Xác định khung giá đất trên tuyến đường bà hạt nguyễn tri phương, quận 10

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 8 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1 Các vấn đề chung về bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm về bất độn

Trang 1

SVTH: Nguyễn Thị Thúy Hằng Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HCM

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH KT THẨM ĐỊNH GIÁ

*******

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN

ĐƯỜNG BÀ HẠT - NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN

10

GVHD : TS NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH : NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG LỚP : VG3 - K33

NIÊN KHĨA 2007-2011

Trang 2

MỤC LỤC

Lời mở đầu 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1

1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Các vấn đề chung về bất động sản 3

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản 3

1.1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 3

1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản 5

1.1.1.4 Bất động sản là hàng hóa 6

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 6

1.1.2.1 Khái niệm 6

1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản 8

1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường 8

1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản 8

1.2.1 Cơ sở giá trị thị trường 8

1.2.2 Cơ sở giá trị phi thị trường 8

1.3 Các phương pháp thẩm định giá 9

1.3.1 Phương pháp so sánh 9

1.3.1.2 Cơ sở giá trị 9

1.3.1.3 Các bước tiến hành 9

1.3.2 Phương pháp chi phí 10

1.3.2.2 Cơ sở giá trị 10

1.3.2.3 Các bước tiến hành 10

Trang 3

1.3.2.3.1 Đối với bất động sản 10

1.3.2.3.2 Đối với máy, thiết bị 11

1.4 Phân cấp công trình xây dựng 11

1.4.1 Quy định chung 11

1.4.2 Phân loại nhà 11

1.4.3 Phân cấp nhà 12

1.4.4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà theo cấp 13

1.4.5 Quy định về tuổi đời kinh tế của từng loại công trình 15

1.4.6 Tỉ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị nhà 16

1.4.7 Hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của kết cấu chính 18

1.5 Cách thức phân loại đường phố và vị trí của bất động sản tại Tp HCM 19

1.5.1 Cách phân lọai đường phố 19

1.5.2 Phân lọai đường hẻm 20

1.5.3 Phân lọai vị trí đất 20

Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT 21

2.1 Cơ sở hình thành giá đất 21

2.2 Những quy định của Nhà nước về công tác xác định khung giá đất 23

2.2.1 Các phương pháp xác định giá đất 23

2.2.2 Các xác định khung giá các lọai đất 25

2.2.2.1 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp 25

2.2.2.2 Đối với đất khu dân cư nông thôn 25

2.2.2.3 Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp 26

2.2.2.4 Giá đất tại khu vực đô thị 26

Trang 4

2.2.3 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất ban hành hằng năm của các địa

phương sát giá thị trường 27

2.3 Thực trạng xác định giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh 27

2.3.1 Quy định về việc xây dựng khung giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh 27

2.3.2 Sự cần thiết phải xác định khung giá đất theo giá thị trường 28

2.3.3 Những vướng mắc trong việc xây dựng bảng giá đất 29

Kết luận chương 2 33

Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT- NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10 34

3.1.Tổng quát tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 34

3.1.1 Đặc điểm vị trí địa lý 34

3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 34

3.1.3 Cơ sở hạ tầng 35

3.1.4 Phân loại đường Bà Hạt 35

3.2 Nghiên cứu giá trị bất động sản trên tuyến đường Bà Hạt – Nguyễn Tri Phương, Quận 10 36

3.3 Xây dựng bảng khung giá đất theo giá thị trường tuyến đường Bà Hạt, Quận 10 37

3.3.1 Giới thiệu tổng quát về bất động sản đường Bà Hạt 37

3.3.2 Xây dựng khung giá đất 38

3.3.2.1 Nhà mặt tiền 38

3.3.2.2 Nhà hẻm 41

3.3.2.3 Bảng khung giá đất nhà phố 44

3.3.2.4 Căn hộ chung cư Ấn Quang 45

3.3.2.3.1 Đơn giá 45

3.3.2.3.2 Tỷ lệ điều chỉnh một số yếu tố 46

3.4 Thuận lợi và khó khăn trong việc xây dựng khung giá đất theo giá thị trường đường Bà Hạt, Quận 10 47

Trang 5

P Phường TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

MT Mặt tiền

Trang 6

Lời mở đầu

1 Lí do chọn đề tài

Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát

triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng Hiện nay quá trình công

nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra

mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng

mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu Chính phủ

đã cố gắng đề ra phương pháp mới nhằm xây dựng bảng khung giá đất hợp lí để

không thất thoát tiền thuế, đền bù giải phóng đất đai, Tuy nhiên việc xây dựng

bảng khung giá đất theo giá thị trường như thế nào là hợp lí vẫn đang gây khó khăn

cho chính quyền các địa phương Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh cũng đang

tích cực chuẩn bị cho việc xây dựng bảng khung giá đất

Do nhận thấy tính cấp thiết và thiết thực của vấn đề, nên em quyết định chọn

chuyên đề tốt nghiệp là: “Xác định khung giá đất trên tuyến đường Bà

Hạt-Nguyễn Tri Phương, Quận 10”

2 Mục đích của đề tài

- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác xác định khung giá đất

- Phản ánh thực trạng xác định giá đất, nêu sự cần thiết của việc xác định khung

giá đất theo giá thị trường và đề xuất giải pháp

- Xây đựng khung giá đất đường Bà Hạt theo giá thị trường

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất đường Bà Hạt

- Phạm vi nghiên cứu là bất động sản trên đường Bà Hạt

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh

tế phổ biến là:

• Phương pháp duy vật biện chứng

• Phương pháp duy vật lịch sử

• Phương pháp thống kê

Trang 7

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên

đề gồm ba chương:

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Chương 2: SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GIÁ

THỊ TRƯỜNG

Chương 3: XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG BÀ HẠT

– NGUYỄN TRI PHƯƠNG, QUẬN 10

Trang 8

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Các vấn đề chung về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ

Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất

mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả

những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất

cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản

(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp

luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất

động sản và động sản”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, có quy

định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản

khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng

pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi

quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong

pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ

thể danh mục các tài sản này

1.1.1.2Các thuộc tính bất động sản

1.1.1.2.1 Tính bất động

Bất động sản không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung

quanh Chính vì thế giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhều vào vị trí mà bất

động sản tọa lạc

Trang 9

1.1.1.2.2 Tính không đồng nhất

Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động” Một mảnh đất, một căn nhà,

về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự Một căn hộ

hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn

ra mặt đường Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có

căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì

không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy

đều tạo ra giá trị tăng thêm

1.1.1.2.3 Tính hỗ tương với xung quanh

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một

miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung

quanh Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như…

hỏng Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ

chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa Cho nên, những cái xung quanh một

bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra

1.1.1.2.4 Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Sự phát

triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái,

diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người

thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự

khan hiếm trên thị trường bất động sản

1.1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không

Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì

tồn tại vĩnh viễn Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo

trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một

dòng họ có thể đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì

vẫn còn nguyên vẹn Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê,

cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu

hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy)

Trang 10

1.1.1.3Đặc trưng bất động sản

1.1.1.3.1 Khả năng co dãn của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản

so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giản

này thể hiện ở các mặt sau:

• Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

• Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và

tiền bạc

• Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy

hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

1.1.1.3.2 Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi

giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi

nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Mặt khác thời gian mua bán

cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của

luật pháp

1.1.1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh họat

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống

sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời

sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý

chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.1.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành

tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt

của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả

năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để

chuyển quyền sở hữu

Trang 11

1.1.1.4 Bất động sản là hàng hóa

Theo luật Kế tóan Việt Nam, hàng hóa bất động sản là:

• Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và Quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để

bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường;

• BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho

mục đích bán BĐS đầu tư gồm quyền sử dụng đất, nhà hoặc 1 phần của nhà,

cả nhà và đất cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản

theo hoạt động thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho

thuê hoặc chờ tăng giá

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người

bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ

chế giá Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

Khái niệm đã chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và

người bán mà không có một sự hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bên đều

rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá

cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt tình hữu dụng của bất động sản, về nhu

cầu và ước muốn của các bên

1.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản

1.1.2.2.1 Không có thị trường trung tâm

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính

thức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đõn vị kinh doanh bất động

sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người

mua tìm đến trực tiếp thương lượng với ngưới bán thông qua lời rao bán trên báo

chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (cò nhà đất)

1.1.2.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự

khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa

phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền

thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán cuả người

dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

Trang 12

1.1.2.2.3 Là thị trường cạnh không hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị

trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hoá thông dụng khác, biến

động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hoá thông thường,

đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.1.2.2.4 Quá trình giao dịch phức tạp, chi phí giao dịch cao

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá

trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian

và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh

toán

1.1.2.2.5 Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở

thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đấu của các ngành sản xuất kinh doanh So

với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần

Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các

nhà kinh doanh bất động sản mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa

bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế

1.1.2.2.6 Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng

lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy

giảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn

hoá, xã hội

1.1.2.2.7 Là thị trường đa phân khúc

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp

dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản dễ bị phân khúc,

các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ Thiếu sự phối hợp

đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này

1.1.2.2.8 Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ

• Đối với các dự án lớn và dài hạn bao giờ nhà đầu tư cũng thiếu vốn

• Giá trị giao dịch của bất động sản cao nên lượng vốn lớn

Trang 13

1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường

• Nhà nước

• Chủ đầu tư

• Người mua và nguời bán thông thường

• Người môi giới

• Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng

1.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá trị bất động sản

1.2.1 Cơ sở giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và

một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc

lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

1.2.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những

căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức

giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử

dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản

bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có

thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật

hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị

trường của tài sản đó

1.3 Các phương pháp thẩm định giá

Với nhiều lọai tài sản, cùng nhiều mục đích, thời điểm thẩm định và dữ liệu

hiện có trên thị trường ở nhiều kênh thông tin khác nhau, nhà thẩm định phải nhận

đinh và phân tích để đưa ra mức giá ước tính hợp lí nhất Vì vậy có nhiều phương

pháp thẩm định giá trị bất động khác nhau được vận dụng trong các trường hợp

riêng biệt

Trang 14

Những phương thẩm định giá trị bất động sản đang dược sử dụng hiện nay tại

Vệt Nam là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu

nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận

Trong những trường hợp mà tác giả kể trên, tác giả chỉ trình bày chi tiết phương

pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí, vì đây là hai phương pháp được sử

dụng chủ yếu để xác định khung giá đất trên đường Bà Hạt, Quận 10, thành phố Hồ

Chí Minh

1.3.1 Phương pháp so sánh

1.3.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành

công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước

tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

1.3.1.2 Cơ sở giá trị

Cơ sở giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị các

tài sản tương tự đã hoặc đang rao bán trên thị trường

1.3.1.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần

thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài

sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã

giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm

định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài

sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo

Trang 15

sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá

chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút

ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm

định

1.3.2 Phương pháp chi phí

1.3.2.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của

tài sản cần thẩm định giá

1.3.2.2 Cơ sở giá trị

Cơ sở giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị

các tài sản tương tự đã hoặc đang rao bán trên thị trường

1.3.2.3Các bước tiến hành

1.3.2.3.1 Đối với bất động sản

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó

là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo

nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định

giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí

phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ

giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao

mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng

cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

Trang 16

1.3.2.3.2 Đối với máy, thiết bị

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa

máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải

nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn

lũy kế của máy, thiết bị

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ

Thoe niên hạn sử dụng nhà được phân thành 4 cấp: nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà

cấp 3, nhà cấp 4; ngòai ra còn 1 cấp phụ là nhà tạp thời, sử dụng trong 1 thời gian

ngắn

Tùy theo loại nhà và cấp nhà mà xác định quy cách xây dựng và tiện nghoi

trang bị cho ngôi nhà

1.4.2 Phân loại nhà

Biệt thự: là loại nhà riêng biệt có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa,

mặt nước), có tường rào và lối đi ra vào riêng biệt; bên trong biệt thự có đầy đủ và

hoàn chỉnh các buồng phòng để ở và các tiện nghi Mỗi tầng ít nhất có 2 phòng ở

quay mặt ra sân hay vườn Trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh có chất lượng cao hoặc

tương đối cao; kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện Ngôi nhà có kết cấu chịu lực

bằng khung cột BTCT hoặc tường gạch chịu lực; sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu

chất lượng cao; mái lợp ngói có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc BTCT

Nhà cấp 1: là nhà có các phòng ngủ, phòng ăn, tiếp khách, bếp, vệ sinh riêng

biệt và cùng tầng với căn hộ; sử dụng vật liệu hoàn thiện: trát, lát, ốp, trang trí cao

Trang 17

cấp; đủ các thiết bị điện nước).Số tầng nhà không hạn chế; kết cấu chịu lực bằng

BTCT, tường xây hoặc bêtông; mái lợp có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc, sàn đúc;

nền ximăng hoặc lát gạch hoa, gạch men

Nhà cấp 2: là nhà có phòng ngủ, sinh hoạt, bếp, vệ sinh riêng biệt; có sử dụng

một số loại vật liệu hoàn thiện ốp trang trí; đủ các thiết bị điện, nước.Số tầng nhà tối

đa là 03 tầng (02 lầu); kết cấu chịu lực bằng BTCT, tường xây hoặc bêtông; mái

lợp ngói có hệ thống cách nhiệt hoặc đúc, sàn đúc, nền xi măng hoặc lát gạch hoa,

gạch men

Nhà cấp 3: số tầng nhà tối đa 02 tầng (01 lầu); kết cấu chịu lực bằng trụ

BTCT, tường xây; mái lợp ngói hoặc tole, Fibrociment; sàn đúc; nền ximăng hoặc

lát gạch hoa, gạch men

Nhà cấp 4: Loại nhà trệt (hoặc có gác lững) kết cấu chịu lực bằng gỗ, sườn

gỗ; tường xây; mái lợp ngói hoặc khe, Fibrociment; nền xi măng hoặc lát gạch hoa,

gạch men

Nhà tạm: Ngoài nhà biệt thự và 4 cấp nhà ở như trên, còn có khái niệm nhà

tạm Nhà tạm là loại nhà không đảm bảo mức độ sử dụng, tiện nghi tối thiểu, thiếu

các diện tích đảm bảo nhu cầu sinh hoạt tối thiểu: Bếp, vệ sinh

1.4.3 Phân cấp nhà

Tùy theo chất lượng nhà sử dụng, niên hạn sử dụng và các kết cấu xây dựng,

nhà ở được chia thành các cấp như sau:

Nhà cấp 1: Nhà có niên hạn sử dụng trên 100 năm, chất lượng sử dụng cao

Nhà cấp 2: Có niên hạn sử dụng trên 50 năm, chất lượng sử dụng khác

Nhà cấp 3: Có niên hạn sử dụng trên 20 năm; chất lượng sử dụng trung

bình;

Nhà cấp 4: có niên hạn sử dụng dưới 20 năm, chất lượng sử dụng thấp;

Nhà tạm: Xây dựng bằng các vật liệu tạm thời, dễ cháy có niên hạn sử

dụng dưới 5 năm

(Nguồn: Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09 tháng 02 năm 1993 của Bộ Xây dựng)

Trang 18

1.4.4 Tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận nhà theo cấp

Tùy theo cấp nhà, tức niên hạn sử dụng mà từng bộ phận được cấu tạo theo

- Cừ bê tông, cốt thép

- Bê tông cốt thép

- Gạch, đá

- Cừ bê tông, cọc cát

- Bê tông lót

- Gạch, đá chẻ

- Cừ tràm, cọc tre

- Bê tông lót

- Gạch đá không quy cách

- Cừ tràm, cọc tre

- Gạch, đá, vữa nghèo

- Cột chân bê tông nghèo

- Gia cố nền, không cừ

2 Cột,

khung

- Thép hình

- Gạch có cốt thép

- Gỗ tứ thiết

- Thép tổ hợp

- Gạch không cốt thép

- Sườn bê tông cốt thép

- ốp chân tường

- Gạch dầy 10

cm

- Tôn, ván gỗ tốt

- Quét vôi

- Gạch dầy 10

cm

- Trát hoặc quét vôi

- Gỗ, ván, phên,

- Ngói hoặc tôn

- Fibro ximăng

- Tôn, Fibro ximăng

- Cói hoặc bổi

- Tôn, Fibro ximăng

- Cói hoặc bổi

- Fibro hoặc giấy dầu

- Lá cọ hoặc lá dừa nước

- Nứa ken hoặc rạ

Trang 19

6 Sàn nền - Bê tông cốt

thép

- Ván vecni, đá thiên nhiên

- Đá mài, gạch bông

- Gạch nhựa, Mosaique

- Gạch bông, gạch nhựa

- Đá mài hoặc láng ximăng

- Sàn gỗ

- Láng vữa xi măng

- Đất nền hoặc cấp

- Láng vữa xi măng

7 Trần - Ván vecni

- Ván ép vecni

- Tấm thạch cao

- Ván ép vecni

- Vôi rơm, tôn lạnh

- Tấm thạch cao

8 Cửa - Hai lớp kính

chớp

- Nhôm, thép, nhựa

- Gỗ tứ thiết

- Hộp cửa hai rèm

- Một hoặc hai lớp

- Thép, gỗ tứ thiết

- Hộp cửa 1 rèm

- Một lớp cửa

- Théo, gỗ hồng sắt

- Không có hợp cửa

- Chớp, pano kính

- Điều hoà nhiệt

độ

- Chiếu sáng trực tiếp

- Dây điện chìm

- Đèn chùm

có khoá

- Điều hoà nhiệt độ

- Dây điện nổi

- Dây nổi kéo tạm

10 Nước - Hai nguồn

nóng lạnh

- Tủ tắm hơi, bồn tắm

- Xí hiện đại

- Bồn tiểu, lavabô

- Hai nguồn nóng lạnh

- Bốn tắm, lavabô

- Xí tiểu hiện đại

- Một nguồn nước lạnh

- Tắm hoa sen, lavabô

- Xí thường

- Vòi tắm thường

- Xí thường

- Bố trí cụm công cộng

11 Độ bền

vững

Niên hạn sử dụng trên 100 năm

Niên hạn sử dụng dưới 20 năm

Niên hạn sử dụng dưới 5 năm

Trang 20

Chú thích:

1 Đối với các công trình, kiến trúc công nghiệp, vật kiến trúc cũng được căn cứ các

tiêu chuẩn cấu tạo các bộ phận trong bảng trên để xác định phân cấp

2 Những công trình sau đây nhất thiết phải là công trình cấp 1:

• Nhà cao từ 6 tầng trở lên

• Có đầy đủ căn cứ để xác nhận công trình có thể sử dụng trên 100 năm

• Những công trình có toàn bộ hệ thống chịu lực (cột, tường, đà, mái) là bê

tông cốt thép hay kim loại

3 Những công trình sau đây không phải là công trình cấp 4:

• Công trình cao từ 2 tầng trở lên

• Công trình có mái bằng bê tông cốt thép

4 Các tiêu chuẩn từ số 1 đến số 5 (móng, cột, khung, tường và lớp ốp, kết cấu dỡ

mái, mái) là những tiêu chuẩn chính để phân cấp công trình Một công trình nào đạt

5 tiêu chuẩn này ở cấp nào thì nó thuộc cấp ấy, mặc dù các tiêu chuẩn còn lại có thể

ở cấp khác

5 Tạm thời phân loại gỗ như sau:

• Gỗ tốt (tứ thiết): Sao, lim, kiền kiền và các loại tương đương

• Gỗ trung bình (hồng sắc): Bằng lăng, thao lao, dầu

• Gỗ xấu (tạp): là những loại gỗ không thuộc 2 nhóm trên

6 Niên hạn sử dụng: có tính chất ước tính đưa vào chất lượng công trình hiện tại và

các hồ sơ còn lưu lại (hay thiết kế)

( Nguồn: Thông tư của ban chỉ đạo kiểm kê Trung ương số 83/1997-TT-KK-TW)

1.4.5 Quy định về tuổi đời kinh tế của từng loại công trình

Theo quy định tại Phụ lục 1 ban hành Quyết định 206/2003/QĐ-BTC:

Trang 21

Ghi chú:

Nhà cửa loại kiên cố là loại nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng, khách sạn

được xác định là có độ bền vững Bậc I, Bậc II

Nhà cửa khác là nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng được xác định là có độ

bền vững Bậc III, Bậc IV theo quy định của Bộ Xây dựng

1.4.6 Tỉ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị nhà

Tỷ lệ các bộ phận trong công trình là tỷ lệ gữa giá trị tiền vốn xây dựng từng bộ

cột

Tường Nền,

sàn

Kết cấu

dỡ máu

2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 10 _ 16 12 8 16

2 tầng mái ngói có khu phụ riêng 10 _ 18 13 6 10

2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 10 _ 16 10 _ 26

2 tầng mái bằng có khu phụ riêng 10 _ 18 13 _ 16

Trang 22

Trang 23

1.4.7 Hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của kết cấu chính

BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA

50% + 60%

40% + 50%

Bê-tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ

Bê-tông

có nhiều vết nứt, cốt thép

có chỗ bị cong vênh

Kết cấu bắt đầu cong vênh

Bê-tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ

Kết cấu mất khả năng chống đỡ;

cần sửa chữa hoặc phá

Vết nứt rộng, sâu tới gạch

Lớp trát bảo vệ bong tróc nhiều, nhiều chỗ

có vết nứt rộng

Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nước

Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ

Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt;

nhiều chỗ

bị đổ hay hỏng hoàn toàn

bị rỉ

Bị mối mọt hoặc

bị rỉ nhiều chỗ

Bị mục hoặc rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh

Kết cấu

bị cong vênh

nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt

Kết cấu

bị cong vênh

nhiều, nhiều chỗ đứt rời

Nhiều chỗ đứt rời, mất khả năng chống đỡ;

cần sửa chữa hoặc phá

20 – 30%

diện tích mái bị hư hỏng

30 – 40%

40 – 50%

50 – 60%

> 60%

Trang 24

Ghi chú: Kết cấu 1 và 2, ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích bị

hư hỏng để đánh giá

( Nguồn: Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số 13 /LB-TT ngày 18-8-1994 )

Những biểu hiện của công trình xây dựng dựa trên chất lượng còn lại là nhưng kinh

nghiệm thực tế ghi chép lại, khi thẩm định sẽ có nhều thực tế phát sinh Vì vậy cần

kết hợp gữa bảng hướng dẫn, kinh nghiệm thực tế và nhều phương pháp để kểm tra

kết quả

1.5 Cách thức phân loại đường phố và vị trí của bất động sản tại Tp HCM

1.5.1 Phân loại đường phố

− Đường là phần diện tích phục vụ cho việc lưu thông của xe cộ và có lộ giới

từ 14m trở lên

− Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả

năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh

doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương

mại, dịch vụ, du lịch Đường phố được phân loại theo số thứ tự từ 1 đến 10 tùy

theo mức độ của các yếu tố trên

− Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi

khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào

loại đường phố tương ứng

− Trục đường thương mại – dịch vụ: được xác định trong quy hoạch chung,

quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận –

huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:

¨ Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận – huyện hoặc là trục

giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực

¨ Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội là trục đường tập

trung nhiều các hoạt động thương mại – dịch vụ ở mặt tiền đường

¨ Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ôtô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ

rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông ( trừ trường hợp tuyến đi bộ thương

mại được xác định cụ thể bởi cấp thẩm quyền)

Trang 25

1.5.2 Phân loại đường hẻm

− Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Đơn giá đất của

hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đường

− Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

¨ Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1 Đơn giá đất của hẻm

cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm tương

ướng

¨ Cấp hẻm còn lại: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2 Đơn giá đất của

cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị trí

hẻm tương ứng

− Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá hẻm trải đá, trải nhựa hoặc

bê tông, xi măng của từng loại hẻm

1.5.3 Phân loại vị trí đất

− Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn

cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản

xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông

¨ Đất nằm ở mặt tiền đường: là đất có phần diện tích tiếp giáp với mặt tiền

đường và có khả năng sinh lời cao

¨ Các loại vị trí đất trong hẻm: là đất có phần diện tích tiếp giáp với mặt hẻm

chính hoặc hẻm phụ

Trang 26

Chương 2:

SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG

2.1 Cơ sở hình thành giá đất

Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống như những hàng hoá khác Quá

trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn, mà nhiều

trường hợp qua sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên Giá đất dược hình thành

dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất Đối với những thửa đất có khả năng sinh

lợi cao thì giá đất cao và ngược lại với những thửa đất có khả năng sinh lợi thấp hơn

thì giá đất thấp hơn Đất được sử dụng vào mục đích khác nhau thì khả năng sinh

lợi khác nhau, đất được sử dụng vào cùng một mục đích thì khả năng sinh lợi phụ

thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất( tiềm năng vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện

kinh tế- xã hội ) Như vậy giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất, cũng tức

là phụ thuộc vào mục đích khác nhau và sự thuận lợi của từng mảnh đất Mặt khác

đất là một loại hàng hoá cho nên giá đất cũng như giá các hàng hoá tiêu thụ trên thị

trường còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và sự điều tiết của Nhà nước bằng các

chính sách kinh tế vĩ mô

Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể khái quát các

cơ sở hình thanh giá đất như sau:

- Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất quan

trọng, không thể thay thế được.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất đai con

người khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con người Khả năng tiềm tàng

của đất đai được thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau:

+ Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lên khả

năng của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố như chất dinmh dưỡng, nước, thức

ăn cho cây trồng

+ Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất cũng

như tiêu thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngược lại đối với

những thửa đất có vị trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn Vị trí của

đất cũng quyết định đến khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết định giá đất

Trang 27

Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm như quyền sở hữu,

quyền sử dụng đất thì độ phì nhiêu cũng như vị trí của đất hay gọi chung là khả

năng sinh lợi của đất được biến tướng dưới khái niệm địa tô Đây là khoản tiền mà

người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để được quyền sử dụng mảnh đất đó

Khoản tiền này chính là giá cả của đất đai, đối với những thửa đất có địa tô cao thì

giá đất cao và ngược lại đối ới những mảnh đất có địa tô thấp thì giá đất thấp Như

vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về giá đất được hiểu là khoản “ địa tô đợc

tư bản hoá” và đây cũng chính là cơ sở hình thành giá đất

- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống như đất nông nghiệp,

giá đất đô thị và các loại đất khác được hình thành dựa trên khả nang sinh lợi của

đất nhưng trong lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất được tạo ra bởi

các yéu tố sau:

+ Loại đô thị: Hiện nay ở nước ta đô thị được phân thành 5 loại: đô thị loại 1,

2, 3, 4 và đô thị loại 5

+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị ở các

nước đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thường được biến động theo vùng(

không gian có trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đường thì giá đất

càng giảm) và theo điểm ( vị trí lô đất càng xa mặt đường thì giá càng giảm)

+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành nên giá

đất Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và ngược lại

Giá trị sử dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng

Như vậy, dưới góc độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị được cấu thành từ 3

bộ phận sau:

- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống, mức độ

trang bị cơ sở hạ tầng Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:

+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã được

trạng bị hạ tầng hay không, nhưng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ cao

+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu tư của con người đem lại, tương tự

như địa tô chênh lệch áp dụng trong trường hợp đất nông nghiệp

Trang 28

+ Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trường quyết

định, nhờ thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đắt có thể thu

được giá chênh lệch II

Như vậy giá đất đô thị được xác định theo công thức :

- Mục đích sử dụng của đất : bên cạnh yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô thị và

giá trị sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất là cũng là một trong những nhân tố

quyết định giá đất Một lô đất có thể có vị trí tốt nhưng không có giá, nếu nó chỉ sử

dụng mục đích công cộng Tương tự một lô đất đô thị có thể có vị trí rất tốt nhưng

nó được quy định là đất nông nghiệp trong đô thị thì giá đất cũng chỉ được xác định

theo đất nông nghiệp

Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá

nhân vì thế nó cũng quyết định giá đất

Như vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của đất

Nhưng ở mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng được thể hiện ở các hình thức

khác nhau đối với đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trí của đất Đối

với đất đô thị, cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí của đất, giá trị sử dụng

của đất và mục đích sử dụng của đất

2.2 Những quy định của Nhà nước về công tác xác định khung giá đất

2.2.1 Các phương pháp xác định giá đất

Căn cứ vào Nghị định 188/2007/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá đất cụ

thể được hướng dẫn thi hành là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu

nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Trang 29

• Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,thửa đất,

hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,

loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường

có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại

đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân

tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

• Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá

đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được

các khoản thu nhập mang lại từ đất

• Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi

tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với

đất)

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản

gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa

đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,trong khi có thể thu

thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự

với thửa đất cần xác định giá

• Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử

Trang 30

dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát

triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất

trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử

dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị

trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

2.2.2 Các xác định khung giá các loại đất

Theo Nghị định 188/2007/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP, việc xác định khung giá của từng lọai đất tại mỗi địa phương

phải thực hiện theo những hướng dẫn sau:

2.2.2.1 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp

2.2.2.1.1 Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng

thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất

nông nghiệp khác:

Đất hạng 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng loại đất có

các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và các điều kiện tưới

tiêu tốt nhất ứng với mức giá cao nhất, các hạng tiếp sau đó theo thứ tự từ hạng 2

trở đi có các yếu tố kém hơn ứng với các mức giá thấp hơn

2.2.2.1.2 Đối với đất làm muối: đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí

tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn

2.2.2.1.3 Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn

nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở thì giá đất được

quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời,

căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức

giá đất cao hơn, nhưng mức tối đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây

lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Trang 31

2.2.2.2 Đối với đất khu dân cư nông thôn

Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi

nông nghiệp khác tại nông thôn:

Đất tại khu vực 1 có mức giá cao nhất, các khu vực đất tiếp sau đó theo thứ tự

từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn

Trong từng khu vực đất, giá đất được định theo vị trí Đất ở vị trí số 1 thuộc

khu vực 1 có mức giá cao nhất khu vực 1, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2

trở đi ứng với các mức giá thấp hơn Tương tự, đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 2 có

mức giá cao nhất trong khu vực 2, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi

ứng với các mức giá thấp hơn; đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 3 có mức giá cao nhất

trong khu vực 3, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá

thấp hơn

2.2.2.3 Giá đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và

trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị, khu thơng mại, khu du

lịch, khu công nghiệp

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông chính

(quốc lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công

nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để

quy định giá đất tại các vị trí này cho phù hợp nhưng không vượt quá 3 lần mức giá

tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định tại khoản 1 Điều 6

Nghị định 188/2007/NĐ-CP

2.2.2.4 Giá đất tại khu vực đô thị

Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi

nông nghiệp khác tại đô thị:

Trong từng loại đô thị giá đất được định theo loại đường phố

Đất ở đường phố loại 1 thuộc khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại

dịch vụ có mức giá cao nhất Đất ở các đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ

loại 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn

Trong từng loại đường phố đất được định theo từng vị trí Đất ở vị trí 1 của

đường phố loại I có mức giá cao nhất của đường phố loại I; các vị trí tiếp sau đó

theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn Tương tự, đất tại vị trí 1

Trang 32

của các loại đường phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các

vị trí tiếp sau ứng với mức giá thấp hơn theo từng loại đường phố

Trường hợp một loại đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi

khác nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khác nhau và mức độ

hoàn thiện kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường

phố tương ứng để định giá cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là

đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác, thì giá đất được quy định bằng mức giá đất

trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế

tại địa phương Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng tối

đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng

vùng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

2.2.3 Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất ban hành hằng năm của các địa

phương sát giá thị trường

Luật đất đai năm 2003 quy định định giá đất trong hai trường hợp: định giá

đại trà (bảng giá đất hằng năm) và định giá cụ thể (cho từng dự án) Việc định giá

đất cụ thể chỉ áp dụng khi giao đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để cổ phần hóa

doanh nghiệp, bồi thường khi thu hồi đất mà bảng giá đất hằng năm không sát với

giá thị trường

Luật đất đai không quy định về khung giá đất Trong quá trình hướng dẫn

thực hiện mới phát sinh cơ chế khung giá đất để khống chế bảng giá đất hằng năm

của các địa phương

2.3 Thực trạng xác định giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh

2.3.1 Quy định về việc xây dựng khung giá đất của Thành phố Hồ Chí Minh

Theo Quyết định 102/2009 ký ngày 24 – 12 - 2009, UBND TP.HCM đã chính

thức công bố bảng giá đất năm 2010 Bảng giá đất mới vẫn được áp dụng cho 7

nhóm mục đích tính giá trị đất, tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt được tính theo

giá thị trường

Bảng giá đất này được sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử

dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử

dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền

Trang 33

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại

điều 34 và điều 35 của Luật đất đai năm 2003;

Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các

tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại điều 33 của Luật đất đai năm

2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp

nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 59 của Luật đất đai năm 2003

Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp

luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh tế quy định tại điều 39, điều 40 của Luật đất đai năm 2003; tính tiền bồi

thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người có hành vi vi phạm pháp

luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

Cũng theo quyết định 102, đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất, cho thuê đất; bồi thường giải phóng mặt bằng khi cơ quan nhà

nước có thẩm quyền thu hồi đất; và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ

phần hóa lựa chọn hình thức giao đất

Nếu tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất,

thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa mà giá đất theo quy định

này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường thì căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế

trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mức giá khởi điểm quyền sử dụng

đất không được thấp hơn mức giá đất theo quy định này

Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất

thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Định dạng
Số trang	67
Dung lượng	0,98 MB