Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (khu đất dự án an lạc plaza quận bình tân) nhằm mục đích góp vốn liên doanh

p ờngBì hTrị Đô g ,quậnBìnhTân ,Tp .Hồ Ch íMinh.

-

-đ n ê y u h

Đ t ề i à

P Á H P G N Ơ Ư H P G N Ụ D G

N

Ử S N Ề Y U Q Ị R T Á I G H N Ị Đ M Ẩ H T Ể

Đ

T Ấ Đ G N

Ụ

U Q A Z A L

T

“ ẩ đm ịnh giá rtị yq ề su n ử dụ đn ấg tkhuđấ d t ự ánAn Lạc Pla a ,đườ Sg ố ,17ư

h

p ờng Bình Trị Đông , uận Bì h Tân ,Tp Hồ Ch íMinh” l à đề tà iđượ hc ọ hc n ự t ci

h ệ đn ể làmchuyênđề tố tnghiệpchochuyên gànhThẩ đm ị hgiá

đ

u

K ấ d t ự án AnLạc Pla al àk u đấ tcó diện ítchl ớn( 7 88m2) t huộc huvự cư

h

p ờngBì hTrị Đông ,quậnBì hTânđãt hâumuat ừ năm 003 ,hiệnc ngt yđa gcóc

u

h

n ầux cđị l n ạh igiá rtị yq ề su n ử dụ đn ấg tkh ixâydự dn ự g ánAnLạcPla a( dự ánd

ì

V ậy ,việ ưc ớc ítnh giá rtị bấ đ t ộn ả rg s n ấ c t ần t hiế đ t ố v i ớ ic c bên t ham gia t hị ư

p ờngBì hTrị Đô g ,quậnBìnhTân ,Tp Hồ Ch íMinh

c n ê i h g n p á h p

h

C ở lýl uậnvềt hẩmđịnhgiábấ tđ ngs ản

:2gơư

h

C Ứng ụng phương pháp t hặng dư để t hẩm định giá quyền sử dụ g

mằhaalPcLnAnáựd tấđuhk tấ

.hao :3gơư

h

C Thuậnl ợi ,khókhănvàmộts ốk ếi nn hị

 hP ầ kn ế ut ậ l n

S Ơ C : 1

s os( nábáighá

s o

s páhpg

t páhpg

in iá

5

1 T ị ưh rt ờng uyề sn ử dụ g đấ t rtong nền ki h t ế ht ị ưrt ờ g định hướ gn xã hộ i h

c ủ hng ĩ ở ưa n ớ ac t 22 1

1

2 Tổ gQuanThị ưT ờ Br ng ấ Đ t ộ Sng ả Tn ạ u i ậQ nBì hTân 03 1

2 M ả đặ iôt c ể cđ m ủat àis ả n 13

3

2 Ước ítnht ổng oanht hu 43 1

t hn

3

2 Ước ítnht ổngch iphí 93 1

3

2 X cđị t n ỷ uh s ấ t ế hchi t ấu k 24 4

2 Kế u t ả hq t ẩ đm ịnhgiá 34

U H T : 3

1

3 ế u t ả q nghiêncứ cu ủ đa ề it à 54 2

3 Hạ hn ế củ đc a ề it à 5 4 3

3 iK ến ghị 74

5 Hợ đp ồngc uyểnnhượ gquyề s n ử dụ đn ất g

6 C cgiấ t y ờ ilênquankh c

n ữngkiế hn ứt cl ýt huyế tcơbảnmàt hẩ đm ị nhviêncầ hn ả np i ắ vm ữ đn ể g cót hể ht ự ci

l

c

c ạ đ i ầut ưl ự ha ọc n” t(heogiáos ưLimLanYuan-Singapore )

l pá

ù

h

p ợ vp ớ hi ị ưt rt ờn ạ mg t i ộ đ t ị ia ểđ m nhấ đ t ịnh, t hờ i i ểđ m nhấ đ t ịnh ,cho mộ m t ụ ch

à

l ấ tđa ivà những g ìc n ngườ t i ạo r a gắ iln ề vn ớ đ i ất Đól ànhữ g vậ h t ữu hình cóh

t ể hìnt hấyvàs ờ móđượ nc ằ , m ở rt ên, hía rtênhaydướ m i ặ đ t ất Luậ m t ỗ u i ốq cgiađ

y

u

q ịnh hữngđiểmcơbả đn ể phânbiệ i t ữ bg a ấ đ t ộ s n ảg nvàđộ s n ả g n

n ở ,côngt ìr hxâydự gđó;

s ià

g

n

ô

K ấ đ t ộ s n ả ig n ố hg n ệg tnhau Ngaycả rto gc ungcưhayc c hunhàk

t ể v , ị t ír , uy mô của l ôđấ thì h t hà h nên ítnhđ ạ cad n ủg ac cbấ đ t ộ sn ảg n ,dovậ yc

á

i

g ả c cbấ đ t ộ s n ả gg n ắ iln ề vn ớ đ i ặ ic ể cđ m ủ ba ấ đ t ộ s n ảg nđó

n ớ ic ểb n dâng l ênl àm c o diện ítch đấ tđa icó u hướ gn bị thuhẹp rtong h idân số h

t ế ig ớ l i ạ ingày àngt ă g Vậynên ,xé tvề lâudà iđấ tđais ẽ ngày àngcógiá rtị

i

V ệcphânbổ đấ tđa icho hữ mg ụcđíchcụ ht ể hp ảit uânt heoqu ihoạ s c ử dụ h g

đấ trt ngt ừ gt hờ k i ỳ và rt ngt ừ gkhuvực

h

o

D ặc rtưng nêu rtên nên bấ đ t ộn ản g s có ítnh tha h hoản kém V ìvậ ,yh

r a

r g

u

q ền bán ,cho t uê ,quyề đn ể ht ừ ka ế q , yu ền cho t ặng ,quyền hưởn ợ t g l i ừ iv ệ đc ầ u

bêuh

t ohcyahc

c ế t u ố bên rto gvàc cyế t u ố bênngoà.i

 C á c y ế t u ố b ê n t r o n g :

Mố iilênhệ ig ữac cbên rto ggiaodịch ,chỉ h ingườ ibánvà gườ imuat hự ic ệ h nd

o

a

i

g ịch t heo úngmụcđích ,hợpl ývàkh chquant h ìmớ ư i ợđ cxem l àchứ cn ứ hg t ị ư

rt ờng.C cđiều k oản bán h cnhausẽ dẫ đn ến giábán kh cnhau ,do vậ hy ẩ đt m ị hh

t ó

V ệ tNam ớ s V i ố ưl ợngk oảng84.0 0ngườ ư i ớn c goà iđa gs inhsố t n ạ ig i ệV tNam

sẽ tạor a hucầ r u ấ l t ớ vn ề n ởhà Nhưngmộ trt ngnhữ nn ộg i ungcủ đa ề ánl àngườ iư

n ớcngoà ichỉ ưđ ợcphép mua nhà chu g cư v ìđố v i ớ oi ạl inhà biệ ht ự sẽ t ilên quan

p ả oit h ả imái , itện gh ihơnvàdẫ đn ếnnhucầ vu ề hàđấ s t ẽ tăngl ên.

i

V ệc làm và nghề n ệ sghi p ự ổ đ : n ị h của ệvi c làm và ghề n ệghi p c ng vớ iy

t ế đấ nt ở hậ , u…cóýn hĩa uan rtọ g rto gviệcmuabángiaodị bc ấ đh t ộ s n ả g n

rt ờngxu gquanhbấ đ t ộ s n ả g n

Đị ia ể vđ m ị í , rt ả hhưởng rtự itc ế đp ếngiá rtị bấ đ t ộ s n ảg n ,khả năngs inhl ợ c i ủ a

đị ia ểđ m àng ao t h ìgiá bấ đ t ộn ảg s n àng ao Bấ đ t ộn ảg s n có vị grt ầ h í n ợ gc , ầ nư

rt ờng học ,công viên hay c c c ng t ìrnh cô g cộng kh c th ì àng dễ giao dịch dou

t ậ itn ệnchonhữnghoạ đ t ộng,s inh oạ thàngngày

hc

á

i

g ị bấ đ t ộ s n ả g n

Đố v i ớ y i ế t u ố ik ểunhà ,kícht hước và t uổ hi ọ củ bt a ấ đ t ộ sn ảg n :kiểunhàmà cóh

t ị ưrt ờng l oạ b i ấ đ t ộn ảg s n này đang diễn ra rấ tsô iđộng nhưng t hị ưrt ờng l oạ b i ấ t

h ặcngườ imua ilênhệ rtự itc ế vp ớ ingườ ibánt h ngqual ời r ao rtênbáoch,íi nternet ,h

rt ờng bấ đ t ộn ả g s n ở mỗ đ i ịa phương có nhữ g đặ ic ểđ m kh c nhau Ở v ng n ng

doa

n

ít

o

D ể tá tạ co ủ đa ấ tnên thị ưrt ờng bấ đ t ộng sản ma g ítnh độ cy

u

q ền hiều hơn t hị ưrt ờng hànghoá t h ng dụ g ,biế đn ộ cn ủg agiáđất t hường mạ nh

mẽ ơnbiế đn ộ cn ủg agiác chà ghoát hôngt hườ n g

c ứng hoán bấ đ t ộn ảg s n … ảnh hưởn ớ t g l n ớ igiá rtị ,giá cả bấ đ t ộn ả cg s n ng nhưđ

h

n ầu c uyể dn ịch và ítch t ụ đấ s t ản xuấ t ông nghiệp rtong nộ b i ộ nhân dân Thị ư

rt ờngnàyhiệnnaychưađượcc cnhàt hẩ đm ị hgiáquant âmđ ngmứ cnênr ấtt hiế uh

n ữngt h ng itnmang ítnhhệ ht ố n g

h

T ị ưrt ờ g bấ đ t ộn ảg s n cư rtú (Bao gồm :nhà biệ ht ựt ,nhà vườn , hà hố irêngi

b ệ tvànhà hố ilênkế ,nhàc ungcư hiề t n g )

h

T ị ư t ờ r n g b ấ đ t ộ n ả g s n c h o s ả u n x ấ t c ô n g n h i ệp h : ị ưT rt ờng này thường hìnhh

n

à

h

t ở c ckhuvựcvenđôt hị vàn oại t hành đượcdành irêngchoviệcxâydựngnhàư

x ởn ảg s n xuấ g t ồm c c khu công n hiệ t p rt ng hoặc nhà máy ơn l ẻ h ị ưT rt ờ ng

bấ đ t ộ sn ảg n cho sản xuấ tcô g n hiệ ip ệh n nay r ấ tsô iđộ n ở g c c vù g kinht ế rtọ ngi

rt ờngnàyr ấ t aodo khả năng si h l ợ l i ớnvà yế t u ố hanhiế cm ũ g ao hơnc ct hị ư

rt ờng kh c Đặ ic ệ hb t ị ưt rt ờng văn phò g c o t huê t ạ iTp.Hồ Ch íMinh và Hà Nộ ii

h ệnnay guồnc ngkhô gđủ cầu ,giáchot huêvăn hò g hạngA rt ngbì h hoản g0

4 - 45 USD/m2t/há g ( bao gồ cm ả ph ídị vch ụ ,) ở hn ững vị đrt ắ đ í c ị t a ạ i rtung t âm

h ặccơ sở giá rtị phi t hị ưrt ờ g Nhưngt hôngt hườngviệ hc ẩ đt m ịnhgiábấ đ t ộ sn ả g nư

g

n

c ụng kinh t ế oh ặc c c chức năng của t à isản hơn l à khả năng mua ,bán rtên t hị ư

rt ờng của tà isản hoặc kh thẩ đm ịnh tà isản rtong điều ệ hki n ị ưt rt ờ g bấ tbìnhư

ít

o

D ạng và kh ng đồ g nhấ c t ủ ba ấ đ t ộ sn ảg n ,khi t hẩ đm ịnhgiá cầnxemh

k ả năngdùngđể ở đ , ể kinh oanhhoặ kc ế h t ợ cp ả haomụcđích rtên Xé tvề ít hnăngi

t à hbấ đ t ộ sn ảg n Dovậykhi t hẩ đm ị hgiábấ đ t ộ sn ả cg n ầnxemxé tsự ó g ópcủ ay

t

c

h ỳ vàođặ ic ể kđ m ỹ ut ậ ch t ủa bấ đ t ộ sn ả hg n ẩ đt m ị h ,mụcđíchcủ ia ệ hv c ẩ đt m ị nhm

s o

s páhpgnơư

l íh ihcpáhp

t páhp

h

c

c ử dụng ao nhấ tvà t ố h t ấn t l à dùng dể kinh oanh ao ốc văn ph ng Đố v i ớ iđ

u

h

k ấ t ic ct hành phố ib ểnnhư NhaTrang ,V ngTàu… t h ìc chsử dụng aonhấ t

n ớ hc ệ h , t ống điện) ,ch iph íxây dựng hoặ cc ả t i ạo nhà xưởng ,ch i h íphá dỡ hàư

x ở cg ũkh ngcòn hùhợ vp ớ in ucầu phát t irể mn ới ,ch iph íilên uant ớ i i ệv cbáno

G ị phá t t irể gn ộ cp ủ ba ấ t

độ s n ảg nphátt irể dn ự ik ến -

ir

t táhp íhp íh

C ển bao gồ cm ả lợ iu

h

n ậ cn ủanhàđầ ưu t

5 4 4

1 h N ữ h n ạ h g n ế: c

Sử dụngphươ g pháp t hặngdư sẽ gặp k ó khăn rto g việc x c địnhc ch sử dụ ngh

n ững t hờ i i ểđ m h c hau ch i h ímànhà đầu t ư bỏ ra có t hể kh c nhau ,nhất l à kh i

o

l cc

i

G ị hát t irển và ch iph íphát t irể đn ều rtongdự ik ến mà giá cả ht ị ưrt ờ g biế n

đổ ikhô g gừng o đó giá rtị còn l ạ u i ốc icùng t ùy t uộc vào sự ước ítnh chính x crt

á

i

g ị phátt irểnvàch iph íphátt irể n

đyànpáhpgơư

h

P ò ỏ ih i hà t hẩ đm ịnh phả icó kiế hn ứt c và kinh nghiệ đm ể ướ c

okcch

n

ít ả mn ụ c

s ủhcnệid iạđmà

l c

s ưhn iađ tấđ iớv iốđ tạođhnịđnềyuqnệihcựh

t cớưn

c

o

h ,kế ho ch sử ụng đấ t(sau đây gọ ic ung l à uy o ch , kế

tấđgnụử

s h

t cợưđ ịrtáigà

l tấđgndử

s nạh iờh

t gorthnịđcx tấđh

t gnortóđ tấđhcítnệidgụdửscợưđểđảrt iảhp tấđgndửsuầu

l nảuq tấhngốh

t àv iađ tấđềvnâdnào

t uữh

s iờư

s n

s uầuhnócgnợư

t iố

s uầunó

l tấđgnụử

s nềyuqnậhngnứhcyấigp

ư

h

N , gườ isử ụngđ (ấ t ánhân ,hộgiađình ,tổ chức )cóquyềnsửdụ g

uahnchkhcíđcụm

ấ

đ ) hư gphảit uânt heođ ngquyđịnhcủaphápl uậ tViệ tNam Ngườ iđượcgiaođất

gndử

s nềyuqóc ỉh

l hníhcgncnảsgnộ tấb ịrtáignếđgnởưhhnảố

t uếyg

n ớ a c t

ng

c ọn l à điề hu ỉ l c n ạh imôhì h sả un ấ t x t ậ hp ể t rtên cơ sở hợpt c xãnô g n hiệ bp ậ c

shnìhô

uQ

h ớ g xã hộ h i ủ hc ng ĩ ượa đ c x c định ,Hiến pháp năm 992 được Quố hc ộ ix c l ậ ,pu

L ậ Đ t ấ tđa inăm 1993 được Quố hc ộ t ông qua và đ ivào cuộ sc ố ng T ị ư h t ờ r n g y

u

q ề s n ử dụ n g đ ất đố v i ớ h i ộ g i a đ ì n h , c á h â n đ ã c ó t h ể h c ế n h ư n g c u ộ s c ố n g c h ư a ư

đ ợ it c ế h p ận M n ặ tkh c ,Luậ Đ t ấ tđa inăm 1993chưađề cậ t p ớ icơ chế tham giat hị ư

đ ợcx c l ậpnhưmộ y t ế t u ố gắ vn ớ hi ị ưt rt ờng c ct à isả đn ã đầut ư rtênđất t huêcủ aư

á

B ị tạ Đ i ạ h i ộ Đ i ảng toàn uốc khoá V I Iđã uyế đ t ị h chủ đ

c ức rto g ưn ớ ưcđ ợcNhànướ cgiaođấ tvàquyềnc uyểnnhượ ,n g chot huê ,chot huê

lạ iquyề sn ử dụ đn ấ hg ,t ế ht c ấ bp ả , ol ãnh ,g p vố bn ằ gquyền sử dụ đn ấg t Chính hủ

đã ban hà h N ị địgh n ố h s 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/19 9 về ht ủ tụ hc ựt c ệhi n c cy

rt ờng bấ đ t ộn ảg s n bao gồ cm ả yq ề su n ử dụng đấ v t ớ n i ộ idung chủ yế àu "l H ì n h

i r

t t á

t ấynhiề bu ấ c t ập rt ngchínhs ch đấ tđa iđố v i ớ iphátt irểnkinht ế - hx ộã irt ngt hờ i

đàvauqm

c ủ rtương itế t p ụ đc ổ m i ớ ichínhs ch ,phápl uậ v t ề đấ tđa ivớ ic cquanđiểm ủ yế ch u

"

à

l Đấ t đ a i l à t à i n u ê n u ốc g i a v ô c ù n g q u ý g i á , l à t ư ệ s il u ả n x u ấ đ t ặ i c ệ b ,t l à u

g

n ồ n n ộ l i ự c v à n g u ồ v n ố o n lớ c t n ủ đ a ấ ư t ớ n c ; q u y ề s n ử dụ đ n ấ g t l à h à g h o á đ ặ c i

b ệ t C h í n h s á c h đ ấ t đ a i h ải bả đ o ả m à i h o à l ợ i í c h c ủ a N h à n ư ớ c , g ư ờ đ i ầ u t ư v à ư

g

n ờ s i ử dụ g đ ấ Đ t ổ m i ới h p ả i p h ù h ợ v p ớ ư i ờ đ n ố g l i p h á t r i ể n n ề n k i n h t ế h t ị ư

r

t ờ n g đ ị n h h ư ớ n g x ã h ộ h i ủ h c g ĩ a C h ủ độ n g p á t t r i ể v n ữ n g c h ắ h c ị ư t t ờ r n g b ấ t

độ n ả g s n c ó s ự u q ả n l ý v à đ ều itế c i t ủ a N à n ư ớ v c ớ s , i ự t h a m g i a c ủ a n h i ề u t h n h h

p ầ n k i n h t ế , t r n g đ ó k i n h t ế N h à n ư ớ i c ữ g v a i t r ò c h ủ đạ o ; k h ô n g t á c h r ờ h i ị ư t t ờ r n g y

r

t ể t n ừ ; n g b ư ớ c l à m c o t h ị ư t ờ b r n ấ đ g t ộ s n ả g n t r o n g n ư ớ c c ó s ứ c c ạ n h t r a h s o v ớ i h

t ị ư t ờ r n g k u v ự c , c ó s ứ h c ấ d p ẫ n c á c n à đ ầ u t ư T h ự i c ệ h n c ô n g k a i , m i n h b ạ c h v à ư

c

g

n

t ờ n g ít n h p h p l ý ỷ u , k l ậ ,t kỷ c ư ơ g t r n g u ả n l ý đ ấ t đ a i N h à n ư ớ i c ề it đ u ế t đ

á

i

g ấ b t ằ g n q a n h ệ c u n g - cầ v u ề đấ t a i v à t ô n g u a c á c c h í n h s á c h v ề u t ế h c ó il ê n n

u

q đế n đấ t đ a i N h à n ư ớ v c ừ u a ả q n l ý t ố h t ị ư t t ờ b r n ấ đ g t ộ s n ả v g n ừ a l à n à đ ầ ư u t

bấ đ t ộ s n ả l g n ớ n h n ấ t H o n t h i ệ h n ệ h t ố n g l u ậ t p h p v ề k i n h d o n h b ấ đ t ộ g n sản Đ" ế nh

t ị ưrt ờ g vốn, t hị ưrt ờ g l ao động điề itu ế đ t ầu vào củ ha ị ưt rt ờn ảg s n xuấ tvà ki h

áog

đ ể đm ộ tphávàonăm1986l àđổ m i ớ ichínhs chđấ tđa inhằm phát t irểnkinht ế n ngi

h

g

n ệp Tiếp t heo ,chính s ch đấ tđa iđã ưđ ợc ilên t ụ đc ổ m i ới t heo hướ g x c lập vàn

à

o

h t ệ hhi n ị ưt rt ờngq yề sn ử dụ đn ấg tmà rtọngt âmvàk uvự đc ấ t h in ngnghiệ p

đ ợcnhiều t hà h t ựu rtongđổ m i ớ ichínhs chđấ tđai ,nhưngt hự t c ế đờ s i ố gn kinh t ế

của xã hộ đ i ã ỉ vch r ẫa n còn nhiề bu ấ c t ập Quá t ìrnh itế t p ụ đc ổ m i ớ icòn nhiều ệ vi ch

n ớccungđấ tchonhucầ su ử dụ g hùhợ vp ớ i uyhoạ sc ử dụ đh n ất đ g ã ưđ ợc uyế t

định ,xé tduyệt t hô gquaviệcgiaođất ,chot huêđất ,công hận yq ề s u n ử dụ đn ấg ,tt u

hồ đ i ấ,t t hường người t a đặt t ên c o l oạ ihì h này l à t hị ưrt ờng sơ cấp; t hứ hai l à t hị ư

rt ờnggiaodịch uyề sn ử dụ đn ấ ig t ữ hg a ữn gngười sử dụ đn ấ hg tt ngquaviệ hc ự t ci

h ện c c uyền chuyể đn ổi ,chuyển hượng ,c o thuê ,cho t huê l ạ h,i ừ kt a ế t , ặ g choy

u

q ề sn ử dụ đn ấ hg ,t ế ht c ấ bp ả , o l ã h , óp vốn bằngquyề sn ử dụ đn ấg t t heoquyđị nh

của pháp l uậ,t t hườ g người t a đặt t ên cho ol ạ ihình này l à t hị ưrt ờ gn ht ứ cấp Theou

L ậ Đ t ất đa inăm2003,t hị ưrt ờngsơcấpcónhữ gcơchế oh ạ đ t ộngp ùhợ vp ớ ikinh

tế ht ị ưrt ờng hư đấu giá quyề sn ử dụng đấ đt ấ h , u ầ dt u ự án có sử dụng đấ t ,t ổ hc ứ ct

á

h

p irt ể un ỹ đấq t t haymặ tNhànướcchuyể un ỹ đấ đq t ãt huhồit heoquyhoạchvàot hị ư

rt ờngt hứ cấp phùhợ vp ớ icơ chế ht ị ưrt ờng, t hu hẹp ệdi n Nhà nướct u hồ đ i ấ ,t kh ih

u

t ồ đ i ấ tNhànướ bc ồi t hườ g t heo giáđấ ư t ợđ cquyđịnhsá tvớ igiá t hị ưrt ờ g ,mở

rộng diện hà đầu tư tự ot ả uh t ậ vh n ớ ingườ s i ử dụng đấ thô g qua hn ận chuyể nư

t ộcvàot ể oh l ại t à isả gn ắ iln ề vn ớ đ i ất Thị ưrt ờngquyề sn ử dụng đấ tcó đặc rtưng

rt ờn ạ hg t i ờ it i ểđ m năm 2003 t ăng hơn t ạ hi ờ it i ểđ m 1 93 t ừ 05 lầ t n ớ i 00 l ầ n Cơh

c ế "xin - cho" về đấ là đặc thù củ ha ệ ht ống tà ichí h đấ tđai lúc này từ ó hiệ nư

t ợngt ham hũng rtong uảnl ý ,đầucơ rt ng sử dụ g ,cấ rt t ữ itề itn ế i t ệk m rtongdânb

o

à

v ấ đ t ộ sn ả xg n ẩyr a gày àngphổ ib ế Đn ế nnăm2004kh iLuậ Đ t ấ tđa inăm2003i

h

ó

c ệ l u ực t h ihành, l uậ tpháp về đấ tđa iđã xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất ,giá đấ th

t

n

ê

rt ị ưrt ờng chữn ạg l ivà có xu hướng giả m Từ đó hiệ ưn ợt ng t ham nhũng về đấ ti

t

á

u

Q đầu t ưphát t irểnl àquát ìr h kiế t n ạ no ề sn ả un ấx thànghoácógiá rtị c

v ệ bc ả đo ảm ítnhbề vn ữ cng ũng hả đ i ặt r anhưmộ m t ục itêuchiến ưl ợ Đc ể đạ ư t ợ đ c

mục itêu phát t irể bn ề vn ững rt ng quá t ìrnh công n hiệp hoá, ih ệ đn ạ ihoá đấ ư t ớ ,n c

đấ tđa iđóngc cva irtò uan rtọngs auđây:

n ớc có t hẩm quyền Quy hoạc ử dụh s ng đấ h t ợp l ý có t c động rtự itc ế t p ạo t hà h

hnìr

t áuq

t á

t ờit c động rtự itc ếpvàoviệ ic ảg iquyế tnhàở chomọ ingười Giáđất cầ ưn đ ợ ic ề đ uitế đ t ể bả đo ả m ở mứ hc ợpl ý Nếugiáđấ tquá aot hì l àmt ănggiáhànghoás ovớ ic cư

n ớckh cvà k ông bả đo ảm khả nă g t hanh t oán về n ở ohà c ưh n ờg i l aođộng Nế uđ

á

i

g ấ t uá t hấp t hì l àm mấ tđ igiá rtị vố itn ề m ẩn rt ng đấ tđa,i làm mất lợ hi ế vố t n

đầu t ư Như vậy ,giá đấ tcó t c độ g rtự itc ếp vào giá hàng oá, t c động ma g ít hy

u

q ế đ t ịnh vào hìnht hànhgiá hàng hoá bấ đ t ộ sn ảg n Điề itu ết ưđ ợ hc ị ưt rt ờngquyề n

sử dụ đn ấ dg t ẫ t n ớ i i ề itđ u ế ư t ợ hđ c ị ưt rt ờ bn ấ đg t ộ sn ảg nnói irêngvàt hị ưrt ờnghàng

iV gu

n ớ ic ề itđ u ế tgiá đấ v t ề mặ b t ằ g hợp l ý đóng va i rtò yq ế đu t ịnh rto g đầu t ư phá tir

h

n ềungườ ichúý đã ứch ngminhr ằngc c nướcđangphát irt ểncót hể tự đầut ưc ng

rt ờ b n ấ đ g t ộ s n ản g

h

T ị ưrt ờ bn ấ đg t ộ sn ảg n nước t a hiệnnay được hiều ngườ icho l à đang ở rt ng rtạ ng

ưgnóc ,

"

gnăb

g

N ờ đ i ầu cơ và cấ rt t ữ itề itn ế i t ệk m rtong nhà ở k ông c n ,ngườ icó nhu cầu mua

caưh

h

n ề vu ố đn ầut ưđược uyđộ t n ừ ug n ồn g vayt hươngmạ g i ắ hn n ạn ,hàng oánhàở ứ

đọ g màc ct ổ hc ức ítndụng gừ gn c ck oảnvayvàđò ợ c t in ũ ừ c c hàđầu t ưnhà