Những khó khăn cản trở hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam và giải pháp hoàn thiện

Khái niệm về thẩm định giá tài sản: Có thể định nghĩa thẩm định giá Valuation hay Appraisentment là việc ước tính hayxác định giá trị của một tài sản, hoặc đó là cách thức mà giá trị một

NHỮNG KHÓ KHĂN CẢN TRỞ HOẠT ĐỘNG THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN PHỤC VỤ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT

NAM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

- UBND Ủy ban nhân dân

- SXKD Sản xuất kinh doanh

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nềnkinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thịtrường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục

vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ

cổ phần hoá các doanh nghiệp NN

Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm

2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộccác Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang mô hìnhdoanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tàichính

Việt Nam hiện nay đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước tađang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực tăng nhanh

Bất động sản đang là vấn đề nóng sốt của thị trường thế giới trong và ngoài nước hiệnnay Việc đầu tư vào bất động sản có tiềm năng rất lớn Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạtđộng định giá ở Việt Nam cũng đang được chú trọng va phát triển Tuy định giá bất độngsản không còn la một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật phổ biến trong nền kinh tế.Nội dung của công tác này vẫn đang còn trong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đápứng được nhu cầu ngày càng cao về định giá bất động sản hiện nay Muốn định giá BĐSchính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tốliên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu Trong khi

đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơquan quản lý và những doanh nghiệp lớn

Tuy hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là đối với BĐS, đã được nghiên cứu và triểnkhai ở nước ta từ nhiều năm nay nhưng cho đến nay chưa có tác giả nào nghiên cứuchuyên sâu về thu thập và xử lý dữ liệu trong hoạt động thẩm định giá BĐS

Để từng bước xây dựng cơ sở khoa học làm nền tảng cho việc tổ chức và hoạtđộng của hệ thống đánh giá và đánh giá lại BĐS theo cơ chế thị trường và hội nhập quốc

tế cần có những đề tài nghiên cứu chuyên sâu về cách thức làm việc và những điểm cònyếu kém để rút ra những đề xuất giải pháp cho hoạt động thẩm định giá tại cơ sở Từ yêu

cầu cấp thiết về lý luận và thực tiễn, em chọn Đề tài: “Những khó khăn cản trở hoạt

động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam và giải pháp hoàn thiện” làm đề tài cho Báo cáo tốt nghiệp của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá thực trạng và chỉ ra những khó khăn làm cản trở hoạt động thu thập và xử lýthông tin phục vụ công tác định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá và Tư vấn tàichính Việt Nam Qua đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thu thập và xử lýthông tin tại công ty

3 Câu hỏi nghiên cứu:

- Thông tin về thẩm định giá là gì?

- Các cách thu thập thông tin? Kỹ thuật phân tích thông tin?

- Thực trạng hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác định giá bấtđộng sản tại công ty VFA VIETNAM hiện nay ra sao? Những khó khăn cản trở là gì?

- Cần có giải pháp gì để hoàn thiện nó?

5 Phương pháp nghiên cứu:

Kết hợp nghiên cứu lý thuyết, thống kê, diều tra, phỏng vấn……

Báo cáo sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, kết hợp giữa lýluận với thực tiễn, tư duy lô gíc để chứng minh sự hợp lý của vấn đề

6 Kết cấu các chương:

Đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận.

Chương 2: Thực trạng và những khó khăn cản bước hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ côn tác thẩm định giá bất động sản tại công ty VFA VIETNAM.

Chương 3: Một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

I Một số khái niệm và cơ sở thẩm định giá:

1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản:

Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisentment) là việc ước tính hayxác định giá trị của một tài sản, hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tínhtại một thời điểm và một địa điểm nhất định

Cũng có thể hiểu hoạt động thẩm định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản

và bất động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản vớinhững đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thướccủa ngôi nhà…) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinhlời tương lai…) và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đếngiá trị tài sản

Căn cứ theo Điều 4 Pháp lệnh giá

“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

Như vậy, thời điểm Thẩm định giá được xác định vào thời điểm xảy ra các hoạtđộng tác nghiệp của người làm công tác thẩm định giá Thẩm định giá không xác định giátrị của tài sản, bất động sản đề nghị thẩm định giá trong quá khứ hoặc trong tương lai

2 Khái niệm về thẩm định giá BĐS.

Thẩm định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình

thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trênmột thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xácđịnh giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định Việc định giá BĐS phải dựa trêncác tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tạithời điểm định giá Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủpháp luật

Cần lưu ý rằng, hoạt động thẩm định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của BĐS Kết

quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS Tuy nhiên, mức giá này khôngphải là giá cả thị trường Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thịtrường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn, mức độ chính xác phụ thuộc vào trình độ củangười định giá, uy tín của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiệnkinh tế xã hội khác

 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá:

"Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngvào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điềukiện thương mại bình thường"

Giá trị thị trường thường được xác định thông qua các căn cứ sau:

Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyểnnhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất chotài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quanđến tài sản trên thị trường

 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn

cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá khôngphản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư,giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trịdoanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị đểtính thuế

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuậthoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trườngcủa tài sản đó

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét

từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt

Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vàokhía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất,một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sảnhoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc donhững điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sảnnày ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó

Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khảnăng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâudài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sửdụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thịtrường

Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khikết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó.Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vàohoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đếngiá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lạikhi được mang ra bán

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trịthị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận caohơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp

hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả Giá trị tài sản đang trongquá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằngsáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có

uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùngloại hình kinh doanh khác không có

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sảnsau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hếthạn sử dụng và được bán thanh lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải chomục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tàisản khác còn hoạt động

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thờigian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiệngiao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tựnguyện, bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tìnhhuống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện ngườibán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc ngườibán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc muabán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thịtrường

Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ, chitiết trong báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất củaviệc mua bán và mức giá thể hiện

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền vớimột tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệtcủa một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượtquá giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản,hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thịtrường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữudụng của tài sản

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấytheo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối vớimột nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêuvà/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấphơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiềuđánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảohiểm

Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánhgiá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

II Lý luận về thông tin, hoạt động thu thập và xử lý thông tin.

1 Tầm quan trọng của thông tin:

Trong những thập kỷ gần đây, thông tin được xem như là người cố vấn sang suốt và trungthực, đáng tin cậy thực sự cần thiết cho bất kỳ hoạt động của các cơ qua, tổ chức cầnthiết, nó tạo tiền đề cho sự thành công của doanh nghiệp Tuỳ theo nhu cầu, nhiệm vụ màmỗi doanh nghiệp chọn cho mình những nội dung cụ thể về việc tổ chức thu thập và xử lýthông tin

Sự phát triển của các xa lộ thông tin liên lạc đã thu hẹp khoảng cách giữa các quốc gia,các vùng và làm cho mọi người có hiểu biết nhanh, đầy đủ hơn về vấn đề mình quan tâm.V.I.Lênin đã khẳng định: "Không có thông tin thì không có thắng lợi trong bất cứ lĩnhvực nào, cả khoa học, kỹ thuật và sản xuất" Song không phải thông tin nào cũng có giátrị, số lượng thông tin là vô cùng, trong khi đó khả năng thu thập, phân tích, xử lý, lưu trữ

là hữu hạn Bởi vậy, quyết định nguyên tắc lựa chọn thông tin là hết sức quan trọng

1.1 Khái niệm về thông tin:

Thông tin là đối tượng thường dùng nhất, có nhiều loại thông tin khác nhau,mỗi loại thông tin đều có cách hiểu riêng về phạm vi, hiệu quả cũng như vai trò tácdụng nhất định Hiểu một cách đơn giản nhất thông tin là sự trao đổi giữa conngười với môi trường để dễ dàng tiếp cận được điều mình mong muốn

Vậy ta có thể hiểu thông tin là những dữ liệu có ý nghĩa được sử dụng để biểuthị những vấn đề cụ thể, giúp cho đối tượng tiếp nhận thông tin có những quyếtđịnh nhằm đạt được mục đích mong muốn

1.2 Phân loại thông tin

Hàng ngày ta phải tiếp nhận và phân phối rất nhiều loại thông tin khác nhau.Thông tin và quá trình tiếp nhận thông tin là hết sức quan trọng, phức tạp đa dạng

và phong phú Muốn thực hiện công việc một cách khoa học, tránh chồng chéo thìphân loại luồng thông tin là nhiệm vụ hết sức quan trọng

Có nhiều cách phân loại thông tin tùy theo mục đích, yêu cầu, tùy trường hợp

và hoàn cảnh cụ thể

Theo nguồn thông tin

Thông tin bên ngoài: bao gồm thị trường, thực trạng tài sản, các tài sản thaythế, tương đồng, v.v

Thông tin bên trong : bao gồm hợp đồng, bản vẽ kiến trúc, hồ sơ thiết kế, v.v hoặc các giấy tờ cần thiết liên quan tới tài sản cần thẩm định do công ty yêu cầuthẩm định cung cấp

Theo tính chất đặc điểm sử dụng

Chia làm 2 loại là thông tin tra cứu và thông tin thông báo

Thông tin tra cứu là thông tin đem đến cho người tiếp nhận những nội dung cótính quy ước, những căn cứ và kinh nghiệm

Thông tin thông báo là thông tin mang đến cho chủ thể tiếp nhận sự xác nhận,hiểu biết nhất định về vấn đề nào đó

Theo kênh tiếp nhận

Theo cách này thì có 2 loại: nguồn thông tin có hệ thống và nguồn thông tinkhông có hệ thống

Nguồn thông tin có hệ thống : là nguồn thông tin đem đền cho người nhận vàomột khoảng thời gian đã định trước và với những thông số quy ước chung mangtính phổ cập( công báo, báo cáo thống kê, thông tin tình hình kinh doanh,.v.v ) Nguồn thông tin không có hệ thống : là nguồn thông tin nảy sinh đột xuấtmang tính chất ngẫu nhiên tạm thời, ngoài dự kiến của người nhận tin

Theo cách thu thập thông tin

Ta chia thông tin làm 2 loại: dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp

Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu do người khác thu thập, sử dụng cho các mụcdích có thể là khác với mục đích của chúng ta Dữ liệu thứ cấp có thể là dữ liệuchưa xử lý (còn gọi là dữ liệu thô) hoặc dữ liệu đã xử lý Như vậy, dữ liệu thứ cấpkhông phải do ta trực tiếp thu thập

Ưu điểm của việc sử dụng dữ liệu thứ cấp là tiết kiệm tiền bạc, thời gian

Nhược điểm trong sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp là:

Số liệu thứ cấp này đã được thu thập cho mục đích khác và có thể hoàn toànkhông hợp với vấn đề của chúng ta; khó phân loại dữ liệu; các biến số, đơn vị đolường có thể khác nhau.v.v

Dữ liệu thứ cấp thường đã qua xử lý nên khó đánh giá được mức độ chính xác,mức độ tin cậy của nguồn dữ liệu

Khi dữ liệu thứ cấp không có sẵn hoặc không thể giúp trả lời các câu hỏi của chúng

ta, chúng ta phải tự mình thu thập dữ liệu cho phù hợp với vấn đề đặt ra Các dữ liệu tựthu thập này được gọi là dữ liệu sơ cấp Hay nói cách khác, dữ liệu sơ cấp là dữ liệu dochính người nghiên cứu thu thập

1.3 Thông tin về BĐS:

Theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinhdoanh Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưavào kinh doanh Thông tin về BĐS được đưa vào sàn giao dịch BĐS và trên các phươngtiện thông tin đại chúng.

1.3.1 Nguyên tắc và yêu cầu thông tin BĐS

Nguyên tắc:

Để đảm bảo thông tin đáng tin cậy về BĐS, cần phải cung cấp những thông tin sau:

- Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch

- Quy hoạch vủa chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến BĐSđăng ký giao dịch

- Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ BĐS như quyền

sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê của BĐS đăng ký giao dịch

- Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giaodịch

- Các thông tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đãđăng ký giao dịch trên thị trường

Yêu cầu:

Các thông tin cung cấp phải đảm bảo các yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ

- Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là chính xác, yêu cầunày càng trở nên cực kỳ quan trọng vì giá trị của BĐS lớn Quyết định đưa ra dựatrên một nguồn thông tin chính xác giúp cho việc kinh doanh phát triển Ngược lại,một quyết định sai do dựa vào thông tin không đúng sẽ gây thiệt haoij không thểlường được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường

- Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịpthời Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian Thời giancàng dài, thông tin càng để lâu thì giá trị của thông tin càng giảm

- Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫnđến việc ra quyết định không chính xác

- Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch cóliên quan đến quản lý và phát triển phải được công khai và minh bạch Trong điều

kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng Internet và các thông tinđại chúng như báo, tạp chí, phát thanh, truyền hình.

1.3.2 Vai trò của thông tin BĐS và thông tin trên TTBĐS đối với hoạt động

thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS:

 Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ thông tin liên quan đến BĐS, bao gồmthông tin về: Pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất củaChính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý, tập quán củangười mua ở từng không gian và thời gian nhất định Do tính đặc thù của hàng hóaBĐS so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai tròquan trọng đặc biệt đối với sự công tác định giá BĐS

 Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác độngcủa các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnhhưởng qua lại lẫn nhau Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phậntài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐSthường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách củachính phủ

Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hànghóa BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ

 Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để công tác định giá BĐS được thực hiệnmột cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minhbạch và dễ tiếp cận Giá cả BĐS trên thị trường có phản ánh đúng đắn quan hệcung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin Hệ thống thôngtin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch về quy hoạch hặc sự thayđổi chính sách của Nhà nước, là một trong những nguyên nhân quan trọng làmxuất hiện một số cơn sốt về giá cả BĐS

 Sự minh bạch của thông tin quyết định chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảosát thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS Khi thông tin càng kém minh bạch

và chính xác thì chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảo sát càng cao Mức giáthẩm định càng khó xác định và kém chính xác Do đó, công tác kiểm tra, sang lọcthông tin đóng vai trò rất quan trọng

 Thông tin trên TTBĐS có tính chất quan trọng trong việc ước tính mức giá cuốicùng của BĐS Việc các thông tin giao dịch trên thị trường bị hạn chế sẽ gây khókhăn đối với thẩm định viên cho việc ước tính giá Để có được giá sát thực, cácthẩm định viên phải thật khôn khéo và nhạy bén trong vai trò người mua tiềm năngnhằm khuyến khích đối tượng muốn bán BĐS cho biết giá trị thực

 Thực tế vẫn không có đối tượng đứng ra kiểm chứng thông tin BĐS trên thịtrường Thẩm định viên có thể tự kiểm chứng qua các phòng công chứng, quangân hàng (nếu BĐS được thế chấp để vay vốn) hoặc tờ khai lệ phí trước bạ.

 Một trong những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp là phải minh bạch Yêu cầu nàyđược thể hiện rõ nét qua việc làm các báo cáo, chứng thư thẩm định giá Khi thựchiện thẩm định, các cá nhân thực hiện thẩm định BĐS phải trình hồ sơ lên các cấptrên ký, do đó, khi thông tin tài sản hoặc các thông tin khác có liên quan đến quátrình định giá BĐS phải được trình bày thật rõ rang, đầy đủ Việc làm này khôngnhững làm gia tăng chất lượng báo cáo thẩm định giá mà còn giúp khách hàngcũng như các đối tượng có liên quan hiểu rõ, giảm thiểu tối đa những vấn đề tiêucực có thể phát sinh về sau

2 Các phương pháp thu thập dữ liệu

Các phương pháp quan trọng, phổ biến trong hoạt động thu thập tư liệu củachuyên viên thẩm định giá là:

Nghiên cứu văn bản Quan sát

Phỏng vấnMỗi phương pháp đều có thế mạnh và hạn chế khác nhau Trong quá trình thuthập, khai thác tư liệu, chuyên viên cần kết hợp và vận dụng các phương pháp mộtcách linh hoạt, hợp lý để đảm bảo cho tư liệu chân xác, khách quan và sinh động

2.1 Phương pháp nghiên cứu dữ liệu văn bản

Khái niệm văn bản

Theo từ điển Tiểng Việt, văn bản có nghĩa: 1 Văn bản là bản chép tay hoặc in

ấn với một nội dung nhất định, thường để lưu lại lâu dài; 2 Văn bản là nhữngchuỗi ký hiệu ngôn ngữ hay loại ký hiệu nào đó, tạo nên một chỉnh thể với ý nghĩatrọn vẹn (1)

Với nghĩa rộng ta có thể hiểu tư liệu văn bản là những thông tin được chứađựng trong các dạng cơ bản sau đây:

Sách ( sách văn học, lịch sử, văn hoá, pháp luật, kinh tế, v.v )

Báo (báo in, báo hình, báo nói, báo mạng,.v.v )

Internet

Băng, đĩa (hình ảnh, âm thanh)

Các văn bản giấy tờ (văn bản quản lý hành chính nhà nước, văn bản đờithường, v.v )

Văn bản quản lý hành chính nhà nước là loại tư liệu quan trọng, phổ biến

mà phóng viên hằng ngày thường khai thác và xử lý Văn bản quản lý hành chínhnhà nước gồm các loại chủ yếu sau đây:

1 Nguyễn Như ý (chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa-Thông tin, HN 1999, tr 1795.

Văn bản quy phạm pháp luật (văn bản luật, dưới luật): Luật, nghị quyết,quyết định, nghị định, thông tư, chỉ thị, v.v của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Văn bản hành chính: Báo cáo, tổng kết, biên bản, hợp đồng, thông báo,giấy mời, v.v của các đơn vị, cơ quan nhà nước

Văn bản đời thường là loại tư liệu có tính chất cá nhân, riêng tư Văn bảnđời thường bao gồm các loại chủ yếu sau đây:

Thư từ, nhật kí, v.v

Giấy viết tay, sổ sách, ghi chép cá nhân, v.v

Đặc điểm của tư liệu văn bản

Sách báo, internet, các văn bản giấy tờ,.v.v giúp chuyên viên có được nhữngthông tin nền trước khi tìm hiểu cụ thể về đối tượng nào đó Vì vậy, trong hoạtđộng thẩm định giá, nghiên cứu văn bản thường là cơ sở đầu tiên để chuyên viêntriển khai các công việc tiếp theo

Nhìn chung, thông tin rút ra từ tài liệu văn bản “giấy trắng mực đen” thường ítthiên vị và có độ tin cậy cao

Các loại văn bản quy phạm pháp luật có tính chất chuẩn mực vì đã được những

cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền phê duyệt

Các loại báo cáo, sơ kết, tổng kết, v.v ít nhiều đã được các cá nhân, đơn vị, cơquan có trách nhiệm soạn thảo và kiểm tra

Các tư liệu văn bản (như báo cáo, tổng kết của các cơ quan chức năng) thườngchứa đựng những dấu hiệu có thể đo lường được, có thể đem ra tính toán, so sánh,đối chiếu với các sự việc, hiện tượng diễn ra trong thực tế Nếu chuyên viên biếtkhai thác, phân tích sẽ làm cho việc nhận xét, đánh giá các sự kiện đó trở nênkhách quan hơn, ít phụ thuộc vào tính chủ quan của chính mình

Các văn bản đời thường cũng được xem là những vật chứng có ý nghĩa khinhìn nhận, đánh giá một sự kiện, con người nào đó nhưng giá trị pháp lý có thểkhông cao

Bên cạnh những loại tư liệu nói trên, thông tin được rút ra từ sách báo cũng

có nhiều tác dụng trong việc đào sâu, mở rộng thông tin, làm báo cáo thẩm địnhthuyết phục khách hàng hơn

Tuy nhiên, thông tin từ văn bản thường chỉ có vai trò là điểm tựa đầu tiênchứ không phải là tư liệu duy nhất cho một báo cáo thẩm định giá Không nên lạmdụng việc nghiên cứu văn bản để sao chép, dùng tư liệu cũ để thẩm định tài sảnmới

Những chú ý khi khai thác tư liệu văn bản

Xác định giá trị pháp lý của văn bản

Xác định nguồn gốc, tác giả văn bản

Xác định xem văn bản đó là bản chính hay bản sao

Chú ý thời gian ra đời của văn bản

Kiểm tra tính xác thực của tư liệu văn bản:

Phân biệt sự việc và ý kiến;

Tìm hiểu ý đồ của người soạn thảo văn bản;

Xem xét bối cảnh tác động đến sự ra đời của văn bản, v.v

Phát hiện ra các con số, các chi tiết quan trọng, nổi bật, có yếu tố tin tức Đó lànhững con số, chi tiết “biết nói”

Có “thái độ nghi ngờ” trong khai thác tư liệu văn bản

So sánh thông tin từ tư liệu văn bản với các nguồn tin khác

Dùng danh bạ địa chỉ cụ thể hoặc dùng công cụ tìm kiếm để thu thập thông tintrên internet

Một số website tìm kiếm thông dụng như: http://www.google.com ,http://www.yahoo.com, http://www.vnaseek.com, http://www.gsearch.com, http://www.altavista.com, http://www.hotbot.com )

Internet là kho tư liệu khổng lồ của chuyên viên Tuy nhiên, khai thác thôngtin trên internet cũng có bất lợi: Quá nhiều các nguồn tin dẫn đến việc phân tánthông tin; nhiều thông tin không rõ nguồn gốc vì vậy việc kiểm tra các nguồn tinnhiều khi cũng rất khó khăn và tốn thời gian

2.2 Phương pháp quan sát

Khái niệm

Quan sát là khả năng cảm thụ hiện thực của con người nhờ vào các cơ quancảm giác chủ yếu như thị giác và thính giác thông qua sự tiếp xúc nghe nhìn Quansát thường đem lại những thông tin có đặc tính mô tả

Người có năng lực quan sát là người có khả năng tri giác nhanh chóng vàchính xác những điểm quan trọng, chủ yếu và đặc sắc của sự vật, hiện tượng cho

dù những điểm đó khó nhận thấy hoặc có vẻ là thứ yếu

Đối tượng quan sát

Đối tượng quan sát của chuyên viên rất phong phú, đa dạng nếu chúng chứađựng những thông tin, dữ liệu có ích cho tài sản thẩm định

Quan sát quang cảnh, hiện trạng

Quan sát đồ vật

Một số hình thức quan sát cơ bản

Theo vị trí của người quan sát

Quan sát tham dự: Người quan sát trực tiếp tham dự vào các hoạt động cùngvới những đối tượng được quan sát Hoạt động tham dự để quan sát có nhiều mức

độ khác nhau: Tham dự một phần hoặc nhập cuộc hoàn toàn

Quan sát không tham dự: Người quan sát không tham dự vào các hoạt độngcùng với những đối tượng được quan sát Họ đứng ngoài cuộc và đơn thuần ghi lạinhững gì đang diễn ra Do nhìn từ bên ngoài nên người quan sát khó khăn hơntrong việc muốn tìm hiểu kỹ

Theo cách thức quan sát

Quan sát công khai: Đối tượng được quan sát biết rõ mình đang bị quan sát

Sự có mặt của người quan sát dù sao vẫn có ảnh hưởng (ít hay nhiều) đến đốitượng được quan sát Do vậy, quan sát công khai có thể sẽ gây ra sự căng thẳng,mất tự nhiên cho đối tượng được quan sát Có trường hợp quan sát công khaikhông đưa đến kết quả đúng như nó vốn có

Quan sát bí mật: Đối tượng được quan sát không biết mình đang bị quan sát.

Vì vậy quan sát bí mật có thể nó tạo ra khả năng nhận thức tốt hơn vì lúc đó cáchành động, tình huống xảy ra tự nhiên, ít sai lệch hơn

Tuy nhiên, cũng có những ý kiến đặt ra vấn đề vi phạm pháp luật, đạo đứctrong một số trường hợp chuyên viên thực hiện quan sát bí mật và quan sát tham

dự

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp quan sát

Quan sát là con đường ngắn nhất để chuyên viên tiếp cận trực tiếp với tài sản Quan sát đem lại hình ảnh cụ thể, xác thực, sinh động

Thông tin từ quan sát đem lại những dấu hiệu cần thiết để tiến tới thẩm địnhbản chất của tài sản

Trong quá trình giao tiếp, quan sát những biểu hiện tâm lý của đối tượng sẽgiúp chuyên viên điều chỉnh nhịp độ cuộc giao tiếp và đánh giá mức độ tin cậy củathông tin

Hoạt động quan sát chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan Hiện thực cuộcsống qua quan sát thường gắn với sự nhìn nhận, xem xét và trạng thái tâm lí củabản thân người quan sát

Hoạt động quan sát bị giới hạn bởi thời gian, không gian

Quan sát có khi chỉ thấy được biểu hiện bên ngoài chưa chắc đã đúng với bảnchất của sự việc Đã xảy ra tình trạng chuyên viên bị “lừa” hoặc chỉ dựa vào quansát để nhận định sự việc nên đã dẫn đến sai sót đáng tiếc

Cách quan sát để đạt hiệu quả cao

Quan sát để tìm ra ý nghĩa: Quan sát không chỉ là mô tả lại những gì nhìn thấy

mà phải đi liền với sự phân tích, bình giá để tìm ra ý nghĩa, giá trị của chi tiết, sựkiện

Quan sát phải có suy luận, phán đoán: Quan sát không có nghĩa chỉ là nhìn,trông mà là thấy được sự vật, hiện tượng Quan sát khác với hoạt động nhìn, trông

vì quan sát có sự tham gia của hoạt động tư duy như: phân tích, tổng hợp, suyluận, phán đoán…

Quan sát trong sự so sánh: so sánh những gì quan sát được ở sự vật, hiện tượngnày với sự vật, hiện tượng khác hoặc so sánh với bản thân chúng trong các thờiđiểm, hoàn cảnh, giai đoạn… khác nhau để làm nổi bật nên những nét đặc sắc củachúng Chính sự so sánh, đối chiếu này làm cho sự quan sát có chiều sâu hơn Huy động các giác quan trong quan sát và thận trọng khi kết luận: Quan sátphải có sự tập trung, chú ý cao độ Khi quan sát cần sử dụng các giác quan để nhậnbiết các đặc điểm, tính chất rất đa dạng của các sự vật, hiện tượng Thiếu đi bất cứmột giác quan nào, chúng ta có thể bị mù trước một thuộc tính nào đó của sự vật Lựa chọn thời điểm để quan sát bởi vì hoạt động quan sát chỉ thực hiện đượctrong thời gian, không gian và giai đoạn diễn tiến nhất định nào đó của sự kiện Quan sát nên kết hợp với các phương pháp khác để đảm bảo độ tin cậy và cơ

sở pháp lý cho thông tin đã thu thập

2.3 Phương pháp phỏng vấn

Khái niệm

Nhìn dưới góc độ phương pháp, phỏng vấn là cuộc gặp gỡ, trao đổi, hỏi chuyệngiữa chuyên viên với một hoặc một nhóm đối tượng nhằm thu thập, khai thácthông tin phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung

Ưu điểm của phỏng vấn

Khách quan hoá thông tin

Tạo giá trị và mức độ tin cậy cao cho thông tin

Tạo ra sự độc quyền về thông tin

Quy trình, phương pháp thực hiện một cuộc phỏng vấn

Giai đoạn chuẩn bị

Tìm hiểu trước nội dung đặt ra trong cuộc phỏng vấn và tìm hiểu ngưòi trả lời

Ý nghĩa đối với chuyên viên

Nhanh chóng nhập cuộc, chủ động, tự tin khi phỏng vấn

Tạo sự tin cậy với người đối thoại

Hỏi được những câu hỏi tốt

Xử lý linh hoạt những tình huống bất ngờ có thể xảy ra trong quá trình phỏngvấn

Tìm hiểu như thế nào?

Nghiên cứu tư liệu trên sách báo, internet

Hỏi những người am hiểu hoặc người quan tâm đến nội dung sẽ đề cập trongcuộc phỏng vấn

Tìm hiểu đối tượng sẽ phỏng vấn qua đồng nghiệp, bạn bè, hàng xóm hoặcnhững người thân khác của họ

Lựa chọn người trả lời

Tuỳ thuộc vào nội dung và mục đích phỏng vấn để tìm người trả lời chophù hợp Chuyên viên phải trả lời được hai câu hỏi quan trọng: Hỏi ai? Hỏi cái gì?

Chọn người tiêu biểu (khách quan, công minh, thú vị, độc đáo…)

Sắp đặt cuộc phỏng vấn

Báo trước (gọi điện, viết thư…) cho nguồn tin mong muốn (đề nghị) đượcphỏng vấn (trò chuyện, trao đổi )

Giới thiệu tư cách của người phỏng vấn

Cho nguồn tin biết mục đích và nội dung cuộc phỏng vấn

Thoả thuận địa điểm, thời gian phỏng vấn

Chuẩn bị đề cương câu hỏi

Căn cứ vào những thông tin đã tìm hiểu được, chuyên viên cần dự kiến một sốcâu hỏi chính phù hợp với mục đích, nội dung sẽ đặt ra trong cuộc phỏng vấn Tuy nhiên, trong quá trình phỏng vấn phóng viên có thể linh hoạt thay đổi…

Một số công việc chuẩn bị khác

Chuẩn bị phương tiện phỏng vấn

Chuẩn bị tâm lý, tâm thế khi tiến hành phỏng vấn

Ăn mặc phù hợp

Đúng hẹn

Giai đoạn tiến hành cuộc phỏng vấn

* Giai đoạn nhập cuộc

Giới thiệu bản thân

Nhắc lại mục đích của cuộc phỏng vấn

Tạo lập cách hiểu đúng về tầm quan trọng và ý nghĩa của cuộc phỏng vấn.Gieo nhu cầu cho đối tượng (họ được lợi gì khi tham gia phỏng vấn?)

Tạo sự tin tưởng, cởi mở (đó là chìa khoá mở cánh cửa thông tin)

Có thể bắt đầu bằng một câu chuyện nhẹ nhàng (nhưng ngắn gọn)

Không nên đưa những câu hỏi khó ngay từ đầu

Nên dùng câu hỏi dẫn dắt

Nếu thuận lợi nên đi thẳng vào vấn đề để tranh thủ thời gian

*Giai đoạn triển khai hệ thống câu hỏi chủ chốt

Nên triển khai các câu hỏi từ dễ đến khó để thu thập thông tin

Sử dụng xen kẽ các loại câu hỏi một cách linh hoạt

Trong khi hỏi những câu hỏi chính, cần bổ sung thêm các câu hỏi phụ

Chú ý lắng nghe, phát hiện và khai thác những điểm quan trọng, nổi bật từ câutrả lời (vấn đề mâu thuẫn, vấn đề mới nảy sinh, chi tiết độc đáo…) để đặt câu hỏitiếp theo

Giữ thế chủ động trong cuộc phỏng vấn

Luôn đặt trong đầu câu hỏi: Cần biết cái gì?

Quan sát những biểu hiện tâm lý của người trả lời để đánh giá mức độ tin cậycủa thông tin và điều chỉnh nhịp độ của cuộc phỏng vấn

* Giai đoạn kết thúc cuộc phỏng vấn

Kiểm tra xem còn bỏ sót thông tin, chi tiết nào muốn biết

Kiểm tra xem những điểm đánh dấu trong sổ ghi chép đã được làm sáng tỏchưa

Hỏi người trả lời xem họ muốn nói thêm điều gì nữa không

Nói trước với người trả lời rằng mình có thể sẽ gặp hoặc gọi điện lại cho họ đểhỏi thêm một vài điều

Nên kết thúc cuộc phỏng vấn đúng thời gian đã giao hẹn Nếu cuộc phỏng vấnkéo dài quá mức sẽ tạo cảm giác mệt mỏi, lơ đễnh từ phía người trả lời

Cảm ơn và bày tỏ mong muốn được gặp lại người trả lời

* Một số điều cần chú ý trong quá trình tiến hành phỏng vấn

Ghi lại chính xác tên, chức danh, cơ quan, địa chỉ…của người trả lời ngay từlúc bắt đầu phỏng vấn (hoặc xin danh thiếp của họ)

Không cắm cúi ghi chép, phải biết cách lắng nghe để khuyến khích người trảlời

Không nên đọc câu hỏi mà nói một cách tự nhiên

Nên đưa ra các câu hỏi một cách trung lập, khách quan

Hãy nhìn vào mắt người đối thoại

Thái độ ứng xử hợp lý hợp lý (cách xưng hô, giọng điệu câu hỏi, cách ăn mặc,chế ngự thói quen xấu…)

Luôn chuẩn bị tinh thần để xử lý mọi tình huống có thể sẽ xảy ra trong cuộcphỏng vấn

* Những câu hỏi không nên dùng trong phỏng vấn:

Câu hỏi quá dài

Câu hỏi không rõ ràng, mơ hồ

Câu hỏi khó trả lời

Gộp nhiều ý trong một câu hỏi

Câu hỏi đã có ý trả lời

Câu hỏi chung chung (nội dung và phạm vi đề cập quá rộng)

Câu hỏi khuôn mẫu, sáo mòn

Câu hỏi không phù hợp với đối tượng phỏng vấn (mỗi đối tượng có trình độ

và tâm lý khác nhau cần các cách hỏi khác nhau)

* Ghi chép và dùng máy ghi âm

Ghi chép là một biện pháp hữu hiệu để “tự vệ chống lại sự thiếu chính xác”hoặc bỏ sót thông tin, chi tiết

Ghi chép giúp chúng ta dễ dàng theo dõi trình tự, diễn biến các thông tin thunhận được từ người trả lời

Ghi chép giúp cho việc đánh dấu hoặc nhấn mạnh, kiểm tra những thông tin,chi tiết quan trọng để ghi nhớ hoặc hỏi lại mà không phá ngang câu chuyện

Ghi chép nhanh, có chọn lựa

Luôn có vài cây bút dự trữ

Có thể xin phép hoặc thoả thuận với người trả lời khi sử dụng máy ghi âm Kiểm tra máy ghi âm trước khi sử dụng nhiều lần

Trong trường hợp không tiện, nên để máy ghi âm và sổ ghi chép xa tầm mắtngười trả lời

2.4 Phương pháp chọn đối tượng điều tra

Trong phương pháp nghiên cứu hiện trường, chúng ta phải quyết định lựa chọnthông tin cần điều tra như thế nào? Chúng ta có thể điều tra toàn bộ thông tin cầnquan tâm, hoặc điều tra một mẫu thông tin được chọn ra từ đó,tức là một bộ phậnnào đó trong số các thông tin mà chúng ta quan tâm Chúng ta sẽ tìm hiểu haicách điều tra này

Điều tra toàn bộ

Nếu số lượng thông tin mà chúng ta quan tâm không lớn thì chúng ta có thểđiều tra toàn bộ Đó là trường hợp những thông tin lớn tại một địa phương Đây lànhóm thông tin quan trọng của tài sản thẩm định nên cần tiếp xúc trực tiếp theomột lịch trình nhất định Những thông tin cần được ghi chép đầy đủ, hệ thống.Cũng cần lập hồ sơ để theo dõi

Điều tra chọn mẫu

Điều tra chọn mẫu được sử dụng khi lượng thông tin quan tâm có số lượnglớn Trong trường hợp này nếu điều tra toàn bộ thì chi phí sẽ cao, thời gian sẽ kéodài và cũng không cần thiết Phương pháp chọn mẫu có cơ sở khoa học là phươngpháp thống kê toán học Theo lý thuyết thống kê, việc nghiên cứu thông tin thuđược từ một mẫu lấy ra từ một đám đông cần nghiên cứu có thể cho phép ta suy ra

các kết luận tương đối chính xác về các tính chất nào đó của thông tin điều tra Độtin cậy của các kết luận tuỳ thuộc vào tính đại diện của mẫu thông tin được chọn,tức là phụ thuộc vào phương pháp chọn mẫu và số lượng các phần tử mẫu đượcchọn Có thể sử dụng các phương pháp chọn mẫu sau đây:

Chọn mẫu ngẫu nhiên

Theo phương pháp này thì mỗi phần tử của thông tin được chọn ngẫu nhiênvào mẫu Như vậy bất kỳ phần tử nào của thông tin cũng có xác suất như nhau đểđược chọn vào mẫu Phương pháp này cho chúng ta khả năng tính được độ tin cậycủa các kết luận cho thông tin được rút ra từ các kết quả nghiên cứu trên tập hợpmẫu.Điều kiện áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên là thông tin cần nghiêncứu phải có tính đồng đều về các đặc tính cần nghiên cứu

Chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng

Khi thông tin không có tính đồng đều về đặc tính cần nghiên cứu thì trước hết

ta cần chia thông tin đó ra thành các nhóm đồng đều theo các đặc tính cần nghiêncứu Sau đó từ mỗi nhóm đồng đều đó ta lại chọn ra một mẫu theo phương phápchọn ngẫu nhiên Việc chia thông tin cần nghiên cứu thành các nhóm đồng đềucũng giống như việc phân đoạn thông tin.Một vấn đề cần trả lời là kích thước mẫubao nhiêu thì vừa Rõ ràng là kích thước mẫu càng lớn thì độ tin cậy của các kếtluận càng cao, nhưng dẫn đến chi phí cao Do vậy, cần phải tính toán cỡ mẫu saocho đảm bảo độ tin cậy cho trước

3 Xử lý thông tin

Kết quả thu thập thông tin từ nghiên cứu tài liệu, số liệu thống kế, quan sáthoặc thực nghiệm tồn tại dưới hai dạng:

Thông tin định tính

Thông tin định lượng

Các thông tin này cần được xử lý để xây dựng các luận cứ, phục vụ choviệc thẩm định giá tài sản Có hai phương hướng xử lý thông tin:

Xử lý logic đối với thông tin định tính Đây là việc đưa ra những phán đoán

về bản chất của sự kiện

Xử lý toán học đối với các thông tin định lượng Đây là việc sử dụng phươngpháp thống kê toán để xác định xu hướng, diễn biến của tập hợp số liệu thu thậpđược

3.1 Xử lý thông tin định tính

Khi các thông tin định tính đã được thu thập qua các phương pháp như:quan sát, phỏng vấn, thảo luận, nghiên cứu tài liệu,…Bước tiếp theo là làm thế nào

để phân tích các thông tin trên

Mục đích của thông tin định tính là để xây dựng giả thuyết và chúng minhcho giả thuyết đó từ những sự kiện rời rạc đã thu thập đuợc

Xử lý logic đối với các thông tin định tính là việc đưa ra những phán đoán

về bản chất các sự kiện đồng thời thể hiện những logic của các sự kiện, các phân

hệ trong hệ thống các sự kiện được xem xét

3.2 Xử lý thông tin định lượng

Thông tin định luợng thu thập được từ các tài liệu thống kê hoặc kết quảquan sát, thực nghiệm Nhà nghiên cứu không thể ghi chép các số liệu nguyênthủy vào tài liệu, mà phải sắp xếp chúng để làm bộc lộ ra các mối liên hệ và xu thếcủa sự vật Các số liệu có thể được trình bày dưới nhiều dạng, từ thấp đến cao: Những con số rời rạc.

TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY VFA

VIETNAM

Phần I: Giới thiệu chung về công ty VFA VIETNAM

Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam viết tắt là VFA VIETNAM,

là một doanh nghiệp được thành lập theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn VFA VIETNAM được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá và Tư vấn tài chính

VFA VIETNAM đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính – kế toán, các kỹ sư

chuyên ngành, công ty luôn hướng tới cung cấp các dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu của mọi khách hàng

Với phương châm làm việc “ Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, các dịch vụ VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước về: tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, các quy định về tài chính, các chuẩn mực kế toán,…

VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và là “Địa chỉtin tưởng, sự lựa chọn chính xác của khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn hóa của VFA VIETNAM

1 Tên công ty: Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, tên

viết tắt là VFA VIETNAM

Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội

+ 1125129564015- Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội

+ 102010001506602- Ngân hàng Cổ phần thương mại Công thương Việt Nam- Chi nhánh Láng Hòa Lạc

2 Văn phòng đại diện:

2.3 Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái

- Địa chỉ: Số 740 đường điện biên, tổ 44, Phường Minh tân, TP Yên Bái, Tỉnh Yên Bái, Việt Nam

- Tel: 843 854 470/ Fax: 843 854 470

- Email: dinhthuy73@gmail.com

- Webside: http://vfavietnam.com.vn

I Cơ sở pháp lý hoạt động:

-Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;

-Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

-Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;

-Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;-Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;

-Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 do Phòng Đăng ký kinh doanh

số 1 – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 21/11/2011 vàđăng ký thây đổi lần thứ 1 ngày 06/6/2012;

-Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài chính về việc công bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2011;

-Thông báo số 58 BT-BTC ngày 20/01/2013 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012;

-Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm 2012;

- Thông báo số 450/TB-BTC ngày 30/11/2012 về việc công bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, Danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2012

- Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 về việc công bố Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, danh sách các thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2013

Phần II Các dịch vụ chính công ty cung cấp

I DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ:

- Thẩm định giá bất động sản;

- Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị )

- Xác định giá trị doanh nghiệp;

và đang đóng góp sức lực và trí tuệ cho sự phát triển mạnh hơn của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác

1.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản:

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố thanh lý;

- Giao đất, cho thuê đấy, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh;

- Tư pháp;

- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;

- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

- Đất đai và công trình xây dựng trên đất;

- Trang trại- các công trình công nghiệp và dân dụng;

- ………

2 Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị):

a Mục đích của thẩm định giá máy móc, thiết bị:

- Mua sắm thanh toán từ nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;

- Bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;

- Phục vụ thuê tài chính;

- Bảo hiểm;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;

- Đền bù giải tỏa;

- Tư vấn, lập dự án đầu tư;…

b Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm:

- Các loại dây chuyền sản xuất- dây chuyền công nghệ;

- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;

- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan, tàu, thuyền;

- Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật

tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân,….

3 Xác định giá trị doanh nghiệp:

Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng khốc liệt, cùng với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam thì việc cổ phầnhóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,… là một trong những tiến trình, giải pháp các doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả doanh nghiệp cho thấy bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ việc đưa ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,…

a Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp:

- Cổ phần hóa;

- Mua – bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức;

- Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;

- Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng;

- Chứng minh năng lực tài chính;

- Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;

- Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh;

- Cở sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầ tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính

b Các loại doanh nghiệp bao gồm;

- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước;

- Doanh nghiệp tư nhân

- Công ty cổ phần;

- Công ty trách nhiệm hữu hạn

4 Thẩm định Dự án đầu tư:

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới,

mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Việc lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư,

Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin

lập KH sơ bộ về thời gian, chi phí

Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm,hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất…

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương

án kỹ thuật, công nghệ và công suất…

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định

cư phân đoạn thực hiện,

- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về

an ninh, quốc phòng,…

- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàntrả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinnh tế, hiệu quả

xã hội của dự án,…

- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu quả

dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI,…

Mục đích thẩm định Dự án đầu tư:

- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;

- Vay vốn ngân hàng;

- Góp vốn liên doanh;

- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;

- TÍnh thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

- Các mục đích khác

5 Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

Tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin

lập KH sơ bộ về thời gian, chi phí

6.1 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặcgần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

6.2 Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sảnchuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sửdụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

6.3 Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phươngpháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tươnglai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốnhiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thunhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năngtạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

6.4 Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tínhbằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả cácchi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bấtđộng sản có tiềm năng phát triển

6.5 Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm địnhgiá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạpchiếu bóng,…

6.6 Các phương pháp thẩm định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải

được Bộ Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng.”

II TƯ VẤN TÀI CHÍNH:

VFA VIETNAM có đội ngũ chuyên gia về tài chính – kế toán có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường kinh doanh, pháp luật tại Việt nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, sự hiểu rõ về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng, VFA VIETNAM luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành.

1 Dịch vụ tư vấn thuế:

- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp;

- Quản lý rủi ro về thuế;

- Cơ cấu kinh doanh có hiệu quả cho mục đích tính thuế;

- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;

- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế;

- Xin ưu đãi thuế;

- Đại diện khách hành làm việc với cơ quan thuế;

- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán;…

2 Dịch vụ tư vấn và giải đáp doanh nghiệp:

- Tư vấn doanh nghiệp;

- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;

- Soát xét toàn diện hoạt động Doanh nghiệp;

- Tư vấn Tái cơ cấu tài chính Doanh nghiệp;

- Dịch vụ cấp phép kinh doanh và đầu tư;…

III DỊCH VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN VỀ GIÁ TÀI SẢN, HÀNG HÓA VÀ

DỊCH VỤ:

Qua quá trình khảo sát, thu thập và xử lý thông tin từ nhiều nguông: giá do Nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị kinh doanh, giá trên các trang web,… VFA VIETNAM đã xây dựng cà lưu trữ đưuọc một hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên được cập nhập về thị trường giá cả bất động sản, hàng hóa, và dịch vụ như: giá nông lâm thủy sản, giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học,… nhằm đáp ứng mọi yêu cầu của mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đích khác nhau.VFA VIETNAM đã xây dựng các ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng hóa, dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các chương trình phần mềm lưu trữ

MÔ HÌNH TỔ CHỨC CỦA CÔNG TY

HỘI ĐỒNG THÀNH VIÊN

TỔNG GIÁM ĐỐC

IV Kết quả hoạt động kinh doanh

Thành lập năm 2011 công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam là một trong các đơn vị còn khá trẻ trong lĩnh vực TĐG nhưng đã tỏ rõ thế mạnh và ưu thế vượt trội Trải qua 2 năm hoạt động, với những cố gắng không ngừng của tập thể lãnh đạo cùng toàn bộ nhân viên, VFA VIETNAM đã đánh dấu sự thành công bằng những kết quảbước đầu đáng khích lệ, đồng thời là tiền đề để VFA VIETNAM cùng đồng lòng hướng đến sự phát triển bền vững, lâu dài, nhằm cung cấp những dịch vụ tốt nhất đến với khách hàng

Xác định rõ vai trò, dịch vụ TĐG là một trong những hoạt động kinh doanh chính của công ty bao gồm: TĐG bất động sản, TĐG động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá đầu tư, thẩm định giá vô hình Vì vậy, trong những năm qua, hoạt động thẩm định giá của Công ty đã góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong công tác quản lí tài chính công của Nhà nước cũng nhưhoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Việc thẩm định giá tài sản, hàng hóa mua sắm từ nguồn vốn ngân sách đã góp phần tiết kiệm chi cho Ngân sách Nhà nướckhoảng 10 -15% tổng giá trị thẩm định Công tác thẩm định giá sát với giá trị thị trường

để xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, cá nhân thuê đất đã góp phần không nhỏ trong việc tăng thu Ngân sách Nhà nước.

Nắm bắt xu hướng phát triển của nghề thẩm định giá bất động sản trong những năm gần đây, Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam được thành lập với những chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ liên quan đến bất động sản, lấy dịch vụ này làm nòng cốt để phát triển các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới… Tuy mới thành lập nhưng Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình của doanh nghiệp

Phần II Hoạt động thu thập và xử lý dữ liệu phục vụ công tác định giá BĐS tại công ty VFA VIETNAM

1 Các phương pháp thu thập thông tin được áp dụng tại cơ sở thực tập

I.1 Khảo sát hiện trường:

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường),loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

I.2 Thu thập trên bàn giấy:

Thẩm định viên thu thập thông tin qua những giấy tờ chứng từ mà bên khách hàng cung cấp hoặc thu thập thông tin trên mạng Internet

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viênphải thu thập các thông tin sau:

Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS sosánh

Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - người bán tiềm năng

Các thông tin về tính pháp lý của BĐS

Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vựcBĐS thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận