Vận dụng các kĩ thuật phân tích kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả đánh giá và đo lường rủi ro trong đầu tư bất động sản

Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa cùng với việc di dân ồ ạt từ nông thôn ra thành thị một cách nhanh chóng ở một đất nước đang phát triển như Việt Nam là một hệ quả tất yếu, đã dẫn đến l

Trần Ngọc Phong Page 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Đề tài:

VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU

QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƯỜNG RỦI RO TRONG

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

GVHD: Th.S Châu Văn Thành SVTH : Trần Ngọc Phong

MSSV : 107202128 LỚP : Kinh tế Bất Động Sản-K33

Thành Phố Hồ Chí Minh

2011

Trần Ngọc Phong Page 2

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lí do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Câu hỏi nghiên cứu 2

4.Tổng quan tài liệu, các kĩ thuật phân tích và mô hình kinh tế 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

7 Kết cấu đề tài 4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 5

I Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 5

1 Bất động sản 5

1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản 5

1.2 Phân loại Bất động sản 7

2 Thị trường bất động sản 8

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 8

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

2.3 Phân loại thị trường bất động sản 10

3 Vai trò của bất động sản và thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế-xã hội 11

3.1 Vai trò của bất động sản 11

3.2 Vai trò của thị trường bất động sản 12

II Rủi ro trong đầu tư bất động sản 13

1 Những vấn đề cơ bản của đầu tư bất động sản 13

1.1 Khái niệm và đặc điểm của đầu tư bất động sản 13

1.2 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản 14

1.3 Vai trò của đầu tư bất động sản 14

2 Tìm hiểu về rủi ro 15

Trần Ngọc Phong Page 3

2.1 Khái niệm về rủi ro 15

2.2 Đặc trưng của rủi ro 15

2.3 Phân loại rủi ro 15

2.4 Mối quan hệ giữa rủi ro với các tình huống khác 16

2.5 Một dự án đầu tư có thể gặp những rủi ro nào? 17

3 Những phương pháp, kỹ thuật kinh tế có thể sử dụng nhằm đo lường và đánh giá rủi ro 18

3.1 Kỹ thuật phân tích độ nhạy 1 chiều 19

3.2 Kỹ thuật phân tích độ nhạy 2 chiều 19

3.3 Kỹ thuật phân tích tình huống 19

3.4 Kỹ thuật phân tích mô phỏng 19

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC CÔNG CỤ, GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN Ở CÔNG TY PETROLAND 21

I PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN CỦA CÔNG TY PETROLAND 21

1 Giới thiệu về công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Petroland) 21

1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 21

1.2 Giới thiệu đôi nét về công ty Petroland 23

1.3 Giới thiệu sơ nét về bộ máy quản lý của Công ty Petroland 24

1.4 Lĩnh vực đầu tư kinh doanh 24

2 Phân tích quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh của công Petroland 25

2.1 Tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty qua các thời kỳ 25

2.2 Triển vọng ngành đối với công ty 29

2.3 Vị thế của công ty so vói các công ty cùng ngành 29

2.4 Các dự án công ty đã và đang triển khai đầu tư kinh doanh 30

II Các công cụ, giải pháp điều chỉnh rủi ro trong các dự án của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PETROLAND) 32

Trần Ngọc Phong Page 4

1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BÁN CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33

1.1 CHỈ SỐ BIẾN ĐỘNG 33

1.2 NGUỒN CUNG VÀ GIÁ BÁN CĂN HỘ BÁN TRÊN THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP 34

1.2.1 Nguồn cung thị trường sơ cấp 34

1.2.2 Giá bán trên thị trường sơ cấp trong Quý 3/2009 36

1.3 NGUỒN CUNG VÀ GIÁ BÁN CĂN HỘ BÁN TRÊN THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP 38

1.3.1 Nguồn cung thị trường thứ cấp 38

1.3.2 Giá bán trên thị trường thứ cấp trong Quý 3/2009 39

1.4.NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI 40

2 PHÂN TÍCH SWOT THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN TP.HCM 41

2.1 Điểm mạnh 41

2.2 Điểm yếu 42

2.3 Cơ hội 42

2.4 Thách thức 42

3 TÌM HIỂU THÔNG TIN VÀ VIỆC PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NHẰM ĐÁNH GIÁ, ĐO LƯỜNG RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ PETROLAND TẠI QUẬN 2-TP.HCM ………43

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KỸ THUẬT PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG KINH TẾ SỬ DỤNG ĐỂ ĐO LƯỜNG RỦI RO NHẰM HOÀN THIỆN THÊM CƠ SỞ ĐÁNH GIÁ, XỬ LÝ VỂ RỦI RO TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA QUÝ CÔNG TY 53

1 Phân tích tình huống 53

2 Phân tích mô phỏng(xác suất) 56

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

MỘT SỐ THÔNG TIN VỀ CÁC DỰ ÁN MÀ CÔNG TY PETROLAND ĐÃ VÀ ĐANG TRIỂN KHAI THỰC HIỆN 63

từ 5-10% GDP đối với những quốc gia có tổng tích lũy thấp và có thể chiếm tới 15-20% GDP ở các quốc gia có tổng tích lũy cao Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra đã làm cho nền kinh tế của các quốc gia trong đó có Việt Nam đều lâm vào tình thế khó khăn, thị trường thế giới ngày càng bị co hẹp, lúc này thị trường Bất Động Sản trong nước càng khẳng định là điểm tựa của nền kinh tế, nâng đỡ tổng nhu cầu tiêu dùng nội địa, thu hút đầu tư, duy trì nhịp tăng trưởng và tạo thêm nhiều việc làm cho xã hội Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa cùng với việc di dân ồ ạt từ nông thôn ra thành thị một cách nhanh chóng ở một đất nước đang phát triển như Việt Nam là một hệ quả tất yếu, đã dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư trong các dự án Bất Động Sản, đặc biệt là

ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

Lượng cầu về thị trường tăng lên một cách đáng kể cộng với một tỷ suất sinh lợi đáng mơ ước đã biến thị trường Bất Động Sản trở thành miếng bánh béo bở không chỉ dành cho các nhà đầu tư trong nước mà còn thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư Bất Động Sản nước ngoài Điều này đã được minh chứng rõ nét qua số lượng các công ty Bất Động Sản trong nước đang ngày càng xuất hiện nhiều trên thị trường, và đồng hành theo đó là việc thâm nhập của các công ty Bất Động Sản nước ngoài trong thời gian gần đây như CBRE, SAVILLS, COLLIERS,… là dấu hiệu cho thấy tiềm năng không nhỏ ở thị trường này Tuy vậy, việc đầu tư vào thị trường này không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như mong muốn cho các nhà đầu tư vì bản chất của đầu tư là việc đánh giá chắc chắn về chi phí bỏ ra vào ngày hôm nay để nhận được sự không chắc chắn về lợi ích

ở trong tương lai, nhà đầu tư nào mong muốn đạt được lợi nhuận càng lớn thì phải biết chấp nhận những mức rủi ro càng cao đó là qui luật tối thượng trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh

Mặt khác, một trong những đặc trưng cơ bản thị của thị trường Bất Động Sản là đòi hỏi số vốn rất lớn, trong khi đó tính thanh khoản của thị trường lại kém, đồng thời các

dự án Bất Động Sản đều mang tính dài hạn nên chứa đựng nhiều bất trắc xảy ra trong suốt quá trình thực hiện đầu tư Vì vậy, việc đánh giá, tìm hiểu các rủi ro khi tiến hành dự

án cũng như đưa ra các kỹ thuật, các mô hình phân tích, đo lường rủi ro sẽ giúp các doanh nghiệp Bất Động Sản có một cái nhìn tổng quát và toàn diện về những vấn đề khó

Trần Ngọc Phong Page 6

khăn trong suốt quá trình đầu tư để có thể đưa ra các quyết định thích hợp nhằm hạn chế

và phòng ngừa những rủi ro mà doanh nghiệp có thể gặp phải Tuy nhiên, vấn đề này lại đang được xem là khá mới mẻ và chưa nhận được sự chú ý, quan tâm đúng mức trong các doanh nghiệp đầu tư Bất Động Sản ở nước ta Phần lớn các doanh nghiệp Bất Động Sản Việt Nam đều nhận định các yếu tố rủi ro dựa trên cảm quan và những kinh nghiệm thực tế mà chưa đi sâu vào tìm hiểu căn nguyên và chưa có một cơ sở khoa học nào để đánh giá, chứng minh một cách hệ thống nguồn gốc của vấn đề, vì vậy những quyết định, hành động của họ đôi khi còn khá mạo hiểm và dễ mắc phải một số sai lầm Hiểu rõ được tính cấp thiết và mức độ quan trọng của vấn đề cần nghiên cứu, cùng với một sự đam mê tìm hiểu về rủi ro đã đưa tôi đến quyết định chọn lựa để tài: “VẬN DỤNG CÁC KĨ THUẬT PHÂN TÍCH KINH TẾ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐO LƯỜNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN” làm bài khóa luận tốt nghiệp

2 Mục tiêu của đề tài:

Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án Bất Động Sản, những giải pháp đo lường và công cụ kinh tế nhằm xử lý, hạn chế đối với các loại rủi ro đó Từ đó làm cơ sở để đưa ra định hướng áp dụng một số kĩ thuật trong kinh tế có thể sử dụng để đo lường và khắc phục rủi ro, tiến hành vận dụng trực tiếp những khung lý thuyết đó vào các dự án thực tế đã và đang được triển khai ở công ty PETROLAND, nhằm giúp công ty có một cái nhìn khái quát và tổng quan hơn về vấn đề rủi ro trong việc đầu tư các dự án Bất Động Sản, là căn cứ quan trọng

để đưa ra những quyết định chính xác giúp công ty phòng tránh cũng như hạn chế được một số rủi ro có thể gặp phải

3 Câu hỏi nghiên cứu:

- Những rủi ro nào mà nhà đầu tư gặp phải trong quá trình đầu tư các dự án Bất Động Sản và việc xử lý đối với các rủi ro đó như thế nào?

- Những kĩ thuật phân tích kinh tế nào có thể được sử dụng nhằm đo lường, đánh giá và khắc phục những rủi ro trong đầu tư các dự án Bất Động Sản?

Trần Ngọc Phong Page 7

4 Tổng quan tài liệu, các kĩ thuật phân tích và mô hình kinh tế:

A Trước hết ta đi vào tìm hiểu các khái niệm cơ bản về Bất Động Sản, thị trường Bất Động Sản và những loại rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đầu tư dự án Bất Động Các kĩ thuật phân tích trong kinh tế được áp dụng để đo lường và xử lý rủi ro

B Các kĩ thuật phân tích trong kinh tế liên quan:

+ Kĩ thuật phân tích độ nhạy (1 chiều và 2 chiều): Là kĩ thuật cho biết mức độ biến động của các chỉ tiêu thẩm định dự án theo sự thay đổi của một trong các nhân tố đầu vào Phân tích độ nhạy là đi tìm câu trả lời cho câu hỏi: cái gì xảy ra, nếu?

+ Kĩ thuật phân tích tình huống: Là sự phát triển từ phân tích độ nhạy nhưng tổng hợp hơn Theo đó, có hơn 2 biến rủi ro (2 chiều theo phân tích độ nhạy trên đây) cùng biến động

+ Kĩ thuật phân tích mô phỏng (xác suất): là một sự mở rộng tự nhiên của phân tích độ nhạy và phân tích tình huống đồng thời có tính tới các phân phối xác suất khác nhau và các miền giá trị tiềm năng khác nhau đối với các biến của dự án

C Về vấn đề nghiên cứu của đề tài này trước đây: Đây là một mảng đề tài rất mới và hầu như chưa có một nghiên cứu cụ thể nào cho vấn đề này Trong thực tế đối với thị trường tài chính người ta chỉ quan tâm nghiên cứu về rủi ro của các loại chứng mà chưa đi vào tìm hiểu và xử lý rủi ro đối với dự án Bất Động Sản, vấn đề này chỉ được nhận định dựa trên cảm quan và kinh nghiệm thực tế Vì vậy đây sẽ là một thử thách rất lớn đối với đề tài

5 Phương pháp nghiên cứu:

A Giả thiết nghiên cứu

Giả định rằng trong quá trình đầu tư các dự án Bất Động Sản những nhân tố bên trong và bên ngoài đều không ảnh hưởng đến sự thay đổi kết quả của dự án và nhà đầu tư không cần thiết phải quan tâm đến mối quan hệ tác động qua lại của các yếu tố này Các

kĩ thuật phân tích trong kinh tế đều không cho thấy tác dụng cũng như giúp nhà đầu tư có cái nhìn khái quát trong các tình huống ra quyết định đối với những rủi ro có thể gặp phải

B Các loại số liệu cần thu thập

Thông qua việc tìm kiếm các thông tin, số liệu cũng như các ý kiến của các chuyên gia đầu ngành về việc phân tích và nhận định các loại rủi ro trong đầu tư các dự

án Bất Động Sản trên Internet, báo chí, các sách chuyên ngành, từ điển bách khoa

Sử dụng các nguồn số liệu và thông tin thu thập được ở phần thứ cấp kết hợp với những cơ sở dữ liệu của các dự án được triển khai đầu tư ở công ty Petroland tiến hành

Trần Ngọc Phong Page 8

dùng các công cụ, mô hình kinh tế như: phân tích độ nhạy (1 chiều và 2 chiều), phân tích tình huống, phân tích mô phỏng xác suất và thống kê kinh tế để làm rõ và giải quyết các vấn đề cần nghiên cứu Ngoài ra còn tiến hành phỏng vấn để tìm hiểu ý kiến của các chuyên gia trong ngành nhằm làm rõ và đánh giá chính xác hơn về những nhận định ban đầu, đồng thời xin ý kiến tham khảo của các thầy cô về vấn đề có liên quan

C Phương pháp chọn mẫu

Đối với số liệu và thông tin về các loại rủi ro trong đầu tư dự án Bất Động Sản và tình hình hoạt động đầu tư Bất Động Sản của các nhà đầu tư tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh thì ta tiến hành điều tra toàn bộ thông qua việc tổng hợp các thông tin đã được nghiên cứu và tổng tổng kết từ nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp trong những năm gần đây, sau đó tiến hành phân tích số liệu đã thu thập được để đưa ra những đánh giá và kết luận một cách chính xác và có căn cứ khoa học

6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Tình hình hoạt động đầu tư và các rủi ro gặp phải trong các dự án đầu tư Bất Động Sản tại quý công ty

Các giải pháp đo lường và các công cụ phân tích, điều chỉnh rủi ro trong các dự án đầu

tư của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PETROLAND)

Phạm vi nghiên cứu: Là công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PETROLAND)

7 Kết cấu đề tài:

Nội dung đề tài gồm:

LỜI MỞ ĐẦU

Chương 1: Tổng quan về Bất Động Sản, thị trường Bất Động Sản và cơ sở lý luận về rủi

ro trong quá trình đầu tư các dự án Bất Động Sản

Chương 2: Phân tích quá trình hoạt động đầu tư và các công cụ, giải pháp điều chỉnh rủi

ro trong các dự án của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PETROLAND)

Chương 3: Thông qua thực trạng đầu tư các dự án cụ thể đưa ra một số kỹ thuật phân tích rủi ro trong kinh tế sử dụng để đo lường rủi ro nhằm hoàn thiện thêm cơ sở đánh giá, xử

lý về rủi ro trong các dự án đầu tư của quý công ty

KẾT LUẬN

I Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1 Bất động sản

1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn

cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân

sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Trần Ngọc Phong Page 10

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương

tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

a Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều

có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng

và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

b Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác

là hiện tượng khá phổ biến

1.2 Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

1.2.1 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này

có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

1.2.2 Bất động sản không đầu tư xây dựng gồm: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất

nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Trần Ngọc Phong Page 12

1.2.3 Bất động sản đặc biệt là những BĐS gồm những công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

2 Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ Đó là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường

cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường

Mục tiêu của thị trường bất động sản là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm, kết nối cung và cầu đối với bất động sản

Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm

Thị trường bất động sản đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh

tế quốc dân Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế,

nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường bất động sản yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái Sở dĩ thị trường bất động sản có được khả năng như trên là bởi vì thị trường bất động sản phát triển: đóng góp vào GDP, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế;

ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS…

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất là tính cá biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Bất động sản có vị trí cố

định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem hàng hoá bất động sản của mình đến địa điểm giao dịch Vì thế, quan hệ giao dịch bất động sản thường

Trần Ngọc Phong Page 13

khó khả năng kết thúc ngay tại điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại đểm giao dịch - kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá , thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…)

Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập

trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Bất động sảnlà một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường bất động sản luôn gắn liền với hoạt động của con người nên mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy

mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v

Thứ ba, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là

tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

Thứ tư, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát từ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

Trần Ngọc Phong Page 14

Thứ tư, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

2.3.1 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng + TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

+ Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

+ Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

2.3.2 Căn cứ vào khu vực có BĐS

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v

2.3.3 Căn cứ theo công dụng của BĐS

Trần Ngọc Phong Page 15

+ Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

+ Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX ) + Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

+ Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

2.3.4 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh)

2.3.5 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

3 Vai trò của bất động sản và thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế-xã hội

3.1 Vai trò của bất động sản

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải

xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Bất động sản cung cấp nơi cư trú cho con người Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển Đặc biệt, khi

mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì bất động sản là cơ sở cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người

3.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Trần Ngọc Phong Page 16

Bất động sản và thị trường bất động sản luôn có một vị trí cao trong công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế của Việt Nam hiện nay Đặc biệt là trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa của nước ta

Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế-xã hộ của những quốc gia đó

a Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

b Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có

đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

c Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

d Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

e Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Trần Ngọc Phong Page 17

II Rủi ro trong đầu tư bất động sản

1 Những vấn đề cơ bản của đầu tư bất động sản

1.1 Khái niệm và đặc điểm của đầu tư bất động sản

a Khái niệm đầu tư bất động sản: Đây là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước

- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận

+ Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia…

- Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu

tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

b Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bất động sản:

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu

tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra Ví dụ: về thị trường,

sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả

- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…

Trần Ngọc Phong Page 18

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư… 1.2 Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định

dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản

Việc phân loại theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động, đầu

1.3 Vai trò của đầu tư Bất động sản

- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá Khác với hàng hoá khác:

+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác

+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản

=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh

- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng

- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia

Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi

Trần Ngọc Phong Page 19

nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội

2 Tìm hiểu về rủi ro

2.1 Khái niệm:

Rủi ro gắn với khả năng xảy ra một biến cố không thể lường trước được, biến cố mà

ta hoàn toàn không biết chắc

Rủi ro ứng với sai lệch giữa dự kiến và thực tế hoặc là rủi ro là sự không thể đoán trước được nguyên nhân dẫn đến kết quả thực khác với kết quả dự đoán

Một số quan niệm về rủi ro

Khi nói đến rủi ro người ta thường có hai quan niệm:

-Rủi ro chỉ liên quan đến các thiệt hại-rủi ro không đối xứng

Với quan niệm này, chúng ta có thể thấy một số khái niệm rủi ro tương ứng như: Rủi

ro là toàn bộ biến cố ngẫu nhiên tiêu cực tác động lên quá trình đầu tư làm thay đổi kết quả theo chiều hướng bất lợi, rủi ro là khả năng xảy ra một sự cố không may hoặc rủi ro

là sự kết hợp của nguy cơ hoặc rủi ro là khả năng xảy ra tổn thất Vì vậy, thông thường chúng ta coi rủi ro là sự kiện ngẫu nhiên, là sự cố gây tổn thất và là sự kiện ngoài mong muốn

-Rủi ro liên quan đến cả thiệt hại và may mắn-rủi ro đối xứng

Đây là cách nhìn nhận rủi ro một cách khách quan hơn, theo đó các khái niệm ban đầu về rủi ro của chúng ta đã thể hiện rõ quan niệm này và chúng ta coi rủi ro là khả năng sai lệch xảy ra giữa giá trị thực tế và kỳ vọng kết quả, sai lệch lớn, rủi ro càng nhiều

2.2 Đặc trưng của rủi ro: Rủi ro có hai đặc trưng chính

-Tần số xảy ra (rủi ro có hay xảy ra hay không?): được thể hiện bằng xác suất hoặc khả năng xuất hiện của biến cố

-Biên độ (Mỗi lần xảy ra có lớn hay không? Lớn bao nhiêu): Được thể hiện bằng giá trị của các biến cố hoặc tác động của các biến cố

2.3 Phân loại rủi ro

a Theo các giai đoạn của quyết định đầu tư

-Rủi ro trước khi ra quyết định (rủi ro thông tin): đây là loại rủi ro xảy ra khi thu nhập các thông tin không đầy đủ, không chính xác dẫn đến nhận diện sai về bản chất của các yếu

tố liên quan đến phương án đầu tư, điều này dẫn ra các quyết định đầu tư sai

-Rủi ro khi ra các quyết định (rủi ro cơ hội): Rủi ro này xảy ra khi chúng ta lựa chọn các phương án không tối ưu

-Rủi ro thuần túy: là rủi ro mang tính khách quan, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chủ đầu tư, rủi ro này thường chỉ mang lại những thiệt hại cho các phương án đầu tư

-Rủi ro về thông tin khi ra quyết định đầu tư

e Theo nơi phát sinh

-Rủi ro do bản thân dự án gây ra

-Rủi ro xảy ra bên ngoài (môi trường) và tác động xấu đến dự án

f Theo mức độ khống chế rủi ro

-Rủi ro không thể khống chế được (bất khả kháng)

-Rủi ro có thể khống chế được

g Theo giai đoạn đầu tư

-Rủi ro giai đoạn chuẩn bị đầu tư

-Rủi ro giai đoạn thực hiện đầu tư

-Rủi ro giai đoạn khai thác dự án

2.4 Mối quan hệ giữa rủi ro với các tình huống khác

-Tình huống xác định: là tình huống khi thông tin đầu vào hoàn toàn xác định và vì vậy

Trần Ngọc Phong Page 21

kết quả đầu ra là duy nhất, xác suất xảy ra biến cố là 1 Với tình huống xác định chúng ta

có thể dễ dàng, nhanh chóng ra quyết định Các chỉ tiêu làm căn cứ ra quyết định đầu tư như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn…

-Tình huống rủi ro: là tình huống khi thông tin đầu vào có nhiều giá trị, có phân bố xác suất và vì vậy kết quả đầu ra là tập hợp nhiều kết quả có phân bố xác suất Với tình huống rủi ro, chúng ta thường áp dụng lý thuyết xác suất để ra quyết định đầu tư Lý thuyết xác suất được thể hiện bằng các số đo rủi ro như: giá trị kỳ vọng, độ lệch chuẩn… và khi phân tích có thể áp dụng các phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích theo kịch bản, phân tích mô phỏng Monte Carlo…

-Tình huống bất định: Là tình huống khi thông tin đầu vào không chắc chắn, không có phân bố xác suất và vì vậy kết quả đầu ra cũng không xác định, không có phân bố xác suất Đây là tình huống khiến chúng ta gặp khó khăn khi ra quyết định và thường áp dụng

lý thuyết trò chơi Những tiêu chuẩn thường được áp dụng khi lựa chọn như maximax, maximin, likehood, minimax, regret…

2.5 Một dự án đầu tư có thể gặp những rủi ro nào?

a Rủi ro chính trị

Rủi ro này bao gồm bất ổn tài chính và bất ổn chính trị

Ví dụ: hạn chế chuyển tiền ra nước ngoài, sắc thuế mới gây thiệt hại cho nhà đâu tư…

Có thể liệt kê một số rủi ro chính trị chính sau đây:

-Rủi ro thuế: Sự thay đổi về thuế đã làm cho dòng tiền hằng năm của dự án bị thay đổi từ

đó NPV và IRR của các dự án bị thay đổi theo

-Hạn ngạch, thuế quan hoặc các giới hạn thương mại khác: làm giảm sản lượng hoặc tăng chi phí của các dự án

-Chính sách tuyển dụng lao động: những thay đổi về quản lý và tuyển dụng lao động như thay đổi quy định về mức lương tối thiểu, chính sách với lao động nữ, hạn chế lao động nước ngoài… đều ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án

-Kiểm soát ngoại hối: Hạn chế chuyển tiền ra nước ngoài ảnh hưởng đến hoạt động cung ứng hoặc tiêu thụ sản phẩm của dự án cũng như quyền lợi của các nhà đầu tư

-Lãi suất: Khi chính phủ đưa ra các chính sách lãi suất để kiểm soát lạm phát có thể làm cho hoạt động đầu tư tăng lên hoặc giảm đi

-Độc quyền: Sự độc quyền kinh doanh của nhà nước ở một số lĩnh vực có thể làm hạn chế đầu tư cho các bộ phận khác trong xã hội và thường dẫn đến sự kém hiệu quả của đầu

tư

Trần Ngọc Phong Page 22

-Môi trường, sức khỏe và an toàn: Những qui định liên quan đến kiểm soát chất thải, quy trình sản xuất để bảo vệ sức khỏe cộng đồng có thể làm hạn chế nhiều dự án cũng như chi phí của dự án

-Quốc hữu hóa

b Rủi ro xây dựng/hoàn thành công trình

-Chi phí xây dựng vượt quá dự toán

-Công trình xây dựng không đảm bảo các yêu cầu của dự án

-Hoàn thành không đúng thời hạn

-Không giải tỏa được dân, phải thu hẹp hoặc hủy bỏ dự án

c Rủi ro về thị trường, thu nhập, thanh toán

-Cầu không đủ: Q<Công suất của dự án

-Giá bán thấp

Dẫn tới việc không có khả năng trả nợ

d Rủi ro về cung cấp đầu vào

Đầu vào của dự án: nguyên vật liệu, vốn, lao động, máy móc thiết bị…

-Không đảm bảo các đầu vào quan trọng theo số lượng, giá cả, chất lượng đã dự kiến gây khó khăn trong việc vận hành, thanh toán các khoản nợ

e Rủi ro về kĩ thuật và vận hành

-Khi các tiện ích (dây chuyền, thiết bị, hệ thống điều hành…) của dự án không thể vận hành và bảo dưỡng ở mức độ phù hợp với thiết kế ban đầu của dự án

f Rủi ro về môi trường và xã hội

Môi trường: bao gồm những nhân tố ảnh hưởng đến kết quả nhưng không bị chi phối bởi người đưa ra quyết định

Rủi ro về những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trường và người dân xung quanh

g Rủi ro kinh tế vĩ mô

Bao gồm: tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất

3 Những phương pháp, kỹ thuật kinh tế có thể sử dụng nhằm đo lường và đánh giá rủi

ro

Nhằm đo lường (lượng hóa, ước lượng), đánh giá rủi ro trong thực tế thường người ta thường sử dụng phương pháp phân tích điểm hòa vốn của dự án và 3 kỹ thuật phân tích rủi ro từ thấp đến cao: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng

Trần Ngọc Phong Page 23

(xác suất) Ở đây phân tích điểm hòa vốn thường sử dụng trong phân tích hoạt động kinh doanh và tính cho kỳ kinh doanh Tuy nhiên, thỉnh thoảng người ta cũng vận dụng để phân tích các dự án có vòng đời ngắn, dòng sản phẩm hoặc quy mô hoạt động hằng năm tương đối ổn định Điểm hòa vốn được hiểu là mức khối lượng hoặc doanh thu hoạt động vừa đủ trang trải cho chi phí cố định trong kỳ Và tại đó, lợi nhuận bằng 0 Vận dụng điểm hòa vốn để phân tích rủi ro hàm ý là so sánh điểm hòa vốn với kế hoạch hoạt động trong kỳ.Trên cơ sở đó, điểm hòa vốn càng thấp càng ít rủi ro hơn Đây là một phương án khá đơn giản và trong thực tế đối với bất động sản thì đây không phải là phương pháp khả thi vì bất động sản là sản phẩm phức tạp và mang tính dài hạn nên việc áp dụng cách đánh giá này là không mang tính khả thi và cho kết quả thích hợp Vì vậy ở đây đề tài chỉ tập trung đi vào nghiên cứu 3 kỹ thuật kinh tế đã nêu ban đầu làm cơ sở chính cho việc đánh giá và đo lường rủi ro, từ đó đưa ra những kiến nghị cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư cho dự án

3.1 Kỹ thuật phân tích độ nhạy một chiều

Đây là một phương pháp sử dụng phổ biến trong các dự án đầu tư hiện nay Phương pháp này giúp nhà đầu tư nhận biết được mức độ biến động của các chỉ tiêu thẩm định dự án theo sự thay đổi của một trong các nhân tố đầu vào Ở đây, ta cho một biến rủi ro thay đổi, theo kinh nghiệm chủ quan, giả định các biến khác không đổi nhằm xem xét sự biến động của kết quả

3.2 Kỹ thuật phân tích độ nhạy 2 chiều

Tương tự như kỹ thuật phân tích độ nhạy 1 chiều thì phương án này cũng được sử dụng thường xuyên trong việc đo lường và đánh giá rủi ro Ở đây ta cho 2 biến rủi ro thay đổi cùng lúc, theo kinh nghiệm chủ quan, giả định các biến khác không đổi nhằm xem xét sự biến động của kết quả

3.3 Kỹ thuật phân tích tình huống

Đây là kỹ thuật phát triển từ phân tích độ nhạy nhưng tổng hợp hơn Theo đó có hơn 2 biến rủi ro (2 chiều theo phân tích độ nhạy trên đây) cùng biến động

Các biến rủi ro sẽ được đặt vào các tình huống khác nhau, nhằm xem xét biến động các biến phân tích, trường hợp này là kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án

3.4 Kỹ thuật phân tích mô phỏng

Phân tích mô phỏng còn gọi là phân tích xác suất là sự mở rộng của phân tích rủi ro Theo đó, mỗi biến rủi ro thay vì chủ quan tất định như phân tích độ nhạy và phân tích tình huống, sẽ được gắn với một phân phối xác suất nhất định, xác định mối quan hệ tương tác giữa các biến rủi ro Các biến rủi ro sẽ xuất hiện một cách ngẫu nhiên giống

Trần Ngọc Phong Page 24

như đời thực chưa biết trước, và cứ mỗi lần xuất hiện giá trị mới các chỉ tiêu thẩm định sẽ được tính toán lại Tiếp tục mô phỏng hàng trăm lần như vậy chúng ta sẽ có hằng trăm kết quả các chỉ tiêu gắn với các xác suất xuất hiện của chúng

Mặc dù cả 3 kỹ thuật này, hay có chăng nữa những kỹ thuật khác, đều không thể đưa

ra những phương pháp đo lường rủi ro theo hướng khách quan, nhưng chúng lại rất hữu ích trong việc trợ giúp các nhà phân tích và nhà quản trị suy nghĩ một cách có hệ thống

về nguồn gốc rủi ro và những ảnh hưởng của chúng lên hiệu quả của dự án

Nhìn chung 2 kỹ thuật phân tích tình huống và mô phỏng ít được các doanh nghiệp đầu tư bất động sản hiện nay không quan tâm vì nó phức tạp và mất nhiều thời gian để thực hiện Tuy nhiên nếu thị trường đang có những biến động lớn và các thông tin là không đầy đủ thì việc phân tích sâu hơn tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả của dự án là điều hoàn toàn cần thiết để đánh giá một cách tổng quát và chính xác hơn đối với dự án đầu tư

Trần Ngọc Phong Page 25

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH QUÁ TRÌNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC CÔNG

CỤ, GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN Ở CÔNG

Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (PETROLAND) được thành lập trên cơ sở chuyển đổi từ Ban Quản lý các dự án công trình xây dựng phía Nam thành Công ty cổ phần với 5 cổ đông sáng lập là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (Petrovietnam), Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC), Cty TNHH1 thành viên TM Dầu khí (Petechim), Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

PETROLAND chính thức hoạt động từ ngày 01/11/2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103008269 cấp ngày 29/10/2007 của Sở Kế hoạch và Đầu tư

TP Hồ Chí Minh, với 6 cổ đông sáng lập là Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC), Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC), Tổng Công

ty Dầu Việt Nam (PV Oil), Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng kỹ thuật TPHCM (CII), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Công ty Cổ phần đầu tư Tài chính Công Đoàn (PVFI)

Trần Ngọc Phong Page 26

CƠ CẤU CỔ ĐÔNG

Trần Ngọc Phong Page 27

1.2 Giới thiệu đôi nét về công ty Petroland

- Tên giao dịch: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG VÀ ĐÔ THỊ DẦU KHÍ

- Tên viết tắt: PETROLAND

- Trụ sở chính: 16 Trương Định, Phường 6, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh

- Điện thoại: (84-8) 39 309 889 -Fax: (84-8) 39 309 879

- Email: petroland@petroland.com.vn

- Website: www.petroland.com.vn

- Logo:

Trần Ngọc Phong Page 28

1.3 Giới thiệu sơ nét về bộ máy quản lý của Công ty Petroland

Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí – Petroland là đơn vị hạch toán độc lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và Luật pháp Việt Nam; Điều lệ công ty do Đại hội đồng cổ đông biểu quyết thông qua; các phương án, kế hoạch sản xuất kinh doanh do Hội đồng quản trị của Công ty phê duyệt Tổ chức sản xuất của Công ty phải đảm bảo nguyên tắc chỉ đạo trực tiếp của Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc đến các thành viên của Công ty ở các lĩnh vực mà Công ty hoạt động sản xuất kinh doanh

1.4 Lĩnh vực đầu tư kinh doanh

Ngành nghề đầu tư kinh doanh chính:

- Đầu tư xây dựng và kinh doanh các khu đô thị mới, khu nhà ở; văn phòng cho thuê; trung tâm thương mại, tài chính, khách sạn; hạ tầng kỹ thuật đô thị và các dịch vụ khác

có liên quan;

Hội đồng quản trị

Ban Tổng giám đốc

Ban kiểm soát

Văn

phòng

Phòng Tổ chức - Nhân sự

Phòng Đầu

tư

Phòng Tài chính -

Kế toán

Phòng

Kế hoạch - QLDA

KS Dầu khí Vũng Tàu

Ban QLDA Cảng Dầu khí Phước An

Trung TâmGiao dịch Bất động sản

Ban QLDA Các khu

đô thị mới

Các Ban QLDA khác

Đại hội cổ đông

Ban QLDA Đường Vành đai 2

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HẠ TẦNG VÀ ĐÔ THỊ DẦU KHÍ (PETROLAND)

- Kinh doanh bất động sản, vật tư, thiết bị xây dựng;

- Thực hiện đầu tư tài chính, mua bán cổ phần, liên doanh trong và ngoài nước để triển khai các dự án đầu tư;

- Kinh doanh các ngành nghề khác phù hợp với quy định của pháp luật mà

- Hội đồng quản trị xét thấy có lợi cho Công ty

2 Phân tích quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh của công Petroland

2.1 Tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty qua các thời kỳ

Mặc dù là 1 công ty mới được hình thành và phát triển chỉ hơn 2 năm Tuy nhiên những hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty đã bước đầu tạo ra được những tiếng vang lớn trên thị trường Bất động sản Uy tín và vị thế của công ty đã dần được khẳng định thông qua các sản phẩm chất lượng và một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp Góp phần cung cấp đến tay người tiêu dùng những sản phẩm tốt nhất với chất lượng phục vụ cao nhất nhằm thỏa mãn những nhu cầu cho khách hàng của công ty

- Hoạt động đầu tư kinh doanh chính:

Petroland hoạt động trong 2 mảng chính là đầu tư kinh doanh bất động sản và tư vấn quản lý dự án:

- Kinh doanh bất động sản: Petroland thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, đầu tư vào các dự án khu dân cư, khu đô thị và văn phòng

- Tư vấn quản lý dự án: Đây là một hoạt động mang tính truyền thống của Petroland từ khi còn là Ban Quản lý dự án các công trình xây dựng phía Nam trực thuộc Tổng Công ty Dầu khí Việt Nam Đây cũng là mảng hoạt động tạo doanh thu ổn định cho Công ty

- Tình hình doanh thu, chi phí:

Công ty mới thành lập và đi vào hoạt động từ cuối năm 2007, các dự án của Công ty đang trong quá trình triển khai, chưa hoàn thành nên chưa được ghi nhận doanh thu

Do đó, trên báo cáo tài chính 2008-2009, doanh thu của Công ty chỉ bao gồm doanh thu

từ hoạt động tư vấn quản lý dự án và hoạt động tài chính

Trần Ngọc Phong Page 30

Biểu đồ 1: Tình hình Doanh thu (2008-9T/2010)

Nguồn: Bản cáo bạch - Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị dầu khí

Biểu đồ 2: Tình hình Lợi nhuận gộp (2008-9T/2010)

Nguồn: Bản cáo bạch - Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị dầu khí

Trần Ngọc Phong Page 31

Biểu đồ 3: Tình hình chi phí (2008-9T 2010)

Nguồn: Bản cáo bạch - Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng và Đô thị dầu khí

Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đã tác động lớn đến nền kinh tế Việt Nam cũng như lĩnh vực bất động sản Đây cũng là thời kỳ Petroland được thành lập

và đi vào hoạt động với lĩnh vực hoạt động mới là đầu tư và kinh doanh bất động sản Đây là lĩnh vực hoạt động đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo dài, doanh thu chưa được ghi nhận nên chi phí hoạt động chính của Công ty trong thời gian qua là chi phí quản lý Giá vốn hàng bán thể hiện trong báo cáo tài chính 2008-2009 là giá vốn hàng bán của hoạt động tư vấn quản lý dự án

Trong 9 tháng đầu năm 2010, doanh thu thuần của Petroland tăng vọt là do doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản lên tới 243.48 tỷ đồng (Công ty ghi nhận doanh thu từ các dự án Trung tâm Thương mại Tài chính Dầu khí Phú Mỹ Hưng, Tòa nhà Văn phòng 16 Trương Định, Chung cư Petroland – quận 2, Chung cư Mỹ Phú – quận 7,…) Kết thúc 9 tháng đầu năm 2010, lợi nhuận sau thuế của Petroland đạt 71.226 tỷ đồng_gấp 5.58 lần LNST năm 2009

Trần Ngọc Phong Page 32

*KẾ HOẠCH 2010-2011

Trần Ngọc Phong Page 33

2.2 Triển vọng ngành đối với công ty

Trong những năm gần đây, Việt Nam được đánh giá là một trong những nền kinh tế tăng trưởng năng động nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương cũng như trên thế giới với tốc độ tăng trưởng khá cao ở mức 7-8% và ổn định Với sự phục hồi nhanh và dự báo tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong tương lai cùng việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng sẽ có ảnh hưởng đến sự phát triển của các ngành kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêngViệt Nam sẽ có thêm nhiều dự án đầu tư xây dựng các khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, Đó là những tiềm năng cho triển vọng phát triển của ngành

Dưới đây là một số dự báo về triển vọng thị trường:

- Thị trường nhà ở

Nhu cầu nhà ở sẽ tăng trong giai đoạn 2011 – 2015: Dự báo trong năm 2011, nhu cầu mua nhà sẽ tăng đáng kể Thứ nhất, do giá nhà đất hiện nay đã giảm, còn 40 - 60% so với trước Thứ hai, nhiều dự án ở thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố lớn khác sẽ triển khai và tiền đến bù lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng sẽ chảy vào thị trường bất động sản Cuối cùng, kinh tế hồi phục sẽ góp phần tích cực làm cho nhu cầu mua nhà tăng

- Thị trường cao ốc văn phòng

Giai đoạn 2011 - 2015, sự hồi phục của nền kinh tế và đầu tư nước ngoài tăng sẽ góp phần làm tăng nhu cầu văn phòng cho thuê Tuy nhiên, năm 2011 nhu cầu văn phòng cho thuê chỉ có thể tăng nhẹ và sau đó tăng nhiều hơn vào những năm sau Theo dự báo của các chuyên gia, Quận 7 và Quận 2 sẽ nổi lên như là nơi thường trú của các công

ty, tập đoàn kinh doanh mới

- Thị trường về trung tâm thương mại

Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh thương mại tăng: các chuyên gia cho rằng nhu cầu

về mặt bằng kinh doanh thương mại đang có xu hướng tăng Có một số cơ sở để đưa ra nhận định trên Trước hết, thị trường bán lẻ của Việt Nam đang rất tiềm năng Thêm nữa, các tập đoàn bán lẻ nước ngoài sẽ đầu tư vào Việt Nam và nhu cầu thuê mặt bằng

sẽ tăng cao

2.3 Vị thế của công ty so vói các công ty cùng ngành

Nếu so sánh “tuổi đời” thâm nhập vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), Công ty Cổ phần

Trần Ngọc Phong Page 34

Đầu tư Hạ tầng và Đô thị Dầu khí (Petroland) khiêm tốn xếp vào hàng “sinh sau đẻ muộn” Thế nhưng, chỉ sau hơn 2 năm đi vào hoạt động, Petroland đã nhanh chóng khẳng định được hình ảnh tên tuổi và vị thế của mình trong lĩnh vực BĐS Điều này được minh

chứng qua hàng loạt công trình xây dựng hoành tráng đã và đang triển khai

So sánh với một số công ty cùng ngành(Bất động sản) như: CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai(DLG), CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng tàu(HDC), CTCP Licogi 16(LCG) có thể thấy quy mô Công ty (về tài sản, vốn chủ sở hữu, vốn điều lệ) khá lớn Tuy nhiên về khả năng tạo doanh thu và lợi nhuận của công ty giai đoạn 2007 – 2009 lại tương đối yếu so với quy mô vốn và tài sản, chủ yếu là do trong giai đoạn này các

dự án Công ty mới đang triển khai nên chưa có doanh thu từ bất động sản mà chỉ có doanh thu từ hoạt động quản lý dự án và hoạt động tài chính Tuy nhiên, từ năm 2010, công ty sẽ ghi nhận doanh thu từ các Dự án Trung tâm Thương mại Tài chính Dầu khí Phú Mỹ Hưng, Tòa nhà Văn phòng 16 Trương Định, Chung cư Petroland - Quận 2, Chung cư Mỹ Phú – Quận 7, v.v… Do đó doanh thu và lợi nhuận của Petroland trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ lớn hơn nhiều so với 2 năm vừa qua Theo đó chũng tôi cho rằng với tiềm lực lớn mạnh vể quy mô tài sản, nguồn vốn, Petroland sẽ nhanh chóng cải thiện được vị thế của mình trong thời gian tới

2.4 Các dự án công ty đã và đang triển khai đầu tư kinh doanh

a Dự án Trung Tâm Tài chính Thương mại Dầu khí Phú Mỹ Hưng – Petroland Tower

Trần Ngọc Phong Page 35

b Dự án đầu tư xây dựng Chung cư Petroland tại Quận 2 – Tp.HCM

c Dự án đầu tư xây dựng Chung cư Mỹ Phú tại Quận 7 – Tp.HCM

d Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Dầu khí tại Tp.Vũng Tàu

e Dự án đầu tư xây dựng Sân Golf và khu biệt thự sinh thái Cam Ranh

f Dự án đầu tư xây dựng Đường Vành Đai II – Tp.HCM

g Dự án đầu tư xây dựng Khu phức hợp Trung tâm Thương mại dịch vụ, Văn phòng

và Căn hộ cao cấp tại đường 30/4 –Tp Vũng Tàu

+ Nhà làm việc của Xí nghiệp xây lắp và Xí nghiệp dịch vụ Vietsopetro

+ Thi công hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phát triển đô thị khu vực 2 và 3 Hậu Giang + Cải tạo nhà khách Tập đoàn Dầu khí Việt Nam

+ Khu phức hợp Petrosetco Tower

NHẬN ĐỊNH

So với các doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản thì PTL có quy mô khá lớn Tuy nhiên do Công ty mới thành lập và các dự án của Công ty đang trong giai đoạn triển khai nên trong giai đoạn 2007 – 9 tháng đầu năm 2010 doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản thấp, hiệu quả sinh lợi của PTL còn hạn chế Tuy nhiên, PTL

có khả năng thanh toán cao và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp nên hạn chế rủi ro tài chính cho các cổ đông của PTL Ngoài ra, PTL còn có rất nhiều dự án có quy mô lớn, tiềm năng và hứa hẹn sẽ mang lại lợi nhuận lớn cho công ty trong thời gian tới

Phương pháp P/E:

Với dự kiến lợi nhuận sau thuế năm 2010 của PTL đạt 111.233 tỷ đồng PTL không có

kế hoạch tăng vốn trong thời gian cuối năm 2010 nên số lượng cổ phiếu bình quân lưu hành năm 2010 của PTL là 100 triệu cổ phiếu Do đó, EPS dự kiến năm 2010 của

PTL đạt 1,112.33 đ/cp

Hiện nay, P/E trung bình ngành bất động sản vào khoảng 9.9 lần Nếu so sánh với mặt bằng chung của ngành thì PTL có quy mô tương đối lớn, tỷ suất sinh lợi thấp nhưng có nhiều dự án tiềm năng nên chúng tôi ước lượng P/E dự kiến của PTL vào khoảng 10 –

11 lần Vì vậy, so với mức P/E trung bình của ngành bất động sản thì giá của PTL có

Hiện nay, P/B trung bình của ngành bất động sản vào khoảng 3.1 lần Với những hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của PTL và những dự án mà công ty đang triển khai, chúng tôi ước lượng P/B dự kiến của PTL vào khoảng 2 – 2.2 lần Vì vậy,

so với mức P/B trunh bình của ngành bất động sản thì giá của PTL có thể đạt được mức 22,000 – 24,500 đ/cp

Như đã đề cập ban đầu, thị trường Bất Động Sản chịu tác động bởi rất nhiều yếu

tố, cả chủ quan lẫn khách quan Việc nghiên cứu tổng quan về thị trường, tìm hiểu các nhu cầu thực tế của khách hàng, đồng thời đánh giá các đối thủ và các dự án có khả năng cạnh tranh đối với công ty là một điều cần thiết để có một cái nhìn tổng quan cũng như đưa ra các quyết định điều chỉnh thích hợp nhằm đạt được kết quả như mong muốn Tuy nhiên, đề tài chỉ dừng lại ở nghiên cứu các rủi ro liên quan về tài chính bởi vì đây là những rủi ro có thể định lượng và đánh giá một cách chính xác và có cơ sở, làm nền tảng

để đưa ra những quyết định đúng đắn và hợp lý Trong các dự án đầu tư ở công ty đều dừng lại ở việc phân tích thị trường và đưa ra các kĩ thuật phân tích như phân tích độ nhạy 1 chiều và 2 chiều bởi vì họ chỉ tập trung quan tâm vào các yếu tố chính như: chi phí và giá thành, điều này là hoàn toàn có cơ sở và hợp lý đối với thị trường Bất Động Sản Tuy nhiên nếu có một cái nhìn tổng quát hơn thì sẽ giúp cải thiện thêm khả năng nhận diện rủi ro cũng như nâng cao sự chính xác trong lúc ra quyết định đầu tư dự án, đồng thời có những biện pháp hạn chế một số rủi ro có thể gặp phải Dưới đây sẽ là một

số dự án tiêu biểu của công ty Petroland đã thực hiện và tìm hiểu những phân tích về thị trường, đối thủ cạnh tranh và đánh giá rủi ro của quý công ty

Trần Ngọc Phong Page 37

Nghiên cứu tình hình thị trường, đối thủ cạnh tranh và sử dụng các kĩ thuật phân

tích để đo lường rủi ro, để đi đến quyết định xây dựng Dự án đầu tư xây dựng Chung cư

Petroland tại Quận 2 – Tp.HCM

1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BÁN CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Một số định nghĩa

Dự án đang bán: là các dự án được chào bán vào thời điểm trước hoặc trong quý này

nhưng vẫn chưa bán hết 100% tổng số căn hộ trên thị trường sơ cấp

Nguồn cung sơ cấp: là số lượng căn hộ có sẵn để bán từ các dự án đang bán trong

quý này Người mua có thể mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư

Nguồn cung thứ cấp: là số lượng các căn hộ đã bán từ các dự án đang bán trước quý

này và tổng số căn hộ từ các dự án đã bán hết 100%

Xếp loại căn hộ: Có 3 loại căn hộ: Hạng A (cao cấp), hạng B (trung cấp) và hạng C

(thấp cấp), dựa trên các tiêu chí đánh giá do Công ty TNHH Savills Việt Nam đưa ra căn

cứ theo Thông tư 14/2008/TT-BXD (do Bộ Xây dựng ban hành, ngày 02/06/2008)

1.1 CHỈ SỐ BIẾN ĐỘNG

Chỉ số biến động của căn hộ để bán ở TPHCM là “1” trong cả Q3 và Q4 2009 với “1”

là biến động cao nhất và “5” là biến động thấp nhất khi so sánh với bốn mảng còn lại là căn hộ dịch vụ, văn phòng, bán lẻ và khách sạn

Giải thích cho chỉ số biến động trong Q3 2009 theo sau:

- Thị trường căn hộ bán tại TPHCM nói chung trong Q3 2009 có sự giảm giá rõ rệt Sự chiếm lĩnh của căn hộ hạng C giá thấp trên thị trường đã làm cho giá bán trung bình giảm khoảng 30% so với Q2 2009

- Giá chào bán thứ cấp trung bình đã tăng ở hầu hết các quận trong Q3 2009 Dường như thị trường căn hộ bán thứ cấp đã chạm đáy trong Q2 2009

Chỉ số biến động được giả định trong Q4 2009 được giải thích như sau:

- Như trong Q2 2009, quý 3 hiện đã có nhiều dự án bắt đầu triển khai Những dự án này chủ yếu phát triển bởi các nhà đầu tư trong nước có khả năng tiếp cận với các nguồn tài trợ vốn có chi phí thấp từ Chính phủ và tập trung vào các căn hộ cấp thấp

- Rất khó để dự đoán được xu hướng của thị trường căn hộ bán, một thị trường vốn được xem là nhạy cảm nhất so với các thị trường khác vì bao gồm nhiều yếu tố như: nguồn cung sơ cấp có thể sẽ gia tăng trong nửa cuối năm 2009; không thể dự đoán được nguồn vốn chảy vào thị trường; thay đồi xung quanh các chính sách của Chính phủ trong việc kiểm soát khả năng tài chính và chi mức thuế áp đặt lên các giao dich bất động sản; lạm phát và gia tăng chi phí xây dựng có thể tái diễn trong ngắn và trung hạn