Thẩm định giá trị hệ thống lạnh tại tòa nhà HTV đài truyền hình thành phố hồ chí minh để cho thuê

Hoạtđộng thẩm định giá hiện nay phục vụ cho rất nhiều mục đích của nhiều thành phần kinh tế khácnhau và được sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ

LỜI CẢM ƠN



Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh, cùng toàn thể Quí Thầy Cô đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu để làm hành trang giúp

em bước vào cuộc sống.

Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc Cô Hay Sinh đã nhiệt tình quan tâm giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp.

Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban Kỹ Thuật Cơ Điện Lạnh - Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh, các Anh và các Chú trong Tổ Bảo Trì – Ban Kỹ Thuật Cơ Điện Lạnh đã hướng dẫn và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em được học hỏi trong thời gian thực tập tại Đài Các Anh và các Chú đã rất tận tình trong việc truyền đạt những kinh nghiệm trong công việc, đồng thời hỗ trợ nhiệt tình trong quá trình điều tra khảo sát và tiếp xúc với tài sản thẩm định.

Cuối cùng em xin gửi lời chúc sức khỏe, thành công đến tất cả Quí Thầy Cô cùng các Anh các Chú đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em trong thời gian thực tập vừa qua.

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi, dựa trên những tài liệu tham khảo có được Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

NHẬN XÉT CỦA QUÝ THẤY CÔ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Trang

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1

1.1 MÁY MÓC THIẾT BỊ 1

1.1.1 Khái niệm máy móc thiết bị 1

1.1.2 Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá 1

1.1.3 Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá 2

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 3

1.2.1 Mục đích thẩm định giá 3

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị .4

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị 8

1.2.4 Sự cần thiết khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị 9

1.3 PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 11

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 11

1.3.2 Phương pháp chi phí .18

1.3.3 Phương pháp đầu tư (thu nhập) 22

1.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY MÓC THIẾT BỊ

26

1.4.1 Thẩm định tài sản đã qua sử dụng 26

1.4.2 Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng 27

1.5 CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

MÁY MÓC THIẾT BỊ 28

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG LẠNH TẠI TÒA NHÀ HTV - ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

29

2.1 ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 29

2.1.1 Lịch sử hình thành 29

2.1.2 Ban điều hành .30

2.1.3 Hoạt động 30

2.2 TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG LẠNH TẠI TÒA HTV 32

2.2.1 Công năng sử dụng của hệ thống lạnh CHILLER 32

2.2.2 Thời gian đưa vào sử dụng 32

2.2.3 Đơn vị thiết kế - Tư vấn giám sát – Thi công 32

2.2.4 Chi tiết hệ thống lạnh tại Tòa nhà HTV 32

CHƯƠNG 3: THẨM ĐỊNH GIÁ HỆ THỐNG LẠNH TẠI TÒA NHÀ HTV ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỂ CHO THUÊ - THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

54

3.1 THẨM ĐỊNH GIÁ HỆ THỐNG LẠNH TẠI TÒA NHÀ HTV - ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 54

3.3.1 Phương pháp thẩm định giá _ Phương pháp chi phí 54

3.3.2 Các bước tiến hành 54

3.2 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CHO THUÊ CỦA TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ 58

3.3 THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN 62

3.3.1 Thuận lợi .62

3.3.2 Khó khăn 63

3.4 ĐỀ XUẤT 63

3.4.1 Thông tin thị trường máy móc thiết bị 63

3.4.2 Nâng cao chuyên môn cho các chuyên viên thẩm định giá và nâng cao chất lượng thẩm định giá 63

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Ngành thẩm định giá ở Việt Nam là một ngành rất mới nhưng nó đã có những bước điđáng kể và ngày càng củng cố được vai trò của mình trong xu hướng hội nhập và phát triển Hoạtđộng thẩm định giá hiện nay phục vụ cho rất nhiều mục đích của nhiều thành phần kinh tế khácnhau và được sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự,kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…

Trong đó thị trường máy móc thiết bị là một thị trường có nhu cầu cao đối với ngànhthẩm định giá, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang trong giai đoạn kinh tế thị trường theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn thì công tác thẩmđịnh giá máy móc thiết bị càng có ý nghĩa trong việc tiết kiệm ngân sách cũng như tạo cơ sở hợp

lý cho việc giao dịch mua bán đầu tư thiết bị của doanh nghiệp tư nhân

Hiện nay, nhu cầu về các Tòa nhà văn phòng, Tòa nhà thương mại là rất cao Để vậnhành và quản lý tốt cần phải có các hệ thống trực tiếp tham gia phục vụ cho các nhu cầu chung,mỗi tòa nhà bắt buộc phải luôn luôn có hệ thống điện và ánh sáng, hệ thống nước sinh hoạt vàphòng cháy chữa cháy, hệ thống lạnh, hệ thống thang máy… Mỗi hệ thống đều có công năngcũng như yêu cầu về kỹ thuật riêng Các hệ thống trên tương đối nhiều linh kiện, các linh kiệnmáy móc chính được nhập về từ nước ngoài và được các Công ty chuyên về khâu thiết kế vàhoàn thành thi công thực hiện việc lắp đặt

Việc ứng dụng thẩm định giá các hệ thống nêu trên sẽ là tiền đề cho cơ sở xác định giá trịcác hệ thống vận hành các tòa nhà lớn phục vụ cho một bộ phận của nền kinh tế Đáp ứng nhucầu về thông tin cho công tác thẩm định giá máy móc thiết bị

Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh đang chuẩn bị dự án xây dựng tòa tháp đôi 50tầng nhằm phục vụ cho việc đầu tư và phát triển ngành công nghiệp truyền thông và giải trí Dự

án sẽ nâng cấp nhiều hệ thống lớn chuyên phục vụ cho công tác truyền thông và hệ thống chuyêndùng cho nhu cầu chung của Đài như hệ thống máy móc phục vụ cho phát sóng chương trình, hệthống lạnh, hệ thống điện và ánh sáng… ; vì vậy việc ứng dụng thẩm định giá đối với các hệ

thống lớn được xem như một công cụ tài chính nhằm phục vụ cho các mục đích mà Đài TruyềnHình Thành Phố Hồ Chí Minh đang cần để giải quyết.

Bài luận văn này sẽ tập trung vào việc “ Thẩm định giá hệ thống lạnh tại Tòa Nhà HTV –Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh để cho thuê” với mục đích làm cơ sở định hướng choviệc thẩm định giá các hệ thống tương tự tại các tòa nhà lớn khác và xác định giá trị cho thuê saukhi tiến hành thẩm định giá tài sản

2 Đối tượng nghiên cứu

Chí Minh

3 Phạm vi nghiên cứu

4 Mục tiêu nghiên cứu

Thành Phố Hồ Chí Minh để cho thuê, bài luận văn này sẽ làm cơ sở để hình thành cách xác địnhgiá trị các hệ thống được lắp đặt tại các Building Văn phòng ở Thành Phố Hồ Chí Minh và cáchước tính giá trị cho thuê của chúng

(Trong đó, đặc điểm các hệ thống được lắp đặt là bao gồm nhiều linh kiện, các linh kiệnmáy móc chính của hệ thống được nhập khẩu từ nước ngoài và được một Công ty độc lập thiết

kế và hoàn tất thi công.)

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu thống kê và phân tích dữ liệu thứ cấp được sử dụng để phântích, ứng dụng cho công tác thẩm định giá máy móc thiết bị dựa trên cơ sở là các tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Quốc Tế, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính ban hành

Tiến hành khảo sát với phiếu khảo sát mang tính chất định tính đối với các kỹ sư trongngành, phân tích số liệu khảo sát được để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá chothuê của tài sản thẩm định

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận và phần phụ lục Kết cấu đề tài bao gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về Thẩm định giá máy móc thiết bị

Chương 2: Giới thiệu tổng quan về hệ thống lạnh tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình ThànhPhố Hồ Chí Minh

Chương 3: Thẩm định giá hệ thống lạnh tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ ChíMinh - Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thẩm định giá

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

Chuyên đề được chia làm 3 chương chính gồm cơ sở lý luận về thẩm định giá máy mócthiết bị, giới thiệu tổng quan hệ thống lạnh tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố HồChí Minh và các bước tiến hành trong quá trình thẩm định giá nhằm xác định giá trị của tài sảncần thẩm định

Chương 1 - cơ sở lý luận, tác giả trình bày những lý thuyết về máy móc thiết bị và các lýthuyết liên quan đến công tác thẩm định máy móc thiết bị như nguyên tắc, mục đích thẩm địnhgiá, cơ sở thẩm định giá

Chương 2, tác giả trình bày khái quát về Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh vàchi tiết các kết cấu của hệ thống lạnh đặt tại tòa nhà với mục đích xác định sơ bộ về tài sản cầnthẩm định Mục đích của việc tìm hiểu và thu thập các thông tin cần thiết của hệ thống lạnh tạiTòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh nhằm làm cơ sở để tiến hành thẩmđịnh giá

Chương 3, tác giả nêu lên cơ sở và cách thức để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định

và ước tính giá trị cho thuê Bên cạnh đó tác giả trình bày hạn chế - thuận lợi trong quá trìnhthẩm định giá hệ thống lạnh tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.1 MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.1.1 Khái niệm máy móc thiết bị

Theo qui tắc thẩm định giá quốc tế số 3 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế năm 2000khái niệm máy móc thiết bị là những tài sản hữu hình ngoài bất động sản, phục vụ tạo ra thunhập cho người chủ sở hữu

tạo nhằm thực hiện chức năng hay một số chức năng (những công việc) được xác định khi chếtạo Máy móc bao gồm nhiều bộ phận chính, như: bộ phận động lực, bộ phận truyền dẫn, bộphận thực hiện chức năng, đối với máy móc tự động còn có bộ phận điều khiển tự động

máy móc, xu thế phát triển của thiết bị là ngày càng nhỏ gọn, đa năng và có thể liên kết vớinhiều thiết bị khác

đồng bộ

1.1.2 Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá

 Khái niệm liên quan: Tuổi đời kinh tế của máy móc thiết bị là số năm dự

tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất kinh doanh theo qui định hiện hành, ở điềukiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản

vận hành của nhà sản xuất trong quá tình khai thác của người sử dụng

 Khái niệm liên quan: Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng

thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng

1.1.3 Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá

 Máy động lực.

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

 Sát nhập.

hành vay

1.2.2 Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị.

Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị và thẩm định giá nói chung phải tuân theo chuẩnmực của Ủy ban Thẩm định giá quốc tế và Tiêu chuẩn thẩm định giá Viêt Nam đó là giá trị thịtrường và giá trị phi thị trường

1.2.2.1 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vàothời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵnsàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bìnhthường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thịtrường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngườimua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏathuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọntốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyếtđịnh bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệuliên quan đến tài sản trên thị trường

1.2.2.2 Giá trị phi thị trường

Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở thị trường, tuy nhiên cónhững tình huống đặc biệt (riêng lẻ) việc thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường

Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác nhau giữagiá thị trường và giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan

Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: Giá trị phi thị trường của tài sản là giá trị ước

tính được xác định theo những căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổitheo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sửdụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phảibán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị

để tính thuế…

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bánđược trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốnnhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạnhẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp vớimột tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó Giá trị của từng tàisản riêng lẻ được xác định dựa trên phần đóng góp của nó và hoạt động của toàn doanh nghiệpnên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản

đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó được bán ra

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp: có xu hướng cao hơn giátrị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu được lợi nhuận cao hơn

so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự, ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thịtrường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng

có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồngsản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sảnthuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh nghiệp khác không có

sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý Nó vẫn có thể được tái sữa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động).

kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiệngiao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện,

bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tìnhhuống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điền kiện người bánchưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phảibán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản nhưvậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường

Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ chi tiếttrong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc muabán và mức giá thể hiện

liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệtcủa một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá

thị trường (Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài

sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá thị

trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng

của tài sản).

đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc tổ chức với những mục tiêu vàhoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trịthị trường của tài sản đó Tuy nhiên, giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt vềgiá trị đầu tư của một tài sản cụ thể

sách bảo hiểm

 Giá trị để tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định trong phạm vi luật pháp liênquan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.

Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường của tài sản cần thẩm

định giá.

Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

+ Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.

+ Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá.

+ Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản.

+ Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá.

+ Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và đảm bảo các bước công khai cần thiết.

+ Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống hạn chế trong quá trình thẩm định giá.

+ Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá + Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu

được là giá trị phi thị trường (không phài là giá trị thị trường).

+ Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

Như vậy sau khi xác định rõ mục đích thẩm định giá thì việc xác định được cơ sở thẩm định giá (cơ sở thị trường hay cơ sở phi thị trường) phù hợp là bước tiếp theo rất quan trọng

trong thẩm định giá máy móc thiết bị, từ đó tùy theo nguồn thông tin thu thập được nhà thẩm

định giá có thế lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp.

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị

Hiện nay, trong hệ thống Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam do Bộ Tài Chính banhành gồm có 11 nguyên tắc thẩm định giá Nhưng ở đây tác giả chỉ nêu ra một số nguyên tắcthường áp dụng trong công tác thẩm định giá máy móc thiết bị

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đatrong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp

lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng,thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sảnkhác

Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của tàisản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tàisản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phímua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làmảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tàisản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

1.2.3.4 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thịtrường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu tài sản Giá trị của tài sảnthay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố

về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sảnkhác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trịtài sản

1.2.4 Sự cần thiết khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị

1.2.4.1 Yêu cầu của quản lý Nhà nước

Ở nước ta khi chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường theo định hướng hướng xã hộichủ nghĩa thay thế dần nền kinh tế kế hoạch hóa bao cấp; trong điều kiện đất đai, tài nguyên, tàisản thuộc sở hữu toàn dân, đặc biệt là tài sản thuộc doanh nghiệp Nhà nước còn rất lớn, hàngnăm ngân sách Nhà nước cấp vốn đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm mới trang thiết bị nhiềungàn tỷ đồng Yêu cầu xác định đúng giá thị trường của máy móc thiết bị hàng hóa phù hợp quan

hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, tổchức kinh tế - xã hội nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước và người tiêu dùng là rất cần thiết Từ

đó góp phần hạn chế các hành vi tiêu cực trong mua bán các vật tư hàng hóa là máy móc thiết bịbằng nguồn vốn do nhân sách Nhà nước cấp, nguồn vốn vay viện trợ của Chính phủ

Đứng trước yêu cầu cần thiết của công tác thẩm định giá, các cơ quan quản lý Nhà nướccủa Việt Nam đã quy định tiến hành công tác thẩm định giá trong một số văn bản pháp quy củaNhà nước như sau:

trách nhiệm về tính trung thực, chính xác đối với giá trị phần góp vốn của mình Trong trườnghợp cần thiết, cơ quan quản lý Nhà nước về đầu tư nước ngoài có quyền chỉ định tổ chức giámđịnh để giám định lại giá trị vốn góp của các bên”

 Điều 40 Nghị định 12/CP ngày 18/02/1997 của Chính phủ quy định: ”Thiết bịmáy móc nhập khẩu để thực hiện dự án đầu tư phải được giám định giá trị, chất lượng trước khinhập khẩu hoặc trước khi lắp đặt Tổ chức giám định máy móc thiết bị nhập khẩu có thể là công

ty giám định Việt Nam, công ty giám định liên doanh, công ty giám định 100% vốn nước ngoàihoặc công ty giám định ở nước ngoài”

Chính phủ quy định: ”Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng ngân sáchnhà nước mua sắm các thiết bị vật tư có giá trị cao hoặc khối lượng lớn, các thiết bị, tài sản trongcác dự án đầu tư xây dựng”

1.2.4.2 Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Nước ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Tài sản làmáy móc thiết bị được đầu tư mua sắm nhập khẩu nhiều Do khao học kỹ thuật phát triển nhanh,máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng, về tiêu chuẩn kỹ thuật, về chứcnăng… được sản xuất từ nhiều hang, nhiều nước khác nhau, do đó mức giá hình thành cũng khácnhau Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chỉ lớn về số lượng mà còn rất đa dạng, đòihỏi người thẩm định giá máy móc thiết bị phải có kiến thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biếtnhất định về máy móc thiết bị

Kể từ khi pháp lệnh ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc thiết bịnói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam Nhiều tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sảntrong đó có thẩm định giá máy móc thiết bị ra đời, nghề thẩm định giá nói chung và thẩm địnhgiá máy móc thiết bị nói riêng ngày càng phát triển Hiện nay, có hàng trăm doanh nghiệp, đơn

vị có chức năng thẩm định giá và cung cấp thông tin giá trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng nhucầu của xã hội

Như vậy kinh tế thị trường yêu cầu có hoạt động thẩm định giá hay có kinh tế thị trường

nhất thiết xuất hiện nghề thẩm định giá, kinh tế thị trường càng phát triển nghề thẩm định giá càng phát triển.

1.3 PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.3.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựatrên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với tài sản cần thẩm địnhgiá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm địnhgiá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:

1.3.1.2 Phạm vi áp dụng

Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổbiến trên thị trường

1.3.1.3 Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị

a Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm

định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thịtrường

b Đặc điểm

Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự trên thị trường

để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường phải dựa vàonguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và người mua tự nguyện" và càng có khả

c Yêu cầu

Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trườngthì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán cáctài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định

Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩmđịnh, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điềukiện kỹ thuật khác,

Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời,chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳnghạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máymóc; Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khóchính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt

Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới cóthể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và đượccông nhận

d Nội dung

Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau:

- Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thịtrường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ,công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,

- Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của

nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định Thông thường, nên lựa chọn một sốtài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ,kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cầnthẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sảncần thẩm định

Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá được tiến hànhnhư sau:

- Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trịgiao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

- Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể sosánh được sau khi đã điều chỉnh

1.3.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản

- Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trườngcủa tài sản

- Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặcngười mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường

1.3.1.5 Ưu nhược điểm

Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá

1.3.1.6 Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị

bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau:

Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính

kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn Từ đó xác định giá thị trường máy cầnđịnh giá theo công thức Bêrim :

(Nguồn: Các phương pháp Thẩm định giá trị máy móc và thiết bị - Tác giả.Đoàn Văn

Trường – Nhà Xuất Bản Khoa Học và Kỹ Thuật – Xuất bản tháng 2 năm 2004).

Trong đó : G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá

chọn làm giá chuẩn

x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản

a Giải thích khái niệm đặc tính kỹ thuật cơ bản nhất

Trong thực tế khi thẩm định giá máy móc thiết bị, khi chọn máy chuẩn để so sánh phải chọn máy có cùng công dụng và xác định chính xác đặc tính kỹ thuật cơ bản nhất của máy móc

thiết bị đó Đặc tính kỹ thuật cơ bản nhất của máy móc thiết bị thường được xác định như sau:

chia máy ra thành nhiều nhóm nhỏ như:

 Loại máy tiện cỡ rất nhỏ, độ chính xác cao, kích thước gia công 0,5 – 5mm.

 Loại máy tiện cỡ nhỏ kích thước gia công 5 – 50mm

 Loại máy tiện men vít kích thước gia công 50 – 500mm

 Loại máy tiện đứng 2 trụ, kích thước vật tiện lớn hơn 1500 – 3500mm và trọnglượng nặng hơn 2000kg

 Ngoài ra còn phải phân theo trình độ và yêu cầu công nghệ chế tạo máy như máy tiện tựđộng, bán tự động Điều này rất quan trọng trong việc xác định máy móc thiết bị lấy làmchuẩn

gia công

công suất động cơ, công suất máy phát

nồi hơi, lò nấu, phải chọn các máy có cùng cấu tạo, thông thường lấy chỉ tiêu độ lớn như dungtích thùng lên men bia

nhóm có cấu tạo giống nhau: cùng là xe chạy xăng hoặc cùng là xe chạy dầu diesel, xe 1 cầu, xe

2 cầu, xe 3 cầu, xe vận tải thùng, xe ben, xe vậ tải chuyên dùng (xe chở xăng, xe chở xi măng, xelạnh )

b Giải thích khái niệm số mũ hãm độ tăng giá

Số mũ hãm độ tăng giá phản ánh tỷ lệ biến động giá của một máy móc so với một máymóc khác có cùng công dụng nhưng khác về đặc trưng kỹ thuật cơ bản

Ví dụ: Máy xúc bánh lốp do hãng Komatshu Nhật Bản sản xuất năm 1998 có công suất

gấp đôi là có giá bán gấp đôi, điều này phản ánh ý nghĩa của số mũ hãm độ tăng giá

Số mũ hãm độ tăng giá (x) luôn luôn nhỏ hơn 1, đa số các loại máy móc thiết bị có hệ số

mũ hãm x bằng 0,7 Số mũ này được xác định qua tổng kết thực tế giá của từng loại máy như:

được tính là 0,8 – Đối với các loại máy móc thiết bị xác định theo chỉ tiêu độ lớn thì x cũng đượctính từ 0,8 – 0,85

 Như vậy: Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì

vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán.

Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi định giá, có thể sử

(Nguồn: Các phương pháp Thẩm định giá trị máy móc và thiết bị - Tác giả.Đoàn Văn Trường – Nhà Xuất Bản Khoa Học và Kỹ Thuật – Xuất bản tháng 2 năm 2004).

Bảng tính sẵn theo x và

0

1

N N

1,072 1,146 1,202 1,285 1,349 1,422 1,486 1,552 1,618 1,679 1,742

1,079 1,156 1,233 1,306 1,380 1,455 1,528 1,600 1,671 1,738 1,807

1,084 1,167 1,247 1,330 1,409 1,489 1,567 1,648 1,722 1,799 1,875

1,089 1,178 1,265 1,352 1,439 1,524 1,611 1,694 1,778 1,862 1,945

1,094 1,189 1,282 1,374 1,469 1,560 1,652 1,746 1,837 1,928 2,023

1,803 1,866 1,928 1,986 2,046 2,104 2,163 2,218 2,275 2,333 2,388 2,443 2,500 2,559

1,875 1,945 2,014 2,080 2,148 2,213 2,275 2,339 2,404 2,472 2,535 2,594 2,661 2,723

1,954 2,028 2,104 2,178 2,249 2,323 2,399 2,472 2,541 2,612 2,685 2,754 2,825 2,897

2,032 2,113 2,198 2,280 2,360 2,443 2,523 2,606 2,685 2,767 2,844 2,924 3,006 3,083

2,113 2,203 2,296 2,388 2,477 2,564 2,655 2,748 2,838 2,924 3,013 3,105 3,192 3,281

 VÍ DỤ

Thẩm định giá máy xúc bánh lốp do hãng Komatshu Nhật Bản sản xuất năm 1998 có

Qua tập hợp thông tin thị trường được biết máy xúc bánh lốp Komatshu sản xuất năm

 Đối với máy xúc bành lốp, đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất về đặc tính kinh tế kỹ thuật làdung tích gầu xúc

8,0

= 1,6

 Từ đây tra bảng trên với

Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn vật chất và do

sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản

1.3.2.2 Phạm vi áp dụng

Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặc không có giao dịch(mua, bán phổ biến trên thị trường)

Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

1.3.2.3 Yêu cầu

Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể ápdụng phương pháp này, cụ thể:

 Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm địnhgiá tại thời điểm thẩm định.

1.3.2.4 Nội dung

Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp cụ thể nhưsau:

rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhàthẩm định cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý

nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

xác định được giá trị hiện tại của máy móc

Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch tóan chi phísản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên, nhiên vật liệu, lao động và phải dựa vào mặt bằnggiá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư

Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của ngành sảnxuất máy, thiết bị cùng loại

Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá

Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng

b Ước tính khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá, bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.

i Hao mòn hữu hình _ Có 2 cách xác định giá trị hao mòn hữu hình

 Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của máy móc, thiết bị để tính

hao mòn

Khái niệm liên quan: Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực

tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng _ Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế.

Hao mòn của Tài Sản =

te kinh doi Tuoi

qua hieu doi Tuoi

_

_

* 100%

Lưu ý: Công thức này chưa tính đến kết quả thẩm định hiện trạng, tình trạng thực tế của máy

móc thiết bị, điều mà khi thẩm định giá cần phải xem xét và đánh giá cụ thể

 Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chính của máy móc thiết bị

_ Cách xác định hao mòn này thích hợp cho việc xác định hao mòn của các máy móc

thiết bị là kết cấu chính cấu thành nên một hệ thống.

Khái niệm liên quan: Kết cấu chính cấu thành nên hệ thống máy móc là bộ phận máy móc thiết bị quan trọng nhất vì có nó hoạt động thì cả hệ thống mới có thể vận hành được.

n i

i iT

T H

1

1

*

Trong đó:

H: hao mòn hữu hình của toàn bộ hệ thống máy móc tính theo %

n : số lượng kết cấu chính chủ yếu trong hệ thống

ii Hao mòn vô hình

Việc xác định hao mòn vô hình của máy móc thiết bị căn cứ vào thực tế giá bán trên thịtrường gắn liền với đặc điểm kỹ thuật của máy móc thiết bị

Việc thực hiện đòi hỏi phải có nhiều thông tin liên quan đến: tiến bộ kỹ thuật, vòng đờisản phẩm bị rút ngắn do sản phẩm mới ra đời, đổi mới trong công nghệ sản xuất dẫn đến hạ giáthành sản phẩm, tính năng kỹ thuật của sản phẩm vượt trội

c Ước tính giá trị của máy, thiết bị theo công thức

Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng máy, thiết bị mới (tương

tự) – Khấu hao tích luỹ của máy, thiết bị cần thẩm định giá.

1.3.2.6 Nhược điểm

Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp phảinhững hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp

Chi phí không bằng với giá trị thị trường

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phậnchưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản

Việc ước tính khấu từ tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những

sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nàođược áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ

Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra giá trịthẩm định phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực

1.3.3 Phương pháp đầu tư (thu nhập)

1.3.3.1 Phân loại các phương án đầu tư

Có thể phân chia các phương án đầu tư thành các loại sau:

a Các phương án độc lập lẫn nhau:

Các phương án đầu tư được gọi là độc lập nhau về mặt kinh tế, nghĩa là nếu việc chấpnhận hoặc từ bỏ phương án này sẽ không tác động đến quyết định chấp nhận hay từ bỏ phương

án khác

b Các phương án loại trừ lẫn nhau:

Các phương án đầu tư gọi là loại trừ lẫn nhau nghĩa là khi việc chấp nhận phương án đầu

tư này sẽ phải dẫn đến việc loại bỏ các phương án đầu tư khác

1.3.3.2 Phương pháp đánh giá các phương án đầu tư máy mới

a Phương pháp giá trị hiện tại ròng (Net Present Value - NPV)

Khái niệm: Hiện tại ròng (NPV) của một phương án là giá trị của lưu lượng tiền tệ dự kiến trong

tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư dự kiến ban đầu của phương án

NPV = Giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ dự kiến - Vốn đầu tư ban đầu trong tương lai

k

CF I

NPV

(Nguồn: Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành Thẩm định giá – Quyển II – Bộ

Tài Chính Cục Quản Lý Giá – Nhà Xuất Bàn Hà Nội)

Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ dự kiến

I: Nguồn vốn đầu tư ban đầu của dòng tiền

 Dòng tiền đều: Khi lưu lượng tiền tệ thu được hàng năm trong tương lai của phương án đấu

I

1

(Nguồn: Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành Thẩm định giá – Quyển II – Bộ

Tài Chính Cục Quản Lý Giá – Nhà Xuất Bàn Hà Nội)

b Phương pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return: IRR)

Khái niệm

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ sinh lời của một phương án đầu tư và nó cũng được

sử dụng làm tiêu chuẩn để đánh giá phương án đầu tư

Công thức tính

Về mặt tính toán thì IRR của một phương án đầu tư là lãi suất chiết khấu, mà tại đó NPV

 IRR = r có thể tìm bằng phương pháp thử dần:

(Giá trị NPV 1 và NPV 2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao)

 Chúng ta có thể tính được giá trị gần đúng của IRR theo công thức:

2 1

1 2 1 1

)(

NPV NPV

r r NPV r

(Nguồn: Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn Chuyên ngành Thẩm định giá – Quyển II – Bộ

Tài Chính Cục Quản Lý Giá – Nhà Xuất Bàn Hà Nội)

1.3.3.3 So sánh phương pháp NPV và IRR

a Giống nhau

đến yếu tố của giá trị tiền tệ theo thời gian

các phương án được đánh giá độc lập với nhau

chuẩn NPV và IRR thì tiêu chuẩn thích hợp hơn nếu mục tiêu của doanh nghiệp là cực đại hóalợi nhuận

b Khác nhau

trường hợp phải có sự lựa chọn một trong các phương án loại trừ lẫn nhau

hiệu quả của phương án đầu tư

được đo bằng tiền Như vậy IRR của phương án đầu tư không thể giải thích trực tiếp được

 Sự khác nhau về qui mô vốn đầu tư ban đầu

 Sự khác nhau của lưu lượng tiền hàng năm

1.3.3.4 Hạn chế khi sử dụng phương pháp

Đòi hỏi phải có sự am tường về nghề chuyên môn và những hiểu biết sâu về đầu tư vàquản trị dự án Những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong tương lai cần được nghiên cứu, đánh giá,nếu không dự tính được thì hiệu quả của dự án trong thực tế có thể không đạt được như tính toán,dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư, không thu hời vốn được như dự tính

1.3.3.5 Đánh giá phương án thay thế máy móc mới hiệu quả cao hơn máy móc hiện đang sử dụng tại doanh nghiệp.

a Tính tất yếu phải thay thế máy móc

Khi máy móc ngừng hoạt động là lúc đã hết tuổi thọ kinh tế, nó không còn giá trị và đôikhi việc tiếp tục sử dụng nó sẽ không mang lại hiệu quả và như vậy cần thiết phải thay thế mộtmáy móc mới hiện đại hơn, mang lại hiệu quả cao hơn

Máy móc trong quá trình sử dụng bị hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình; nên cầnđược thay thế máy móc khác tốt hơn, mới hơn, hiện đại hơn để có thể tạo ra được sản phẩm chấtlượng tốt hơn, mẫu mã đẹp hơn phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng Kết quảcủa việc thay thế máy mới sẽ giúp tiết kiệm được các biến phí như các chi phí về nguyên, nhiên,vật liệu; chi phí lao động trực tiếp; do đó có thể làm tăng lãi hàng năm cho doanh nghiệp

b Cách xác định dòng ngân lưu

 Phần lãi ròng (sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp) trong đó lãi ròngtăng thêm chủ yếu là do tiết kiệm các chi phí nguyên vật liệu và tiền lương trực tiếp

 Khấu hao tăng thêm hàng năm để đầu tư vào máy móc mới

 Giá trị thanh lý thu được do bán máy móc vào năm cuối, khi kết thúcthời gian hoạt động của máy (chỉ phát sinh vào năm cuối cùng)

một lần khi mua máy móc đó

c Các bước tiến hành

- Xác định chênh lệch dòng ngân lưu ròng máy mới so với máy cũ

- Tính NPV của dòng ngân lưu ròng chênh lệch, nếu:

- NPV > 0: nên thay thế vì việc thay thế máy mới đem lại hiệu quả

- NPV < 0: việc thay thế máy mới không đem lại hiệu quả

Trên đây là những trình bày cơ bản nhất về các phương pháp cơ bản trong thẩm định giámáy thiết bị Trong thực tế tuỳ nơi, tuỳ lúc có thể còn có những phương pháp thẩm định giá khácđược áp dụng, tuy nhiên các phương pháp đó thường là những phương pháp phái sinh từ cácphương pháp thẩm định giá cơ bản đã được trình bày trên.

 Phương pháp đầu tư (thu nhập)

Trong khi sử dụng các phương pháp trên để thẩm định giá máy móc thiết bị, không cóphương pháp nào là phương pháp chuẩn xác nhất, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Việclựa chọn phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố: thuộc tính của tài sản cần thẩmđịnh giá, sự sẵn có của dữ liệu về việc bán loại máy móc thiết bị đó, sự tin cậy và khả năng sửdụng tài liệu thị trường và vào mục đích của việc thẩm định giá

Nói chung, nhà thẩm định giá thích áp dụng phương pháp thay thế hoặc chi phí thay thếkhấu hao cho thẩm định giá phục vụ cho mục đích bảo hiểm Còn đối với thẩm định giá cho mụcđích tài chính thì thường áp dụng hỗn hợp cả hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương phápthu nhập, việc phối hợp tùy thuộc vào loại máy móc và thiết bị được đánh giá, các yêu cầu củathẩm định giá tại thời điểm đó Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho các tài sản riêngbiệt không có sẵn trên thị trường Còn phương pháp thu nhập (đầu tư) rất phù hợp áp dụng chonhững tài sản mang lại khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian Như vậy, mỗi một dự ánthẩm định giá phải được xem xét cân nhắc một cách riêng biệt để lựa chọn ra phương pháp thẩmđịnh thích hợp nhất

1.4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.4.1 Thẩm định tài sản đã qua sử dụng

Tài sản đã qua sử dụng là loại tài sản không còn đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật về chấtlượng theo thiết kế ban đầu của nhà sản xuất do chế độ bảo quản hoặc đã tiến hành vận hành,

chạy thử (không phân biệt thời gian hay số lượng sản phẩm đã sản xuất, chế tạo ra) mà khôngtheo yêu cầu của tổ chức, cá nhân mua tài sản.

Với đặc thù của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ … (gọi chung là tài sản) đã qua

sử dụng là chất lượng còn lại không đồng đều, các chi tiết, bộ phận đã bị thay đổi, sửa chữa,nâng cấp cho phù hợp với mục đích sử dụng, sản phẩm sản xuất, năng lực, điều kiện sản xuất,chế độ bảo quản, bảo dưỡng đặc thù của sở hữu tài sản làm căn cứ cho người làm thẩm định lựachọn cơ sở thẩm định, phương pháp, nguyên tắc thẩm định phù hợp

Cụ thể về lựa chọn cơ sở thẩm định giá: Giá trị của tài sản đã qua sử dụng có thể được sửdụng 1 trong 2 cơ sở thẩm định đó là cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường tuỳtheo mức độ thông dụng, tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản cần thẩm định và mục đích thẩmđịnh Căn cứ vào kết quả khảo sát về tài sản đã qua sử dụng, tỷ lệ chát lượng còn lại, kết quả thunhập thông tin về loại tài sản đề nghị thẩm định làm căn cứ lựa chọn, xác định cơ sở giá trị củatài sản

Trường hợp chất lượng tài sản còn giá trị sử dụng, thị trường trao đổi tài sản nhiều cócùng chất lượng tương đương như thị trường xe máy công trình như ủi, xúc, cẩu hiện nay đangthông dụng là hàng nhập khẩu đã qua sử dụng có giá bán phù hợp với khả năng tài chính, côngnăng sử dụng tốt, thị trường mua bán rộng rãi … với mục đích thẩm định giá để tham khảo trongquan hệ mua bán, thế chấp vay vốn … tức là chỉ thẩ định đơn thuần giá rị trao đổi của tài sản đềnghị thẩm định trên thị trường thì có thể lựa chọn giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Nhưng cũng là thị trường phương tiện máy công trình, phương tiện vận tải, dây chuyềncông nghệ đã qua sử dụng nhưng với mục đích thẩm định giá là liên doanh góp vốn hay đánh giálại tài sản để hạch toán kế toán thì phải căn cứ vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vàohoạt động sản xuất hay nói cách khác ngoài giá trị trao đổi ta còn phải tính thêm giá trị sử dụngtối đa của tài sản đem lại lợi nhuận cho một tổ chức, cá nhân đang sở hữu tài sản đó để tính giátrị thẩm định, khi đó cơ sở thẩm định giá trị của tài sản là giá trị phi thị trường

1.4.2 Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng

Tài sản không còn giá trị sử dụng thường được thẩm định cho mục đích thanh lý và liênquan đến thị trường phế liệu Thị trường phế liệu phụ thuộc vào giá nguyên liệu thô để chế biến,phế liệu thu hồi được thu gom để sử dụng vào mục đích tái chế, đúc, nấu thành phôi đối với vậtliệu là kim loại hoặc nghiền, xay thành nguyên liệu đối với vật liệu là nhựa (plastic) Khi đã tái

dụng vào những mục đích hay sản phẩm có chất lượng phù hợp Tuy không nhiều nhưng khốilượng nguyên liệu này cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả thị trường nguyên liệu sản xuất

và cũng bị ảnh hưởng ngược lại của thị trường nguyên liệu

Thẩm định giá tài sản khi không còn giá trị sử dụng là công việc không đơn giản do việcchia tách phân loại tỷ lệ các thành phần nguyên liệu cấu tạo nên tài sản không còn giá trị sửdụng, ước tính trọng lượng khi không đủ điều kiện cân, đong đo, đếm, chạy thử cụ thể cho từngtài sản hay việc có thể hoặc không thể xác định chính xác việc tận dụng được những bộ phận, chitiết tài sản thanh lý vẫn còn dùng được do trong quá trình hoạt động các bộ phận của tài sảnthanh lý hoạt động không đều hay đã được sửa chữa, thay mới nâng cấp tại nên một tỷ lệ haomòn thực tế không đều nhau

1.5 CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY

MÓC THIẾT BỊ

sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định (Thay thế cho Quyết định 206/203/QĐ-BTCngày 12 tháng 12 năm 2003 và Quyết định 32/2008/QĐ-BTC ngày 29 tháng 05 năm

động đối với từng loại máy móc thiết bị khác nhau

số 57/1999/QĐ-TĐC ngày 11 tháng 03 năm 1999 của tổng cục trưởng tổng cục TiêuChuẩn đo lường chất lượng) - (đến nay vẫn chưa có qui trình thay thế)

dẫn phân loại tập hợp các máy móc, thiết bị của thiết bị toàn bộ, thiết bị đồng bộ theoBiểu thuế nhập khẩu

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Các khái niệm và lý thuyết đã giới thiệu trong chương 1 này sẽ là nền tảng, là cơ sở lýluận để chúng ta tìm hiểu, phân tích nhằm áp dụng một cách đúng đắn trong quá trình thẩm địnhgiá tài sản máy móc thiết bị phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ

HỆ THỐNG LẠNH TẠI TÒA NHÀ HTV

ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

9 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam

2.1.1 Lịch sử hình thành.

Tiền thân của Đài truyền hình Thành phố Hồ Chí Minh là Đài truyền hình Giải phóng bắtđầu phát sóng từ ngày 1 tháng 5 năm 1975 Trước ngày 30 tháng 4 năm 1975 là Đài truyền hìnhSài Gòn (Việt Nam Cộng hòa), thành lập năm 1965, phát sóng đầu tiên ngày 7 tháng 2 năm 1966

và lần cuối cùng ngày 29 tháng 4 năm 1975 Thời điểm đó tại Sài Gòn có hai đài truyền hình sátcạnh nhau ngay khu trung tâm: đài truyền hình của quân đội Mỹ (kênh 7) và đài truyền hình SàiGòn (kênh 9) Trong khi ở miền Nam lúc đó có tới năm đài truyền hình (Sài Gòn, Cần Thơ, Huế,Nha Trang, Qui Nhơn) thì ở miền Bắc truyền hình chưa hết giai đoạn thử nghiệm

Sau 10 năm hoạt động và trở thành một trong những trung tâm truyền thông quan trọng

và được yêu chuộng nhất, ngày định mệnh 30 tháng 4 năm 1975 đã kết thúc những ngày ngắnngủi nhưng đầy màu sắc của truyền hình Việt Nam Cộng Hòa

Đối tượng phục vụ chính của HTV là nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lâncận Hiện tại HTV đang thực hiện việc mở rộng vùng phủ sóng ở các tỉnh, thành nhằm phục vụđông đảo nhân dân tất cả Việt Nam (Hiện nay các tỉnh ở Việt Nam không có sóng analogueHTV, có thể xem HTV qua vệ tinh; cable (HTVC, VCTV, DTH); DVB-T (VTC) và HTVonline)

Antena 3 chân tự đứng cao 128m HTV hiện có 3 kênh phát trên sóng tương tự (analogue) và 3kênh phát sóng kĩ thuật số (digital) là:

 Truyền hình Quảng Bá

HTV7(VHF Ch7) : kênh giải trí, thể thao, trò chơi truyền hình, quảng cáo, dịch vụ

HTV9(VHF Ch9) : kênh chính trị - xã hội, văn hóa

HTV2(UHF Ch30): kênh thể thao - giải trí

 Truyền hình Kĩ Thuật Số

HTV1(UHF Ch25 DVB-T): Kênh thông tin công cộng

HTV3(UHF Ch25 DVB-T): Kênh thiếu nhi

HTV4(UHF Ch25 DVB-T): Kênh khoa học giáo dục

Hai kênh HTV7 & HTV9 cũng chính thức được đưa lên vệ tinh Vinasat 1 (132.0° kinhđông) vào năm 2005, phủ sóng toàn bộ khu vực Đông Nam Á và các nước châu Á lân cận (HTVcũng là đơn vị thứ hai ở Việt Nam đưa sóng truyền hình lên vệ tinh cho tới thời điểm này)

HTV1: kênh thông tin công cộng, mua sắm tiêu dùng, giải trí trực tuyến Kênh được phát sóngrộng ở các khu vực công cộng như nhà ga, siêu thị