Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên hai tuyến đường nguyễn tiều la và nguyễn tri phương, quận 10, thành phố hồ chí minh

Mặt khác, các quyết định, thông tư của nhà nước trên giấy tờ vẫn chưa được chính xác lắm so với tình trạng thực tế trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, một trong số những điểm bất cậ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Chuyên đề:

XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN TRÊN HAI TUYẾN ĐƯỜNG NGUYỄN TIỂU LA VÀ NGUYỄN TRI PHƯƠNG,

QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GVHD : TS HAY SINH SVTH : NGUYỄN CHÍ THÀNH LỚP : VG1

KHOÁ : 33 MSSV : 107201121

Tphcm, tháng 4 năm 2011

MỤC LỤC

Lí do chọn đề tài 1

Đối tượng nghiên cứu 1

Phạm vi nghiên cứu 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Điểm mới của đề tài 1

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp 2

1.1 Tổng quan về bất động sản 2

1.1.1 Khái niệm bất động sản 2

1.1.2 Phân loại bất động sản 3

1.1.3 Thuộc tính của bất động sản 5

1.1.4 Đặc trưng của bất động sản 8

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 9

1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 12

1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản 13

1.2.3 Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản 15

1.2.4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 16

1.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 18

1.3.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 18

1.3.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản 18

1.3.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản 19

1.3.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19

1.3.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản 23

1.4 Quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản 26

1.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản 26

1.4.2 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07,2008) 27

1.4.3 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08,2008) 27

1.4.4 Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09 ,2008) 28

1.4.5 Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10,2008) 28

1.5 Khái niệm, phân loại các cấp hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định của pháp luật 29

1.5.1 Khái niệm hẻm 29

1.5.2 Phân loại hẻm 29

1.5.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh 30

1.6 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp 30

1.6.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh 30

1.6.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh 31

1.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh 31

Kết luận chương 1 33

Chương 2: Quá trình nghiên cứu và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương, quận 10, thành phố Hồ Chí Minh 34

2.1 Giới thiệu về các đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát 34

2.1.1 Giới thiệu về quận 10 Thành Phố Hồ Chí Minh 34

2.1.2 Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tiểu La 35

2.1.3 Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tri Phương 36

2.2 Bảng giá đất của hai đoạn đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương từ 2007 đến 2011 36

2.3 Những biến động của thị trường bất động sản 37

2.3.1 Thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh những năm gần đây 37

2.3.2 Thị trường bất động sản trên hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương 41

2.4 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường thuộc khu

vực các đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp.Hồ

Chí Minh 42

2.4.1 Cơ sở dữ liệu thu thập thực tế 42

2.4.2 Xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên cơ sở dữ liệu thực tế 51

2.4.3 Nhận xét về kết quả của hai hệ số trên hai con đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương và giải thích nguyên nhân dẫn đến sự sai khác này 57

Kết luận chương 2 59

Chương 3: Những ưu điểm và nhược điểm của mô hình nghiên cứu, kết luận và kiến nghị 60

3.1 Những ưu điểm và nhược điểm của mô hình 60

3.1.1 Những ưu điểm của mô hình 60

3.1.2 Những nhược điểm của mô hình 60

3.2 Mở rộng: tính toán hệ số chênh lệch giá đất giữa các con đường khảo sát và phân tích nguyên nhân dẫn đến chênh lệch 60

3.3 Những đề xuất khi tiến hành tính toán các hệ số điều chỉnh trong quá trình thực hiện 62

Kết luận chương 3 63

Phụ lục 64

Lý do chọn đề tài

Ngành thẩm định giá là một ngành vẫn còn được xem là khá mới mẻ ở Việt Nam,

vì vậy dù ngày càng hoàn thiện nhưng vẫn còn một số đặc điểm còn bất cập trong các quy trình về thẩm định, các hệ số dùng để điều chỉnh các yếu tố Mặt khác, các quyết định, thông tư của nhà nước trên giấy tờ vẫn chưa được chính xác lắm so với tình trạng thực tế trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, một trong số những điểm bất cập đó là

hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền, do đó, tôi xin được nghiên cứu về vấn đề:

“Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh” Qua

đề tài dựa trên số liệu được thu thập trên thị trường thực tế này tôi hy vọng có thể giúp được các công ty thẩm định, những người tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có cái nhìn và nhận định chính xác hơn về giá đất trên hai tuyến đường này

Đối tượng nghiên cứu

Các bất động sản ngoài mặt tiền và trong hẻm đang giao dịch hoặc vừa mới giao dịch tại thời điểm nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu

- Đường Nguyễn Tiểu La, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh

- Đường Nguyễn Tri Phương, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh (bắt đầu từ đường 3/2 đến đường Nguyễn Chí Thanh)

Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên số liệu và cớ sở xây dựng hệ số có khoa học

- Chỉ ra mức độ chênh lệch giữa các hệ số trên quyết định của nhà nước và trên thực tế

- Tìm mức chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường đã khảo sát

Điểm mới của đề tài

- Số liệu thu thập được trược tiếp trên thị trường tại thời điểm nghiên cứu

- Xây dựng hệ số dựa trên cơ sở khoa học

Chương 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ

SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách

hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với

các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các

Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy

định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta

Phân cấp nhà ở

Nhà cấp đặc biệt: chiều cao 30 tầng hoặc tổng diện tích sàn 15.000m2

Nhà cấp I: chiều cao từ 20 – 29 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 10.000 đến dưới 15.000m2Nhà cấp II: chiều cao từ 9 – 19 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 5.000 đến dưới 10.000m2

Nhà cấp III: chiều cao từ 4 – 8 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 đến dưới 5.000m2

Nhà cấp IV: chiều cao từ 3 tầng trở xuống hoặc tổng diện tích sàn dưới 1.000m2

Phân loại nhà ở

Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà thấp tầng có sân, vườn phục vụ cho những gia đình nông dân Mỗi gia đình thường ở trong một khuôn viên độc lập với khoảng diện tích thổ cư trên dưới một sào (360m2) Trên lô đất có phần kiến trúc nhà ở, phần sân vườn, chuồng trại và vườn cây lâu năm Nhà ở thường là những tập hợp gồm nhà chính, nhà phụ, chuồng trại và sân, trong đó cái sân coi như trung tâm bố cục, bên cạnh sân vườn là ao cá

Biệt thự phố: Đây là loại nhà thấp tầng ( 1 đến 3 tầng ) cũng có sân vườn bao quanh, phục vụ cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào Ngôi nhà nằm trong khuôn viên có rào dậu cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 - 800m2 chủ yếu được xây dựng bằng những vật liệu sang trọng và kiên cố Biệt thự cần có các công trình phụ như garage ôtô ( cho từ 1- 2 xe ), chổ

ở cho người phục vụ hay chổ để dụng cụ làm vườn v.v cùng sân thoáng vườn cảnh và cây bóng mát để nghỉ ngơi ngoài trời Mật độ xây dựng trên lô đất khoảng 25% đến 40% là tối đa

Nhà ở liền kề (liên kế): Đây là loại nhà thường gặp ở thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những

gia đình thị dân Để đảm bảo tính kinh tế và tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia đình chỉ có 2 hướng tiếp xúc trước và sau với thiên nhiên Mỗi gia đình sẽ được sử dụng diện tích không gian suốt

từ tàâng trệt đến tầng thượng ( khối nhà thường cao từ 2 dến 3 tầng ) Ngoài diện tích dành cho nhà

ở còn có diện tích cho sân vườn ( với tỷ lệ từ 20% đến 30% diện tích lô đất ) Loại nhà này thường

có diện tícch đất trung bình từ 60 - 120m2 và thường chia làm hai loại như sau :

- Nhà liền kề phố : Nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố để lợi dụng tầng trệt kinh doanh

buôn bán, còn các tầng trên dùng cho việc sinh hoạt và nghỉ ngơi của gia đình Ngôi nhà chỉ

có sân trong ( chiếm 20% đến 25% lô đất )

- Nhà liền kề sân vườn : Là loại nhà có vườn phía trước và sân có thể ở phía sau, mặt tiền từ 6

đến10m, hình thức giống nhà liền kề phố nhưng nhà được lùi vào khoảng 3m so với hàng rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30% đến 40% lô đất )

Nhà chung cư: Đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình Một ngôi nhà có thể phục vụ cho nhiều gia đình Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với nhau bằng hành lang chung, còn cầu thang công cộng dùng để nối liền giữa các tầng Đây là loại nhà phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng Với các nhà trên 7 tầng bắt buộc phải có thanh máy Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm đuợc rất nhiều đất đai và kinh

tế trong đầu tư cơ sở hạ tầng

1 3 Thuộc tính của bất động sản

1 3.1 Tính bất động

Đất đai là hàng hoá đặc biệt dù được đem mua bán nhưng chỉ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác chứ BĐS đó không thể di dời đến nơi mà người sử dụng nó mong muốn Vị trí của BĐS rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS Mỗi BĐS có một vị trí cố định gắn liền với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nhất định Chính điều đó tác động tới phương thức sử dụng và giá đất Đó cũng là lý do tại sao hai BĐS ở kế cận nhau nhưng giá lại khác nhau (Cục quản lý giá Bộ tài chính 2007)

1 3.2 Tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản

Trong thời đại ngày nay có rất nhiều sản phẩm được sản xuất hàng loạt Nhưng mỗi BĐS đều gắn với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nhất định Và không thể tìm thấy hai BĐS giống hệt nhau Chúng chỉ có những nét tương đồng nhau Ví dụ như hai BĐS A và B nằm kế nhau trên cùng một con đường Hai BĐS này có nhiều đặc điểm giống nhau: cùng chiều dài, chiều rộng, hướng, mục đích sử dụng… nhưng chúng không giống nhau mà chỉ tương đồng nhau vì khác nhua ở một điểm duy nhất đó có thể là BĐS A là căn góc còn BĐS B thì không… Chúng ta cũng có thể nhìn nhận theo một hướng khác Cũng là hai bất động sản tương đồng nhau nhưng giá của chúng lại quá khác nhau Giá cả của bất động sản được mua bán trên thị ngoài việc phụ thuộc vào đặc điểm riêng có của nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm

lý của người mua đối với nó (Cục quản lý giá Bộ tài chính 2007)

1 3.3 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới

hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể

cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

1 3.4 Tính bền vững theo thời gian

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật

lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà

ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

1 3.5 Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

1 3.6 Tính kinh doanh tính toán đường dài

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ sau khi có đường hầm xuyên núi) Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa

ốc phải có một cái nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá

sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai

1 3.7 Tính về đồng tiền lớn

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư Với hai yếu tố large size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền Từ đó nảy sinh

cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản Cũng vì tính phức tạp của loại giao dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về thị trường, đánh giá quyết

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1 4 Đặc trưng của bất động sản

1 4.1 Khả năng co giãn cung của BĐS là tương đối kém đàn hồi so với sự

thay đổi của giá cả

Một số nguyên nhân có thể liệt kê như sau:

• Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định, nghĩa là quỹ đất luôn luôn không thay đổi

• Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn do đặc điểm kỹ thuật của đất

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là một hạn chế nổi bật Việc phân bổ đất đai cho những mục đích cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai trong từng thời kỳ nên không thể tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

Còn đối với các công trình xây dựng như chung cư thì thời gian xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng khá lâu Nên cung ngắn hạn của BĐS kém co giãn hơn cung dài hạn, với sự thay đổi của giá cả (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1 4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua bán BĐS thường được xem xét kỹ lưỡng, cẩn thận dẫn tới thời gian mua bán giao dịch thường là dài hơn so với các tài sản khác, điều

đó dẫn tới chi phí mua, bán giao dịch cao hơn Hơn nữa giao dịch giữa người mua, người bán thường không diễn ra trực tiếp mà phải thông qua mạng lưới môi giới và phải trả phí cho dịch vụ này Bên cạnh đó còn có nhiều thủ tịc hành chính liên quan trong quá trình mua, bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả đều làm tăng chi phí (Cục quản lý giá

bằng tiền của nó cao nhưng lại không thể chia nhỏ ra chuyển đổi thành tiền được ngay mà phải kéo dài (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1 4.4 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

BĐS là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp Cũng là nguồn cung cấp nhà ở, xây dựng khu công nghiệp Vì vậy nó là tài sản hết sức quan trọng trong nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia Nhà nước có những quy định để điều tiết quản lý việc sử dụng và chuyển nhượng BĐS Vì vậy BĐS sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước Ở nước ta đất đai thuộc sử hữu toàn dân mà đại diện là nhà nước nên việc quản lý của nhà nước càng chặt chẽ (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

1 5.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

• Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế

về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối

ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

• Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

• Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

• Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

• Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

1 5.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

• Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

• Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

1 5.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS

• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

1 5.4 Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như:

• Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó

có thể làm cho giá BĐS gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

1 5.5 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như

• Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

• Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc )

• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

• Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ

sở hữu, do đó nảy sinh hoạt động giao dịch các lợi ích này

.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

TTBĐS là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá

Hay TTBĐS là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch BĐS của các bên tham gia được thực hiện

BĐS là những tài sản có đặc tính cố định, không di chuyển nguyên vẹn được từ nơi này sang nơi khác như: quyền sử dụng đất, nhà cửa, các công trình kiến trúc… TTBĐS thực chất là thị trường chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các loại bất động sản Đối với thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

TTBĐS bao gồm ba thị trường chính: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

.2.2.1 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ

hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà

của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi

là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng

nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển

mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS

đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu

là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS

.2.2.2 Có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã

có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994

.2.2.3 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do

có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v

.2.2.4 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục

vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội

.2.2.5 Thị trường BĐS nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

.2.2.6 Thị trường BĐS nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài

chính

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu

tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

.2.3 Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó

là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết

thông qua tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v ) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước) Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường sinh thái v.v

Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;

- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;

- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v

Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh

tế khu vực và quốc tế

(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)

.2.4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là nội dung mới thứ ba trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Luật đất đai 2003 so với Luật đất đai 1993 Từ Luật đất đai 1993, nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt Tính đặc biệt thể hiện tuy nó là tài sản nhưng

nó có tính cố định về vị trí, còn các loại tài sản khác có thể di chuyển được Chính vì vậy, giá trị sử dụng của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của nó.(Luật đất đai, 2003)

Từ Luật đất đai 1993 tới trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, quyền sử dụng đất thực chất

đã tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa chính thống vì luật pháp chưa cho phép Từ ngày 1 tháng 7 năm 2004, khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được tham gia TTBĐS một cách chính thống và có sự quản lý của nhà nước Cũng từ đây, nhà nước chính thức quản lý và tạo điều kiện hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tham gia phát triển trong TTBĐS

Sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 ban hành những quy định về hoạt động kinh doanh BĐS, quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS Với sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật đã hình thành khung pháp lý khá đầy đủ cho TTBĐS bao gồm những quy định cụ thể cho các đối tượng và các chủ thể tham gia thị trường tạo tính lành mạnh và bền vững cho thị trường (Luật kinh doanh BĐS, 2006) Bất kể một thị trường nào khi được hình thành cũng cần phải có quy định về quản lý nó Pháp luật đất đai quy định quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS đồng thời cũng đòi hỏi phải có những quy định quản lý thị trường này Điều 63 Luật đất đai 2003 quy định nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển TTBĐS bằng việc tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất,

tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho TTBĐS, thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

Mặt khác, quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc quản lý sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các hoạt động như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quản lý thị trường quyền sử dụng đất còn quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như thông tin về thửa đất, về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cung cấp công khai cho người có yêu cầu Pháp luật đất đai quy định văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất

.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

.3.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam)

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định trong những điều kiện của một thị trường nhất định bằng những phương pháp phù hợp (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

.3.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản

• Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bão lãnh vay vốn ngân hang

• Cổ phận hóa, mua bán doanh nghiệp

• Liên doanh, thành lập hoặc giả thế doanh nghiệp

• Hoạch toàn, kế toán để tính thuế doanh nghiệp

• Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

• Đền bù giải phóng mặt bằng

• Chứng minh tài sản bảo lãnh du học

Đối với khách hang là doanh nghiệp, ngành thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực:

• Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

• Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, ra quyết định đầu tư

• Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp

• Tư vấn xây dựng các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính

• Cung cấp những kiến thức chuyên môn để phân tích đánh giá về năng lực tài chính doanh nghiệp, tư vấn cho doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những vấn đề liên quan khác

.3.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN

Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá

đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu

đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN

ở nước ta

.3.4 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

.3.4.1 Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Nội dung trên được hiểu như sau:

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường là số

tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

Vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn

với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thời điểm thẩm định giá trị tài sản

Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua là người đang có khả năng thanh toán và có nhu

cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

Và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có

quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt có thể được trên thị trường

Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu,

giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá trị tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải

báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp

Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản

.3.4.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

Nội dung trên được hiểu như sau:

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng được mua bán trên thì trường của tài sản đó Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua tại 1 thời điểm nào đó

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho 1 mục đích hay 1 đối tượng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên

cơ sở giá trị thị trường

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn

sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán hok tự nguyện, bị cưỡng ép

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản vượt quá giá trị thị trường

Giá trị đầu tư là giá trị của 1 tài sản đối với 1 hoặc 1 nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục đích đầu tư đã xác định

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

Thẩm định viên phải trình bày mục đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định giá của mình cũng như trong chứng thư thẩm định giá, cụ thể là:

Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ các căn cứ, mục đích của việc thẩm định giá nhằm tránh sự hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết quả thẩm định giá hoặc bên thứ 3

Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Thẩm định viên không được sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả thẩm định giá

Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, các phân tích và phương pháp thẩm định giá phải được nêu ra một cách công khai trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá

Khi thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đưa ra ý kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá

.3.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản

.3.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong

những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính

và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng thực hiện tốt nhất và hiệu quả nhât của tài sản đó

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc

có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người

cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

.3.5.2 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung

và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

.3.5.3 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

.3.5.4 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

.3.5.5 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến giá trị tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

.3.5.6 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

.3.5.7 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

.3.5.8 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản

lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

.3.5.9 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân

cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

.4 Quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản

.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá

Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Bước 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định

- Nhận biết các tài liệu cần thiết

- Thiết kế chương trình

- Lập kế hoạch thời gian

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá

.4.2 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07,2008)

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của

các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng cho các BĐS có tính đồng nhất, có nhiều thông tin trên thị trường như căn hộ, các chung cư, những ngôi nhà cùng xây một kiểu, đất trống

Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp

.4.3 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08,2008)

Phương pháp chi phí là phương pháp ước tính chi phí để tạo ra tài sản tương tự để xác định giá trị

của tài sản thẩm định

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

• Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

• Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

• Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế

Cách xác định giá trị hao mòn trong phương pháp chi phí

Công thức tính như sau:

n

ki ki

T

xT H

1

1

i

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n : Số kết cấu chính trong công trình

.4.4 Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09 ,2008)

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng

thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

.4.5 Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10,2008)

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần

thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển

đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu dùng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó

có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

.5 Khái niệm, phân loại các cấp hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định của pháp luật

.5.1 Khái niệm hẻm

Hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẻm, hai bên có thể có núi hoặc tường cao Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường

và là một đường rẽ đi từ đường chính vào (Theo từ điển Tiếng Việt)

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh số theo trật tự số trên đường

.5.2 Phân loại hẻm

Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường

Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1

Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2

.5.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công

văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

a Khu đất, thửa đất có vị trí mặt tiền đường (được xác định bởi địa chỉ hoặc số thửa trong bản

đồ địa chính và là phần diện tích có ít nhất một mặt tiếp giáp với lề đường hiện hữu) thì đơn giá đất được áp dụng theo bảng giá đất ở tại đô thị và nông thôn (bảng 6) ban hành kèm theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

b Khu đất, thửa đất có vị trí nằm trong hẻm có địa chỉ mang tên đường nào thì áp dụng đơn giá đất của đường đó

c Khu đất, thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng Khoản 2 Điều 4 Bản quy định ban hành kèm theo Quyết định 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh

d Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị trí cụ thể

- Ví trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

.6 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

.6.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định là

hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh

Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm định rất nhiều yếu tố Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất

.6.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

™ Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo phương pháp

so sánh

™ Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh Việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho các

yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh trực tiếp

™ Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất động sản mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn những bất động sản

tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định

.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh

™ Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về yếu tố so sánh Tiến hành so sánh cặp hai bất động sản này để tìm ra đơn giá bình quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Tuy nhiên, trong thực tế không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này Do đó, để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này

Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh

™ Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa ra những hệ số thích hợp Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng số

™ Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ là tốt nhất trong các phương pháp

Kết luận chương 1

Nội dung chương 1 đưa ra các cơ sở lý luận về bất động sản, thẩm định giá bất động sản, cơ sở tính hệ số hẻm của nhà nước, nhằm làm cho người đọc có cái nhìn tổng quan và là tiền đề để làm rõ hơn các nội dung sẽ trình bày ở chương 2.

là 41.527 người/km2

Quận 10 được chia thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều nhau, chênh lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường 3) là 119,14 ha tương ứng 12,8 lần Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau:

• Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải;

• Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh;

• Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách mạng tháng 8, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ;

• Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt

Quận 10 là một trong những quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngoại thành, là cơ hội

để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Địa hình và địa chất công trình

Địa hình Quận 10 tương đối bằng phẳng Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm trên cao độ +2.00 (lấy theo hệ Mũi Nai) Đặc điểm địa chất công trình của loại đất này đa phần là thuộc khối phù a cổ, cường độ chịu tải của đất là R ³ 1,7 kg/cm2

Khí hậu

Khí hậu Quận 10 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

• Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7oC

• Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%

• Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình 2.100mm) Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa

• Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s Hầu như không có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến)

• Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2

2.5.2 Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tiểu La

Đường Nguyễn Tiểu La là con đường trải dài qua phường 5 và phường 8 của quận 10, với chiều dài con đường là 824m, lộ giới 20m có hai đầu tiếp giáp với hai con đường lớn đó là đại lộ 3 tháng 2 và đường Nguyễn Chí Thành, là hai con đường chuyên kinh doanh mua bán sầm uất của quận 10 Ngoài ra, đường Nguyễn Tiểu La cũng là đường lớn đi xuyên qua các con đường hình bàn

cờ như: Bà Hạt, Nhật Tảo, Vĩnh Viễn, Hoà Hảo, Đào Duy Từ Những đường này cũng được kinh doanh khá nhộn nhịp Được coi như là tuyến đường kết nối giữa các con đường này lại Nguyễn Tiểu La cũng là một ví trí khá lý tưởng cho việc kinh doanh mua bán

Về hệ thống giao thông cũng được xem là khá thuận lợi, từ Nguyễn Tiểu La có thể rẽ sang được nhiều con đường khác, dễ dàng đi ra các con đường lơn như Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Chí Thanh, 3 tháng 2 Và vì không phải là con đường chính như Nguyễn Tri Phương, 3 tháng 2… nên

mật độ xe cộ vào giờ cao điểm cũng không quá đông đúc, chính vì thế mà không khí tại trục đường này cũng khá sạch sẽ

2.5.3 Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tri Phương

Đường Nguyễn Tri Phương là một trong những con đường chính của quận 10, với tổng chiều dài vào khoảng 1600m, trong đó có 872m trực thuộc quận 10, bắt đầu từ đường 3 tháng 2 đến đường Nguyễn Chí Thành Là con đường chính nồi giữa ba quận, chạy từ quận 10, qua quận 5 và tới đầu quận 8 Có lộ giới là 30m

Cắt ngang với đường 3 tháng 2, Nguyễn Tri Phương cũng là một con đường chuyên buôn bán kinh doanh rất sầm uất, hầu hết tất cả các nhà có mặt tiền ở Nguyễn Tri Phương đều kinh doanh hoặc là cho thuê để kinh doanh Đặc biệt là vào lúc buổi tối, con đường nhộn nhịp hơn hẳn, các quán

xá ăn uống

Về hệ thống giao thông cũng thuận lợi, vì trục đường này thông ra các đường lớn như: 3 tháng

2, Nguyễn Chí Thanh, An Dương Vương, Ngô Gia Tự…có lộ giới khá rộng nên việc đi lại trên tuyến đường này khá thoáng, vào giờ cao điểm lượng người đi lại có đông hơn, nhưng hầu như chỉ tập trung tại các giao lộ với các tuyến đường lớn

2.6 Bảng giá đất của hai đoạn đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương từ

2007 đến 2011

Năm 2007: Theo quyết định của Uỷ Ban Nhân Dân Thành Phố Hoog Chí Minh về bảng giá

đất các quận huyện thì giá đất trên hai con đường này vào năm 2007 là: 6.800.000đ/m2 đối với trọn đường Nguyễn Tiểu La, và 13.500.000đ/m2 đối với đường Nguyễn Tri Phương (khúc từ đường 3/2 đến Nguyễn Chí Thanh)

Năm 2008:Quyết định số: 144 /2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, giá đất trọn đường Nguyễn Tiểu La là 8.800.000đ/m2 và đoạn đường Nguyễn Tri Phương (khúc từ đường 3/2 đến Nguyễn Chí Thanh) là 17.600.000đ/m2 Giá đất trên đường Nguyễn Tiểu La năm 2008 tăng 29,41% so với năm 2007, và đoạn đường Nguyễn Tri Phương (khúc từ đường 3/2 đến Nguyễn Chí Thanh) tăng 30,37%

Năm 2009: Quyết định số 89 /2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân

dân thành phố Hồ Chí Minh có ghi: giá đất trọn đường Nguyễn Tiểu La là 12.100.000đ/m2 và đoạn đường Nguyễn Tri Phương (khúc từ đường 3/2 đến Nguyễn Chí Thanh) là 22.000.000đ/m2 Giá đất trên đường Nguyễn Tiểu La năm 2009 tăng 37,5% so với năm 2008, và đoạn đường Nguyễn Tri Phương (khúc từ đường 3/2 đến Nguyễn Chí Thanh) tăng 25%