Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 trần hưng đạo, p cô giang, quận 1, thành phố hồ chí minh làm cơ sở hợp tác đầu tư

Quá trình giao dịch phức tạp.− Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, người tham gia vào thị trường thiếu thông tin và hoặc có sự phân chia manh mún hay c

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP:

LỚP : TĐG 03 KHÓA : 33 (2007-2011)

Tp Hồ Chí Minh, tháng 04/2011

Chương 1: Cơ sở lý luận 1

1.1 Bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm 1

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 1

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản 2

1.1.4 Phân loại bất động sản 3

1.2 Thị trường bất động sản 4

1.2.1 Khái niệm 4

1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản 5

1.2.3 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 7

1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 8

1.2.5 Vai trò của thị trường bất động sản 9

1.2.6 Phân loại thị trường bất động sản 9

1.3 Thẩm định giá bất động sản 10

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá 10

1.3.2 Khái niệm về nhà ở và thẩm định giá bất động sản 11

1.3.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá 12

1.3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15

1.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 16

1.3.6 Quy trình thẩm định giá 27

1.3.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá 29

Chương 2: Thực trạng thị trường TTTM, căn hộ và VPCT tại TP.HCM 31

2.1 Giới thiệu về Trung tâm thương mại quận 1 TP.HCM 31

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và sơ lược hình thành quận 1 31

2.1.2 Những lợi thế của TP.HCM so với cả nước 33

2.1.3 Tình hình kinh tế xã hội ở TP.HCM 34

2.2 Tình hình thị trường bán lẻ tại TP.HCM 41

2.2.1 Xu hướng cung 41

2.3 Tình hình thị trường căn hộ bán tại TP.HCM 48

2.3.1 Xu hướng cung 48

2.3.6 Xu hướng cầu 52

2.3.7 Triển vọng thị trường 52

2.4 Tình hình thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM 53

2.4.1 Xu hướng cung 53

2.4.2 Xu hướng cầu 58

2.4.3 Triển vọng thị trường 59

2.5 Tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM 60

2.5.1 Xu hướng cung 60

2.5.2 Xu hướng cầu 66

2.5.3 Triển vọng thị trường 66

Chương 3: Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, P Cô Giang, Quận 1 TP.HCM làm cơ sở hợp tác đầu tư 68

3.1 Những thông tin cơ bản về bất động sản thẩm định 68

3.1.1 Đặc điểm tài sản thẩm định giá 68

a) Đặc điểm chung 68

b) Đặc điểm pháp lý 70

c) Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 72

d) Công trình xây dựng 72

3.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 78

3.1.3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá 79

3.1.4 Phương pháp thẩm định giá 79

3.1.5 Căn cứ pháp lý 80

3.2 Thông tin về bất động sản cần định giá 80

3.2.1 Thuận lợi 80

3.2.2 Hạn chế 80

3.2.3 Yếu tố chi phối 81

3.2.4 Phương thức tiến hành thẩm định giá 81

b) Tỷ suất lợi nhuận 82

c) Tỷ suất chiết khấu 83

d) Giá chuyển nhượng kinh doanh trung tâm thương mại 84

e) Giá bán căn hộ Hạng A 88

3.3 Tiến hành thẩm định 88

3.3.1 Tổng hợp bảng thông số quy hoạch chi tiết cao ốc 88

3.3.2 Tổng doanh thu ước tính từ dự án 91

3.3.3 Tổng chi phí ước tính đầu tư dự án 92

3.3.4 Kết quả thẩm định giá 94

3.3.5 Ưu điểm và hạn chế của kết quả thẩm định trên 94

3.4 Thẩm định quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh 95

3.4.1 Phương thức tiến hành phương pháp so sánh 95

3.4.2 Thu thập thông tin các tài sản so sánh gần tài sản thẩm định 95

3.4.3 Ứng dụng phương pháp so sánh 98

3.5 Hạn chế, kiến nghị và kết luận 99

3.5.1 Hạn chế 99

3.5.2 Kiến nghị 100

3.5.3 Kết luận 101

Kết luận

Phụ lục pháp lý

Phụ lục sơ đồ vị trí tài sản so sánh đối với tài sản thẩm định

Danh mục tài liệu tham khảo

BĐS : Bất động sản

GCN QSH : Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu

STC-HĐTĐBT-BVG : Sở Tài chính - Hội đồng Thẩm định bồi thường -

Ban Vật giá

TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TTKDBL : Thị trường Kinh doanh bán lẻ

TTTM : Trung tâm thương mại

Bất động sản là loại tài sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng to lớn trong nền kinh tế Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của đất nước Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều và luôn xảy ra sự biến động về giá cả nên việc xác định đúng giá trị của tài sản là một yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có một hệ thống thẩm định giá cho loại tài sản đặc biệt này

Trong điều kiện hội nhập quốc tế của nước ta hiện nay, khi mà các nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, đối với ngành thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản càng chứng tỏ vai trò quan trọng của mình Thẩm định giá đưa ra thước đo giá trị biểu hiện đúng giá trị của tài sản trên thị trường tránh tình trạng giá cả hàng hóa qua cao hoặc quá thấp so với giá trị thực của hàng hóa, giúp chúng ta đưa ra các quuyết định liên quan đến mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1 Bất Động Sản

1.1.1 Khái niệm

Khái niệm bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra Từ đó mỗi nước có những khái niệm, phân loại riêng cho mình nhưng dựa theo cái chung đó

Theo điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định, Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:

− Đất đai

− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

− Các tài sản khác gắn liền với đất đai

− Các tài sản khác do pháp luật qui định

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản.

a) Tính bất động

Đây là thuộc tính cơ bản của bất động sản vì bất động sản có vị trí cố định và không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác Do đó, giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí, địa điểm của nó và mang đậm tính địa phương

b) Tính không đồng nhất

Thuộc tính này xuất phát từ tính “bất động”, không thể di dời và luôn

bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế gần như không thể lặp lại một cái thứ hai giống hệt nhau Do các bất động sản ít khi giống hệt nhau về hình thể, vị trí, diện tích lô đất ,

do vậy giá cả các bất động sản gắn liền với địa điểm cụ thể của nó

c) Tính khan hiếm

Diện tích trên mặt đất có hạn và hiện nay có hiện tượng thu hẹp dần

do các hiện tượng tự nhiên gây ra, trong khi dân số càng tăng, làm cho nhu cầu về đất đai tăng, vượt so với mức phát triển của đất đã tạo nên sự khan

d) Tính bền vững

Đất đai gắn liền với cuộc sống con người, nên được cải tạo và phát triển lâu dài hay bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài Tính bền vững của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự tồn tại của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số truờng hợp đặt biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…) Do đó, bất động sản cũng là một phương tiện cất trữ

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản.

a) Khả năng co giãn của cung Bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả

Khả năng kém co giãn này thể hiện ở những mặt sau :

− Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về mặt điều kiện tự nhiên và

môi trường

− Cung ứng đất đai tùy thuộc từng mục đích cụ thể là có giới hạn

− Việc xây dựng công trình trên đất đòi hỏi phải mất nhiều thời gian,

công sức và tiền bạc

− Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể, phải tuân

thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

b) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao.

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian

để xem xét về mặt vật chất và pháp lý Do vậy thời gian mua bán kéo dài,

dẫn đến chi phí tăng lên khi kéo dài quá trình giao dịch

c) Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.

Do bất động sản có giá trị lớn với thời gian giao dịch dài dẫn đến khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt và khó khăn hơn so với các loại tài sản khác như cổ phiếu, vàng… Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, khả năng chuyển đổi này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu

d) Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Đất đai là nguồn tài nguyên quý hiếm quan trọng của quốc gia, mọi

sự biến động về đất đai đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và chính trị của quốc gia Nhu cầu về đất đai của người dân ngày càng cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn với lượng dân di cư và tạm trú khá lớn làm cho nó trở nên sôi động và không ổn định, mất cân bằng cung cầu giữa các khu vực nên rất cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Ngoài ra, do tính chất phức tạp và không ổn định về thông tin thị trường bất động sản nên cần thiết phải có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng, mua bán

và chuyển nhượng bất động sản

1.1.4 Phân loại bất động sản

Khi hiểu rõ về bất động sản thì ta mới có thể phân loại nó một cách chính xác và rõ ràng hơn Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu của nước ta thì bất động sản phân làm 3 loại:

a) Bất động sản có đầu tư xây dựng

Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc

Trong nhóm này, bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản cơ bản

do chiếm tỷ trong rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhưng quan trọng hơn là nó chiếm tuyệt đại đa số giao dịch trên thị trường ở nước ta cũng như trên thế giới

b) Bất động sản không đầu tư xây dựng

Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng

tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

c) Bất động sản đặc biệt

Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu đền, nghĩa trang…đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân loại bất động sản trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

Khái niệm thị trường bất động sản chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mỗi người Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và những yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu ước muốn của các bên

¾ Thị trường bất động sản là “địa điểm” mà tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau

¾ Thị trường có tính chất quốc gia đối với các tổ chức đầu tư kinh doanh lớn,

họ quan tâm đến việc đầu tư có tính chất thương mại như các cửa hiệu, các văn phòng và công xưởng trong tất cả các trung tâm đô thị lớn

¾ Thị trường bất động sản không phải chỉ tồn tại đơn lẻ Trong thực tế, có một

số thị trường có tính chất địa phương, quốc gia hoặc quốc tế

¾ Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường nhất định,

và nó được thể hiện bởi những con số cung cầu

1.2.2 Đặc trưng của thị trường Bất động sản.

a) Không có thị trường trung tâm.

Thị trường bất động sản không có địa điểm chính thức, việc mua bán bất động sản thường thông qua:

− Các đơn vị kinh doanh bất động sản (thường là các sàn giao dịch của

các công ty Bất động sản, ngân hàng,… Nhưng hiện nay ở Việt Nam

số lượng giao dịch thành công lành mạnh thông qua sàn chiếm khoản hơn 27%/ tổng giao dịch thị trường)

− Người mua và người bán trực tiếp

− Những nhà môi giới (Các “Cò” nhà đất, nhà đầu cơ)

− Hiện nay, một số Ngân hàng đứng ra thành lập các sàn giao dịch Bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường tản mạn, khó thu thập, độ tin cậy kém tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

b) Thị trường mang tính chất địa phương.

− Do đất đai gắn với những thuộc tính về tính bất động cho nên không

thể chia cắt để mang đi Sự thừa thải đất đai ở khu vực này không bù đắp được sự khan hiếm đất đai ở khu vực khác

− Còn đối với công trình xây dựng trên đất ở từng khu vực nó cũng mang đậm tính địa phương: Về hình dáng, cấu trúc, cách bố trí nội thất, về tập quán Phong thủy của người dân có sự khác nhau Do đó thị trường bất động sản thường mang đậm tính địa phương

c) Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo.

− Cũng do đặc điểm khan hiếm của đất đai và những thói quen trong giao dịch của người tham gia thị trường này, sự chưa rõ ràng trong

cơ chế chính sách , nên thị trường bất động sản thường cạnh tranh kém hoàn hảo so với các loại hàng hoá khác

d) Quá trình giao dịch phức tạp.

− Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, người tham gia vào thị trường thiếu thông tin và hoặc có sự phân chia manh mún hay có quá nhiều khâu, nhiều công đoạn (như sự môi giới của các nhà đầu cơ, các “Cò” nhà đất chẳng hạn) tham gia vào quá trình của một giao dịch Do vậy làm cho quá trình giao dịch phức tạp, thấy càng khó khăn hơn Đặc điểm này làm tăng thời gian

và chi phí giao dịch

e) Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác.

− Bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh So với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần Do đó nó chi phối mạnh mẽ đến các ngành sản xuất kinh doanh khác

f) Nhạy cảm với biến động kinh tế chính trị.

− Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với sự tăng trưởng kinh tế: Tình hình lạm phát, biến động giá vàng, sự lên xuống của thị trường chứng khoán…; biến động về chính trị: Tình hình chính trị trong khu vực và trên thế giới; văn hoá xã hội: Phong tục tập quán, quan niệm (sự thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá của người tiêu dùng về nhà ở như hiện nay người ta cho rằng nhà riêng lẻ tách biệt với cộng đồng, không tạo một môi trường có những hàng xóm cùng đẳng cấp về mức thu nhập, lối sống, thói quen sinh hoạt cộng đồng), như thế cũng đủ làm dịch chuyển cơ cấu trong giao dịch giữa nhà riêng lẻ với chung cư, căn hộ cao cấp

g) Dễ bị phân khúc thị trường.

− Tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận dân cư đều có

nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê hay người cho thuê, người giao hoặc người thừa kế, thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa

− Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị chia thành nhiều phân khúc: Bất động sản dân dụng – nhà ở riêng lẻ, chung cư, căn hộ cao cấp,… Bất động sản thương mại: Trung tâm thương mại, kinh tế, văn phòng cho thuê (đang sôi động hiện nay và dự báo sẽ ngày càng tăng cao về cung, chất lượng

và giá cả),…

h) Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính.

− Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất sau khi

đã được đầu tư Đầu tư bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài

− Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản,

các giá trị cũng như quyền về bất động sản đều được đem ra trao đổi mua bán, kinh doanh… giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng

tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

− Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp giải ngân

1.2.3 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS

¾ Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa Các hình thức chiếm hữu về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất ở những thời kỳ chiếm hữu

nô lệ, phong kiến là những hình thức sơ khai của thị trường bất động sản

¾ Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động dẫn đến thị trường bất động sản

¾ Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn

¾ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của người dân càng cao do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cần thiết của người dân Từ đó làm cho các giao dịch bất động sản ngày càng trở nên đa dạng và phong phú

¾ Quá trình hội nhập kinh tế của quốc gia đòi hỏi thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng về nhu cầu đất đai, bất động sản phục vụ cho việc hội nhập

¾ Đối với nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta việc hình thành thị trường bất động sản đồng bộ là hết sức quan trọng

Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản

¾ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Doanh nghiệp có thể là tổ chức, cá nhân tham gia việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn…; hoặc trực tiếp xây dựng công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu thị trường Nếu như không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ không có thị trường bất động sản hoặc có nhưng rất kém phát triển

¾ Các tổ chức trung gian

− Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý,

thể thức từ đầu cho đến kết thúc quá trình giao dịch bất động sản

− Các tổ chức môi giới: đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua

để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua

và người bán đi đến quyết định cuối cùng

− Các tổ chức thẩm định giá bất động sản: đưa ra các căn cứ khoa học để

dự báo giá cả các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trên địa bàn Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do đảm bảo bằng các căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến thỏa thuận cuối cùng

− Các tổ chức tài chính, tín dụng: tham gia vào việc thanh toán giữa các

bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch

và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt

là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt

1.2.5 Vai trò của thị trường bất động sản

¾ Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển

¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất: Góp mặt đóng góp rất

lớn ở các công ty, doanh nghiệp, nhà xưởng, …

¾ Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho

ngân sách nhà nước

¾ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ thị trường và

quan hệ đối ngoại

¾ Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội

¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi

mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

¾ Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

1.2.6 Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

¾ Dựa vào hàng hóa bất động sản:

Thị trường bất động sản gồm thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản dùng trong dịch vụ, bất động sản dùng cho văn phòng công sở, bất động sản công nghiệp…

¾ Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường:

Thị trường bất động sản bao gồm thị trường mua bán, thị trường thuê và

¾ Dựa vào mức độ kiểm soát:

Thị trường bất động sản bao gồm thị trường chính thức và phi chính thức

¾ Dựa vào trình tự tham gia:

Thị trường bất động sản bao gồm thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)

1.3 Thẩm định giá Bất Động Sản

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá.

Hiện nay trên thế giới có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá:

− Thẩm định giá: “là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” (Theo Giáo sư W.Seabrooke đại học Sportsmouth vương quốc Anh)

− Thẩm định giá: “ là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể cuả một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Theo Giáo sư Lim Lan Yuan trường Xây dựng và Bất Động Sản – ĐH Quốc Gia Singapore)

− Thẩm định giá: “là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài

sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành trong kinh doanh” (theo tự điển Oxford)

− Theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/02/2002 định nghĩa “Thẩm

định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy thẩm định giá được khái quát lại như sau: “Thẩm định giá là một

nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” (Theo Tiến sỹ Phạm Thị Ngọc Mỹ)

1.3.2 Khái niệm về nhà ở và thẩm định giá bất động sản.

− Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Có bốn loại nhà ở theo luật định như sau: Nhà

ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ (Trong đề tài này, thực hiện khảo sát, nghiên cứu đối với văn phòng thương mại và nhà ở thương mại)

− Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong

khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của

hộ gia đình, cá nhân có thể được thực hiện bằng hình thức tự xây dựng; thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nếu tại khu vực nông thôn Nếu nhà ở tại đô thị, điểm dân cư nông thôn thì việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện có giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng

− Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh

tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường (điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

− Chủ sở hữu nhà ở: là tổ chức, cá nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký

kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; là tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam để cho thuê, bán; là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam Người Việt Nam định cư tại nước ngoài không thuộc các trường hợp trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ

− Giấy chứng nhận Quyền sở hữu đối với nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sở

hữu (GCN QSH) nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó Các GCN QSH nhà ở và Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, GCN QSDĐ ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong đó có ghi nhận về nhà ở được xây dựng

− Giao dịch về nhà ở: Bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua,

tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở

− Thẩm định giá bất động sản: là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu bất

động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại một thời điểm xác định

1.3.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá.

a) Giá trị thị trường

− Theo Tiêu chuẩn số 01 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm

định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 01) được ban hành kèm theo

Quyết định số 24/2005/ QĐ-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2005 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua với một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

(a) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

(b) “vào thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

(c) “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

(d) “và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường (e) “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa; nền kinh

tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất và hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào các dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví

dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá

cao hoặc quá thấp

b) Giá trị phi thị trường

− Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường;

tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng hầu như không có hoặc

có rất ít giao dịch phổ biến trên thị trường Mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi phải ước tính dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị khác nhau và kết quả ước tính giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là giá trị phi thị trường Đây là giá trị chung nhất để chỉ các loại giá trị trên cơ sở giá

trị khác giá trị thị trường

− Theo Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm

định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 02) được ban hành kèm theo

Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ

trưởng Bộ Tài chính:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá

trị tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”

− Các loại giá trị phi thị trường bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá

trình sử dụng; Giá trị đầu tư; Giá trị bảo hiểm; Giá trị đặc biệt; Giá

trị thanh lý; Giá trị tài sản bắt buộc phải bán; Giá trị doanh nghiệp; Giá trị tài sản chuyên dùng; Giá trị tài sản có thị trường hạn chế; Giá trị để tính thuế…

1.3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của một tài sản là nếu tại thời điểm thẩm định giá, tài sản đó có được mức hữu dụng tối đa, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản đó, việc sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là được phép sử dụng về vật chất

và theo pháp luật để tạo ra thu nhập lớn nhất vào ngày thẩm định giá

b) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Khi ước tính giá trị của tài sản ta luôn xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai hơn là thực hiện quá khứ Việc ước tính giá trị của tài sản luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được

từ quyền sử dụng tài sản của người mua

d) Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản có thể đóng góp vào tổng giá trị của tài sản đó là bao nhiêu

e) Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích

và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến với giá trị tài sản Khi phân

tích các thông tin trên thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện có hiệu chỉnh

không gay gắt như hàng hóa thông thường

h) Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó như các yếu tố xã hội, kinh tế, chính

sách, pháp luật, phong tục tập quán…

i) Nguyên tắc cân bằng

Giá trị đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải

có cùng một mức giá trị như vậy Khi tiến hành công việc, người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các

nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

j) Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức

sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất

¾ Phạm vi áp dụng:

Phương pháp so sánh giá bán thường áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… nó đặc biệt thích hợp cho các bất động sản có tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng trên một con đường, phường, khu vực

¾ Nguyên tắc áp dụng:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc đóng góp

¾ Ưu điểm, nhược điểm:

- Ưu điểm: đơn giản, dễ hiểu, trực tiếp phản ánh sự đánh giá giá trị thị trường

- Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử gần với thời điểm thẩm định nhất hoặc trong khoảng thời gian ít có sự biến động giá cả, tính hợp lý và chính xác phụ thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được

¾ Các bước tiến hành:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản

so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

¾ Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

Thời gian thu thập thông tin:

- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong khoảng thời gian trước đó mà ít có biến động về giá tối đa

01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá

- Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này Điều kiện thu thập thông tin:

- Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái

với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

- Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực

tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên

về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…

- Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có

sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán

- Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

- Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

- Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)

¾ Phân tích thông tin:

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm "–") hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương "+")

¾ Quá trình điều chỉnh:

Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để so sánh, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại, nếu tài sản so sánh xấu hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh lên

Các điều chỉnh không nên quá chi tiết hay vụn vặt

Mỗi một sự điều chỉnh phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường

Áp dụng hai phương pháp điều chỉnh chủ yếu là:

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh phần trăm:

Các yếu tố điều chỉnh

- Vị trí: ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản, mặt tiền giá cao hơn hẻm, hẻm chính giá cao hơn hẻm phụ, hẻm nhựa - Bêtông giá cao hơn hẻm đất

- Khoảng cách đến mặt tiền đường (đối với các bất động sản nằm trong hẻm)

- Quy mô diện tích: Giá bất động sản tuỳ thuộc vào qui mô diện tích phổ biến ở mỗi khu vực Đất rộng quá hay hẹp quá đều giảm giá so với mức trung bình

- Hình dáng lô đất: Cân đối - vuông vức, nở hậu; không cân đối

- tóp hậu Dài quá hay hẹp quá đều ảnh hưởng đến giá của bất động sản

- Môi trường: An ninh, trật tự xã hội, lối sống

- Pháp lý: Bất động sản có đủ giấy tờ pháp lý dễ giao dịch hơn

b) Phương pháp chi phí

¾ Khái niệm:

Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, mà giả định rằng giá trị của tài sản hiện có, có thể được do bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

¾ Phạm vi áp dụng:

Thẩm định giá các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện…

Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền

hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

Phương pháp chi phí thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản chuyên dùng không có mua bán phổ biến trên thị trường, các mục đích bảo hiểm, dự thầu và kiểm tra đấu thầu…Ngoài ra phương pháp chi phí cũng được dùng trong phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

¾ Nguyên tắc áp dụng:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế

¾ Ưu điểm, nhược điểm:

- Ưu điểm: dễ thực hiện khi chia bất động sản ra làm nhiều phần, thông tin chi phí có thể lấy từ việc phân tích các hợp đồng xây dựng, tham khảo nhà thầu hay khảo sát thực tế…

- Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và

có những chi phí không tạo ra giá trị; Cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng; Thẩm định viên phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

Công thức tính:

GTTT của BĐS =

GTTT của lô

CPXD mới công trình trên lô đất –

Hao mòn tích lũy

c) Phương pháp thu nhập

¾ Khái niệm:

Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao

Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu

về trong tương lai từ tài sản

¾ Phạm vi áp dụng:

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp như kinh doanh khách sạn, cửa hàng, cho thuê…

¾ Nguyên tắc áp dụng:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc cung cầu

¾ Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của bất động sản

Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động để tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa )

Bước 3: Tính thu nhập ròng

Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế

Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa của bất động sản =

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro +

Phụ phí rủi ro

Trong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro =

Lãi suất thực tế +

Tỷ lệ lạm phát dự kiến Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản

Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng

Tỷ suất vốn hóa

¾ Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau và có thời hạn, chuyển các dòng thu nhập trong tương lai về thời điểm thẩm định

d) Phương pháp thặng dư

¾ Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh (là tất

cả các chi phí để xây dựng công trình, lợi nhuận của nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó

¾ Phạm vi áp dụng: áp dụng bất động sản có tiềm năng phát triển

- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi lấy tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển đó

¾ Nguyên tắc áp dụng:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Nguyên tắc cung cầu

về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng chi phí đầu tư đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước (2) trừ (-) bước 3.

Công thức tính:

V = DT– CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư phát triển dự án

e) Phương pháp lợi nhuận (Phương pháp đầu tư).

¾ Khái niệm:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

¾ Phạm vi áp dụng:

Áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản Loại hình tài sản có khả năng sinh lợi chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

¾ Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại

lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mini…

Bước 2: xác định tổng chi phí, bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

− Căn cứ vào hồ sơ do khách hàng cung cấp hoặc các hồ sơ có liên

quan, như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, bản

− Xác định vị trí của bất động sản thẩm định như: vị trí tiếp giáp, môi

trường kinh doanh, diện tích, kết cấu, quy mô

− Xác định cơ sở giá trị để thẩm định giá

− Xác định phương pháp thẩm định giá (trong đề tài áp dụng phương

pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp)

− Xác định thời gian thẩm định giá và thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá

b) Lên kế hoạch thẩm định giá

− Xác định ngày khảo sát bất động sản thẩm định

− Lên kế hoạch làm việc và viết đề cương báo cáo

c) Thu thập tài liệu

− Thu thập các bất động sản đã và đang giao dịch, các tài sản đang rao

bán trong khu vực thẩm định giá để làm cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản thực tế

− Và thông tin về tài sản trên các đường để xây dựng đơn giá đất mặt

tiền thị trường của các đường đó

− Khảo sát thực tế bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản

làm tài sản so sánh, xây dựng hệ số điều chỉnh

− Thu thập các thông tin liên quan khác như: các vấn đề về kinh tế xã

hội, tình hình biến động thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở riêng lẻ nói riêng trên các phương tiện báo, mạng internet, môi trường kinh doanh tại khu vực có bất động sản thẩm định, lấy mức giá vàng tại thời điểm thẩm định (tháng 03/2011) được

xuất hiện nhiều lần nhất

d) Phân tích

− Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có tài sản cần thẩm

định giá, nhu cầu thực tế về giao dịch tại khu vực

− Phân tích giá các bất động sản giao dịch trên các con đường để xây

dựng đơn giá thị trường

− Phân tích đặc điểm của bất động sản thẩm định như: quy mô, hình

dạng lô đất, môi trường kinh doanh, an ninh trật tự, phong thủy

− Tính toán ra giá trị đất trống và điều chỉnh dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như : Vị trí (hẻm chính – mặt tiền đường), quy mô diện tích, hình dáng lô đất (tóp hậu – vuông vức –

nở hậu)

e) Chuẩn bị báo cáo

− Xác định các nội dung cần báo cáo như: đơn giá quyền sử dụng đất

tại các đường đã xác định trước, tỷ lệ phần trăm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong khu vực, đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản cần thẩm định, giá trị công trình xây dựng trên đất, chất lượng còn lại của bất động sản thẩm định, giá trị nội thất ước tính

− Chuẩn bị kết quả thẩm định giá để báo cáo

f) Báo cáo kết quả thẩm định giá

− Nêu các đặc điểm của bất động sản thẩm định

− Mục đích thẩm định giá, cơ sở thẩm định giá, nguyên tắc áp dụng,

c) Các lực lượng kinh tế vĩ mô.

− Tổng sản phẩm quốc gia GNP, tổng sản phẩm quốc nội GDP

− Thu nhập bình quân đầu người

− Tỷ lệ thất nghiệp

− Tiết kiệm và đầu tư

− Các hoạt động kinh doanh bất động sản

− Các luật ban hành liên quan đến lĩnh vực bất động sản

d) Các yếu tố lực lượng thị trường vi mô.

− Yếu tố vị trí: Bất động sản có hơn một mặt tiền, nằm trong hẻm có kỳ

vọng thành mặt tiền khi nhà nước thực hiện quy hoạch,… thường có đơn giá cao hơn và dễ giao dịch hơn

Còn bất động sản nằm ở nghĩa trang, chợ nhỏ tự phát, gần công viên

có nhiều tệ nạn, gần bờ sông hay bị sạt lỡ, ô nhiễm,… thì đơn giá thường thấp hơn và khó giao dịch hơn

− Yếu tố quy mô, hình dạng lô đất: Dựa vào mục đích sử dụng đất Đất

ở quy mô càng lớn thì đơn giá thường càng giảm đi, còn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì quy mô càng lớn thì càng dễ mua bán giao dịch Quy mô diện tích có tác động khác nhau ứng với những mức tác động khác

− Yếu tố môi trường: Bất động sản nằm ở gần công viên cây xanh đẹp,

văn hóa, gần bờ sông, bờ kênh sạch sẽ,… thường có lợi thế hơn trong giao dịch, nhưng ngược lại thì giá trị lại giảm

− Yếu tố pháp lý: Nơi bất động sản tọa lạc không nằm trong khu quy

hoạch, giải tỏa thì việc mua bán diễn ra được thuận lợi và nhanh chóng, và tâm lý người mua không còn lo lắng về tính hợp lệ pháp lý của tài sản muốn mua

− Yếu tố an ninh trật tự: Gần trụ sở công an, chốt dân phòng, cơ quan

nhà nước thì mức độ an ninh được đánh giá cao nên bất động sản ở những khu vực này thường có đơn giá cao và dễ giao dịch

− Yếu tố phong thủy: Nhà nằm gần chùa, nhà xây trên khuôn viên từng

là nghĩa trang, nhà có mặt tiền bị che khuất bởi cây cổ thụ, cột điện, một phần nhà khác, trạm dừng xe buýt, có hố ga (miệng cống thoát nước),… thì giá trị lại giảm và khó chuyển nhượng

− Yếu tố tâm lý: Nhà từng có người bị tự tử, nhà từng bị cháy hay có

người chết,…thì khó chuyển nhượng và có giá thường thấp hơn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, CĂN HỘ VÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.

2.1 Giới thiệu về Trung tâm thương mại quận 1 TP.HCM

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và sơ lược hình thành quận 1

− Quận 1 là một Quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh nằm giữa sáu quận nội thành

Ô Tiếp giáp:

• Bắc giáp Quận Bình Thạnh, Quận Phú Nhuận, lấy rạch Thị Nghè làm ranh giới tự nhiên và giáp Quận 3, lấy đường Hai Bà Trưng và đường Nguyễn Thị Minh Khai làm ranh giới

• Đông giáp Quận 2, lấy sông Sài Gòn làm ranh giới

• Tây giáp Quận 5, lấy đường Nguyễn Văn Cừ làm ranh giới

• Nam giáp với Quận 4, lấy rạch Bến nghé làm ranh giới tự nhiên

Ô Diện tích: 7.71 km 2

• Chiếm 0.35% diện tích thành phố

• Đứng hàng thứ năm về diện tích trong số 12 quận nội thành

• Diện tích sông rạch chiếm 8.1%

• Diện tích xây dựng chiếm 57.27% diện tích quận và thuộc loại hàng đầu so

với các quận, huyện khác

• Nằm bên sông Sài Gòn, tiếp cận đầu mối giao thông đường thủy thông qua

hai cảng: Sài Gòn và Khánh Hội, thuận lợi cho việc thông thương với các nước trên thế giới bằng đường biển

• Hệ thống kênh rạch Bến Nghé, Thị Nghè thuận lợi về vận tải hàng hóa giữa

trung tâm thành phố và đồng bằng sông Cửu Long Hệ thống đường bộ: + Nối Chợ Lớn với trung tâm thành phố bằng đường Trần Hưng Đạo + Đi miền Đông và miền Tây bằng trục lộ chính bằng đường Nguyễn Thị Minh Khai

+ Đi Tây Ninh và Campuchia và nối với Quốc lộ 1 bằng trục lộ chính là đường Cách Mạng Tháng Tám

+ Đi sân bay Tân Sơn Nhất có đường chính là Nam Kỳ Khởi Nghĩa

+ Đi ga Sài Gòn bằng trục lộ chính là đường Cách Mạng Tháng Tám

Có lẽ vì “đất lành chim đậu”, vào thế kỷ 16 trên vùng đất này đã có nhiều người tụ họp về khai phá, sinh cơ lập nghiệp Mùa xuân năm Mậu Dần (1698), Thống suất Nguyễn Hữu Cảnh được Chúa Nguyễn phái vào Nam Kinh, ông thấy nơi đây đã có dân “dư bốn vạn hộ, ruộng đất mở mang cả ngàn dặm” bèn tấu về triều đình xin lập Phủ Gia Định Dưới Phủ là hai Huyện: Huyện Phước Long trên sông Đồng Nai và Huyện Tân Bình trên đất Sài Gòn Ở mỗi Huyện đều đặt Dinh: Dinh Trấn Biên ở Phước Long, Dinh Phiên Trấn ở Tân Bình Trong Huyện Tân Bình hồi đó có Tổng Bình Trị, nằm vào khoảng giữa rạch Thị Nghè và Cầu Kho, tức phạm vi Quận 1 ngày nay

Với lợi thế sông nước và bến cảng, vùng Bến Nghé - Sài Gòn đã dần dần trở thành trung tâm giao thương của những cư dân đi khai hoang, mở đất Đó là yếu tố hàng đầu mở ra quá trình đô thị hóa vùng đất này

− Về địa lý hành chánh, trước năm 1976 trên địa bàn quận 1 ngày nay là quận Nhất và quận Nhì có diện tích 7.56km2, dân số 252,358 người (nam: 116,221 người, nữ: 136,137 người), mật độ 33,380 người/km2, được tổ chức thành 10 phường, 57 khóm Trong đó, quận Nhất có 3 phường (Trần Quang Khải, Tự Đức, Bến Nghé) và 23 khóm với dân số là 88,082 người Quận Nhì có 7 phường (Cầu Kho, Cầu Ông Lãnh, Huyện Sĩ, Nguyễn Cư Trinh, Nguyễn Cảnh Chân, Bùi Viện, Bến Thành) và 34 khóm với dân số là 164,270 người Vào cuối năm 1975, quận Nhất và quận Nhì đã tiến hành nhập khóm, chia phường theo tinh thần Chỉ thị 24 của Ủy ban nhân dân thành phố về chuyển cơ chế hành chánh từ 4 cấp còn 3 cấp, giải thể cấp khóm Theo đó, quận Nhất từ 3 phường được chia thành 10 phường

(từ 1 đến 10): phường Trần Quang Khải chia thành 4 phường (từ 1 đến 4), phường

Tự Đức chia thành 3 phường (5, 6, 7), phường Bến Nghé chia thành 3 phường (8,

9, 10) Quận Nhì từ 7 phường được chia thành 15 phường (từ 11 đến 25): phường Bến Thành chia thành 2 phường (11, 12), phường Huyện Sĩ là phường 13, phường Nguyễn Cư Trinh chia thành 2 phường (14, 15), phường Bùi Viện chia thành 2 phường (16, 17), phường Cầu Ông Lãnh chia thành 4 phường (18, 19, 20, 21), phường Cầu Kho chia thành 2 phường (22, 23) và phường Nguyễn Cảnh Chân chia thành 2 phường (24, 25)

− Như vậy địa danh quận 1 mới xuất hiện từ năm 1976 nhưng vùng đất trung tâm thành phố này đã có cách đây gần bốn thế kỷ, trải qua bao biến cố thăng trầm

đã trở thành một trung tâm hành chánh – văn hóa – dịch vụ – thương mại – xuất nhập khẩu – đầu tư và công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp của một đô thị lớn mang tầm vóc trung tâm nhiều mặt của đất nước Quận 1 có hệ thống giao thông thủy bộ thuận tiện cho việc mở mang, giao lưu, phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội Nằm bên bờ sông Sài Gòn, Quận 1 tiếp cận các đầu mối giao thông đường thủy thông qua các cảng Sài Gòn, Khánh Hội Hệ thống kênh rạch Bến Nghé – Thị Nghè tạo điều kiện dễ dàng cho việc vận chuyển hàng hóa, hành khách từ trung tâm Thành phố đi các nơi và ngược lại Dọc bờ sông, kênh, rạch của Quận có cảng nhỏ, cầu tàu, công xưởng sửa chữa, đóng tàu, xà lan tạo thành những yếu tố mở mang giao thương, dịch vụ Mạng lưới đường bộ Quận 1 khá hoàn chỉnh, không những đảm bảo sự thông thoáng cho lưu thông nội thị mà còn có các trục đường chính đi đến sân bay, nhà ga, cảng và các cửa ngõ của thành phố để đi khắp các tỉnh, thành trong cả nước

Từ ngày hình thành cho đến nay, Quận 1 luôn luôn giữ được vị trí trung tâm của thành phố Qua hơn 300 năm xây dựng, tôn tạo và phát triển, ngày nay Quận 1

đã trở thành trung tâm hành chính, văn hóa, dịch vụ, thương mại, xuất nhập khẩu, đầu tư và sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp của thành phố Hồ Chí Minh

2.1.2 Những lợi thế của thành phố Hồ Chí Minh so với cả nước

− Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh là gần 210,000 ha, dân

số khoảng trên 7 triệu dân Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều điều kiện thuận lợi

so với cả nước và khu vực Asean về vị trí địa lý, môi trường kinh doanh…

− Thành phố Hồ Chí Minh tọa lạc tại hạ nguồn sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, tiếp giáp với các tỉnh Đồng Nai, Long An, Tiền Giang, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương Với vị trí nằm ở hạ nguồn sông Sài Gòn, giáp biển nên giao thông thủy rất thuận tiện Địa hình bằng phẳng, rộng lớn, có thể mở rộng sang các khu vực lân cận dễ dàng Khí hậu ôn hòa quanh năm, hầu như không bị ảnh hưởng bởi thiên tai, bão lụt, động đất, sóng thần

− Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm thành phố HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An Ngoài ra, thành phố Hồ Chí Minh còn là trung tâm của khu vực phía nam (nằm giữa vùng Đông Nam Bộ và vùng Tây Nam Bộ) Với vai trò là trung tâm của cộng đồng các nước Đông Nam Á mở rộng (Đông Á và Đông Nam Á) cộng với cơ sở

hạ tầng khá đầy đủ như: sân bay quốc tế, hải cảng tải trọng lớn, đường sắt, v.v…tuy chưa tốt và đồng bộ song thành phố Hồ Chí Minh chính là đầu mối giao thông trong khu vực và quốc tế

− Thành phố Hồ Chí minh là nơi tập trung nhiều chợ đầu mối về các tỉnh miền Tây khác (chợ Bình Tây), trung tâm thương mại dịch vụ, hội chợ triển lãm, văn phòng làm việc, đại diện, trụ sở của các công ty, tổ chức trong và ngoài nước, các cơ sở khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, các cơ sở nghiên cứu, trường đại học lớn nhất nước, khu công nghiệp kỹ thuật cao, khu chế xuất.v.v…

− Một siêu đô thị mới đang dần được hình thành với thành phố Hồ Chí Minh

là trung tâm, các đô thị xung quanh gồm Bà Rịa-Vũng Tàu, (đô thị du lịch, cảng biển và khu công nghiệp), Đồng Nai, Bình Dương, Long An (các đô thị công nghiệp) Các loại hình kinh tế khó phát triển ở thành phố sẽ dần chuyển ra các khu

đô thị xung quanh, tại Thành phố sẽ tập trung phát triển thương mại dịch vụ, công nghiệp kỹ thuật cao, dịch vụ văn phòng…

2.1.3 Tình hình kinh tế xã hội ở thành phố Hồ Chí Minh

Tình hình kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2010 vừa qua:

− Tổng sản phẩm quốc nội GDP cả năm đạt 418,053 tỷ đồng, tăng 11.8% so

với năm 2009 So với chỉ tiêu đề ra là 10%, tốc độ tăng trưởng GDP của thành phố

đã hoàn thành vượt mức, trong đó đang chú ý tốc độ tăng trưởng GDP quý IV lên tới 13%.Khu vực dịch vụ vẫn giữ mức đóng góp cao nhất là 6.56 điểm % vào mức