Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị bất động sản theo yếu ốt chiều dài chiều rộng

• Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt Cung cấp dịch vụ công như thẩm địnhg giá , tư vấn pháp luật v.v ới giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

“ XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG

SẢN THEO YẾU TỐ CHIỀU DÀI – CHIỀU RỘNG”

Giáo viên hướng dẫn: T.S Nguyễn Quỳnh Hoa Sinh viên thực hiện: Ngô Ngọc Sơn

Lớp: VG02- K33

Tp Hồ Chí Minh, Tháng 04-2011 

MỤC LỤC

Lời mở đầu 1

Lý do chọn đề tài 1

Xác định vấn đề nghiên cứu 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Đối tượng nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu 2

Kết cấu đề tài 2

Chương 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 3

1.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá 3

1.1.3 Mục định của thẩm định giá bất động sản 5

1.1.4 Cơ sở của thẩm định giá bất động sản 6

Thị trường bất động sản 8

1.2 1.3 Ph 1.3 1.3 CHƯ HIỆN 2 2 2 CHƯ U DÀI, CHI 1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8

1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 12

1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 13

ương pháp so sánh 14

1.3.1 Cơ sở lý luận 15

1.3.2 Nguyên tắc áp dụng 15

1.3.3 Các trường hợp áp dụng 5

1.3.4 Các bước tiến hành 15

1.3.5 Phân tích thông tin 16

1.3.6 Căn cứ điều chỉnh 16

7 Nguyên tắc điều chỉnh 16

1.3.8 Phương thức tiến hành 17

9 Thứ tự điều chỉnh 18

1.1 Cách tiếp cận theo phương pháp chi phí 18

1.4.1 Cơ sở lý luận 18

1.4.2 Nguyên tắc áp dụng 18

1.4.3 Các trường hợp áp dụng 18

1.4.4 Các bước tiến hành 18

1.4.5 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế 19

ƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM NAY 1 Những thành tựu ngành thẩm định giá đã đạt được 22

2 Những bất cập và hạn chế đang tồn tại 22

3 Thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng hiện nay 23

2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới cầu về chiều dài, chiều rộng của BĐS 24 ƠNG 3 : TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CHIỀ

ỀU RỘNG

u

1 Tiêu chí chọn mẫu để tiến hành khảo sát và nghiên cứu 29

3.1.1 Tiêu chí chọn Quận 29

3.1.2 Tiêu chí chọn đường 29

3.2 Cách thức tiến hành 30

3.2.1 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận 10 31

3.2.1.1 Đường 3 tháng 2 31

3.2.1.2 Đường Sư Vạn Hạnh ( nối dài ) 45

3.2.2 Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh cho Quận Gò Vấp 49

3.2.3 Tổng kết và lập bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS theo yếu tố chiề dài và chiều rộng cho Quận 10 và Quận Gò Vấp 53

3.2.4 Hạn chế của đề tài 55

KẾT LUẬN 56

LỜI M ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Tại thị trường Việt Nam, trong tất cả các dạng tài sản cần thẩm định thì bất động sản là tài sản thường gặp nhất và có nhu cầu cao nhất Trong quá trình học và nghiên cứu 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng như Thông tư 17/2006 TT-BTC và Nghị định 101/2005 NĐ-CP ban hành hướng dẫn thực hiện công tác thẩm định giá Tuy nhiên, Tôi chưa thấy các văn b n này đề cập đến việc xây dựng một bảng hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh, trong đó có hệ số điều chỉnh chiều rộng và chiều dài Mặt khác qua tìm hiểu thực tế hiện nay, hệ số điều chỉnh yếu tố chiều rộng

và chiều dài chưa được quan tâm đúng mức mà thay vào đó là điều chỉnh yếu tố quy

mô Chính vì lẽ đó Tôi đã chọn đề tài “Xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá trị BĐS

theo yếu tố chiều dài và chiều rộ úp cho công tác thẩm định giá BĐS được tiến hành thuận lợi và nâng cao tính chính xác cho giá trị của BĐS

3 Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề thực hiện nhằm 3 mục tiêu cơ bản

Thứ nhất : Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Hiện nay trong đó nhấn mạnh vào phần cách xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh trong thẩm định giá

Thứ hai : Phân tích các nguyên nhân dẫn đến tác động của chiều rộng và chiều dài đến giá trị BĐS

Thứ ba : Xây dựng bảng hệ số điều

4 Đối tượng nghiên cứu

Chuyên đề chủ yếu tập trung đi sâu vào nghiên cứu, phân tích và đánh giá về hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài và chiều rộng của các căn nhà mặt tiền trên đường 3 tháng 2, Sư Vạn Hạnh thuộc quận 10 và đường Quang

Văn Nghi thuộc quận Gò Vấp

ết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau nhằm tận dụn

ấp được sử dụng để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng bảng hệ số điều chỉnh giá BĐS Phương pháp thống kê mô tả và phâ

ệu sơ cấp cũng được sử dụng nhằm thu thập và phân tích thong tin lien

định hệ số điều chỉnh trên tại một số công ty Thẩm định

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay

Chương 3: Tiến hành xây dựng bảng hệ số điều chỉnh chiều dài, chiều rộng BĐS

Trung, Phan Văn Trị, Nguyễn

5 Phương pháp nghiên cứu

Đây là chuyên đề nghiên cứu từ lý thuyết đến việc xây dựng một bảng điều chỉnh có tính ứng dụng cao vào thực tiễn công việc thẩm định giá Chính vì vậy chuyên đề sử dụng k

g tính chất hợp lý và ưu việt của từng loại phương pháp Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ c

n tích đánh giá để tạo nguồn dữ liệu cho đề tài Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu dữ li

quan đến thực trạng của việc xác

giá ở Việt Nam

6 Kết cấu đề tài

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổ

1.1

Th

bằn thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một th ường nhất định với những phương pháp phù hợp

Th định giá BĐS là sự kết hợp của khoa học và nghệ thuật

Th định giá là một môn khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích do đó đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn vững vàng cũng như những kiến thức liên quan khác Đồng thời nó cũng là một công việc có chứa đựng tính chất nghệ thuật vì nó phải đòi h ự nhạy cảm tốt đối với thị trường hơn nữa tính chủ quan trong công việc thẩm đ

ệc giúp chúng ta đưa ra các quyết

lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định Sự cần thiết thẩm định giá xuất

ị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản:

ng quan về thẩm định giá bất động sản

.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

ẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể

1.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá

Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong vi

định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản

phát từ:

a) Yêu cầu của quản lý Nhà nước

(1) Vai trò của nhà nước

Để khắc phục các khuyết tật của thị trường, không thể thiếu va trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước – một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “ bàn tay vô hình - thị trường “ và

“ bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành trơn tru và phát triển lành mạnh

• Đối với nền kinh tế nói chung và th

9 Chức năng điều khiển: Duy trì và trọng tài trong tất cả các hoạt động của thị trường BĐS;

9 Chức năng phát triển: Thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia

S của Nhà nước

• Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt

Cung cấp dịch vụ công như thẩm địnhg giá , tư vấn pháp luật v.v

ới giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thu

cách trôi ch

Ho

c giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể

ĐS sát với giá thị trường , có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách

và nếu định không sát với giá thị trường có thể gây ra sốt đất, không công bằng trong việc quản lý, tiết kiệm,…

v.v của các doanh nghiệp BĐ

chủ yếu sau:

9 Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;

9 Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch ( Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế… thống nhất quản lý BĐS theo pháp luật;

9 (2) Sự hiện hữu của vai trò Nhà nước đối với yêu cầu thẩm định giá

Việc xác định giá BĐS sát v

ế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một

ảy

ạt động định giá, thẩm định giá không chỉ cần thiết cho việc định hàng loạt

n của Nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ ch

mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ

Xác định chính xá

ột trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp v

ó sự thống nhất giữa các bên

t lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc

t đai – như là một nguồn lực xã hội một các hiệu quả Nói m

ẽ được phân bố vào người “ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tấtnguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự

o đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

Nếu giá B

b) Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch về tài sản càng phát triển thì thẩm định giá càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu thị trường :

ối với những khách hàng cá nhân

trị thực giúp cho công tác quản lý tài chính và kinh doanh có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu của thị trường và giá cả thị trường của DN

ản và khoa học hơn Nhu cầu của xã hội về dịch vụ thẩm địnhg giá ngày càng cao, đã đóng góp một cách tích cực vào việc lam lành mạnh hóa

Việc phải hiểu rõ mục đích của sự thẩm định giá là yếu tố sống còn đối với một nhà th

Tuy nhiên, trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà thẩm

thuê

ả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một

g pháp thẩm định giá không thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích được yêu cầu

Khi tài sản cần mua bán: Trong việc mua – bán BĐS, mua bán doanh nghiệp và

kể cả các loại tài sản khác… thì định giá được xem là một khâu quan trọng và hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là đ

• Giúp cho người mua người bán quyết định được mức giá hợp lý nhất

• Mục đích đi vay và cho vay

Để bảo đảm tài sản và quản lý tốt tài sản: Ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các doanh nghiệp thường phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần để xác định được giá

Những năm gần đây công tác thẩm địnhg giá được sự phát triển đúng lúc và hoạt động một cách bài b

ền tài chính quốc gia nói chung và hệ thống kế toán

thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo pháp luật

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh được việc lựa chọn không đúng cơ sở thẩm định giá, qua đó áp dụng phươn

Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thẩm định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo thẩm định giá

Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm được về mục đích thẩm định giá:

m vi

m định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật;

Trong kinh tế thị trường, giá trị của hàng hóa dịch vụ được tạo ra và duy trì bởi

a Mục đích của thẩm định giá tài sản xác định trên phạ

• Mục đích của thẩm định giá phải được xác định rõ ràng

• Mục đích và cơ sở của thẩ

• Mục đích của thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định giá phù hợp

b Mục đích thẩm định giá tài sản theo đối tượng

• Bất động sản: khi thẩm định BĐS để cho các mục đích sau:

• Bảo toàn tài sản;

• Mua bán, chuyển nhượng, tính tiền nộp ngân sách

• Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

• Thế chấp, thanh lý

• Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

• Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;

• Đền bù giải tỏa;

• Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…

• Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất kế hoạch phân vùng

1.1.4 Cở sở của thẩm định giá bất động sản

i quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích, tín

sự chuyển giao Thi u tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hóa không tồn t

một địa điểm thị trường và là cơ sở cho thẩm định giá

Điều quan trọng cần lưu ý là việc ước tính giá trị thị trường là sự thẩm định giá

trên cơ sở đó, bên bán và bên mua th

ng trước khi đưa ra quyết

nhiều Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ

ếu một trong 4 yế

ại Trong thẩm định giá, có hai cơ sở để làm giá trị như sau

a) Giá trị thị trường

ệm giá trị thị trường phản ánh các nh

ề quyền sở hữu tài sản vào một thời điểm nhấ

i dung giá trị thị trường [ th

ẩm định giá tài sản” ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005

áng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định

ệt Nam ( đợt 02)

Định nghĩa: Gía trị thị trường của một tài sản là mức giá

và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công

ồm nhiều người mua, người bán ho

người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà

ỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trườ

định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Trong các tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con nhỏ hơn mặt bằng chung khá

mà chi phí tháo dỡ là khá lớn hoặc là những tài sản gây ô nhiễm môi trường cần khắc phục

b) Giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên

có nhữ

ung giá trị phi thị trường của tài sản:

ường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mứ

n chế, giá trị để tính thuế…”, iệc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, hoặc

định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản;

ng loại tài sản riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường Cần phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan

Nội d

( Theo tiêu chuẩn số 02 “ Gía trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản” được ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của

Bộ Tài chính)

Định nghĩa: Gía trị phi thị tr

c giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị của tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản

có thị trường hạ

V

ức năng của tài sản hơn là că

của tài sản đó

Tránh nhầm lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của tài sản

Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

- Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá ;

- Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá;

- Xác

- Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá ;

- Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết;

- Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình thẩm định giá;

- Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá;

- Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường thò

định

m định giá

ao dịch BĐS được thực

c điểm sau:

ỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của

ủa thị trường BĐS gồm 4 giai đoạn:

thoái ( có dấu hiệu chững lại);

Phục hồi ( nóng dần lên có thể gây “ sốt”)

tính khu vực sâu sắc không tập trung,

tr i r ng trên khắp các vùng miền của đất nước

BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó

ính vì vậy,

ng tính địa phương sâu sắc

giá trị thu được là giá trị phi thị trường và phải ghi rõ trong báo cáo thẩmgiá

- Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩ

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là loại thị trường bao gồm các gihiện thông qua quan hệ hàng hóa – tiền tệ Có những đặ

a) Chu kỳ dao động

Trong mthị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động cPhồn vinh (sôi động);

SuyTiêu điều( đóng băng);

b) Mang tính khu vực và không tập trung

Vì vậy, trong quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, để đánh giá hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn các điều kiện cụ thể về kinh tế - văn hóa –

xã hội

ường không hoàn hảo

trường không hoàn hảo ( thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường )

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không

ủ yếu là đất đai để

ảo còn do tính không tái tạo được c

a một bên có lợi thế độc

thực hiện các mục tiêu phát triển chung

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn h

ủa đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

Do vậy: Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, bình đẳng trên thị trường, mà là giá độc quyền của một sản phẩm đơn lẻ, củ

quyền Yếu tố độc quyền càng tăng thì giá BĐS càng tăng;

Người mua và người bán không dễ dàng xâm nhập thị trường nếu không

có sự tin cậy;

Khi định giá cần có các bằng chứng hợp lý về g

so sánh và ước tính giá trị tài sản

d) Thường xuyên không cân đối quan hệ cung

Thị trường BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu:

Khi cầu thay đổi dẫn đến thay đổi về giá cả BĐS, những cung BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi;

Cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung thường mất nhiều thời gian;

Sự biến động cung BĐS luôn có độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác

Do vậy, khi định giá cần thận trọng và chú ý đến các yếu tố;

Những nhân tố làm tăng cầu đột biến sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS: Sự nhạy bén của việc tăng cung là bất khả kháng, nên việc áp dụng biện pháp tăng cung đ

ổn định, công khai và dài hạn nhằm ổn định

nhiều rủi ro cho việc thẩm đ

) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gi

iao dịch của BĐS thường phức tạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và

toán

tài sản cố định, trở thành

thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cho cả các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa BĐS tích l

ể đáp cần tăng là biện pháp khó khả thi và hạn chế;

Cần phải có các chính sáchthị trường BĐS Việc quản lý Nhà nước không tốt sẽ tạo

í giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm

g) Chi phối mạnh mẽ vào các nghành khác

Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũyyếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản kinh doanh So với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố định thường chiếm từ 7 đến 9 lần

Việc khai thông thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện

ũy tham gia vào hoạt động kinh tế

h) Rất nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị

ã hội

hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm hiệu quả của thị trường này

hàng hóa đặc biệt, các giao dịch

về BĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấ đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản

ang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch

động tốt là cơ sở để huy động được

Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, x

i) Thị trường đa phân khúc

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc, các thông tin chỉ nằm trong từng khu vực thị trường riêng lẻ Thiếu sự phối

j) Chịu sự chi phối của pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, làS

n

quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Thị trường BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triể

đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng lớn vốn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu

tư và m

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt

Theo t

ằm giúp cho sự nhìn nhận thị trường BĐS được toàn diện và rõ nét hơn:

1.2.2.1 Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước

hị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát của Nhà nước bao gồm các giao d

1.2.2 Phân loại thị trường BĐS

Việc phân loại thị trường BĐS nh

Thị trường chính thức

T

ịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được như : giao dịch tại các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, các công ty cho thuê tài chính, công ty chứng khoán BĐS, công ty kinh doanh địa ốc, công ty đầu tư và phát triển nhà ở v.v…

1.2.2.2 Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trường

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay thThị trường xây dựng các công trìn

Thị trường bán và cho thuê lại BĐS

Thị trường BĐS công nghiệp;

Thị trường BĐS văn phòng, công sở;

Thị trường BĐS dành cho dịch vụ

1.2.2.4 Phân loại căn cứ vào tính chất các giao dịch

yếu tố vị trí BĐS mang lại càng

1.2.3 Các yếu tố tác động đến giá BĐS

Gía BĐS tùy thuộc một phần lớn vào qua

thị trường như độc quyền, đầu cơ, từ sự can thiệp của Nhà nướ

Những BĐS nằm tại trung

ọng hay kinh doanh sầm uất lại có giá cao hơn nh

vị trí tuyệt đối)

Vđối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

- Hình dáng ( kiến trúc) của ngôi nhà hay công trình xây dựng khác

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt,

của Nhà nước và chính quyền địa ph

độ ủa thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh v

bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu

làm cho giá BĐS tăng

9 Các chính sách tác động

- Các yếu tố kinh tế vĩ mô n

9 Tình hình cung – cầu BĐS trong k

9 Mức độ tăng trưởng GDP hà

9 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với

ng vùng

điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm

- Nguyên tắc thay thế: Một người mua thường không trả giá cho

ột BĐS khác có cùng sự hữu ích

các vùng khác

9 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng tro

- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng

cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì gia trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân

bằng cung cầu bị phá vỡ

1.3

ương pháp so sánh ( phương pháp so sánh những thương vụ mua bán trên thị

ng có thể so sánh được): là phương pháp sử dụng giá bán của các BĐS ( BĐS

ng cớ) đã được giao dịch trên t

1.3.1 Cơ sở lý luận

ịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị;

ịch trên thị trường tương tự với tài sản cần thẩm định, tiến hành thự hiện những

ra giá trị cho tài sản thẩm định giá

1.3.2 Nguyên tắc áp dụng

một BĐS nhiều hơn chi phí để mua m

- Nguyên tắc đóng góp: Qúa trình diều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trường của nó

1.3.3 Các trường hợp áp dụng

ịnh giá,

đã giao d

Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng

thành

o sánh theo sự khác biệt về các

Bước 5 : ước tính và xác định mức giá

- Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích): mua, bán thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản …

- Áp dụng cho hầu hết các loại BĐS ngoại trừ các BĐS đặc biệt như khách sạn hay cao ốc văn phòng

- Đặc biệt thích hợp cho những BĐS dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kế được xây dựng chung một kiểu ( Khu Phú Mỹ Hưng , Quận 7)

1.3.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm đ

ịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường

Bước 2 : Thu thập và kiểm tra thông tin

ặc tương tự có thể so sánh được với tà

công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3 : Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tà sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá củ tài sản cần thẩm định giá

1.3.5 Phân tích thông tin

- Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm

ê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm

tính ( phân tích theo chất lượng) bao gồm phân

an, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan

Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý,

trường

sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

iống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá

tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,

ng, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,

vị trí (

h có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng v

ị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luy

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trườ

đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)

+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịc

ề chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp

1.3.9 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

1.4 Cách tiếp cận theo phươ

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

1.4.1 Cơ sở lý luận

- Trên thị trường, việc mua bán các BĐS có mục đích riêng biệt

- Giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS

g công trình có tính hữu ích tương tự

như : nhà thờ, chùa chiền, bệnh viện, trường học, … thường ít xảy ra, nên rất khó định lượng các khoản thu nhập bằng tiền cho các BĐS này

tương tự theo nguyên tắc : nếu có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì nhà đầu tư không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựn

nh của Chính phủ và hướng dẫn của các B

dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây d

h hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm g

ựng bằng cách trừ giá trị

ộng sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

c quy định về mức độ hao mòn, thời gian k

y dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn

theo phương pháp chiết trừ

tương tự với bất động s

n cần thẩm định giá; ước tính giá các

ựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác địn

iá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây d

òn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của côn

Bước 5: Ước tính giá trị của bất đ

1.4.5 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm

định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và cá

hấu hao của các cơ quan có thẩm quyền

Áp dụng đối với công trình xây dựng

thời c ức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế)

a1) Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn

Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo

ản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau:

Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sả

ng sản tương đồng (bất động sản so sánh)

Bướ 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất

Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại th

Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bước 4: bước 3)

Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so s

Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6)

Bước 8: Xác định tỷ lệ ha công trình so sánh

Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính

sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

Công thức: % khấu hao = - x 100

g đó:

ết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của k

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình

định giá và có 216 người được Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá

Trải qua hơn 10 năm hoạt động, có thể đánh giá một cách khái quát là: Thẩm

ra các quyết định liên quan đến việc quản lý, sở hữu, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cầm cố

hoạt động sản xuất kinh doanh

Theo báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá: Việc thẩm định giá tài sản, hàng hóa mua sắm từ nguồn vốn ngân sách đã góp phần giúp tiết kiệm chi cho ngân

ương 2 : Thực trạng công tác thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay

2.1 Những thành tựu ngành Th

h thành rõ nét từ nhữ

Từ chỗ cả n

ăng thẩm định giá đáp ứng yêu cầu của xã hội, đó là: Trun

ng tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam, đến nay đ

và 10 chi nhánh doanh nghiệp Thẩm định giá được Bộ Tài chín

u kiện hoạt động Thẩm định giá, có 1.000

h giá đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyê

ứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua tài sản, các tổ

và kinh doanh tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, …góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong

sách Nhà nước khoảng 10% - 15% tổng giá trị thẩm định Không những thế, thẩm định giá còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và của các bên liên quan tham gia giao dịch Bảo đảm để thị trường hoạt động công khai hơn, minh bạch hơn, khắc phục những hoạt động của thị trường ngầm

2.2 Những bất cập và hạn chế đang tồn tại

Tuy đạt được những thành công tích cực như vậy, nhưng hoạt động thẩm định giá cũng bộc lộ những hạn chế, những vướng mắc cần nhanh chóng được tháo gỡ, đó là:

• Thứ nhất: môi trường pháp lý về thẩm định giá, cụ thể là Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá và một số Qui phạm pháp luật có liên quan chưa có tính thống nhất cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí xung đột nhau - đặc biệt là những qui định về thẩm định giá của Pháp lệnh giá và Định

iá bất động sản của Luật kinh doanh bất động sản

g

đã xuất hiện tình trạng cạnh tranh không lành mạnh ong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá ằng cách hạ giá dịch vụ xuống mức quá thấp, hoặc “chạy đua” về thời gian không phù hợp để thu hút khách hàng không giảm giá dịch vụ thẩm định giá với ch

tr

b

ất lượng dịch vụ thẩm định giá

• Thứ ba: tính pháp lý trong việc công bố kết quả thẩm định giá và

sử dụng kết quả thẩm định giá chưa được đặt đúng vị trí của loại hình dịch vụ

tư vấn do đó cũng gây khó khăn cho công tác giải quyết tranh chấp khi có những tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản cần thẩm định giá và các bên có liên quan

• Thứ tư: việc cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá của cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài chưa có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan có thẩm quyền cấp phép và cơ quan quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp

• Thứ năm : Về cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá,

có thể thấy rằng đây là mảng thiếu sót lớn đối với ngành thẩm định giá Việt

cầu của khách hàng, khả năng nâng cao năng lực trong ngành sẽ bị hạn chế Trên tất cả những nội dung đó, việc thiếu nguồn thông tin sẽ là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sai lệch kết quả và chắc chắn tạo ra sự thiệt hại về kinh tế cho các đối tượng khách hàng có yêu cầu thẩm định giá (ngày cả đối với nhà nước)

2.3 Thực trạng của việc xác định hệ số điều chỉnh giá BĐS theo chiều dài – chiều rộng hiện nay

Qua tìm hiểu thực tế tại Công ty CP Đầu Tư Tài Chính Bất Động Sản TOGI cũng như một số cơ quan, đơn vị có chức năng thẩm định giá khác như : Công ty THNN Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu ( AREV), Công ty CP TĐG Thịnh Vượ

tồn tại những hạn chế này cũng là do cơ sở dữ liệu phục vụ cho công t

ây dựng ở nước ta vẫn chưa được chú trọng, chính vì vậy cá

ng, Công ty TNHH MTV TĐG EXIM, Công ty CP TĐG Chuẩn Việt và một

số đơn vị khác Tác giả được biết hiện nay trong công tác thẩm định giá BĐS, việc xác định các hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh trong đó có yếu tố chiều dài và chiều rộng BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của Thẩm định viên hoặc là chỉ điều chỉnh yếu tố quy mô mà lờ đi 2 yếu tố so sánh trên của BĐS Qua tìm hiểu thực tế hiện nay tại các đơn vị này chưa có một văn bản nào quy định hay hướng dẫn cụ thể về việc xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố so sánh này

2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng tới cầu về chiều dài chiều rộng của bất động sản

a Tình hình kinh tế tại khu vực bất động sản tọa lạc

b Các quy định về giới hạn chiều cao xây dựng

¾ Bảo đảm tĩnh không sân bay ( ND 20/2009/ND-CP về quản lý đọ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam)

Nghị định này quy định về giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không đối với bay quân sự, sân bay dùng chung và các trận địa quản lý, bảo vệ v

báo chướng ngại vật hàng không; quy hoạch xây dựng sân bay quân sự, sân bay dùng chung và trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời; quy định về quản lý độ cao công trình; trách nhiệ của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc bảo đảm an toàn, hiệu quả của hoạt động hàng không, các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam

và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

9 Quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không, là tập hợp các công việc: thực

hiện chấp thuận độ cao công trình, kiểm tra, giám sát, di dời các vật thể, công

bố, thông báo độ cao các chướng ngại vật cho các cơ quan, tổ chứ

liên quan nhằm bảo đảm an toàn cho mọi hoạt động bay, hoạt động bình thường các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

9 nhất trên đường cất, hạ cánh so với

ặt giới hạn độ cao tối đa của các vật

h và bay trên các đường bay của

Mức cao sân bay, là mức cao của điểm cao

mực nước biển trung bình

9 Điểm quy chiếu sân bay, là điểm quy ước xác định vị trí của một sân bay

9 Vùng trời lân cận sân bay, là khoảng không gian có giới hạn bán kính 30 km

với tâm là điểm quy chiếu sân bay

9 Bề mặt giới hạn chướng ngại vật, là bề m

thể bảo đảm an toàn cho tàu bay thực hiện các giai đoạn cất cánh, bay lên, bay theo các đường bay, vòng lượn, hạ thấp độ cao, hạ cánh; bảo đảm hoạt động bình thường cho các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời

9 Tĩnh không sân bay, là phần không gian an toàn để tàu bay thực hiện các giai

đoạn cất cánh lên cao, hạ thấp độ cao, hạ cán

sân bay

2.1 Độ cao chướng ngại vật tối đa cho

phép cuối dài tĩnh không hoặc khu v

cánh:

2.2 Chiều dài và độ dốc giới hạn chướng

ngại vật các đoạn tĩnh không đầu:

Hình 5‐PLI. Sơ đồ kích thước dải bay và giới hạn độ cao chướng ngại vật đối với bãi cất, hạ cánh 

TIÊU CHUẨN KÍCH THƯỚC VÀ ĐỘ DỐC CÁC BỀ MẶT GIỚI HẠN CHƯỚNG NGẠI VẬT ĐỐI VỚI TỪNG LOẠI SÂN BAY

1 Sân bay không có thiết bị dẫn đường tiếp cận

Bảng 1-PLII: Bề mặt giới hạn chướng ngại vật đối với sân bay không có thiết

80 m

60 m 10%

150 m

60 m 10%

2 Sân bay có thiết bị dẫn đườ

bị tiếp cận giản đơn

: Bề mặt giới hạ ng n đối bay t bị dẫn ờng

ng tiếp cận hạ cánh a) Sân bay có thiết

Bảng 2-PLII n chướ gại vật với sân có thiế

đư tiếp cận giản đơn

45 4.000 m

0 m

.400 m

m

300 m 15%

815.000

2%

3 602.5%

815.000

4 Bề mặt chuyển tiếp: