luận văn thạc sĩ hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần an bình

Tính cấp thiết của đề tài Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những côngtác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại NHTM.Cùng với sự phát triể

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH

Chuyên ngành : Tài chính ngân hàng

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS Lưu Thị Hương

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi Các số liệu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tác giả luận văn xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lưu ThịHương - giáo viên hướng khoa học về sự hướng dẫn nhiệt tình và định hướng khoahọc cho tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu, thu thập số liệu, khảo sát thực tế vàthực hiện luận văn đồng thời có những ý kiến đóng góp quí báu để luận văn hoànthành tốt hơn

Tác giả luận văn xin trân trọng cảm ơn sự hỗ trợ nhiệt tình trong quá trình thuthập tài liệu của các cán bộ Phòng thẩm định giá tài sản - Ngân hàng thương mại cổphần An Bình

Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa sau đạihọc trường Đại học Thương Mại và gia đình đã động viên giúp đỡ tác giả trong suốtquá trình hoàn thành luận văn

Tác giả luận văn

NGUYỄN ĐÌNH DŨNG

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Bố cục của đề tài 4

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM 5

1.1.1 Khái quát về NHTM 5

1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM 9

1.2 Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 15

1.2.1 Khái quát về bất động sản 15

1.2.2 Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM 16

1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 26

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM 27

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 27

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 402.1.2 Cơ cấu tổ chức của Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình 422.1.3 Các hoạt động chủ yếu: 44

2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 47

2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 472.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngânhàng TMCP An Bình 54

2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 67

2.3.1 Những kết quả đã đạt được 672.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 69

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP

AN BÌNH 76 3.1 Định hướng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 76

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB tại Ngân hàng TMCP AnBình 763.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt độngcho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 77

3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho

vay tại Ngân hàng TMCP An Bình 80

3.2.1 Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá BĐS 80

3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá 81

3.2.3 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS 83

3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản tại ngân hàng 92

3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá BĐS 93

3.2.6 Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc 94

3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường 94

3.3 Kiến Nghị 95

3.3.1 Cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm các thông tin liên quan đến BĐS 95

3.3.2 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở 95

3.3.3 Nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường bất động sản 96

3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 97

3.3.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về định giá BĐS 98

KẾT LUẬN 100

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay là một trong những côngtác quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại (NHTM).Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nóiriêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày cànggia tăng Chất lượng, giá trị của các tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến quyếtđịnh cho vay của ngân hàng, do đó công tác định giá tài sản đảm bảo tại cácngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định đượcmức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy

ra, nâng cao chất lượng cho vay của ngân hàng thương mại

Tuy nhiên trong quá trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng làđiều không thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinhdoanh của các ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro là công tác có tầm quan trọnghàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng và đặc biệt là tạiNgân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK) Với việc thành lập Phòngthẩm định giá tài sản, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của ABBANK

cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúpcho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nângcao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng Tuy nhiên, một thực tế là việcđịnh giá bất động sản trong hoạt động cho vay vẫn thường diễn ra tình trạng bấtcập trong công tác định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xâydựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS… bên

cạnh đó việc áp dụng và mở rộng các phương pháp định giá đôi khi cũng chưađược linh hoạt, điều đó đã gây ra tình trạng khiếu nại của khách hàng cá nhân

và doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày càng phổ biến khi mà nhu cầu sửdụng vốn ngày càng lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư và tiêu dùng Bởi vậy, hoànthiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay đang là một đòihỏi cấp thiết đối với ABBANK

Với nhận thức đó, công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay luônđược ABBANK chú trọng và đã đạt được những kết quả đáng kể Tuy nhiên,công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của ngân hàng vẫn chưa đápứng được mục tiêu, giá trị BĐS được xác định không sát với giá trị thực nêngây không ít khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ Là cán bộ công táctại Phòng thẩm định giá tài sản của ngân hàng, với mong muốn góp phần giải

quyết vấn đề thực tiễn, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hoàn

thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình”

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Ở Việt nam, có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và cácbất động sản Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môitrường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất

có tác động của yếu tố vị trí và môi trường [03] Các yếu tố kinh tế được đưa ranhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam Đề tài nghiêncứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trịquyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất ở Việtnam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân tích các phươngpháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam [08]

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thựctrạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơbản trong công tác định giá định giá BĐS ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mớidừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trìnhđịnh giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa [18]

Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “ Các giải pháp thúc đẩy sự phát triểnthẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đếnngành định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giácủa Việt Nam [10]

Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấptrong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay” nghiên cứu về định giá BĐSthế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại nghiên cứu một cách tổng quát ápdụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng

Luận văn “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” được nghiên cứu tại Ngân hàng

thương mại cổ phần An Bình, luận văn nghiên cứu thực trạng công tác định giá bấtđộng sản trong hoạt động cho vay , và cũng đưa ra nhiều đề xuất có thể áp dụng vàothực tiễn tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Vì vậy, đề tài mang tính thựctiễn và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây

 Thứ ba: Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sảntrong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP An Bình

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay củaNHTM

- Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS là nhà ở và đất ở trong hoạtđộng cho vay trung dài hạn tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủnghĩa duy vật lịch sử, trong quá trình hoàn thiện luận văn, các phương phápnghiên cứu được sử dụng: Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…

6 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, danh mục các chữ viết tắt,kết cấu của luận văn bao gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về công tác định giá bất động sản

trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay

tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt

động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Khái quát về NHTM

1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm NHTM

Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắnliền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển hệ thống NHTM đã có tácđộng rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngượclại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thịtrường thì NHTM cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tàichính không thể thiếu được

Ngân hàng ra đời và phát triển gắn liền với sự ra đời và phát triển của nền kinh

tế hàng hoá để giải quyết nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu thanh toán…phục vụ chophát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế, cá nhân với đặc thùkinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ Quá trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triểnnhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã biến đổi hệ thống NHTM từ những ngânhàng đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại, các tập đoàn tài chính khổng

lồ, đa quốc gia có mối liên kết chặt chẽ với nhau, tạo nên sự thống nhất trong điềuhành và vận hành của hệ thống ngân hàng

Trải qua quá trình hình thành và phát triển cùng với các tư tưởng kinh tế và cácdịch vụ mang tính chất đặc thù, phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của từng quốc gia màkhái niệm về NHTM có sự khác nhau, nhưng đều có chung quan điểm: Ngân hàng làmột tổ chức tài chính trung gian thực hiện việc kết nối giữa tiết kiệm và đầu tư của các

tổ chức và cá nhân, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và bơm vào nơi khan thiếu Nói cáchkhác NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ

và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau đó thực hiệnnghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện cung cấp các

dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế Ngoài rangân hàng cũng có thể được định nghĩa thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò

mà ngân hàng thực hiện trong nền kinh tế

Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM: Ở Mỹ: NHTM làcông ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngànhcông nghiệp dịch vụ tài chính Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã địnhnghĩa: “Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thườngxuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thứckhác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tíndụng và tài chính”

Ở Việt Nam, định nghĩa Ngân hàng thương mại (theo wikipedia.org): Ngânhàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thườngxuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền

đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán TheoLuật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 thì Ngân hàng thương mại là loại hìnhngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinhdoanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận

Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế tàichính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản

là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán Ngoài ra, NHTM còncung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụcủa xã hội

Căn cứ vào khái niệm trên có thể được nhận dạng thông qua một số đặc điểmsau của NHTM:

Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời (bao gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng) Trong

đó, hoạt động kinh doanh tiền tệ được biểu hiện ở nghiệp vụ huy động vốn dưới cáchình thức khác nhau để cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu về vốn với mụctiêu tìm kiếm lợi nhuận Còn hoạt động dịch vụ Ngân hàng được biểu hiện thông

qua các nghiệp vụ sẵn có về tiền tệ, thanh toán, ngoại hối và chứng khoán để camkết thực hiện công việc nhất định cho khách hàng trong một thời hạn nhất địnhnhằm mục đích thụ hưởng tiền công dịch vụ do khách hàng chi trả dưới dạng phíhay hoa hồng.

Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện,nghĩa là chỉ khi nào NHTM thoả mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luậtquy định ( vốn pháp định, phương án kinh doanh, ) thì mới được phép hoạt độngtrên thị trường

Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơnnhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mangtính chất dây chuyền đối với nền kinh tế Sở dĩ nói như vậy là vì, trong hoạt độngNgân hàng, đặc biệt là hoạt động kinh doanh tiền tệ, do các NHTM phải tiến hànhhuy động vốn của người khác để cấp tín dụng cho khách hàng và trên nguyên tắcNHTM chỉ có thể thu lại tiền của người vay sau một thời hạn nhất định, nên đã tạo

ra khả năng rủi ro cao cho hoạt động Ngân hàng, kéo theo đó là sự rủi ro đối vớingười gửi tiền ở NHTM, cũng như rủi ro đối với nền kinh tế Vì vậy, hoạt độngNgân hàng ở nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới thường được điều chỉnh vàkiểm soát hết sức chặt chẽ bằng những đạo luật riêng biệt, nhằm đảm bảo cho hoạtđộng này được vận hành an toàn và hiệu quả trong nền kinh tế thị trường

1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu của NHTM

Như chúng ta đã biết NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnhvực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh

tế, sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thờithực hiện cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong

nền kinh tế, do đó NHTM là một trong những tổ chức tài chính quan trọng của nền

kinh tế NHTM gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằngcách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, tráiphiếu…Sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợxuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trênthị trường vốn và thị trường tiền tệ,…

Ngoài hai hoạt động chính trên thì NHTM còn một số hoạt động đem lại nguồnthu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanhtoán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối,…Cáchoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ và ngânhàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa,…Ngoài ra còn có một

số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư và tàichính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản

lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản

Với vai trò trung gian của mình, NHTM sẽ thực hiện việc chuyển các khoảntiết kiệm thành đầu tư Sự ra đời của ngân hàng đã giải quyết được mâu thuẫn củatín dụng trực tiếp trong nền kinh tế, góp phần hạn chế và phân tán rủi ro, giảm thiểuchi phí giao dịch trong hoạt động tín dụng của các tác nhân trong nền kinh tế Đồngthời NHTM cũng là tổ chức cung cấp tín dụng với qui mô lớn nhất, là thành viênquan trọng trong việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu và cũng là nơi huyđộng và cung cấp các khoản vốn dài hạn, trung hạn và ngắn hạn cho các cá nhân và

tế đã làm tăng tính hiệu quả của thanh toán qua ngân hàng, biến ngân hàng trở thànhtrung tâm thanh toán quan trọng và có hiệu quả, phục vụ cho nền kinh tế toàn cầu

Do khả năng thanh toán của ngân hàng đối với một khách hàng là rất lớn, và ngânhàng nắm giữ lượng tiền gửi của các khách hàng, nên ngân hàng có vai trò và uy tín rất

lớn trong bảo lãnh cho khách hàng Với vai trò là người bảo lãnh, ngân hàng sẽ đứng racam kết trả nợ cho khách hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng thanhtoán Các trường hợp ngân hàng bảo lãnh thường là để mua chịu hàng hóa, trang thiết

bị, phát hành chứng khoán, vay vốn của các tổ chức tín dụng khác

1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM

1.1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của NHTM

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTMgiao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời giannhất định theo thoả thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Cho vay là một hoạtđộng quan trọng nhất của các NHTM, chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản, tạonguồn thu nhập từ lãi lớn nhất nhưng đồng thời cũng là hoạt động mang lại rủi rocao nhất Mặc dù hoạt động cho vay mang lại lợi nhuận chủ yếu và quyết định sựtồn tại và phát triển của một ngân hàng nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu

tố rủi ro nhất ảnh hưởng đến hoạt động của toàn bộ hệ thống ngân hàng, trong đóquan trọng nhất là các loại rủi ro về tín dụng, rủi ro về thị trường, rủi ro về chính trị

và đạo đức Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêucầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng

Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có đượcnguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không cóhoặc không đủ khả năng trang trải Trong cơ chế thị trường, hoạt động của cácNHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, trong đó rủi rotín dụng là rủi ro dễ xảy ra nhất Rủi ro tín dụng là tình trạng khách hàng không cókhả năng hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ và đúng hạn Tình trạng này xảy ra

do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do chủ quan hoặc khách quan

Hoạt động cho vay tại NHTM có những đặc điểm sau đây :

 Việc cho vay của NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh mang tínhchức năng Các tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng, NHTM cũng có thểthực hiện việc cho vay đối với khách hàng như một hoạt động kinh doanh nhưnghoạt động cho vay của tổ chức này hoàn toàn không phải là nghề nghiệp kinh doanhmang tính chức năng

 Hoạt động cho vay của NHTM là một nghề kinh doanh có điều kiện, thểhiện ở chỗ hoạt động cho vay chuyên nghiệp của tổ chức tín dụng, NHTM phải thỏamãn một số điều kiện nhất định như phải có vốn pháp định, phải được Ngân hàngNhà nước cấp giấy phép hoạt động ngân hàng trước khi tiến hành việc đăng ký kinhdoanh theo luật định.

Hoạt động cho vay của NHTM ngoài sự điều chỉnh của pháp luật về hợp đồngcòn chịu sự điều chỉnh, chi phối của các đạo luật về Ngân hàng, kể cả tập quánthương mại về ngân hàng

hàng thương mại

Cho vay là một trong những hoạt động chính và quan trọng nhất của ngân hàng thương mại, đem lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng, và cho vay có tài sản đảm bảo cũng chiếm tỷ trọng cao trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Có rất nhiều loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các tài sản phải được thế chấp theo đúng quy định của pháp luật, và tùy từng quy định của mỗi ngân hàng

mà các ngân hàng nhận các loại tài sản đảm bảo khác nhau Tuy nhiên về cơ bản các ngân hàng đều có những loại tài sản đảm bảo giống nhau với các mức rủi ro

về tài sản được đánh giá theo các tiêu chí riêng biệt, cụ thể có một số loại tài sản đảm bảo chính tại ngân hàng thương mại như sau:

 Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng VND/ngoại tệ do các ngân hàng thương mại phát hành, tín phiếu kho bạc, vàng, trái phiếu chính phủ: Đây là các loại tài sản có độ rủi ro thấp nhất, có tính thanh khoản cao nhất và quản lý dễ dàng thuận tiện nhất trong số các loại tài sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại Với loại tài sản đảm bảo này, các ngân hàng thương mại có thể cho vay với tỷ lệ tối đa cao nhất trong các loại tài sản đảm bảo, và

có thể cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị tài sản đảm bảo.

 Cổ phiếu niêm yết/chưa niêm yết: Được đánh giá tùy điều kiện thị trường và đặc thù từng ngân hàng trong từng điều kiện riêng biệt Đây là một

trong những loại tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại, khi thị trường chứng khoán sôi động thì đây là loại tài sản có tính thanh khoản cao và tỷ lệ cho vay cao.

 Bất động sản (bao gồm: đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai): Đây là loại tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng cao nhất tại các ngân hàng thương mại, là loại tài sản phổ biến nhất trong hoạt động cho vay của các ngân hàng BĐS là loại tài sản có tính thanh khoản không cao, chịu biến động của thị trường, giá trị chỉ mang tính thời điểm, tuy nhiên luôn là tài sản đảm bảo được ưu tiên lựa chọn của các ngân hàng thương mại Hiện nay thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm dần lên, do đó BĐS vẫn là tài sản đảm bảo an toàn cho các ngân hàng.

 Phương tiện vận tải là ô tô cá nhân: Là động sản có độ hao mòn phụ thuộc vào người sử dụng, tỷ lệ cho vay tùy thuộc từng loại xe Ô tô cá nhân là loại tài sản đảm bảo có tỷ trọng cao nhất tại các ngân hàng thương mại trong

số tài sản đảm bảo là động sản, và với tình hình kinh tế phát triển, xu hướng

sử dụng ô tô tăng cao nên việc thế chấp tài sản là ô tô đang ngày một tăng.

 Phương tiện vận tải là ô tô chuyên dụng: là các loại ô tô phục vụ trong một số ngành nhất định như xe chở khách theo tuyến, xe chở than, quặng… do đó tính thanh khoản thấp, niên hạn sử dụng thấp, và có một số ngân hàng không nhận loại tài sản này làm tài sản đảm bảo.

 Máy móc thiết bị, dây chuyển sản xuất đồng bộ: Đây là loại tài sản đảm bảo động sản, có tính đặc thù của máy móc nên tính thanh khoản thấp,

có tính hao mòn cao, niên hạn sử dụng ít và đặc biệt là khó quản lý, có một số loại máy móc dây chuyển khó di dời, nhiều thiết bị, phụ tùng, linh kiện đi kèm theo máy móc dây chuyển nên có thể khó khăn khi hỏng hóc Loại tài sản đảm bảo này có tỷ lệ cho vay thấp ở các ngân hàng thương mại, không khuyến khích nhận làm tài sản đảm bảo

 Các quyền phát sinh theo hợp đồng: Đó là các quyền như quyền thu

từ các tập đoàn nhà nước, quyền thu từ các công ty trên thị trường Với loại tài sản đảm bảo này thì khách hàng và đối tác khách hàng phải được thẩm định kỹ càng và có độ tín nhiệm cao.

 Hàng hóa: Các loại hàng hóa nhận làm tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại là hàng hóa tồn kho không luân chuyển, được ngân hàng quản lý về số lượng và chất lượng Đây là loại tài sản có độ rủi ro cao, cho vay dựa trên độ tín nhiệm của khách hàng với ngân hàng

1.2.2.3 Quy trình cho vay

Quy trình cho vay của các NHTM thông thường diễn ra theo 6 bước sau đây:

 Hướng dẫn khách hàng và tiếp nhận hồ sơ

Lập hồ sơ tín dụng là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, nó đượcthực hiện ngay sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn.Lập hồ sơ là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đểthực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định vay

Tùy theo quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng, loại tín dụng yêu cầu và quy

mô tín dụng, cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ với những thông tin,yêu cầu khác nhau Nhìn chung một bộ hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cần thu thập từkhách hàng những thông tin sau:

- Thông tin về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của khách hàng

- Thông tin về khả năng sử dụng và hoàn trả vốn của khách hàng

- Thông tin về bảo đảm tín dụng

Để thu thập được những thông tin căn bản như trên, ngân hàng thường yêu cầukhách hàng phải lập và nộp cho ngân hàng các loại giấy tờ sau:

- Giấy đề nghị cấp tín dụng

- Phương án sử dụng vốn

- Hồ sơ pháp lý: giấy phép thành lập, giấy phép đăn ký sản suất kinhdoanh,quyết định bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động…

- Hồ sơ tài chính: bản cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh,báo cáo lưu chuyển tiền tệ của thời kỳ gần nhất

- Hồ sơ về phương án sản xuất kinh doanh và phương án trả nợ

- Hồ sơ về tài sản đảm bảo: các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cầm cố,bảo lãnh nợ vay

- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng

- Thẩm định khách hàng: Kiểm tra tư cách pháp lý, đánh giá khả năng tài chính

- Thẩm định phương án vay vốn: Đánh giá tính khả thi, phân tích hiệu quảkinh tế, đánh giá khả năng tài trợ

- Định giá tài sản đảm bảo nợ vay: Kiểm tra tính hợp lệ của tài sản đảm bảo,xác định giá trị của tài sản đảm bảo

- Lập tờ trình: Tờ trình thẩm định là báo cáo kết quả công tác thẩm định và ýkiến đề xuất của nhân viên thẩm định

Quyết định

Quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc từ chối đối với một hồ sơ vaycủa khách hàng Đây là khâu cực kỳ quan trọng trong quy trình tín dụng vì nó ảnhhưởng rất lớn đến các khâu sau và ảnh hưởng đến uy tín và hiệu quả hoạt động tíndụng của ngân hàng

Đây là khâu quan trọng và cũng là khâu dễ phạm phải sai lầm nhất Có hai loạisai lầm cơ bản thường xảy ra trong khâu này:

- Quyết định chấp thuận cho vay đối với một khách hàng không tốt

- Từ chối cho vay đối với một khách hàng tốt

Cả hai loại sai lầm này đều dẫn đến thiệt hại đáng kể cho ngân hàng Loại sailầm thứ nhất dễ dẫn đến thiệt hại do nợ quá hạn hoặc nợ không thể thu hồi, tức là

thiệt hại về tài chính Loại sai lầm thứ hai dễ dẫn đến thiệt hại về uy tín và mất cơhội cho vay.

Nhằm hạn chế sai lầm, trong khâu quyết định tín dụng, ngân hàng thường chútrong hai vấn đề

- Thu thập thông tin và xử lý thông tin một cách đầy đủ và chính xác làm cơ

 Ký hợp đồng

Sau khi ra quyết định tín dụng, kết quả có thể là chấp thuận hoặc từ chối chovay, tùy vào kết quả phân tích và thẩm định ở khâu trước Nếu chấp thuận cho vay,cán bộ tín dụng sẽ hướng dẫn khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng và làm tiếp cácbước tiếp theo Nếu từ chối vay, ngân hàng sẽ có văn bản trả lời và giải thích lý docho khách hàng được rõ

 Giải ngân

Giải ngân là khâu tiếp tiếp theo sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký kết.Giải ngân là phát tiền vay cho khách hàng trên cơ sở mức tín dụng đã cam kết tronghợp đồng Tuy là khâu tiếp theo sau của quyết định tín dụng, nhưng giải ngân cũng

là khâu quan trọng vì nó có thể góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có saisót ở các khâu trước Ngoài ra, cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểmsoát xem vốn tín dụng có được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không Nguyêntắc giải ngân là luôn luôn gắn liền vận động tiền tệ với vận động hàng hóa hoặc dịch

vụ đối ứng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ sau này Tuy vậy, giải ngân cũngphải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo thuận lợi, tránh gây khó khăn và phiền hà chokhách hàng

 Tổ chức giám sát và thu hồi nợ

- Kiểm tra sau khi giải ngân: Kiểm tra theo dõi tình hình sử dụng vốn của khách hàng, tình hình tài chính, và công nợ của khách hàng, đánh giá lại tài sản bảo đảm nợ vay

- Thu nợ, tất toán khoản vay

- Xử lý nợ vay

- Nếu đến hạn trả nợ, bên đi vay không trả được nợ cho ngân hàng và khôngđược đồng ý gia hạn/ điều chỉnh kỳ hạn nợ thì ngân hàng tiến hành xem xét chuyển

nợ quá hạn, tiếp tục theo dõi để thu hồi nợ

Qua việc nghiên cứu quy trình cho vay của NHTM, ngoài việc thẩm định tưcách khách hàng, phương án vay vốn, thì một phần rất quan trọng mà các NHTMrất chú trọng đó là công tác định giá tài sản đảm bảo tiền vay, trong đó phần lớn tàisản đảm bảo hiện nay là bất động sản Đây là điều kiện để yêu cầu người vay vốnthực hiện các cam kết trả nợ, là cơ sở để ngân hàng có thể thu hồi khi thực hiện xử

lý tài sản thế chấp, cũng là một khâu quan trọng trong việc quản lý rủi ro củaNHTM

1.2 Công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

1.2.1 Khái quát về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựnggắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Cáctài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau:

a Cố định về vị trí:

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xétđến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐSđến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cậncủa BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐScũng thay đổi

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môitrường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện

môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thayđổi của chứng tác động đến BĐS.

b.Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này đượcxét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, vì vậy khi định giá phải tính đến cả hai yếu tốtuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại củaBĐS đó

c Tính khác biệt: Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có haiBĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau

về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh,môi trường… Vì vậy khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không sosánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

d Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tựnhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,…

e Có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trịcủa đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn

f Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và cóảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy khi định giá BĐS phải tính đếnkhả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời

1.2.2 Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM

1.2.2.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

Các khái niệm kinh tế cơ bản áp dụng trong định giá BĐS thường là: giá trị,giá cả, cung, cầu thị trường, dự tính, thay thế, xác định mô hình và điều chỉnh môhình Thông thường người ta hay sử dụng các khái niệm sau:

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại mộithời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhàđịnh giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêucầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế vàgiám đốc công ty định giá tài sản Singaporo: Định giá giá trị BĐS là một nghệthuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thờiđiểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế

Phân tích : Tính khoa học

Tính nghệ thuậtLàm rõ: Xác định giá trị cho mục đích cụ thể

Tại thời điểm cụ thể

Các đặc điểm của BĐS Nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS Các đầu tư thay thế

(Bài giảng định giá Bất động sản (2014), khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân)

Như vậy, định giá BĐS trong hoạt động cho vay là việc xác định giá trị BĐS bằnghình thái tiền tệ, tại một thời điểm cụ thể, phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn tạingân hàng Hoạt động định giá BĐS là một hoạt động phức tạp, nó không chỉ mang tínhkhoa học mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thứcchuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường

Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý Bất động sản là loại hànghóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế Đối với hoạt động củaNHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng đểNgân hàng quyết định lượng vốn cho vay Đối với khách hàng vay vốn, BĐS mang thếchấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS là bảo đảm chokhoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy ra rủi ro kháchhàng vay không thể trả được nợ Như vây, BĐS thế chấp quan trọng đối với cả Ngânhàng và khách hàng, nếu như đối với khách hàng BĐS thế chấp là cả gia tài có giá trịrất lớn và họ mong muốn được định giá cao để vay được nhiều vốn hơn thì đối vớingân hàng đó lại là biện pháp đảm bảo an toàn nên cần định giá sao cho an toàn nhất

-cho mình Vì vậy mà định giá BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng đối với cả Ngânhàng và khách hàng Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sảnthế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình Tuynhiên, tùy thuộc vào “khẩu vị rủi ro” và quan điểm của mỗi nhà lãnh đạo Ngân hàng

mà công tác định giá BĐS thế chấp được chú trọng khác nhau

1.2.2.2 Quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu từkhi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúccông việc, tức là gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên quan Ở mỗi bước trong quytrình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung côngviệc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc Ở mỗingân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định

và trình tự các bước trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo là BĐS

Thông thường quy trình định giá TSĐB là BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp

(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)

Xác định vấn đề định giá

Lên kế hoạch định giá

Khảo sát hiện trạng BĐS

Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

Xác định giá trị định giá, lập báo cáo

định giáHoàn thành báo cáo định giá và trình cấp phê duyệt, trả kết quả

Bước 1: Xác định vấn đề định giá.

Trong bước này bộ phận định giá nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần xác địnhtổng quát về tài sản (TS) cần định giá, cơ sở định giá như vị trí địa lý, hình dáng,quy mô của TS, tính pháp lý của TS,…

Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

Trong bước này bộ phần định giá phân công cán bộ đi định giá, cán bộ địnhgiá cần lập rõ kế hoạch, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày khảo sát hiệntrạng tài sản cần định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS

Trong bước này cán bộ định giá thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản, thu thậptài liệu, thông tin thị trường để làm căn cứ so sánh, phân tích, đánh giá và điềuchỉnh các tài sản so sánh (TSSS) được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cầnđịnh giá…

Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài

sản đảm bảo.

Trong bước này cán bộ định giá cần sử dụng đúng phương pháp để định giáBĐS, thực hiện phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường Trong định giáBĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phùhợp nhất Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vàothuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyêntắc định giá Cán bộ định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá,tùy thuộc vào hoàn cảnh khác nhau Định giá BĐS là đất ở, nhà ở thường dùng 2phương pháp chính là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá.

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định được giá trị của TSĐB theo cácphương pháp định giá, cần so sánh với giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếumức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều thì cán bộ địnhgiá có thể tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá của tài sảncần xác định

Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho các

bộ phận có liên quan.

Trong bước này cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo định giá và trình người

có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo định giá TSĐB và chuyển báo cáo kết quả định vềcho các bộ phận liên quan Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng chokhách hàng

1.2.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản

a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mứcgiá của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặcđang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm địnhgiá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

- Nội dung: về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản sosánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thànhcông của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnđịnh giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài

sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặcgần với thời điểm cần định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt

về các yếu tố so sánh so với tài sản cần định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tàisản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần định giá

- Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường như: định giá BĐS là

lô đất trống, xe ô tô, xe tải

b Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra mộttài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnđịnh giá

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó

là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác địnhgiá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá bằng cách cộng (+) kết

quả bước 1 và kết quả bước 4

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyêndùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tàisản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh như: định nhà xưởng

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trìnhchuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp này dựa trên

nguyên lý là thu nhập hàng năm và giá trị của vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau.Phương pháp thu nhập bao gồm các kỹ thuật tính toán mà cán bộ định giá sử dụng đểphân tích khả năng của BĐS tạo thu nhập cả trong hiện tại và tương lai Đây là một trongcác phương pháp cơ bản trong định giá BĐS, tuy nhiên nó không phải là phương phápđộc lập hoàn toàn mà nó mang tính liên hoàn, kết hợp nhiều phương pháp.

Để xác định được giá trị BĐS theo phương pháp này cần phải tính toán được luồngthu nhập đem lại từ sử dụng BĐS và tỷ suất sinh lời của BĐS đó Luồng thu nhập củaBĐS có thể được đánh giá dựa trên các chỉ tiêu sau:

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là tổng thu tiềm năng có thể đóng góp của bấtđộng sản ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động VD: mức tiềncho thuê hàng tháng thu được

- Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt độngcủa BĐS đã được điều chỉnh cho việc bỏ trống và không thu được tiền thuê

- Chi phí hoạt động (OC): gồm chi phí quản lý, bảo dưỡng, phí tiện ích,bảo hiểm, thuế

- Thu nhập hoạt động ròng (NOI): là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lạisau khi đã trừ đi tất cả các chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng chưa trừ đilãi vay thế chấp và khấu hao trong sổ sách

Giá trị của BĐS theo phương pháp này được tính như sau:

Trong trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm:

Ro là tỷ lệ thu nhập (tỷ lệ sinh lời) chung của BĐS tạo thu nhập

n : số năm hoặc số giai đoạn đầu tư

r1, r2, , rn: tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểmđầu tư (năm thứ 1, thứ 2, thứ n)

SVn : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư)

Tỷ lệ thu nhập (Ro)/ tỷ lệ sinh lời, tỷ lệ chiết khấu (r) là các tỷ lệ được sử dụng

để ước lượng giá trị BĐS trong phương pháp đầu tư Tỷ lệ này phản ánh mối quan

hệ giữa kỳ vọng về thu nhập của BĐS hàng năm trên toàn bộ giá trị BĐS, được xácđịnh căn cứ vào mức độ rủi ro của khoản đầu tư, đặc tính của thị trường và khả nănglạm phát trong tương lai; tỷ lệ sinh lời của các khoản đầu tư thay thế (chi phí cơ hộicủa đầu tư thay thế) Như vậy để định giá được theo phương pháp này bên cạnh xácđịnh luồng thu nhập cả hiện tại và tương lai, người định giá cần dự báo được mức

độ rủi ro, khả năng tăng giảm của thị trường để đưa ra một tỷ lệ sinh lời hợp lý Đốivới các BĐS có mức độ rủi ro càng cao thì kỳ vọng về thu nhập từ đầu tư BĐS đócàng lớn và do đó tỷ lệ sinh lời sẽ càng cao và ngược lại

Phương pháp thu nhập được sử dụng trong các trường hợp:

- Bất động sản đang cho thuê, còn thời hạn

- Bất động sản do chủ sở hữu vừa sử dụng, vừa khai thác, chưa cho thuê Giả sửbất động sản đã được cho thuê trên thị trường, xem mức tiền thuê là bao nhiêu

- Bất động sản cho thuê nhưng hợp đồng đã hết hạn, lúc đó phải dựa vào hợpđồng đã cho thuê hoặc tính toán dự báo mức tăng tiền thuê trên thị trường

Các bước tiến hành

Định giá nhà ở theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo các bước sau:

- Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tốliên quan tác động đến thu nhập

- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tàisản, sửa chữa bảo hành

- Xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp: có thể căn cứ vào tỷ lệ sinh lời của BĐS hoặctheo mức lãi suất cơ bản của ngân hàng

Áp dụng công thức trên để tìm giá trị của tài sản

d Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tàisản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy

giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phátsinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trìnhtrên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất độngsản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu

tư để tạo ra doanh thu phát triển

Công thức tính:

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá tại thời điểm cần định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3

- Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản cótiềm năng phát triển

e Phương pháp lợi nhuận:

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi củaviệc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc

so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phươngpháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sângôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

- Các bước tiến hành:

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch

vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thựcphẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phínguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợinhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cảtiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước,điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trangthiết bị…

Bước 3: Xác định lợi nhuận ròng từ bất động sản.Lợi nhuận ròng từ bất động

sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoảnthuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả chonhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.

Lợi nhuận ròng hàng năm Giá trị thị trường của bất động sản = -

Tỷ suất vốn hóa

Các phương pháp định giá theo thông lệ quốc tế khác (nếu có) phải được Bộ

Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng.

1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

Kết quả của công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTMđược phản ánh qua một số chỉ tiêu sau đây:

1.2.3.1 Thời gian và chi phí định giá

Việc định giá được coi là hiệu quả khi thời gian và chi phí dành cho công việcđịnh giá là thấp nhất Thời gian định giá liên quan đến cách thức tổ chức và tiếnhành định giá Chi phí định giá bao gồm tất cả các khoản chi như tiền trả chochuyên viên định giá, các khoản chi phí phát sinh trong quá trình định giá

Việc đánh giá chỉ tiêu này chủ yếu dựa trên cơ sở áp dụng quy trình, phươngpháp định giá có dễ dàng, thuận lợi hay không, thời gian tiến hành công việc là baolâu?, có phù hợp với điều kiện từng ngân hàng hay không?

Các BĐS thế chấp tại các NHTM đa dạng, mỗi BĐS lại có những đặc thù và

cơ sở hình thành giá trị khác nhau, vì vậy để có được kết quả chính xác các NHTMcần phải lựa chọn và kết hợp sử dụng các phương pháp định giá phù hợp với từngloại hình BĐS, từng khu vực vị trí mà BĐS đó tọa lạc, căn cứ vào nguồn thông tinthu thập được và phải có cơ sở khoa học và thực tiễn trong việc phân tích các yếu tốcấu thành giá trị của BĐS thế chấp Điều này sẽ giúp cho các NHTM tiết kiệm đượcthời gian và chi phí trong quá trình định giá BĐS thế chấp

1.2.3.2 Giá trị định giá BĐS thế chấp/giá trị thị trường của BĐS

Chỉ tiêu này phản ảnh mức độ sát giá thị trường trong định giá BĐS thế chấp.Giá trị định giá thế chấp = giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS.Như vậy chỉ tiêu này phản ánh mức độ thu hồi hay mức độ rủi ro của BĐS thếchấp Người định giá cần căn cứ vào mức độ rủi ro của BĐS để xác định mức giá trịBĐS hợp lý Thông thường tỷ lệ thu hồi này phụ thuộc vào các yếu tố như mức độgiảm giá của BĐS, trong đó bao gồm cả giảm giá theo thời gian và giảm giá theo thịtrường; và các chi phí phát mại Để giá trị thế chấp sát với giá trị thường cần xác

định tỷ lệ rủi ro hợp lý, đối với thị trường hoạt động tốt, BĐS có khả năng giao dịch

dễ dàng cần giảm bớt tỷ lệ thu hồi để nâng cao giá trị BĐS thế chấp; đồng thời trongquá trình định giá cần phải áp dụng phương pháp hợp lý, quy trình rõ ràng và xâydựng hệ thống thông tin đầy đủ để đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS

1.2.3.3 Giá trị BĐS thế chấp/giá trị BĐS thanh lý

Giá trị BĐS thế chấp là giá trị được xác định tại thời điểm vay vốn và đượcxác định bởi cán bộ định giá Còn giá trị BĐS thanh lý là giá trị ngân hàng nhậnđược khi phát mại BĐS của khách hàng để thu nợ trong trường hợp khách hàngkhông đủ khả năng tài chính để trả nợ

Như vậy đây là chỉ tiêu có ý nghĩa quan trọng thể hiện giá trị thu hồi từ hoạtđộng cho vay của NHTM khi khách hàng không trả được nợ Vì vậy khi xem xétchỉ tiêu này cần xét trên phương diện các món vay khách hàng không trả được nợphải thanh lý tài sản để khấu trừ, tức là chỉ tính đến các khoản vay phải phát mạichứ không tính trên toàn bộ các khoản vay có tài sản thế chấp

1.2.3.4 Giá trị BĐS thế chấp/giá trị BĐS đánh giá lại

Căn cứ vào sự biến động của thị trường BĐS, giá trị của BĐS được định giálại theo định kỳ (thường là từ 3 tháng đến 12 tháng) Việc định giá lại nhằm đảmbảo tính chính xác của tài sản thế chấp và an toàn cho khoản vay

Chỉ tiêu này phản ánh sự biến động về giá cả thị trường từ đó xác định lại mứccho vay hợp lý Đây cũng là chỉ số đo lường khả năng phán đoán của cán bộ định giá

về những thay đổi giá cả thị trường BĐS tương lai, để từ đó hạn chế những rủi ro trongtương lai do sự biến động của các loại BĐS trên thị trường Để tránh rủi ro trong hoạtđộng cho vay các NHTM khi định giá BĐS thế chấp cần phải xem xét đến những biếnđộng trên thị trường BĐS; và cần có quy định về định giá lại tài sản bảo đảm và thờigian giữa các lần định giá phù hợp với chu kỳ hoạt động của thị trường BĐS

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Quan điểm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của Ngân hàng

Quan điểm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của từng ngân hàng khônggiống nhau, thậm chí trong cùng một ngân hàng cũng còn phụ thuộc vào chiến lượckinh doanh trong từng giai đoạn cụ thể Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điềukiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các ngân hàng sẽ giảm bớt cácđiều kiện rằng buộc cho vay, do đó việc định giá tài sản sẽ được nới lỏng Trongthời kỳ khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng lớn, các ngânhàng sẽ đưa ra các rằng buộc tín dụng nhằm thắt chặt hoạt động tín dụng do đó việcđịnh giá tài sản cũng được tiến hành nghiêm ngặt hơn Với quan điểm của ngânhàng thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽđược các ngân hàng làm căn cứ để xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảmthiểu rủi ro, do đó giá trị BĐS thế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị trường củaBĐS, và việc định giá BĐS sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng, ngoài raviệc định giá của ngân hàng còn căn cứ vào mức độ rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khikhách hàng không trả được nợ cũng như mức độ cạnh tránh trên thị trường tài chínhtiền tệ

1.3.1.2 Nhân tố thông tin

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệthống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiếnlược của từng ngân hàng Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phảithường xuyên thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa các phương pháp áp dụngthường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường Bởi vậy hệthống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ

sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kếtquả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá BĐS

1.3.1.4 Tổ chức và quy trình công tác định giá BĐS thế chấp.

Nhân tố mang tính chất quyết định, tác động mạnh mẽ nhất đến kết quả địnhgiá là nội dung, quy định được ngân hàng ban hành và hướng dẫn cho cán bộ địnhgiá thực hiện như thế nào Với một quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể hiệntính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá trong khikết quả định giá lại có tính chính xác cao

1.3.1.5 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

Bất động sản là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động nhiềunhân tố cả khách quan và chủ quan Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnhhưởng trực tiếp đến kết quả định giá.Trong định giá BĐS không có phương phápnào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác

độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn làgiảm thiểu chi phí trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợpcăn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người

định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoahọc và sẽ giảm chi phí cho công tác tổ chức định giá.

1.3.1.6 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Yếu tố này tuy không phải là yếu tố quyết định đến hiệu quả định giá nhưng

có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của ngân hàng Nếu một ngân hàng cócác điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần mềm tiên tiến trong việcquản lý và định giá BĐS sẽ có đến kết quả chính xác hơn nhiều so với tính toán thủcông Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại sẽ góp phần làm giảm thời gian

và tiết kiệm chi phí định giá BĐS

1.3.2 Các nhân tố khách quan

Ngoài ra, công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM còn bị

tác động bởi các nhân tố khách quan như:

1.3.2.1 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tuyệtđối và tương đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá NhữngBĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện pháttriển của BĐS thì giá trị sẽ tăng cao Những BĐS có hình thể, kích thước, diện tích

khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá của NHTM.

1.3.2.2 Môi trường pháp lý – cơ chế chính sách

BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Do đónhững qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vàocác giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo làcác BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá Các chính sách của nhà nước trongviệc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đếnviệc định giá của ngân hàng Khi có sự thay đổi trong các quy định của nhà nước vềquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởngđến kết cấu cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm

cho giá trị BĐS thay đổi theo Bên cạnh đó các quy định của Ngân hàng Nhà nước

và của bản thân các NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnhhưởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chếchính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sửdụng đất đai –BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ thống NHTM và sựphát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc định giá BĐS thế chấp được

diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng 1.3.2.3 Môi trường kinh tế

Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thịtrường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi,việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơncác khu vực khác Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuấtcũng tăng theo, giá BĐS xu hướng tăng, do đó sẽ làm gia tăng số lượng vay vốn tạicác NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng Nhưvậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về sốlượng và chất lượng

1.3.2.4 Sự phát triển của thị trường BĐS và thị trường chứng khoán

Công tác định giá ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trườngBất động sản Thị trường càng phát triển và hoạt động càng mạnh mẽ thì càng đòihỏi công tác định giá thể hiện sự chuyên nghiệp cao Đối với định giá BĐS thế chấpthì việc dựa vào tính chất và điều kiện hoạt động của thị trường là hết sức quantrọng Do đó việc định giá BĐS thế chấp cần căn cứ vào đặc điểm phát triển củatừng giai đoạn của thị trường BĐS Bất kỳ thị trường BĐS ở nước nào thì cũng đềutrải qua các giai đoạn phát triển: từ giai đoạn sơ khai, giai đoạn tập trung, giai đoạntiền tệ hóa, giai đoạn tài chính hóa và cuối cùng là đến giai đoạn phát triển Ở mỗimột giai đoạn là một cấp độ của thị trường với các đặc trưng và điều kiện hoạt độngphù hợp với từng giai đoạn

Thị trường tài chính BĐS xuất hiện khi có sự chuyển hóa giá trị tài sản bấtđộng sản thành giá trị vốn và được đưa ra trao đổi giao dịch trên thị trường Thị

trường này thực sự phát triển khi có sự tham gia và can thiệp trực tiếp của các tổchức tài chính, và quá trình chứng khoán hóa các khoản đầu tư và thế chấp BĐS.Như vậy thị trường này gắn liền với hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại

và các tổ chức tín dụng chuyên hoạt động trong lĩnh vực cho vay thế chấp Việc xácđịnh giá trị BĐS thế chấp sẽ là căn cứ để xác định giá trị vốn cho các khoản vay thếchấp đã được chứng khoán hóa, trên cơ sở đó các ngân hàng sẽ phát hành cổ phiếucủa các khoản vay thế chấp này và đem ra giao dịch trên thị trường Việc định giáBĐS thế chấp lúc này có vai trò rất quan trọng, các khoản thế chấp được xác địnhtheo giá trị thị trường Tuy nhiên giá trị BĐS tại thời điểm thế chấp sẽ chịu sự ảnhhưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS lúc đó Mọi sự biến động trong giá cả BĐStrên thị trường đều làm cho giá trị thế chấp thay đổi theo Và đây là một căn cứquan trọng để các nhà tài chính đưa ra mức giá cho khoản chứng khoán của mình

Do đó để đảm bảo an toàn cho hoạt động của thị trường tài chính BĐS, thì việc xácđịnh chính xác giá trị BĐS là hết sức quan trọng, tránh được các hiện tượng bongbóng trên thị trường Kinh nghiệm về khủng hoảng tài chính Mỹ thời gian trước mộtphần nguyên nhân ngoài việc quản lý trong quá trình cho vay thì một nguyên nhânnữa là do việc xác định giá trị BĐS thế chấp không phù hợp Giá BĐS trước khi đưavào hệ thống tài sản của ngân hàng được đánh giá quá cao, đến lúc thị trường đixuống làm cho giá cả giảm, làm cho khách hàng không trả được nợ vay, dẫn đếntình trạng phá sản của một số ngân hàng chuyên cho vay BĐS

1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của một số NHTM Việt Nam và bài học đối với Ngân hàng TMCP An Bình

1.4.1 Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của một số NHTM Việt Nam

* Kinh nghiệm hoàn thiện công tác định giá BĐS của Ngân hàng nông nghiệp

và phát triển nông thôn Việt Nam:

Ngân hàng No và PTNT Việt Nam được coi là điển hình của các Ngân hàng

TM trong khối các NHTMNN Hiện nay, công tác định giá TSBĐ là BĐS tại NHNo&PTNT VN là do nhân viên tín dụng kiêm nhiệm Do đó từ khâu tìm kiếm

khách hàng, hoàn thiện thủ tục thế chấp, định giá tài sản đến khâu làm hạn mức vàgiải ngân cho khách hàng đều được quy lại một mối Điều này thuận lợi cho việcquản lý khách hàng, khách hàng cũng bớt được nhiều khâu thủ tục rườm rà tuynhiên tiềm ẩn đằng sau rất nhiều mối nguy hiểm

Để thấy rõ hơn về cách thức định giá, phương pháp định giá của hệ thốngNHNo &PTNT thì ta phân tích một ví dụ cụ thể về nghiệp vụ định giá của một chinhánh NHNo &PTNT như sau:

Định giá mảnh đất theo địa chỉ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số

AN 813091 do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 02/12/2008 cho ông Mai QuốcHương và bà Phan Thị Vân Khánh Hồ sơ gốc số 1984.2002 QĐUB/8769.2002.Khi phòng kinh doanh nhận được đơn xin thế chấp tài sản của khách hàng,nhân viên tín dụng tiếp nhận hồ sơ và giám định hồ sơ BĐS thế chấp, lập phiếu đềnghị định giá Lãnh đạo phòng cử nhân viên tín dụng thực hiện định giá BĐS thếchấp Dựa trên cơ sở các giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của chủ tài sản, chứngminh BĐS đó đã thế chấp ở nơi khác hay không; nhân viên định giá đã đến tận nơi

có BĐS thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực tế về BĐS thế chấp, xemxét hồ sơ nhà đất và khảo sát thực địa Về mặt pháp lý, thửa đất thuộc sở hữu củaông Mai Quốc Hương và bà Phan Thị Vân Khánh đúng như trên giấy chứng quyền

sử dụng đất Căn cứ vào kết quả khảo sát thực địa, tài sản tọa lạc tại vị trí 1 phốNgọc Lâm ( số 197 Ngọc Lâm), cách cầu Long Biên khoảng 1km, tài sản có diệntích đất ở là 100 m2, nhân viên định giá đánh giá tài sản có hình dáng không cânđối Cán bộ tín dụng đã khảo sát giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếkhu vực vào thời điểm định giá ngày 16 tháng 08 năm 2015 trong khoảng từ120,000,000 đ/m2 đến 140,000,000 đ/2 Sau khi xem xét hồ sơ pháp lý và khảo sátthực địa, nhân viên định giá đã lập biên bản xác định giá đất thực tế và lập biên bảnđịnh giá tài sản dưới sự thống nhất của Ngân hàng và bên thế chấp

Biên bản xác định giá đất thực tế ngày 16/08/2015 được lập có sự đại diện củaphòng Kinh doanh và nhân viên tín dụng trực tiếp định giá BĐS thế chấp đã đi khảosát thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực đường Ngọc Lâm