Xác định giá đất mặt bằng tiền và các cấp hẻm trên đường cao thắng đoạn từ điện biên phủ hoàng dư khương

1.1.3 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đa

Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

 Lý do chọn đề tài 1

 Mục tiêu nghiên cứu 1

 Đối tượng nghiên cứu 1

 Phương pháp nghiên cứu 1

 Nội dung nghiên cứu chuyên đề 1

 Kết cấu và nội dung của đề tài 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Thẩm định giá bất động sản 2

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 2

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 2

1.1.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 2

1.1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2

1.1.3.2 Phương pháp chi phí 5

1.1.3.3 Phương pháp thặng dư 6

1.1.3.4 Phương pháp lợi nhuận 7

1.1.3.5 Phương pháp đầu tư hay thu nhập 8

1.1.4Quy trình thẩm định giá bất động sản 11

1.1.5Báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản 13

CHƯƠNG 2: QUÁ TRÌNH XÁC ĐI ̣NH GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN VÀ CÁC CẤP HẺM TRÊN ĐƯỜNG CAO THẮNG ĐOẠN TỪ ĐƯỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ ĐẾN ĐƯỜNG HOÀNG DƯ KHƯƠNG 2.1 Một vài nét sơ lược về quận 10 và đường Cao Thắng 17

2.2 Các tài sản khảo sát 18

2.2.1 Đoa ̣n Điê ̣n Biên Phủ -3/2 18

2.2.2 Đoa ̣n 3/2 –Hoàng Dư Khương 20

2.3 Các tài sản thu thâ ̣p đươ ̣c và quá trình ước tính giá đất 21

2.4 Kết luận 23

CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 3.1 Kết luận 25

3.2 Hạn chế kèm theo kết quả thẩm định 25

3.3 Giải pháp 25

Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

 Lý do chọn đề tài

Thẩm đi ̣nh giá đã được nghiên cứu và ứng du ̣ng từ khá lâu trên thế giới , nhưng trong những năm gần đây thì ngành này mới thực sự phát triển ở Viê ̣t Nam Với hê ̣ thống pháp lý và cơ sở lý luâ ̣n từng bước hoàn thiê ̣n , ngành thẩm định giá đã và đang đóng góp

mô ̣t phần không nhỏ trong viê ̣c xác đi ̣nh giá tri ̣ nhằm minh ba ̣ch hóa thông tin , bảo vệ quyền lơ ̣i cho các bên liên quan , nhằm nâng cao hiê ̣u quả trong công tác quản lý kinh tế Thẩm đi ̣nh giá tri ̣ b ất động sản cũng đang dần phát triển khi mà nhu cầu mua bán , thế chấp, cho thuê, góp vốn,.…bất động sản đang dần tăng cao trong thời kỳ hô ̣i nhâ ̣p

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển của hoạt động thẩm định giá bất động sản, tôi lựa chọn đề tài “Xác định giá đất mặt tiền và các cấp hẻm trên đường Cao Thắng” để có thể thực tế hóa lý thuyết và có cái nhìn tổng quan hơn về th ị trường bất động sản, từ đó có thể đóng góp cho sự phát triển hoạt động thẩm định giá trị bất động sản ở Viê ̣t Nam theo ki ̣p các quốc gia trên thế giới

 Mục tiêu nghiên cứu

Xây dựng giá mặt bằng chung cho một con đường qua đó xác định hệ số giá giữa hẻm

và mặt tiền trên cùng một con đường

Nhìn ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác thẩm định giá bất động sản

 Đối tượng nghiên cứu

Các bất động sản trên đường Cao Thắng đoạn từ Điện Biên Phủ đến Hoàng Dư Khương

 Phương pháp nghiên cứu

Dựa vào 2 phương pháp: phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình

 Nội dung nghiên cứu chuyên đề

Tìm kiếm trên thị trường các bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang rao bán qua đó xác định giá mặt bằng chung của con đường và xây dựng hệ số chênh lệch giá giữa hẻm và mặt tiền của cùng một con đường

 Kết cấu và nội dung của đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Quá trình xác định giá đất mặt tiền và các cấp hẻm trên đường Cao Thắng đoạn từ đường Điện Biên Phủ đến đường Hoàng Dư Khương

Chương 3: Kết luận, hạn chế và giải pháp khắc phục trong quá trình thẩm định giá

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.1.1 Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm : đất đai, nhà ở ,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở ,công trình xây dựng trên đó ,các tài sản khác gắn liền với đất đai ,các tài sản khác do pháp luật quy định (điều

181 bộ luật dân sự nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995)

1.1.3 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản

cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

b Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp:

Thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau

Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó

c Các bước tiếp cận phương pháp so sánh trực tiếp:

-Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các kiểu cách, điều kiện, vị trí,… -Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được

-Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp ( khoảng 4 tài sản )

-Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn ) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm xuống )

-Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:

-Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành Trong trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn

-Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm được những tài sản so sánh đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được

+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn

+ Quy mô lô đất: Đây cũng là điều cần hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất

ở hoặc đất chuyên dùng Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hàng ngàn

m2 không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60m2 đến 100m2

+ Bề rộng mặt tiền và chiều sâu của lô đất:

Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền thì có giá trị hơn là hẹp Nếu chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ kém trong một số trường hợp nhất định

Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là các tỉnh phía Nam hết sức phức tạp thông thường có các dạng sau:

+ Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật nước ta cấp

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp ( bằng khoán điền thổ ) + Mua – bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo qui định của pháp luật + Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hiện nay ở phía Nam tình trạng này rất nhiều ) với các trường hợp cụ thể như sau:

*Tự khai phá đất ( chủ yếu là đất phi nông nghiệp ) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

*Lấn chiếm đất công

*Mua - bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Trong mua – bán, chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn ( trường hợp này là phổ biến )

*Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng

Từ thực trạng phức tạp nêu trên nên khi thẩm định giá trước hết phải xem xét kỹ pháp

lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:

+ Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật qui định hay chưa + Nếu chư có các loại giấy tờ nêu trên thì có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô đất không

 Quy hoạch

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất dộng sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp quy hoạch của khu vực không Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch

sẽ có giá trị kém

 Các công trình xây dựng trên đất

Ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như: gara, đường phụ, đường đi,các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản là đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này

Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bât động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí hình thành các công trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng

 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường

Đây cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giũa giá bán các bất động sản + Giá bán một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động sản tương tự nhưng được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy vào điều kiện trả góp

+ Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua – bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản

 Thời điểm giao dịch

Thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau

e Những hạn chế và điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp:

 Các điều kiện cần thiết

Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

Thông tin thu thập được có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua – bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm về tính chất đặc biệt của tài sản cần xem xét, điều đó ảnh hưởng đến tính chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

1.1.3.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chí phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự

c Các bước tiếp cận của phương pháp chi phí

 Các bước thực hiện

+ Ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định giá, coi như lô đất đó là đất trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

+ Ước tính các cho phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất

+ Để ước tính chích xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết về thiết kế xây dựng và các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp

+ Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời chức năng và giảm giá bên ngoài

+ Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá:

d Những hạn chế của phương pháp chi phí

- Chi phí không phải lúc nào cũng tạo ra giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị

- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng

và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh giá trị thị trường để tính chi phí xây dựng

sẽ có những mặt hạn chế vừa nêu trên

- Khi áp dụng phương pháp này thì bên cạnh đó ta cũng phải có một số phương pháp khác để có thể thay thế phương pháp này khi cần thiết

Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như thế này:

- Một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển xong đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

- Có một lô đất với công trình xây dựng tồn tại có tiềm năng để năng cấp thông qua việc cải tạo

- Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, xong đã được phép phá hủy và thay thế nó

Phương pháp thặng dư dự trên nguyên tắc là giá trị hiện tại của bất động sản cũng chính là giá trị còn lại sau khi lấy đi giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạ ra sự phát triển đó

Giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )

c Các bước tiếp cận phương pháp thặng dư

- Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần được thẩm định giá có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác

- Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển

- Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:

+ Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng ( đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu vực, hệ thống điện …)

+ Chi phí xây dựng nhà xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng

+ Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới

+ chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo,…

+ Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân với lãi xuất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

+ Thuế

+ Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( công ty phát triển ): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh bất động sản

- Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại

d Các hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác nhau

Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy là đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này là không hiện thực

1.1.3.4 Phương pháp lợi nhuận

a Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng hay những tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản

Phương pháp lợi nhuận dựa vào phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra để thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đó chuyển hóa thành vốn đúng như cách trong phương pháp đầu tư

b Các bước tiến hành

Cách tiếp cận của phương pháp này ước tính tổng thu nhập, trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp đi khoản lãi trên vốn mà người sử dụng bất động sản nhận được từ vốn của họ, và một số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh

vì rủi ro và sự tháo vát của người đó Số dư còn lại coi là số lượng hợp lý để trả cho sự

sử dụng bất động sản Giá trị ước tính đó sẽ chuyển hóa thành vốn

Cần phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc của các khoản thu nhập và chi phí Chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước (ít nhất là 3 năm nếu có thể được) nhờ đó mà các dự tính thu nhập và chi phí sẽ trở nên chính xác Nếu các số liệu đó có chứa những khoản bất thường thì các khoản này phải được xem xét kĩ và loại bỏ nếu cần thiết

Tiền thưởng công cho nhà kinh doanh được lấy theo kinh nghiệm thực tế bằng việc sử dụng mức trung bình của ngành công nghiệp

Việc xác định lãi suất vốn hóa cũng cần phải được thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường Trong trường hợp có tiềm năng tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn ) thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ánh được điều đó

c Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận

- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thật của tài sản Một lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người vận hành tài sản đó

- Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng

1.1.3.5 Phương pháp đầu tư hay thu nhập

a Cơ sở lý luận

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Phương pháp thu nhập dựa trên co sở chuyển đổi các dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như quá trình vốn hóa và có thể được thực hiện đơn giản như sau:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa

Như vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hóa

- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế

- Lãi suất vốn hóa ( tỷ lệ hoàn vốn ): đó là tỷ suất mong đợi của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh cụ thể

Lãi suất vốn hóa được xác định bằng rủi ro liên quan đến đầu tư:

Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn) = tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro

Lãi suất vốn hóa cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố:

1 Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ

2 Tỷ lệ lạm phát dự kiến

3 Rủi ro dự đoán

Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là “tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro”

Một khoản đầu tư không rủi ro được định nghĩa là khoản đầu tư trong đó nhà đầu

tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu được lợi nhuận Lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn là một ví dụ điển hình

Phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng với rủi ro, do đó họ thường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi ro cao Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với “tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro” được gọi là “phụ phí rủi ro”

Rủi ro dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó 3 yếu tố rủi ro thường gặp là:

- Rủi ro kinh doanh

- Rủi ro tài chính

- Rủi ro thanh khoản

Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống Tuy nhiên quá trình chuyển hóa về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập Điều này không được đề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF đưa ra cách tiếp cận chi tiết và chính xác hơn cho việc tính chiết khấu, xác định một dòng tiền mặt thanh toán và chiết giảm nó một cách tương ứng

b Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống

Phương pháp thu nhập truyền thống gồm các bước sau:

- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan có tác động đến thu nhập

- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa, bảo hành, điều hành,…

- Nhận định các lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương đương

- Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của tài sản

c Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF ( Discounted Cash Flow )

Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những khoản thay đổi về thu và chi

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của bất động sản tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và phân tích đầu tư Phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá đầu tư phức tạp Các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được Do các giả thiết tỷ lệ chiết khấu khác nhâu là nhận được từ chứng cớ bán, nên khi sử dụng như là một phương pháp thẩm định giá DCF phải luôn liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng sử dụng Nó là kỹ thuật đánh giá hữu ích trong việc liên kết các phương pháp thu nhập truyền thống và so sánh trực tiếp với giá bán thị trường

Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính, đó là phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV: Net Present Value) và phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR: Internal Rate Return)

Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư Giá trị hiện tại ròng dương cho thấy tài sản gia tăng theo tỷ suất lợi tức mong đợi

Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại (NPV) được sử dụng phổ biến có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản

Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí trong tương lai đều được chiết khấu Vì vậy tỷ lệ chiết khấu nào là phù hợp Nói chung tỷ lệ được chấp nhận thường

là tỷ lệ mà khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch, tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư

d Những khía cạnh chú ý hơn nữa trong những phương pháp đầu tư và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Phương pháp đầu tư của thẩm định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính Nó tỏ

ra là phương pháp “khoa học” vì tính chất toán học của nó

Tuy nhiên tài sản rất khác nhau với các dạng đầu tư tài chính khác nhau như trái phiếu

và cổ phần, nên nó cần phải được hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác

Trong trường hợp khi sử dụng kỹ thuật DCF để thẩm định giá tạo ra một giá trị khác nhau quá lớn so với giá trị có bởi chứng cớ bán trên thị trường, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp khác để bổ sung phù hợp với đặc tính của tài sản

Độ tin tưởng vào thẩm định giá DCF trong kết luận cuối cùng nên phụ thuộc vào giá trị và đọ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng

Không nên đặt thành vấn đề coi DCF là phương pháp thẩm định giá duy nhất có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định, mà thông thường nên thực hiện kiểm tra thẩm định DCF bằng các phương pháp khác Các thẩm định giá DCF tạo ra ít hoặc không có các giải thích giá trị thì không có khả năng sử dụng nhiều hơn hoặc đáng tin cậy hơn các phương pháp đơn giản khác

a Nhận biết về tài sản

- Đặc điểm về bất động sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế

- Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản:

+ Nhận biết vị trí kích thước của lô đất, công trình xây dựng, mật đô dân cư, đặc trưng

và kiểu cách của bất động sản đó

+ Miêu tả pháp lý và đặc điểm vật chất

+ Về các quyền tài sản: như quyền thuê, quyền hợp đồng, chuyển nhượng và các giấy phép có đăng ký

b Mục đích thẩm định giá bất động sản: tùy theo mục đích của chủ sở hữu bất động sản ví dụ như: mua – bán, thế chấp hay cầm cố, bảo hiểm, góp liên doanh,…

c Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá: tùy theo mục đích của chủ sở hữu bất động sản

mà thẩm định viên sẽ chọn cơ sở giá trị là thị trường hay phi thị trường để thẩm định giá trị của bất động sản

 Lên kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền của bất động sản đang mua – bán trên thị trường

- Nhận biết các tài liệu đang yêu cầu: thị trường, tài liệu về tài sản,…

- Nhận xét và phát triển các nguồn dữ liệu, phải đáng tin cậy nhất và phân tích tính chính xác của nó

- Thiết kế chương trình nghiên cứu, phải xác định đúng trình tự và phân tích số liệu

- Vạch đề cương báo cáo đánh giá, hình thức trình bày đúng

- Lên kế hoạch cho từng bước công việc cụ thể, thời gian cho phép của từng bước công việc cũng như thời gian của toàn bộ việc thẩm định giá bất động sản

 Thu thập tài liệu

Bước này cần nêu rõ:

- Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá

- Thẩm định hiện trạng bất động sản so sánh: tìm những điểm tương đồng và khác biệt, thuận lợi và khó khăn

 Phân tích số liệu

Từ những tài liệu đã thu thập được tiến hành phân tích cách sử dụng hiệu quả nhất

và tối ưu nhất, phân tích thị trường, phân tích các đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá Đồng thời phân tích tiềm năng về vị trí, điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng khu vực tài sản cần thẩm định tọa lạc sau đó so sánh đối chiếu với các bất động sản so sánh Nếu bất động sản cần thẩm định là tài sản thương mại cần phân tích các hợp đồng, giá cho thuê, tỷ lệ bỏ trống, các chi phí hoạt động, tỷ lệ vốn hóa

 Tổng hợp kết quả - viết báo cáo thẩm định giá

Trong báo cáo chứng thư thẩm định giá cần nêu rõ:

- Mục đích thẩm định giá

- Mô tả chính xác bất động sản cần thẩm định

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá: khái niệm về cơ sở giá trị đó phải được định nghĩa

rõ ràng

- Các giả thiết và hạn chế trong quá trình thẩm định giá

- Nếu có khía cạnh nhất định mà cần đến sự vận dụng so với qui định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá thì thẩm định viên phải nêu rõ những khía cạnh đó và lý do vận dụng trong báo cáo

- Phương pháp áp dụng trong thẩm định giá: lý do chọn những phương pháp này

- Kết quả giá trị của bất động sản

- Thời hạn của kết quả giá trị bất động sản

- Chữ kí, thẩm định viên và người kí vào báo cáo chứng thư thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về nội dung trong báo cáo chứng thư