹ Thương

- Ngân Hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long

- Ngân Hàng Ngoại Thương

- Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn

Ngoài ra công ty còn tham gia thẩm định cho hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân khác cho các mục đích thẩm định khác nhau từ Bắc đến Nam

Chương III: Thẩm định giá trị thị trường khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza Quận 8 TP Hồ Chí Minh

3.1 Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza

Khu liên hợp Hoàng Quân Plazanằm trong khu tái định cư Bến Lức, Phường 7, Quận 8, TPHCM Ranh giới của khu đất được xác định như sau:

- Phía Đông : giáp đường A Khu dân cư Nguyễn Minh

- Phía Tây : giáp đường A1 Khu E, Công Ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng

- Phía Nam : giáp đường Nguyễn Văn Linh

Dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza nằm trên mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, dài 17,8 km, lộ giới 120m với 10 làn xe Từ trục chính này, hàng loạt các cầu đường nhánh được hình thành đi vào các quận, khu đô thị, khu công nghiệp như cầu Nguyễn Tri Phương, cầu Chánh

Hưng, cầu Chữ Y, cầu Kênh Tẻ, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Tân Thuận, cầu Phú Mỹ Yếu tố giao thông thuận lợi này giúp tăng khả năng tiếp cận từ các quận đến khu vực dự án Ngoài ra, việc tiếp giáp với đại lộ Nguyễn Văn Linh là một điều kiện thuận lợi để những hình ảnh về dự án có thể được quảng bá và tiếp thị rộng rãi đến các nhóm đối tượng khách hàng

Khu đất của dự án có tổng diện tích là: 37.598 m2

Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân Plaza sẽ cung cấp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và tiện ích thương mại cho dân cư trong khu vực và vùng lân cận Khách hàng của dự án là bộ phận dân cư có thu nhập trung bình khá của Hồ Chí Minh và dân cư các tỉnh khác có nhu cầu mua nhà ở, các công ty trong và ngoài nước

có nhu cầu thuê mướn văn phòng, mặt bằng thương mại

Tổng diện tích khu đất : 37.598 m2 Trong đó:

Diện tích đất giao thông: 8.835 m2 23.5%

Diện tích đất cây xanh, mặt nước: 16.765,9m2 44.6%

Diện tích đất ở chung cư: 11.997,1 m2 31.9%

Toàn khu bao gồm 07 cao ốc : Thượng Hải 1, Thượng Hải 2, Hoàng Gia 1, Hoàng Gia 2, Hưng Long, Kim Long và Hào Môn

Cao ốc Thượng Hải 1, Thượng Hải 2, Hoàng Gia 1, Hoàng Gia 2, Hưng Long, Kim Long gồm 06 Cao ốc liên kết hợp khối lại, từ tầng 1 đến tầng 3 làm trung tâm thương mại, tầng 4 đến tầng 5 làm dịch vụ Từ tầng 6 đến tầng 28 của Cao ốc Hoàng Gia 1, 2 ; Hưng Long; Kim Long làm căn hộ, từ tầng 6 đến tầng 29 của Cao ốc Thượng Hải 1, 2 làm văn phòng cho thuê

Cao ốc Hào Môn có chung tầng hầm với các cao ốc còn lại, nhưng là cao ốc riêng biệt, có khối đế riêng và các hệ thống kỹ thuật phục vụ riêng Cao ốc Hào Môn có thiết kế tầng 1-5 là trung tâm thương mại dịch vụ, tầng 6 -28 là căn hộ chung cư

3.1.1 Thông tin quy hoạch khu vực

Dự án nằm trong phạm vi khu đô thị mới Nam Sài Gòn Khu đô thị Nam thành phố có diện tích tự nhiên là 2.975 ha, bao gồm:

- Bắc quận 7, diện tích tự nhiên 693 ha chiếm 23,3% tổng diện tích khu vực nghiên cứu, gồm một phần của phường Tân Phong và phường Tân Phú

- Nam quận 8 gồm một phần phường 7, diện tích tự nhiên 323,4 ha Nam huyện Bình Chánh, diện tích tự nhiên 1.958,6 ha Khu Nam Sài Gòn cộng với một phần huyện Bình Chánh nằm về phía Tây, Tây Nam của nội thành TP.HCM là cửa ngõ nối với các trục đường giao thông quan trọng như: đường quốc lộ 1A, các tuyến đường liên tỉnh lộ 10, đường Nguyễn Văn Linh, đại lộ Đông Tây, tỉnh lộ 50

Là đô thị đa chức năng gồm trung tâm tài chính, thương mại,dịch vụ, sản xuất công nghiệp, văn hóa, giáo dục đào tạo, cư trú, giải trí nghỉ ngơi…

Khu đô thị mới Tây Nam Sài Gòn nằm trong tuyến giao thông liên kết vùng thuận tiện (cách trung tâm thành phố 15 phút xe máy), là cửa ngõ giao thương kết nối Sài Gòn với các tỉnh Đông/Tây Nam Bộ Tiếp giáp các khu công nghiệp, tuyến ga Metro (tàu điện ngầm), vòng xoay

An Lạc, Đường Kinh Dương Vương, thuận tiện cho tuyến giao thông đi về trung tâm thành phố (khoảng 5-7 km)

Do đó, có thể dễ dàng đến khu đô thị này, rút ngắn được thời gian so với lộ trình hiện hữu trước đây Khu dân cư cách chợ đầu mối Bình Điền khoảng 1km về hướng Tây Ngược về hướng Bắc, dọc theo Quốc Lộ 1A khoảng 700m là Đại Lộ Đông Tây xuyên suốt đến Quận 6, Quận 8, Quận 5, Quận 1 và kết thúc tại ngã ba Cát Lái của Quận 2

Khu đô thị mới, phát triển hài hòa với khu nội thành hiện hữu và mang được sắc thái kiến trúc riêng, có tính thẩm mỹ cao, hiện đại, không gian thoáng đãng đặc biệt bố trí nhiều cây xanh mặt nước

Khu đô thị được quy hoạch phân ra thành 5 khu chức năng lớn:

A - Trung tâm đô thị mới

B - Khu dân dụng

C - Dân cư và Trung tâm kỹ thuật cao

D - Trung tâm lưu thông hàng hóa

E - Dân cư - Trung tâm cộng đồng và công viên

Dự án có vị trí đắc địa tại cửa ngõ phía Nam của thành phố, ngay chợ đầu mối Bình Điền

và đối diện với làng Đại học Quốc tế và khu tái định cư(20ha) Những lợi thế về vị trí cùng với hàng loạt các dịch vụ tiện ích tại khu vực như: trường học, trung tâm tài chính, cao ốc văn

phòng, ngân hàng, siêu thị, trung tâm mua sắm, bể bơi, công viên,… sẽ góp phần làm cho Hoàng Quân Plaza là điểm đến lý tưởng cho cuộc sống thịnh vượng

3.1.2 Tiện ích của dự án Hoàng Quân Plaza

Dự án Hoàng Quân Plaza thuộckhu quy hoạch dân cư Bình Chánh - khu đô thị Nam Sài Gòn quy mô 24,7ha, trong đó tổng diện tích khu liên hợp là 37.598m2 (3,37 ha), bao gồm 9 cao

ốc với 677 căn hộ

Khu Nam Sài Gòn hiện tại và trong tương lai gần là cửa ngõ nối với các trục đường giao thông quan trọng, trở thành cầu nối giao lưu kinh tế và giao thương đường bộ giữa thành phố Hồ Chí Minh với vùng đồng bằng sông Cửu Long, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các khu công nghiệp Đông Nam Bộ, ở vị thế này khu đô thị Nam Sài Gòn sẽ có nhiều triển vọng để thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội

Khu đô thị Nam Sài Gòn được xem là một bộ mặt tương lai của thành phố Hồ Chí Minh, nơi đây được quy hoạch là đô thị đa chức năng gồm trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ, sản xuất công nghiệp, khoa học công nghệ, văn hoá, giáo dục, cư trú, nghỉ ngơi giải trí…Chú trọng nâng cao đời sống văn hóa, giáo dục, y tế cho người dân Song song với phát triển mạng lưới giao thông, thành phố Hồ Chí Minh tập trung đồng bộ, xây dựng hệ thống điện, nước sạch, thoát nước đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân

Thành phố Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu phát triển hoàn chỉnh hệ thống giáo dục, y tế với quy mô lớn và hiện đại Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và Bình Chánh phát triển vượt bậc trong tương lai gần Với những quy hoạch chi tiết và khoa học được xây dựng với tiến độ nhanh không ngừng, khu đô thị Nam Sài Gòn đang hoàn thiện và cung cấp tiện ích quan trọng cho dự Hoàng Quân Plaza

Hoàng Quân Plaza với chín tòa cao ốc là tượng trưng cho hình ảnh, ý chí và khát vọng vươn lên mạnh mẽ của vùng đất chín rồng trong văn hoá Việt Nam biểu hiện cho sự Danh giá, Thành đạt, Thịnh vượng và Trường tồn Kết hợp văn hoá Đông Tây trong từng chi tiết, tạo nên tổng thể hài hòa trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, tạo môi trường sống hoàn hảo, hiện đại

- Cụm cao ốc Thượng Hải: gồm 3 cao ốc cao 29 tầng có khối đế chung, có vị trí đẹp nhất

ngay mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh kiến trúc hiện đại, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5 làm khu dịch vụ, từ tầng 6-29 làm văn phòng cho thuê

- Cụm cao ốc Hoàng Gia: gồm 2 cao ốc cao 28 tầng, có đế chung từ tầng 1-2 dành cho

trung tâm thương mại, tầng 3-5 làm dịch vụ, từ tầng 6-28 căn hộ

- Cao ốc Kim Long : 1 cao ốc đơn, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5

làm khu dịch vụ, từ tầng 6-28 làm căn hộ

- Hưng Long: 1 cao ốc đơn, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5 làm khu

dịch vụ, từ tầng 6-28 làm căn hộ

- Cao ốc Hào Môn: 1 cao ốc đơn, tầng 1-5 là trung tâm thương mại dịch vụ, tầng 6 -28 là

căn hộ chung cư

- Cao ốc Bảo Linh: 1 cao ốc đơn

3.1.3 Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza

Hiện tại khu đất dự án là đất trống, địa hình tương đối bằng phẳng Tổng diện tích khu đất : 37.598 m2

Diện tích đất giao thông: 8.835 m2 23,5% Diện tích đất cây xanh, mặt nước: 16.765,9m2 44,6% Diện tích đất ở chung cư: 11.997,1 m2 31,9%

Diện tích kinh doanh của dự án

Diện tích kinh doanh căn hộ 58.996 m2Diện tích kinh doanh thương mại 36.175 m2Diện tích kinh doanh văn phòng 32.955 m2

Hoàng Quân Plaza có vị trí nằm giữa khu D (Trung tâm lưu thông hàng hóa) và khu E

(Dân cư - Trung tâm cộng đồng và công viên) của theo quy hoạch đô thị Nam Sài Gòn nên thừa hưởng nhiều tiện ích lớn Khi xây dựng hoàn thành, Hoàng Quân Plaza chia thành 2 khu :

- Khu 1 (3 cao ốc): cụm cao ốc Thượng Hải có 3 cao ốc cao 29 tầng có khối chân đế chung gồm thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê

- Khu 2 (6 cao ốc): cao ốc Hoàng Gia ( 2 cao ốc) cao 28 tầng, có 2 tầng chân đế chung dành cho thương mại, tầng 3-5 dành cho dịch vụ, còn lại là căn hộ Bốn cao ốc Hưng Long, Kim Long, Hào Môn và Bảo Linh cao 28 tầng có khu thương mại, dịch vụ ở tầng 1

Dự kiến tiến độ thực hiện dự án

Phần xây dựng của dự án sẽ kéo dài trong khoảng 5 năm từ cuối năm 2010 đến hết năm

- Lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật công trình xây dựng

- Hoàn tất các thủ tục cấp phép đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng với các bên liên quan để chuẩn bị xây dựng

Đầu năm 2011 đến cuối hết năm 2015:

- Tiến hành thi công và hoàn thiện 8 cao ốc Thượng Hải 1-2-3, Hoàng Gia 1-2, Hào Môn, Hưng Long, Kim Long Tiến hành kinh doanh các căn hộ, khu thương mại dịch vụ và văn phòng cho thuê

- Tiến hành xây dựng cao ốc Bảo Linh và đưa vào kinh doanh

Tầng hầm: tổng diện tích khai thác khoảng 16.998 m2 Trong dự án sẽ không tính đến kế hoạch kinh doanh và doanh thu từ tầng hầm

3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản, tôi chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá

Giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “Lượng tiền ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan sau quá trình tiếp thị thích hợp, trong đó mỗi bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu sự ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính)

3.3 Cơ sở pháp lý của bất động sản

 Quyết định của trưởng ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới Nam thành phố Hồ Chí Minh số 96/QĐ-BQL về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng Khu chung cư Ứng Thành (lô CC1); tỷ lệ 1/500 Khu phố 17, Đô thị mới Nam thành phố Hồ Chí Minh, xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh ngày 12/09/2005

 Quyết định của Ban quản lý khu Nam số 535/BQL về việc điều chỉnh quy hoạch lô CC1 – Khu tái định cư Bến Lức ngày 01/11/2004

 Công văn số 130/CV-BQL của Ban quản lý khu Nam về việc xin hợp tác đầu tư xây dựng

dự án cụm chung cư CC1 tại dự án tái định cư khu Bến Lức ngay2 28/02/2005

 Quyết định của Ủy ban Nhân dân Thành phố số 3138/QĐ-UB về việc giao đất cho Công

ty TNHH Sản xuất – Xây dựng - Thương mại Ứng Thành để đầu tư xây dựng khu nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án chợ đầu mối Bình Điền và kinh doanh ngày 07/08/2003

 Quyết định của Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu Đô thị mới Nam thành phố số hiệu 31/QĐ-BQLKN về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết phân lô xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu tái định cư Bến Lức phường 7, quận 8 – 1 phần Khu dân cư Bến Lức – Đô thị Nam thành phố Hồ Chí Minh ngày 26/09/2003

 Hợp đồng hợp tác kinh doanh “ Đầu tư khai thác dự án Khu dân cư chợ đầu mối Bình Điền” số 01/HĐHT – 04 giữa Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân.ngày 19/07/2004

 Hợp đồng Ủy quyền giữa Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân tại trụ sở Phòng Công Chứng số 03 thành phố Hồ Chí Minh số công chứng 4458 quyển số 1 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31/05/2005

 Công văn số 32/CV-ƯT của Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành về việc

đề nghị xem xét chấp nhận cho Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân làm Chủ đầu tư Khu chung cư CC1 ( khu 2) – Dự án tái định cư Bến Lức thay cho Công ty TNHH Ứng Thành ngày 08/10/2005

 Biên bản bàn giao Khu chung cư CC1 – Dự án tái định cư Bến Lức số 02/BBBG-UT giữa Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân ngày 15/09/2005

3.4 Áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza

Phương pháp thặng dư được chọn là phương pháp phù hợp nhất để thực hiện việc thẩm định giá trị đất của Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân Plaza

Các bước tiến hành:

3.4.1 Các kế hoạch kinh doanh của dự án

Kế hoạch kinh doanh dự án là xây dựng - kinh doanh khu thương mại, dịch vụ, văn phòng và căn hộ theo quyết định xây dựng của Ban quản lý khu Nam Sài Gòn phù hợp với nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

a Giá bán căn hộ chung cư

Trước hết, hãy điểm qua một số tiêu điểm thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh gần đây1

Giá căn hộ trên m 2

trong Q4: hạng sang – 4.401USD, cao cấp - 1.855USD, trung cấp - 984USD và 727USD đối với căn hộ bình dân

Lãi suất vay tăng, dao động ở mức 18% - 20%/năm cho những hợp đồng vay 15 – 20 năm

Hiện có 79 dự án mới đang trong giai đoạn đầu tư/ xây dựng nhưng vẫn chưa được chào bán, chủ đầu tư đang kiên nhẫn chờ niềm tin quay lại từ phía khách mua

Các nhà đầu tư hiện đang quan sát những động thái của thị trường sẽ tham gia vào năm

2011 với một lượng lớn nguồn cung, sản phẩm cung cấp đa phần là căn hộ chung cư

Giá bán chung cư Hoàng Quân plaza được tính toán dựa vào việc so sánh giá bán các căn

hộ chung cư và dự án nhà ở có tính chất tương đồng trong khu vực trong xu thế chung thị trường bất động sản Hồ Chí Minh hiện nay

Nguồn cung căn hộ dự báo trong tương lai tiếp tục tăng Theo ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó giám đốc Công ty CBRE Việt Nam, trong năm nay tại thành phố Hồ Chí Minh, số lượng chào bán ra thị trường khoảng 40.000 căn hộ, đó còn chưa kể 10.000 căn hộ “tồn kho” từ năm

2010 Do tương quan cung cầu và xu thế người mua đang nhắm đến phân khúc căn hộ trung bình, nên giá bán căn hộ chung cư của dự án Hoàng Quân Plaza cũng có chiều hạ giá

Thiết kế căn hộ Hoàng Quân có diện tích từ 74,1m2

đến 89,9m2 là căn hộ loại trung bình ( loại C, D, E); diện tích từ 110m2

đến 131m2 là loại căn hộ cao cấp(loại A, B)

Mỗi căn hộ chung cư có các lợi thế riêng biệt, có không gian kiến trúc và môi trường sống được thiết kế hết sức hoàn thiện và linh hoạt tạo cho khách hàng có cuộc sống thoải mái Tuy nhiên, ngoài các kết cấu và cơ sở hạ tầng cố định, khách hàng có thể thỏa thuận với chủ đầu

tư về các chất liệu, nội thất, trang trí bên trong căn hộ theo ý muốn tùng khách hàng Bởi các ý tưởng đó, căn hộ phần lớn chào bán trên thị trường không bao gồm toàn bộ các vật dụng trang trí, nội thất mà giá trị tập trung vào diện tích và kiến trúc và các tiện ích khác Cho nên khi tính giá bán so sánh căn hộ Hoàng Quân Plaza với các căn hộ thuộc dự án cùng khu vực khác, ta tạm thời giả thiết giá bán phụ thuộc vào diện tích sàn căn hộ

Giá bán so sánh các căn hộ cùng khu vực:

115 - 400 m2 18 – 20 trđ/m2 Phường 5, Quận 8

Hiển, Phường 7, Quận 8

vành đai trong

Sàn căn hộ có diện tích nhỏ nhất của 3 chung cư trên có mức giá:

Sàn căn hộ có diện tích lớn nhất của 3 chung cư trên có mức giá:

4 - 5 là khu thương mại, dịch vụ, phòng sinh hoạt cộng đồng; từ tầng 5 – 6 đến tầng 17 – 18 là

các căn hộ chung cư có diện tích từ 74,1 m2

đến 89,9 m2, từ tầng 18 – 19 là các căn hộ diện tích

110 m2 dến 131 m2

Tương quan tổng diện tích sàn của căn hộ nhỏ ( 74,1 m2

đến 89,9 m2 ) và căn hộ lớn (110

m2 dến 131 m2 ) tính theo phân bố số tầng xây dựng là 50% - 50%

Giá bán 1 m2 sàn chung cư Hoàng Quân Plaza = 16.23 + 21.73

2 = 19 triệu/m

2 Tính giá bán trung bình 19 triệu/m2

sàn căn hộ chung cư Hoàng Quân Plaza là để đơn giản hơn trong quá trình tính doanh thu căn hộ và tổng kết ngăn lưu dự án sau này

b Giá bán khu văn phòng

Các điểm chính của văn phòng cho thuê TP Hồ Chí Minh:

Ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng cho thuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết ( bao gồm trượt giá )

Các dự án hạng A đưa vào hoạt động trong Q3 và Q4/2010 đã không thành công trong

nỗ lực tăng giá thuê

Tổng diện tích thực thuê mớidự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm do nhu cầu thuê VP tại những vị trí/khu vực riêng biệt

Số khách thuê dài hạn (hình thức thuê dài hạn hoặc mua một phần diện tích văn phòng – strata title) tăng, khiến giá thuê giảm mạnh

Phân tích giá thuê văn phòng hạng A, B, C tại thị trường TP Hồ Chí Minh của CBRE Việt Nam Giá chào thuê văn phòng các hạng từ Quý II/2008 đến Quý II/2010 đều giảm ( hạng A: trung bình 38-39USD/m2/tháng, hạng B: trung bình 20-21USD/m2/tháng, hạng C: trung bình 17-18USD/m2/tháng)

Đến thời điểm Quý IV/2010

và hệ số hiệu dụng của tòa nhà

Dự án Hoàng Quân Plaza tọa lạc vị trí trung tâm Quận 8, khu tài chính thương mại tương lai của Nam Sài Gòn nên sẽ đón bắt nhu cầu dịch chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm thành phố thời gian tới Tuy nhiên kế hoạch cho thuê văn phòng của dự án Hoàng Quân Plaza bắt đầu từ năm thứ 3 của dự án, tức là năm 2013 dẫn tới hệ quả là khó đón bắt những ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, thị trường văn phòng cho thuê nói riêng Trong năm 2011, TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm nguồn cung đáng kể hơn 280.000 m2 và tổng cộng khoảng 1,1 triệu m2trong 3 năm tới Giá thuê dự đoán sẽ giảm xuống ngang với mứccủa những thành phố lớn trong khu vực như Thượng Hải và Bắc Kinh (hạng A: 31-33 USD/m2/tháng)

Từ mức độ cạnh tranh cao trong ba năm tới, kéo theo quyết định của nhà đầu tư buộc phải giảm giá cho thuê vì không thể kéo dài thời gian trả lãi vay tăng cao, kỳ vọng những khuyến mãi lớn sẽ nhằm thu hút khách hàng… Riêng đối với giá thê văn phòng của những cao ốc ngoài trung tâm thấp hơn trong trung tâm từ 13% – 15%.3

Giá cho thuê văn phòng của dự án Hoàng Quân Plaza tại năm 2013 ước tính là = 31 USD/m2/tháng x (100% - 13%) = 27USD/m 2 /tháng

Chiết khấu dòng tiền cho thuê văn phòng với giá 27 USD/m2/tháng trong vòng năm mươi năm được giá bán tại thời điểm hiện tạo là 20 triệu đồng/m2

Các điểm chính của thị trường bán lẻ - thương mại dịch vụ TP Hồ Chí Minh:

2011 sẽ là năm của nhà phố thương mại khi mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp

Nhu cầu mở rộng bị giới hạn, nguồn cung hạn hẹp khiến các nhà bán lẻ tìm kiếm mặt bằng ở những khu vực mới(Quận 7, Quận 8, Quận Thủ Đức…)

Ngoài trung tâm, sự cạnh tranh về giá thuê giữa các trung tâm thương mại ngày càng tăng nhằm thu hút khách thuê làm giá thuê tiếp tục xu hướng giảm

Giá thuê trong khu trung tâm khoảng 103,06 USD/m 2

/tháng đến 125,38 USD/m 2 /tháng và ngoài khu trung tâm là 35,95 USD/m 2 /tháng đến 55,3 USD/m 2

Dự báo dựa trên số liệu các dự án đã và sắp triển khai, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam sẽ đón một lượng lớn diện tích cung ứng vào thị trường trong vài 3 năm tới Dự kiến tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ khi ấy sẽ nhiều gấp 3 lần tổng diện tích đang có trên thị trường hiện nay

Cụ thể, từ nay đến 2013, thị trường mặt bằng bán lẻ ở TPHCM sẽ có 1.033.833

m2, tăng nhiều gấp 3 lần so với diện tích nguồn cung hiện nay Các trung tâm thương mại sẽ đưa vào khai thác trong một vài năm tới đều có diện tích mặt sàn khá lớn Một số ví dụ như khu trung tâm thương mại trong Sunrise City (Q.7) rộng 70.000 m2

, Bitexco Financial Tower (Q.1) rộng hơn 11.000 m2, Royal Gaden (Q.7): 22.000 m2 Sự cạnh tranh về giá thuê giữa các trung tâm thương mại nhằm thu hút khách thuê sẽ kéo giá thuê m2

sàn giảm đáng kể từ năm

2011

Nguồn cung đáng kể sàn thương mại dịch vụ trong một hai năm tới là rất cao (Quý I/2011

là 26.000 m2, gồm Bitexco Financial Tower Q.1 là 11.000 m2

, Carina Plaza Q.8 là 7000 m2 và Saigon Pearl Q Bình Thạnh là 8.000 m2

) vì năm 2011 – 2012 là năm bến đỗ của các dự án lớn tại TP Hồ Chí Minh sẽ làm cho giá thuê tiếp tục giảm ước khoảng 16%4

cho đến cuối năm 2011

dù nhu cầu thuê vẫn cao

4

Báo cáo CBRE Dự báo táo bạo 2011

Do những nhận định ở trên và thực tế khảo sát giá thuê khu trung tâm thương mại cùng khu vực, giá cho thuê khu thương mại dịch vụ của dự án Hoàng Quân Plaza được ước tính bằng:

Giá thuê = 35,95 USD/m 2 /tháng x (100% - 16%) = 30 USD/m 2 /tháng kể từ năm thứ nhất đưa vào kinh doanh (năm 2011)

Chiết khấu dòng tiền cho thuê văn phòng với giá 30 USD/m2/tháng trong vòng năm mươi năm được giá bán tại thời điểm hiện tạo là 22 triệu đồng/m2

d Tốc độ tăng giá bán căn hộ, văn phòng, sàn thương mại

Để ước tính tốc độ tăng giá bán của căn hộ, văn phòng và sàn thương mại cần phải căn cứ vào nhu cầu của thị trường của các phân khúc này, tốc độ lạm phát, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong thời gian tới

Theo số liệu báo cáo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF5, Việt Nam đạt được tốc độ tăng trường GDP 2010 là 6,044% Đây là tốc độ tăng trưởng khá ấn tượng đối với các quốc gia đang phát triển sau khủng hoảng kinh tế thế giới Tốc độ tăng GDP 2010 của Việt Nam chỉ đứng sau một số nền kinh tế trong khu vực như Trung Quốc 9,8%, Ấn Độ 8,2%, Đài Loan 6,48%, Philipine 9,8%

Theo dự báo của IMF, năm 2011 đến 2015, tốc độ tăng GDP của Việt Nam là:

Vậy trung bình trong giai đoạn 2011-2015, GDP Việt Nam tăng 7,139%/năm Một con số

ấn tượng có thể đạt được

Mặt khác cũng theo IMF, lạm phát trung bình của Việt Nam trong năm 2010 là 12%, cao hơn năm 2009 là 6,717% Đây là mức lạm phát cao so sánh với các nước trong khu vực, ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô cần phân tích chuyên sâu Tuy nhiên, IMF dự báo mức lạm phát Việt Nam từ năm 2011 đến 2015 có chiều hướng giảm Giải thích chiều hướng giảm này, thực tế có thể thấy các chính sách thắt chặt tiền tệ đang của Ngân hàng Trung ương Việt Nam đang có hiệu quả rõ rệt ( lãi suất 16% – 17% Quý IV/2010 )

Dự báo lạm phát bình quân Việt Nam của IMF

Đối với thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu của thị trường với căn

hộ, văn phòng cho thuê và sàn thương mại dịch vụ là một phần rất quan trọng của nghiên cứu thị trường và tư vấn xây dựng trước khi thực hiện dự án mà trong báo cáo này không thể hiện được Tuy nhiên, chắc chắn một điều rằng: hiểu rõ thị trường mục tiêu, nhân khẩu và dân số giúp hình thành nên ý tưởng lựa chọn quy mô, thiết kế, xây dựng và kinh doanh có lời các dự án thương mại

Kết luận : kỳ vọng tốc độ tăng giá bán khu thương mại, căn hộ, văn phòng của dự án Hoàng Quân Plaza là 7%/năm căn cứ vào tốc độ lạm phát và tốc độ tăng GDP bình quân hàng năm của Việt Nam từ năm 2011 đến 2015

e Lãi suất vay vốn dự án

Theo nghiên cứu mới nhất vào tháng 1 năm 2011 của Công ty CBRE đối với tổng quan nền kinh tế Việt Nam, lãi suất cho vay nhà đầu tư theo tiền Đồng là:

Lãi suất tăng mạnh, đặc biệt trong những 4 tháng cuối năm 2010 với mức lãi suất huy động phổ biến 14-16%, lãi suất cho vay chạm 19-20% Cuộc chiến lãi suất gây không ít trở ngại cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Đáng chú ý, cuộc chạy đua lãi suất này bắt đầu từ khi ngân hàng Nhà nước bất ngờ cho phép các ngân hàng thương mại được áp dụng lãi suất thỏa thuận, mặc dù một thời gian dài trước đó đã phải dùng nhiều biện pháp hạ mặt bằng lãi suất Sau sự cố Techcombank với mức lãi suất huy động lên tới 18%, ngân hàng Nhà nước buộc phải định mức trần lãi suất huy động không vượt quá 14% bao gồm cả các khoản khuyến mại Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp can thiệp bằng hành chính và không chắc các ngân hàng sẽ tuân thủ nghiêm ngặt quy định này

Những yếu tố chính đẩy lãi suất trong năm vừa qua tăng cao, vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp là: Tình trạng lạm phát cao vượt mọi dự kiến (kế hoạch 8%, thực tế 11.75%) khiến cho người dân có tâm lý không muốn giữ tiền mặt mà chuyển sang các tài sản có tính an toàn cao hơn như USD, vàng và bất động sản để giữ giá trị tài sản của mình một cách hợp lý nhất, điều này khiến cho ngân hàng gặp khó khăn trong việc huy động vốn, buộc họ phải đẩy lãi suất huy động lên cao để thu hút người gửi tiết kiệm Trong bối cảnh đó, ngân hàng Nhà nước lại thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt bằng quyết định điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và lãi suất tái cấp vốn từ 8% lên 9%; triển khai áp dụng Thông tư 13 với 3 điểm quan trọng

là nâng hệ số an toàn vốn tối thiểu CAR từ 8% lên 9%, quy định tổng cho vay không vượt quá 80% tổng huy động vốn của ngân hàng thương mại, đồng thời nâng hệ số rủi ro đối với các khoản đầu tư bất động sản và chứng khoán từ 100% lên 250% Chính vì vậy, các ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay và tăng cường huy động bằng việc tăng lãi suất nhằm đáp ứng những quy định trên Lãi suất cho vay dao động ở mức cao làm cho nhà đầu tư và người mua rất khó tiếp cận các nguồn vốn