Định giá xây dựng công trình giao thông bùi ngọc toàn (chủ biên), phan thị hiền, nguyễn thị hậu

Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm: a Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt; b Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm

TS BÙI N G Ọ C TOÀN (CHỦ BIÊN)

KS PHAN THỊ HIỀN - KS N G U Y E N THỊ HẬU

Định giá xây dụid

GIAO THÔNG VÂN TẢI

KS PHAN THỊ HIÊN - KS NGUYÊN THỊ HẠU

Chịu trách nhiệm xuất bản

In 500 cuốn khổ 19 X 27cm tại Công ty in Giao thông - Nhà xuất bản Giao thông vậin tải

Đăng ký KHXB số: 92-2009/CXB/220-94/GTVT Quyết định xuất bản số: 57/QĐ-GTVT ngày 21/5/2009

In xong và nộp lưu chiểu tháng 6/2009

LỜI NÓI ĐfiU

Tài liệu "Định giá xây dựng công trình giao thông" được hiên soạn hướng tới

nghiệp vụ định giá trong lĩnh vực xây dựng công trình giao thông dựa trên văn bản s ố 734/BXD-VP ngày 21/4/2008 của Bộ Xây dựng công b ố nội dung cơ bản của tài liệu dào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá xây dipĩg và các văn bản liên quan khác.

Trong quá trình biên soạn, các tác gid đã cố gắng lấy các ví dụ minh hoạ trong lĩnh vực xây dựng công trình giao thông.

Tài liệu có thể sử dụng như giáo trình, tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên các chuyên ngành kinh tế - kỹ thuật cũng như các cán bộ hoạt động trong lĩnh vực quản lý chi

p h í đầu tư xây dựng.

Tài liệu này dược biên soạn lần đầu, mặc dù đã có rất nhiều c ố gắng nhiùig chắc chắn không th ể tránh khỏi thiếu sót Tập thể tác giả rất mong được sự góp ỷ của các đồng nghiệp vù tất cả bạn dọc đ ể tiếp tục hoàn chỉnh trong lần tái bản sau.

Mọi dóng góp xin gửi về địa chỉ:

Bộ môn: "Dự án và Quản lý dự án"

Khoa Công trình, Trường Đại học Giao thông vận tải.

Hà Nội, 3/2009 CÁC TÁC GIẢ

DANH MUC KÝ HIÊU VÀ CÁC TỪ VIẾT TẮT

CHUYÊN ĐỂ 1 QUÀN LÝ Dự ÁN ĐẤU Tư XÂY DỰNG

CÕNG TRlNH THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH

1 Những nội dung cơ bản của hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư xây dựng

1.1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng 6

1.1.1 Phạm vi và đối tượng của Luật Xây dựng 61.1.2 Phạm vi điều chỉnh 61.1.3 Nội dung quản lý Nhà nước vé xây dựng 6

1.2 Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai liên quan đến hoạt động xây dựng 7

1.2.1 Phạm vi điểu chỉnh và đối tượng áp dung _71.2.2 Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đ ấ t _71.2.3 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư xây dựng công trìn h _ 91.2.4 Tài chính về đất đai và giá đất 111.2.5 Thu hồi đất, bổi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tư XDCT 12

1.3 Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây dựng _ 13

1.3.1 Phạm vi điéu chỉnh và đối tượng áp dụng 131.3.2 Hình thức đầu tư _ 131.3.3 Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự á n 15

1.4 Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan đến hoạt động xây

dựng _ 17

1.4.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng _ 171.4.2 Quy định chung về đấu th ầ u 171.4.3 Các chù thể tham gia dấu thầu 18

2 Chế định về dự án và lập dự án đầu tư xây dựng công trình _ 18

2.1 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình _ 18

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng cồng trình _ 182.1.2 Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình 19

2.2 Nguyên tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình _ 19 2.3 Chủ đầu tư và giám sát, đánh giá đầu tư 20

2.3.1 Chủ đầu tư xây dựng cồng trình _ 202.3.2 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình 20

2.4 Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình 21

2.4.1 Lập Báo cáo đầu tư xây dựng cồng trình (Báo cáo nghiên cứu tiển khả thi) và

xin phép đầu tư _ 212.4.2 Lập dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi) _ 212.4.3 Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình _ 252.4.4 Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình 262.4.5 Thi tuyển thiết kế kiến trúc công trình xây dựng 26

3 Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 26

3.1 Các hình thức quản lý dự án _ 26 3.2 Quản lý thi công xây dựng công trình _ 28

3.2.1 Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình 283.2.2 Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình _283.2.3 Quản lý an toàn lao động ưên công trường xây dựng 293.2.4 Quản lý môi trường xây dựng 293.2.5 Phá dỡ công trình xây dựng 29

4 Một số quy định chung về diều kiện, năng lực của các chủ thể tham gia trong quá

trình đầu tư xây dựng công trình 30

1 NHŨNG NỘI DUNG c ơ BẢN CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TU XÂY DỤNG CÔNG TRÌNH

1.1 Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng

1.1.1 Phạm vi và đối tượng của Luật Xây dựng

Phạm vi: Luật xây dựng quy định về hoạt động xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ

chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng

Đối tượng: Luật xây dựng điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế - xã hội nảy sinh trên tất cả

các giai đoạn của hoạt động xây dựng của các chủ thể tham gia, áp dụng đối với các tổ chức,

cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với Luật này, thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó

1.1.2 Phạm vi điều chỉnh

Luật Xây dựng điều chỉnh các hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự ấn đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình

1.1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng

Quản lý Nhà nước về xây dựng là sự tác động có tổ chức và điểu chỉnh bằng quyền lực của Nhà nước vào các quá trình, các quan hệ kinh tế - xã hội trong hoạt động xây dựng nhằm đạt được mục tiêu đã đề ra, đảm bảo hướng ý chí và hành động của các chủ thể vào mục tiêu chung, kết hợp hài hoà lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của Nhà nước

Các nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước về xây dựng:

Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách về xây dựng

Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng

Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Quản lý chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình

Hướng dẫn, hỗ trợ, giải quyết vướng mắc trong hoạt động xây dựng

Cấp, thu hồi các loại giấy phép trong xây dựng

Hướng dẫn đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng; thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng

Tổ chức nghiên cứu khoa học, công nghệ ứng dụng vào hoạt động xây dựng

Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ hoạt động xây dựng

Hợp tác quốc tế, tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư xây dựng

1.2 Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai liên quan đến hoạt động xây dựng

1.2.1 Phạm vi điều chỉnh và đôi tượng áp dụng

Luật Đất đai quy định vể quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:

a) Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

b) Người sử dụng đất;

c) Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất

1.2.2 Vê quy hoạch và kê'hoạch sử dụng đất

а Nguyên tắc lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

1 Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

2 Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;

4 Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

5 Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;

б Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

7 Dân chủ và công khai;

8 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó

b Căn cứ đ ể lập quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất

bl Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;

c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;

d) Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;

e) Định mức sử dụng đất;

f) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;

g) Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước

b2 Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước;

c) Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;

e) Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất

c Nội dung quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất

cl Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

b) Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;

c) Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;

d) Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

e) Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;f) Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất

c2 Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;

b) Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh;

c) Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang

sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;

d) Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

e) Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất 5 năm đến từng năm;

f) Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất

d Kỳ quy lìoạclì, k ế hoạch sử dụng đất

- Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 10 năm

- Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là 5 năm

e Điều chỉnh quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất

Việc điểu chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh

đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;

- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;

- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới

quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;

- Có sự điểu chỉnh địa giới hành chính của địa phương

Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy

hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất

Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử

dụng đất

đầu tư xây dựng công trình

a Căn cứ d ể giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

bao gồm:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây

dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất

b V ề giao đất

Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác: Việc quyết

định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực

hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

Giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước hoặc sử dụng vào các mục tiêu giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình vãn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đê’ chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng nhằm mục đích kinh doanh

c Về cho thuê đất

c l Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

c2 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dụng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dụng trụ sở làm việc

d Về chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất được thực hiện như sau:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu nãm, đất trồng rùng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thue đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Trường hợp chuyển mực đích sử dụng đất không thuộc quy định như trên thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với vãn phòng của tổ chức có thẩm quyền đãng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất.

1.2.4 Tài chính về đất đai và giá đát

a Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai hao gồm:

Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thư tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuvển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

Thuế sử dụng đất;

Thuế thu nhập từ chuyển quyển sử dụng đất;

Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

b Giá đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Do người sử dụng đất thoả thuận vé giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyển sử dụng đất; góp vốn bàng quyền sử dụng đất

b l Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

Sát với giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điểu kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điểu chỉnh cho phù hợp;

Các thửa đất liền kể nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

b2 Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyển

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyẻn sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định

1.2.5 Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án đầu tưXD C T

a Các trường hợp thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thòi hạn mà không được gia hạn khi hết thòi hạn;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mạt bằng sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyển xét duyệt

Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ

b Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì người bị thu hồi đất được bổi thường, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hổi đất được bồi thường bằng tiền V'à được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bổi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất

ở bị t.hu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

1.3 Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến hoạt động xây dựng

1.3.1 Phạm vi điếu chỉnh và đối tượng áp dụng

Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh

doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyển, lợi ích hợp pháp của nhà đẩu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài

a Các hình thức đầu tư trực tiếp

o Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

o Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu

tư nước ngoài

o Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

o Đầu tư phát triển kinh doanh

o Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

o Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp,

o Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

b Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế

Nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:

- Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

- Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

- Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

- Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác

xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật

c Đầu tư theo hợp đồng

Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác

Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đổng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định

d Đầu tư phát triển kinh doanh

Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức sau đây:

- Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh;

- Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường

e Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại

- Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam Tỷ

lệ góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do Chính phủ quy định

- Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh

/ Đầu tư gián tiếp

Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:

- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;

- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;

- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác

Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật

về chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan

1.3.3 Thủ tục vê đầu tư khi triển khai dự án

a Thít tục dăng kỷ đẩu tư đối với dự án đầu tư trong nước

Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới 15 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đãng ký đầu tư

Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ 15 tỷ đồng Việt Nam đến dưới

300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thú tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh

Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư

h Nội dung đăng ký dầu tư bao gồm:

- Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;

Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;

Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có)

c Thủ tục dăng ký đầu tư dối với dự án có vốn dầu tư nước ngoài

Đối với dự án có vốn đấu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điểu kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:

Vãn bản về các nội dung:

a) Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

b) Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

c) Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;

d) Như cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;

đ) Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có)

Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;

- Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có)

d Thẩm tra dự án dầu tư

Đối với dự án đầu tư trong nước, dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mỏ vốn đầu

tư từ 300 tỷ đồng Việt Nam trở lên và dự án thuộc Danh mục dự án đầu tư có điều kiện thì phải thực hiện thủ tục thẩm tra để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Hồ sơ dự án bao gồm:

- Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư;

- Văn bản xác nhận tư cách pháp lý của nhà dầu tư;

- Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;

- Giải trình kinh tế - kỹ thuật với các nội dung về mục tiêu, địa điểm đầu tư, nhu cầu sử dụng đất, quy mô đầu tư, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, giải pháp công nghệ, giải pháp vể môi trường;

- Đối với nhà đầu tư nước ngoài, hồ sơ còn bao gồm hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có)

Nội dung thẩm tra bao gồm:

- Sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác;

- Nhu cầu sử dụng đất;

- Tiến độ thực hiện dự án;

- Giải pháp về môi trường

e Thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tể

Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu

tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà không nhất thiết phải thành lập tổ chức kinh tế mới

Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật có liên quan và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật này

/ Điều chỉnh dự án đầu tư

Khi có nhu cầu điều chỉnh dự án đầu tư liên quan đến mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, vốn, thời hạn dự án thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục sau đây:

- Đối với dự án đãng ký đầu tư, nhà đầu tư tự quyết định và đăng ký nội dung điều chỉnh cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh trong thời hạn quy định (mười ngày) kể

từ ngày quyết định điều chỉnh;

- Đối với dự án thuộc diện thẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp văn bản đề nghị điều chỉnh

dự án đầu tư cho cơ quan nhà nước quản lý đầu tư theo thẩm quyền để xem xét điều chỉnh.Văn bản đề nghị điểu chỉnh dự án đầu tư bao gồm các nội dung về tình hình thực hiện

dự án, lý do điều chỉnh, những thay đổi so với nội dung đã thẩm tra

Việc điều chỉnh dự án đầu tư được thực hiện dưới hình thức điều chỉnh, bổ sung nội dung vào Giấy chứng nhận đầu tư

1.4 Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan đến hoạt động xây dựng

1.4.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

a Phạm vi điều chỉnh

Luật này quy định về các hoạt động đấu thầu đế lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ

tư vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp đối với gói thầu thuộc các dự án sau đây:

a l Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng;

- Dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt;

- Dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn;

- Dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật;

- Các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển;

a2 Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân;

a3 Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa chừa lớn các thiết bị, dây chuyển sản xuất, công trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh nghiệp nhà nước

b Đối tượng áp dụng

Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia và liên quan đến hoạt động đấu thầu Trường hợp có đặc thù về đấu thầu quy định ở luật khác thì áp dụng theo quy định của luật đó

Đối với dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), việc đấu thầu được thực hiện trên cơ sở nội dung điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc thỏa thuận quốc tế mà cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam đã ký kết

1.4.2 Quy định chung về đấu thầu

Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu để thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế

Hoạt động đấu thầu bao gồm các hoạt động của các bên liên quan trong quá trình lựa chọn nhà thầu

Trình tự thực hiện đấu thầu gồm các bước chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, thẩm định và phê duyệt kết quả đấu thầu, thông báo kết quả đấu thầu, thương thảo, hoàn thiện hợp đồng và ký kết hợp đồng

Đấu thầu trong nước là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu với sự tham gia của các nhà thầu trong nước Đấu thầu quốc tế là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên mời thầu với sự tham gia của các nhà thầu nước ngoài và nhà thầu trong nước

1.4.3 Các chủ th ể tham gia đấu thầu

Người có thẩm quyền là người được quyền quyết định dự án theo quy định của pháp luật Đối với các dự án có sự tham gia vốn nhà nước của doanh nghiệp nhà nước từ 30% trờ lên, trừ các dự án sử dụng 100% vốn nhà nước, thì người có thẩm quyền là Hội đồng quản trị hoặc đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia góp vốn

Chủ đầu tư là người sở hữu vốn hoặc được giao trách nhiệm thay mặt chủ sở hữu, người vay vốn trực tiếp quản lý và thực hiện dự án

Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chuyên môn có đủ năng lực và kinh nghiệm được chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của pháp luật về đấu thầu.Nhà thầu là tổ chức, cá nhân có đủ tư cách hợp lệ theo quy định

Nhà thầu chính là nhà thấu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn (gọi là nhà thầu tham gia đấu thầu) Nhà thầu tham gia đấu thầu một cách độc lập gọi là nhà thầu độc lập Nhà thầu cùng với một hoặc nhiều nhà thầu khác tham gia đấu thầu trong một đơn dự thầu thì gọi là nhà thầu liên danh

Nhà thầu phụ là nhà thầu thực hiện một phần công việc của gói thầu trên cơ sở thoả thuận hoặc hợp đồng được ký với nhà thầu chính Nhà thầu phụ không phải là nhà thầu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu

Nhà thầu trong nước là nhà thầu được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam Nhà thầu nước ngoài là nhà thầu được thành lập và hoạt động theo pháp luật của nước

mà nhà thầu mang quốc tịch

2 CHÊ ĐỊNH VỂ D ự ÁN VÀ LẬP D ự ÁN ĐẨU TƯ XÂY DỤNG CÔNG TRÌNH

2.1 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ

vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

Theo nghĩa rộng có thể hiểu dự án không chỉ là bản thân Dự án đầu tư xây dựng công trình mà còn bao gồm cả Báo cáo đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cổng trình

Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,

vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nưóc, được xây dựng theo thiết kế

Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, nãng lượng và các công trình khác

Công trình xây dựng được phân thành loại và cấp công trình

Loại công trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng Mỗi loại công trình

được chia thành năm cấp, bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV

Cấp công trình được xác định theo loại công trình, càn cứ vào quy mô, yèu cầu kỹ

thuật, vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng

2.1.2 Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trinh

Các dự án đầu tư xây dựng công trình được phân loại như sau:

trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, c.

h Theo nguồn vốn đầu tư:

Dự án sử dụng vốn ngàn sách Nhà nước;

Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển

của Nhà nước;

Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước;

Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều

nguồn vốn

2.2 Nguyên tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình

Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an

toàn môi trường, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có

liên quan

Ngoài quy định như trên thì tuỳ theo nguồn vốn sử dụng cho dự án, Nhà nước còn

quản lý theo quy định sau đây:

a) Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước kể cả các dự án thành phần,

Nhà nước quản lý toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng từ việc xác định chủ trương đầu tư, lập

dự án, quyết định đầu tư, lập thiết kế, tổng dự toán, lựa chọn nhà thầu, thi công xây dựng

đến khi nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng

b) Đối với dự án của doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn

tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà

nước, Nhà nước quản lý về chủ trương và quy mô đầu tư Doanh nghiệp có dự án tự chịu

trách nhiệm tổ chức thực hiện và quản lý dự án theo quy định;

c) Đối với các dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, chủ đầu tư tự quyết

định hình thức và nội dung quản lý dự án Đối với các dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn

vốn khác nhau thì các bên góp vốn thoả thuận về phương thức quản lý hoặc quản lý theo

quy dịnh đối với nguồn vốn có tỷ lệ % lớn nhất trong tổng mức đầu tư.

Đối với dự án do Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư và dự án nhóm A gồm nhiều

dự án thành phần, nếu từng dự án thành phần có thể độc lập vận hành, khai thác hoặc thực

hiện theo phân kỳ đầu tư thì mỗi dự án thành phần được quản lý, thực hiện như một dự án

độc lập Việc phân chia dự án thành các dự án thành phần do người quyết định đầu tư

quyết định.

2.3 Chủ đầu tư và giám sát, đánh giá đầu tư

2.3.1 Chủ đầu tư xây dựng công trình

Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý

và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chú đầu tư xây dựng công trình

do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước:

- Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là một trong các

cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương, ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và doanh nghiệp nhà nước:

- Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chu tịch ủ y ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư, chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng công trình

Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản

lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư có thể giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư Trong trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì đơn vị sẽ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư trong việc tổ chức lập dự án, thiết kế, theo dõi, quản lý, nghiêm thu và tiếp nhận đưa công trình vào khai thác, sử dụng;

- Trường hợp không xác định được chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư có thể uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư hoặc đồng thời làm chủ đầu tư

Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư

Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật.

2.3.2 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án sử dụng vốn nhà nước trên 50% tổng mức đầu tư thì phải được giám sát, đánh giá đầu tư Đối với dự án sử dụng vốn khác, việc giám sát, đánh giá đđu tư do người quyết định đầu tư quyết định

Yêu cầu và nội dung giám sát, đánh giá đầu tư bao gồm:

a) Đánh giá tính hiệu quả, tính khả thi của dự án;

b) Giám sát, đánh giá việc thực hiện dự án của chủ đầu tư theo các nội dung đã dược cấp có thẩm quyền phê duyệt và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng;

c) Qua giám sát, đánh giá đầu tư, phát hiện các nội dung phát sinh, điều chỉnh và để xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyển xử lý bảo đảm tính hiệu quả, tính khả thi của dự án

Tổ chức thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư:

a) Người quyết định đầu tư hoặc người uỷ quyển quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc giám sát, đánh giá đầu tư Riêng đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ quản lý ngành tổ chức thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch

ú y ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức giám sát, đánh giá đầu tư thì phải báo cáo tình hình thực hiện các dự án đầu tư gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo Thủ tương Chính phủ;

b) Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn việc giám sát, đánh giá đầu tư các dự án; tổng hợp công tác giám sát, đánh giá đầu tư trong toàn quốc, định kỳ báo cáo Thủ tướng Chính phủ

2.4 Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình

2.4.1 Lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiến khả thi)

và xỉn phép đầu tư

Các dự án quan trọng quốc gia phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương đầu tư Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập Báo cáo đầu tư

Nội dung Báo cáo đầu tư xây diữig công trình bao gồm:

a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khãn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;

b) Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục công trình thuộc dự án; dự kiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất;

c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, thông số kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án đối với môi trường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng;

d) Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và phân kỳ đầu

tư nếu có

2.4.2 Lập dự án đầu tư xảy dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi)

Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường hợp:

Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình

Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân

Đối với các dự án không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyển phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành hoặc địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyển hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có thấm quyển phê duyệt Trường họp dự án chưa có trong quy hoạch xây dựng thì vị trí, quy

mỏ xây dựng phải được ủ y ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản đối với các dự

án nhóm A hoặc có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm 'quyển phê duyệt

về quy hoạch đối với các dự án nhóm B, c.

Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm 2 phần là thuyết minh dự án

và thiết kế cơ sở

a Nội clung của thuyết minh dự án

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã hội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu* nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

Các giải pháp thực hiện bao gồm:

Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về

an ninh, quốc phòng

Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối vói dự án có yêu cầu thu hồi vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự án

b Nội dung thiết k ế cơ sở của dự án

Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được các thông số

kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là cãn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

Phẩn thuyết minh thiết k ế cơ sở bao gồm các nội dung:

• Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng công trình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

vị trí, quy mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

• Phương' án công nghệ, dây chuyền công nghẹ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

• Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

• Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình;

• Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật;

• Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

Phần bản vẽ thiết k ế cơ sở bao gồm:

• Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công trình dõi với công trĩnh xây dựng theo tuyến;

• Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

• Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

• Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

c Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình

Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

• Tờ trình thẩm định dự án theo mẫu;

• Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở;

• Các văn bản pháp lý có liên quan

d Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây diữig công trình

- Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩmvđịnh dự án trước khi phê

duyệt Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc cấp quyết định đầu tư Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý Nhà nước theo quy định và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẩm định dự án Người quyết định đầu tư có thể thuê tư vấn để thẩm tra một phần hoặc toàn bộ nội dung theo quy định

Đối với các dự án đã được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư thì người được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án

- Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng Thẩm định nhà nước về các dự án đầu tư

để tổ chức thẩm định dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và dự án khác nếu thấy cần thiết Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư là Chủ tịch Hội đồng Thẩm định nhà nước

về các dự án đầu tư

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

+ Cơ quan cấp Bộ tổ chức thẩm định dự án do minh quyết định đầu tư Đầu mối tổ chức thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư;

+ UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Sở Kế hoạch và Đầu tư là đầu mối tổ chức thẩm định dự án

UBND cấp huyện, cấp xã tổ chức thẩm định dự án do mình quyết định đầu tư Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị có chức năng quản lý kế hoạch ngân sách trực thuộc người quyết định đầu tư

- Đối với dự án khác thì người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án

- Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đặc thù thì việc thẩm định dự án thực hiện theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình đặc thù

- Việc thẩm định thiết kế cơ sở được thực hiện cùng lúc với việc thẩm định dự án đầu , không phải tổ chức thẩm định riêng.

Các cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở:

• Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A;

• Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành đối với dự án nhóm B, nhóin c.

e Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm:

• Sự cần thiết đầu tư;

• Các yếu tố đầu vào của dự án;

• Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án;

• Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

- Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:

• Sự phù hợp với quy hoạch;

• Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);

• Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án;

• Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;

• Khả năng hoàn trả vốn vay;

• Giải pháp phòng cháy, chữa cháy;

• Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường;

• Các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

• Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt

băng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết

kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;

• Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

• Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình

có yêu cầu công nghẹ;

• Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; •

• Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước:

• Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư các dự án qưan trọng quốc gia theo Nghị quyết của Quốc hội và các dự án quan trọng khác;

• Bộ trướng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư các dự án nhóm A,

B, c Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, c cho cơ quan cấp dưới trực tiếp;

• Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư các dự án nhóm A, B, c trong phạm vi và khả năng cân đối ngân sách của địa phương sau khi thông qua Hội đồng nhân dân cùng cấp Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện được uỷ quyền hoặc phân cấp quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B, c cho cơ quan cấp dưới trực tiếp;

• Tùy theo điểu kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cho Chủ tịch ƯBND cấp huyện, cấp xã được quyết định đầu tư các

dự án có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách cấp trên

Các dự án sử dụng vốn khác, vốn hỗn hợp chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm

Người có thẩm quyển quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kết quả thẩm định dự án Riêng đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ chức cho vay vốn thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ để chấp thuận cho vay hoặc không cho vay trước khi người có thẩm quyền quyết định đầu tư

2.4.3 Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình

Khi đầu tư xây dựng các công trình sau đây, chủ đầu tư không phải lập dự án dầu tư xây dựng công trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt:

a) Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo;

b) Các cổng trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới

15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất), phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Nội dung của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình bao gồm sự cần

thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng công trình; địa điểm xây dựng; quy mô, công suất, cấp công trình; nguồn kinh phí xây dựng công trình; thời hạn xây dựng; hiệu quả công trình; phòng, chống cháy, nổ; bản vẽ thiết kế thi công và dự toán công trình

Người có thẩm quyền quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình và quyết định đầu tư

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán để người quyết định đầu tư phê duyệt Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

f Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình

2.4.4 Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình

Dự án đầu tư xây dựng công trình được điều chỉnh khi có một trong các trường hợp sau đây:

• Bị ảnh hưởng bởi thiên tai như động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, địch họa hoặc các sự kiện bất khả kháng khác;

• Xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án;

• Khi quy hoạch xây dựng thay đổi trực tiếp ảnh hưởng đến địa điểm, quy mô, tính chất, mục tiêu của dự án;

• Do biến động bất thường của giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, tỷ giá hối đoái đối với phần vốn có sử dụng ngoại tệ hoặc do Nhà nước ban hành các chế

độ, chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây dựng công trình

Khi điều chỉnh dự án làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu dự án hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư quyết định Trường hợp điều chỉnh dự án không làm thay đổi địa điểm, quy mô, mục tiêu và không vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự árí Những nội dung thav đổi phải được thẩm định lại

Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định của mình

2.4.5 Thi tuyển thiết k ế kiến trúc công trình xây dựng

Khuyến khích việc thi tuyển thiết kế kiến trúc đối với công trình xây dựng có yêu cầu

về kiến trúc

Đối với công trình công cộng có quy mô lớn, có yêu cầu kiến trúc đặc thù thì người quyết định đầu tư quyết định việc thi tuyển hoặc tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc tối ưu đáp ứng yêu cầu mỹ quan, cảnh qưan đô thị

Tác giả của phương án thiết kế kiến trúc đã lựa chọn được bảo đảm quyền tác giả, được lựa chọn trực tiếp đàm phán, ký kết hợp đồng để thực hiện việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình và thiết kế xây dựng khi tác giả của phương án thiết kế kiến trúc có đủ điều kiện năng lực theo quy định; trường hợp tác giả phương án thiết kế kiến trúc không đủ điều kiện năng lực thì có thể liên danh với tổ chức tư vấn thiết kế có đủ điều kiện năng lực để ký kết hợp đồng với chủ đầu tư Nếu tác giả của phương án thiết kế kiến trúc được lựa chọn từ chối thực hiện lập dự án đầu tư xây dựng công trình và thiết kế xây dựng thì chủ đầu tư tổ chức lựa chọn nhà thầu khác theo quy định của pháp luật

3 TỔ CHỨC QUẢN LÝ D ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỤNG CÔNG TRÌNH

3.1 Các hình thức quản lý dự án

Người quyết định đầu tư quyết định hình thức quản lý dự án theo quy định Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình là:

Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

- Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án

a Hỉnh thức chã đầu tư trực tiếp quản lý dự án

Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý

dự án để giúp chủ đầu tư làm đầu mối quản lý dự án Ban Quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của chủ đầu tư Ban Quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban Quản lý dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của chủ đầu tư

Nhiệm vụ, quyển hạn của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án trong trường hợp này là:Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện

dự án đến khi nghiệm thu bàn giao đưa công trinh vào khai thác sử dụng bảo đảm tính hiệu quả, tính khả thi của dự án và tuân thủ các quy định của pháp luật Ban Quản lý dự án có thể được giao quản lý nhiều dự án nhưng phải được người quyết định đầu tư chấp thuận và phải bảo đảm nguyên tắc: từng dự án không bị gián đoạn, được quản lý và quyết toán theo đúng quy định Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho Ban Quản lý dự án phải được thể hiện trong quyết định thành lập Ban Quản lý dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra

và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Quản lý dự án

Ban Quản lý dự án thực hiện nhiệm vụ do chủ đầu tư giao và quyền hạn do chủ đầu tư

uỷ quyền Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật theo nhiệm vụ được giao và quyền hạn được uỷ quyền

Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản (theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP là có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ dồng) thì chủ đầu tư có thể không lập Ban Quản lý dự án mà sử dụng

bộ máy chuyên môn của mình để quản lý, điểu hành dự án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm để giúp quản lý thực hiện dự án

b Hình thức thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án

Trường hợp chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án thì tổ chức tư vấn

đó phải có đủ điểu kiện năng lực tổ chức quản lý phù hợp với quy mô, tính chất của dự án Trách nhiệm, quyển hạn của tư vấn quản lý dự án được thực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa hai bên Tư vấn quản lý dự án được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn tham gia quản lý nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư

Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư vẫn phải sử dụng các đơn

vị chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án

Nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư và tư vấn quản lý dự án trong trường hợp này:Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyển hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện

dự án đến khi nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng bảo đảm tính hiệu quả, tính khả thi của dự án và tuân thủ các quy định của pháp luật Chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án có đủ điều kiện năng lực

tổ chức quản lý để giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án

Tư vân quản lý dự án thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo thoả thuận trong hợp đồng

ký kết giữa chủ đầu tư và tư vấn quản lý dự án Tư vấn quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng

Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng.

3.2.1 Quản lý tiên độ thi công xây dựng công trinh

Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng Tiến độ thi công xây dựng công trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã được phê duyệt

Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn theo tháng, quý, năm

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp với tổng tiến độ của dự án

Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án

Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo ngưòi quyết định đầu tư để đưa ra quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án

Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở bảo đảm chất lượng công trình

Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng

3.2.2 Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình

Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt

Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng

Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét để xử lý Riêng đối với công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước, khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình làm vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư để xem xét, quyết định

Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết toán công trình

Nghiêm cấm việc khai khống, khai tăng khối lượng hoặc thông đồng giữa các bên tham gia dẫn đến làm sai khối lượng thanh toán

3.2 Quản lý thi công xây dựng cóng trình

3.2.3 Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng

Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình trên công trường xây dựng Trường họp các biện pháp an toàn liên quan đến nhiều bcn thì phải được các bên thỏa thuận

Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành; những vị trí nguy hiểm trên công trường phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn

Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường Khi phát hiện có vi phạm về

an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng Người để xảy ra vi phạm về an toàn lao dộng thuộc phạm vi quản lv của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật

Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm đào tạo, hướng dẫn, phổ biến các quy định về an toàn lao động Đối với một số công việc yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động thì người lao dộng phải có giấy chứng nhận đào tạo an toàn lao động Nghiêm cấm sử dụng người lao động chưa được đào tạo và chưa được hướng dẫn về an toàn lao động

Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động,

an toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên công trường.Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có liên quan

có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động theo quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại

do nhà thầu không bảo đảm an toàn lao động gây ra

3.2.4 Quản lý môi trường xây dựng

Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp bảo đảm về môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường Đối với những công trình xây dựng trong khu vực đô thị, phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến đúng nơi quy định

Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường

Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về môi trường

có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường

Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

3.2.5 Phá dỡ công trình xây dựng

Việc phá dỡ công trình, bộ phận công trình xây dựng được thực hiện trong những trường hợp sau đây:

• Giải phóng mặt bằng;

• Công trình có nguy cơ sụp đổ gây nguy hiểm cho tính mạng con người và công trình lân cận;

• Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định;

• Phần công trình xây dựng hoặc toàn bộ công trình xây dựng sai với quy hoạch xây dựng, sai với Giấy phép xây dựng;

• Những trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Việc phá dỡ công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tấc sau:

• Có quyết định phá dỡ;

• Có phương án phá dỡ theo quy định;

• Bảo đảm an toàn cho người và công trình lân cận;

• Bảo đảm vệ sinh môi trường;

• Việc phá dỡ phải được giám sát để ngăn chặn những rủi ro có thể xảy ra

4 MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐIỂU KIỆN, NĂNG L ự c CỦA CÁC CHỦ THỂ THAM GIA TRONG QUÁ TRÌNH ĐẦU TU XÂY D ự

Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại dự án; loại, cấp công trình và công việc theo quy định

Tổ chức, cá nhân khi tham gia các lĩnh vực sau đây phải có đủ điều kiện về năng lực:

• Lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

• Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

• Thiết kế quy hoạch xây dựng;

• Thiết kế xây dựng công trình;

• Khảo sát xây dựng công trình;

• Thi công xây dựng công trình;

• Giám sát thi công xây dựng công trình;

• Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;

• Kiểm định chất lượng công trình xây dựng;

• Chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực công trình xây dựng và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

Năng lực của các tổ chức, cá nhân khi tham gia lĩnh vực hoạt động xây dựng nêu trên được thể hiện dưới hình thức chứng chỉ hành nghể hoặc các điều kiện về năng lực phù hợp với công việc đảm nhận

Cá nhân tham gia hoạt động xây dựng phải có văn bằng, chứng chỉ đào tạo phù hợp với công việc đảm nhận do các cơ sở đào tạo hợp pháp cấp.

Cá nhân đảm nhận chức danh chủ nhiệm đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng công trình; chủ trì thiết kế; chủ nhiệm khảo sát xây dựng; giám sát thi công xày dựng và cá nhân hành nghề độc lập thực hiện các công việc thiết kế quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng phải có chứng chỉ hành nghề theo- quy định Cá nhân tham gia quản lý dự án phải có chứng nhận nghiệp vụ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

Để bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, các tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện nâng lực phù hợp với từng gói thầu hoặc loại công việc cụ thể

Nãng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được xác định theo cấp bậc trên cơ sở năng lực hành nghề xây dựng của các cá nhân trong tổ chức, kinh nghiệm hoạt động xây dựng, khả năng tài chính, thiết bị và nãng lực quản lý của tổ chức

Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước thì nhà thầu lập thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công không được ký hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình với chủ đầu tư đối với công trình do mình thiết kế; nhà thầu giám sát thi công xây dựng không được ký hợp đồng với nhà thầu thi công xây dựng thực hiện kiểm định chất lượng công trình xây dựng đối với công trình do mình giám sát, trừ trường hợp được người quyết định đầu tư cho phép

Khi lựa chọn nhà thầu để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng, chủ đầu

tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thiệt hại do việc lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện nâng lực phù hợp với công việc

CÂU HỞI ÔN TẬP

1 Trình bày những nội dung cơ bản của Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu liên quan đến hoạt động xây dựng?

2 Trình bày khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình? Người ta phân loại các

dự án đầu tư xây dựng công trình như thế nào? Mục đích của việc phân loại này? Nguyên tắc quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình?

3 Khi nào phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình? Khi nào chỉ lập Dự án đầu

tư xây dựng công trình? Khi nào chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình? Nội dung của các văn bản này có gì giống và khác nhau? Trình bày các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình?

4 Trình bày các nội dung, đặc điểm và phạm vi áp dụng của các hình thức quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình?

5 Trình bày các nội dung về quản lý khối lượng, quản lý chất lượng, quản lý tiến

độ, quản lý an toàn lao động và quản lý môi trường trong xây dựng công trình?

6 Tại sao coi định giá là một nghề hoạt động có điều kiện? Chứng chỉ hành nghề

là gì? Điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng?

CHUYÊN ĐỂ 2 TỔNG QUftN VỂ CÔNG TÁC

ĐỊNH GIÁ XÂY DỌNG

1.1 Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng _ 32 1.2 Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm xây dựng * _ 33 1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng 34

3 Những đặc điểm của sản phẩm và quá trình sản xuất xây dựng ảnh hưởng đến

vấn đề định giá công trình xây d ự n g 35

3.1 Đạc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng _ _ 35 3.2 Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng 36

4 Chê độ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng, tư vấn quản lý chi p h í _ 37

4.1 Chế độ hành nghề Tư vấn quản lý chi phí và Kỹ sư định giá xây dựng 37 4.2 Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ nâng cần có của người kỹ sư định giá 38

5 Quản lý công tác định giá xây dựng 39

Câu hỏi ôn tậ p 40

1 TỔNG QUAN VỂ ĐỊNH GIÁ XÂY DỤNG

1.1 Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng

Theo học thuyết Mác-Lê Nin, bất kỳ một loại hàng hoá nào đều CÓ một giá trị Giá trị hàng hoá là lượng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó Giá trị hàng hoá được cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo thành sản phâm hàng hoá (gồm giá trị lao động vật hoá như nguyên vật liệu, khấu hao thiết b ị và phần giá trị lao động sống như lương cho công nhân, cán bộ ) và phần giá trị thặng dư do lao dộng sống tạo ra

Giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu trên thị trường

Giá thành của sản phẩm hàng hoá là tập họp những chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm hàng hoá đó

Đối với những sản phẩm hàng hoá thông thường, nhà sản xuất cân cứ từ những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá bán cho phù hợp Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự tương xứng giữa số tiền mà

họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua

Rõ ràng, giá cả của hàng hoá phải được hiểu dưới các giác độ khác nhau:

■ Dưới giác độ của người mua (khách hàng): giá cả là chi phí mà người mua phải bỏ

ra (số tiền dự kiến) để nhận được quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịch vụ mà minh muốn, được xác định từ sự hình dung vể giá của người mua và được tính toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trường Giá dưới giác độ người mua được dùng để chuẩn bị ngân quỹ và khống chẽ giá trong đàm phán, mua bán.

■ Dưới giác độ người bán: giá cả lại là mức tiền mà người bán mong muốn nhận được từ người mua khi trao quyển sở hữu hoặc sử dụng hàng hoá, dịch vụ của mình cho khách hàng

Theo quy luật thị trường, người mua luôn luôn muốn mua rẻ và người bán luôn luôn muốn bán đắt, vì vậy, có thể coi giá là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu, là mức thống nhất giữa bên mua và bẽn bán

Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá có giá trị lớn, liên quan đến nhiểu người và được bán trước khi sản xuất, vì vậy, trước khi mua sản phẩm xây dựng, người mua cần có sự hình dung về giá, cần có một khoảng ước lượng về giá để lựa chọn, quyết định và chuẩn bị ngân quỹ Các nhà sản xuất (nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm xác định ra giá mà nhà thầu mong muốn khách hàng trả tiền căn cứ vào yêu cầu

sử dụng được nêu trong Hồ sơ mời thầu, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý

và ý đồ kinh doanh của mình

Giá xây dựng công trình của dự án đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí cần thiết đ ể xây dịơig mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình.

Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng mỗi công trình có giá riêng được xác dịnh bằng phương pháp lập dự toán xây dựng - nội dung chủ yếu của công tác định giá sản phẩm xây dựng

Định giá sản phẩm xây diừig là quá trình dự kiến (dự toán) chi phí xây dựng công trình của chủ dầu tư, nhà thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau thông qua việc ký kết hợp dồng thi công xây dipig công trình và thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn dầu tư xây dựng công trình.

1.2 Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm xây dựng

Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và tổ chức quản lý xây dựng Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau:

a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu tư, vào địa điểm xây dựng, qui mô, kết cấu, thời điểm và thời gian xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công trình cụ thể

Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựng nên khác với các sản phẩm công nghiệp được sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng lại không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng trường hợp cụ thể

b) Giá của sản phẩm xây dựng được tính trên cơ sở định trước, phương pháp tính toán giá và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công trình

c) Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng được bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ dự

án đầu tư đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao đưa vào sử dụng Trong quá trinh đó giá sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có một tên gọi khác nhau như Tổng mức đầu tư, Tổng dự toán, dự toán, giá xét thầu, giá đấu thầu,

giá hợp đồng, giá quyết toán công trình Các chỉ tiêu giá xây dựng này được tính toán dựa trên các căn cứ khác nhau, theo các phương pháp khác nhau và được sử dụng với các mục đích khác nhau Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng.

d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu được hình thành thông qua đấu thầu và thương thảo hợp đồng kinh tế Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu tư đóng vai trò là người mua, nhà thầu đóng vai trò là người bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây dựng công trình Trong quá trình này, Chủ đầu tư giữ vai trò quyết dinh đối với mức giá đấu thầu

e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nước cấp thì việc hình thành giá cả các công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành như việc tham khảo vận dựng các định mức, đơn giá, phương pháp tính toán chi phí cũng như các qui định khác

có liên quan

1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng nên công tác định giá sản phẩm (công tác dự toán) có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền

♦> Trên phương diện của chủ đầu tư công tác định giá có vai trò sau:

- Giúp cho chủ đầu tư biết được số vốn đầu tư cần thiết trước khi thi công

- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu tư, ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư

- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - kỹ thuật và so sánh, lựa chọn phương án đầu tư

- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác tư vấn xây dựng công trình: chi phí cho lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định,

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn

- Là cơ sở để chủ đầu tư giám sát giá thành trong quá trình xây dựng

♦> Trên phương diện nhà thầu:

- Là cơ sở để biết được doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận được từ việc xây dựng công trình

- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu được hiệu quả kinh tế cao

- Tiết kiệm được lao động tiền vốn, vật tư và rút ngắn được thời gian xây dựng công trình

- Là cơ sở cho việc lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài hạn của doanh nghiệp

- Là cơ sở cho việc hạ giá thành

- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế

❖ Trên phương diện cơ quan quản lý nhà nước:

- Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải ngân, huy động vốn

- Là căn cứ quan trọng cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nước

- Sử dụng cho công tác quản lý vĩ mô: Đánh giá hiệu quả đầu tư của vùng, lãnh thổ; ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho công tác thống kê tổng hợp,

❖ Trên phương diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:

- Là cơ sở để nhà tài trợ cấp phát vốn

- Đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng từ đó đưa ra các quyết định cho việc tài trợ

❖ Trên các phương diện khác: sản phẩm của công tác định giá là căn cứ giám sát hiệu quả của dự án đầu tư

2 NỘI DUNG, NHIỆM v ụ CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỤNG

Công việc mà kỹ sư định giá thường làm là những công việc của người quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá xây dựng có thể chia làm 3 giai đoạn:

Giai đoạn dự kiến chi phí xây dựng (lập dự toán):

- Phía chủ đầu tư hình thành các loại dự toán như tổng mức đầu tư sơ bộ, tổng mức đầu tư, dự toán/tổng dự toán, dự toán chi phí xây dựng công trình

- Phía nhà thầu, trên cơ sở Hồ sơ mời thầu hình thành dự toán dự thầu

Giai đoạn đấu thầu:

Trong quá trình chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng công trình ký kết hợp đồng, nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá là thương thảo về giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

Giai đoạn thi còng và bàn giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng:

- Chủ đầu tư và nhà thầu thực hiện thanh toán và quyết toán hợp đồng thi công xây dựng công trình theo tiến độ

- Chủ đầu tư thực hiện thanh toán theo tiến độ, quyết toán vốn đầu tư sau khi công trình hoàn thành với cơ quan cấp phát, cho vay vốn (trường hợp công trình xây dựng bằng nguồn vốn từ ngàn sách, vốn vay)

3 NHŨNG ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHAM VÀ QUÁ TRÌNH SẢN XUẤT XÂY DỤNG ẢNH HUỞNG ĐÊN VÂN ĐỂ ĐỊNH GIÁ CÔNG TRÌNH XÂY DỤNG

Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và công tác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc điểm rất riêng biệt chi phối công tác quản lý, điểu hành hoạt động quá trình đầu tư xây dụng nói chung và công tác định giá trong xây dựng nói riêng

3.1 Đăc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng

Trong Điều 3 Khoản 2 của Luật Xây dụng đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 nêu rõ “Công trình xây dm g

là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây clitog, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết dinh vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, dược xây dựng theo thiết k ể '.

Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng được bắt đầu từ giai đoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến giai đoạn vận hành khai thác, sử dụng công trình Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt đầu từ giai đoạn lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đưa công trình vào khai thác, sử dụng

Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trình xây dựng đã hoàn chỉnh được đưa vào khai thác, sử dụng Sản phẩm xây dựng là loại sản phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lượng tham gia như chủ đầu tư, các nhà thầu xây lắp, tư vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật tư, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản

lý Nhà nước có liên quan

Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặc điểm riêng biệt như sau:

a) Sản phẩm xây dựng được liên kết và định vị với đất (tại địa điểm xây dựng) ở các vùng, khu vực và lãnh thổ khác nhau

b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ vãn và các điều kiện kinh tế - xã hội tại nơi đặt công trình Do đó, sản phẩm xây dựng có công dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao

c) Sản phẩm xây dựng thông thường có kích thước lớn (sử dụng tài nguyên đất lớn)

và chi phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài Vì vậy, những sai lầm về chủ trương đầu tư, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng như quá trình khai thác rất khó khắc phục và rất tốn kém

d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế - kỹ thuật khác nhau, từ khâu khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụng sản phẩm xây dựng

e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trường tự nhiên, môi trường xã hội, lợi ích cộng đồng tại nơi xây dựng công trình Có thể nói, sản phẩm xây dựng mang tính chất tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế - xã hội, văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng

f) Sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ

3.2 Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng

Các đặc điểm của sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chức sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng mang nhũtìg đặc thù khác hẳn những ngành sản xuất khác Vì vậy, cần phải nắm rõ những đặc điểm này để lưu

ý những vấn đề nảy sinh trong trong quá trình tổ chức sản xuất xây dựng:

a) Sản xuất xây dựng chỉ có tính ổn định tạm thời và có tính lưu động cao theo vùng, khu vực, diện thi công kéo dài, khối lượng công tác phân bố không đểu, bởi vậy, trong quá trình xây dựng, con người và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo

vị trí xây dựng công trình Điều này dẫn đến các phương án tổ chức thi công phải

thay đổi sao cho phù hợp với thời gian và địa điểm xây dựng, do đó, gây khó khăn cho việc tổ chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của người lao động và làm phát sinh nhiều chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết

bị, nhà xưởng, công trình tạm phục vụ cho thi công xây dựng

Tính lưu động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải gọn nhẹ, năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các yếu tố đầu vào tại địa phương

b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại được chế tạo theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư thông qua đấu thầu cho từng công trình Vì vậy, gây nên các tác động đến quá trình sản xuất xây dựng như:

■ Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị động trong việc đầu tư, đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị

■ Giá cả sản phẩm xây dựng được định trước khi chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấu thầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị trường

c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu tư của chủ đầu tư và vốn sản xuất của các doanh nghiệp xây dựng thường bị ứ đọng tại công trình Điều này đòi hỏi việc tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xây dựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự trữ cho sản xuất hợp lý.d) Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh hưởng của các điều kiện vi khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp tổ chức thi công phải chú ý đến:

■ Điểu kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng

■ Các biện pháp khắc phục ảnh hưởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn thất ngừng nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động

■ Nâng cao tỉ lệ cơ giới hoá trong xây dựng cũng như chế tạo các thành phẩm hoặc bán thành phẩm trong công xưởng

e) Mục đích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn thành công trình đúng thời hạn, đảm bảo chất lượng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp Vì vậy, cần lựa chọn phương án tổ chức thi công tối ưu, tận dụng tối đa các nguồn vật tư, nhân lực tại địa phương để giảm giá thành xây dựng

4 CHÊ ĐỘ HÀNH NGHỂ k ỹ s ư đ ị n h g i á x â y d ụ n g , t ư v â n q u ả n l ý

CHI PHÍ

4.1 Chê độ hành nghề Tư vấn quản lý chi phí và Kỹ sư định giá xây dựng

Theo Nghị định số 99/NĐ-CP ngày 13/6/2007 thì tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình là hoạt động kinh doanh có điều kiện Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có ít nhất 3 người có chứng chỉ Kỹ sư định giá xây dựng Tổ chức hoạt động tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng được phân thành 2 hạng như sau:a) Hạng 1 có ít nhất 5 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1

b) Hạng 2 có ít nhất 3 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 2 hoặc 1 Kỹ sư định giá xây dựng hạng 1

Cá nhân hoạt động độc lập về tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải có chứng chỉ là Kỹ sư định giá xây dựng.

Tổ chức, cá nhân tư vấn quản lý chi phí đầu tư xây dựng chỉ được thực hiện các công việc tư vấn trong phạm vi hoạt động quy định và chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về hoạt động tư vấn của mình

Bộ Xây dựng quy định phạm vi hoạt động của cá nhân, tổ chức hoạt động tư vấn quản

lý chi phí đầu tư xây dựng và hạng Kỹ sư định giá xây dựng; hướng dẫn việc đào tạo, cấp, quản lý chứng chỉ Kỹ sư định giá xây dựng

4.2, Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ năng cần có của người kỹ sư định giá

Để thực hiện được các nhiệm vụ của mình, người kỹ sư định giá phải am hiểu sâu sắc

về dự án đầu tư xây dựng công trình, về quá trình đầu tư xây dựng cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng công trình Cụ thể là người kỹ sư định giá xây dựng phải biết các phương pháp xác định khối lượng công việc trong hoạt động xây dựng, các phương pháp để thực hiện công việc, các yếu tố ảnh hưởng đến công việc, các phương pháp khớp nối việc thực hiện các công việc trong công trình và dự án, các phương pháp xác định chi phí của công việc, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí của công việc, các quy định của pháp luật liên quan đến công việc, các rủi ro có thể xảy ra trong quá trĩhh đầu tư xây dựng công trình

Để đạt được các yêu cầu nêu trên, người kỹ sư định giá xây dựng phải có các kỹ náng

và phẩm chất (có thể coi là các tiêu chuẩn) sau:

- Khả năng đọc' và hiểu được các bản vẽ, khả năng nhìn được bản vẽ không gian

3 chiều;

- Khả năng đọc và hiểu các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan;

- Có những kỹ năng giao tiếp tốt để tổ chức thực hiện công việc quản lý chi phí đầu

tư xây dựng có hiệu quả;

- Có kiến thức toán học và tin học cơ bản đáp ứng được yêu cầu của quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Có tính kiên trì và khả năng làm việc cẩn thận, chu đáo, trình bày rõ ràng, lôgic

- Nắm vững các thủ tục và hoạt động ở công trường, có khả năng đoán trước được các bước xây dựng trong xây dựng dự án, các phương pháp xây dựng gối đầu;

- Có khả năng đoán trước được các rủi ro có thể xảy ra cho dự án và giải pháp hạn chế, khắc phục chúng;

- Có khả năng lập và điều chỉnh tiến độ của dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Hiểu biết đầy đủ về sản phẩm lao động và thiết bị xây dựng;

- Có khả năng nhận biết khi các công ty xây dựng không đáp ứng được các các hạng mục đặc biệt trong dự toán chi phí;

- Hiểu biết về hợp đồng trong hoạt động xây dựng;

- Hiểu biết về lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Nắm vững các phương pháp xác định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình, định mức xây dựng, giá xây dựng công trình, chỉ số giá xây dựng;

- Hiểu biết về pháp luật khác liên quan đến hoạt động xây dựng

5 QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỤNG

■ Bộ Xây dựng là cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện thống nhất quản lý nhà nước

về chi phí đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình, định mức và giá xây dựng công trình, phương pháp đo bóc khối lượng công trình, phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thi công;

- Công bố định mức xây dựng, suất vốn đầu tư, chỉ số giá xây dựng, phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng, độ dài thời gian xây dựng; hướng dẫn hợp đồng trong hoạt động xây dựng công trình,

- Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

■ u ỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng căn cứ vào hướng dẫn Bộ Xây dựng và tình hình cụ thể của địa phương để công bố hệ thống đơn giá xây dựng, giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng, giá vật liệu, để tham khảo trong quá trình xác định giá xây dựng công trình

■ Chủ đầu tư căn cứ phương pháp lập đơn giá xây dựng công trình, yêu cầu kỹ thuật, biện pháp thi công cụ thể của công trình tổ chức lập đơn giá xây dựng công trình, giá xây dựng tổng hợp làm cơ sở cho việc xác định tổng mức đầu tư

và dự toán xây dựng công trình để quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.Chủ đầu tư xây dựng công trình được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm thực hiện các công việc hoặc phần công việc liên quan tới việc lập giá xây dựng công trình Tổ chức, cá nhân tư vấn phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật trong việc bảo đảm tính hợp lý, chính xác của giá xây dựng công trình do mình lập

Đối với các dự án sử dụng vốn ODA có yêu cầu sử dụng lao động nước ngoài, vật tư, vật liệu nhập khẩu, thiết bị thi công nhập khẩu và các yêu cầu đặc thù khác thì đơn giá xây dựng được lập bổ sung các chi phí này theo điều kiện thực tế và đặc thù công trình