Xây dựng phương pháp xác định xuất vốn đầu tư xây dựng công trình có xét các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình thi công, áp dụng cho khu công nghiệp long thành

- Nội dung chỉ tiêu suất vốn đầu t- xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, t- vấn đầu t-... - Nội dung chi phí t

M C L C

M C L C 3

DANH M C HÌNH 6

DANH M C B NG BI U 7

DANH M C KÝ HI U VI T T T 8

L I C M N 9

L I CAM OAN 10

PH N M U 11

CH NG 1 T NG QUAN V PH NG PHÁP XÁC NH SU T V N U T XÂY D NG CÔNG TRÌNH 13

1.1 T NG QUAN V SU T V N U T XÂY D NG CÔNG TRÌNH 13

1.1.1 Khái ni m đ u t và t ng m c đ u t 13

1.1.1.1 Khái ni m v đ u t 13

1.1.1.2 Khái ni m v t ng m c đ u t 13

1.1.2 Khái ni m v su t v n đ u t xây d ng công trình 13

1.2 PH NG PHÁP XÁC NH SV T C A CÔNG TRÌNH KHI CH A XÉT NH H NG C A QUÁ TRÌNH THI CÔNG 17

1.2.1 Phân lo i su t v n đ u t 17

1.2.2 TM T t i m t s n c trên th gi i và Vi t Nam (Ngu n Vi n Kinh t xây d ng) 17

1.2.2.1 T i Anh và m t s n c áp d ng tiêu chu n Anh 17

1.2.2.2 T i M và m t s n c áp d ng tiêu chu n M 18

1.2.2.3 T i Trung Qu c 19

1.2.2.4 TM T t i Vi t Nam và nh ng v n đ còn b t c p 20

1.2.3 Tình hình nghiên c u và s d ng ch tiêu SV T t i Vi t Nam 21

1.2.3.1 T ng quan tinh hình nghiên c u ph ng pháp xác đ nh ch tiêu SV T xây d ng (Ngu n Vi n Kinh t xây d ng) 21

1.2.3.2 Tình hình s d ng ch tiêu SV T xây d ng 28

1.2.3.3 Phân tích, đánh giá ph ng pháp hi n đang s d ng xác đ nh ch tiêu SV T xây d ng 29

1.3 K T LU N CH NG 1 32

1.4 PH NG PHÁP XÁC NH SU T U T VÀ CÁC NHÂN T NH

H NG TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG 32

1.5 GI I THI U T NG QUAN V KHU CÔNG NGHI P LONG THÀNH 32

CH NG 2 PH NG PHÁP XÁC NH SU T V N U T KHI KHÔNG VÀ CÓ XÉT N CÁC Y U T NH H NG TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG 39

2.1 Ph ng pháp xác đ nh su t đ u t theo ph ng pháp xác đ nh giá xây d ng t ng h p theo di n tích, công n ng s d ng t i các th i đi m 39

2.1.1 Xác đ nh chi phí xây d ng c a d án 39

2.1.2 Xác đ nh chi phí thi t b c a d án 43

2.1.3 Xác đ nh chi phí b i th ng gi i phòng m t b ng và tái đ nh c 45

2.1.4 Xác đ nh chi phí qu n lý d án, chi phí t v n đ u t xây d ng và các chi phí khác c a d án 45

2.1.5 Xác đ nh chi phí d phòng c a d án 46

2.2 TÍNH SU T U T ÁP D NG V I KHU CÔNG NHI M LONG THÀNH 47

2.3 ÁNH GIÁ M C K T QU T C 49

2.3.1 Nh n d ng các y u t 49

2.3.2 M c đ nh h ng c a các y u t 52

2.3.3 V n đ u t xây d ng c b n 52

2.3.4 N ng l c s n xu t, ph c v 55

2.4 K T LU N CH NG 2 58

CH NG 3 XÂY D NG PH NG PHÁP XÁC NH SU T U T XÂY D NG KHI CÓ XÉT CÁC Y U T TRONG QUÁ TRÌNH XÂY D NG CHO KCN LONG THÀNH 59

3.1 CÁC Y U T NH H NG N SU T V N U T 59

3.1.1 Y u t th tr ng, th i gian t n t i c a d án 59

3.1.2 Y u t bi n đ ng giá 59

3.1.3 Y u t c ch chính sách 59

3.1.4 Y u t khoa h c công ngh 60

3.2 XÁC NH CÁC Y U T NH H NG N CHI PHÍ TRONG QUÁ TRÌNH XÁC NH SU T V N U T 60

3.2.1 Xác đ nh th i gian t n t i c a d án 60

3.2.2 Xác đ nh th i gian hoàn thành d án 61

3.2.3 Xác đ nh m c đ công ngh c a d án 62

3.2.4 Xác đ nh t su t l i nhu n v n(t su t doanh l i) 63

3.3 PH NG PHÁP XÁC NH SU T U T KHI CÓ CÁC Y U T NH H NG TRONG QUÁ TRÌNH XÂY D NG 64

3.3.1 Tính su t v n đ u t KCN Long Thành khi xétt đ n các yêu t nh h ng 65

3.3.2 T ng chi phí đ u t xây d ng c s h t ng KCN Long Thành 66

3.3.3 K t qu kinh doanh 67

3.3.4 Hi u qu tài chính 70

3.3.4.1 Phân tích tài chính 70

3.3.4.2 Su t thu h i n i b 72

3.4 K T LU N CH NG 3 73

K T LU N VÀ KI N NGH 74

K T LU N 74

KI N NGH 75

Ki n ngh gi i pháp h n ch các y u t làm t ng m c đ u t 75

i v i Ch đ u t / Ban QLD 75

i v i T v n thi t k / giám sát 75

i v i Nhà th u thi công 76

DANH M C TÀI LI U THAM KH O 77

PH L C 79

DANH M C HÌNH

Hình 1.1: S đ KCN Long Thành 33

DANH M C B NG BI U

B ng 1.1: Tình hình đ u t xây d ng h t ng KCN 34

B ng 1.2: Danh sách d án đ u t vào KCN t 01/01/2013 c đ n 30/06/2013 35

B ng 1.3: K ho ch n m 2013 36

B ng 1.4: B ng th ng kê k t qu phân tích ch t l ng n c th i 37

B ng 2.1: T ng h p d toán CPXD 40

B ng 2.2: T ng h p đ n giá xây d ng công trình 41

B ng 2.3: nh m c chi phí chung, thu nh p ch u thu tính tr c 42

B ng 4.1 B ng giá tr Su t v n đ u t KCN Long Thành có xét đ n các y u t nh h ng 66

B ng 4.2: B ng t ng chi phí xây d ng c s h t ng KCN Long Thành(t đ ng) 66

B ng 3.4.3: Su t thu h i n i b 72

L I C M N

Trong quá trình nghiên c u và th c hi n lu n v n, tác gi đã nh n đ c s

h ng d n t n tình c a GS TS V Tr ng H ng, và nh ng ý ki n v chuyên môn quý báu c a các th y cô giáo trong khoa Kinh t và Qu n lý, khoa Công trình –

Tr ng i h c Th y l i c ng nh s giúp đ c a BQL Các KCN t nh ng Nai, Công ty C ph n Sonadezi Long Thành – ng Nai

Tác gi xin chân thành c m n Quý th y cô Tr ng i h c Th y l i đã ch

b o và h ng khoa h c và c quan cung c p s li u trong quá trình h c t p, nghiên

c u và hoàn thành lu n v n này

Do trình đ , kinh nghi m c ng nh th i gian nghiên c u còn h n ch nên

Lu n v n khó tránh kh i nh ng thi u sót, tác gi r t mong nh n đ c nh ng ý ki n đóng góp c a quý đ c gi

Xin trân tr ng c m n!

ng Nai, ngày 10 tháng 12 n m 2014

Tác gi lu n v n

Lê Th H i

PH N M U

1 Tính c p thi t c a đ tài

KCN Long Thành đang đ c tri n khai đ u t xây d ng theo đúng ch

tr ng, k ho ch đ c duy t nh m thu hút ngu n v n đ u t và công ngh tiên ti n

c a n c ngoài, huy đ ng ngu n v n trong n c vào phát tri n kinh t , t o ra s

t ng tr ng b n v ng đ h i nh p kinh t khu v c và th gi i

Hi n nay, KCN Long Thành có 72 d án đ u t v i di n tích kho ng 235ha

V i xu h ng thu hút nh ng d án đ u t có công ngh k thu t cao, mang l i hi u

qu kinh t xã h i, h n ch ti p nh n các ngành ngh có kh n ng gây ô nhi m môi

tr ng và các d án c n nhi u lao đ ng, s d ng nhi u n c Có nhi u nhà máy đã xây d ng và đi vào s n xu t, m t s d án ti p t c đ u t Trong quá trình th c hi n

d án, vi c đ nh giá h p đ ng xây d ng đ giao th u có nh h ng l n đ n quá trình xây d ng Nhi u h p đ ng đã ph i đi u ch nh ngay trong lúc th c hi n do b

nh h ng c a các y u t trong và ngoài l nh v c xây d ng M t trong nh ng n i

b t nh t là công tác đ n bù gi i phóng m t b ng b ch m khi n d án không th hoàn thành theo đúng th i h n

Tuy nhiên, đ vi c đ u t xây d ng đ t đ c hi u qu cao, thì ngay trong khâu b v n đòi h i ph i có quy t đ nh đúng đ n, và ph i xác đ nh đ c khá chính xác TM Tc a d án M t trong nh ng ch tiêu c s đ tính toán TM T chính là xác đ nh ch tiêu SV T xây d ng, ch tiêu SV T đóng vai trò h t s c quan tr ng trong đ u t xây d ng

Áp d ng cho KCN Long Thành

Ý ngh a: K t qu nghiên c u c a đ tài s làm rõ ph ng pháp xác đ nh su t

v n TXDCT nh m cung c p thông tin cho các nhà ho ch đ nh d án đ u t xây

d ng h t ng k thu t KCN, chi n l c qu n lý đ u t xây d ng h t ng k thu t KCN cho t nh ng Nai

3 Ph ng pháp nghiên c u

1) Ph ng pháp thu th p và phân tích các d li u th c t

Có 3 ph ng pháp thu th p s li u:

+ Thu th p s li u b ng cách tham kh o tài li u;

+ Thu th p s li u t nh ng th c nghi m;

+ Thu th p s li u phi th c nghi m (l p b ng câu h i đi u tra)

S thay đ i SV T ph thu c vào m t s y u t ch y u sau:

+ Gi i pháp công ngh k thu t và xây d ng;

+ a đi m xây d ng;

+ M c giá c v t t thi t b ; + Trình đ t ch c qu n lí

Tính toán chính xác các ch tiêu đánh giá d án đ u t nh : hi n giá thu

nh p thu n, su t thu h i n i b , su t thu h i n i b hi u ch nh, th i gian hoàn v n

có chi t kh u, t s l i ích trên chi phí và đi m hòa v n Trên c s đó v n d ng vào vi c l a ch n các d án đ u t

4 K t qu d ki n đ t đ c

Xây d ng ph ng pháp xác đ nh giá h p đ ng, có xét các y u t nh

h ng quá trình th c hi n d án, áp d ng cho KCN Long Thành

- u t theo ngh a r ng, nói chung là s hy sinh các ngu n l c hi n t i đ

ti n hành các ho t đ ng nào đó nh m thu v cho ng i đ u t các k t qu nh t đ nh trong t ng lai l n h n các ngu n l c đã b ra đ đ t đ c k t qu đó Ngu n l c

có th là ti n, là tài nguyên thiên nhiên, là s c lao đ ng và trí tu

- Theo ngh a h p, đ u t ch bao g m nh ng ho t đ ng s d ng các ngu n

l c hi n t i, nh m đem l i cho n n kinh t xã h i nh ng k t qu trong t ng lai l n

gi i phóng m t b ng, tái đ nh c ; chi phí khác bao g m c v n l u đ ng đ i v i các

d án s n xu t kinh doanh, lãi vay trong th i gian xây d ng và chi phí d phòng

- T ng m c đ u t d án đ c ghi trong quy t đ nh d u t là c s đ l p k

1.1.2 Khái ni m v su t v n đ u t xây d ng công trình

- Su t v n đ u t xây d ng công trình là ch tiêu kinh t - k thu t t ng h p quan tr ng trong công tác qu n lý, là công c tr giúp cho các c quan qu n lý, ch

đ u t và nhà t v n khi xác đ nh t ng m c đ u t c a d án làm c s đ l p k

ho ch và qu n lý v n đ u t , xác đ nh hi u qu kinh t c a d án đ u t xây d ng

Su t v n đ u t là chi phí đ t o ra tài s n c đ nh tính trên m t đ n v n ng

l c qui cm i t ng đ c đ a vào s n xu t ,s d ng n đ nh trong đi u ki n bìnhth ng

Công th c t ng quát:

(1-1) Trong đó:

S - Su t v n đ u t xây d ng c b n c a công trình,tính cho m t đ n v n ng

V n đ u t xây d ng c b n là toàn b chi phí đ tái s n xu t tài s n c đ nh

d i nhi u hình th c (xây d ng m i, m r ng, c i t o )nh m phát tri n kinh t xã

h i trên c s m r ng qui mô và nâng cao trình đ k thu t và các ngành kinh t

Th nh t, theo chi phí v n đ u t xây d ng bao g m các chi phí :

+ Chi phí cho công tác xây l p:Bao g m các chi phí cho công tác xây d ng và

l p đ t thi t b công ngh , đi n n c và các ph ng ti n k thu t khác.Các chi phí xây l p bao g m: chi phí v t li u (chính và ph ),chi phí nhân công ,chi phí s d ng máy thi công vàcác kho n chi phí khác c ng v i ti n lãi

+Chi phí mua s m b o qu n và v n chuy n các thi t b công ngh ,thi t b n ng

Chi phớ ch y th , nghi m thu,bàn giao cụng trỡnh hoàn thành đ đ a vào s

d ngđ ut

Chi phớ chu n b khai thỏc n ng l c cụng trỡnh

Cỏc kho n chi phớ khỏc cú liờn quan,khụng n m trong d toỏn xõy l p và thi t

b

Th hai, theo cỏc hỡnh th c xõy d ng, v n đ u t đ c chia thành:chi phớ đ u

t cho xõy d ng m i, chi phớ đ u t cho m r ng và c i t o, khụi ph c cỏc cụng trỡnh đó cú, chiphớ đ u t cho trang b l i k thu t và hi n đ i hoỏ thi t b , chi phớ

đ u t cú tớnh ch txõy d ng c b n nh m duy trỡ n ng l c s n xu t hi n cú c a cụng trỡnh đang ho t đ ng

Cỏc ch tiờu su t v n đ u t c ng đ c xỏc đ nh t ng ng v i t ng lo i hỡnh xõy d ng

+Xõy d ng m i là xõy d ng l n đ u , khụng trựng đ a đi m v i cụng trỡnh đó

đ u t tr c đú.Vi c xõy d ng này đ c th c hi n đ t o ra n ng l c s n xu t ho c

ph c v m i.Trong tr ng h p cỏc xớ nghi p ho c cụng trỡnh đ c ti n hành xõy

d ng nhi uđ t thỡ chi phớ cho cỏc đ t xõy d ng cho đ n khi đ a cụng trỡnh vào s

d ng đ c tớnhvào xõy d ng m i

+ M r ng cỏc xớ nghi p, nhà c a và cụng trỡnh hi n cú là xõy d ng cỏc phõn

x ngho c cỏc b ph n b sung vào cỏc cụng trỡnh s n xu t chớnh, s n xu t ph và

ph c v trờn m t b ng c a cụng trỡnh hi n cú ho c trờn m t b ng thi t k đó làm

t ng qui mụ s n xu t ho c phuc v M r ng cũn bao g m c vi c xõy d ng cỏc b

ph n, cỏc h ngm c khụng n m trờn m t b ng hi n cú nh ng khi đ a vào s d ng thỡ cỏc b ph n ho ch ng m c đú n m trong b ng cõn đ i chung c a c s đú, m

r ng cỏc xớ nghi p hi ncú c ng đ c th c hi n theo m t thi t k và d toỏn riờng + C i t o cỏc xớ nghi p, cỏc cụng trỡnh đang ho t đ ng là ti n hành cỏc cụng tỏc xõyd ng c b n nh m b trớ l i cỏc dõy chuy n cụng ngh , cỏc phõn x ng, cỏc

b ph n làm ch c n ng s n xu t, ph c v cỏc cụng trỡnh, xớ nghi p này h p lớ

h n, t ng n ng l c s n xu t, nõng cao trỡnh đ k thu t s n xu t trờn c s cỏc thành

t u m i c a ti n b khoa h c k thu t, thay đ i ch ng lo i, c i ti n ch t l ng s n

ph m, c i ti n đi uki n lao đ ng và mụi tr ng

- Nội dung chỉ tiêu suất vốn đầu t- xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, t- vấn đầu t-

xây dựng và các khoản chi phí khác Các chi phí này đợc tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án

- Nội dung chi phí trong chỉ tiêu suất vốn đầu t- xây dựng công trình ch- a bao gồm chi phí cho một số công tác nh- :

 Chi phí bồi th- ờng giải phóng mặt bằng và tái định c- (nếu có);

 Đánh giá tác động môi tr- ờng và xử lý các tác động của dự án đến môi tr- ờng (nếu có);

 Đăng kiểm chất l- ợng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình (nếu có);

 Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất l- ợng công trình xây dựng;

 Gia cố đặc biệt về nền móng công trình (nếu có);

 Chi phí thuê t- vấn n- ớc ngoài (nếu có);

 Lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với các dự án có sử dụng vốn vay);

 Vốn l- u động ban đầu (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh);

 Chi phí dự phòng của dự án đầu t-

- Khi sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu t để xác định tổng mức đầu t cần căn cứ vào tính chất, yêu cầu cụ thể của dự án để tính bổ sung các khoản mục chi phí này cho phù hợp

1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của Suất vốn đầu t-

Chỉ tiêu suất vốn đầu t- xây dựng công trình đ- ợc xác định cho các công trình xây dựng mới, có tính chất phổ biến, với mức độ kỹ thuật công nghệ trung bình tiên tiến, loại, cấp công trình đ- ợc xác định theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam và qui định hiện hành về quản lý chất l- ợng công trình xây dựng

Tr- ờng hợp sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu t- để xác định tổng mức đầu t- cho các công trình cải tạo, mở rộng, nâng cấp hoặc công trình có yêu cầu đặc biệt về công nghệ thì trong tính toán phải có sự điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp

Tr- ờng hợp dự án đầu t- xây dựng có công trình ch- a nằm trong danh mục Tập suất vốn đầu t- thì có thể sử dụng các số liệu về suất chi phí xây dựng của các loại công trình có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật t- ơng tự để lập tổng mức đầu t- của dự án Trong trờng hợp này cần phải có những điều chỉnh, bổ sung và qui

đổi cho phù hợp

Khi sử dụng các chỉ tiêu suất vốn đầu t- để xác định tổng mức đầu t- của dự

án, ngoài việc phải tính bổ sung các chi phí cần thiết có thêm những điều chỉnh sau:

+ Mặt bằng giá đầu t- và xây dựng ở thời điểm lập dự án có sự thay đổi so với thời điểm ban hành Tập suất vốn đầu t- này

+ Có sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình

đ- ợc xác định theo thiết kế cơ sở với đơn vị đo đợc sử dụng trong Tập suất vốn đầu t-

+ Qui mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình xác định theo thiết kế cơ sở của dự án khác với qui mô năng lực SX hoặc phục vụ của công trình đại diện

đ- ợc lựa chọn trong danh mục Tập suất vốn đầu t-

+ Công trình có những yêu cầu đặc biệt về gia cố nền móng công trình hoặc xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng Dự án đầu t- xây dựng sử dụng các nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) khi có những nội dung chi phí khác với những nội dung chi phí tính trong suất vốn đầu t- này

1.2 PH NG PHÁP XÁC NH SV T C A CễNG TRèNH KHI CH A XẫT NH H NG C A QUÁ TRèNH THI CễNG

1.2.1 Phõn lo i su t v n đ u t

1 Phõn lo i theo hỡnh th c cụng trỡnh: là vi c xỏc đ nh su t v n đ u t theo

lo i hỡnh cụng trỡnh xõy d ng v i cỏc đ c thu riờng bi t nh cụng trỡnh th y l i, cụng trỡnh giao thụng, cụng trỡnh xõy d ng dõn d ng

2 Phõn lo i theo hỡnh th c đ u t : là vi c xỏc đ nh su t v n đ u t xõy d ng cụng trỡnh theo lo i hỡnh đ u t , ngu n v n đ u t xõy d ng cụng trỡnh

3 Phõn lo i theo thành ph n chi phớ: là vi c phõn lo i su t v n đ u t theo cỏc

ch tiờu chớ phớ đ u t chớnh nh chi phớ thi t b , chi phớ h t ng, chi phớ qu n lý v n hành khai thỏc

1.2.2 TM T t i m t s n c trờn th gi i và Vi t Nam (Ngu n Vi n Kinh t xõy

trên m t đ n v xây d ng di n tích, kh i tích hay m t đ n v công su t Các ch tiêu này do các c quan c a chính ph , c a các thành ph l p và thông qua B Tài chính ch p thu n đ áp d ng

i v i các d án xây d ng khác, TM T do t ch c t v n xây d ng chuyên nghi p xác đ nh giúp cho nhà đ u t , ch y u d a vào s li u l ch s c a các d án

t ng t đã đ c xây d ng, có tính đ n đ c đi m riêng c a khu v c s xây d ng công trình trong t ng lai và m c đ bi n đ ng giá c theo th i gian

1.2.2.2 T i M và m t s n c áp d ng tiêu chu n M

M và m t s n c theo tiêu chu n M , các c quan nhà n c không t

ch c xây d ng và ban hành các đ nh m c, tiêu chu n th ng nh t làm c s xác đ nh

TM T T t c các lo i đ nh m c, tiêu chu n chi phí dùng đ xác đ nh TM T

th ng do các công ty t v n có danh ti ng biên so n và cung c p T ch c t v n

đ a ph ng thì c n c vào đ c đi m c a khu v c mình đang ho t đ ng mà biên so n các tiêu chu n tính trên 1 foot vuông, foot kh i nhà và công trình đ làm tiêu chu n

g c cho toàn d án đ u t mình qu n lý Ngoài ra, riêng M , chính quy n các bang và m t s đ a ph ng, các c p khác có th c n c vào d li u do h t t ch c tích lu ho c khai thác các công ty t v n đ biên so n đ nh m c và tiêu chu n đ tính TM T giai đo n nghiên c u kh thi

Theo tiêu chu n c a Anh c ng nh tiêu chu n c a M , TM T đ c tính toán b ng nhi u ph ng pháp khác nhau nh ng đ u đ c xác đ nh theo m t trong hai cách ph bi n sau:

Cách 1: D a vào m c giá có s n trong đ n giá tính theo foot vuông, foot

kh i (k t c u và n i dung các chi phí):

U=K.S.(CXD + CTB) +P (1 -2) Trong đó:

S: T ng di n tích hay công su t c a công trình tính theo foot vuông, foot kh i, công su t, s gi ng b nh

CXD, CTB :Chi phí xâyd ng, chi phí thi t b tính cho m t đ n v

di n tích, công su t

P : T ng s ti n tính cho các kho n chi phí khác tính thêm vào t ng giá công trình

K : H s tính đ n s bi n đ ng c a giá c và đi u ki n XÂY d ng công trình

Cách 2 : D a vào c a công trình t ng t đã hoàn thành:

th m quy n c a nhà n c nghiên c u xây d ng t r t nhi u công trình xây d ng đã hoàn thành, đã đ c th m tra và phê duy t Ch tiêu này đ c b sung, công b

th ng xuyên và r ng kh p, v i m i ch tiêu đ u quy đ nh rõ v đ n v tính, v đ c

đi m, qui mô, k t c u và nh ng thông s k thu t ch y u nh t Nh ng quy đ nh

nh v y đã giúp cho vi c xác đ nh TM T có tính kh thi cao đ i v i các ch đ u t

và th ng b o đ m là gi i h n cao nh t v d trù v n đ u t

1.2.2.3 T i Trung Qu c

Giai đo n chu n b đ u t đ c g i là giai đo n quy t sách đ u t d án,

TM T đ c th hi n trong báo cáo nghiên c u kh thi và đ c bi u th b ng “ c toán đ u t ” vi c xác đ nh c toán đ u t có th th c hi n theo nhi u cách khác nhau, song ph bi n và thông d ng theo công th c:

U = S.Cv (1-4) U: c toán đ u t

S: Công su t, n ng l c đ u t

Cv: c toán đ u t t ng ng bao g m: c toán xây l p, c toán chi phí thi t k c b n khác

1.2.2.4 TM T t i Vi t Nam và nh ng v n đ còn b t c p

Ch tiêu TM T đ c xác đ nh d a trên c s n ng l c s n xu t theo thi t k ,

kh i l ng các công tác ch y u và SV T, do c quan có th m quy n quy t đ nh -

đ c tính theo công th c:

P TM T =C S S V T (1-5) Trong đó:

Cs : N ng l c (công su t) c a đ i t ng đ u t

S V T : Su t v n đ u t , bao g m m c chi phí trung bình v xây

l p, thi t b , các chi phí khác và d phòng tính cho m t đ n v n ng

Th nh t, các ch tiêu su t v n đ u t , giá tính cho m t đ n v di n tích hay

m t đ n v công su t, b l c h u r t nhanh và còn ch a đ ng m t ph n chi phí đáng

k khó xác đ nh chính xác, đó là chi phí đ n bù, gi i phóng m t b ng

Th hai, do tính đ n chi c c a s n ph m xây d ng nên ph n nhi u các nhà t

v n ít s d ng ch tiêu SV T ho c có nh ng ch a hoàn thi n l i nó trong vi c xác

đ nh TM T c a d án

Th ba, nhi u n i dung các kho n chi phí c n ph i đ u t theo tính ch t, đ c

đi m c a d án không đ c quan tâm ho c đ c p nh :

+Chi phí xây l p: C s đ xác đ nh chi phí này c kh i l ng và t li u s

d ng đ u c tính mà h u h t đ u không nêu rõ c s c tính

+Chi phí thi t b : giai đo n này ch a có kh i l ng và công ngh s n

xu t nên h u h t các d án đ u xu t phát t công su t s n xu t c a d án đ l a

ch n ph ng án thi t b Tuy nhiên, v giá tr (đ c bi t là nh ng thi t b Vi t Nam

ch a s n xu t đ c ho c ch a có Vi t Nam) đ u đ c c tính mà ph n l n thi u các c s đáng tin c y

+Chi phí khác: Kho n m c chi phí này g m r t nhi u n i dung chi phí thu c t t c các giai đo n c a quá trình đ u t , trong đó có r t nhi u n i dung r t khó l ng hóa, ch ng h n chi phí nghiên c u khoa h c công ngh liên quan đ n d

án, chi phí kh i công, chi phí đ n bù đ t đai, hoa màu, chi phí khánh thành Vì th , trong th c t các chi phí khác c ng ph i c tính và trong nhi u tr ng h p là không có c s rõ ràng

+Chi phí d phòng: c tính theo t l ph n tr m (%) quy đ nh so v i các kho n chi phí nói trên

+Chi phí v n l u đ ng ph c v s n xu t th : Trong nhi u d án th c t không tính kho n này vào t ng m c đ u t và n u m t d án có tính đ n kho n này

c ng đ u trên c s c tính không có c s ch c ch n

Nh ng v n đ b t c p trên đã d n t i m t th c t là trong th i gian qua,

ph n nhi u các công trình xây d ng do trung ng và đ a ph ng đ u t xây d ng

đ u ph i b sung thêm v n đ u t vào TM T đã đ c phê duy t giai đo n chu n

b đ u t

1.2.3 Tình hình nghiên c u và s d ng ch tiêu SV T t i Vi t Nam

1.2.3.1 T ng quan tinh hình nghiên c u ph ng pháp xác đ nh ch tiêu SV T xây

d ng (Ngu n Vi n Kinh t xây d ng)

Vi c nghiên c u v n đ su t đ u t n c ta đ c chính th c đ t ra và tri n khai th c hi n b t đ u t n m 1978 Vào n m đó đ c giao th c hi n nhi m v t

ch c xây d ng đ nh m c su t đ u t cho các lo i công trình xây d ng c b n, Vi n kinh t xây d ng- B Xây d ng đã biên so n và l u hành n i b b n ph ng pháp xây d ng su t đ u t đ nh m c cho các lo i công trình xây d ng m i B n ph ng pháp này đã gi i quy t b c đ u m t s n i dung c b n nh t c a v n đ su t đ u

đ u t trên c s tài li u th ng kê th c t nh ng công trình l a ch n và m u m c chung v biên t p h s đ nh m c đ ban hành

Tài li u nói trên, có th coi là ph ng pháp lu n v xác đ nh su t đ u t

đ c biên so n đ u tiên n c ta, mang tính ch t h ng nghi p v n i b , ch a

đ c th ch hoá và ban hành r ng rãi Tuy v y do yêu c u công tác k ho ch hoá

và qu n lý v n đ u t c b n c a nhà n c, n m 1979 Vi n kinh t xây d ng - B xây d ng đã d a vào b n ph ng pháp nói trên ti n hành xây d ng và phát hành

t p su t đ u t cho các công trình xây d ng m i T p su t đ u t này đ c tính toán xác đ nh trên c s tài li u t ng k t v n đ u t xây d ng t các công trình t 1955

đ n 1975 mi n B c n c ta và các tài li u d toán quy t toán c a m t s công trình tiêu bi u do Vi n kinh t xây d ng thu th p ch nh lý

C ng vào n m 1976, Vi n thi t k - B công nghi p nh tr c đây đã ti n hành t ng k t đ c các ch tiêu kinh t k thu t ch y u c a m t s công trình công nghi p nh xây d ng t n m 1955 đ n 1978, trong đó có ch tiêu su t đ u t tính cho m t đ n v s n ph p quy c c a m t ngành hàng T p tài li u đó đã đ c phát hành n i b đ ph c v vi c th c hi n tính toán so sánh kinh t tài chính trong quá trình l p lu n ch ng kinh t k thu t, thi t k và l p k ho ch đ u t xây d ng các công trình thu c B công nghi p đ u t trong n m đó M t khác t li u nói trên cung đã đ c cung c p đ ch n l c đ a vào t p su t đ u t do Vi n kinh t xây

d ng phát hành đ u n m 1979 đ ph c v cho công tác k ho ch giai đo n

1981-1985

Ti p đ n, đ ph c v vi c xây d ng ch ng trình “ i n khí hoá và phát tri n toàn qu c đ n n m 2000”, n m 1983, công ty kh o sát và thi t k đi n đã d a vào

b n ph ng pháp lu n do Vi n kinh t xây d ng phát hành vào n m l978 và tranh

th ý ki n chuyên gia c a Vi n, ti n hành nghiên c u phát tri n thêm m t b c v

ph ng pháp xây d ng ch tiêu su t đ u t ng th i ti n hành biên so n “T p ch tiêu v v n đ u t xây d ng các công trình đ ng dây dân đi n cao th và tr m biên áp” Trong t p tài li u này, m t m t đã đ a ra đ c m t s ph ng pháp xây d ng

ch tiêu su t đ u t khác nhau nh : ph ng pháp tính toán d a trên các h s thi t

k đi n hình và ph ng pháp ph i h p ch tiêu kinh nghi m trong, ngoài n c, ti n hành phân lo i đ ng dây d n đi n cao th và tr m bi n áp theo các y u t nh

h ng ch y u ng th i đã xác đ nh các ch tiêu đ nh l ng v v n đ u t xây

d ng chung theo t ng lo i c p đi n áp, lo i dây, vùng xây d ng (đ i v i đ ng dây

đi n), tính n ng, c p đi n áp, lo i máy, s máy, ki n trúc tr m và vùng xây d ng (đ i v i tr m bi n áp), trong đó có xác đ nh các ch tiêu cho t ng b ph n, t ng

h ng m c và c c u xây l p, thi t b , ki n thi t c b n khác c a v n đ u t

Sau n m 1980, đ ph c v k ho ch 1981-1985 và 1986-1990 V đ nh m

c-U ban k ho ch nhà n c và Vi n kinh t xây d ng - B xây d ng đã ph i h p biên so n trình ch nhi m U ban k ho ch hoá nhà n c xét duy t ban hành t m

th i “T p đ nh m c su t đ u t ” cho các công trình xây d ng m i theo quy t đ nh

s 226 ngày 31 tháng 12 n m 1984 ó là t p đ nh m c đ u tiên đ c c quan nhà

n c có th m quy n chính th c cho ban hành n c ta đ ph c v công tác k

ho ch hoá và qu n lý v n đ u tw thu c ngân sách nhà n c n m 1985 và giai đo n 1986-1990

Ti p đ n vào n m 1987, t p đ nh m c t m th i nói trên đã đ cVi n kinh t xây d ng và V đ nh m c U ban k ho ch nhà n c nghiên c u b sung, đi u

ch nh l i đ phù h p v i tình hình bi n đ ng v giá c và đ i t ng đ u t T p ch tiêu đã đ c đi u ch nh n m đó đã đ c ban hành áp d ng chính th c b ng quy t

đ nh s 01-UB/ M ngày 05 tháng 12 n m 1987 c a ch nhi m U ban K ho ch nhà n c

Song song v i vi c v n d ng ph ng pháp lu n và s li u ban đ u v su t

đ u t do vi n kinh t xây d ng phát hành n m 1978-1979 đ ti n hành biên so n

t p đ nh m c đã đ c ban hành n m 1987 nói trên, m t l n n a vi n Kinh t xây

d ng – B xây d ng đã ch trì đ tài nghiên c u khoa h c mang mã s 28B.03.01 thu c ch ng trình ti n b k thu t c p nhà n c mang mã s 28B Trong đó có

m t ph n n i dung là nghiên c u hoàn ch nh ph ng pháp lu n v su t đ u t cho xây d ng c b n Vi c nghiên c u đ tài đó đã k t thúc vào n m 1989 và H i đ ng khoa h c c p ngành nghi m thu s n ph m vào cu i n m 1990 N i dung nghiên c u

c a đ tài đã đ c nghi m thu l n này ch y u là các v n đ ph ng pháp lu n v xác đ nh ch tiêu su t đ u t cho các lo i công trình xây d ng theo t ng hình th c

đ u t và t h p chúng thành su t đ u t phát tri n theo nhóm s n ph m ho c m c tiêu ph c v cu i cùng c a t ng ngành kinh t k thu t và kinh t qu c dân quan

tr ng Nh ng n i dung đã đ c gi i quy t đó có th l c thu t nh sau:

ã nêu ra đ nh ngh a v đ u t c b n, đó là “toàn b chi phí đ t o ra tài s n

c đ nh tính trên m t đ n v n ng l c quy c m i t ng đ c đ a vào s n xu t, s

d ng n đ nh trong đi u ki n bình th ng, gi i thích s b v các kho n chi phí đ u

t và n ng l c nói trong đ nh ngh a, xác đ nh n i dung kinh t k thu t c a ch tiêu

S: Ch tiêu su t đ u t

V: V n đ u t

N: N ng l c quy c

Xác đ nh v trí c a ch tiêu su t đ u t ch y u là dùng đ ph c v công tác tính toán cân đ i trong quá trình xây d ng k ho ch, đ nh h ng trung, dài h n,

qu n lý v n đ u t thu c s h u nhà n c V i t cách là công c gi i h n, tham gia vào các bài toán cân đ i liên ngành, xây d ng s đ phát tri n l c l ng s n

xu t, so sánh l a ch n ph ng án đ u t và tính toán ch tiêu kinh t , tài chính khác

nh m ph c v công tác qu n lý v mô v kinh t

V ph ng pháp lý lu n, k t qu nghiên c u đ tài nói trên (28B.03.01) đã

đ c p 2 n i dung ch y u là: trình t xây d ng đ nh m c và ph ng pháp xác đ nh các ch tiêu su t đ u t cho các đ i t ng c n thi t

Trình t xây d ng đ nh m c đ c xác đ nh theo 3 b c:

Xác đ nh danh m c đ i t ng đ nh m c, l p đ nh m c và xét duy t ban hành Trong đó, t p trung nêu ra nh ng nguyên t c và c n c xác đ nh danh m c công trình riêng l và danh m c ngành c n đ c xây d ng đ nh m c theo các tiêu

th c: tính n ng s d ng, công ngh , quy mô, hình th c đ u t (đ i v i công trình)

Phân ngành kinh t qu c dân các c p và nhóm s n ph m quy c theo ngành hàng (đ i v i ngành)

Các ph ng pháp xác đ nh ch tiêu su t đ u t đã nêu ra lý thuy t c b n trong t ng nhóm ph ng pháp có th s d ng đ c trong đi u ki n n c ta Các

nhóm ph ng pháp đó đ c phân bi t gi i thi u theo yêu c u xây d ng ch tiêu

su t đ u t cho công trình riêng l và cho các ngành kinh t qu c dân

Nh ng ph ng pháp xây d ng su t đ u t- cho công trình riêng l bao g m:

ph ng pháp th ng kê (ch n l c ho c đ i trà), ph ng pháp tính toán (tính toán theo thi t k ho c theo su t đ u t thành ph n), ph ng pháp chuyên gia

Trong ph ng pháp th ng kê “đ i trà” nêu ra các yêu c u n i dung, ph ng pháp và cách th c th hi n k t qu c a các b c: thu th p x lý t li u, tính toán

ch tiêu su t đ u t và biên t p h s đ nh m c đ trình ban hành Theo ph ng pháp này, su t đ u t đ nh m c cho t ng công trình riêng l đ c l p cho t ng lo i công trình xây d ng các vùng khác nhau trên c s su t đ u t xây d ng công trình t ng ng t i vùng g c

Su t đ u t xác đ nh cho công trình vùng g c (Sg) tính toán theo công th c chung:

(1-6)

Ho c:

(1-7)Trong đó:

Sg: su t đ u t t i vùng g c Si: Su t đ u t th c t c a công trình i

n: S l ng công trình đ c th ng kê

Ni: N ng l c quy c c a công trình i

Vi: V n đ u t xây d ng c b n c a công trình i

Su t đ u t đ nh m c (Sđmi) xác đ nh theo công th c:

(1-8) Trong đó:

Ki: H s đi u ch nh theo vùng i Kt: H s đi u ch nh do yêu c u ng d ng ti n b khoa h c k thu t Nguyên lý xác đ nh h s Ki và Kt đ c nêu ra nh sau:

Ajo: T tr ng chi phí thành ph n j c a công trình đ u t t i vùng g c

Kij: h s so sánh chi phí thành ph n j c a công trình đ u t t i vùng i v i vùng g c:

(1-9) Trong đó:

: Ch s bi n đ ng su t đ u t theo th i gian, xác đ nh theo t ng

lo i công trình và n m t

n: s n m tính toán

Trong ph ng pháp th ng kê ch n l c nêu ra nh ng nguyên t c l a ch n công trình đ i di n cho lo i công trình c n l p đ nh m c Nh ng nguyên t c đó là:

Có quy mô ph bi n, có đ c tính kinh t k thu t trung bình tiên ti n và đi u ki n X

xây d ng không có nh ng yêu c u gi i quy t đ c bi t ng th i ch rõ cách th c tính toán ch tiêu su t đ u t đ nh m c l p theo ph ng pháp này c ng nh ph ng pháp th ng kê “ i trà”

Trong ph ng pháp tính toán theo thi t k đã nêu ra b n ch t c a ph ng pháp là ti n hành l p t ng d toán v v n đ u t xây d ng công trình trên c s thi t k và đ nh m c, đ n giá đã đ c tuy n ch n phù h p v i nh ng yêu c u đ t ra cho đ i t ng đ nh m c vùng g c Sau đó su t đ u t đ nh m c đ c xác đ nh theo công th c:

đ nh đ y đ , chi ti t và sai s v đ nh m c, đ n giá đã áp d ng khi l p t ng d toán

Các thành ph n khác trong công th c nh đã d n tr c đây

Trong ph ng pháp tính toán t h p nêu ra nguyên lý c b n c a ph ng pháp là ch lo i ho t công trình c n l p đ nh m c thành nh ng b ph n (h ng m c)

có th tính đ c ho c tham kh o đ c su t chi phí đ u t c b n t ng ng và tính

su t đ u t cho toàn b công trình b ng cách t h p các su t chi phí đó theo công

th c:

(1-11) Trong đó:

: Su t chi phí đ u t c b n cho thành ph n (b ph n) i : N ng l c c a b ph n i đã quy đ i th ng nh t v i n ng l c quy

c c a công trình (N) K: H s đi u ch nh chi phí đ u t do s ph i h p gi a các thành ph n (b ph n) i,

Trong ph ng pháp tính toán th phán toán h c trên c s su t đ u t th ng

kê, đã nêu ra c s lý thuy t c a ph ng pháp và công th c t ng quát tính toán su t

đ u t công trình t i vùng g c nh sau:

(1-12) Trong đó:

(1-13) Stto = f.xjđmo (1-14) đây, xjđmo là bi n s đ c tr ng cho y u t ph thu c th i ng v i lo i công trình c n đ nh m c t i g c Tr s Stto xác đ nh b ng n i, ngo i suy có gi i

h n

Trong ph ng pháp chuyên gia gi i thi u nguyên t c ch n chuyên gia, cách

th c l y ý ki n và ph ng pháp tính tr s đ nh m c theo nguyên lý bình quân s

h c đ n gi n

Trong ph ng pháp xác đ nh m c đ u t c a ngành thì su t v n đ u t ngành đ c hi u là “toàn b chi phí đ u t xây d ng c b n d i m i hình th c đ

t o ra tài s n c đ nh tính trên 1 đ n v n ng l c t ng thêm c a ngành trong k k

ho ch” và đ c xác đ nh b ng công th c tính toán t ng quát sau:

(1-15) Trong đó:

Vng: T ng s v n đ u t xây d ng c b n d i m i hình th c các công trình thu c ngành đã đ a vào s d ng đ t o ra n ng l c t ng thêm

Nng: N ng l c t ng thêm c a ngành trong ký k ho ch do v n đ u t xây d ng c b n t ng ng đem l i

M t khác, đã có s gi i thích s b v nguyên lý xác đ nh Vng và Nng theo các đ i t ng đ nh m c và các công th c tính s đ nh m c theo các ph ng pháp

th ng kê, d đoán và kinh nghi m chuyên gia

Kèm theo ph ng pháp lu n v xác đ nh su t đ u t trong k t qu nghiên

c u c a đ tài 28B.03.01 còn có các ví d tính toán su t đ u t c thê cho các công trình xây d ng trong m t s ngành kinh t qu c dân đ tham kh o

Ti p theo, vào n m 1993 và n m 1997, Vi n kinh t Xây d ng - B xây

d ng đã ti p t c hoàn thi n và b sung danh m c đ nh m c su t v n đâu t nh m thích ng v i tình hình bi n đ ng giá c và đ i t ng đ u t trong giai đo n m i

1.2.3.2 Tình hình s d ng ch tiêu SV T xây d ng

SV T là lo i ch tiêu kinh t - k thu t có v trí ph c v quan tr ng cho công tác k ho ch hoá và qu n lý v n đ u t c a Nhà n c và là thông tin ban đ u v giá

c xây d ng h t s c c n thi t cho nhà đ u t Vì v y cho nên su t đ u t và su t

đ u t đ nh m c n c ta cho dù ch a đ c nghiên c u biên so n m t cách đ y

đ , có c n c khoa h c và l u hành r ng rãi trong th c t c ng đã đ c các c quan Nhà n c nh các v ch c n ng trong B K ho ch và u t , trong các B có chuyên ngành xây d ng c b n và các Vi n quy ho ch, thi t k s d ng vào các

m c đích sau đây:

Tính toán cân đ i và phân b v n đ u t trong các k k ho ch 5 n m, 10 n m

và dài h n B k ho ch và đ u t và các B ngành có chuyên ngành xây d ng

Tính toán cân đ i và phân b v n đ u t trong các k k ho ch xây d ng đô

th , nông thôn và l a ch n ph ng án đ u t trong quá trình l p lu n ch ng kinh t

k thu t c a các công trình xây d ng quan tr ng

Gi i h n t ng s v n đ u t trong quá trình ho ch đ nh và xét duy t ch

B tài chính và các ngân hàng đ u t M t s nhà đ u t c ng đã s d ng ch tiêu

su t đ u t đã ban hành làm ch tiêu tham kh o đ chu n b v n và kh ng ch vi c

l a ch n gi i pháp đ u t thích h p

M t khác, m t s c quan nghiên c u kinh t c ng đã s d ng ch tiêu su t

đ u t đã đ c l u hành trong th i gian v a qua vào vi c tính toán các ch tiêu v

đi u ch nh giá c trong xây d ng c b n nh giá thi t k , giá d toán xây l p các công trình

Tuy nhiên, do v n đ su t v n đ u t n c ta đ c nghiên c u thi t l p

m t cách đ y đ trên c s khoa h c phù h p v i tình hình bi n đ ng c a giá c và

Ph ng pháp tính toán ch tiêu SV T đ c s d ng trong các l n biên so n

và ban hành c a các b , c quan Nhà n c trong th i gian qua m t này ho c m t khác có khác nhau song đ u xu t phát t ph ng pháp t ng quát theo công th c:

+ L a ch n các công trình đ i di n, có quy mô s n su t, trình đ k thu t công ngh t ng đ ng, cùng s n xu t m t lo i s n ph m v i c c u h p lý theo

t ng vùng nh t đ nh, trong đi u ki n xây d ng n n móng bình th ng

+ Su t đ u t xây d ng c a m t công trình c th bao g m toàn b chi phí

đ u t tr c ti p t o ra giá tr tài s n c đ nh ban đ u c a công trình

Thí d :

SV T c a m t nhà máy bao g m t t c các chi phí v xây l p, thi t b , ki n thi t c b n khác c a toàn b nhà máy n m trong ph m vi hàng rào (không k khu công nhân viên, khu khai thác nguyên li u ) tính cho m t đ n v công su t thi t k

c a nhà máy đó

SV T cho m t km đ ng bao g m t t c các chi phí v v t li u, nhân công, máy thi công và chi phí ki n thi t c b n khác cho m t km đ ng, theo tiêu chu n thi t k không tính c u c ng và các công trình trên tuy n

SV T tính cho sàn bao g m t t c các chi phí xây d ng (k c đi n

n c trong nhà) cho sàn c a ngôi nhà, không tính đ n các công trình phúc l i

và công c ng trong khu v c

SV T c a các công trình nh tr ng h c, b nh vi n, nhà tr , công trình v n hoá bao g m toàn b chi phí xây d ng, đi n, n c, thi t b , trang b n i th t t o ra

n ng l c ph c v tính cho m t ch h c, m t gi ng b nh

i v i các xí nghi p (công trình) có nhi u lo i s n ph m khi tính su t đ u

t c n ph i quy đ i các lo i s n ph m đó v s n ph m tiêu chu n

Vi c quy đ i s n ph m chu n đ c ti n hành b ng cách so sánh các thông s

k thu t ho c giá tr s d ng t ng đ ng Thí d : xi m ng theo mác, than quy đ i theo nhi t l ng ph ng pháp quy đ i v s n ph m chu n tu thu c vào đ c đi m

s n xu t c a các ngành

SV T các công trình đ c l p theo danh m c các công trình xây d ng c

b n c a các b , ngành trong k k ho ch và là giá tr bình quân SV T c a t ng lo i công trình có quy mô s n xu t và đi u ki n thi công t ng t cùng s n xu t m t

lo i s n ph m

+ SV T các công trình đ c tính trên c s các d toán, quy t toán xây

d ng c a công trình đã và đang xây d ng trong n c theo đ n giá xây d ng c

b n c a khu v c Hà N i và theo m t b ng giá t i th i đi m tính toán, đ i v i các công trình có v t t , thi t b nh p ngo i, SV T đ c tính trên c s t giá h i đoái

do Ngân hàng Ngo i th ng công b

u đi m c b n c a các ph ng pháp truy n th ng là đ n gi n, d áp d ng, phù h p v i trình đ t ch c qu n lý th p, s n ph m đ n đi u và đ c bi t thu n l i

v i vi c áp d ng r ng rãi thi t k đi n hình

SV T các công trình đ c xác đ nh theo ph ng pháp nêu trên qua nhi u

l n s a đ i, hoàn ch nh đã ph n nào đáp ng đ c yêu c u công tác l p k ho ch và

qu n lý v n đ u t xây d ng c b n là c s đ xét duy t lu n ch ng kinh t k thu t, phân tích đánh giá hi u qu s d ng v n đ u t

Các ch tiêu SV T đ c xác đ nh trên c s các ph ng pháp truy n th ng

ph n ánh khá chính xác nhu c u v n đ u t trong các đi u ki n g c (vùng và th i

đi m g c) v i h s đi u ch nh thích h p theo th i gian và khu v c, cho phép s

d ng thu n l i th c t v i m c đích xác đ nh s b nhu c u v n đ u t các công trình đ ng lo i và trong đi u ki n n đ nh c a n n kinh t

Tuy nhiên, đ nh m c SV T qua th i gian và áp d ng vào th c t đã b c l nhi u thi u sót, b t c p Các đ nh m c không ph n ánh sát chi phí đ u t trong th c

t , nh ng đ nh m c đ c ban hành áp d ng ch a đáp ng đ c yêu c u c a công tác

k ho ch hoá và qu n lý đ u t xây d ng c b n hi n nay

Nh ng nguvên nhân c b n

i t ng tính toán ch a đ m b o tính xác đ nh i t ng tính toán ch tiêu

SV T ch a đ y đ các y u t xác đ nh đ áp d ng trên th c t Nói khác đi, tiêu

th c phân lo i trong danh m c ch tiêu hi n t i không đ m b o tính xác đ nh c a

đ i t ng tính toán, đi u đó d n đ n ho c là không th áp d ng trên th c t ho c xác đ nh chi phí đ u t sai l ch quá l n so v i nhu c u th c t do nh ng sai khác quá nhi u gi a công trình đ u t so v i danh m c ch tiêu áp d ng

Ch a ph n ánh đ y đ chi phí đ u t Không tính đ n đ y đ các y u t chi phí c n thi t đ hình thành các tài s n đ u t Ph n l n các ph ng pháp xác đ nh

ch tiêu SV T trong tài li u kinh t và các ph ng pháp đ c áp d ng đ xác đ nh

ch tiêu su t v n đ u t hi n hành ch tính t i các chi phí đ u t tr c ti p và ph n l n

c ng m i ch k đ n các chi phí đ u t cho các h ng m c chính mà ch a tính đ n các chi phí đ u t liên quan, tính toán nhu c u đ u t t chi tiêu SV T nh v y là nguyên nhân phá v k ho ch do thi u v n đ u t ho c h n ch kh n ng khai thác,

s d ng tài s n đ u t do đ u t thi u đ ng b

Ch a tính đ n hi u qu v n đ u t Các ph ng pháp xác đ nh ch tiêu

SV T hi n hành ch a chú ý đ n hi u qu v n đ u t i u đó d n t i s tu ti n trong vi c l a ch n công ngh , k thu t ho c các gi i pháp xây d ng nh m nâng cao hi u qu đ u t Th c t xây d ng các ch tiêu SV T trong thòi k v a qua d a trên ph ng pháp th ng kê ho c tính toán tr c ti p t các đ án thi t k v i m t vài

đi u ch nh thích h p Do v y, ch tiêu này ch a đ ng nhi u y u t b t h p lý ngay

c đ i v i các tr ng h p tính toán t các thi t k Tình tr ng trên d n t i công trình không đem l i hi u qu ho c không th c hi n xây d ng các công trình có su t

đ u t cao nh ng có hi u qu

Khó đi u chinh kh áp d ng vào th c t Các ph ng pháp tính toán ch tiêu

SV T hi n hành h n ch kh n ng áp d ng trên th c t trong đi u ki n thay đ i v không gian và th i gian so v i các đi u ki n tính toán B n thân ph ng pháp ch a tính đ n các y u t tác đ ng th ng xuyên đ n s thay đ i ch SV T ( các y u t tác đ ng) do đó làm m t tính thích h p v i hoàn c nh th c t c a các đ i t ng v n

d ng

T t c các thi u sót trên đã làm gi m đáng k giá tr s d ng c a các ch tiêu

SV T trên th c t và d n đ n nh ng h u qu không t t khi áp d ng các ch tiêu này trong công tác k ho ch hoá và qu n lý đ u t xây d ng

1.3 K T LU N CH NG 1

Ch ng 1 c a lu n v n khái quát v khái ni m c a đ u t , t ng m c đ u t và

su t v n đ u t c a công trình xây d ng Ngoài ra còn nêu nên vai trò t m quan

tr ng và ý ngh a c a vi c xác đ nh t ng m c đ u t và su t v n đ u t công trình cho nhà đ u t , ch đâu t đ tính toán và ki m soát ngu n v n đ u t ban đ u và

m c đ đ u t cho t ng d án

Trong ch ng 1 c a lu n v n c ng đã nêu nên các bài h c các ph ng pháp xác đ nh t ng m c đ u t , su t v n đ u t công trình trong n c và c a m t s

n c có n n kinh t phát tri n c ng nh ngành xây d ng phát tri n m nh trên th

gi i ó là các bài h c và là kinh nghi m cho ta noi theo đ có ph ng pháp tính toán xác đ nh su t v n đ u t và t ng m c đ u t m t cách chính xác và hi u qu cao Ch ng 1 lu n v n c ng đ ra m t s ph ng pháp xác đ nh su t v n đ u t

c a công trình khi ch a xét đ n yêu t thi công và các nh h ng c a các y u t đ i

v i vi c xác đ nh su t v n đ u t

1.4 PH NG PHÁP XÁC NH SU T U T VÀ CÁC NHÂN T NH

1.5 GI I THI U T NG QUAN V KHU CÔNG NGHI P LONG THÀNH

KCN Long Thành đ c thành l p vào tháng 4/2004, là s n ph m k t h p gi a kinh nghi m kinh doanh, qu n lý g n 15 n m c a Sonadezi - m t doanh nghi p Nhà

n c đ c nhìn nh n là thành công trong l nh v c đ u t , phát tri n các KCN - và

s đ u t c a các c quan chuyên ngành ch c n ng c a T nh ng Nai

Hình 1.1: S đ KCN Long Thành

V trí

- Thu c đ a bàn Xã Tam An và An Ph c, huy n Long Thành, T nh ng Nai, trong vùng kinh t tr ng đi m phía Nam và là đ a ph ng t p trung r t nhi u KCN c a c n c

- Phía Tây B c giáp Qu c l 1, phía ông B c giáp Qu c l 15A, phía Tây Nam giáp Qu c l 51 (đi m giao l gi a ng Nai – TP.H Chí Minh – V ng Tàu)

Di n tích:

T ng di n tích toàn khu 488 ha, trong đó: Di n tích đ t công nghi p: 257 ha,

Di n tích đ t d ch v : 80 ha, Cây xanh và công trình công c ng: 151 ha

Kho ng cách đ n các v trí quan tr ng:

* Kho ng cách đ ng b :

- TP Biên Hòa: 15 km

- TP H Chí Minh : 45 km

Khi ng cao t c Tp.H Chí Minh – Sân bay qu c t Long Thành đ c xây

d ng xong, kho ng cách đ ng b t KCN Long Thành đ n Tp HCM ch còn kho ng 23 Km

* Kho ng cách đ n b n c ng:

- C ng n c sâu Phú M : 55 km

- C ng bi n V ng Tàu : 75 km

- C ng Gò D u: 23 km

* ng s t:

- Ga Biên Hòa: 15 km

- Ga Sóng Th n: 30 km

* Kho ng cách đ n sân bay:

- Sân bay Tân S n Nh t: 45 km

- Sân bay Qu c t m i: 11 km

Ngành ngh thu hút đ u t :

Ngành c khí ch t o thi t b ph tùng, đi n t công ngh thông tin, hóa ch t, hóa d u, s n xu t các s n ph m hóa ch t tiêu dùng m ph m, công nghi p hàng tiêu dùng, công nghi p nh a, công nghi p g m s th y tinh, s n xu t giày dép xu t

kh u, s n ph m da cao c p, các ngành khác, công nghi p sinh h c, s n xu t v t li u xây d ng cao c p, s n xu t trang thi t b d ng c y t , thu c ch a b nh cho ng i

và gia súc, v.v

KCN Long Thành đ c xây d ng trên di n tích 488 ha t i xã Tam An, huy n Long Thành, t nh ng Nai ây là d án đ u t xây d ng c s KCN h t ng Long Thành do T ng công ty Phát tri n KCN (T ng Công ty Sonadezi) b t đ u th c hi n

t n m 2002

Ch trong vòng 2 n m k t khi chính th c đ c thành l p, KCN Long Thành

đã tri n khai đ u t h th ng h t ng k thu t nh xây d ng h th ng h t ng, bao

g m đ ng giao thông, h th ng thoát n c m a, x lý n c th i, h th ng c p

n c, đi n, thông tin liên l c và các công trình b o v môi tr ng v i TM T trên

400 t đ ng và m i g i các nhà đ u t vào thuê đ t xây d ng nhà máy

STT H ng m c đ u t tính n v

Th c hi n t 01/01/2013 - 30/06/2013

STT Tên d án V n đ u t

(tri u USD)

Di n tích đ t (m 2 )

e Giai đo n 3 ng n i b Khu x ng cho thuê 6.000.000.000

f Nhà x ng cho thuê Giai đo n 3 33.000.000.000

g Nhà x ng cho thuê Giai đo n 4 - V trí giao đ ng 1 và 2 (Kh o sát) 300.000.000

j V n phòng Công ty CP Sonadezi Long Thành (thi t k ) 2.000.000.000

k Duy tu, s a ch a các h ng m c h t ng KCN 8.000.000.000

kê k t qu phân tích ch t l ng n c th i t i đi m x th i ra ngu n ti p nh n, nh sau:

L p đ t thi t b quan tr c t đ ng: Công ty đã l p đ t thi t b quan tr c t đ ng

t i c a x tr c khi x vào h sinh thái c a KCN Long Thành đ quan tr c liên t c

đ i v i các thông s : COD, đ màu, pH, DO, TSS và l u l ng n c th i và ti n

hành truy n d li u quan tr c t đ ng v S Tài nguyên và Môi tr ng t ngày 04/2/2013

Công ty đang tri n khai xây d ng giai đo n 3 - NM XLNT t p trung KCN nâng t ng công su t lên 15.000 m3/ngày đêm:

Công su t thi t k : 5.000 m3/ngày đêm

n v thi t k : Công ty C ph n Công ngh Bi n Xanh – GREENSEA

n v thi công: Công ty C ph n K thu t Seen

Kinh phí đ u t : 38 t đ ng

Ngày tri n khai th c t : 19/9/2012

Ngày hoàn thành theo h p đ ng/biên b n gia h n: tháng 10/2013

CH NG 2

TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG

2.1 Ph ng pháp xác đ nh su t đ u t theo ph ng pháp xác đ nh giá xây

d ng t ng h p theo di n tích, công n ng s d ng t i các th i đi m

2.1.1 Xác đ nh chi phí xây d ng c a d án

Chi phí xây d ng (CPXD) trong d toán công trình đ c l p cho công trình,

h ng m c công trình, công trình ph tr , công trình t m ph c v thi công ho c b

ph n, ph n vi c, công tác c a công trình, h ng m c công trình CPXD đ c xác

đ nh b ng cách l p d toán i v i các công trình ph tr , các công trình t m ph c

v thi công ho c các công trình đ n gi n, thông d ng thì d toán CPXD có th đ c xác đ nh b ng su t CPXD trong su t v n TXDCT ho c b ng đ nh m c chi phí tính theo t l ph n tr m (%) (sau đây g i là đ nh m c t l )

Tr ng h p CPXD đ c tính cho t ng b ph n, ph n vi c, công tác c a công trình, h ng m c công trình thì CPXD trong d toán công trình, h ng m c công trình

là t ng c ng chi phí c a t ng b ph n, ph n vi c, công tác nêu trên

D toán CPXD bao g m chi phí tr c ti p, chi phí chung, thu nh p ch u thu tính tr c, thu giá tr gia t ng và chi phí nhà t m t i hi n tr ng đ và đi u hành thi công

CPXD c a d án (GXDCT) b ng t ng CPXD c a các công trình, h ng m c công trình thu c d án đ c tính theo công th c sau:

GXDCT = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn (2-1) Trong đó: n là s công trình, h ng m c công trình thu c d án

CPXD c a công trình, h ng m c công trình (GXDCT) đ c xác đ nh nh sau:

GXDCT = SXD x N + GCT-SXD (2-2) Trong đó:

+ SXD: Su t CPXD tính cho m t đ n v n ng l c s n xu t ho c n ng l c ph c

v / ho c đ n giá xây d ng t ng h p tính cho m t đ n v di n tích c a công trình,

h ng m c công trình thu c d án

+ GCT-SXD: Các chi phí ch a đ c tính trong su t CPXD ho c ch a tính trong đ n giá xây d ng t ng h p tính cho m t đ n v di n tích c a công trình, h ng

- Djvl, Djnc, Djm là chi phí v t li u, nhân công, máy thi công trong đ n giá xây

d ng t ng h p m t nhóm công tác ho c m t đ n v k t c u, b ph n th j c a công trình

+ Tr ng h p chi phí v t li u, nhân công, máy thi công đ c xác đ nh theo

c s kh i l ng và đ n giá xây d ng chi ti t:

c a Ph l c này T ng h p đ n giá xây d ng công trình (g m đ n giá xây d ng chi

ti t và đ n giá xây d ng t ng h p) là m t ph n trong h s d toán công trình

B ng 2.2: T ng h p đ n giá xây d ng công trình

Tên công trình:

I Ph n đ n giá xây d ng chi ti t

Stt (Tên công tác xây d ng) n v tính:

II Ph n đ n giá xây d ng t ng h p

Stt (Tên nhóm danh m c công tác, đ n v k t c u, b ph n c a công trình)

- Tr ng h p đ n giá đ c t ng h p đ y đ thì bao g m c chi phí tr c ti p

khác, chi phí chung và thu nh p ch u thu tính tr c

+ Knc, Kmtc : h s đi u ch nh nhân công, máy thi công (n u có)

+ nh m c t l chi phí chung và thu nh p ch u thu tính tr c đ c quy

Trên chi phí tr c

ti p

Trên chi phí nhân công

1

Công trình công nghi p 5,5

6,0 Riêng công trình xây d ng đ ng