Thực trạng công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường tái định cư và vận dụng cho trường hợp thẩm định giá bồi thường dự án ao sen tại p 13 q bình thạnh TP hồ chí minh

Cụ thể nếu đáp ứng được một trong các điều kiện sau thì người bị Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định: - Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

Họ và tên sinh viên :

MSSV :

Khóa :

1.Thời gian thực tập:

2 Bộ phận thực tập

3 Mức độ hoàn thành:

4.Nhận xét chung :

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm

Đơn vị thực tập

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN



ĐIỂM ĐÁNH GIÁ:………

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm

Giáo viên hướng dẫn

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

- -

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG TÁI ĐỊNH CƯ VÀ VẬN DỤNG CHO TRƯỜNG HỢP THẨM ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG DỰ ÁN AO SEN TẠI P.13 – Q BÌNH THẠNH – TP HỒ CHÍ MINH

GVHD: Lâm Mạnh Hà SVTH : Nguyễn Thị Phương Thúy

TP HCM, năm 2012

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH 1

LỜI MỞ ĐẦU 2

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.TổNG QUAN Về TÀI SảN 4

1.1.1.Khái niệm về tài sản 4

1.1.2.Quyền tài sản 5

1.1.3.Giá thị trường của tài sản 6

1.2.TổNG QUAN Về BấT ĐộNG SảN 7

1.2.1.Khái niệm bất động sản ( Real estate) 7

1.2.2.Quyền tài sản bất động sản (real property) 9

1.2.3.Giá trị thị trường bất động sản 9

1.2.4.Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản 10

1.2.4.1.Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch 10

1.2.4.2.Nhóm các yếu tố vĩ mô 10

1.2.4.3.Nhóm các yếu tố vi mô 12

1.3 TổNG QUAN LÝ THUYếT GIảI PHÓNG MặT BằNG 13

1.3.1.Các khái niệm 13

1.3.2.Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất? 13

1.3.3 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.3.4.Giá đất để tính bồi thường là gì? 16

1.3.5.Nguyên tắc xác định giá đất ở trung bình khu vực thu hồi đất để tính hỗ trợ 17 1.3.6.Hỗ trợ cho người bị thu hồi đất 18

1.4 TổNG QUAN Về LÝ THUYếT THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN 19

1.4.1.Khái niệm về thẩm định giá 19

1.4.1.1.Theo quan điểm thế giới 19

1.4.1.2.Theo quan điểm Việt Nam 19

1.4.2.Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 19

1.4.2.1.Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 19

1.4.2.2.Mục đích của thẩm định giá bất động sản 20

1.4.2.3.Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản 20

1.4.3.Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 21

1.4.4.Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản 21

1.4.4.1.Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản 21

1.4.4.2.Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản 22

1.4.4.3.Những phương pháp thẩm định giá bất động sản 23

1.5 PHƯƠNG PHÁP THẩM ĐịNH GIÁ BấT ĐộNG SảN ĐƯợC ÁP DụNG TRONG CHUYÊN Đề 24

1.5.1.Phương pháp chi phí 24

1.5.1.1.Khái niệm 24

1.5.1.2.Cơ sở giá trị của thẩm định giá 24

1.5.1.3.Nguyên tắc áp dụng 24

1.5.1.4.Các bước tiến hành 24

1.5.1.5.Công thức 25

1.5.1.6.Trường hợp áp dụng 25

1.5.1.7.Ưu nhược điểm 25

1.6.QUY TRÌNH THẩM ĐịNH GIÁ 25

1.6.1.Xác định vấn đề 25

1.6.2.Lên kế hoạch thẩm định giá 25

1.6.3.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 26

1.6.4.Phân tích số liê ̣u 26

1.6.5.Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá 26

1.6.6.Chuẩn bị kết quả thẩm đi ̣nh giá để báo cáo 26

1.7.KếT LUậN CHƯƠNG 1 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH

BỒI THƯỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

2.1.TổNG QUAN Về ĐƠN Vị THựC TậP 27

2.1.1.Giới thiệu chung 27

2.1.2.Sơ đồ tổ chức 28

2.1.3.Cơ cấu nhân sự 28

2.1.4 Ban điều hành và thẩm định viên 29

2.1.5.Chức năng hoạt động 30

2.1.6.Tổng quan về quy trình thẩm định giá cho mục đích bồi thường tại công ty Dịch vụ và tư vấn Hồng Đức 30

2.2.TổNG QUAN Về THựC TRANG CÔNG TÁC THẩM ĐịNH GIÁ 32

2.2.1.Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 32

2.2.1.1.Kết quả thực hiện 32

2.2.1.2.Những tồn tại cần khắc phục 33

2.2.2.Thực trạng công tác thẩm định giá đền bù giải phóng mặt bằng 34

2.2.3.Thực trạng và giải pháp công tác tái định cư 37

2.2.3.1.Thực trạng vấn đề chỗ ở cho người bị thu hồi đất 38

2.2.3.2.Vấn đề về việc làm cho người dân sau tái định cư 40

2.2.4.Kết luận chương 2 42

CHƯƠNG 3: VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG TÍNH GIÁ ĐỀN BÙ DỰ ÁN AO SEN- PHƯỜNG 13- QUẬN BÌNH THẠNH 3.1.GIớI THIệU CHUNG Về Dự ÁN AO SEN 43

3.2.THựC TRạNG KHI ĐI KHảO SÁT Dự ÁN AO SEN 46

3.3.VậN DụNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẩM ĐịNH GIÁ BồI THƯờNG Dự ÁN AO SEN 50

3.3.1.Vị trí mặt tiền đường Trục 30M 50

3.3.2.Hẻm đất cấp một, vị trí 2, rộng từ 3m đến 5m 52

3.3.3.Hẻm đất cấp còn lại, đường Bình Lợi rộng dưới 3m 55

3.3.4.Hẻm đất cấp còn lại đường Trục 30, rộng dưới 3m 58

3.3.5.Đơn giá đất ở trung bình khu vực để tính hỗ trợ đất nông nghiệp 58

3.4.KếT LUậN CHƯƠNG 3 59

KẾT LUẬN 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Biểu đồ 2.1: Số hộ dân được di dời trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng

Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ dự án xây dựng khu tái định cư đạt chuẩn

Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ việc làm của người bị thu hồi đất sau tái định cư

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh

tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày càng được cải thiện

Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Đến nay cả nước ta đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư thực hiện một cách có hiệu quả Tuy nhiên trên thực tế tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có nhiều vụ đền

bù không thoả đáng gây bức xúc trong dư luận và làm chậm tiến độ thi công đó là: dự án mở rộng đường Xa Lộ Hà Nội, dự án xây dựng chung cư 29 tầng ở đường Trần Hưng Đạo, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án Khu bắc rạch Chiếc, Dự án mở rộng đường Phạm Văn Bạch (quận Gò Vấp) có

20 nhà dân bị cưỡng chế, ….v.v

Nắm bắt được thực tế này tôi đã lựa chọn đề tài: “Thẩm định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng dự án Ao Sen quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh”

Đề tài hướng vào giải quyết vấn đề về giá đền bù giải phóng mặt bằng một dự án thực tế đó là

dự án Ao Sen theo quy định nhà nước và qua đó cũng tìm hiểu thực trạng công tác đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay bao gồm công tác tính giá đền bù và công tác tái định cư tại thành phố Hồ Chí Minh… Từ đó sẽ đề xuất một số giải pháp giải quyết giá đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp và thoả đáng nhất có thể cho nhà đầu tư, nhà nước và người dân

2 Mục tiêu của đề tài:

 Tìm hiểu phương pháp tính giá đền bù hiện nay

 Vận dụng phương pháp tính giá đền bù vào một dự án cụ thể

 Thực trạng và giải pháp hoàn thiện

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:

 Các bộ nghị định, thông tư và quyết định của nhà nước có liên quan trong việc tính giá giải phóng mặt bằng tại Thành phố Hồ Chí Minh

 Dự án giải phóng mặt bằng thực tế (dự án Ao Sen tại quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh)

4 Phương pháp áp dụng trong đề tài :

 Tìm hiểu thực tế, thu thập dữ liệu và thực hiện phân tích

 Áp dụng các phương pháp chi phí trong việc thẩm định giá đền bù đất dự án Ao sen

5 Điểm mới của đề tài:

 Tìm hiểu thực tế phương pháp thẩm định giá đền bù thường được áp dụng tại công ty CPTM Dịch vụ và tư vấn Hồng Đức và vận dụng phương pháp tính đó vào trường hợp cụ thể là dự án Ao Sen tại phường 13 quận Bình Thạnh

 Tìm ra được một số nguyên nhân chính dẫn tới giá đền bù thường không sát với giá thị trường và

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện

 Tìm hiểu thực trạng công tác tái định cư và đề xuất tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất

6 Kết cấu đề tài bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường và công tác tái định cư

tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Vận dụng phương pháp chi phí trong tính giá đền bù dự án Ao Sen Giải pháp hoàn

thiện công tác thẩm định giá cho mục đích bồi thường

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC

KHÁI NIỆM VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI SẢN

1.1.1 Khái niệm tài sản

Tài sản: là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Khi phân loại tài sản theo chu

kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sản lưu động Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta có tài sản hữu hình và tài sản vô hình

 Phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất:

 Tài sản cố định: là một trong những loại tài sản có giá trị lớn được huy động và sử dụng vào hoạt

động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằm mục đích sinh lời và thường thì các loại tài sản này

có có thời gian sử dụng, luân chuyển, thu hồi trên 1 năm hoặc trên 1 chu kỳ kinh doanh (nếu chu kỳ kinh doanh lớn hơn hoặc bằng 1 năm)

 Tài sản lưu động: Là đối tượng lao động chỉ dùng được trong một chu kỳ sản xuất Đó là tổng

thể nói chung tiền mặt, tiền gửi ngân hàng và những khoản có thể chuyển ngay thành tiền mặt, như thương phiếu, v.v

 Phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất:

 Tài sản hữu hình: Bao gồm những vật ,tiền và giấy tờ có giá Tài sản hữu hình là những cái có

thể dùng giác quan nhận biết được hoặc dùng đơn vị cân đo đong đếm được Điều kiện để vật trở thành tài sản là một vấn đề còn tranh cãi rất nhiều Bởi vì khi vật không thuộc của ai gọi là vật vô chủ không

ai gọi là tài sản vô chủ cả Khi nói đến tài sản hữu hình bắt buộc chúng phải có một số đặc tính riêng như:

 Thuộc sở hữu của ai đó;

 Có đặc tính vật lý;

 Có thể trao đổi được;

 Có thể mang giá trị tinh thần hoặc vật chất;

 Là những thứ đã tồn tại (tài sản trước kia) đang tồn tại và có thể có trong tương lai

Tài sản hữu hình khi có càng nhiều đăc tính nêu trên thì càng chắc chắn đó là tài sản hữu hình

 Tài sản vô hình: Là những quyền tài sản (nghĩa hẹp) thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định và

thường chỉ gắn với một chủ thể nhất định và không thể chuyển giao Tuy nhiên một số quyền tài sản có thể chuyển giao như thương hiệu hàng hóa, quyền sử dụng bất động sản hoặc ủy quyền cho chủ thể khác Tài sản vô hình là những thứ không thể dùng giác quan để thấy được và không thể dùng đại lương để tính Nhưng trong quá trình chuyển giao có thể quy ra tiền (cái này là quan trọng nhất) Tùy

từng thời điểm nhất định mà quyền tài sản có giá như thế nào Việc gây thiệt hại về tài sản vô hình của chủ thể sẽ phải bồi thường nhưng rất khó để xác định giá trị của nó Ngoài những quy định trong luật

còn việc xác định giá trị của tài sản vô hình còn chưa chính xác với giá trị thực của tài sản

 Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền

sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

 Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền tài sản được gọi là tài sản thực và là đối tượng thẩm định giá Quyền tài sản là tài sản vô hình

Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản) Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập

từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao nhất Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:

- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý

- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chọn thuê)

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu, vốn góp

1.1.3 Giá thị trường của tài sản

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ về những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường; Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

Trong đó giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số

tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

" vào thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn

với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

"giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu

mua tài sản được xác định giá trị thị trường

"và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có

quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

“điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá

cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không

bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình

từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

1.2 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ( REAL ESTATE)

1.2.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những gì nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

- Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”

- Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”

- Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

- Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

 Tính đa dạng (không đồng nhất)

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

 Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài

Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo

và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng cho mục đích đặc biệt

- Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên)

- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán: trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị

- Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng

- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước

- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn

1.2.2 Quyền tài sản bất động sản (real property)

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản như : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, quyền cho thuê, quyền để thừa kế… Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý phi vật chất tách biệt với thực thể vật chất của bất động sản

Thẩm định giá bất động sản về thực chất là thẩm định giá quyền tài sản bất động sản Giá trị của một bất động sản trên thị trường không phải do thực thể vật chất của nó quyết định mà do quyền lợi mà nó mang lại cho người chủ sở hữu hoặc người sử dụng theo quy định của pháp luật

1.2.3 Giá trị thị trường bất động sản

Khái niệm: “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào

thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”

1.2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị thị trường bất động sản

1.2.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch

 Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch

Chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường

 Các điều khoản giao dịch: Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy

thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường

 Các điều kiện thị trường

Thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là giao dịch khách quan, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường

 Tình trạng pháp lý của BĐS:

Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà

và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

 Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác động đến giá trị bất động sản

 Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau

 Tính hữu ích

 Tính khan hiếm

 Có nhu cầu

 Có thể chuyển giao được

- Nhà nước hoạch định công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường

 Cung cầu bất đô ̣ng sản

Cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu :

- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu

cầu về nhà đất

- Thu nhập: Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả

năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất

- Đô thị hoá: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và sự phát triển qui

mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà

còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung

nhanh hơn sự thay đổi của cầu

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung :

- Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản

ở các vùng này

- Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:

+ Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động

sản

+ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu

tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường bất

động sản

1.2.4.3 Nhóm các yếu tố vi mô

 Các yếu tố tâm lý xã hội

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều

so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

 Chi phí

Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại

 Sự hữu du ̣ng

Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp

cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể

sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

 Các yếu tố vật chất

Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học,

gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu

- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thước không phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bất động sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làm giảm giá trị bất động sản

1.3 TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1 3.1 Khái niệm :

 Giải phóng mặt bằng : Là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xâ một công trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng tới khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án thể hiện lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội

Công tác giải phóng mặt bằng quyết định đến tiến độ thực hiện các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định đến tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

Theo từ điển Tiếng Việt thì “ đền bù” có nghĩa là: “ trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả” Điều đó có nghĩa là:

 Không phải mọi sự mất mát đều đền bù bằng tiền

 Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ về mặt vật chất mà nhiều khi còn về cả mặt tinh thần nhất là khi tái định cư

 Bồi thường theo khoản 6, điều 4,luật đất đai năm 2003 quy định là: “ bồi thường khi nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

 Thu hồi đất theo khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai: “ thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành

chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai”

 Hỗ trợ theo khoản 7 điều 4 luật đất đai năm 2003 : “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà

nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”

1.3.2 Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?

 Theo Điều 44 Luật đất đai: cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là:

o Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp quy định dưới đây)

o Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định ở trên không được uỷ quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất

1.3.3 Nguyên tắc Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất :

 Đối tượng được hỗ trợ bồi thường:Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP:

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9,

10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ Cụ thể nếu đáp ứng được một trong các điều kiện sau thì người bị Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định:

- Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy

tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 8 bao gồm:

+ Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tại thời điểm tặng, cho;

+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:

+ Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước Nhà thuộc sở hữu nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước

+ Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc

sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ;

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; + Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận

 Nguyên tắc bồi thường theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP:

- Thứ nhất: giá đất được xác định để bồi thường:

Căn cứ vào Điều 11 về xác định giá đất và Điều 14 của Nghị định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ thì: + Khoản 1 Điều 11 Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

+ Khoản 1 Điều 14: 1 Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất và bồi thường lại cho người sử dụng đất sẽ được tính theo giá thị trường Giá này ở từng thời điểm và ở từng địa phương sẽ là khác nhau, pháp luật không quy định mốc

cụ thể

- Thứ hai: nguyên tắc bồi thường:

Căn cứ khoản 2 Điều 14: Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch

về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định

cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này

Theo khoản 3 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP: Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường,

hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

1.3.4 Giá đất để tính bồi thường là gì? Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được giải quyết như thế nào?

 Theo khoản 1 Điều 9 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND:

- Giá đất để tính bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của lọai đất bị thu hồi, được

UBND tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm

Trường hợp tại thời điểm quyết định thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,

thì Ủy ban nhân dân quận, huyện thuê đơn vị tư vấn có chức năng xác định lại giá đất cụ thể để tính bồi

thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất

Khi xác định giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc :

“Theo mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn

thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.”

 Với đất phi nông nghiệp là đất ở:

Theo khoản 1 điều 14 quyết định 35/2010/QĐ_UBND: “ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.”

 Với giá đất nông nghiệp:

Theo điều 10 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND:“ Đất nông nghiệp được bồi thường gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.”

Theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP :Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

 Giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) :

Theo mục b khoản 1 điều 12 Quyết định 35/2010/QĐ-UBND :”Giá đất phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) để tính bồi thường tính bằng 60% đơn giá đất ở để tính bồi thường có vị trí liền kề; trường hợp không có đất ở liền kề thì áp dụng theo vị trí lân cận gần nhất.”

 Bồi thường chậm:

Theo khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 3 Điều 6 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 2380/2010/QĐ-UBND:

- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; + Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

1.3.5 Nguyên tắc xác định giá đất ở trung bình khu vực thu hồi đất để tính hỗ trợ:Theo công

văn số 4815/UBND-ĐTMT về giá đất nông nghiệp để tính bồi thường và nguyên tắc xác định giá đất ở trung bình khu vực tính hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 27/9/2011

 Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp quy định tại Phần I nêu trên còn được hỗ trợ bằng 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố hàng năm; diện tích được hỗ trợ là diện tích đang sử dụng thực tế nhưng không quá năm (05) lần hạn mức giao đất ở theo quy định Giá đất ở trung bình tính hỗ trợ được xác định theo nguyên tắc như sau:

a) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất tiếp giáp với vị trí mặt tiền đường có tên trong bảng giá đất

do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành:

Giá đất ở trung bình khu vực được tính bằng trung bình cộng giá đất của tất cả các tuyến đường có tên trong bảng giá đất trong địa bàn phường hoặc xã, thị trấn Trường hợp đặc biệt trên địa bàn phường

hoặc xã, thị trấn chỉ có duy nhất một tuyến đường thì căn cứ quy định tại điểm d mục 1 này, Ủy ban nhân dân quận - huyện báo cáo, đề xuất cụ thể để thực hiện;

b) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất không tiếp giáp với mặt tiền đường có tên trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành:

Giá đất ở trung bình khu vực được tính bằng trung bình cộng giá đất của tất cả giá đất của các tuyến đường có tên trong bảng giá đất và vị trí hẻm cấp 1 vị trí 1 của tất cả các tuyến đường tương ứng trong địa bàn phường hoặc xã, thị trấn;

c) Đối với các dự án có phạm vi thu hồi đất trên địa giới hành chính từ hai (02) phường hoặc xã, thị trấn trở lên thì giá đất ở trung bình khu vực được xác định theo nguyên tắc trung bình cộng của các trường hợp nêu tại điểm a hoặc b trên;

d) Đối với một số trường hợp có tính đặc thù khác, Ủy ban nhân dân quận - huyện báo cáo, đề xuất gửi Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố có ý kiến thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định

 Ủy ban nhân dân quận - huyện chịu trách nhiệm báo cáo, đề xuất cụ thể giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định tại mục 1 Phần này, gửi Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố có ý kiến, trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt để làm cơ sở tính hỗ trợ

1.3.6 Hỗ trợ cho người bị thu hồi đất:

 Theo Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

1 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;

2 Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

3 Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;

4 Hỗ trợ khác

 Theo Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP :Hỗ trợ tái định cư

- Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

1.4 TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1 Khái niệm chung về thẩm định giá

1.4.1.1 Theo quan điểm thế giới

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản” là sự

ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước

tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác

định”

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước

tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm

các loại đầu tư lựa chọn”

1.4.1.2 Theo quan điểm Việt Nam:

Theo pháp lệnh của Uỷ ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một

địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Tóm lại : Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hay quốc gia

1.4.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.4.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản ( Real estate valuation)

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4)

Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã được xác định trước

Thẩm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết

1.4.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

1.4.2.3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản

Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:

- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản Thời điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai

+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá

+ Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

o Chứng thực giá trị bất động sản di chúc

o Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro

o Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản

o Chia tài sản li hôn

+ Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:

o Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai

o Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến

1.4.3.Quy tình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Bước 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định

- Nhận biết các tài liệu cần thiết

- Thiết kế chương trình

- Lập kế hoạch thời gian

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trường, phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá

1.4.4 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản

1.4.4.1 Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường và

cơ sở giá trị phi thị trường

 Cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một

bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ

 Cơ sở giá trị phi thị trườngGiá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch

mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường Giá trị phi thị trường gồm một số giá

trị trong các trường hợp sau đây:

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị đầu tư

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

1.4.4.2 Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

1.4.4.3 Những phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng

8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá cụ thể:

 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

 Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ

sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định

tỷ lệ vốn hoá thu nhập

 Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển

 Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…

 Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ Tài chính

1.5.1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:Người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ

không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để tạo ra một tài sản có tính hữu ích tương tự

1.5.1.3 Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cung cầu

 Nguyên tắc cân bằng

1.5.1.4 Các bước tiến hành

Đối với bất động sản

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang

sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất)

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1

và bước 4

Ước tính hao mòn tích luỹ của công trình xây dựng trên đất:

Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặcbiệt

Tài sản không có đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

Kiểm tra các phương pháp khác

1.5.1.7 Ưu nhược điểm

Tính toán chính xác giá trị tài sản , cách tính rõ ràng

 Nhược điểm

 Chi phí ít khi bằng giá trị

 Tính giá trị hao mòn mang tịn chủ quan

 Phải có dữ liệu trên thị trường,

 Phải có kinh nghiệm trong ngành nghề chuyên môn

1 6 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

1.6.1 Xác định vấn đề

- Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá

- Mục đích sử dụng thẩm định giá

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá

- Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định

- Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản

- Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định

1.6.2 Lên kế hoa ̣ch thẩm đi ̣nh giá

- Xác định phạm vi công việc

- Xác định các tài liệu cần thu thập

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

1.6.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

- Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực

- Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định

- Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh

1.6.4 Phân ti ́ch số liê ̣u

- Phân tích viê ̣c sử du ̣ng cao nhất, tốt nhất: Để ở, kinh doanh hoă ̣c kết hợp cả hai

- Phân tích đi ̣a điểm, xu thế phát triển và tác đô ̣ng đến giá tri ̣ bất đô ̣ng sản

Phân tích các giao di ̣ch thi ̣ trường ta ̣i khu vực có bất đô ̣ng sản cần thẩm đi ̣nh, nhu cầu và tình hình cung ứng, đô ̣ng thái của các lực lượng tham gia thi ̣ trường có thể tác đô ̣ng đến giá tri ̣ của bất đô ̣ng sản cần thẩm đi ̣nh giá

Phân tích đă ̣c điểm của bất đô ̣ng sản cần thẩm đi ̣nh giá: Diê ̣n tích đất, diê ̣n tích sàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nô ̣i thất, hình dáng lô đất, pháp lý

Xác định các bất động sản có thể đối chiếu với bất động sản cần thẩm định giá thông qua việc phân tích, đánh giá đă ̣c điểm của các bất đô ̣ng sản so sánh

So sánh đối chiếu bất đô ̣ng sản cần thẩm định giá với các bất động sản có thể so sánh được

1.6.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá

Thực hiện các bước tiến hành của phương pháp thẩm định giá để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài

Các quy định của pháp luật về công tác tái định cư đã ban hành và sửa đổi khá nhiều, khá chi tiết nhưng việc vận dụng vào thực tế vẫn còn khá nhiều tồn tại bất cập, các cấp ban ngành cần hoàn thiện các chính sách nhiều hơn nữa để công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra nhanh chóng, giảm thiệt hại góp phần phát triển đất nước

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

2.2 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP

2.1.1 Giới thiệu chung

Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức

Trụ sở: C3/1 TN1 Phạm Hùng, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ

Chí Minh

Văn phòng giao dịch: 22-24 Nguyễn Công Trứ, Phường Nguyễn

Thái Bình, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

VPĐD Lâm Đồng: A26 Trần lê, p.4, tp Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng

VPĐD Đồng Nai: 408A đường Vạn Thắng, Kp2, p.Bình Đa,

Tp.Biên Hòa, Đồng Nai

Điện thoại: (08) 339101456 – 0903611066 Fax: (08) 39101035

Email: hongduc.corp8@gmail.com

Website: www.hongducco.vn

Công ty cổ phần thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức được thành lập ngày 04 tháng 04 năm

2008 theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103009901 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp

Vốn điều lệ của công ty là 1.000.000.000 (một tỷ đồng), mệnh giá cổ phần của công ty là10.000 đồng, với số cổ phần là 100.000 cổ phần và giá trị cổ phần đã góp là 1.000.000.000 đồng

Qua 4 năm hoạt động, công ty thực sự trở thành người bạn đồng hành của khách hàng trong các lĩnh vực hoạt động của công ty Đáp lại sự tin tưởng của khách hàng, công ty không ngừng nâng cao năng lực hoạt động “Giải pháp cho giá trị và niềm tin” là phương châm công ty mong muốn đem đến cho khách hàng xuyên suốt trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty luôn nâng cao khả năng đáp ứng về chất lượng, thời gian, giá cả cạnh tranh, dịch vụ hổ trợ lâu dài, và còn thể hiện trong cách nói, cách làm, sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật, nuôi dưỡng trách nhiệm đối với khách hàng và cộng động

Các cơ sở pháp lý hoạt động:

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103009901 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố

Hồ Chí Minh cấp

- Thông báo số 333/TB-BTC ngày 08/11/2010 của Bộ Tài Chính về việc công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá và danh sách thẩm định viên

về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2010

- Thông báo số 353/TB-BTC ngày 10/12/2010 của Bộ Tài Chính về việc công bố danh sách bổ sung các thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề hoa ̣t đô ̣ng thẩm định giá tài sản năm 2010

- Thông báo số 47/TB-BTC ngày 21/01/2011 của Bộ Tài Chính về việc công bố danh sách thẩm đi ̣nh viên về giá đủ điều kiê ̣n hành nghề thẩm đi ̣nh giá tài sản năm 2011

- Thông báo số 48/TB-BTC ngày 21/01/2011 của Bộ Tài Chính về việc công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2011

- Công văn số 1524/STP-BTP ngày 08/04/2011 của Sở Tư Pháp về việc thông báo đăng ký đấu giá viên năm 2011

- Quyết định số 714/QĐ-BTP ngày 18/05/2011 của Bộ Tư Pháp về việc cấp đổi thẻ đấu giá viên

2.1.2 Sơ đồ tổ chức:

2.1.3 Cơ cấu nhân sự

Công ty cổ phần thương mại Dịch vụ và Tư vấn Hồng Đức hoạt động kinh doanh nên cơ cấu nhân sự được sắp xếp hợp lý để phục vị hiệu quả hoạt động chính là tư vấn và dịch vụ, với số lượng nhân sự là 35 người Trong đó rình độ sau đại học gồm 5 người, số lượng có bằng đại học và cao đẳng gồm 26 người và trung cấp, cấp III là 4 người

Phòng

đấu giá tài

sản

Phòng nghiệp vụ thẩm định giá số 1

Phòng nghiệp vụ thẩm định giá số 2

Phòng nghiệp vụ thẩm định giá số 3

Phòng Kiểm soát chất lượng

Phòng Tổng hợp Marketing

Phòng Tổ chức Hành chính- Kế toán

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC

Với số lượng nhân viên của công ty tuy không nhiều nhưng công ty sở hữu một đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên ngành chuyên môn nghiệp vụ cao, có đạo đức nghề nghiệp, có thâm niên và

am hiểu về các hoạt động sản xuất kinh doanh trong nhiều lĩnh vực, tạo nên lợi thế về uy tín và chất lượng trong hoạt động kinh doanh cho công ty, đồng thời cũng tạo nên lợi thế cạnh tranh so với các công ty hoạt động trong ngành

2.1.4 Ban điều hành và thẩm định viên

 Ông Huỳnh Hồng Đức

- Chức danh: Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc công ty

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Cử nhân kinh tế, thẩm định viên, Đấu giá viên, Tư vấn thuế viên

- Thâm niên công tác: 13 năm

 Ông Nguyễn Văn Thọ

- Chức danh: Thành viên Hội Đồng quản trị

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Tiến sĩ kinh tế, Luật sư, Thẩm định viên, Đấu giá viên

- Thâm niên công tác: 26 năm

 Ông Đào Quang Dương

- Chức danh: Thành viên Hội Đồng quản trị

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Cử nhân kinh tế,Thẩm định viên

- Thâm niên công tác: 11 năm

 Ông Trần Công Luận

- Chức danh: Phó giám đốc, thành viên HĐQT

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Thạc sĩ kinh tế, Thẩm định viên, Đấu giá viên

- Thâm niên công tác: 7 năm

 Ông Huỳnh Văn Phúc

- Chức danh: thành viên Hội đồng quản trị

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Cơ khí chế tạo máy

- Thâm niên công tác: 11 năm

 Ông Đồng Hoàng Hiệp

- Chức danh: Phó chủ tịch Hội đồng quản trị

- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ: Cử nhân kinh tế

- Thâm niên công tác: 14 năm

Sơ đồ quy trình thẩm định giá của công ty

2.1.5 Chức năng hoạt động:

Ban lãnh đa ̣o Công ty , Thẩm định viên, Đấu giá viên, Tư vấn thuế viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, Công ty luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau:

* Thẩm định giá và định giá bất động sản: đây được xem là thế mạnh thật sự của Công ty với

công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao

ốc văn phòng, chung cư, trang trại…phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng (như

nô ̣p ngân sách Nhà nước, Vay vốn Ngân hàng, đền bù giải phóng mặt bằng, góp vốn, kêu go ̣i đầu tư, hạch toán kế toán )

* Thẩm định giá động sản: đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm, am

hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để Công ty có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị các dây chuyền máy móc thiết bị công nghiệp, thiết bị

y tế, thiết bị truyền hình, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải, hệ thống khai thác dầu khí, vật

tư thiết bị các ngành…phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau (mua sắm , hạch toán kế toán , phê duyê ̣t quyết toán )

* Thẩm định giá trị doanh nghiệp: Tư vấn và cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp, tài

sản vô hình, lợi thế thương mại… phục vụ cho mục đích liên doanh, cổ phần hóa, chuyển nhượng, chuyển đổi hình thức, phát hành thêm cổ phiếu v.v.Giá trị doanh nghiệp được xác định dựa trên việc tổng hợp, đánh giá, phân tích các dữ liệu quá khứ và xem xét triển vọng phát triển trong tương lai của doanh nghiệp

- Đối tượng thẩm định giá: toàn bộ doanh nghiệp, lợi ích doanh nghiệp hay một phần lợi ích doanh nghiệp

* Bên cạnh đó Công ty còn hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác để ổn định hoạt động kinh

doanh và để hỗ trợ cho hoạt động thẩm định giá như: Điều tra giá đất làm cơ sở công bố giá đất hàng năm cho các tỉnh thành có nhu cầu, Dịch vụ đấu giá, Dịch vụ đại lý, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn thuế, tư vấn đầu tư, dịch vụ bảo trì sửa chữa thang máy

2.1.6 Tổng quan về quy trình thẩm định giá cho mục đích bồi thường tại công ty Cổ phần thương mại Dịch vụ và tư vấn Hồng Đức

Thẩm định giá trong mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng thường áp dụng phương pháp

so sánh và phương pháp chi phí để tính giá bồi thường Tuy nhiên phương pháp so sánh lại khó áp

dụng cho những dự án bồi thường có quy mô lớn được quy hoạch để làm đường, xây cầu, làm công

viên, khu dân cư… vì khó tìm được tài sản so sánh Chính vì vậy phương pháp chi phí là phương

pháp chủ đạo được công ty vận dụng tính giá bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay Quy trình thực hiện như sau:

 Đối với bất động sản

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá của công trình xây dựng hiện có trên đất)

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4

2.2 TỔNG QUAN VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỤC ĐÍCH BỒI THƯỜNG HIỆN NAY

2.2.1 Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam

2.2.1.1 Kết quả thực hiện:

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới Và, thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây khu công nghiệp và đô thị Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế – xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người

bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của

NĐ 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ

chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có

thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử

dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc

mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2003, các

Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Chẳng hạn như: Quyết định 35/2010/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 28/05/2010; Quyết định số 82/2011/QĐ-UBND của của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh công

bố ngày 18 tháng 12 năm 2011…Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này

ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện

Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn

đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Thứ bảy, đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều

kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn

so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự

án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

2.2.1.2.Những tồn tại cần khắc phục:

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản

Để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, phục vụ quá trình phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, theo tôi cần xử lý một số vấn

đề sau:

Một là, đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư,

tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và hỗ trợ khác nhau,

từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân

Hai là, Việc chuẩn bị nhà tái định cư còn nhiều hạn chế, chất lượng một số khu nhà tái định cư

còn chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, do vậy đời sống của người dân trong các khu tái định cư còn gặp khó khăn

Ba là, Lực lượng tham gia công tác giải phóng mặt bằng, nhất là ở cấp cơ sở, còn thiếu chiều

sâu (do kiêm nhiệm), cá biệt có nơi thực hiện qui trình không nghiêm trong giải phóng mặt bằng