luận văn thạc sĩ quản lý nhà nƣớc địa phƣơng đối với các dự án xây dựng chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố hà nội

Về mặt thực tiễn: Đề tài “Quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” đề cập đến những vấn đề sau: - Thực trạng

-PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC

DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ

NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

-PHẠM THỊ TƯƠI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC

DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ

NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS,TS HÀ VĂN SỰ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, các kết quảnghiên cứu trong luận văn là xác thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ côngtrình nào khác trước đó

Học viên cao học

Phạm Thị Tươi

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Trường Đại học Thương mại HàNội, dưới sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, em đã nghiên cứu và tiếp thu đượcnhiều kiến thức bổ ích để vận dụng vào công việc hiện tại, nâng cao trình độ nănglực của bản thân

Luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án xây dựng

chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” là kết quả của

quá trình nghiên cứu trong những năm học vừa qua

Em xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS,TS Hà Văn Sự - người đã tận tìnhhướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực hiện luận văn

Em cũng xin cảm ơn các thầy cô đã tham gia giảng dạy, giúp đỡ em trong suốtquá trình học tập

Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thực tiễn bản thân còn có nhữngmặt hạn chế nên đề tài sẽ không tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy, kính mong thầy

cô tiếp tục giúp đỡ, hướng dẫn để đề tài hoàn thiện hơn và đồng thời nâng cao kiếnthức giúp em làm tốt hơn nữa chức trách, nhiệm vụ được giao

Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên cao học

Phạm Thị Tươi

MỤC LỤ

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ HÌNH VẼ vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài luận văn 1

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan 3

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu 5

4 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Kết cấu luận văn 7

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 8

1.1 BẢN CHẤT VÀ VAI TRÒ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 8

1.1.1.Khái quát về người thu nhập thấp và dự án chung cư cho người thu nhập thấp 8

1.1.2.Bản chất của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp 10

1.1.3.Sự cần thiết và vai trò của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhấp thấp 14

1.2 NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN CỦA QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 17

1.2.1.Phân cấp QLNN đối với các dự án xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp 17

1.2.2 Những nguyên tắc của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp 20

1.2.3 Những nội dung cơ bản của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp 22

1.2.4 Các công cụ và yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng cho người thu nhập thấp 25

1.3 KINH NGHIỆM CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ BÀI HỌC RÚT

RA CHO THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY

DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 29

1.3.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh 29

1.3.2 Bài học rút cho thành phố Hà Nội 31

Chương 2 PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 33

2.1 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC DỰ ÁN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 33

2.1.1.Khái quát thị trường BDS và sự cần thiết phát triển các dự án chung cư cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội 33

2.1.2.Thực trạng các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội 39

2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QLNN CỦA ĐỊA PHƯƠNG VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 46

2.2.1 Công tác qui hoạch xây dựng dự án 46

2.2.2 Công tác xây dựng và phê duyệt giá và phí nhà ở thuộc dự án 50

2.2.3 Công tác xác định đối tượng thụ hưởng chính sách 52

2.2.4 Công tác triển khai và kiểm tra, kiểm soát 53

2.3.NHỮNG KẾT LUẬN VÀ PHÁT HIỆN QUA NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG 55 2.3.1 Thành công và hạn chế trong QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua 55

2.3.2 Những phát hiện qua nghiên cứu thực trạng QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

Chương 3 MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 60

3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG TĂNG CƯỜNG QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP

THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016- 2020 60

3.1.1 Dự báo và nhận định về thị trường bất động sản và nhu cầu đối với bất động sản giá rẻ hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội 60

3.1.2 Quan điểm tăng cường QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020 65

3.1.3 Những định hướng tăng cường QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020 67

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016 - 2020 69

3.2.1 Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách xã hội 69

3.2.2 Giải pháp hình thành các tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý các dự án chung cư cho người thu nhập thấp 70

3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực bộ máy nghiên cứu, đề xuất chính sách và bộ máy tổ chức triển khai chính sách 73

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016 – 2020 75

3.3.1 Kiến nghị đối với Chính Phủ 75

3.3.2 Kiến nghị với Bộ, Ngành 76

3.3.3 Kiến nghị với chủ đầu tư dự án 78

3.3.4 Kiến nghị với khách hàng 79

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

Tần suất các hoạt động thanh tra, kiểm tra đối vớicác dự án chung cư cho người thu nhập thấp củathành phố Hà Nội

54

:

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài luận văn

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với đô thị lớnnhư thành phố Hà Nội, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như chính trị -kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng thể pháttriển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những nội dung quan trọng đượcĐảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo Việc phát triển thị trường bấtđộng sản nhà ở đã kích thích sự đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động vềquy hoạch thành phố, đồng thời chuyển động của thị trường bất động sản nhà ở trởthành tài sản tài chính tạo nguồn lực tài chính cho nền kinh tế, đẩy mạnh CNH,HĐH đất nước

Đánh giá được tầm quan trọng to lớn của thủ đô Hà Nội, Nhà nước và chínhquyền thành phố đã tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển thủ đô trongthời gian dài, nhằm tạo ra dáng vẻ Hà Nội mới vừa cổ kính, vừa hiện đại to đẹpsánh ngang với thủ đô của các nước trong khu vực Để thực hiện điều đó thì mộtbước quan trọng là bố trí lại hợp lý chỗ ở cho người dân đô thị và xây dựng các khu

đô thị mới mở rộng ra các vùng ven đô Tạo ra nhiều chung cư có chất lượng caonhằm giảm đi lượng người trong trung tâm, giãn dần ra ngoại ô thành phố Theonhư nhận định của hầu hết các chuyên gia song song với sự phát triển của phânkhúc chung cư cao cấp, thì phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp đang từngbước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai đã cảithiện điều kiện sống của đại bộ phận nhân dân Nhà ở cho người lao động thu nhậpthấp của cả nước nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng nhận được sự quan tâmcủa nhà nước và xã hội đã đạt được những kết quả rất quan trọng giải quyết chỗ ởcho hàng triệu người lao động Đây sẽ là phân khúc chủ đạo, tạo nên sự sôi động vìđây là các dự án có giá bán phù hợp và tính thanh khoản cao Các hoạt động đầu tư,kinh doanh vào các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp đang là lĩnhvực quan trọng chứa đựng các yếu tố Kinh tế - Chính trị - Xã hội, do vậy quản lý vàphát triển hợp lý các dự án này sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: Sử dụng đấtđúng mục đích tránh lãng phí đất; Đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhân dân; Thúcđẩy các ngành sản xuất vật liệu xây dựng; Tạo được nhiều công ăn việc làm; Đảmbảo an sinh xã hội; Tăng nguồn thu cho ngân sách; Đảm bảo chính sách quy hoạchcủa T.P

Tuy nhiên, tại các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thủ

đô hiện nay còn tồn tại rất nhiều bất cập Loại hình chung cư giá rẻ được thừa nhận

từ khi nghị Định 71/2010/NĐ-CP ra đời cho tới thời điểm thị trường bất động sảnđang nóng như hiện nay đã và đang còn rất nhiều vấn đề chưa thể giải quyết

Về mặt pháp luật, Theo Nghị định số 71 ngày 26/6/2010 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì chung cư mini cũng được cấp sổ

đỏ, nhưng trên thực tế, các căn hộ chung cư giá rẻ phần lớn không đủ tiêu chuẩn đểcấp sổ đỏ cho loại hình chung cư mini, và không được cấp “sổ hồng” Khách hàngđược chủ đầu tư hứa hẹn cung cấp giấy tờ hợp pháp nhưng khi đi vào sử dụng thìchờ mãi không được cấp sổ đỏ do không đủ tiêu chuẩn (diện tích, không hệ thốngchống cháy, cầu thang thoát hiểm…) Vấn đề quan trọng cần thiết mà Nhà nước cầnquản lý chặt chẽ để đảm bảo quyền lơi, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để chủ đầu

tư, người dân có thể làm sổ đỏ cho chung cư giá rẻ một cách nhanh chóng, phù hợp,đồng thời có cơ chế xử phạt nghiêm đối với những chủ đầu tư cố tình chây ì khôngthực hiện nghĩa vụ đối với người mua nhà

Chất lượng công trình: Nhà nước cần thanh tra giám sát chặt chẽ, bởi lẽ, có

nhiều những công trình mà chủ đầu tư vì lợi nhuận mà dẫn đến những tác hại khólường khi đi vào sử dụng Chất lượng không được đảm bảo, do phá bỏ các hànhlang cây xanh, ao hồ điều hòa… để xây thêm nhà; do chất lượng dịch vụ không rõràng, minh bạch như hiện tượng giá dịch vụ an ninh Dù các nhà đầu tư đều hứa hẹnbảo hành 2 năm cho tòa nhà, 1 năm cho các thiết bị công trình, thang máy theo thờigian của nhà cung cấp nhưng thực chất không phải công trình nào cũng được tưvấn, thiết kế, giám sát Vì vậy QLNN địa phương là cần thiết, quản lý chặt chẽ,nghiêm minh và hiệu quả

Giá cả chưa thực sự tương xứng với chất lượng: Không ít những dự án

chung cư giá rẻ khi đi vào sử dụng đã nhanh chóng bộc lộ sự yếu kém từ chất lượngxây dựng đến năng lực quản lý của chủ đầu tư, dẫn tới nhiều cư dân sinh sống phảichịu những hậu quả không như mong muốn và cũng không được như những gì chủđầu tư đã hứa hẹn Hơn nữa, khung thủ tục pháp lý quản lý các dự án chung cư giá

rẻ còn chưa thực sự rõ ràng, dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu

Thực trạng này nói lên năng lực quản lý của chủ đầu tư cũng như chất lượngdịch vụ và các vấn đề về hạ tầng kỹ thuật tại dự án này sớm bộc lộ nhiều yếu kém

Do đó việc tăng cường công tác quản lý của chính quyền thành phố Hà Nội để hạnchế những tiêu cực, đưa thị trường BĐS nhà ở với phân khúc nhà chung cư giá rẻcho người thu nhập thấp phát triển đúng hướng Phân khúc này xuất hiện như là một

thực thể khách quan, đòi hỏi bức thiết của xã hội và cần được quản lý chặt chẽ.

Với tất cả các lý do đó, tác giả chọn đề tài “Quản lý nhà nước địa phương

đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P

Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Không chỉ riêng thủ đô Hà Nội, cả nước có rất nhiều nghiên cứu về BĐS nhà

ở với những chủ đề tác động của QLNN điạ phương đối với thị trường nhà ở phânkhúc chung cư cho người thu nhập thấp Nghiên cứu của các nhà khoa học, quản lý,nhà tư vấn hoạch định chính sách cũng như nhiều luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩcũng đã đề cập đến vấn đề này Các nghiên cứu thị trường chủ yếu tập chung nghiêncứu về hệ thống pháp luật liên quan đến xây dựng, quy hoạch quản lý đất đai và thịtrường BĐS nhà ở Một số thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Chínhquyền cũng có những biện pháp quản lý hết sức chặt chẽ, đầy đủ, cụ thể, rõ ràng vàchi tiết các vấn đề liên quan đến thị trường nhà ở phân khúc chung cư cho người thunhập thấp hiện nay

Các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS nhà ở phân khúc nhà chung cưcho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội, cũng như vấn đề quản lý nhànước đối với thị trường phân khúc này còn hạn chế Tập trung vào các lĩnh vựcnghiên cứu chính sách pháp luật về nhà đất, vai trò quản lý của nhà nước đối với thịtrường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng Cóthể kể đến một số công trình tiêu biểu sau:

- Đề tài nghiên cứu cấp Bộ B 99-38-12, “Thực trạng và giải pháp mở rộng thịtrường nhà đất ở Thành phố Hà Nội” Bộ Tài nguyên Môi trường thực hiện năm2000; PGS.TSKH Lê Đình Thắng chủ nhiệm đề tài Đề tài tập trung phân tích thựctrạng thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó định hướng yêu cầu và

cơ sở các giải pháp cần thiết mở rộng thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố.Đồng thời đề tài đề xuất hệ thống giải pháp nhằm định hướng phát triển thị trườngnhà đất giai đoạn 2001- 2020

- Nghiên cứu của TS Đinh Thị Mai Phương (2012), đề tài “ Các giải pháp đểhoàn thiện thể chế, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam”, ViệnKhoa học pháp lý, Bộ Tư pháp Đề tài tập trung phân tích khá sâu sắc toàn diện cácnhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời đưa racác nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

- Luận văn thạc sĩ, “Quản lý nhà nước đối với đầu tư xây dựng trên địa bàn

thành phố Hà Nội”, Học viện hành chính quốc gia, Phạm Đức Hạnh thực hiện(2013) Luận văn nghiên cứu một cách tổng thể các vấn đề lý luận đối với đầu tưxây dựng, đánh giá thực trạng và quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên địa bànthành phố Hà Nội; từ đó đề xuất những giải pháp và phương hướng đảm bảo QLNNđịa phương đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn T.P Hà Nội.

- Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bànthành phố Hà Nội” Đại Học Thương Mại, tác giả Hà Minh Đức (2013) Đề tài sửdụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vậtbiện chứng, duy vật lịch sử trên các quan điểm tiếp cận hệ thống, toàn diện, tiên tiếnluận văn đã trình bày các lý luận, thực tiễn của thị trường nhà ở, cũng như công tácQLNN địa phương đối với thị trường nhà ở và từ đó nêu ra những giải pháp đổimới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này nhằm thúc đẩy thị trườngnhà ở phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển thị trườngBĐS đô thị

- Luận văn Thạc sĩ, “Quản lý của thành phố đối với các dự án chung cư caocấp trên địa bàn Hà Nội”, Đại học thương mại, tác giả Hoàng Quang Học Đề tài đã

hệ thống hóa và vận dụng cơ sở lý luận chung về QLNN của T.P Hà Nội đối với các

dự án chung cư cao cấp, đánh giá thực trạng của QLNN của T.P Hà Nội đối với các

dự án chung cư cao cấp, qua đó chỉ ra ưu điểm, hạn chế, những vấn đề đặt ra cầngiải quyết Đồng thời đưa ra đề xuất giải pháp, kiến nghị cơ quan nhà nước để đổimới và tăng cường công tác QLNN đối với dự án chung cư cao cấp đến năm 2015

và những năm tiếp theo

Ngoài các công trình nghiên cứu nêu trên cũng như một số công trình nghiêncứu khác, như Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận vàthực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tàichính, Hà Nội, năm 2003; Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sảnViệt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001; Đề tài cấpbộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam",Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000 Nhìn chung các công trình trên đã tập trunggiải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS nhà ởtrên phạm vi toàn quốc Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu vềthị trường BĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối vớiloại thị trường quan trọng này Đối với thành phố Hà Nội hiện chưa có công trìnhnào trực tiếp nghiên cứu về QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển

của thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp một cáchđầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về chính sách QLNN địa phương đối với các dự án xâydựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Đây là một

đề tài mang tính thời sự cao bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn, các

dự án chung cư cho người thu nhập thấp mang tính thanh khoản tốt mặt khác thịtrường này chứa đựng những rủi ro với nhiều bất cấp trong công tác thực hiện, cácchính sách QLNN tại các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp còngặp các vấn đề chưa có phương án giải quyết thỏa đáng

Về mặt lý thuyết: Đề tài tập chung nghiên cứu những lý luận trong công tác

QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấptrên địa bàn thành phố Hà Nội

Về mặt thực tiễn: Đề tài “Quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án

xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” đề

cập đến những vấn đề sau:

- Thực trạng thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho người thunhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội nói riêng

- Các văn bản pháp lý, các chính sách, các công cụ mà Trung Ương và T.P

Hà Nội đã áp dụng để quản lý thị trường BĐS

- Thực trạng thực thi các văn bản pháp lý, cơ chế chính sách đối với thịtrường BĐS phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội

Về giải pháp: Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện QLNN địa phương đối với

các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội

4 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm những lý luận và thực tiễn QLNNđịa phương (T.P Hà Nội) đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận vàthực tiễn QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thunhập để tìm ra một số giải pháp nhằm đổi mới hoàn thiện công tác QLNN địaphương đối với thị trường này trên địa bàn thủ đô trong giai đoạn 2016 -2020

Cụ thể các mục tiêu: (1) Hệ thống hóa và vận dụng cơ sở lý luận chung về

QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàncấp tỉnh; (2) Đánh giá được thực trạng của QLNN địa phương đối với các dự ánchung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh qua đó chỉ rõ được ưu điểm,hạn chế, những vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian vừa qua; (3) Đề xuấtmột số giải pháp, kiến nghị các cơ quan QLNN địa phương để đổi mới và tăngcường công tác QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địabàn cấp tỉnh trong gia đoạn tiếp theo.

- Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Về nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các nội dung sau (1)

Công tác quy hoạch xây dựng dự án; (2) Công tác xây dựng và phê duyệt giá và chiphí nhà ở thuộc dự án; (3) Công tác xác định đối tượng thụ hưởng chính sách; (4)Công tác triển khai và kiểm tra, kiểm soát;

Về không gian nghiên cứu: Đề tài tập chung nghiên cứu thực trạng hoạt động

đầu tư, kinh doanh của các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và công tácQLNN đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh của các dự án chung cư cho ngườithu nhập thấp tại các quận, huyện cũ trước khi mở rộng địa giới năm 2008 của thànhphố Hà Nội

Về thời gian nghiên cứu: Việc thu thập dữ liệu, phân tích, đánh giá chính

sách QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trênđịa bàn T.P Hà Nội chủ yếu tập chung và giai đoạn 2012 đến năm 2015 Từ đó tácgiả đề xuất, khuyến nghị một số giải pháp nhằm tăng cường công tác QLNN các dự

án chung cư cho người thu nhập thấp trong giai đoạn tiếp theo

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập dữ liệu

+ Dữ liệu thứ cấp: Những dữ liệu này được thu thập từ các quy định, báo cáocủa cơ quan Trung Ương, UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan chuyên môn cóliên quan đến quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng các dự ánchung cư cho người thu nhập thấp, gồm: Các văn bản luật, nghị định, thông tư quyđịnh, hướng dẫn về xây dựng các dự án chung chư giá rẻ cho đối tượng thu nhậptrung bình thấp, quản lý nhà nước về quy hoạch, xây dựng và sử dụng chung cư,những báo cáo phân tích đánh giá của UBND thành phố Hà Nội, các Sở, ngành cóliên quan; Niên giám thống kê của Cục Thống kê; các công trình, các đề tài nghiêncứu khoa học, sách giáo trình của các nhà khoa học, các nhà chuyên môn, các luậnvăn Tiến sỹ, Thạc sỹ, các bài tham luận tại các hội thảo khoa học, các bài báo, các

bài viết được đăng tải trên các báo chuyên ngành, báo cáo thống kê của các tổ chứckinh tế, các cơ quan nghiên cứu.

-Phương pháp xử lý dữ liệu

+ Phân loại và hệ thống hóa dữ liệu: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập

được, tiến hành phân loại (phân loại dữ liệu phù hợp với từng chương)

+ Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phân tích là chia vấn đề ra thành từng

phần, tiếp cận chúng ở những góc độ khác nhau, tài liệu khác nhau, sau đó tổng hợpchúng lại để có nhận thức chung nhất và đầy đủ về vấn đề, từ đó tìm ra được bảnchất, quy luật của đối tượng nghiên cứu Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ởChương II của Luận văn

+ Phương pháp thống kê - so sánh: Phương pháp thống kê - so sánh được sử

dụng phố biến trong Chương 2 Các số liệu được thống kê từ các Báo cáo củaUBND thành phố, báo cáo của Sở xây dựng thành phố Hà Nội nhằm cung cấp tưliệu cho việc đánh giá kết quả quản lý nhà nước về khai thác khoáng sản của tỉnh.Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh hiệu quả quản lý theo thời gian

+ Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Tham khảo các công trình nghiên cứu

của một số nhà khoa học, những nhà chuyên môn, các tài liệu giảng dạy của cácthầy, cô, các luận văn thạc sỹ, các bài báo, tạp chí, các bài viết trên Internet đây làphương pháp được sử dụng xuyên suốt trong luận văn

+ Các công cụ sử dụng: Sử dụng phần mềm excel để tổng hợp, phân tích và

xử lý số liệu Sử dụng phần mềm word để soạn thảo, kẻ vẽ bảng biểu số liệu, sơ đồ,biểu đồ

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, luậnvăn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về QLNN địa phương đối với các dự ánxây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội

Chương 2: Phân tích và đánh giá thực trạng QLNN địa phương đối với các

dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P Hà Nội

Chương 3: Một số định hướng và giải pháp tăng cường QLNN địa phươngđối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn T.P HàNội giai đoạn 2016 – 2020

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

TẠI ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO

Khái niệm về người thu nhập thấp

Hiện nay chưa có định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp Nhiều nghiêncứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn

đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triểnkinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Một sốđịnh nghĩa thế nào là người thu nhập thấp:

“Người thu nhập thấp là những người đang làm việc tại các tổ chức: Các cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng, đoàn thể hoặc đơn vị sự nghiệp công lập nhưng không thuộc đối tượng quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 13 của thông tư này; đơn vị sự nghiệp ngoài công lập; doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế; hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, hoặc

là người đang nghỉ có chế độ lương hưu theo quy định, người lao động tự do, kinh doanh cá thể mà không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”

Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp lànhững người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại 34% thu nhập cònlại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng…Là nhữngngười có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống

Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những ngườiphải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoàiviệc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản Là những người hiện đang sống trong những ngôinhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại Là những người cómức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự

hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sáchđất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay) Là những

Khái niệm dự án chung cư cho người thu nhập thấp

Dự án: là một quá trình gồm các công tác, nhiệm vụ có liên quan với nhau,

được thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đề ra trong điều kiện ràng buộc về thờigian, nguồn lực và ngân sách

Chung cư: được định nghĩa là khu nhà (có thể là một hay nhiều khu) bao

gồm nhiều các hộ gia đình sinh sống Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiềucác căn hộ được bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trongcăn hộ

Hiện tại chưa có khái niệm chính thức về chung cư giá rẻ cho người thu nhậpthấp Theo như nghiên cứu khái niệm về dự án chung cư và khái niệm người thunhập thấp ở nước ta hiện nay, có thể hiểu dự án chung cư cho người thu nhập thấp

là loại hình chung cư được đầu tư xây dựng với các tiêu chí phù hợp nhằm đáp ứngnhu cầu của những gia đình trẻ, có thu nhập trung bình

Trong thị trường BĐS nước ta hiện nay, loại hình chung cư giá rẻ giành chongười thu nhập thấp có tên gọi là Chung cư Mini, và các dự án chung cư này thường

có những đặc điểm chung sau:

Vị trí: Từ nhu cầu cuộc sống tiện lợi của đối tượng khách hàng, các nhà đầu

tư sẽ chọn xây dựng các dự án ở những vị trí thuận tiện và hợp lý nhất Nếu như cáccăn hộ chung cư cao cấp thường được phát triển ở các vị trí trung tâm và mới nhấtcủa T.P thì các dự án chung cư mini thường được lựa chọn ở các vị trí xung quanhtrung tâm (Khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, ) không quá xa để có thể kếtnối với những tiện ích xung quanh, nơi hạ tầng được xây dựng mới, đồng bộ, hiệnđại và tiện lợi

Chất lượng: Chất lượng đáp ứng nhu cầu khách hàng thu nhập trung bình và

thấp nhưng vẫn đảm bảo hệ thống đồng bộ hiện đại, trẻ trung tiện lợi được tích hợptrong tòa nhà đem đến cho cư dân cuộc sống riêng tư cũng như sự thoải mái trongsinh hoạt

Cùng với sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở cao cấp thì loại hình dự ánxây dựng chung cư cho người thu nhập thấp của nước ta nói chung và thành phố nóiriêng đang được chú trọng phát triển Do ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng côngtrình, vì thế công nghệ thi công công trình được khách hàng đặc biệt quan tâm.Nhưng chính vấn đề lợi nhuận mà không phải công trình nào cũng được chủ đầu tưthực hiện đúng quy trình chất lượng, dẫn đến nhiều những rủi do khi vào thực thế

Dịch vụ: Phù hợp với thị hiếu khách hàng thu nhập trung bình thấp, các dự

án chung cư giá rẻ cung cấp đầy đủ những tiện ích cơ bản nhất:

Điện - Vệ sinh

Thang máy - Dịch vụ công cộng

PCCC - Dịch vụ bảo trì bảo dưỡng tòa nhà

Mức độ đạt được của các tiêu chí trên đây sẽ là cơ sở để đánh giá chất lượng

dự án Điều này đồng nghĩa với việc dự án đó có được xem là đạt tiêu chuẩn chung

cư cho người thu nhập thấp hay không Tuy vậy, hầu hết các dự án chung cư chongười thu nhập thấp khi đưa vào thực tế đều không đáp ứng được đầy đủ những tiêuchí thực sự như chủ dự án đưa ra lúc ban đầu

Về mặt hình thức: Theo quy định tại điều 43, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ngày 23/5/2010 quy định, các căn hộ chung cư phân khúc giá rẻ này có bề ngoàisạch đẹp, khép kín, nhà có tầng hầm, khu để xe, thang máy, diện tích có khá nhiềukích thước như 30m2, 40m2, 50m2…Các căn hộ cũng đa dạng về diện tích và giábán: 29m2, 45m2, 47m2, 55m2, 60m2 được thiết kế 1 hoặc 2 phòng ngủ, 1 hoặc 2

vệ sinh, giá bán chỉ từ 300, 500 triệu đến 1 tỷ Dễ nhận thấy, với những chung cưthương mại thường có mật độ dân cư đông trên mỗi tầng nên nhu cầu sử dụng điện,nước, thang máy… nhiều hơn và đã có dự án mất điện, mất nước khiến người dânngán ngẩm Còn đối với chung cư mini thì hiếm khi xảy ra những hiện tượng đó,bởi CCMN cũng gần như nhà thổ cư nên ổn định hơn về điện, nước Thực tế cũngcho thấy, nhiều chung cư giá rẻ đi vào hoạt động cũng gặp nhiều vấn đề về PCCC,cấp thoát nước, hơn hết là chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm dẫn đến nhiều nhữngvấn đề xấu

1.1.2 Bản chất của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp

Quản lý nhà nước địa phương là quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước,các cấp quản lý cấp tỉnh, thành phố sử dụng quyền lực nhà nước để điều hành cácquan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của con người Điểm khác biệt quan trọng giữaQLNN địa phương và các hình thức QLNN là tính quyền lực của chính quyền thànhphố gắn liền với những cưỡng chế của chính quyền thành phố khi cần thiết QLNNđịa phương được thực hiện bởi toàn bộ hoạt động của các cơ quan trong bộ máychính quyền thành phố nhằm thực hiện chức năng quản lý

QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là

một phương thức quản lý trong đó chính quyền địa phương sử dụng luật pháp nhưmột công cụ quan trọng để quản lý các dự án xây dựng trên địa bàn của địa phương

đó Đây là hoạt động có tổ chức của chính quyền cấp tỉnh, thành phố thông qua cácvăn bản quy phạm pháp luật, các công cụ, các chính sách nhà nước sẽ tác động đếntình hình hoạt động của đơn vị đầu tư, kinh doanh vào các dự án chung cư chongười thu nhập thấp và người tiêu dùng trên địa bàn cấp tỉnh, thành phố nhằm địnhhướng, dẫn dắt các chủ thể này thực hiện tốt các vấn đề về đầu tư, kinh doanh quản

lý xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn của địaphương đó

Nhà nước ban hành các quyết định, nghị định để làm cở sở cho các ban quản

lý cấp địa phương thực hiện Thực tế hiện nay các dự án nhà chung cư cho ngườithu nhập thấp mới chỉ được phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ởcho người dân, nên còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng,quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được chặt chẽ Vì vậy, việcchủ đầu tư trong quá trình xây dựng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhànước về quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng và vấn đề đi vào hoạt động sử dụngnhà ở chung cư gặp nhiều vấn đề bất cập: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu

đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gaygắt giữa các cư dân sống trong các căn hộ này, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giảiquyết dứt điểm

Đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là hoạt động

có tính liên ngành Quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng là công tácphức tạp nhưng là yêu cầu khách quan, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tưxây dựng, đáp ứng tiêu chuẩn đô thị hóa, giải quyết vấn đề nhà ở cho đại đa sốngười dân thủ đô Do đó, để mô hình xây dựng nhà chung cư phân khúc giá rẻ nàyđược phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý của Nhà nước, chính quyềnđịa phương ngày càng phải được chú trọng hơn nữa Từ việc quản lý quy hoạch, cấpphép đầu tư để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp đểđảm bảo chất lượng công trình, chất lượng cuộc sống của người dân

Ở đây có thể hiểu sự tác động của bộ máy QLNN địa phương chính là cơquan có thẩm quyền cấp tỉnh, thành phố với hệ thống các cơ quan hành chính chấphành và điều hành, là tác động của chủ thể QLNN địa phương lên đối tượng bị quản

lý là các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp và khách thể quản lý làcon người với hành vi hoạt động của họ trong quá trình xây dựng các dự án chung

cư cho người thu nhập thấp.

Đặc điểm của QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp

Quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung cư chongười thu nhập thấp có những đặc điểm của quản lý nhà nước bằng pháp luật nóichung, song cũng có những đặc điểm riêng, do tính chất đặc thù của lĩnh vực đầu tưxây dựng chung cư Quản lý một dự án đầu tư xây dựng chung cư rất khác với quản

lý một tổ chức có trạng thái ổn định Một dự án xây dựng chung cư có thời điểm bắtđầu và kết thúc rất rõ ràng, những biến đổi nhiều khi không nhìn thấy trước mà nảysinh trong quá trình thực hiện dự án trong khi một tổ chức ổn định và vận hành liêntục Do vậy, quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung

cư cho người thu nhập thấp có những đặc điểm sau đây:

Một là, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng chung cư

cho người thu nhập thấp dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tưxây dựng:

Pháp luật có vị trí đặc biệt quan trọng trong quản lý nhà nước, không có phápluật nhà nước không thể quản lý được xã hội có hiệu quả Do vậy, quản lý nhà nướcbằng pháp luật về đầu tư xây dựng nói chung và các dự án chung cư cho người thunhập thấp nói riêng phải dựa trên cơ sở hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư xâydựng Pháp luật về đầu tư xây dựng là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh cácquan hệ phát sinh trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, do cơ quan nhà nước ban hành vàbảo đảm thực hiện, hướng tới mục đích bảo đảm ổn định, trật tự trong lĩnh vực đầu

tư xây dựng

Bên cạnh các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩmquyền ở trung ương thì các địa phương cũng ban hành các văn bản quy phạm phápluật về đầu tư xây dựng để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng trên phạm vi lãnh thổđịa phương mình, cụ thể: (1) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân các cấp được banhành để quyết định kế hoạch những chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xãhội , trong đó có lĩnh vực đầu tư xây dựng (2) Quyết định, chỉ thị của Uỷ ban nhândân các cấp được ban hành để thi hành Hiến pháp, Luật Xây dựng, các văn bản của

cơ quan nhà nước cấp trên, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cùng cấp; thực hiệnchức năng quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng ở địa phương

Trải qua các giai đoạn, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tưxây dựng ngày càng hoàn thiện, bao gồm Luật, các văn bản hướng dẫn của Chínhphủ, bộ, ngành, địa phương Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư xây dựng

bao gồm: các quan hệ xã hội phát sinh trong việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự ánđầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thicông xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạtđộng khác có liên quan đến xây dựng công trình

Hai là, quản lý nhà nước bằng pháp luật về đầu tư xây dựng phức tạp, đa

dạng, cần có sự phối hợp của nhiều chủ thể

Hoạt động đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp liênquan đến nhiều lĩnh vực như: quy hoạch kiến trúc, xây dựng, đầu tư, đất đai, môitrường, an ninh, quốc phòng, phòng cháy, chữa cháy Do vậy, quản lý nhà nướcbằng pháp luật về đầu tư xây dựng các dự án chung cư phân khúc này liên quan đếnnhiều ngành, gồm nhiều cơ quan tham gia quản lý như: cơ quan quản lý nhà nước

về quy hoạch kiến trúc, xây dựng, kế hoạch đầu tư, tài nguyên môi trường Các cơquan này có sự độc lập tương đối nên khi giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tưxây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp cần có sự phối hợp của các

cơ quan này Nếu thiếu sự phối hợp sẽ dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm,phát sinh thủ tục, quản lý đầu tư xây dựng kém hiệu quả Để cho sự phối hợp giữacác cơ quan này có hiệu quả thì cần có sự chỉ đạo thống nhất từ trung ương đến địaphương Việc phối hợp này được điều tiết bởi hệ thống các văn bản quy phạm phápluật từ luật, nghị định, thông tư, văn bản của địa phương Ngoài ra, để phối hợp cóhiệu quả, cần quy định trách nhiệm chính trong từng lĩnh vực cho một cơ quan chịutrách nhiệm, các cơ quan khác có trách nhiệm phối hợp giải quyết Đồng thời cũngcần quy định rõ phạm vi phối hợp, những cơ quan cần phối hợp đối với từng côngviệc cụ thể

Ba là, quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp gắn với đặc thù về tự nhiên, kinh tế, xã hội như: vùng miền, thời kỳ,

trình độ phát triển, điều kiện tự nhiên, văn hoá, phong tục, tập quán, môi trường

Một trong những đặc điểm của đầu tư xây dựng là “các thành quả của hoạtđộng đầu tư xây dựng là các công trình xây dựng, do đó quá trình thực hiện đầu

tư cũng như thời kỳ vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố

về tự nhiên, kinh tế, xã hội” Chính vì thế, quản lý nhà nước đối với các dự án đầu

tư xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp cũng gắn với những đặc thù về tựnhiên, kinh tế, xã hội như: vùng miền, thời kỳ, trình độ phát triển, điều kiện tựnhiên, văn hoá, phong tục, tập quán, môi trường Quản lý nhà nước về đầu tư xây

dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp không thể thiếu được nội dungquan trọng là quản lý về quy hoạch xây dựng, kiến trúc cảnh quan Đây là nội dungquản lý biểu hiện rõ nét nhất những đặc thù này, dưới đây là một số ví dụ cụ thể:

- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/2/2007 của Chính phủ về quản lýkiến trúc đô thị đã quy định các công trình kiến trúc đô thị khi xây mới, cải tạo,chỉnh trang, sửa chữa phải đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển kiến trúcViệt Nam, tôn trọng các yếu tố kiến trúc truyền thống, đặc điểm, khí hậu địaphương, phong tục, tập quán và bảo vệ cảnh quan, môi trường

- Luật Xây dựng quy định “Thiết kế đô thị phải thể hiện được sự phù hợp vớiđiều kiện tự nhiên của địa phương, hài hoà với cảnh quan thiên nhiên và nhân tạo ởkhu vực thiết kế; tận dụng các yếu tố mặt nước, cây xanh; bảo vệ di sản văn hoá,công trình di tích lịch sử - văn hoá, giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc”

Do vậy, từng đô thị có Quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế các dự án chung

cư cho người thu nhập thấp khác nhau phù hợp với điều kiện tự nhiên, văn hoá, xãhội của địa phương

1.1.3 Sự cần thiết và vai trò của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhấp thấp

Thị trường bất động sản phân khúc nhà ở chung cư giá rẻ cho đối tượngngười thu nhập thấp hình thành trên thị trường bất động sản vào năm 2005, cho đếnnay, loại hình chung cư này đã và đang tạo một làn sóng mạnh mẽ về phân khúc nhà

ở giá rẻ hướng tới người có nhu cầu ở thực Đây là loại hình nhà ở thực sự tạo đượcsức hút và được thị trường hào hứng đón nhận, sẽ trở thành sản phẩm chiến lượccủa nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Bởi lẽ, với giá thành chưa tới 1 tỷ đồng/căn với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và thủ tục nhanh gọn, loại hình chung cư này

là lựa chọn tối ưu trong thời kỳ kinh tế khó khăn Nhưng có một điều bất cập rằng,với việc thủ tục nhanh gọn, người mua luôn lo lắng về việc thủ tục pháp lý củachung cư mini có được công nhận hay không, đã phát huy được tính tích cực của

nó, song ở giai đoạn thị trường nhà ở phân khúc này nóng như hiện tại thì xây dựngcòn mang tính tự phát, còn nhiều khuyết điểm, bất cập trong nội dung của nó Dovậy, hoạt động quản lý nhà nước trở thành một bộ phận, nội dung không thể thiếu

để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của thị trường chung cư giá rẻ cho người thunhập thấp theo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, cụ thể như sau:

Thứ nhất, Các chủ đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập

thấp còn mang nặng tính tự phát, chạy theo lợi nhuận, không theo quy hoạch, hoạt

động của các chủ đầu tư xây dựng một cách tràn lan, nằm ngoài sự kiểm soát củacác cơ quan QLNN Do đó, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp

lý để quản lý xây dựng các dự án chung cư này, thúc đẩy và hình thành thị trườngchung cư giá rẻ theo đúng tiêu chí quy hoạch đất đai của từng địa phương Nếukhông có sự quản lý, các chủ đầu tư sẽ vì lợi nhuận, xây dựng các công trình kémchất lượng, không đủ tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ Nhà nước tập trung quyền lực và kếhoạch sử dụng đất đai theo đúng mục đích sử dụng, quản lý chặt chẽ các hộ gia đìnhxây dựng tự phát, từ đó quản lý xây dựng phù hợp với mỹ quan đô thị

Thứ hai, tình trạng xây dựng tràn lan, thiếu quy hoạch dẫn đến cung lớn hơn

cầu trong thị trường nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp Do đó,thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS phânkhúc chung cư giá rẻ như quy hoạch xây dựng, kế hoạch triển khai xây dựng, hệthống, chính sách, pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai tròquản lý về thị trường nhà ở Các quan hệ cung – cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thịtrường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước Nhà nước tiến hành điều tiết,kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, hạn chế mất cân bằngtrầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cảcác căn hộ chung cư giá rẻ này để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho người thu nhậptrung bình thấp

Thứ ba, quy mô thị trường BĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của

nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách,phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triểnđồng bộ hệ thống thị trường Các yếu điểm trên đây của thị trường BĐS nói chung

và phân khúc thị trường chung cư giá rẻ nói riêng cần được sửa chữa, điều chỉnh đểgiảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cựccủa nó trong quá trình phát triển Thị trường BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ với cơ chếhoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chấtvốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu của BĐS nhà ở,mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nêntrạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v Chính điều này đã dẫn đến một yêucầu tất yếu: quá trình hoạt động của thị trường BĐS cần có sự can thiệp của Nhànước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường nhưcung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…

Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường chung cư giá rẻ, Nhà nước

không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộphận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của thịtrường BĐS phân khúc chung cư cho người thu nhập thấp theo yêu cầu phát triểncủa nền kinh tế trong từng thời kỳ Những hoạt động quản lý của nhà nước cầnđược cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thựchiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhànước đối với quá trình hoạt động của thị trường chung cư giá rẻ cho người thu nhậpthấp.

Vai trò quản lý nhà nước đối với xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Từ những đặc điểm của QLNN đối với các dự án chung cư cho người thunhập thấp chúng ta thấy sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐSnhà ở phân khúc giá rẻ xuất phát từ hai vài trò cơ bản: Vai trò điều khiển và vai tròphát triển QLNN địa phương đối với thị trường BĐS nhà ở phân khúc này đượchiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của cơ quan nhànước địa phương trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận độngcủa thị trường BĐS Thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhậpthấp gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS Do đó,QLNN đối với thị trường BĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:

Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát

triển tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư xây dựng các dự án chung cư cho ngườithu nhập thấp Thông qua phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai trên địa bànthành phố, cũng như mục tiêu đáp ứng các nhu cầu về nhà chung cư với giá cả phùhợp, chi phí giao dịch thấp Nhà nước đã tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xãhội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho chủ đầu tư, người mua và các nhàmôi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường Việc tạolập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt độngquản lý của các cơ quan QLNN địa phương có liên quan, nhất là việc xây dựngkhung khổ pháp lý cho thị trường BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thunhập thấp hoạt động ổn định và lành mạnh Mặt khác, Nhà nước có vai trò tác độngđịnh hướng, hỗ trợ phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh

tự do, lành mạnh và bình đẳng

Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với các dự án BĐS

nhà ở phân khúc chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội Ngoài

việc tạo môi trường và hỗ trợ xây dựng nhà nước còn có các chính sách, công cụ,biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thịtrường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình Ngoài ra, sựđiều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư vàngười tiêu dùng, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, đưa rachính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo,người thu nhập thấp…

Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của chủ

đầu tư Trước hết, kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật vềđất đai quy hoạch dự án và BĐS nhà ở phân khúc giá rẻ trong cả ba thành tố của thịtrường BĐS: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch Chức năng, nhiệm vụ nàygiúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" các chủ thể hoạt động và pháttriển đúng hướng Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theochức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định

Bốn là, Vai trò thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp đối

với việc xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp và xây dựng cơ chếvận hành của chúng Thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát củathông qua hệ thống cơ quan QLNN địa phương về lĩnh vực đầu tư xây dựng

Hiện nay, ở T.P Hà Nội đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và pháttriển nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp, đây có thể là hình mẫu để chúng taxây dựng cơ quan chuyên trách quản lý xây dựng các căn chung cư cho người thunhập thấp phù hợp và hiệu quả hơn Cơ chế quản lý thị trường BĐS nhà ở phânkhúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực Điều nàycho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và pháttriển thị trường BĐS ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng

1.2 NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN CỦA QLNN ĐỊA PHƯƠNG ĐỐI VỚI CÁC

DỰ ÁN XÂY DỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.2.1.Phân cấp QLNN đối với các dự án xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp

Cơ cấu của bộ máy QLNN đối với các dự án xây dựng chung cư chongười thu nhập thấp là một hệ thống các bộ phận, các cấp có quyền hạn và tráchnhiệm khác nhau nhưng có quan hệ mật thiết với nhau được sắp xếp theo từngkhâu và cấp quản lý nhằm thực hiện chức năng quản lý đã được xác định Cơ cấu

của bộ máy quản lý nói chung được thiết kế theo cấu trúc chiều dọc và theo cấutrúc chiều ngang.

- Theo cấu trúc chiều ngang, cơ cấu của bộ máy quản lý bao gồm các bộphận quản lý nhất định và chịu sự lãnh đạo của một cấp quản lý nhất định Ví dụ:

Bộ, Ban ngành => Sở trực thuộc => Phòng ban trực thuộc nhưng đồng thời UBNDtỉnh/T.P cũng có quyền chỉ đạo Sở trực thuộc => Phòng ban trực thuộc

Hình 1.1: Hệ thống bộ máy tổ chức QLNN đối vối các dự án chung cư cho người

thu nhập thấp

Chính phủ

Bộ Kế hoạch – Đầu tư

Sở Xây dựng

Sở Tài nguyên – Môi trường

Sở Kế hoạch – Đầu tư

Phòng quản lý đầu tưPhòng tài nguyên môi trường

Ban quản lý các dự án thuộc Sở

Dự án chung cư cho người thu nhập thấp

- Theo cấu trúc chiều dọc, cơ cấu quản lý bao gồm các cấp quản lý vàtrong mỗi cấp quản lý gồm có các bộ phận quản lý của các cấp quản lý đó Cáccấp quản lý gồm có: (1) Chính phủ => Bộ, ban ngành => Sở trực thuộc => Phòngban trực thuộc.(2) Chính phủ=> UNBD tỉnh/T.P => UBND quận, huyện =>UNBD xã, phường Với hệ thống quản lý bao gồm các cấp, cấp dưới chịu sự chỉđạo của cấp trên và chịu trách nhiệm trước cấp trên về quản lý ngành ở địaphương mình phụ trách

+ Cơ quan quản lý cấp cao nhất về Xây Dựng là Chính Phủ, dưới đó là các

Bộ ban ngành có liên quan như: Bộ Xây Dựng, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Kếhoạch và đầu tư

+ UNBD thành phố Hà Nội là cơ quan cấp cao nhất QLNN của thành phố,thông qua quyết định, chỉ thị nhằm định hướng và điều chỉnh các quan hệ kinh tế tạiđịa phương Chủ trì, phối hợp với các Sở, ban ngành, UBND quận, huyện để quản

lý thị trường BĐS nhà ở nói chung và các dự án chung cư cho người thu nhập thấpnói riêng

+ Dưới UBND Thành phố còn có các UBND cấp quận, huyện cũng có chứcnăng nhiệm vụ tương tự như cấp Thành phố nhưng ở phạm vi nhỏ hơn (Tại quận,huyện đang phụ trách)

+ Dưới UBND cấp huyện còn có các phòng ban quản lý cấp quận huyện,cóchức năng quản lý tại quận huyện nơi có các dự án chung cư cho người thu nhậpthấp đã và đang xây dựng như Phòng quản lý đầu tư, Phòng tài nguyên môi trường

+ Sở xây dựng: là cơ quan quản lý chủ quản đối với các hoạt động đầu tưkinh doanh các dự án chung cư cho người thu nhập thấp Cơ quan này chịu mọitrách nhiệm quản lý đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp đã và đangdiễn ra trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Sở kế hoạch Đầu tư: là cơ quan cấp, thu hồi giấy phép đầu tư, kinh doanh.Dưới các Sở còn có các phòng ban quản lý cấp quận huyện, có chức năng quản lý tạiquận huyện, nơi có các dự án chung cư cho người thu nhập thấp đã và đang diễn ra

+ Ngoài ra, còn có các Ban quản lý dự án (cơ quan này thường trực thuộc sở)

Có chức năng quản lý tất cả các dự án xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Để hòi hỏi công tác quản lý các dự án chung cư cho người thu nhập thấp diễn

ra hiệu quả và nghiêm túc thì đòi hỏi các cấp quản lý phải phối hợp thường xuyên

và liên tục Đồng thời tùy theo đối tượng và phạm vị quản lý mà thiết kế cấu trúctheo chiều ngang của bộ máy quản lý sao cho phù hợp

Nhìn chung, bộ máy QLNN địa phương đối với thị trường BĐS nhà ở nóichung, và phân khúc nhà chung cư cho người thu nhập thấp còn dàn trải, bất cập,chồng chéo; lực lượng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưaứng dụng và cập nhật được các phương pháp cũng như công nghệ tiên tiến phục vụcho công tác quản lý Các văn bản luật và dưới luật triển khai xuống cơ sở cònchậm nên gây khó khăn cho công tác quản lý thị trường BĐS nhà ở - một thị trườngluôn sôi động, vận động không ngừng Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm phápluật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhưng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liênquan đến quy hoạch xây dựng các dự án nhà chung cư cho người thu nhập thấp lạichưa được tập huấn hướng dẫn thi hành đã gây nhiều cản ngại cho công tác QLNNcũng như hoạt động của thị trường.

1.2.2 Những nguyên tắc của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp

Việc đầu tư xây dựng BĐS nhà ở phân khúc chung cư cho người thu nhậpthấp được nhà nước khuyến khích, tuy nhiên phải gắn với quy hoạch phát triển đôthị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hộicủa đất nước Tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượngcông trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch,tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực Các dự án chung cư cho người thu nhập thấpđược phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảođảm cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạtầng xã hội của khu vực đô thị

Nhà nước thống nhất quản lý các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp bằng chính sách, quy hoạch và pháp luật.

Trong công tác quản lý nhà nước địa phương đối với thị trường BĐS nhà ởnói chung và phân khúc nhà chung cư cho người nhập thấp nói riêng, thì nhữngchính sách về quy hoạch sử dụng đất đai chính là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhànước, Cơ quan có thẩm quyền địa phương quản lý những biến động trong thịtrường, và nó trực tiếp thể hiện phương thức yêu cầu trong công tác quản lý và xâydựng nhà ở của các cấp tỉnh, thành phố theo hướng đô thị hóa T.P Hà nội là bộ mặtcủa cả nước, chính vì vậy nhà nước thực hiện các chủ trương, chính sách quản lýđất đai, giúp cho Nhà nước can thiệp một cách sâu sắc vào quá trình đầu tư quyhoạch phát triển Thành phố, đồng thời cải biến mỹ quan đô thị Việc quy hoạchchính là điều kiện để đất đai được sử dụng hợp lý, các dự án chung cư, nhà ở được

đầu tư xây dựng một cách hợp lý và có hiệu quả.

Thị trường BĐS nhà ở đóng vai trò không nhỏ trong sự phát triển của kinh

tế, hoạt động của thị trường này phản ánh nhiều các mối quan hệ kinh tế khác nhautrong lĩnh vực thương mại Mặt khác, thu nhập trung bình của đại đa số dân cư sinhsống trên địa bàn thành phố đều ở nức trung bình thấp,vì thế các dự án xây dựngchung cư cho người thu nhập thấp đang được đầu tư mạnh Do vậy, cần thiết phải

có sự quản lý thống nhất hoạt động của các dự án chung cư phân khúc này để tạotrật tự của thị trường và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia Điềunày đã được nhà nước quy định rõ trong Luật nhà ở và các Nghị Định có liên quan

Các chủ thể tham gia đầu tư, kinh doanh các dự án chung cư cho người thunhập thấp phải tuân thủ các yêu cầu của luật pháp, các chính sách, những quy hoạchtheo định hướng chiến lược và kế hoạch phát triển thị trường

Chính quyền địa phương điều tiết các hoạt động của các dự án chung cư cho người thu nhập thấp bằng các biện pháp kinh tế kết hợp với các biện pháp thương mại: Có nhiều biện pháp có thể sử dụng để can thiệp, điều tiết hoạt động của các dự

án chung cư cho người thu nhập thấp nhưng suy cho cùng cơ sở và cũng là mụcđích của điều tiết là đảm bảo các quan hệ lợi ích Do vậy, sử dụng biện pháp kinh tế,biện pháp thương mại để điều tiết thị trường BĐS, cung cầu, giá cả cũng như cáchoạt động của người mua, người bán là một tất yếu.’

Các biện pháp kinh tế, thương mại vừa đóng vai trò là động lực thúc đẩy cácchủ thể kinh doanh vừa là công cụ điều tiết hoạt động đầu tư, kinh doanh chung cưcho người thu nhập thấp vì lợi ích quốc gia

Kết hợp QLNN đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp theo ngành và cấp Cơ quan QLNN cấp Trung Ương (Chính phủ, Bộ, cơ quan

ngang Bộ) là cơ quan ban hành các văn bản pháp luật, các cơ chế, chính sách mangtính chủ trương, định hướng để các cấp quản lý, địa phương coi đó là kim chỉ namcho chương trình, kế hoạch hành động cụ thể

Cơ quan QLNN cấp địa phương (HĐND, UBND, các Sở ban ngành) là cơ quantrực tiếp triển khai các nghị định, quyết định… của cấp Trung Ương bằng những kếhoạch, chương trình cụ thể nhằm cụ thể hóa chủ trương của cấp Trung ương

Mỗi địa phương, mỗi vùng lãnh thổ có những nét đặc thù riêng, kết hợp quản

lý theo ngành theo cấp sẽ cho phép khai thác tối đa về lợi ích kinh tế, về tự nhiên,

xã hội Phải có sự phân công và hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan QLNN về BĐSnhà ở nói chung và dự án chung cư cho người thu nhập thấp nói riêng như Bộ xây

dựng, Bộ tài chính, Bộ tài nguyên - môi trường,… để vừa đảm bảo thống nhất, vừanâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Đồng thời phải có sự phân cấphợp lý về quản lý BĐS nhà ở giữa Trung ương và địa phương

Để công tác QLNN đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp cóhiệu quả đòi hỏi các cấp quản lý phải tuân thủ chặt chẽ và nghiêm túc các nguyêntắc trên Đồng thời phải có sự vân dụng linh hoạt trong việc kết hợp cả ba nguyêntắc trên khi quản lý

1.2.3 Những nội dung cơ bản của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp

(a) Công tác quy hoạch xây dựng dự án: Đây là công tác thuộc nhóm hành

chính - pháp lý,có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung, vàphân khúc chung cư cho người thu nhập thấp nói riêng cũng như xu hướng pháttriển của thị trường này Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lýquan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý của Thànhphố đối với thị trường BĐS Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở chung

cư đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với thịtrường BĐS Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đãđược phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chitiết, chính quyền Thành phố sẽ kiểm soát được diễn biến về tình hình đất đai sửdụng theo kế hoạch xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp Từ đó,ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúngmục đích và quy hoạch Thông qua quy hoạch, bắt buộc các nhà đầu tư chỉ đượcphép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Điều này cho phép chính quyềnThành phố có cơ sở để quản lý xây dựng nhà ở theo quy hoạch phát triển đô thị;

Quy hoạch đô thị là căn cứ lập các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu

đô thị… đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tại mỗi địa phương trong từng thời kỳ nhấtđịnh Công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xây dựng một công trình cụ thể, một

dự án cụ thể khi dự án đó đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp đất đểxây dựng Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quyhoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ

sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ càng hợp lý và chính xác hơn

Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch

có tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo

Nhận thức về tầm quan trọng của công tác quy hoạch xây dựng các dự án

chung cư cho người thu nhâp thấp, công tác quy hoạch kiến trúc là nhiệm vụ trọngyếu, rất quan trọng trong quản lý đô thị Các văn bản quy phạm pháp luật QLNNđịa phương đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là công cụ quantrọng nhất của cơ quan quản lý đối với lĩnh vực này Nhà nước quản lý thông quađiều chỉnh các quan hệ pháp luật, sử dụng luật để điều tiết, đưa ra cơ chế kiểm tra,giám sát, quản lý quy hoạch và xây dựng, điều tiết thị trường phù hợp với điều kiệnphát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ Khống chế các hoạt động đầu tư, kinhdoanh các dự án chung cư cho người thu nhập thấp theo đúng quỹ đạo nhằm đảmbảo an ninh xã hội và đúng định hướng xã hội trong từng thời kì Tuy nhiên vẫn cònhạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo

và phát triển lành mạnh thị trường này Khi có khung giá sát hợp với thực tế thì nó

sẽ là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia giao dịch, tính thuế, chi phí, lệphí…, đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị trường cho nhà đầu tư cũng nhưngười mua, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững

c) Công tác xác định đối tượng thụ hưởng chính sách:

Đẩy mạnh phát triển nhà ở, phân khúc chung cư giá rẻ đáp ứng yêu cầu củahàng triệu người lao động thu nhập thấp tại Đô thị, Chính quyền địa phương thôngqua các cơ chế chính sách quản lý, các chính sách hỗ trợ,…thúc đẩy loại hình thịtrường chung cư giá rẻ này phát triển Để qua đó giúp các doanh nghiệp đầu tư, xâydựng các dự án chung cư cho người thu nhập trung bình thấp gặp thuận lợi trongquá trình hoạt động, thúc đẩy kinh tế- xã hội phát triển theo hướng bền vững cả vềquy mô chất lượng Vì vậy, những nội dung quan trọng của QLNN địa phương đốivới các dự án chung cư cho người thu nhập thấp là việc thực hiện cơ chế chính sách

mà địa phương đã đề ra để đạt được mục tiêu quản lý Các cơ quan QLNN địaphương cần phải quan tâm đến việc hoàn thành chính sách, đảm bảo cho hệ thốngchính sách được áp dụng một cách mềm dẻo, hấp dẫn, đồng bộ và ổn định nhằmđẩy mạnh sự phát triển thị trường BĐS và các dự án chung cư cho người thu nhậpthấp Công tác xây dựng và chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch liên quan đếncác dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp cũng được chú trọng

Hệ thống chính sách cần được ban hành cụ thể, chi tiết đối với hoạt động đầu

tư xây dựng các dự án chung cư giá rẻ và nhiều lĩnh vực khác như chính sách ưu đãithuế, chính sách hỗ trợ thu nhập, miễn giảm tiền thuê đất, chính sách tín dụng, nhằm mục đích kích thích sự tăng trưởng của phân khúc chung cư cho người thunhập thấp Qua đó giúp doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh các dự án chung cư chongười thu nhập thấp gặp thuân lợi trong quá trình hoạt động, thúc đẩy kinh tế - xãhội vùng phát triển theo hướng bền vững cả về quy mô lẫn chất lượng

d) Công tác triển khai và kiểm tra, kiểm soát:

Kiểm tra, kiểm soát là nội dung, nhiệm vụ cực kỳ quan trọng, là công cụ cóhiệu quả và hiệu lực của QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cưcho người thu nhập thấp Nếu không có chính sách phù hợp tăng cường quản lý sẽgây tác hại khôn lường, đô thị nhếch nhác QLNN địa phương muốn có lực lượngthanh tra cấp quận, huyện đủ mạnh để khắc phục nhược điểm xây không phép, saiphép, lấn chiếm đất công Nhưng lại không phù hợp với quy định hiện hành Ngay

cả như biện pháp cắt điện, cắt nước được đề nghị khi xử lý vi phạm xây dựng nhưngluật lại không cho phép Do vậy, công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành của cácdoanh nghiệp đầu tư, xây dựng các dự án chung cư cho người thu nhập thấp nhằm mụcđích giúp cho các chủ đầu tư thực hiện đúng pháp luật, tăng cường pháp chế trong hoạtđộng xây dựng, góp phần hoàn thiện cơ chế, bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền lợi hợp

pháp của các doanh nghiệp Có bao nhiêu quy định thì cũng cần bấy nhiêu sự kiểm tragiám sát của cơ quan QLNN Tuy nhiên có thể quy về một số hoạt động chính như sau:Thanh tra, kiểm tra sự hoạt động, sự tuân thủ, tính hợp pháp của doanh nghiệp cũngnhư các dự án chung cư cho người thu nhập thấp.

1.2.4 Các công cụ và yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng cho người thu nhập thấp

Mục tiêu của QLNN địa phương đối với các dự án chung cư nói chung vàchung cư cho người thu nhập thấp nói riêng là ngăn chặn các hoạt động sai trái vớiquy định của pháp luật, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường này vàphát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả

Để thực hiện các mục tiêu trên, Nhà nước phải sử dụng tổng hợp các biệnpháp kinh tế, hành chính và pháp luật để tiến hành quản lý đối với thị trường BĐS,với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp

a) Các công cụ QLNN địa phương đối với các dự án xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp

Công cụ kế hoạch hóa

Công cụ kế hoạch hóa là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tácquản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cũng như quản lý đô thị, nó ảnh hưởng đến

xu hướng phát triển của thị trường BĐS Đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung,thống nhất của Nhà nước đối với thị trường BĐS Thông qua việc bố trí, sắp xếp sửdụng đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được diễn biến về tình hình đất đai và nhà

ở cho người thu nhập thấp Từ đó ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất đai khôngđúng mục đích và quy hoạch

Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch đã được cải thiện nhưng vẫn cònnhiều tranh cãi Hệ thống quy hoạch chưa đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất Một sốquy hoạch hiện có chưa được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triểnkinh tế - xã hội, quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể đểtránh tình trạng “quy hoạch treo” “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiềukhó khăn cho phát triển thị trường BĐS Quy hoạch chưa có “Tầm nhìn”chiến lượcphục sự phát triển của thị trường BĐS

Bên cạnh đó cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bảnquy hoạch, phổ biến quy hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết vàtuân thủ Đặc biệt cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp vớithanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy

hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quyhoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng Quy hoạch phải gắn liền với công tác dựbáo, vì vậy cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu BĐS cũngnhư quản lý thị trường này Bên cạnh đó, cần phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kếtdân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư quanh khu vực quy hoạch, giải tỏa, di đời

và cần tính đến phương án bảo vệ được các di tích lịch sử, các công trình văn hóa,nghệ thuật của cộng đồng dân cư

Công cụ kinh tế - Định giá và khung giá nhà đất: Định giá nhà đất là việc

xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng thời gian, nhằm phục vụ choviệc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là căn cứ để đấu giá, đấu thầunhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các hạnchế của công cụ này; đây là công cụ mang tính hành chính khá cứng nhắc, vì vậynếu nó không theo kịp được sự vận động của thị trường thì nó sẽ trở nên rất hìnhthức, khó tuân thủ, có thể dẫn tới thị trường phi chính quy làm cản trở sự phát triểnthị trường và nền kinh tế

Công cụ tài chính BĐS

Các công cụ chính sách tài chính luôn có vai trò cực kì quan trọng trong việctạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế- xã hội Thị trường BĐS cũng không làngoại lệ Các tài sản BĐS thường có giá trị rất lớn nên việc tạo lập và giao dịchchúng qua thị trường sẽ cần nguồn cung vốn lớn Điều này sẽ được giải quyết khi sửdụng các công cụ tài chính BĐS như: vốn vay, trái phiếu đô thị và xây dựng, tíndụng ủy thác xây dựng BĐS, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, chính sách thuế

và phí tài sản BĐS…Những công cụ này vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển, lạivừa có khả năng tàn phá lớn đối với thị trường BĐS nói chung và các dự án chung

cư cho người thu nhập thấp nói riêng

Công cụ quản lý hành chính

Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyểnnhượng quyền liên quan tới xây dựng dự án chung cư cho người thu nhập thấp Nếuthủ tục càng đơn giản minh bạch, chi phí vừa phải thì nó sẽ làm tăng tính “ thanhkhoản” cho hàng hóa và thị trường Do vậy, cần thống nhất về thủ tục đăng ký BĐStheo hướng đơn giản, nhanh gọn thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn như thủ tục, chi phítrong giao dịch, chuyển nhượng, công chứng BĐS….Tăng cường ứng dụng công nghệthông tin , công nghệ GIS để quản lý hiệu quả BĐS và thị trường BĐS

Tóm lại, với vai trò quan trọng của hệ thống công cụ QLNN địa phương về

chung cư cao cấp, chúng ta cần nghiên cứu thấu đáo, đồng bộ hệ thống này Có nhưvậy mới nâng cao được hiệu lực, hiệu quả sử dụng chúng trong quá trình quản lý thị

trường BĐS ở nước ta.

b) Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN địa phương đối với các dự án chung cư cho người có thu nhập thấp:

Mô hình quản lý nhà nước về các dự án chung cư cho người thu nhập thấpchịu sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau Các yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ vớinhau, có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực tới mô hình tổ chức QLNN về các dự ánchung cư cho người thu nhập thấp Các yếu tố ảnh hưởng đến mô hình tổ chức quản

lý chung cư cho người thu nhập thấp có thể phân chia theo các nhóm như sau:

Các yếu tố thuộc về pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước: Yếu tố này

ảnh hưởng trực tiếp đến công tác QLNN thị trường BĐS và phân khúc chung cưcho người thu nhập thấp Trước hết yếu tố thuộc về pháp luật, cơ chế chính sách củanhà nước được phản ánh trực tiếp thông qua những phương hướng đường lối, nhữngmục tiêu được quy định trong thiết kế tổ chức hoạt động của Nhà nước Với bảnchất nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân nên mô hình quản lý phải thực

sự vì dân.Vì một cuộc sống tốt đẹp cho nhân dân là mục đích chi phối, quyết địnhtoàn bộ cơ cấu, tổ chức và phương hướng hoạt động của bộ máy quản lý Vì dân làphải hướng tới một nền hành chính gần dân, một mô hình tổ chức quản lý đáp ứngtốt nhu cầu của nhân dân

Việc thay thế nền hành chính truyền thống bằng nền hành chính phát triển là

xu hướng tất yếu của công cuộc cải cách nền hành chính Nhà nước trên nền thế giớihiện nay Nền hành chính phát triển có những đặc trưng chủ yếu là: Gắn bó với thịtrường, coi dân là khách hàng, linh hoạt, mềm dẻo, xã hội hóa dịch vụ công, hiệnđại hóa về nội dung, tổ chức, nghiệp vụ, kỹ thuật hành chính,… Điều này đòi hỏi vàcho phép hình thành một bộ máy hành chính Nhà Nước hợp lý, gọn nhẹ, năng động,

có năng lực, hiệu quả cao

Các yếu tố thuộc về năng lực và bộ máy quản lý địa phương: Hiệu quả quản

lý đối với các dự án chung cư cho người thu nhập thấp không những phụ thuộc vàomôi trường vĩ mô trong và ngoài nước mà còn phụ thuộc vào bộ máy QLNN ở lĩnhvực này Quản lý Nhà nước địa phương đối với cá dự án chung cư cho người thunhập thấp được thực hiện ở các cấp cơ sở như Sở, phòng ban cấp quận, huyện.Chính phủ đã ban hành khá đầy đủ các quy định về chức năng nhiệm vụ, quyền hạncủa các cơ quan quản lý Nhà nước từ cấp Trung Ương đến Địa phương trong lĩnh

vực BĐS nói chung và các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên trên thực tế triển khai cho thấy việc phân định chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn của các Sở, Ban, Ngành, các cơ Sở, các phòng ban còn nhiều nhữngbất cập và chưa được hợp lý Sự bất hợp lý đó thể hiện ở quá trình triển khai hoạtđộng thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động của các dự án chung cư cho người thunhập thấp trên thị trường BĐS nhà ở Như vậy, nếu bộ máy quản lý Nhà nước địaphương vững vàng về chuyên môn nghiệp vụ, bản lĩnh chính trị thì sẽ có tác dụngtăng hiệu lực quản lý Ngược lại, nếu tổ chức bộ máy QLNN địa phương bất hợp lý

sẽ làm giảm hiệu lực của công tác quản lý đối với lĩnh vực này.

Các yếu tố thuộc về chủ dự án: Các chủ dự án hay đại diện chủ đầu tư là các

ban Quản lý dự án, đây là cơ quan quản lý gần nhất đối với các dự án chung cư chongười thu nhập thấp Cơ quan này thay mặt cho chủ đầu tư giám sát mọi quá trìnhhoạt động của dự án Nếu cơ quan này hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao thì dự án

sẽ diễn ra đúng tiến độ, ít sai phạm và đạt hiệu quả kinh tế cao Ngược lại sẽ làm choquá trình thực hiện dự án bị đình trệ kéo theo nhiều hệ quả không mong muốn

Muốn làm được điều đó, thì Ban quản lý dự án phải có một đội ngũ cán bộchắc về chuyên môn, vững vàng về bản lĩnh chính trị để đưa ra những quyết địnhhợp lý và sáng suốt

Các yếu tố thuộc về người dân có thu nhập thấp: Từ nhiều năm qua, nhu cầu

về nhà ở của công nhân tại các khu, cụm công nghiệp đang hết sức cấp bách.Trongkhi đó, khả năng đáp ứng từ ngân sách nhà nước chỉ giải quyết được một phần rấtnhỏ, cơ chế huy động vốn từ các nguồn lực khác gặp rất nhiều vấn đề Hàng vạncông nhân phải đi thuê trọ nhà ở trong các thôn xóm ngoại thành gần khu côngnghiệp với chất lượng rất thấp, không đảm bảo an toàn và sức khỏe, các tiện ích chosinh hoạt Do đó, việc xây dựng các dự án chung cư với giá thành hợp lý cho ngườithu nhập thấp đang được đầu tư chú trọng Đáp ứng nguồn cầu về nhà ở cho nhómđối tượng này, đồng thời xây dựng đô thị văn minh, phát triển lành mạnh

Các yếu tố khác: (1) yếu tố đặc điểm của đô thị, đây là trung tâm kinh tế,

chính trị, văn hóa, xã hội,…và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của các đơn vị hànhchính.Giá nhà đất cũng cao hơn so với vùng nông thôn, và nhu cầu nhà ở của cácđối tượng người dân đô thị cũng cao hơn nhiều lần Bên cạnh việc quy hoạch pháttriển đô thị, thì việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là việc quan trọng, vìđối tượng này chiếm đa số dân đô thị Vì vậy, việc Quản lý phát triển các dự ánchung cư cho nhóm đối tượng này là phù hợp với quỹ đất đô thị, cũng như khả năng

chi trả của người thu nhập thấp hiện nay (2) Yếu tố khoa học công nghệ: khoa học

công nghệ phát triển mạnh, trở thành lực lượng sản suất trực tiếp và có vai trò to lớnđối với công tác quản lý nói chung và quản lý xây dựng các dự án chung cư chongười thu nhập thấp Nó làm tăng năng lực và hiệu quả quản lý Việc ứng dụngkhoa học công nghệ vào công tác QLNN đã góp phần làm gảm biên chế nhân sựcủa bộ máy quản lý và mang lại hiệu quả cao cho công tác quản lý

1.3 KINH NGHIỆM CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ BÀI HỌC RÚT RACHO THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂYDỰNG CHUNG CƯ CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

1.3.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh, là thành phố được đánh giá cao về chất lượng quản

lý đô thị, đặc biệt là trong thị trường quy hoạch đất đai xây dựng của thành phố đốivới cả nước Trong công tác quy hoạch, cần định rõ bức tranh hai mảng điểm mạnh

và hạn chế để phát triển bền vững Tuy nhiên bên cạnh những Hạn chế thì công tácquản lý của Thành phố Hồ Chí Minh tới nay đã đạt được những thành công đánghọc hỏi:

Thành Phố Hồ Chí Minh: Là thành phố dẫn đầu trong kinh tế - xã hội, Thành

phố Hồ Chí Minh thu hút nguồn vốn lớn từ đầu tư xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ởtrên phạm vi toàn Thành phố Do vậy, thị trường BĐS nói chung và phân khúcchung cư cho người thu nhập thấp rất được quan tâm, và ngày càng mở rộng về quy

mô vốn đầu tư cũng như diện tích sử dụng Chủ trương của các cấp UBND Thànhphố về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề quan trọng, được triểnkhai mạnh mẽ dưới sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương Các biện phápquản lý mà cơ quan QLNN của Thành phố đã triển khai:

a) Công tác quy hoạch phát triển đô thị và quản lý xây dựng các dự án chung cư giá rẻ cho đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

Những năm qua, quy hoạch đã góp phần tích cực trong công tác quản lý đôthị cũng như QLNN đối với các dự án xây dựng của thành phố nói chung và cácchung cư cho người thu nhập thấp nói riêng UBND thành phố lập và thực hiện kếhoạch sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng, xác định phương hướng, mục tiêu,các chỉ tiêu về sử dụng đất đai và về xây dựng phát triển nhà ở cũng như các biệnpháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách có hiệu quả nhất

Kế hoạch về đất đai và nhà ở là công cụ quản lý quan trọng nhằm đảm bảo

sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của chính quyền Thành phố trong mục tiêu

giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, cụ thể là việc sử dụng quỹđất xây dựng các dự án chung cư giá rẻ cho người dân có thu nhập thấp trên địa bànThành phố Sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả từ việc cấp phép đến quản lý xâydựng Mặt khác, đây chính là công cụ để Thành phố điều tiết các hoạt động đầu tư,kinh doanh liên quan đến đầu tư, xây dựng, và hoạt động của các tổ chức và cá nhânđầu tư xây dựng sao cho phát triển đúng hướng

Thành phố lập kế hoạch xây dựng để thực hiện được các mục tiêu, ý đồ củathành phố cũng như khả năng thực hiện chúng Kế hoạch về xây dựng các dự ánchung cư giá rẻ này chính là cơ sở để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu nhà ở và quyhoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Tuy nhiên, cũng phải thấy rằngnhững năm qua việc lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ởcủa thành phố còn nhiều bất cập Quỹ đất của thành phố thì có hạn, nhưng các kếhoạch sử dụng đất đai và xây dựng được lập và duyệt chưa đồng bộ, thống nhất vớinhau đã làm cho vấn đề này càng thêm khó khăn

b) Các công cụ tài chính: Thông qua các chính sách lãi suất, tín dụng ưu

đãi, thành phố cũng như cả nước đã khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân đầu

tư vào các dự án xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp, tạo cơ sở hạ tầng

và quỹ nhà cho người nghèo và người có thu nhập thấp nhằm giảm bớt gánhnặng cho Nhà nước

c) Những vấn đề liên quan đến xây dựng chung cư ngày càng nhiều, chủ yếutranh chấp về diện tích sở hữu và sử dụng chung, quản lý, sử dụng kinh phí vậnhành, công tác đảm bảo an toàn phòng phòng cháy chữa cháy, sử dụng kinh phí bảotrì sở hữu chung, hội nghị nhà chung cư, chất lượng công trình, thủ tục cấp giấychứng nhận quyền sở hữu đất

Nguyên nhân đến từ chủ đầu tư xây dựng, các đơn vị quản lý vận hành và cưdân chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật Để giải quyết tranh chấp,Chính quyền thành phố thông qua các quyết định, chỉ thị nhằm định hướng điềuhướng và điều chỉnh công tác xây dựng, quy hoạch, cấp phép xây dựng Tăngcường vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan quản lý sử dụng chung cư như SởXây dựng, Ủy ban Nhân dân quận huyện, phường xã, thị trấn để tiến hành kiểm trathường xuyên, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm Bên cạnh đó, UBND Thành phố

có quy định cụ thể về đất đai, sử dụng xây dựng nhà chung cư vì đây là vấn đề xảy

ra nhiều tranh chấp nhất trong thời gian qua Cũng thông qua pháp luật Thành phố