Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 nguyễn văn trối và 223 hoàng văn thụ

Chương 1: Cơ sở lý luận Hiện nay, có rất những khái niệm Thẩm định giá khác nhau như sau:  Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Anh Quốc: “Thẩm định giá bất động sản là

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 04 năm 2011

Lời cảm ơn

Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo em trong suốt 4 năm học tập tại trường, giúp em trau dồi thêm các kỷ năng, kiến thức, tự tin bước vào cuộc sống

Đặc biệt cảm ơn cô Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong công

ty thẩm định giá Việt Nhất đã giúp đỡ, chỉ bảo, tạo điều kiện cho em được tiếp xúc với công việc thực tế Chúc các anh chị luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộcsống

Chúc công ty ngày càng phát triển

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên thực hiện

Võ Tá Chiến

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

*****

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

*****

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

MỤC LỤC

*****

Lời mở đầu 1

Chương 1: Cở sở lý luận 3

1.1 Tổng quan về thẩm định giá 3

1.1.1 Khái niệm 3

1.1.2 Đối tượng thẩm định giá 3

1.1.3 Vai trò của thẩm đi ̣nh giá 4

1.1.4 Mục đích của thẩm đi ̣nh giá 4

1.1.5 Cơ sở giá tri ̣ của thẩm đi ̣nh giá 6

1.1.5.1 Giá trị thị trường 6

1.1.5.1 Giá trị phi thị trường 6

1.1.6 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản 6

1.1.6.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 7

1.1.6.2 Nguyên tắc thay thế 7

1.1.6.3 Nguyên tắc dự báo 7

1.1.6.4 Nguyên tắc cung cầu 7

1.1.6.5 Nguyên tắc đóng góp 7

1.1.6.6 Nguyên tắc phù hợp 8

1.1.6.7 Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển 8

1.1.7 Quy trình thẩm đi ̣nh giá 8

1.2 Tổng quan về bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm 8

1.2.2 Đặc trương của bất động sản 8

1.2.3 Thuộc tính của bất đô ̣ng sản 9

1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 10

1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 10

1.2.4.2 Phương pháp chi phí 12

1.2.4.3 Phương pháp thă ̣ng dư 13

1.2.4.4 Phương pháp thu nhâ ̣p 14

1.2.4.5 Phương pháp lơ ̣i nhuâ ̣n 15

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hiện nay ở TPHCM 17

2.1 Tổng quan về Thành phố Hồ Chí Minh 17

2.1.1 Vị trí địa lý 17

2.1.2 Quy hoạch tương lai 17

2.2 Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc vă phòng, trung tâm thương mại tại Tp.HCM 18

2.2.1 Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng 18

2.2.2 Tổng quan về thị trường 21

2.2.3 Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011 32

Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ 37

3.1 Giới thiệu về bất động sản 37

3.1.1 Đặc điểm pháp lý 37

3.1.2 Đặc điểm kỷ thuật 37

3.2 Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá 40

3.2.1 Cơ sở giá trị 41

3.2.2 Nguyên tắc thẩm định 41

3.2.3 Thờii điểm thẩm đinh 41

3.2.4 Mục đích thẩm định 41

3.2.5 Các phương pháp thẩm định 41

3.3 Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 41

3.3.1 Phương pháp so sánh 41

3.3.1.1 Phân tích các bất động sản so sánh 41

3.3.1.2 Thực hiện điều chỉnh và ước tính giá quyền sử dụng bất động sản 43

3.3.2 Phương pháp thặng dư 46

3.3.2.1 Phân tích thông số đầu vào 46

3.3.2.2 Ước tính tổng doanh thu của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 49

3.3.2.2.1 Ước tính doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư cao cấp 49

3.3.2.2.2 Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng 55

3.3.2.2.3 Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu gửi xe 57

3.3.2.3 Ước tính tổng chi phí của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ 58

3.3.2.3.1 Chi phí xây dựng cao ốc 58

3.3.2.3.2 Ước tính chi phí quản lý và bán căn hộ chung cư

cao cấp 60

3.3.2.3.3 Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng 61

3.3.2.3.4 Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu gửi xe 62

3.3.2.4 Ước tính giá trị khu đất 63

3.3.2.5 Nhận xét 63

3.3.2.6 Những hạn chế và khó khăn 64

Kết luận 65

Tài liệu tham khảo 66

Phụ lục 67

kỳ hội nhập Quốc tế Tuy nhiên, công tác thẩm định giá ở Việt Nam vẫn còn nhiều lĩnh vực thiếu hệ thống thông tin và phương pháp thẩm định còn nhiều tranh cải

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc định giá tài sản chính xác phù hợp với thực tế rất quan trọng, làm tăng thêm sự minh bạch thị trường để thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài

Trong giai đoạn phát triển và hội nhập, cùng với việc tăng trưởng kinh tế nhanh, nhu cầu mở văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng cao và để đáp ứng được nhu cầu đó thì thị trường phải tạo ra một nguồn cung lớn và chất lượng Chính vì vây, các dự án cao ốc văn phòng lần luợt được khởi công tại các vị trí trọng điểm Từ đây dịch vụ thẩm định giá đất dự án cũng phát triển để đáp ứng thị trường Khác với thẩm định giá nhà phố, đất nông nghiệp…thẩm định giá đất dự án xây dựng cao ốc văn phòng phức tạp và cần nhiều thông

tin hơn Để tìm hiển và làm rõ về vấn đề này tác giả đã tiến hành viết chuyên đề: “ Ứng

dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi

và 223 Hoàng Văn Thụ” Trong chuyên đề tác giả sẽ tìm hiểu, áp dụng các phương pháp

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hiện nay ở TPHCM

Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản

số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ

Chương 1: Cơ sở lý luận

Hiện nay, có rất những khái niệm Thẩm định giá khác nhau như sau:

 Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Anh Quốc: “Thẩm

định giá bất động sản là quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, trong những điều kiện của một thị trường nhất định là những phương pháp phù hợp”

 Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây Dựng và Bất Động Sản thuộc

Đại học quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước

tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

 Ở Việt Nam, theo Pháp lệnh giá: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh

giá lại giá trị của tài Rsản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế”

 Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính bằng tiền của một vật,

của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Qua các khái niệm nêu trên, ta có thể hiểu một cách tổng quát: “Thẩm định giá là

sự ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định cho một mục đích cụ thể trên cơ sở sử dụng các dữ kiện, các yếu tố của thị trường”

1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá

Đối tượng thẩm định giá là quyền tài sản

Trong hoạt động Thẩm định giá Quốc tế người ta thừa nhận và phân biệt quyền tài sản thành 4 loại:

 Quyền tài sản bất động sản:

Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý, tách biệt với thực thể vật chất của bất động sản, bao gồm các quyền, các khoản thu nhập liên quan đến quyền sở hữu bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư khai thác hoặc sử dụng bất động sản

Quyền tài sản bất động sản cụ thể thường được biểu hiện trong một văn bản chính thức của Nhà Nước (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở) hay một hợp đồng ( như hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhường quyền khai thác…)

 Quyền tài sản động sản:

Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền đến quyền sở hữu Tài sản lợi tức khác với bất động sản, có thể là tài sản hữu hình hoặc

vô hình

 Quyền tài sản doanh nghiệp:

Quyền tài sản doanh nghiệp là giá trị của doanh nghiệp gắn với lợi nhuận mang lại

từ hoạt động kinh doanh

 Lợi ích tài chính:

Lợi ích tài chính là những khoản lợi nhuận thu được từ các giao dịch tài chính

Do đối tượng của thẩm định giá là quyền tài sản nên trước khi tiến hành Thẩm định giá cần phân biệt rõ các loại quyền tài sản và phải xác định chính xác quyền lợi nào được yêu cầu Thẩm định giá

1.1.3 Vai trò của thẩm định giá

Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước, quản lý việc mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê…tài sản công, tránh được việc làm thất thoát tài sản Nhà nước Góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hoạch toán chính xác chi phí kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội

Góp phần phát triển và lành mạnh hóa các loại thị trường đầu vào của sản xuất (mặt bằng sản xuất, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu…)

Là nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật kinh tế thị trường

Góp phần thúc đẩy phát triển thị trường tài sản

Tuy nhiên ở nước ta do ngành thẩm định giá mới chỉ ở giai đoạn sơ khai nên đòi hỏi phải có sự quản lý của Nhà Nước nhằm đảm bảo tính hiệu quả, công bằng, ổn định đời sống kinh tế xã hội và chính trị của Quốc gia

1.1.4 Mục đích của Thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, trong đó có một

số loại thường hay gặp sau đây: mục đích bảo quản tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…

 Bảo quản tài sản

- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản

- Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

 Mua bán tài sản đơn hạng mục

 Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp

- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh

- Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp

 Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa

- Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu

- Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều đó củng có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá

 Hoạch toán kế toán

- Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy bản thân làm đối tượng ( ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhựng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia Một số quốc gia lấy giá

cả thị trường hiện hành để tính giá thuế Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế Vì vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế

 Nghiệp vụ thanh toán

- Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà

chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có

 Phục vụ tư vấn

- Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh

- Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:

+ Kiện tụng + Giúp cho việc hoạch toán kế toán

1.1.5 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

1.1.5.1 Giá trị thị trường

“ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” ( Quyết định 24/2005 QĐ-BTC ngày

18/04/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chẩn thẩm định giá Việt Nam)

1.1.5.2 Giá trị phi thị trường

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những

căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…” ( Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của BTC về

việc ban hành 03 tiêu chuẩn định giá Việt Nam)

1.1.6 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

1.1.6.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất cho một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản tối ưu là nền tảng xác định giá trị thị trường của nó

Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Người thận trọng sẽ không trã giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm Nghĩa là người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng trừ khi do điền kiện đất thời gian không thuận lợi và rủi ro

1.1.6.3 Nguyên tắc dự báo

Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác động tới giá trị của bất động sản Vì vậy cần phải dự báo được sự biến động của các yếu

tố này trong thẩm định giá được chính xác

1.1.6.4 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm tiến hành thẩm định giá Chú ý đến sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương chính sách của nhà nước…

1.1.6.5 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản Nguyên tắc này vận dụng khi tiến hành điều chỉnh giá trị của những bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định

1.1.6.6 Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó cần phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tôt nhấp và hiệu quả nhất

1.1.6.7 Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí liền kế cận cũng phải có một giá trị như vậy Người thẩm định phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoách định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

1.1.7 Quy trình thẩm định giá

Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

1.2 Tổng quan về bất động sản

1.2.1 Khái niệm:

“Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công

trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

đố, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” (theo điều

181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995)

1.2.2 Đặc trương của bất động sản:

 Khã năng co giản của cung bất động sản kém

Với tính khan hiếm của bất động sản đã tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu của con người Khã năng co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu của con người Khã năng co giãn của cung bất động sản kém thể hiện ở các mặt như

sự phát triển của đất đai (cung) luôn bị hạn chế với các điều kiện về tự nhiên, môi trường

và việc phân phối đất đai hữu dụng cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong thời kỳ Ngoài ra việc xây dựng công trình trên đất cũng tốn nhiều thời gian, công sức, tiền bạc

 Thời gian mua bán kéo dài, chi phí giao dịch cao

Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch mua bán cần phải được cân nhắc, phải có thời gian xem xét cụ thể về vật chất, các yếu tố pháp lý của bất động sản Ngoài ra thời gian giao dịch còn bị chi phối bởi cơ chế hành chính của thủ tục chuyển quyền sở hữu

 Khã năng thanh khoản kém

Giá trị bất động sản cao cộng thêm thời gian mua bán dài dẫn đến khã năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt Mặt khác do cuộc sống con người gắn liền với bất động sản nên ngoại trừ những trường hợp đặc biệt có nhu cầu cần thiết yếu chủ tài sản mới chịu thay đôi

 Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của Quốc gia Do đó Nhà nước phải thường xuyên can thiệp, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản Điều này thể hiện qua việc Nhà nước chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt thì thông qua các công cụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chính sách quy hoạch đất đai

1.2.3 Thuộc tính của bất động sản

 Tính bất động

Bất động sản không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác, mỗi bất động sản đều

có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, đặc điểm của nó và thường mang đậm tính chấp

địa phương Do đó để định giá đúng giá trị của bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải

am hiểu thị trường nơi bất động sản tọa lạc

 Tính đa dạng

Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô của lô đất và các tài sản trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thườngnhà ít có hai bất động sản nào giống hết nhau Do đó giá trị của các bất động sản thường rất khác nhau, gắn liền với đặc điểm cụ thể của các bất động sản đó Ví dụ giá trị nhà biệt thự khác giá trị nhà phố, giá trị nhà trệt khác giá trị nhà có lầu, giá trị đất nông nghiệp khác giá trị đất thổ cư, giá trị đất vuông vức khác giá trị đất nở hậu…Thẩm định viên khác phải xem xét kỹ lưỡng các đặc điểm của bất động sản trước khi thẩm định để đưa ra kết quả chính xác nhất

 Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn, sự phát triển đất đai hữu dụng cũng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, giữa đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh và đất ở, trong khi đó dân số thì ngày càng tăng lên, do đó nhu cầu về nhà ở đất đai của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường Chính sự khan hiếm của bất động sản nên giá trị của bất động sản thường bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, đôi khi tạo ra những cơn sốt giá

Có thể khắc phục tình trạng khan hiếm đất đai bằng cách tận dụng chiều cao của khoảng không gian (như xây nhà cao tầng…)

 Tính bền vững

Đất đai và các tài sản gắn liền với đất có tính bên vững rất cao do đời sống của con người luôn gắn liền với đất nên việc xây dựng cải tạo luôn hướng đến mục đích lâu dài, hàng chục hàng trăm năm Tính hữu dụng của bất động sản vẫn luôn được bồi đắp, cải tạo nên có hiệu quả kinh tế lâu dài Giá trị của bất động sản chỉ có thể tăng lên chứ không thể giảm xuống

1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Trong việc sử dụng các phương pháp để thẩm định giá không có phương pháp nào

là chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Cùng các phương pháp khác được sử dụng để kiểm tra hoặc hổ trợ

1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Khái niệm:

Là một hình thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh với các bất động sản tương đồng đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

 Cơ sở lý luận:

Giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản cùng loại đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường

 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh:

Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá mua bán thực tế của các tài sản này có đáp ướng nội dung giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành theo quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày18/4/2005 của Bộ trưởng bộ tài chính hay không và đảm bảo rằng tài sản này có thể so sánh được hay không

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được, thích hợp (ít nhất phải từ 3 tài sản trở lên)

Bước 4: Xác định sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống) bằng số tuyệt đối hoặc tương đối

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản cẩn thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

“Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá trị công trình xây dựng”

 Ưu điểm:

Là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện cho thẩm định viên lẫn không phải thẩm định viên

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của một bất động sản có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

 Phạm vi áp dụng:

Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản chuyên dùng, các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản mà các tài sản so sánh tuy đồng dạng nhưng có qua nhiều yếu tố khác nhau, hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, thẩm định giá tài sản kiểm tra đấu thầu

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện

có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của công trình xây dựng (= Tổng giá trị công trình xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với công trình xây dựng hiện có)

1.2.4.3 Phương pháp thặng dư

 Khái niệm:

Bất động sản tạo ra thu nhập là một dạng tài sản đầu tư, và xét theo quan điểm đầu

tư thì khã năng sinh lợi là yếu tố then chố ảnh hưỡng đến giá trị tài sản Một nhà đầu tư vào bất động sản mang lại thu nhập bỏ ra một số tiền ngày hôm nay hy vọng sẽ nhân được một số tiền lớn hơn trong tương lai Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các cách thức, kỹ thuật và phép tính toán học mà nhà thẩm định giá sử dụng để phân tích khã năng sinh lợi của tài sản, ước tính thu nhập tạo ra bởi bất động sản và chuyển đổi các thu nhập này thành một chỉ dẫn giá trị hiện tại của tài sản

 Cơ sở lý luận:

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản có thể được đo bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ việc khai thác bất động sản đó

 Các nguyên tắc áp dụng:

Phương pháp vốn hóa thu nhập liên quan đến các nguyên tắc thẩm định giá sau:

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Nguyên tắc cung cầu

 Nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai

 Phạm vi áp dụng:

Có thể dùng phương pháp vốn hóa thu nhập để thẩm định giá bất cứ bất động sản nào tạo ra thu nhập Thông thường phương pháp vốn hóa thu nhập có thể được sử dụng trong thẩm định giá các loại bất động sản sau: Đất nông nghiệp, đất công nghiệp, của hàng trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập không phải luôn luôn dựa vào các thương vụ bán có thể

so sánh, nhưng một số dữ liệu thích hợp và chứng cứ thị trường thì rất cần thiết Chẳng hạn như vốn hóa hoa lợi phụ thuộc vào sự lựa chọn hoặc phát triển một tỷ suất hoa lợi phù hợp Tỷ suất hoa lợi phải phản ánh những gì nhà đầu tư kỳ vọng thu được trong một thương vụ có thể so sánh như là một đầu tư có thể thay thế trên thị trường với mức độ rủi

ro tương tự

 Phân tích thu nhập và chi phí:

Phân tích thu nhập và chi phí có ý nghĩa quan trọng trong phương pháp vốn hóa thu nhập Một số đánh giá đúng đắn thu nhập là điều kiện cần thiết để đảm bảo cho sự chính xác của chỉ dẫn giá trị được xác định từ phương pháp vốn hóa thu nhập

Nhà thẩm định giá phải có quan điểm tương lai cả trong việc ước tính thu nhập và chi phí cũng như lựa chọn phương pháp luận vốn hóa thích hợp Thu nhập quá khứ cũng như hiện tại rất có ý nghĩa, nhưng điều cần quan tâm là tương lai Thu nhập quá khứ chỉ quan trọng khi người mua chấp nhận nó như là một chỉ dẫn của tương lai Thu nhập hiện tại là một chỉ dẫn, một điểm khởi đầu tốt, nhưng chiều hướng và kỳ vọng sự thay đổi trong thu nhập mới là điều then chốt trong phương pháp vốn hóa

1.2.4.4 Phương pháp thu nhập:

 Vốn hoá trực tiếp:

Là một loại kỹ thuật vốn hoá dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hoá hoặc hệ số nhân vốn hoá rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên từ tài sản

 Công thức: V = I / R hoặc V = I * GI

Trong đó: V : giá trị tài sản

I : thu nhập ròng trong một năm R: tỷ suất vốn hoá

GI: hệ số thu nhập ( = 1 / R )

 Dòng tiền chiết khấu( DCF):

Ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập

 Công thức:

Trường hợp dòng tiền không đều:    n

n n

t

t t

r

V r

CF PV

t

t

r

V r

CF PV

Trong đó: PV : Giá trị thị trường của tài sản,

CFt : Thu nhập năm thứ t,

Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

n : Thời gian nắm giữ tài sản,

r : tỷ suất chiết khấu

1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

 Cơ sở lý luận:

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản

 Phạm vi áp dụng:

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá mà việc so sánh những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn…

 Các bước thực hiện:

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp thẩm quyền

Bước 2: Xác định tổng chi phí

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Bước 4: Áp dụng công thức để tính giá trị của bất động sản

“Giá trị thị trường của bất động sản =Thu nhập thực hàng năm / Tỷ suất vốn hóa”

Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ, văn phòng, trung tâm

thương mại hiện nay ở TPHCM

2.1 Tổng quan về thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở miền Nam Việt Nam, thuộc vùng đông nam bộ

Có khi hậu nhiệt đới gió mùa

Tiếp giáp các tỉnh: Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long

An, Tiền Giang và giáp với biển Đông

Diện tích: 2.095.239 km2 Là thành phố lớn nhất của Việt Nam

Dân số: 7.123.340 người (thống kê ngày ) Là thành phố đông dân nhất Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trong 5 thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam Về mặt hành chính, thành phố được chia làm 19 quận và 5 huyện

Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TPHCM là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một của ngỏ quốc tế

Thành Phố Hồ Chí Minh cũng là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía nam, bao gồm TP.Hồ Chí Minh, Bà Rịa- Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Tiền Giang – một khu vực có diện tích 23.754 km2 với dân số hơn 10 triệu người, có thị trường sôi động nhất và có sức hấp dẫn đầu tư nước ngoài lớn nhất nước

2.1.2 Quy hoạch trong tương lai:

Quy hoạch là một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản Việc Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản trên thị trường

Năm 2010, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025

Theo quy hoạch, bán kinh khu vực nội thành của TPHCM là 15km và TPHCM sẽ

có 4 khu đô thị vệ tinh mới gồm: khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2) khoảng 737 ha và khu công nghệ cao tại quận 9 khoảng 872 ha; khu đô thị Nam Sài Gòn và cảng Hiệp Phước

(huyện Nhà Bè) khoảng 3.900 ha; khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn và Củ Chi) với quy mô khoảng 6.000 ha; khu đô thị phía Tây là một phần huyện Bình Chánh với quy mô khoảng 500ha

(Bản đồ: quy hoạch của TPHCM từ 2010 đến 2025) Đến năm 2025, TPHCM sẽ là đô thị đặc biệt của cả nước, là trung tâm công nghiệp dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á Dự đoán diện tích đất xây dựng

đô thị của thành phố và năm 2025 vào khoảng 100.000 ha

Từ những thông tin quy hoạch của TPHCM như trên, chúng ta có thể dự đoán được rằng trong tương lai, các khu vực trên sẽ là những điểm nóng của thị trường bất động sản và đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản

2.2 Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tại TPHCM

2.2.1 Tiêu chí phân hạng cao ốc, văn phòng:

Hiện nay trên thế giới không hề có chuẩn chung trong việc phân loại A, B, C cho thị trường cao ốc văn phòng cho thuê Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng Chẳng

hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ

số an toàn vượt trội khu vực châu Á Theo Colliers, những tiêu chuẩn này không bền vững theo thời gian mà sẽ thay đổi theo điều kiện cụ thể vào từng thời điểm tại từng thị trường riêng biệt

a, Tiêu chí phân hạng cao ốc của châu Âu - Mỹ

 Cao ốc hạng A theo chuẩn châu Âu và Mỹ phải đạt 22 tiêu chí bao gồm:

1 Thiết kế sang trọng và được xây mới hoàn toàn

2 Vị trí đắc địa, nằm trong quận / khu trung tâm thành phố

3 Cao ốc phải dễ tìm và thuận tiện cho việc di chuyển

4 Thu hút được những khách thuê có tên tuổi và uy tín

5 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường

6 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp

7 Phải cung cấp đủ chỗ đậu xe

8 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao

9 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7

10 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột

11 Hệ thống dây điện và cáp đi ngầm dưới sàn (sàn nổi) và trần nhà dạng treo

12 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ

13 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải

có ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người

14 Được trang bị hệ thống điều hòa trung tâm để kiểm soát nhiệt độ và ẩm độ theo chuẩn EU

15 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện

16 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét

17 Khu vực công cộng không vượt quá 12% tổng diện tích sử dụng

18 Có hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (Building Management System)

19 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng

20 Đối với cao ốc có sức chứa từ 250 người trở lên phải có khu vực ăn uống và nghỉ ngơi cho nhân viên hay phải có nhà hàng, quán cà phê, trung tâm thể thao

21 Khung cửa sổ có chất lượng cao và phải được lắp kính cản tia tử ngoại mặt trời

22 Tiết kiệm năng lượng hạng A (tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng cao nhất của EU)

 Cao ốc văn phòng hạng B chỉ cần thỏa mãn 12 tiêu chí trong 22 tiêu chí phân

loại cao ốc văn phòng hạng A là:

1 Giá thuê cao hơn hẳn so với mức giá bình quân của thị trường

2 Có đội ngũ quản lý cao ốc chuyên nghiệp

3 Nguyên vật liệu xây dựng cao ốc phải có chất lượng cao

4 Chiều cao từ sàn đến trần có chiều cao tối thiểu là 2m7

5 Thiết kế nội thất linh hoạt (dạng “không gian mở”), không cột

6 Được bảo vệ và giám sát việc ra vào tòa nhà liên tục 24 giờ

7 Hệ thống thang máy tốc độ cao với thời gian chờ thang tối đa là 30 giây; phải có

ít nhất 2 thang máy với tải trọng tối thiểu 6 người

8 Hệ thống phát điện dự phòng và tự động chuyển mạch khi cúp điện

9 Chiều sâu mỗi phòng phải từ 18 đến 20 mét

10 Có các phòng họp sang trọng và đại sảnh ấn tượng

b, Tiêu chí phân hạng cao ốc ở Việt Nam

Hiện Colliers Việt Nam áp dụng hệ thống tiêu chuẩn đánh giá của Hội đồng bất động sản Australia và điều chỉnh một số tiêu chuẩn để phù hợp với thị trường Việt Nam, tài liệu này được hội đồng bất động sản quốc tế ghi nhận Các tiêu chí này được xây dựng dựa trên các phương pháp tìm điểm chuẩn mới trong việc xếp loại các tòa nhà tại Việt Nam "Nếu Việt Nam có phương pháp đánh giá chuẩn mực sẽ tạo nên sự minh bạch và

ổn định thị trường, đồng thời sẽ tạo được niềm tin của khách hàng", ông nói

Phương pháp phân loại thứ hạng các Tòa nhà hạng A mà Colliers Việt Nam đang

áp dụng tại Việt Nam: diện tích sàn lớn hơn 700 m2, diện tích tòa nhà hơn 10.000 m2 với quang cảnh đẹp, có tầm nhìn và ánh sáng tự nhiên, sảnh ấn tượng, thang máy hoàn thiện

và chất lượng cao; hệ thống ra vào gần, lối thoát hiểm từng tầng (tối thiểu là 1), đảm bảo 100% điện dự phòng, quản lý và điều hành tòa nhà tại chỗ 15.000 m2, bãi đậu xe: một chỗ đậu xe máy là 19 m2 và xe hơi 170 m2…

Theo gợi ý của Colliers, để xây dựng “tiêu chuẩn Việt Nam” về phân hạng văn phòng cho thuê, trước mắt có thể tham khảo các tiêu chí do các chuyên gia nghiên cứu thị trường đưa ra như vị trí, chất lượng công trình (điều kiện vật chất cung cấp cho khách hàng), tuổi thọ công trình, tiêu chuẩn quản lý và điều kiện để khách hàng tiếp cận toà nhà

Theo trưởng bộ phận nghiên cứu Công ty Savills chi nhánh TP HCM, Trương An Dương nhận định, nếu đem thông lệ phân loại của quốc tế áp dụng vào Việt Nam thì tại

TP HCM chưa có một cao ốc văn phòng nào đạt chuẩn hạng A Hiện những cao ốc được xếp hạng A đã phần nào mang tính địa phương hóa

Theo các chuyên gia bất động sản nhận định, muốn có một thị trường văn phòng minh bạch, điều đầu tiên cần phải có trọng tài đứng ra phân hạng cao ốc để tránh tình trạng chủ đầu tư tự phong Mặt khác, cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu đưa ra các chuẩn phân hạng cao ốc văn phòng phù hợp với thị trường Việt Nam để làm cơ sở xác định đẳng cấp của tòa nhà, giúp khách hàng có cái nhìn rõ hơn về giá trị đích thực của văn phòng họ đang thuê

Các chuyên gia của Colliers International Việt Nam dẫn chứng, tại TP.HCM có

năm công trình được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2006 được coi là tòa nhà hạng A: Diamond Plaza, Saigon Centre, Saigon Tower, The Metropolitan, và Sunwah Tower 800.000 m2 văn phòng còn lại được coi là hạng B hoặc C Bên cạnh năm tòa nhà hạng A kể trên, có 5 tòa nhà khác đã và sắp hoàn thành được dự kiến là tòa nhà hạng A:Kumho Asiana Plaza, Trung tâm Vincom, A & B Tower, Bitexco Fianncial Tower, M & C Tower

2.2.2 Tổng quan về thị trường:

Sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008-2009, thị trường BĐS chịu nhiều tác động tiêu cực của cuộc suy thoái kinh tế Phân khúc thị trường cao ốc văn phòng cho thuê

là một trong những lĩnh vực bị tác động mạnh nhất trong giai đoạn sau khủng hoảng kinh

tế đầy khó khăn vừa qua Hàng loạt các doanh nghiệp nhỏ bị phá sản và các doanh nghiệp lớn thì bị thu nhỏ diện tích thuê nhằm cắt giảm chi phí hoạt động kinh doanh, một số thì dời văn phòng đến các vùng ven thành phố làm cho diện tích văn phòng trống hiện tại tăng lên đồng thời các khu vực mới nổi ở khu vực ven thành phố đi vào hoạt động cũng như một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình làm tăng diện tích cho thuê của thị trường lên cao hơn Điều này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của

cả thị trường

Trong thời gian qua, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp trở nên

ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu, hàng loạt các doanh nghiệp nhỏ bị phá sản, các doanh nghiệp lớn thì thu hẹp phạm vi hoạt động kinh doanh, một số thì dời văn phòng đến các vùng ven thành phố làm cho diện tích văn phòng trống hiện tại tăng lên đồng thời các cao ốc mới nổi ở khu vực ven thành phố đi vào hoạt động Hơn nữa, một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình cùng với diện tích cho thuê lớn Điều này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của cả thị trường

Theo điều tra nghiên cứu của Công ty Cushman & Wakefield, TPHCM của Việt Nam là địa danh có giá thuê cao ốc văn phòng giảm mạnh nhất ở khu vực châu Á Giá thuê cao ốc văn phòng tại một số tòa nhà thuộc khu vực trung tâm TPHCM đã giảm gần 53% Nhiều tòa nhà mới xây dựng xong vẫn chưa khai thác hết diện tích cho thuê Nguồn cung dồi dào sẽ tiếp tục tạo sức ép lên giá thuê, khiến giới chủ sẽ phải cạnh tranh hơn nhằm thu hút thêm khách hàng mới và giữ chân khách hàng của mình

Mặc dù giá đã giảm nhiều so với 2 năm trước, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê dự báo sẽ tiếp tục khó khăn cho các chủ đầu tư trong thời gian tới khi nguồn cung tiếp tục tăng Tuy nhiên, đó cũng là cơ hội cho các công ty có nhu cầu mở rộng diện tích văn phòng của mình Nguồn cung dồi dào sẽ tiếp tục tạo sức ép lên giá thuê, khiến giới chủ sẽ phải cạnh tranh hơn nhằm giữ chân khách hàng của mình

Tại hội thảo “Cao ốc văn phòng đối mặt với thị trường đầy thách thức” diễn ra

ngày 19/02/2010, báo cáo của CBRE phân tích rằng, văn phòng cho thuê phải đối mặt với tình hình giảm giá, mất khách kéo dài Trong tình huống xấu nhất chủ đầu tư phải tính đến việc chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công năng của tòa nhà để tự cứu mình

Theo đó, những cao ốc hạng A sẽ ít gặp khó khăn hơn những cao ốc hạng B và C Riêng các cao ốc mới xây dựng xong hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện sẽ đối mặt với tình trạng bế tắc đầu ra vì khan hiếm khách thuê cũng như không có khách quen để cùng ngồi lại thương lượng, bàn thảo việc duy trì hợp đồng

Tuy giá cho thuê cao ốc văn phòng đang có dấu hiệu giảm nhưng đối với hạng A cũng duy trì ở mức cao Nhu cầu thuê cao ốc văn phòng hạng A vẫn tăng nhưng với tốc

độ chậm dần và giá vẫn cao là do Việt Nam đang có tốc độ thu hút FDI lớn, đa phần những doanh nghiệp FDI này có tiềm lực kinh tế và là nhóm khách hàng chính thuê những văn phòng hạng A này Bên cạnh đó, tiến độ xây dựng các công trình cao ốc văn phòng cho thuê cao cấp tại TPHCM đang chậm hơn dự kiến Trong năm 2008 không có nguồn cung mới văn phòng hạng A nào Năm 2009 thì qua tới quý 4, cao ốc Kumho Asiana Plaza và Sailing Tower mới được hoàn thành để đi vào hoạt động Chính nguồn cung có hạn và nhu cầu thuê cao ốc văn phòng dạng cao cấp của các công ty lớn, các tập đoàn, các công ty nước ngoài lại là những điểm lợi thế giúp cho giá thuê cao ốc hạng A luôn duy trì ở mức cao và tỷ lệ bỏ trống được hạn chế ở mức thấp nhất

Đối với cao ốc hạng B và C thì chính nguồn cung dồi dào bao gồm cả nguồn cung hiện hữu và diện tích mới đang và sẽ làm giảm áp lực về giá cả thuê

Ngoài yếu tố về giá thuê của các loại cao ốc văn phòng thì thị trường cao ốc văn phòng cho thuê khá bình lặng ở khu vực trung tâm thành phố (nơi có mức giá cao và hầu như đã kín chổ) nhưng khá sôi động ở các vùng ven như khu vực Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình (khu vực mới phát triển bất động sản thương mại cao ốc văn phòng cho thuê với mức giá thấp hơn)

Lãnh đạo CBRE nhấn mạnh thêm, khách thuê cao ốc văn phòng lúc này sẽ có nhiều lựa chọn Với lượng cung cao ốc văn phòng dồi dào và đa dạng như hiện nay thì khách thuê có nhu cầu sẽ dễ dàng chon lựa để tìm được sản phẩm hài lòng hơn, giá cả hợp lý và cách phục vụ tốt hơn…

Công ty tư vấn BĐS VietRees cũng đưa ra nhận xét: trong ngắn hạn, thị trường cao ốc văn phòng có thể sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro giá thuê giảm và diện tích trống tăng, nhưng trong trung và dài hạn giá thuê cao ốc văn phòng sẽ gia tăng và thị trường sẽ dần dần trở lại mức cân bằng và ổn định

 Theo số liệu thông kê của công ty CBRE trong năm 2010:

a, Quý I/2010:

 Văn phòng cho thuê:

* Hạng A

• Giá thuê tiếp tục giảm trong quý

• 39,60 USD/m2/tháng (-2,0% q-o-q/ -31% y-o-y)

• Giá giảm giúp tỷ lệ trống giảm theo

• Tỷ lệ trống đạt 15,6% vào cuối Quý 1/2010 (Q4/2009 = 19,9%)

• Tỷ lệ trống giảm tại đa số các tòa nhà hạng A

• DT thực thuê mới Q1/2010 = 5.714m2 Q4/2009 = 8.678m2

• Không có nguồn cung hạng A mới

* Hạng B

• Giá thuê giảm nhẹ trong quý

• 21,30 USD/m2/tháng (-3,2% q-o-q/ -24% y-o-y)

• Nguồn cung mới 43.826m2

• DT thực thuê mới 23.979m2

• Tỷ lệ trống tăng lên 11,4% (10.7% trong Q4/2009)

* Hạng C

• Giá thuê có tỷ lệ giảm cao nhất trên thị trường

• 17,70 USD/m2/tháng (-5,3% q-o-q/ -17% y-o-y)

• Nguồn cung mới 24.624m2

 Căn hộ dịch vụ cho thuê

* Giá thuê ở mọi phân hạng tiếp tục giảm

• Hạng A 29,10 USD/m2/tháng (-2,7% q-o-q/ -19,5% y-o-y)

• Hạng B 25,52 USD/m2/tháng (-1,4% q-o-q/ -7,7% y-o-y)

• Hạng C 20,94 USD/m2/tháng (-4,3% q-o-q/ -11,6% y-o-y)

* 83% tòa nhà giảm giá – số còn lại đa phần là các tòa nhà có quản lý tên tuổi quốc tế

 Văn phòng cho thuê

* Cao ốc văn phòng Vincom Center được đưa vào hoạt động với tổng diện tích sàn 75.924 m2, tăng diện tích văn phòng hạng A thêm 45,8% so với quý trước

* Giá thuê văn phòng hạng A đạt 37,51 USD/m2/tháng, giảm 5,34% so với Quý 1

* Giá thuê văn phòng hạng B đạt mức 19,28 USD/m2/tháng, giảm 7,95% so với Quý 1

* 9 cao ốc văn phòng được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong Q2, tăng tổng diện tích cho thuê thêm 9,6%

so với quý trước, nâng tổng diện tích văn phòng lên 1.415.337 m2

* Diện tích thực thuê mới đạt 72.726 m2, là quý thứ 2 liên tiếp có diện tích thực thuê ấn tượng

* Ngân hàng, công ty tài chính và các trường đào tạo tiếp tục là những khách thuê lớn

 Trung tâm bán lẻ

* TTTM Vincom Center chính thức được đưa vào

hoạt động trong Quý 2

* Giá thuê trung bình:

• Khu vực trung tâm: đạt 120,9 USD/m2/tháng do giá thuê ở TTTM Vincom đạt mức TB từ 115-231 USD/m2/tháng cho những vị trí đắc địa

• Khu vực ngoài trung tâm: giá thuê giảm 3.3% so với quý trước ở mức giá trung bình 46,2 USD/m2/tháng

* Tỷ lệ trống:

• TTTM: 5,6% vào cuối quý, tăng so với 4,4% trong Quý 1

• TTTM tổng hợp: 6 TTTM tổng hợp không có diện tích trống trong suốt quý vừa qua

* Các thương hiệu thời trang, thời trang thời thượng và ẩm thực tiếp tục dẫn đầu trong các giao dịch thuê với 46.255 m2 diện tích thuê mới

 Căn hộ dịch vụ cho thuê

* Giá chào thuê trong Q2 2010: giảm 3%-5% so với cùng kỳ năm trước

• Hạng A: 30,68 USD/m2/tháng (+5,4% so với Quý 1)

• Hạng B và C tăng không đáng kể và đạt tương ứng 25,56 USD và 18,62 USD/m2/tháng

* Khoảng cách giữa giá chào thuê và giá thuê thực tế đạt được ngày càng thu nhỏ cho thấy giá cho thuê đã gần chạm đáy

* Q2 đón nhận thêm 64 căn hộ hạng B, trong khi đó có 96 căn hộ hạng C lại chuyển đổi công năng sang loại hình khác Tổng nguồn cung = 3.210 căn hộ

* Tỷ lệ trống căn hộ Hạng A giảm từ 21% trong Q1 xuống còn 14% trong Q2 vì những dự án mới khai trương dần được lấp đầy Tỷ lệ trống của tất cả các phân hạng được giữ ổn định ở mức 17,9%

* Yêu cầu tìm thuê căn hộ thông qua CBRE trong quý này tăng 30%

* Số lượng giấy phép lao động cấp cho người nước ngoài trong 6 tháng đầu năm

2010 tương đương số lượng của cả năm 2009

c, Quý III/2010

 Văn phòng cho thuê

* Giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục giảm nhẹ so với quý trước xuống mức trung bình 36,70 USD/m2/tháng, giá văn phòng hạng B và C đã tăng so với quý trước lần đầu tiên kể từ Q4 2009

* Một tòa nhà văn phòng hạng B và tám tòa nhà văn phòng hạng C đã được hoàn thành (63.180 m2 GFA), không có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào được đưa vào hoạt động trong Quý 3

* Tổng diện tích thực thuê mới trong Quý 3 là 62.110 m2 Tổng diện tích thực thuê mới của ba quý đầu năm

2010 đạt mức 194.201 m2, cao hơn so với mức 154.459 m2 diện tích thực thuê mới của cả năm 2009

* Ngân hàng, tổ chức tài chính, trường học và các công ty trong lĩnh vực dịch vụ bao gồm công ty xây dựng/bất động sản tiếp tục là các ngành có nhu cầu cao về mặt bằng văn phòng cho thuê

* Tổng diện tích trống của tòa thị trường giảm xuống mức 13.4% bất chấp nguồn cung mới được đưa vào hoạt động

* Chủ các tòa nhà cao cấp đang phải đối mặt với việc cạnh tranh nội bộ với các khách mua mặt bằng văn phòng và cho thuê lại với mức giá thấp hơn

* Giá thuê được tính theo tiền đồng

 Trung tâm bán lẻ

* Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ khu trung tâm giảm trong khi giá thuê tăng 7,1% đạt mức trung bình 132,7 USD/m2/tháng

* Mức giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài khu vực trung tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng vì khu vực trung tâm vẫn là lựa chọn

ưu tiên của các nhà bán lẻ

* Các thương hiệu bán lẻ trong lĩnh vực ẩm thực (ví dụ như các thương hiệu café) và hệ thống siêu thị

* Parkson đã ký hợp đồng thuê lại toàn bộ khu thương mại của Saigon Paragon tại Quận 7

* Khu thương mại Zen Plaza mới đang được tái bố trí lại mặt bằng và khu vực tầng trệt đã được thuê hết bởi ba thương hiệu mới Diesel, Nike Fashion và Tommy Denim

* Doanh thu bán lẻ trong chính tháng đầu năm đã tăng 25,4% so với cùng kỳ năm trước

 Căn hộ dịch vụ cho thuê

* Nguồn cung mới trong Quý 3: An Lộc 2 (15 căn hộ hạng C)

* Lần đầu tiên trong sáu quý vừa qua, giá thuê trung bình toàn thị trường đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), trong đó giá hạng A tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng B tăng 3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng

*Chương trình khuyến mãi của quý: InterContinental Asiana Saigon Residences giảm giá 20%

* Tỷ lệ trống của Quý 3: giảm còn 16,5% Riêng hạng

A giảm 4 điểm phần trăm, còn 10% trống

* Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh: Indochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences và Saigon Sky Garden, v.v

* Chuyển dịch trong nhu cầu từ sau khủng hoảng: căn

hộ có diện tích nhỏ hơn, ít phòng ngủ hơn, đối tượng khách là chuyên gia trẻ làm theo dự án

* Nguồn cung dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong 3 năm tới

d, Quý IV

 Văn phòng cho thuê:

Nếu không tính hai tòa nhà hạng A mới nhất, tỷ lệ trống của hạng A trong Quý 4

sẽ giảm 2,0 điểm phần trăm còn 4,9% và giá thuê hạng A đạt 35,20 USD/m2/tháng, giảm 0,9% so với quý trước

* Bitexco Financial Tower, tòa tháp cao nhất TP.HCM, hoàn thành vào 10/2010, cung cấp thêm 37.710 m2 NLA sàn VP hạng A, nguồn cung hạng A tăng 19,4% so với quý 3

* Giá thuê VP hạng A đạt 35,06 USD/m2/tháng, giảm 4,5% so với quý trước

* 3 tòa nhà VP hạng B (51.020 m2 GFA) và 8 tòa nhà VP hạng C (39.729 m2 GFA) đã được đưa vào khai thác

* Giá thuê VP hạng B giảm 2,37% so với quý trước, xuống 19,55 USD

* Tổng diện tích thực thuê năm 2010 đạt 226.970 m2 NLA, tăng gần 50% so với mức 154.458 m2 của 2009 Q4.2010 tổng diện tích thực thuê mới đạt 34.545 m2 NLA

* Tỷ lệ trống của toàn thị trường: 17,8%, tăng 4,4 điểm phần trăm do có nhiều tòa nhà VP mới hoàn thành

 Trung tâm bán lẻ

* Kumho Asiana Plaza và Parkson Saigon Paragon không được tính trong bảng số liệu trên do cả hai dự án đang trong quá trình chuyển giao quản lý và tìm hướng phát triển mới

* Tỷ lệ trống của mặt bằng TTTM dừng ở mức 8,7%, tăng 1,9 điểm phần trăm so với Q3.2010 do Thiên Sơn Plaza đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 65% (tính trên tổng diện tích sàn GFA)

* Giá thuê của TTTM trong khu CBD tăng 1% so với quý trước đạt 125,38 USD/m2/tháng sau khi giá thuê ở Zen Plaza tăng 25% sau khi nâng cấp

* Giá thuê của TTTM bên ngoài khu CBD, tiếp tục xu hướng giảm kể từ đầu năm 2009, giảm thêm 8,6% sau khi Thiên Sơn Plaza chào thuê với mức giá cạnh tranh

* Các cửa hiệu thời trang cao cấp khai trương: Burberry, Cartier (Rex Arcade) và tiếp theo sẽ là Chanel, BVLGari, Ralph Lauren

* Các thương hiệu lớn mở thêm của hàng ở khu vực xung quanh CBD như: G2000, Breadtalk, Kichi-Kichi trên Cao Thắng (Q.3)

* Một số dự án sẽ sớm khai trương: Bitexco Financial Tower (Q.1), Parkson Saigon Paragon (Q.7), Flemington – GĐ 2 (Q.11)

 Căn hộ dịch vụ cho thuê:

* Nguồn cung mới trong Q4: 111 căn hộ dịch vụ cho thuê

• Hạng B: Crescent Residence 2 (40 căn hộ, Q7) và Lafayette de Saigon (18 căn hộ, Q1)

• Hạng C: Kim Sa (19 căn hộ, Q3), AVA Residence 2&3 (26 căn hộ, Q2) và 62 Vo Thi Sáu (8 căn hộ, Q1)

* Giá thuê dường như quay trở lại mức giá năm 2008:

• Mức giá thuê trung bình của toàn thị trường tăng 3,9% so với cùng kỳ năm trước, hạng A tăng 8,4% đạt 32,42USD và hạng B tăng 2,9% đạt 26,64USD

• Sedona Suite New InterContinental Asiana Saigon Residences đạt mức giá thuê mới trên 42USD/m2/tháng

* Quý4 được xem là quý thấp điểm Tỷ lệ trống thay đổi không đáng kể vì khách thuê không muốn thay đổi nơi lưu trú vào mùa lễ hội Tỷ lệ trống của toàn thị trường giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước, dừng ở mức 15,5%, hạng A giảm 4,3 điểm phần trăm – tỷ lệ trống còn 5,7%

* Những ghi nhận của CBRE: ngân sách thuê tăng: 80% trên 2.500USD/tháng từ các chuyên gia nước ngoài tìm kiếm căn hộ dịch vụ cho thuê để chuyển đến vào tháng 2/tháng 3

2.2.3 Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011

Trải qua một năm 2010 khá buồn tẻ, đặc biệt là hai phân khúc chính là căn hộ cao cấp và văn phòng Thị trường bất động sản năm 2011 được đánh giá sẽ là một năm phát triển tích cực, có sự cạnh tranh về giá theo hướng giảm Nhiều chuyên gia cũng kỳ vọng cuộc cạnh tranh này sẽ giúp giá bán bất động sản gần hơn với thu nhập của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng trầm lắng như trong suốt thời gian qua

Xu hướng của thị trường bất động sản trong năm 2011 sẽ tập trung vào loại hình căn hộ tầm trung, bình dân và thị trường 2011 sẽ diễn biến tích cực, người mua sẽ nhiều hơn ở phân khúc này, đây cũng được xem là những đối tượng khách hàng có nhu cầu

thực sự Các dự án đang trong quá trình xây dựng năm 2011 sẽ cung cấp cho thị trường

TP HCM thêm 10.000- 15.000 căn hộ, khả năng con số này tiếp tục tăng theo những năm tiếp theo và có giá bình quân từ 12-15 triệu đồng/m2

Theo khảo sát của CBRE, lượng căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2011 gấp hai lần so với năm 2010, đạt khoảng trên 40 nghìn căn so với hơn 20 nghìn căn của năm ngoái, trong đó hầu hết các phân khúc trung cao cấp đều tăng nguồn cung từ 2 - 5 lần

Ngoài phân khúc đất, căn hộ để bán, mảng văn phòng cho thuê cũng được dự báo

là gặp nhiều khó khăn Ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng cho thuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết

Theo điều tra của CBRE, tổng diện tích thực thuê mới trong năm 2011 tại Tp.HCM dự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2, trong khi diện tích thực thuê mới năm 2010 là 220.124 m2 và tăng gần 50% so với 154.458 m2 của

cả năm 2009

Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, mặc dù cũng có những khó khăn nhất định, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tài chính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay

Thị trường căn hộ ngoài áp lực nguồn cung từ các dự án mới còn phải tải một lượng hàng hóa lên đến trên 40.000 căn hộ từ các dự án cũ đang có nhu cầu giao dịch lại Năm 2011, dự báo thị trường căn hộ sẽ tiếp nhận thêm khoảng 20.000 căn vì đây là năm

"điểm rơi" của rất nhiều dự án Như vậy, bước vào năm 2011, thị trường căn hộ đang đứng trước áp lực nguồn cung tăng quá mạnh, tổng quỹ căn hộ lưu chuyển trên thị trường

có thể vượt con số 70.000 căn

Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp (DN), đặc biệt

là các doanh nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại