thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp

thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp

NGUYÊN MINH ĐIỆN

THẤM DINH GIA TÀI SẮN s D0RNH NGHIỆP

(LÝ THUYẾT VÀ BÀI TẬP)

Figure Stabilizing a Shift in Dynamic Aggregate Demand

A Aggregate Expenditure Decline

to where it started and returning the economy to point 1

Tbấm địnb Giá Tài sản

va Doanh nghiép

NGUYEN MINH DIEN

THAM ĐỊNH GIA TAI SAN

VA DOANH NGHIEP

(Ly thuyét, bai tap va bai giai)

NHA XUAT BAN THONG KE

Nam 2010

NGUYEN MINH KIEU

Nguyễn Minh Kiều, (2009), TIỀN TỆ - NGÂN HÀNG, NXB Thống kê Nguyễn Minh Kiểu, (2008), THỊ TRƯỜNG NGOẠI HỐI VÀ CÁC GIAODỊCH

KINH DOANH NGOẠI HÔI, Nhà xuất bản Thống kê

Nguyễn Minh Kiều, (2009), TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP CĂN BẢN,

Nhà xuất bản Thống kê

Nguyễn Minh Kiều, (2009), NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, Nhà xuất bản Thống kê

Nguyễn Minh Kiều, (2009), BÀI TẬP VÀ BÀI GIẢI NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội

Nguyễn Minh Kiều, (2009), BÀI TẬP VÀ BÀI GIẢI THANH TOÁN QUỐC TẾ,

Nguyễn Minh Kiều, Bùi Kim Yến (2009), THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH,

Nhà xuất bản Thống kê

Nguyễn Minh Kiểu, (2009), HƯỚNG DẪN THỰC HÀNH TÍN DỤNG VÀ

THẤM ĐỊNH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG, Nhà xuất bản Thống kê

Nguyễn Minh Kiều, (2009), NGHIỆP VỤ KINH DOANH VÀ ĐẦU TƯ CHỨNG KHOÁN, Nhà xuất bản Thống kê

MỤC LỤC 5

MỤC LỤC

Trang

Danh mục các từ viết tắt 23 Giải thích thuật ngữ 25

Chuong 1: TONG QUAN VE VE THAM DINH GIA TAI SAN 31

2 Sự cần thiết thẩm định giá tài sản 36

(1) Vai trò của Nhà nước 36

(2) Su hitu hiéu cia vai trd cha Nhà nước đối với

b Yêu cầu của nền kinh tế thị trường 39

3 Mục đích thẩm định giá tài sản 40

a Mục đích thẩm định giá tài sản xác định trên phạm vi 40

b Mục đích thẩm định giá tài sản xác định theo đối tượng42

(3) Doanh nghiệp 43

HI MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIEN QUAN DEN GIA TRI TAISAN 44

e Tài sản của doanh nghiệp

(1) Tài sản hữu hình và tài sản vô hình

(a) Tài sản hữu hình

(b) Tài sản vô hình

(2) Tài sản lưu động và tài sản cố định

(a) Tài sản lưu động

MỤC LỤC 7

(1) Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản 69

(2) Những lưu y khi thẩm định giá trị phi thị trường

f Tránh nhầm lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị

4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản T4

a Yếu tố chủ quan 75 (1) Chuyển giao tài sản 75

(3) Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng 75 (4) Phát triển tài sản và đầu tư ‘ 76 (5) Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp 76

1 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản 79

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất 79

b Nguyên tắc cung cầu 80

f Các phương pháp thẩm định giá khác theo thông lệ

1 Bước 1 : Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá

và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá B7

2 Bước 2 : Lập kế hoạch thẩm định giá 89

3 Bước 3 : Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 90

5 Bước 5 : Xác định giá trị tài sân cần thẩm định 94

6 Bước 6 : Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá 95

VI BÁO CÁO KẾT QUẢ, HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ

1 Báo cáo kết quá thẩm định giá 96

h Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá 97

c Mõ tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật 97

(2) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyển công nghệ,

phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa 98

d Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý 98

(2) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ,

phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa 99

e Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá 99

f Kết quả khảo sát thực địa 99

g Những lập luận về mức giá cuối cùng 100

h Phương pháp thẩm định giá 100

¡ Xử lý nhừng vấn để phức tạp, không rõ ràng

trong quá trình thẩm định giá 101

phương tiện vận tái, vật tư, hàng hóa 108

- Phụ lục lA - ĐỐI CHIẾU KHÁI NIỆM VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ

THẤM ĐỊNH GIÁ THEO QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH 106

- Phụ lục IB - CÁC QUY TẮC ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ

Phy luc IC - MAU CHUNG THU THAM BINH GIA

(Ap dụng đốt với vật tư, máy móc thiết bị, dây chuyển

công nghệ, phương tiện vận tải, hàng hóa khác) 115

Phụ lục ID - MẪU CHỨNG THƯ THẤM ĐỊNH GIÁ

(Áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất — 118

Chương 2: THẤM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 121

1 Các khái niệm và quyền lợi về bất động sản 124

a Đặc điểm của bất động sản 124

(a) Cố định 124 (b) Bền vững 124

(d) Khan hiếm 126

MỤC LỤC

b Quyền lợi của các chủ thể đối với hất động sản 132

(a) Sở hữu 133 (b) Thuê theo hợp đồng 183 (c) Quyền sử dụng 133 (2) Đối với các công trình 134

(3) Mang tính khu vực và không tập trung 137

(4) Một dạng thị trường không hoàn hảo 137

(5) Thường xuyên không cân đối quan hệ cung cầu 140 (6) Thời gian mua bán dài, chi phí giao địch cao 14q

(7) Quá trình giao dịch phức tạp 140

(11) Chịu sự chi phối của pháp luật 141 (12) Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

b Phân loại thị trường bất động sản 143

(1) Phân loại căn cứ vào mức độ kiếm soát của

(3) Phân loại căn cứ vào loại hàng hóa trên thị trường 143

(4) Phân loại căn cứ vào tính chất các giao dịch 144

(1) Liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản lớn 144 (2) Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng 145

(3) Nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất

cho các chủ thể kinh doanh 145

(4) Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới hoạt động

quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng 146

() Góp phần thúc đẩy ứng dụng, cải tiến khoa học - công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ

(6) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ

góp phần kích thích sản xuất phát triển 146

d Các yếu tế tác động đến giá bất động sản 147 (1) Các yếu tố trực tiếp 148

(1) Bước 1 : Nghiên cứu thị trường 156

(a) Vi tri mat bang 156 (b) Dac diém mat bang 159

(c) Đặc điểm các công trình liên quan 159

(f) Quy hoach 167

(h) Thời gian, điều kiện thu thập thông tin 169

() Các điều kiện và tính chất giao dịch 171

(2) Bước 2 : Thu thập, kiểm tra thông tin 172

(b) Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại 178

(d) Bất động sản công nghiệp 179

(3) Bước 3 : Lựa chọn đơn vị so sánh và xây dựng

(a) Nguồn gốc Các giao dịch 181 (b) Đánh giá đặc điểm và tính chất giao dịch 181 (c) Các yêu cầu khi phán tích thông tin 181 (4) Bước 4 : Điều chỉnh 181 (a) Đối tượng điều chỉnh 182

(c) Nguyên tắc điều chỉnh 183

(5) Bước 5 : Ước tính và xác định mức giá 188

e Những ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 196

(1 Ưu điểm 196

hao mòn (4) Bước 4 : Tính toán giá trị của các bất động sản

đa chọn lựa

(5) Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản

định giá Phân loại chỉ phí và các phương pháp ước tính

(1) Phân loại

(a) Chi phí tái tạo

(b) Chi phi thay thé (2) Các phương pháp ước tính

(a) Thống kê chi tiết của nhà xây dung

(b) Khảo sát theo số lượng

(c) Chi phi méi don vị xây dựng (đ) So sánh giá thị trường Phân loại giảm gia và Các phương pháp tính toán

(1) Phân loại

(a) Hao mòn tự nhiên

(b) Hao mòn do lỗi thời chức năng (c) Hao mon kinh tế

(b) Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng 216 (c) Đối với hao mòn kinh tế 217 (d) Phương pháp so sánh công trình 218 (e) Phương pháp phân tích chỉ tiết 220

(3) Áp dụng về việc phân chia hao mon 222

(1) Phương pháp vốn hóa trực tiếp 248

(c) Các bước tiến hành 248 (2) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) 255

và hiệu quả nhất 263

MỤC LỤC 15

(2) Bước 2 : Ước tính tổng doanh thu phát triển tại

thời điểm định giá 263 (3) Bước 3 : Ước tính chi phí đầu tư tạo ra doanh thu

phát triển tại thời điểm định giá 264 (4) Bước 4 : Xác định giá đất 266

e Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 266 (1) Uu diém 266

- Phi byt HA - MOT S6 QUY DINH VE THU TIEN SU DUNG BAT 285

- Phy fyc ILB — MOT SO QUY DINH CUA PHAP LUAT VE BAT DAI 288

~ Phy lye il.C - CUNG CAU BAT DONG SAN, CAC YEU T6

ẢNH HƯỞNG TỚI CUNG VÀ CẦU BAT ĐỘNG SÀN 297

Chương 3: THẤM ĐỊNH MÁY MÓC THIẾT BỊ 307

1 Téng quan 307

c Phân loại máy móc, thiết bị 308

(1) Phân loại theo công năng 308 (2) Phân loại theo tính chất 309

16 MỤC LUC

(3) Phân loại theo cấu tạo, năng lượng, nguyên liệu

tiêu thụ

(4) Phân loại theo thương hiệu của nhà sản xuất

(5) Phân loại theo nhóm đồng bộ boặc đơn lẻ

(6) Phân loại theo ngành sử dụng

Thi trường máy móc, thiết bị

(1) Khái niệm về thị trường máy móc, thiết bị

(2) Các khu vực thị trường máy móc, thiết bị

(a) Thị trường máy móc, thiết bị mới

(b) Thị trường máy móc, thiết bị đã qua sử dụng (cì Đối tượng tham giá thị trường máy móc,

Khác nhau về loại tai san

Khác nhau về mức độ chi tiết của tài sản

Khác nhau về phương pháp tiếp cận

II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

(1) Đước I : Nghiên cứu thị trường

(2) Bước 2 : Thu thập, kiểm tra thòng tin

(3) Bước 3 : Lựa chọn đơn vị so sánh và xây dựng

bảng phân tích thâng tin

(4) Bước 4 : Điều chỉnh

(5) Bước 5 : Ước tính và xác định mức giá

(a) Tham dinh máy móc, thiết bi le

MỤC LỤC 17

(b) Tham định máy móc, thiết bị trong

các nhà máy cơ khí thông thường 327

(c) Thẩm định giá một nhà máy với toàn bộ

(1) Bước 1 : Đánh giá toàn diện về tình trạng

máy móc, thiết bị cân thẩm định giá 334

(a) Trạng thái máy móc, thiết bị khi tiến hành

thẩm định 335

(b) Vi trí của máy móc, thiết bị khi tiến hành

thẩm định 335

(e) Danh mục máy móc, thiết bị được thẩm định 335

(2) Bước 2 : Ước tính chỉ phí tái tạo hoặc chí phí

(b) Phạm vi 339

(3) Bước 3 : Ước tính hao mòn tích lũy 340

(a) Ước tính hao mòn hữu hình 340

(4) Bước 4 : Ước tính giá trị máy mác, thiết bị 342

18 MỤC LỤC

(1) Phương pháp vốn hóa trực tiếp 347

(2) Phương pháp đòng tiền chiết khấu (DCF) 356

(đ) Một số phạm vi ứng dụng 357

e Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp

dòng tiền chiết khấu 368

- Phụ lục HA - BẰNG TINH SAN THEO x VA Ni/ No 369

I DOANH NGHIEP VA SY CAN THIET ĐỊNH GIÁ

1 Doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp 371

2 Mục đích và ý nghĩa của thẩm định giá trị doanh nghiệp 374

(1) Khái niệm thẩm định giá doanh nghiệp 374

MỤC LỤC 19

IL CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 376

1 Môi trường bên ngoài

a Mô: trường tống quát

(1) Môi trường kinh tế

(2) Môi trường chính trị

(3) Môi trường văn hóa - xã hội

(4) Mâi trường khoa học - công nghệ

Môi trường đặc thù

(1) Quan hệ với khách hàng

(2) Quan hệ với nhà cung cấp

(3) Sự cạnh tranh

(4) Quan hệ với các cơ quan Nhà nước

2 Môi trường bên trong

Ủy tín kinh doanh

Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động

Năng lực quản trị

Văn hóa doanh nghiệp

II THẤM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

1 Xác định giá trị doanh nghiệp

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

3 Các phương pháp chủ yếu

a Phương pháp giá trị tài sản thuần

(Net Asset Value Method)

(1) Khái niệm

(2) Phương pháp xác định

(a) Căn cứ vào số liệu trên bảng cân đối

(b) Theo giá thị trường

(1) Phương pháp vốn hóa trực tiếp 402

(b) Công thức tính 402 (c) Điều kiện áp dụng 403 (đ) Ưu, nhược điểm 403 (2) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) 403

(c) Điều kiện áp dụng 414

(2) Mô hình vốn hóa dòng cổ tức vô hạn và không đổi

414

(c) Điều kiện áp dụng 415 (d) Hạn chế 415 (3) Mô hình vốn hóa dòng cổ tức nhiều giai đoạn 415

(b) Công thức tính 416

Phương pháp chiết khấu và vốn hóa đòng tiền

(1) Giá trị vốn chú sở hữu doanh nghiệp

(a) Khái niệm

(b) Dòng tiền vốn chủ sở hữu - FCFE (c) Các mô hình

(2) Giá trị toàn bộ doanh nghiệp

(a) Khái niệm (b) Dòng tiền thuần của doanh nghiệp - FCFF (c) Điều kiện áp dụng

IV QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

1 Bước 1 : Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá

và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

2 Bước 2 : Lập kế hoạch thẩm định giá 445

3 Bước 3 : Khảo sát hiện trường, thu thập thông tín 446

4 Bước 4 : Phân tích thông tìn 446

5 Bước 5 : Xác định giá trị tài sản cần thẩm định 446

6 Bước 6 : Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá 447

V BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP 448

(3) Vé doanh nghiệp 451

e Những đặc điểm về pháp lý 451 (1) Vé bat động sản 451

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 23

DANH MUC CAC TU VIET TAT

EGI Tổng thu nhập thực tế - Effective Gross Income

EPS Thu nhập trên mỗi cổ phiếu - Earning Per Share

EI Thu nhập từ vốn chủ sở hữu - Eqưity lncome

FVFA‡ Giá trị tương lai của dòng tiền đều - Future Value Annuily Factor

IPO Phát hành cổ phiéu ra céng chung lan dau - Initial Public

Offering

IVSC Ủy ban Thẩm định giá quéc té - International Valuation

Standards Committee

MMTB Máy móc, thiết bị

NƠI Tổng thu nhập - Net Operating income

NPV Gia trj hién tai rong - Net Present Value

PGI Tổng thu nhập tiềm năng - Potential Gross Income (Financial

and accounting term used in cash flow statements)

PVFA Giá trị hiện tại của dòng tiền đều - Present Value Annuity Factor TĐG Thẩm định giá

GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ 25

GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

- Báo cáo hết qud thẩm định giá : Là văn bản do thẩm định

viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm đình (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

~ Các yếu tổ so sánh : Là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu,

tình trạng pháp lý, mức giá gìao dịch, thời gian, điều kiện giao địch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính )

và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh

tê kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo) có

ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

- Chỉ phi : Là số tiền cần thiết đã chi ra dé mua, san xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản

- Chi phi tdi tao 1a chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay

chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chỉ phí tái tạo được tính căn cứ vào khối

lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên

bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định

- Chỉ phí thay thế là chỉ phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay

chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các

bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản

phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định

- Chúng thư thấm: định giá : Là văn bản do doanh nghiệp, tô chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.

GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

- Đơn 0uị so sánh chuẩn : Là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ : mét, mẺ, m2, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản

phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

- Giá tri hao mon cua tài sản : Là sự giảm dẫn giá trị sử dụng

va giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sứ đụng theo mục đích sử dung của tài sản, đo bào

mòn của các yếu tố tự nhiên, đo tiến bộ kỹ thuật trong quá

trình hoạt động của tài sản

- Giá trị hao mòn lũy bế của tài sản : Là tổng mức giảm giá

của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính

đến thời điểm cần thẩm định giá

- Giá trị tài sản thu hôi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư) : Là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua / bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

Khi thẩm định giá, thẩm định viên có thể tính hoặc không tính giá trị tài sản thu hồi tùy thuộc mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản và thông tin có được

- Giao dịch phổ biến trên thị trường : Là hoạt động mua, ban

tài sản được tiến hành công khai trên thị trường Một tài sân

được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường

- Giao dịch thùnh công trên thị trường : Là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua

và nhận thanh toán; bền mua có nghĩa vụ thanh toán che bên bán, nhận hàng và quyên sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

- Hao mon hữu hình : Là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu ) làm giảm giá trị của tài sản trong quá

trình sử dụng.

GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ 27

- Hao mòn uô hình : Là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ

thuật, do thay đổi, cải tiến đây chuyển công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng

- Hệ số uốn hóa là nghịch đão của tỷ suất vốn hóa

- Hồ sơ thẩm định giá : Là các tài liệu có liên quan đến công việc

thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân

loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá

Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim

ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành

- Lợt nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của

công trình trừ đi (—) tổng chi phí (bao gém chi phí trực tiếp và chi

phí gián tiếp), trừ đi (—) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy

- Tờòi sản so sánh - Là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định

giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần

đương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối

của mỗi lần điều chỉnh

~ Tổng giá trị điều chỉnh gộp : Là tổng mức điều chỉnh theo các

yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối.

28 GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

- Tuối đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế

phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bao dưỡng, sửa chữa tài sản

Tuổi đời kỉnh tế : Là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về

hiệu quá kinh tế :

+ Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy

định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản

+ Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến

trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản

Tuổi đời bình tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản

phát huy được hiệu quả

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành

sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá

Tỷ suất chiết khấu : Là một phân số dùng để chuyển đổi dòng

thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài

sản Tỷ suất chiết khấu có thể là : tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi uốn (tỷ suất hoàn uốn nội bộ) : Là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chì phí đầu tư ban đầu (NPV = 0)

Ch.1 :TỔNG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN 31

CHUONG 1

TONG QUAN VE THAM DINH

GIA TAI SAN

I ĐỐI TƯỢNG THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1 Đối tượng

Đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham giá thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật

Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm

pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban

hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của

khu vực và quốc tế,

2 Phân loại đối tượng

Tài sản gắn liền với quyển tài sản trong thẩm định giá bao

gầm 04 (bốn) loại sau đây :

Bất động sản là các tài sản không di dời được Gắn cố định với

một không gian, vị trí nhất định và không di đời được, bao gôm :

32 Ch.1 : TONG QUAN VE THAM DINH GIA TAI SAN

Dat dai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

b Động sản

Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không

gian, vị trí nhất định và có thể di, đời được như : máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyển công nghệ

- Các loại dây chuyển sản xuất - dây chuyển công nghệ;

— Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ ;

- Các phương tiện vận tải như : xe tải, xe du lịch, xe đào, xe

cần cấu, xà lan và các phương tiện khác;

- Hàng hóa, nguyên - nhiên vật liệu;

- Kim loại quý, đá quý, ;

- Ngoại tệ mặt;

- Các loại giấy tờ có giá;

c Doaith ngiiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có

trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kính doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc

tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục dích

Ch.1: TONG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN 33

Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của

toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh

d Các quyền tài sản

Quyền tài sản là quyên trị giá được bằng tiền và có thể

chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả

quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi

quyền năng có thể tách rời với quyển sở hữu và chuyển giao trong

giao dich dan su, bao gồm : quyền chiếm hữu, quyên sử đụng, quyền

quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản) Cùng một tài sản, quyền

năng khác nhau thì giá trị khác nhau Càng nhiều quyền năng thì

khả năng thu được lợi ích / lợi tức / thu nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao Giá trị tài sản mà người chú có quyền sở hữu là cao nhất

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải

phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liần với tài sẵn đó; tìm hiểu kỹ nguồn

gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài

sản

34 Ch.1 : TONG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN

.- - Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố

đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyển lợi từ: ˆ

—- Những quyên vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sắn như : quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho

thuê hay quan ly

- Những quyên vốn cỏ trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chạn thuê)

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

H THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ SỰ CÂN THIẾT

yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai )

và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép ) ảnh hưởng

- đến giá trị tài sản

Một số định nghĩa về thẩm định giá :

- Theo Giáo sư W Seabrooke - Viện Dai hoc Portsmouth

Anh Quốc : “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trì các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một

mục đích đã được xác định rõ”

- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dung và Bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore : “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một

Ch.1 : TỐNG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SAN 35

mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các những đặc điểm của tài sản, và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản

của thị trường, bao gồm các loại đầu tư chọn lựa”,

Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội Thẩm định giá Australia) : “Thẩm định giá

là sự ước tính về một giá trị xác định; sự ước tính không thành kiến về bản chất, chất lượng, giá trị, hay hiệu quả sử dụng của một quyên lợi, hay một khía cạnh của một tài sản

xác định Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh đã thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được TĐG để hình thành giá trị của chúng” Và

Theo Pháp lệnh giá Việt Nam số 40/2002/PL - UBTVQH10 được Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26 tháng 4 năm 2002 :

“Tham định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông

lệ quốc tế”

Qua các định nghĩa trên, có thể xác định những đặc trưng cơ

bản của việc TĐG :

TĐG là công việc ước tính;

Việc thẩm định phải được tiến hành không thành kiến; Đồi hỏi phải có chuyên môn về nghiệp vụ TĐG;

Giá trị của tài sản và quyền sở hữu tài sản thẩm định được tính bằng tiền;

Xác định tại một địa điểm, thời điểm cụ thể;

Xác định cho một mục đích nhất định;

Thông tin đữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp cho việc

thẩm định có liên quan đến thị trường

36 Ch.1 : TONG QUAN VE THAM BINH GIA TA! SAN

Tóm lại, “Thẩm đinh là việc ước tính bằng tiền với đô tin cây cao nhất và không thành kiến về lơi ích mà tài sản có thể mang lai

cho chủ thể tài sản tại một địa điểm, môt thời điểm nhất đỉnh”

Xem Phu lục [A - Đối chiếu khái niêm về định giá và thẩm

đinh giá theo quy đỉnh hiên hành

2 Sự cân thiết thẩm định giá tài sản

TĐG có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý,

sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cỗ định

Sự cần thiết thẩm định giá xuất phát từ :

a Yêu cầu của quản lý Nhà nước

(1) Vai trò của Nhà nước

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước - một nên kinh tế được điều tiết

thông qua tác động của “bàn tay vô hình - thị trường” và “bàn tay

hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh

~- Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng,

Nhà nước có hai chức năng cơ bản :

+ Chức năng điều khiển : Duy trì và trọng tài trong với tất

cả các hoạt động của thị trường BĐS;

+ Chức năng thứ hai là chức năng phát triển : Thông qua

các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự án, khu đô

thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v của

các doanh nghiệp BĐS của Nhà nước.

Ch.t : TONG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN 37

Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước

phải sử dụng một hệ thống các công cụ quần lý vĩ mô để điều khiển,

tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải quyết hài hòa các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS

cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế

BĐS và đảm hảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với gìữ gìn môi trường sinh thái v.v

~_ Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện

trên các mặt chú yếu sau :

+ Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS; + Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế thống nhất quản lý BĐS theo pháp luật;

+ Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp

- Việc xác định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho các

giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử

dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy Điều

này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp Nhà nước thường

chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa

giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình

cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách Nhà

nước sẽ bị thất thoát lớn.

38 Ch.t : TANG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TA! SAN

- Hoạt động định giá, thẩm định giá không chi cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của Nhà nước để hình

thành các khung giá phục vụ cho quản lý Nhà nước mà còn

cần thiết cả cho định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ Việc xác định giá đất đai hay BĐS riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế Nhà nước (thí dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp Nhà nước

nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng

v.V )

Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên

Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai

là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã

hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được

phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đầu được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự tu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai

là sở hữu toàn dân, cá hiện tượng “chiếm giữ” đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các

nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực

rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các cơ quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tất nhất” không được đảm bảo

Ch.1 : TONG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN 39

việc quản lý, tiết kiệm,,

Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch về tài sản căng phát triển thì thẩm định giá càng cần thiết được thực hiện theo yêu cầu thị trường :

Khi tài sản cần mua bán : Trong việc mua - bán BĐ5, mua bán doanh nghiệp và kể cả các loại tài sản khác thì định giá được xem là một khâu quan trọng và hàng đầu trong quá trình giao dịch, nhất là đối với những khách hàng cá

nhân

Giúp người bán quyết định mức giá chấp nhận được

Giúp người mua quyết định giá mua hợp lý

Các bên cần biết giá trị của tài sản khi trao đổi tài sản

Mục đích đi vay và cho vay

Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền

Để bảo đảm tài sản và quản lý tốt tài sản : Ngoài việc kiểm toán thì mỗi năm các doanh nghiệp thường phải đánh giá lại giá trị tài sản ít nhất một lần để xác định được giá trị

thực giúp cho công tác quản lý tài chính và kinh doanh có hiệu quá, đáp ứng được yêu cầu của thị trường và giá cả thị

trường của DN Ngoài các doanh nghiệp, tổ chức, nhiều người dân bắt đầu quan tâm đến việc thẩm định giá tài sản

trước khi đưa ra quyết định về việc mua ~ bán, sử dụng, xử

lý tài sản thế nào cho hiệu quả.

40 Ch.1 - TONG QUAN VE THAM DINH GIA TAI SAN

3 Mục đích thẩm định giá tài sin

Việc phải hiểu rõ mục đích của sự TĐG là yếu tố sống còn đối với một nhà TĐG và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản BĐS không phải luôn giống nhau đối với tất cả mọi mục đích

Tuy nhiên, trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà TĐG là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hằng năm sẽ được yêu cau hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo pháp luật

Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm được về mục đích thẩm định giá :

a Mục đích thẩm định giá tài sản xác định trên phạm vi

— Mục đích của thẩm định giá phải được xác định rõ ràng;

- Mục đích và cơ sở của thẩm định giá được áp dụng phải phù hợp với quy định của pháp luật;

- Mục đích thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định giá phù hợp :

+ Đối uới thế chấp tín dụng 0à ban đấu giú công khơi : Cơ

sở của thẩm định giá là giá trị thị trường

Ch.1 : TONG QUAN VE TRAM BINH GIA TAI SAN 41

+ Déi voi hop đông bảo hiểm hỏa hoan : Cơ sở của thẩm định giá là giá trị phi thị trường, cu thé 1a chi phí phục hồi nguyên trạng hay những cơ sở khác được nêu ra trong hợp đồng bảo hiểm hóa hoạn, phù hợp với những quy định của bảo hiểm Trong trường hợp cụ thể thẩm định viên sẽ tiến hành thẩm định giá trên cơ sở giá trị bồi thường thiệt hại

+ Đối uới bế toún công ty 0ò cúc bdo cdo tai chinh : Co sé

thẩm định giá được xác định như sau :

oö_ Đối với tài sản thông thường (không chuyên dùng) với mục đích phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cơ

sở thẩm định giá là giá trị thị trường đối với giá trị sử dụng còn lại hiện tại của tài sản đó;

o_ Đối với tài sản chuyên dùng để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh không có bán phổ biến trên thị trường, cơ sở thẩm định giá là giá trị phì thị trường,

cụ thé 1a chi phí thay thế khấu hao Mặc dù chi phí thay thế khấu hao là giá trị phi thị trường, nhưng đối với việc thẩm định giá cho mục đích báo cáo tài chính

nó được coi thay thế giá trị thị trường, được chấp nhận như giá trị thị trường;

o_ Đối với tài sản đầu tư hay những tài sản đôi ra so với yêu cầucủa doanh nghiệp (tài sản không cần dùng), cơ

sở của thẩm định giá là giá trị thị trường

+ Đối uới uiệc mua bán : Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị

trường

+ Đối uới mục đích sát nhập bát buộc theo quy định của Nhà nước : Cơ sở thẩm định giá tuân theo những quy định của Nhà nước phù hợp với nền kinh tế thị trường Tuỳ theo từng nội dung cụ thể của thấm định giá mà lựa chọn cơ sở thẩm định giá thị trường hay phi thị trường

42 Ch.1 : TỔNG QUAN VỀ THẤM ĐỊNH GIÁ TÀI SẲN

+ Đối uới mục đích tính thuế tài sản : Cơ sở thẩm định giá

là giá trị phì thị trường, cụ thể cơ sở thẩm định giá là

những quy định của Nhà nước có liên quan đến việc tính thuế tài sản

+ Thẩm định giá uới các muc đích khác : Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị trường Nếu thẩm định viên sử dụng cơ

sở thẩm định giá khác không phải là giá trị thị trường

thì phải giải thích lý do của việc sử dụng những cơ sở này trong báo cáo thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá Xác định chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh được việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá

không đúng, qua đó áp dụng phương pháp thẩm định giá không

thích hợp, dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích

được yêu cầu

Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thấm định giá

thẩm định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá của khách

hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và

phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo thẩm định

giá

b Mục đích thẩm định giá tài sản xác định theo đối tượng Khi xác định mục đích thẩm định đối với từng đối tượng thẩm định, chúng ta sẽ rõ hơn về sự cần thiết :