Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền đường thuộc các đường nguyễn kim, nguyễn ngọc lộc, quận 10, thành phố hồ chí minh

Tuy nhiên, việc xây dựng một cơ sở lý thuyết để tính toán các hệ số điều chỉnh mà trong đó hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền lại chưa được các công ty cũng như các chuyên gi

2

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, công tác thẩm định giá đã và đang ngày càng khẳng định được vai trò và sự cần thiết của mình đối với sự vận hành ổn định của thị trường bất động sản Trong các phương pháp thẩm định giá thường được áp dụng trong các công ty thẩm định giá hiện nay, phương pháp

so sánh trực tiếp sử dụng hệ số điều chỉnh đã thể hiện được tính ưu việt, dễ sử dụng hơn so với các phương pháp còn lại Tuy nhiên, việc xây dựng một cơ sở lý thuyết để tính toán các hệ số điều chỉnh mà trong đó hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt tiền lại chưa được các công ty cũng như các chuyên gia trong công tác thẩm định giá

bất động sản thống nhất lại Vì vậy, tôi quyết định chọn đề tài “XÂY DỰNG HỆ SỐ

ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT TIỀN ĐƯỜNG THUỘC CÁC ĐƯỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” để nghiên cứu làm đề tài tốt nghiệp với hi vọng sẽ đóng góp vào việc

xây dựng hệ số điều chỉnh và cơ sở lý thuyết tính toán hệ số điều chỉnh thuyết phục trong công tác thẩm định giá nói riêng và thị trường bất động sản nói chung

3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá

1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam)

Bên cạnh đó, trên lĩnh vực thẩm định giá thế giới còn có một số khái niệm khác như Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Tuy có nhiều định nghĩa, khái niệm khác nhau nhưng nhìn chung thẩm định giá

có những đặc trưng cơ bản như sau:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

4

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

1.1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá

Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây:

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bão lãnh vay vốn ngân hàng

- Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp

- Liên doanh, thành lập hoặc giả thế doanh nghiệp

- Hoạch toán, kế toán để tính thuế doanh nghiệp

- Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

- Đền bù giải phóng mặt bằng

- Chứng minh tài sản bảo lãnh du học

Đối với khách hang là doanh nghiệp, ngành thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực:

- Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

5

- Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập

dự án, ra quyết định đầu tư

- Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp

- Tư vấn xây dựng các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính

- Cung cấp những kiến thức chuyên môn để phân tích đánh giá về năng lực tài chính doanh nghiệp, tư vấn cho doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh

và những vấn đề liên quan khác

1.1.1.4 Vai trò của thẩm định giá

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN

Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN ở nước ta

6

1.1.2 Tổng quan về bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật

cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản

(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất

đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”

với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS

là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

7

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm

này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng

chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê

tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng

pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản

có tính cá biệt Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tương đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác

nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó

8

- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy hoại Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu

Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không

bao giờ cạn

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm

tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi

- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển

nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

1.1.2.3 Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

10

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang,

- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước

- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo tồn

1.1.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam)

Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được Nhà nước quy định? Kết quả thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tư vấn và thông thường dựa trên cơ sở giá thị trường

Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

1.1.3.3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá

Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:

- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản Thời điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai

+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá

+ Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

 Chứng thực giá trị bất động sản di chúc

 Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro

 Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản + Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:

12

 Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang,

đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng

 Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến

1.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

- Lập kế hoạch thời gian

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trường/ phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

13

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

Nội dung trên được hiểu như sau:

trường là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều

kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thời điểm thẩm định giá trị tài sản

toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt có thể được trên thị trường

14

tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá trị tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

- Kết quả khảo sát thực tế

Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp

15

Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản

1.3.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

Nội dung trên được hiểu như sau:

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng được mua bán trên thì trường của tài sản đó

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc

do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua tại 1 thời điểm nào đó

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho 1 mục đích hay 1 đối tượng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp

16

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có

xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản

đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán hok tự nguyện, bị cưỡng ép

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản vượt quá giá trị thị trường

Giá trị đầu tư là giá trị của 1 tài sản đối với 1 hoặc 1 nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục đích đầu tư đã xác định

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm

Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

17

Thẩm định viên phải trình bày mục đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định giá của mình cũng như trong chứng thư thẩm định giá, cụ thể là:

Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ các căn cứ, mục đích của việc thẩm định giá nhằm tránh sự hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết quả thẩm định giá hoặc bên thứ 3

Báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Thẩm định viên không được sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả thẩm định giá

Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định giá Mọi giả thiết, các phân tích và phương pháp thẩm định giá phải được nêu

ra một cách công khai trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá

Khi thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đưa ra ý kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá

1.3.2 Những nguyên tắc áp dụng cho quá trình thẩm định giá bất động sản

1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng

tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng thực hiện tốt nhất và hiệu quả nhât của tài sản đó

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo

hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

1.3.2.2 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

19

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

1.3.2.4 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

1.3.2.6 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

1.3.2.7 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

1.3.2.8 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

1.3.2.9 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở

21

khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

1.4 Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng ở Việt Nam

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.4.1.1 Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được

giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau

Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp

- Các trường hợp áp dụng:

Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu ( hay sử dụng) đất đai

1.4.1.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

 Ưu điểm:

- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóa, mà dực vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị

- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối cùng;

- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán;

- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh

- Các thông tin thường mang tính lịch sử

- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan thuế) nhiều khi cũng không chính xác;

- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;

- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;

- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;

- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất động sản định giá

+ Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu

+ Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

phương pháp định giá khác

1.4.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

23

 Ưu điểm:

- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại

 Nhược điểm:

- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh

- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cùa nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị toàn bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan

- Nhà định giá để hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệp

1.4.3 Phương pháp thu nhập

1.4.3.1 Cơ sở lý luận

- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự bái lợi ích tương lai: cho rằng giá thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại cảu tất ca3cac1 khoảng thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ tài sản đó

- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi trương lai mà tài sản tạo ra

- Đơn giản trong áp dụng

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được

1.4.4 Phương pháp lợi nhuận

1.4.4.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp lợi nhuận được trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp

- Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

- Các trường hợp áp dụng: Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với nhưng tào sản giống nhau hoặc tương tư gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

1.4.4.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tảo ra lợi nhuận Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng vể các loại hình kinh doanh Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó

- Các trường hợp áp dụng: Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc

có tiềm năng để phát triển Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo

1.4.5.2 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm:

- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển

- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu

 Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

1.5 Khái niệm hẻm và phân loại các hẻm

1.5.1 Khái niệm hẻm

Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẻm, hai bên có thể

có núi hoặc tường cao Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các

đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào

26

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó

và được đánh số theo trật tự số trên đường

1.5.2 Phân loại hẻm

- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1

+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2

1.5.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị trí cụ thể

- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc

bê tông, xi măng của cùng loại hẻm

28

Hình 2: Xác định cấp hẻm

1.6 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

1.6.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản

so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh

Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm định rất nhiều yếu tố Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất

29

1.6.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh cần hệ số điều chỉnh để làm căn cứ so sánh sự chênh lệch giá trị các bất động sản là bao nhiêu với mỗi yếu tố so sánh, từ đó xác định được bất động sản phù hợp để áp dụng phương pháp so sánh Vì thế, hệ số điều chỉnh là một yếu tố quan trọng nhất đóng vai trò là nút thắt trong quá trình thực hiện thẩm định giá trị bất động sản có sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

1.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về yếu tố so sánh Tiến hành so sánh cặp hai bất động sản này để tìm ra đơn giá bình quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Tuy nhiên, trong thực tế không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này Do đó, để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh

- Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống

kê để đưa ra những hệ số thích hợp Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng số

- Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ là tốt nhất trong các phương pháp

30

KẾT LUẬN CHƯƠNG I:

Qua chương I, chúng ta có thể nắm được những cơ sở lý thuyết chung về bất động sản nói chung và lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói riêng từ đó tiến tới nắm được khái niệm cơ bản ban đầu về hệ số điều chỉnh, vai trò, ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong công tác thẩm định giá trị bất động sản và bước đầu tìm hiểu cách tính toán hệ số điều chỉnh tạo tiền đề cho việc xây dựng hệ số điều chỉnh cho 2 tuyến đường cụ thể sẽ được trình bày trong chương II dưới đây

31

CHƯƠNG II: QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU VÀ XÂY DỰNG HỆ

SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN CÁC

CON ĐƯỜNG KHẢO SÁT

2.1 Giới thiệu công ty thực tập – Ngân hàng AGRIBANK

- Agribank - giữ vững vai trò ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam

- Thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo Luật các Tổ chức Tín dụng Việt Nam, đến nay Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Agribank

là ngân hàng thương mại hàng đầu giữ vai trò chủ đạo và chủ lực trong phát triển kinh

tế Việt Nam, đặc biệt là đầu tư cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn

- Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản, đội ngũ cán bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng Tính đến tháng 12/2009, vị thế dẫn đầu của Agribank vẫn được khẳng định với trên nhiều phương diện:

hệ thống IPCAS đã được hoàn thiện, Agribank đủ năng lực cung ứng các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại, với độ an toàn và chính xác cao đến mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước Hiện nay Agribank đang có 10 triệu khách hàng là hộ sản xuất, 30.000 khách hàng là doanh nghiệp

32

- Agribank là một trong số các ngân hàng có quan hệ ngân hàng đại lý lớn nhất Việt Nam với 1.034 ngân hàng đại lý tại 95 quốc gia và vùng lãnh thổ (tính đến tháng 12/2009)

- Agribank hiện là Chủ tịch Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Nông thôn Châu Á Thái Bình Dương (APRACA), là thành viên Hiệp hội Tín dụng Nông nghiệp Quốc tế (CICA) và Hiệp hội Ngân hàng Châu Á (ABA); đã đăng cai tổ chức nhiều hội nghị quốc tế lớn như Hội nghị FAO năm 1991, Hội nghị APRACA năm 1996 và năm 2004, Hội nghị tín dụng nông nghiệp quốc tế CICA năm 2001, Hội nghị APRACA về thuỷ sản năm 2002

- Agribank là ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam trong việc tiếp nhận và triển khai các dự án nước ngoài Trong bối cảnh kinh tế diễn biến phức tạp, Agribank vẫn được các tổ chức quốc tế như Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Cơ quan phát triển Pháp (AFD), Ngân hàng Đầu tư châu Âu (EIB)… tin tưởng giao phó triển khai 136 dự án với tổng số vốn tiếp nhận đạt trên 4,2 tỷ USD, số giải ngân hơn 2,3 tỷ USD Song song đó, Agribank không ngừng tiếp cận, thu hút các dự

án mới: Hợp đồng tài trợ với Ngân hàng Đầu tư châu Âu (EIB) giai đoạn II; Dự án tài chính nông thôn III do WB tài trợ; Dự án Biogas do ADB tài trợ; Dự án JIBIC của Nhật Bản; Dự án phát triển cao su tiểu điền do AFD tài trợ

- Bên cạnh nhiệm vụ kinh doanh, Agribank còn thể hiện trách nhiệm xã hội của một doanh nghiệp lớn với sự nghiệp An sinh xã hội của đất nước Chỉ riêng năm 2009, Agribank đã đóng góp xây dựng hàng chục trường học, hàng trăm ngôi nhà tình nghĩa, chữa bệnh và tặng hàng vạn suất quà cho đồng bào nghèo, đồng bào bị thiên tai với số tiền hàng trăm tỷ đồng Thực hiện Nghị quyết 30a/2008/NQ-CP của Chính phủ

về chương trình hỗ trợ giảm nghèo nhanh và bền vững đối với 61 huyện nghèo thuộc

20 tỉnh, Agribank đã triển khai hỗ trợ 160 tỷ đồng cho hai huyện Mường Ảng và Tủa Chùa thuộc tỉnh Điện Biên Cũng trong năm 2009, Agribank vinh dự được đón Tổng

Bí thư Nông Đức Mạnh tới thăm và làm việc vào đúng dịp kỷ niệm 21 năm ngày thành lập (26/3/1988 - 26/3/2009)

33

- Với vị thế là ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, Agribank đã, đang không ngừng nỗ lực hết mình, đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ, đóng góp to lớn vào sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá và phát triển kinh tế của đất nước

2.2 Giới thiệu các đoạn đường tiến hành nghiên cứu và khảo sát

2.2.1 Đường Nguyễn Kim, quận 10

- Vị trí địa lý: Là tuyến đường nhỏ lộ giới 15m, ngắn nằm trong khu vực trung

tâm tập trung đông dân cư của quận 10 Trên tuyến đường có các chung cư cao tầng lớn, kí túc xá Đại học Bách khoa TPHCM, và đặc biệt là Sân vận động Thống Nhất Vì vậy đây được cho là một trong những tuyến đường quan trọng, sầm uất của khu vực quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh

34

- Vai trò trong hệ thống giao thông quận 10: Giao với một tuyến đường lớn như đường Ba Tháng Hai, đường Nguyễn Kim có chức năng làm giảm tình trạng kẹt xe, san sẻ bớt lưu lượng xe cộ di chuyển vào trung tâm thành phố, các phương tiện giao thông có thể rẽ vào đường Nguyễn Kim, tránh tập trung đông đúc trên tuyến đường thường kẹt xe vào giờ cao điểm như Ba Tháng Hai Ngoài ra, tuyến đường này còn có vai trò dẫn dắt lưu lượng xe cộ tập trung lớn vào cuối tuần hoặc các sự kiện thể thao được tổ chức tại sân vận động Thống Nhất Vì vậy, tuy là đường nhỏ, lộ giới không rộng, chiều dài toàn tuyến ngắn nhưng Nguyễn Kim đóng vai trò quan trọng trong hệ thống giao thông của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận 10 nói riêng

- Vai trò kinh tế: Đường Nguyễn Kim nằm trong khu vực buôn bán sầm uất của quận 10, nằm gần khu vực buôn bán hàng điện tử lớn và nổi tiếng Nhật Tảo nên theo

xu hướng chung, trên tuyến đường này chủ yếu phát triển các cửa hàng buôn bán hàng điện tử, điện lạnh Bên cạnh đó, nhờ gần sân vận động Thống Nhất và kí túc xá Đại học Bách khoa nên trên tuyến đường cũng phát triển các cửa hàng dịch vụ ăn uống, giải trí, buôn bán dụng cụ thể thao, học tập, văn phòng phẩm…

2.2.2 Đường Nguyễn Ngọc Lộc, quận 10

- Vị trí địa lý:

35

- Là tuyến đường có chiều rộng nhỏ, ngắn nằm ngay trung tâm quận 10, giao với đường Ba Tháng Hai, nằm giữa hai tuyến đường lớn là Thành Thái và Lý Thường Kiệt Quan sát trên bản đồ có thể thấy, đường Nguyễn Ngọc Lộc có 2 hẻm lớn, chiều rộng hẻm gần như là tương đương với chiều rộng của đường chính nên ở phần dưới đây chúng ta sẽ thấy sự chênh lệch khá nhỏ giữa giá đất hẻm và mặt tiền của tuyến đường này

- Vai trò của tuyến đường trong hệ thống giao thông: Đây là tuyến đường có vai trò giảm lưu lượng giao thông trên đường Ba Tháng Hai, có thể tận dụng là một đường giảm kẹt xe để đi đến các tuyến đường lớn khác như Thành Thái và Lý Thường Kiệt Lưu lượng giao thông trên đoạn đường này nói chung thấp hơn so với mặt bằng chung khu vực quận 10 nên có thể được tận dụng để giảm tính trạng kẹt xe trong khu vực vào giờ cao điểm

- Vai trò kinh tế và định hướng phát triển: Đây là đoạn đường khá yên tĩnh, an ninh tốt vì nằm ngay vị trí trung tâm của một quận lớn của thành phố nên đường Nguyễn Ngọc Lộc tập trung phát triển loại hình kinh doanh, dịch vụ giải trí như quán Karaoke, khách sạn, quán Café… Tuy nhiên, có vẻ như chúng ta chưa tận dụng được hết tiềm năng của một đoạn đường rất gần với đường lớn Ba Tháng Hai này nên nhiều

vị trí trên đoạn đuờng vẫn chưa được khai thác một cách hiệu quả Trong thời gian tới thiết nghĩ bên cạnh việc phát huy những ưu điểm về an ninh, môi trường chúng ta nên tập trung phát triển các loại hình dịch vụ giải trí để đưa đường Nguyễn Ngọc Lộc trở thành địa điểm vui chơi văn hóa giải trí theo mô hình của đường Sư Vạn Hạnh, quận

10

36

2.3 Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa qua

2.3.1 Thị trường bất động sản cả nước và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm

2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007

Cơ cấu hàng hoá của thị trường nhà ở đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu

tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng

Bên cạnh đó như cầu về nhà ở tại các khu đô thị, nhà giá thấp, nhu cầu về bất động sản thương mại, vẫn tăng mạnh Theo thống kê của Bộ Xây dựng có khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội tại khu vực đô thị tương ứng với khoảng 150 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội khoảng 5,5 triệu m2 và TP.HCM khoảng 5 triệu m2

Các khu đô thị mới tiếp tục được xây dựng và hình thành cả nước có khoảng

2500 dự án, riêng Hà Nội là 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; Trong đó số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có 390 dự án

với diện tích gần 39.000 ha

TP.HCM có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 ha Tại Hải Phòng có

260 dự án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, trong đó

100 dự án đã và đang triển khai đầu tư đã tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của Thành phố

Tại Đà Nẵng có hơn 120 dự án đầu tư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 ha

Tín dụng bất động sản tăng trưởng ổn định nhưng chưa hoàn thiện

37

Tăng trưởng tín dụng trong kinh doanh bất động sản ổn định Tính đến 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2%

Hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện Thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng

Quý III năm 2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009

Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc cao hơn Điều này cũng cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ

mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó

có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững

Tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài Tính đến 20/8/2009 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 2.358 triệu Đô la Mỹ, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước, tăng 36,9% so với cùng kỳ năm 2009

Giá cả bất động sản hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS Giá cả biến động không đồng đều giữa các địa phương

Tiến độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm mặc dù cơ chế đã được tháo

gỡ, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường.Theo báo cáo của Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích nhà ở xây mới năm 2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 và năm 2008 Tại Hà Nội rất ít

dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công xây dựng trong năm do phải rà soát lại khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng

Tình trạng đầu cơ, găm hàng kích giá, tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" vẫn còn phổ biến gây bất ổn xã hội Nhiều dự án đã lách luật trong việc

38

huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, thậm chí còn có trường hợp lừa đảo Ngoài ra,

hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất

2.3.2 Thị trường bất động sản quận 10

Vì là một quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh nên quận 10 cũng không nằm ngoài xu hướng đóng băng, ảm đạm của thị trường bất động sản thành phố Địa bàn quận 10 chủ yếu phát triển các sản phẩm chung cư cao cấp, nhà phố với mặt bằng chung còn rất cao so với mức thu nhập bình quân nên cầu thị trường không phát triển nhiều Các dự án chung cư cao cấp trên đường 3/2, đường Lê Đại Hành, Nguyễn Kim chủ yếu phục vụ cho những người có thu nhập cao trong xã hội, trong khi theo xu hướng chung năm qua, nhu cầu dành cho loại hình sản phẩm này không lớn nếu không muốn nói là tạm thời đóng băng do hoạt động tín dụng bất động sản bị đình trệ Cũng

do ngân hàng thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản nên hoạt động đầu cơ cũng giảm đáng kể Tuy nhiên, nhìn chung thị trường bất động sản quận 10 thời gian gần đây cũng đã bắt kịp được đà phục hồi của nền kinh tế kể từ năm 2009 và hứa hẹn sẽ có dấu hiệu khả quan hơn nữa trong năm 2011

2.4 Nhận định chung về cách tính toán hệ số điều chỉnh của các công ty thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Nhìn chung hiện nay, công tác thẩm định giá Việt Nam nói chung và Thành phố

Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất sơ sài, tự phát, cơ sở dữ liệu mới chỉ được hình thành mang tính chất nội bộ, chủ quan Trong khi đó, phương pháp so sánh với công

cụ chính là cơ sở dữ liệu từ tham dò thị trường lại chủ yếu được các công ty thẩm định giá sử dụng khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Do đó không tránh khỏi việc sử dụng số liệu không chính xác, phương pháp nhận định khi tính toán hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh còn rất chủ quan, cảm tính Một số sinh viên khi đi thực tập tại các công ty thẩm định giá đều rút ra một nhận định ban đầu là hầu hết các nhân

39

viên thẩm định đều đưa ra hệ số điều chỉnh dựa vào kinh nghiệm là chủ yếu, rất cảm tính Hơn nữa, nếu tính toán hệ số điều chỉnh theo phương pháp khoa học thì lại rất cần cơ sở dữ liệu chính xác, thông tin, hình ảnh, đánh giá hiện trạng thực tế của tài sản cần thẩm định và các tài sản so sánh Nên qua đề tài này, tôi sẽ cố gắng sử dụng các dữ liệu một cách chính xác nhất (tuy chỉ là tương đối) và phương pháp tính được học trên trường để đưa ra kết quả hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền cần tìm để phần nào khắc phục những hạn chế trong tính toán hệ số điều chỉnh hiện nay

2.5 Cơ sở xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường thuộc khu vực các đường Nguyễn Kim và Nguyễn Ngọc Lộc, quận 10, Tp Hồ Chí Minh

2.5.1 Cơ sở dữ liệu thu thập trong thực tế: (Hình ảnh Phụ lục 1)

2.5.1.1 Đoạn đường Nguyễn Kim

2.5.1.1a Tài sản mặt tiền

Tài sản TSMT 1 TSMT 2 TSMT 3

phường 6, quận 10

70 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10

48 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10

Thuận lợi kinh doanh điện tử, gần SVĐ Thống Nhất

Truyền hình cáp, internet, điện nước đầy đủ Đất vuông vức

Khu dân cư gần chợ, trường học, bệnh viện, thuận tiện kinh doanh Đầy đủ điện nước, điện thoại, truyền hình cáp, internet Đất vuông vức Công trình xây Tường gạch, sàn bê Trệt lửng, 2 lầu 3 tầng, 4 phòng

40

còn mới 3 phòng ngủ, 3 WC

Tường gạch, sàn bê tông cốt thép

ngủ, 2 WC Nội thất trung bình Tường gạch, sàn bê tông cốt thép

0903 003 305

Chị Hải

08 38847908

Chị Lộc 0909.697.319

2.5.1.1b Tài sản hẻm

Tài sản TSH 1 TSH 2 TSH 3

Kim, phường 6, quận 10

74/9 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10

178/12 Nguyễn Kim, phường 6, quận 10

Hẻm thông thoáng

Đất vuông vức

Đối diện chợ Nhật Tảo, gần siêu thị, bệnh viện, tiện làm văn phòng kinh doanh Đất vuông vức

Lộ giới 3 m Hướng Bắc Khu dân cư gần trường học, bệnh viện, sân vận động An ninh tốt

Công trình xây

dựng

Gác lửng Nhà vệ sinh, nhà bếp rộng thoáng Tường gạch, sàn bê tông cốt thép

3 tầng, 3 PN, 2

WC Tường gạch, sàn bê tông cốt thép

Nhà cấp 4, cũ 2 phòng ngủ, 2 nhà

vệ sinh Tường gạch, bê tông cốt thép