luận văn thạc shoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần công thƣơng việt nam chi nhánh nam thăng long

Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàngTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long, người nghiên cứucàng thấy rõ hơn sự khác biệt giữa lý luận và thực tiễn trong hoạt động

-BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2016

-BÙI ĐĂNG QUANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHAN HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, 2016

LỜI CAM ĐOAN

Bài lu n văn này được hoàn thành là quá trình nghiêm túc của tôi với sự giúp đỡ t n tình của giáo viên hướng dẫn TS Phan Hữu Nghị Các số li u, kết quả, trích dẫn trong lu n văn có ệu, kết quả, trích dẫn trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng và trung thực.

Tác giả luận văn

Bùi Đăng Quang

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

6 Kết cấu luận văn 4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Khái quát hoạt động cho vay của NHTM 5

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm 5

1.1.2 Các hình thức cho vay 6

1.1.3 Quy trình cho vay 7

1.1.4 Chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay của NHTM 9

1.2 Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM 10

1.2.1 Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay 10

1.2.2 Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay 10

1.3 Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM 11

1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM .11 1.3.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM 13

1.3.3 Qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM 16

1.3.4 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM 19

1.3.5 Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM 20

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM 22

1.4.1 Các nhân tố chủ quan 22

1.4.2 Các nhân tố khách quan 24

1.5 Kinh nghiệm định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại một số NHTM ở Việt Nam hiện nay 25

1.5.1 Kinh nghiệm định giá của một số NHTM 25

1.5.2 Bài học rút ra 36

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI VIETINBANK – CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 38

2.1 Khái quát về Vietinbank – CN Nam Thăng Long 38

2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 38

2.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban 39

2.1.3 Các hoạt động của chi nhánh 40

2.2 Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank - CN Nam Thăng Long 43

2.2.1 Quy trình cho vay tại chi nhánh 43

2.2.2 Kết quả hoạt động cho vay tại Vietinbank – CN Nam Thăng Long 44

2.2.3 Thực trạng về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 46

2.3 Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 49

2.3.1 Thực trạng về qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 50

2.3.2 Thực trạng về công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 53

2.3.3 Thực trạng về phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 55

2.3.4 Ví dụ minh họa 59

2.4 Đánh giá thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại Vietinbank – Chi

nhánh Nam Thăng Long 65

2.4.1 Những kết quả đạt được 65

2.4.2 Hạn chế, khó khăn, vướng mắc 66

2.4.3 Nguyên nhân 68

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA VIETINBANK-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 73

3.1 Định hướng và mục tiêu hoàn thiện 73

3.1.1 Định hướng và mục tiêu trong hoạt động cho vay của Vietinbank-Chi nhánh Nam Thăng Long 73

3.1.2 Mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS 74

3.2 Giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động cho vay của VietinBank – CN Nam Thăng Long 75

3.2.1 Thay đổi về mô hình tổ chức bộ phận định giá 76

3.2.2 Đổi mới về qui trình, chính sách của Vietinbank trong công tác định giá BĐS thế chấp 76

3.2.3 Áp dụng đồng bộ các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế chấp 77

3.2.4 Nâng cao trình độ cán bộ định giá BĐS 78

3.2.5 Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá 79

3.2.6 Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa trong công việc và phân công tổ chức hợp lý 80

3.2.7 Trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật đầy đủ 81

3.3 Kiến nghị 81

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC

NHCT: Ngân hàng Công thương

NHTM: Ngân hàng thương mại

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG

Bảng 1: Kết quả hoạt động huy động vốn giai đoạn 2013 - 2015 Vietinbank CN

Nam Thăng Long 41

Bảng 2: Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2013-2015 Vietinbank CN Nam Thăng Long 42

Bảng 3: Dư nợ cho vay tại Vietinbank – chi nhánh Nam Thăng Long 44

Bảng 4: Tình hình dư nợ phân theo nhóm nợ của Vietinbank - CN Nam Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015 45

Bảng 5: Tình hình dư nợ có bảo đảm là BĐS tại Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long từ 2013 - 2015 46

Bảng 6: Nợ nhóm 2, nợ xấu tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 48

BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu dư nợ theo thời hạn vay của Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015 45

Biểu đồ 2: Cơ cấu TSBĐ tại Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long năm 2015 48

SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS thế chấp 17

Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank 26

Sơ đồ 3: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV 30

Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Nam Thăng Long 39

Sơ đồ 5: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank 50

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong hoạt động Ngân hàng, lợi nhuận và phòng ngừa rủi ro luôn là hai vấn đềđược đặt lên hàng đầu Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động chủ chốt

và vô cùng quan trọng của bất kỳ Ngân hàng thương mại nào, đem lại lợi nhuậnchính cho Ngân hàng Điều đó có nghĩa vấn đề phòng ngừa rủi ro trong hoạt độngnày là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mãnh mẽ đến sự an toàn của toàn hệthống Ngân hàng Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức bảođảm thường được sử dụng là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất độngsản (BĐS) Bất động sản được ưu tiên hơn cả bởi những ưu điểm khó có loại tài sảnnào so sánh được như ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõràng được luật hóa khá đầy đủ Trong khi các tài sản khác có thể chuyển nhượng chỉvới một tờ giấy viết tay thì bất động sản phải được thực hiện qua công chứng vàđăng ký giao dịch đảm bảo Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng Tuynhiên, trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng ngân hàng được giảm rủi

ro hoàn toàn mà thực ra nó chỉ chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác

Sở dĩ như vậy là do, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanhtrong 10 năm qua Song, hoạt động định giá bất động sản, cũng như trình độ và chấtlượng của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên như hiện nay chưa theo kịp và đápứng được yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn Thay vì có thể phát huy hiệu quả, góp phầnvào sự minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếpcận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường, tìm kiếm các cơ hội đầu tư, cũngnhư phản ánh thực trạng, sức khỏe của các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế…thì các báo cáo định giá bất động sản hiện nay phần lớn còn mang tính hình thức,thủ tục và hoàn toàn có thể “mua” được theo yêu cầu Điều đó gây thiệt hại chongười dân, cho doanh nghiệp, cho hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước

Được đánh giá là một trong những Ngân hàng thương mại lớn trên địa bànthành phố Hà Nội, thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại,Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long luôn là lá

cờ đầu, là lực lượng nòng cốt của Ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội, là

thành viên đóng góp tích cực vào sự phát triển, thịnh vượng chung của Ngân hàngTMCP Công thương Việt Nam Là một cán bộ tín dụng công tác tại Ngân hàngTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long, người nghiên cứucàng thấy rõ hơn sự khác biệt giữa lý luận và thực tiễn trong hoạt động định giá.Thực tế việc định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Namnói chung và tại Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng còn nhiều bất cập ảnh hưởngđến hoạt động cho vay của Ngân hàng Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm ra giải pháphoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương - Chinhánh Nam Thăng Long sao cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế được rủi

ro cần thiết có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động của Ngân hàng TMCP Côngthương Việt Nam nói chung và Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng, cũng nhưtrong việc thực hiện mục tiêu đưa Vietinbank trở thành Ngân hàng TMCP hàng đầu

Việt Nam Do đó, người nghiên cứu quyết định chọn đề tài luận văn là: “Hoàn

thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long”.

2 Tổng quan nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài chính

vi mô, lý luận về tài chính trong quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trườnghiện nay ở nước ta nói chung Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu là một sự mởđường để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận về định giá bất động sản vàoviệc ban hành chính sách của Nhà nước cũng như giúp cho Ngân hàng thương mạinâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tín dụng trong ngân hàngcũng như đảm bảo lợi ích của người đi vay Hiểu rõ được tầm quan trọng của côngtác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay, đến nay đã cómột số nghiên cứu đề cập đến vấn đề này như:

Vũ Thị Ngoan (2014), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á” Đề tài phân tích thực trạng, những thuận lợi cũng như những khó khăn, hạn chế

trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty quản lý nợ và khai thác tài

sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượngcông tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC

Võ Thị Như Ánh (2015), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam” Đề tài đã đưa ra cơ

sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân hàngthương mại qua việc tìm hiểu công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tạimột số Ngân hàng khác như: BIDV, Agribank, ACB Từ kết quả nghiên cứu, tác giả

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong chovay tại Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, thời gian nghiên cứu của đềtài là từ 2011 đến 2013

Đến nay, cùng với các nghiên cứu trên, chưa có tác giả nào nghiên cứu cụ thể

và đi sâu vào vấn đề hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sảntrong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam

- Chi nhánh Nam Thăng Long Trên cơ sở kế thừa kết quả của những công trìnhnghiên cứu trên về mặt phương pháp luận, tham khảo các nhân tố ảnh hưởng đếncông tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản đã được phân tích trong cácnghiên cứu, tác giả đã chọn lọc, tổng hợp, đưa ra mô hình nghiên cứu phù hợp vớiđiều kiện thực tế tại địa phương để nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến công tácđịnh giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay phục vụ cho quátrình nghiên cứu thực trạng, từ đó đưa ra cơ sở hợp lý để đề xuất các giải pháp hoànthiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tạiNgân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam ThăngLong

3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:

Hệ thống hóa cơ sở lý luận định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt độngcho vay tại Ngân hàng; phân tích và đánh giá đúng thực trạng định giá tài sản bảođảm là BĐS trong hoạt động cho vay tại Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long

Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS tạiVietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng để nghiên cứu đề tài: Phương pháptiếp cận, thu thập số liệu và thông tin, phân tích hệ thống, phương pháp tổng hợpthống kê, so sánh

Đề tài sử dụng các thông tin thu thập được từ các báo cáo, số liệu cập nhật,internet, các thông tin tìm hiểu qua trao đổi với một vài cán bộ làm công tác địnhgiá Bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng: Đề tài tập trung nghiên cứu ba đối tượng đó là: Công tác định giátài sản bảo đảm là bất động sản Cụ thể đó là:

+ Qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM

+ Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM

+ Phương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại NHTM

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là tại Vietinbank - Chi nhánh Nam ThăngLong Người viết đi sâu nghiên cứu về qui trình định giá, công tác tổ chức vàphương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánhNam Thăng Long trong giai đoạn 2013 - 2015 Từ thực trạng công tác định giá tạiVietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long, người viết đưa ra những giải pháp đểhoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Vietinbank - Chi nhánh NamThăng Long

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu; kết luận; phụ lục; danh mục chữ viết tắt; danh mục bảngbiểu; danh mục các hình, sơ đồ, biểu đồ; tài liệu tham khảo; luận văn được chiathành 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt độngcho vay của NHTM

Chương 2: Thực trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt động chovay tại VietinBank - Chi nhánh Nam Thăng Long

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS trong hoạt độngcho vay tại VietinBank - Chi nhánh Nam Thăng Long

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát hoạt động cho vay của NHTM

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm

1.1.1.2.Đặc điểm:

Hoạt động cho vay của NHTM nói một cách chung nhất thì bao gồm các đặcđiểm cơ bản:

Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay (NHTM)

- là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một

số lợi ích của mình và Bên vay - là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn

nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn)

Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng

tín dụng tài sản

Thứ ba, sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước

và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại

Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay

đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay

Bên cạnh những đặc điểm cơ bản trên thì trong khái niệm cho vay của NHTMcòn thể hiện những dấu hiệu mang tính chất đặc thù như là:

Một là, việc cho vay của các NHTM là hoạt động nghề nghiệp kinh doanh

mang tính chức năng Đây là quy định mang tính chất đặc thù, mang tính chất nghềnghiệp kinh doanh được pháp luật quy định cho nó những quyền năng cụ thế

Hai là, hoạt động cho vay của NHTM không chỉ là một nghề kinh doanh mà

hơn nữa còn là một nghề nghiệp kinh doanh có điều kiện Điều này thể hiện ở chỗhoạt động cho vay chuyên nghiệp của NHTM phải thỏa mãn một số điều kiện nhấtđịnh như phải có vốn pháp định, phải được Ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép hoạtđộng ngân hàng trước khi tiến hành việc đăn kí kinh doanh theo luật định

Ba là, ngoài việc tuân thủ quy định chung của pháp luật về hợp đồng, hoạt

động cho vay của tổ chức tín dụng còn chịu sự điều chỉnh, chi phối của các đạo luật

về ngân hàng, thậm chí kể các các tập quán thương mại về ngân hàng Đặc điểmnày, bị chi phối bởi tính chất đặc thù trong nghề nghiệp kinh doanh của các tổ chứctín dụng như tính rủi ro cao và sự ảnh hưởng mang tính chất dây chuyền đối vớinhiều lợi ích khác trong xã hội

1.1.2 Các hình thức cho vay

Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu củakhách hàng và mục tiêu quản lý của Ngân hàng Hiện nay các ngân hàng thươngmại thường phân loại theo những tiêu trí như sau: Căn cứ vào thời gian cho vay, căn

cứ vào tính chất luân chuyển vốn vay, căn cứ vào mục đích sử dụng vốn, căn cứ vàobiện pháp bảo đảm tiền vay, căn cứ vào phương thức hoàn trả Tại đề tài này chúng

ta tập trung vào cho vay căn cứ vào biện pháp bảo đảm, được chia là hai loại nhưsau:

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản

Để thực hiện được nguyên tắc hoàn trả khi cho vay các ngân hàng thường ápdụng các biện pháp bảo đảm tiền vay Đảm bảo tiền vay là việc bằng cơ sở pháp lýtạo thêm cho ngân hàng một nguồn thu thứ hai độc lập với nguồn thu từ tài sản chovay Các biện pháp đảm bảo tiền vay thông thường là thế chấp, bảo lãnh, cầm cố…Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là loại cho vay mà hình thức bảo đảm là tàisản

Khi cho vay bảo đảm bằng tài sản song song với hợp đồng vay tiền ngân hàng

và khách hàng ký thêm hợp đồng bảo đảm bằng tài sản Nội dung cốt lõi của hợpđồng bảo đảm bằng tài sản là nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng sẽ phátmại tài sản của khách hàng hoặc của người thứ ba để lấy tiền trả nợ ngân hàng Phổbiến các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại hiện nay là cho vay đảm bảo

bằng tài sản Tài sản đảm bảo có thể là tài sản của người vay (thế chấp) cũng có khicủa người thứ 3 (thế chấp bằng tài sản của người thứ ba)

Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản

Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản là loại cho vay mà biện pháp bảo đảmkhông bằng tài sản

Khi cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, biện pháp bảo đảm có thể là bảolãnh của ngân hàng khác, cho vay tín chấp…Loại cho vay không có đảm bảo bằngtài sản chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại.Phổ biến nhất của loại cho vay không đảm bảo bằng tài sản là cho vay tín chấp Cácngân hàng thương mại thường lựa chọn những khách hàng có tín nhiệm, nhữngkhách hàng là người có thu nhập cao, có địa vị xã hội để cho vay tín chấp Cho vaytín chấp thường là cho vay tiêu dùng Nhiều ngân hàng cho vay tín chấp là vì cácmục tiêu xã hội, những dự án cho vay như vậy thường là những dự án cho vay theochỉ định của Chính phủ

1.1.3. Quy trình cho vay

Quy trình cho vay là bảng tổng hợp mô tả các công việc của ngân hàng từ khitiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng đến khi quyết định cho vay, giải ngân, thu

nợ và thanh lý hợp đồng Việc xác lập một quy trình cho vay và không ngừng hoànthiện nó đặc biệt quan trọng đối với một ngân hàng thương mại Về mặt hiệu quả,một quy trình hợp lý sẽ giúp ngân hàng nâng cao được chất lượng tín dụng và làmgiảm thiểu rủi ro Về mặt quản lý, quy trình cho vay vừa có tác dụng làm cơ sở choviệc phân định quyền, trách nhiệm cho các bộ phận trong hoạt động cho vay vừalàm cơ sở để thiết lập các hồ sơ, thủ tục vay vốn Thông thường hiện nay quy trìnhcho vay của các ngân hàng thương mại đều có các bước cơ bản sau:

Bước 1: Khai thác khách hàng

Muốn có được khách hàng, các ngân hàng cần phải thực hiện bước khai tháckhách hàng Khai thác khách hàng phải căn cứ vào chiến lược khách hàng và kháchhàng mục tiêu để tập trung khai thác Có nhiều biện pháp để khai thác khách hàng,cách thường thấy là tuyên truyền, tiếp thị, khuyến mại,…

Bước 2: Lập hồ sơ vay vốn

Bước này do cán bộ tín dụng thực hiện ngay khi tiếp xúc với khách hàng Cán

bộ tín dụng cần phải thu thập chính xác thông tin năng lực pháp lý, năng lực hành vi

nhân sự của khách hàng; đánh giá khách quan tính khả thi của dự án, mục đích sửdụng vốn vay và khả năng hoàn trả gốc, lãi của khách hàng,… Đây là một khâu rấtquan trọng trong quy trình vì có nhiều rủi ro tiềm ẩn, thường thấy nhất là rủi ro phátsinh từ quá trình đánh giá chủ quan từ phía cán bộ tín dụng hoặc rủi ro đạo đức.

Bước 3: Phân tích tín dụng

Phân tích tín dụng là đánh giá khả năng hiện tại và tương lai của khách hàngtrong việc sử dụng vốn vay và hoàn trả nợ vay Trong bước này, ngân hàng cầnphòng ngừa tất cả những tình huống có thể xảy ra dẫn đến rủi ro cho ngân hàng; dựđoán khả năng khắc phục những rủi ro đó, dự kiến những biện pháp giảm thiểu rủi

ro và hạn chế tối đa tổn thất

Bước 4: Ra quyết định tín dụng

Sau khi đã có những đánh giá chung nhất về phẩm chất, năng lực tài chính củakhách hàng, tính khả thi dự án, khả năng sinh lời và thu hồi nợ, ngân hàng sẽ đưa raquyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay đối với một hồ sơ vay của khách hàng Để

ra quyết định chính xác đồng nghĩa với việc ngân hàng cần thực hiện đầy đủ cácbước trên để tránh mắc phải những sai lầm cơ bản là đồng ý cho vay đối với kháchhàng không tốt và từ chối cho vay với khách hàng tốt Cả hai sai lầm này đều gây ranhững thiệt hại lớn cho ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tín dụng,mất uy tín trên thị trường cho vay Vì vậy, ngân hàng cần đánh giá chính xác nhấtmọi thông tin của khách hàng, chủ động trong việc tiếp cận và ra quyết định lý kếthợp đồng tín dụng

Bước 5: Giải ngân

Sau khi hoàn thành hồ sơ cho vay, ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thếchấp, cầm cố,… ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân theo nhiều hình thức cho kháchhàng căn cứ trên hạn mức tín dụng đã ký kết trong hợp đồng

Giải ngân phải gắn liền sự vận động của tiền tệ với sự vận động của tài sản,hàng hóa, dịch vụ có liên quan nhằm đánh giá đúng mục đích sử dụng vốn vay củakhách hàng và đảm bảo khả năng trả nợ nhưng đồng thời cũng phải tạo sự thuận lợi,tránh gây phiền hà cho công việc sản xuất kinh doanh của khách hàng

Bước 6: Giám sát tín dụng

Cán bộ tín dụng thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn vay thực tế, hiệntrạng tài sản bảo đảm, năng lực tài chính của khách hàng, phải luôn chắc chắn làkhách hàng có khả năng trả nợ

Bước 7: Thanh lý hợp đồng tín dụng

Thanh lý hợp đồng tín dụng được thực hiện khi quá trình vay đã kết thúc Hợpđồng chỉ được thanh lý khi khách hàng đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối vớingân hàng

1.1.4 Chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay của NHTM

a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%)

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = (Dư nợ năm nay - Dư nợ năm trước)Dư nợ năm trước ×100%

- Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm đểđánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thực hiện kếhoạch tín dụng của ngân hàng

- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệuquả, ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng vàthể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả

c) Tỷ lệ nợ có tài sản bảo đảm và dự phòng rủi ro tín dụng

Tỷ lệ nợ có tài sản bảo đảm (%) = Nợ có đảm bảo bằng tài sản × 100%

Tổng dư nợ

- Chỉ tiêu này cho thấy tình hình đảm bảo bằng tài sản của dư nợ Tài sảnbảo đảm không phải là nhân tố quan trọng nhất thể hiện chất lượng tín dụng, tuynhiên việc bổ sung tài sản bảo đảm tăng trách nhiệm của doanh nghiệp đối vớikhoản vay và giảm bớt rủi ro cho chính khoản vay này Đồng thời cùng với tỷ lệ

nợ quá hạn, chỉ tiêu này liên quan trực tiếp đến việc trích lập dự phòng rủi ro tíndụng, ảnh hưởng đến lợi nhuận và hiệu quả hoạt động trực tiếp của Chi nhánh

d) Hiệu quả hoạt động tín dụng của Ngân hàng

Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng = Thu từ HĐTD - Chi phí từ HĐTD

Đây là chỉ tiêu tổng hợp thể hiện lợi nhuận mà chi nhánh thu được sau khilấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí hoạt động, cho thấy cái nhìn tổng quan nhấttình hình kinh doanh của Chi nhánh trong cả năm

1.2 Bất động sản trong đảm bảo tiền vay của NHTM

1.2.1 Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng Hòa Xã Hội ChủNghĩa Việt Nam quy định BĐS là các tài sản không di, dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Hiện nay, khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quyđịnh cụ thể trong các văn bản luật tại nhiều quốc gia Theo quan điểm của ngườinghiên cứu, BĐS trong bảo đảm tiền vay là những tài sản bao gồm đất và tài sảngắn liền với đất thực hiện chức năng đảm bảo khả năng thanh toán cho hoạt động tíndụng trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán

1.2.2 Đặc điểm BĐS trong thế chấp đảm bảo tiền vay

BĐS có 5 đặc điểm là tính cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tínhảnh hưởng lẫn nhau, tính khan hiếm

Tùy vào mục đích sử dụng mà BĐS có những đặc điểm riêng biệt Đối vớiBĐS thế chấp ngoài những đặc điểm chung của một BĐS nó còn có những đặcđiểm riêng biệt như sau:

- BĐS thế chấp phải thuộc loại được phép giao dịch, không có tranh chấp;

- BĐS phải có khả năng thanh khoản, dễ chuyển nhượng được, để bảo đảmtrong trường hợp phải xử lý thì Ngân hàng có thể xử lý để thu hồi nợ vay

- BĐS thế chấp có thể sẽ hình thành trong tương lai…

Trong các loại tài sản, BĐS là tài sản thường được khách hàng và ngân hànglựa chọn để bảo đảm cho khoản tín dụng tại ngân hàng không chỉ bởi, thủ tục nhậnthế chấp BĐS nhanh gọn, đơn giản cho khách hàng và ngân hàng mà còn bởi các tài

sản này đều có thị trường chuyên dụng để mua bán, giao dịch, việc phát mại các tàisản này ngày càng thuận lợi hơn Mặt khác, tâm lý muốn sở hữu tài sản là BĐS cóthể coi là nét đặc trưng của người dân Việt Nam, nên việc phát mại tài sản khikhách hàng không có khả năng trả nợ trở nên dễ dàng.

Bên cạnh đó, việc cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM cũng cónhững điều kiện nhất định như: BĐS thế chấp phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ (Giấychứng nhận QSDĐ hoặc Hợp đồng mua bán …); BĐS thế chấp không có tranhchấp; BĐS thế chấp nằm ở những vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, sinh sống, dễdàng phát mại … Khách hàng sẽ được giải ngân vốn vay khi hoàn thiện các thủ tụcnhận thế chấp BĐS như: Ký kết hợp đồng thế chấp – công chứng hợp đồng – đăng

ký giao dịch bảo đảm

1.3 Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

1.3.1 Khái niệm và sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các

có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của việc định giá giá trị của BĐS đó Do

đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà địnhgiá BĐS thu nhập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầuđịnh giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế

và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệthuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ởmột thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân

tố kinh tế tiềm trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản

cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong nhữngđiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạtđộng tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vịtrí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ phápluật.

Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể

+ Tại một thời điểm nhất định

+ Tại một thị trường nhất định

+ Cho mục đích xác định

+ Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS

+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định

Như vậy, hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bất động sản.Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản Tuy nhiên, mứcgiá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực

sự giao dịch trên thị trường của bất động sản) Mức giá do các tổ chức định giá xácđịnh có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức độ chínhxác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các

tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xãhội khác

Định giá BĐS được sử dụng trong nhiều hoạt động của đời sống xã hội như:Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng; định giá BĐS làm cơ sở cho việcbồi thường; định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn; định giá BĐS cho mụcđích thanh lý tài sản … Với mỗi mục đích khác nhau, việc định giá BĐS được thựchiện theo những cách riêng và theo những quan điểm riêng của người định giá songvẫn phải đảm bảo những nội dung chính của định giá BĐS như đã nêu ở trên

Đối với hoạt động cho vay của NHTM, việc định giá tài sản bảo đảm là BĐScũng là việc “ ước tính” giá cả của bất động sản Kết quả của hoạt động định giá làđưa ra mức giá của BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn tại NHTM Mức giá do cán

bộ định giá xác định có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn giá thị trường và phải tuân

theo những quy định, chính sách về việc nhận TSBĐ là BĐS của NHTM trong mỗigiai đoạn nhất định.

1.3.1.2.Sự cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đấtđai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý Bất động sản là loạihàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với biến động của nền kinh tế Đối với hoạt độngcủa NHTM, việc định giá BĐS thế chấp là nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quantrọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Đối với khách hàng vay vốn,BĐS mang thế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng BĐS

là bảo đảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy

ra rủi ro khách hàng vay không thể trả được nợ Như vây, BĐS thế chấp quan trọngđối với cả Ngân hàng và khách hàng, nếu như đối với khách hàng BĐS thế chấp là

cả gia tài có giá trị rất lớn và họ mong muốn được định giá cao để vay được nhiềuvốn hơn thì đối với ngân hàng đó lại là biện pháp đảm bảo an toàn nên cần định giásao cho an toàn nhất cho mình Vì vậy mà định giá BĐS thế chấp có vai trò rất quantrọng đối với cả Ngân hàng và khách hàng Nhận thức được tầm quan trọng củaviệc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quytrình định giá riêng của mình Tuy nhiên, tùy thuộc vào “khẩu vị rủi ro” và quanđiểm của mỗi nhà lãnh đạo Ngân hàng mà công tác định giá BĐS thế chấp được chútrọng khác nhau

1.3.2. Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Bản chất của định giá bấtđộng sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tàisản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khitiến hành định giá Tùy theo mục đích định giá khác nhau mà những đặc điểm vàyêu cầu định giá cũng khác nhau Đối với tài sản bảo đảm là BĐS, định giá phục vụcông tác thế chấp cho vay, lượng vốn vay phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp; tàisản thế chấp phải dễ dàng phát mại khi cần xử lý thu hồi nợ; chính bởi vậy định giáBĐS thế chấp có những đặc điểm và tuân theo những nguyên tắc nhất định

Những nguyên tắc cơ bản là kim chỉ nam cho việc định giá tài sản bảo đảm làBĐS, bao gồm:

1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trongtương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liêntục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất trong định giá BĐS thếchấp được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặccho một người cụ thể) Đây là một điều quan trọng khi nhận thế chấp BĐS bởi nó sẽảnh hưởng tới giá trị của BĐS Ngân hàng luôn ưu tiên nhận những BĐS nằm ởnhững vị trí thuận lợi cho kinh doanh, sinh sống, những BĐS này vừa có giá trị lớnnên lượng vốn giải ngân cho khách hàng lớn, lại vừa dễ dàng bán khi cần xử lý

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận vàbảo hộ BĐS thế chấp phải có yếu tố pháp lý đầy đủ như giấy chứng nhận, hợp đồngmua bán … và không có sự tranh chấp

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại củathu nhập ròng trong tương lai là cao nhất BĐS đem lại thu nhập ròng cao thì giá trịcủa nó cũng cao Khi định giá BĐS thế chấp ngân hàng cần tính đến cả yếu tố thunhập của BĐS đó

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

1.3.2.2. Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giátrị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

1.3.2.3. Nguyên tắc đóng góp

Khi định giá tài sản bảo đảm là BĐS, cán bộ định giá cần quan tâm đếnnguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thànhbất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất độngsản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bấtđộng sản mà nó tham gia hợp thành Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trịcủa một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giátrị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoáthành giá trị

Trong thực tế, nhiều khách hàng vay vốn thế chấp BĐS chính là địa điểm kinhdoanh của mình để vay vốn, đó cũng thường là những BĐS nằm ở vị trí đẹp, thuậnlợi cho kinh doanh buôn bán Yếu tố này cũng góp phần làm tăng gia trị cho BĐSthế chấp Do đó, khi thẩm định giá BĐS thế chấp, cán bộ định giá cần ghi nhớnguyên tắc này

1.3.2.4. Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội

và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môitrường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản

đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ýmuốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ

sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản

ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụngkết hợp với nguyên tắc “dự báo”.

1.3.2.5. Nguyên tắc dự báo

Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phầncủa những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trongyếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôndựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐScủa người mua

Mức giá cán bộ định giá đưa ra tại thời điểm định giá có thể phù hợp với thực

tế song mức giá đó mang tính thời điểm, nó có thể thay đổi bất cứ lúc nào Nhưngvới BĐS thế chấp thì giá trị lô đất phải được xác định sao cho có tính ổn định trongthời gian thế chấp Do đó cán bộ định giá cần phải phát hiện và đánh giá các yếu tốtác động đến BĐS, dự báo được những biến động về thị trường, giá cả … để đảmbảo khi giá cả BĐS biến động hạn chế được rủi ro cho Ngân hàng

1.3.3 Qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường củaBĐS Để thực hiện được nhiệm vụ đó, người định giá cần thực hiện một qui trìnhđịnh giá từ thực hiện nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, đến áp dụng các kỹthuật định giá (phương pháp định giá) và kết hợp các kết quả của các hoạt động nàyvào ước lượng giá trị BĐS mục tiêu

Qui trình tín dụng chuẩn tại các NHTM bao gồm các bước: i/ Lập hồ sơ vayvốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyết định tín dụng iv/ Giải ngân v/ Giám sát tíndụng vi/ Thanh lý Hợp đồng tín dụng Định giá tài sản thế chấp nói chung là mộtkhâu của qui trình trên, thuộc bước 2: Phân tích tín dụng Căn cứ vào giá trị BĐSthế chấp định giá, ngân hàng sẽ đưa ra quyết định tín dụng Lượng vốn giải ngân sẽphụ thuộc vào giá trị tài sản bảo đảm

Là một khâu của qui trình tín dụng nhưng định giá đóng vai trò quan trọngtrong việc đưa ra quyết định tín dụng và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Nhận thấy

sự cần thiết của định giá tài sản bảo đảm là BĐS, các NHTM hiện nay đều xây dựngmột quy trình định giá BĐS áp dụng thống nhất trong hệ thống của mình

Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS thế chấp.

Các bước cụ thể như sau:

1.3.3.1. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và lên kế hoạch định giá.

Trong bước này cán bộ định giá cần thu thập và hướng dẫn bên bảo đảm cungcấp các tài liệu, chứng từ liên quan đến BĐS thế chấp Kiểm tra bản chính hồ sơBĐS, đảm bảo tính minh bạch và hợp lệ của các hồ sơ đó

Lên kế hoạch, báo cáo cấp trên để khảo sát thực tế; liên hệ với các bên liênquan để hẹn ngày đến khảo sát thực tế BĐS thế chấp

1.3.3.2. Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin BĐS

Khảo sát hiện trường

Cán bộ định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường phải khảo sát và thu thập

số liệu về: Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản Chi tiết bên ngoài và bên trong bất

Bộ phận QHKH phối hợp với bộ phận định giá

Tiếp nhận, kiểm tra hồ

sơ và lên kế hoạch định

giá

Bộ phận QHKH phối hợp với bộ phận định giá

Khảo sát hiện trường,

thu thập và phân tích

thông tin BĐS

Bộ phận định giáĐịnh giá BĐS thế chấp

động sản Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, cán bộđịnh giá cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướngkhác nhau

Thu thập và phân tích thông tin.

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, cán bộ định giáphải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất,thu nhập của bất động sản so sánh Các thông tin về yếu tố cung - cầu Các thông tin

về tính pháp lý của bất động sản Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin

về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐScần định giá Để thực hiện định giá, cán bộ định giá phải dựa trên những thông tinthu thập từ các nguồn khác nhau Cán bộ định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trongbáo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.Trên cơ sở những thông tin về BĐS thu thập được, cán bộ định giá tiến hành phântích những thông tin thu thập được

1.3.3.3. Định giá BĐS thế chấp

Cán bộ định giá lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng Lập biênbản định giá Trên cơ sở sáp dụng các phương pháp định giá trong bước này ngườiđịnh giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá.Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐStương tự BĐS cần định giá để tính toán ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khácnhau Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS,giá theo đơn vị mét vuông (m2) đất sử dụng, mét vuông (m2) đất xây dựng, lô đất …Cán bộ định giá cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS sosánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng

số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh

Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp để định giá, mỗiphương pháp sẽ có một chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giácủa các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu Để làm

việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rúa ra giáBĐS mục tiêu.

Cán bộ định giá có thế sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụđịnh giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phươngpháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng làchính, phương pháp nào mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từmỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng cácphương pháp định giá khác nhau

1.3.4 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Có năm phương pháp định giá BĐS cơ bản đó là: Phương pháp so sánh,phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư ( thu nhập), phương pháp thặng dư,phương pháp lợi nhuận Hiện nay ở các NHTM, cán bộ định giá chủ yếu sử dụng baphương pháp chính để định giá tài sản bảo đảm là BĐS đó là: Phương pháp so sánh,phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư

1.3.4.1. Phương pháp so sánh

Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã đượcbán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hayphương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định

Phương pháp này có nhiều ưu điểm như ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thểhiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở của các phương pháp khác Tuy nhiên,phương pháp này cũng có một số hạn chế như nếu số lượng giao dịch trong thịtrường có thể không đủ để so sánh, có điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi nhanhchóng cũng ảnh hưởng đến định giá theo phương pháp này …

1.3.4.2. Phương pháp đầu tư

Tài trợ vốn cho dự án đầu tư là một mảng lớn và quan trọng trong hoạt độngcho vay của Ngân hàng, tài sản thế chấp thường là tài sản hình thành trong tương lai– BĐS của dự án đó Đối với những trường hợp này, cán bộ định giá nên sử dụngphương pháp đầu tư (thu nhập) để định giá BĐS thế chấp Bởi, phương pháp đầu tưdựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằngvới giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.Bên cạnh đó, những trường hợp định giá BĐS phục vụ kinh doanh cây xăng …cũng nên sử dụng phương pháp này để định giá

Phương pháp này có ưu điểm là có cơ sở lý luận chặt chẽ, nội dung phươngpháp đơn giản, …nhưng có nhược điểm là nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo cáckhoản thu nhập tương lai, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi củatham số tính toán và sẽ chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan …

1.3.4.3. Phương pháp chi phí

Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phítạo nên BĐS xác định giá trị BĐS mục tiêu thông qua việc xác định chi phí củaBĐS tương tự như vật thay thế Phương pháp này phù hợp sử dụng để định giá côngtrình xây dựng Hiện nay, khi định giá BĐS thế chấp gồm đất ở và công trình xâydựng, cán bộ định giá thường sử dụng kết hợp cả hai phương pháp so sánh vàphương pháp chi phí để định giá

Ưu điểm của phương pháp này là nó được sử dụng khi không có các bằngchứng thị trường thích hợp để so sánh, phương pháp chi phí thích hợp khi định giáBĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Bên cạnh đó nó có nhược điểm

là rất khó khăn để xác định đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, việcước tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của ngườiđịnh giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy …

1.3.5 Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại các NHTM

Công tác tổ chức là việc thành lập các đơn vị cần thiết theo yêu cầu công tác

và xác lập mối quan hệ về nghiệp vụ và quyền hành giữa các cá nhân và đơn vịtrong doanh nghiệp đó nhằm thiết lập một môi trường thuận lợi cho hoạt động vàđạt đến mục tiêu chung

Làm tốt công tác tổ chức sẽ tạo điều kiện cho nhà quản trị thực hiện tốt cácchức năng khác trong tiến trình quản trị Tổ chức khoa học sẽ tạo điều kiện tích cựctrong việc tăng cường kỷ luật nội bộ Làm tốt công tác này sẽ giúp nhà quản trị pháthuy độc lập sáng tạo và tinh thần trách nhiệm trong công việc, giảm bớt các côngviệc có tính sự vụ, chi li vụn vặt để tập trung thời gian, sức lực vào các công tácquan trọng liên quan đến cả tổ chức Công tác tổ chức tạo ra sự năng động và khảnăng thích ứng trước các yếu tố chi phối đến hoạt động của doanh nghiệp Công tác

tổ chức bao hàm các nội dung: i/ Thành lập các bộ phận trong nội bộ doanh nghiệpii/ Xác định mối quan hệ về nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm trong từng bộphận và giữa các bộ phận với nhau để chúng hoạt động đồng bộ, nhịp nhàng nhưmột chỉnh thể thống nhất Như vậy, công tác tổ chức là sự thống nhất giữa hai mặtđối lập giữa một bên là phân chia các nhiệm vụ chủ yếu thành các hoạt động đơngiản hơn, một bên là phối hợp các hoạt động này thành các nhiệm vụ lớn hơn đượcđảm trách bởi những bộ phận nhất định để cùng hướng đến mục tiêu chung củadoanh nghiệp

Công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM là việc thành lậpcác tổ/bộ phận định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng Hiện nay tại các Ngân hàng thương mại có hai hình thức tổ chức định giá đólà: tự Ngân hàng định giá BĐS thế chấp và thuê đơn vị bên ngoài tư vấn định giá.Đối với hình thức tự ngân hàng định giá, tùy thuộc vào quan điểm về định giátài sản bảo đảm là BĐS của mỗi ngân hàng mà công tác định giá được tổ chức theo

mô hình khác nhau Có hai mô hình tổ chức định giá đó là: Bộ phận định giá táchbiệt với bộ phận tín dụng và bộ phận định giá thuộc bộ phận tín dụng Nếu như cácNHTM Nhà nước và NHTMCP Nhà nước có thị phần tín dụng cao thì hiện nay cácNgân hàng này vẫn đang áp dụng mô hình tổ chức định giá tài sản bảo đảm là bộphận định giá thuộc bộ phận tín dụng, thì các NHTMCP ngoài quốc doanh, hầu hết

đã có bộ phận định giá riêng biệt với bộ phận tín dụng

Dù theo mô hình tổ chức bộ phận định giá như thế nào thì công tác tổ chứcđịnh giá BĐS thế chấp vẫn phải đảm bảo các yêu cầu: thực hiện định giá các BĐS

thế chấp theo yêu cầu của công tác tín dụng theo đúng quy định của Ngân hàng;thiết lập mối quan hệ về nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm giữa các cá nhân trong

bộ phận định giá và giữa bộ phận định giá với các bộ phận liên quan …

Mô hình tổ chức bộ phận định giá tại các NHTM như hiện nay cũng ít nhiềuảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm nói chung và tài sảnbảo đảm là BĐS nói riêng

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM

có hai mô hình tổ chức bộ phận định giá đó là: Bộ phận định giá tách biệt với bộphận tín dụng và bộ phận định giá thuộc bộ phận tín dụng Ngoài ra, quan điểmcủa các nhà lãnh đạo ngân hàng cũng ảnh hưởng đến chính sách nhận BĐS thế chấp

và yêu cầu đối với định giá BĐS thế chấp Với những nhà lãnh đạo có “Khẩu vị rủiro” hay quan điểm về rủi ro thấp thì công tác định giá chỉ được coi là một khâu nhỏtrong qui trình tín dụng điều này sẽ ảnh hưởng đến công tác định giá nói chung vàkết quả định giá nói riêng Ngược lại, đối với những Ngân hàng mà lãnh đạo coitrọng vai trò của công tác định giá thì Ngân hàng đó sẽ có sự đầu tư tốt cho công tácđịnh giá

Thứ hai, đội ngũ nhân viên làm công tác định giá.

Trong những năm gần đây, nhân sự trong hệ thống ngân hàng thương mạingày càng được đào tạo bài bản hơn, chủ yếu là đội ngũ trẻ, năng động, tốt nghiệp

từ các trường Kinh tế Họ được trang bị những kiến thức cơ bản về kinh tế, thịtrường … Tuy nhiên, không phải Ngân hàng nào cũng xây dựng cho mình được mộtđội ngũ cán bộ định giá bài bản về chuyên môn Như đã nói ở phần trên, có hai mô

hình tổ chức bộ phận định giá tại các NHTM hiện nay Các Ngân hàng có bộ phậnđịnh giá riêng biệt với bộ phận tín dụng sẽ có cơ hội tuyển dụng được những cán bộ

có chuyên môn về định giá cao hơn so với các ngân hàng đang áp dụng mô hìnhđịnh giá với bộ phận định giá thuộc bộ phận tín dụng Hơn nữa, cán bộ định giá vẫnchưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của công tác định giá nói chung và định giáBĐS nói riêng trong ngân hàng, cộng thêm với kiến thức định giá chưa chuyên sâu,quan điểm cứ để giá BĐS thấp thôi cho an toàn Điều này làm ảnh hưởng đến kếtquả định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTM

Mặt khác, đạo đức nghề nghiệp cũng là một vấn đề cần nói đến, việc cố tìnhlàm sai vì lợi ích của bản than của một số cán bộ làm công tác định giá, nhận tiềncủa khách hàng để nâng giá trị BĐS cao hơn so với thực tế Điều này ảnh hưởngđến kết quả định giá, ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng nói riêng và hoạt động của

cả Ngân hàng nói chung

Thứ ba, cơ sở vất chất – kỹ thuật.

Về cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá Cơ sở dữliệu và hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá hiện nay còn rất hạn chế Chưa

có một cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về định giá thống nhất trong toàn hệthống Vì việc định giá bất động sản đòi hỏi phải thu thập một khối lượng dữ liệu rấtlớn, đồng thời phải lựa chọn phương pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính toán tìm ragiá trị bất động sản Hệ thống phục vụ công tác định giá đòi hỏi phải lưu trữ các sốliệu thu thập được từ nhiều nguồn thông tin để tiến hành định giá, cung cấp dữ liệutheo yêu cầu của người sử dụng trong quá trình chọn mẫu

Thứ tư, các phương pháp định giá áp dụng.

Việc lựa chọn phương pháp định giá nào cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả địnhgiá tài sản bảo đảm Ví dụ như định giá khách sạn, các cán bộ thẩm định mặc dùbiết cần sử dụng phương pháp lợi nhuận nhưng các các bộ định giá thường ngạilàm, khó ước tính thu nhập tương lai nên thường không tính hoa lợi mà nó mang lạitrong tương lai, không dùng phương pháp lợi nhuận mà chỉ dung phương pháp chiphí nên giá trị BĐS sẽ thấp so với thực tế Mặt khác, các phương pháp định giá màcán bộ định giá sử dụng chưa đầy đủ, đại khái, sơ sài Ví dụ như khi sử dụng

phương pháp so sánh trong việc định giá BĐS, cán bộ thẩm định chỉ lấy 1,2 BĐS sosánh dẫn tới việc thiếu thông tin so sánh, điều chỉnh nên mức giá được xác địnhkhông phản ánh đúng giá trị thực của BĐS mục tiêu.

1.4.2 Các nhân tố khách quan

Thứ nhất, biến động của nền kinh tế

Biến động của nền kinh tế ảnh hưởng nhiều đến BĐS nói chung và định giáBĐS nói riêng Hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi những đặc trưngriêng biệt của nó Khi nền kinh tế có biến động thì các tác nhân trong nền kinh tế sẽchịu ảnh hưởng, đặc biệt là những hàng hóa có tính nhạy cảm như hàng hóa BĐS.Giá cả của hàng hóa BĐS sẽ biến động theo sự biến động của nền kinh tế

Đối với định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các NHTM, mức giá đượcxác đinh mang tính chất thời điểm mà tài sản thế chấp phải đảm bảo cho khoản vaytrong thời gian từ khi giải ngân đến khi khách hàng tất toán hết dư nợ, khi nền kinh

tế có sự biến động sẽ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp đó

Thứ hai, thị trường BĐS

Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất độngsản Thị trường BĐS có những đặc điểm như: Tính cách biệt giữa hàng hóa với địađiểm giao dịch; thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền

và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; thị trường bất động sản mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc; thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo; cung vềbất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập; thị trường bất động sản chịu

sự chi phối của yếu tố pháp luật; thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vớithị trường vốn; thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút rakhỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Những đặc điểm trên của thị trường BĐS ảnh hưởng đến định giá tài sản bảođảm là BĐS tại các NHTM Bởi:

Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch và thị trường bất động sản

là thị trường không hoàn hảo nên thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trườngbất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so

sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độngsản không chính xác như đối với các hàng hóa khác Điều này ảnh hưởng nhiều đếnviệc định giá BĐS thế chấp tại NHTM

Mặt khác, hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạngđầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lêncao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho việc tìm kiếm thông tin chínhxác để định giá

Thứ ba, hệ thống chính sách pháp luật

Bất kỳ lĩnh vực nào của đời sống kinh tế xã hội đều chịu ảnh hưởng của hệthống chính sách pháp luật Một hệ thống chính sách pháp luật đầy đủ, minh bạch sẽgiúp cho lĩnh vực đó vận hành và phát triển một cách thuận lợi Ngược lại, một hệthống chính sách nhiều lỗ hổng, lỏng lẻo sẽ tạo điều kiện cho những hoạt độngkhông chính thức có cơ hội được thực hiện ảnh hưởng xấu đến lĩnh vực đó Đặc biệtvới đất đai, một lĩnh vực quan trọng ở bất kỳ quốc gia nào Đối với định giá tài sảnbảo đảm là bất động sản một hoạt động liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tíndụng ngân hàng … càng cần phải có một hệ thống chính sách pháp luật hoàn thiện Định giá BĐS thế chấp là công việc gần như thường ngày tại mỗi NHTM, nếumỗi ngân hàng có một quy trình, thủ tục và phương pháp định giá khác nhau sẽ dẫntới nhiều kết quả khác nhau, điều này có thể gây ra sự cạnh tranh không lành mạnhgiữa các ngân hàng Đặc biệt trong bối cảnh tín dụng cạnh tranh cao, các ngân hàng

có thể sẵn sàng định giá BĐS thế chấp cao hơn để khách hàng có thể vay đượcnhiều vốn hơn để lôi kéo khách hàng Như vậy, không chỉ gây nên tình trạng cạnhtranh không lành mạnh mà còn gây ra rủi ro cho ngân hàng Vậy có thể thấy, hệthống chính sách pháp luật ảnh hưởng rất nhiều đến định giá tài sản bảo đảm làBĐS

1.5 Kinh nghiệm định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại một số NHTM ở Việt Nam hiện nay

1.5.1 Kinh nghiệm định giá của một số NHTM

1.5.1.1. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTMCP Kỹ thương Việt Nam

- Techcombank.

Techcombank là một trong những ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh lớn,được thành lập năm 1993 Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển,Techcombank đã tạo dựng cho mình một thị phần lớn Với việc có cổ đông chiến

lược là ngân hàng HSBC với 20% cổ phần, Techcombank đã và đang xây dựng một

mô hình Ngân hàng hiện đại với nhà tư vấn hàng đầu thế giới Mckinsey

Công tác định giá tài sản bảo đảm tại Techcombank trong những năm gần đâyđược quan tâm và đầu tư nhiều Công tác định giá tài sản bảo đảm nói chung và tàisản bảo đảm là BĐS tại Techcombank do Phòng định giá đảm nhiệm Hiện nay,Techcombank có 3 phòng định giá trực thuộc Trung tâm Định giá đặt tại 3 miền đólà: Phòng định giá và Quản lý TSBĐ Miền Bắc, Phòng định giá và Quản lý TSBĐMiền Trung, Phòng định giá và Quản lý TSBĐ Miền Nam Trong đó Phòng địnhgiá và Quản lý TSBĐ Miền Bắc chịu trách nhiệm phụ trách chung hệ thống định giácủa Techcombank Trong các phòng định giá có các kiểm soát viên, các chuyênviên và nhân viên định giá

Cũng như các NHTM khác, Techcombank áp dụng một quy trình định giá trong toàn hệ thống:

Đủ

Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank

Nguồn: Phòng định giá Techcombank

Khảo sát hiện trường,

thu thập và phân tích

thông tin BĐS

Cán bộ và lãnh đạo phòng định gíaĐịnh giá BĐS thế chấp

Quy trình định giá BĐS chi tiết như sau:

Bước 1: Chuyên viên khách hàng (CVKH) gửi hồ sơ của BĐS cần định giácho điều phối viên phòng định giá và quản lý tài sản bảo đảm

Bước 2: Điều phối viên xem xét hồ sơ xem đầy đủ chưa, nếu không đầy đủ thìyêu cầu CVKH bổ sung, nếu đầy đủ thì nhập hồ sơ vào file dữ liệu và chuyển chochuyên viên định giá

Bước 3: Chuyên viên định giá cùng CVKH tiến hành xuống địa bàn có BĐS

để xem xét thực tế

Bước 4: Trong quá trình định giá BĐS phải tiến hành xem xét tính pháp lý củaBĐS như giấy tờ hợp pháp của BĐS, chủ sử dụng BĐS, BĐS có tính tranh chấp haykhông, BĐS có đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng hay không … các thông tincần thiết có liên quan và các điều kiện tín dụng khác

Bước 5: Sau khi xem xét, các Chuyên viên định giá kết luận về việc nhận BĐSnày làm TSBĐ hay không và tận dụng các phương pháp thích hợp để đưa ra mộtmức giá phù hợp nhất

Bước 6: Chuyên viên định giá trình kết quả định giá cho kiểm soát viên vàlãnh đạo phòng phê duyệt

Bước 7: Trả kết quả định giá cho CVKH

Bước 8: Lưu kết quả vào file dữ liệu của phòng định giá

Tổ chức định giá

Việc định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS nói riêng được phân cấp choCVKH và chuyên viên định giá, cụ thể về phân cấp định giá BĐS như sau: BĐS dophòng Định giá và Quản lý tài sản bảo đảm định giá bao gồm:

- TSBĐ là BĐS thuộc địa bàn TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng(gồm các quận nội thành và các huyện ngoại thành)

- TSBĐ là BĐS thuộc các tỉnh, thành phố khác có giá trị BĐS tính theo giákhung từ 500 triệu đồng trở lên và không thuộc vị trí 1,2 (do UBND tỉnh/TP trựcthuộc trung ương ban hành)

- BĐS khó định giá như Công trình xây dựng, nhà xưởng lớn, BĐS ở những

vị trí đắc địa nếu phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng không phù hợp, nếu cần

thiết phải có sự tham gia của lãnh đạo phòng Định giá tài sản hoặc chuyên gia bênngoài định giá.

Phương pháp định giá

 Thông tin BĐS

Thông tin về BĐS là yếu tố quan trọng để định giá BĐS, thông tin về BĐSđược thu thập từ hồ sơ tài liệu, thông tin do khách hàng cung cấp; từ việc khảo sátthực tế và từ các nguồn khác như: chính quyền địa phương, hàng xóm láng giềng …Các thông tin BĐS cần thu thập, xác định đó là:

+ Đối với các BĐS thuộc các quận nội thành Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ ChíMinh: Giá trị quyền sử dụng đất bằng giá thị trường tại thời điểm định giá

+ Đối với các BĐS thuộc các khu vực khác: Giá trị định giá quyền sử dụng đấttối đa = hệ số chặn K cho khu vực đó x Giá trị của đất theo khung giá do Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành

- Đối với đất đi thuê: Đối với đất có nguồn gốc đi thuê đã trả tiền trước màthời gian trả tiền còn lại trên 5 năm thì giá trị quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Tiền đền bù thiệt hại, tiền giải phóng mặt bằng khi thuê đất

+ Chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng

+ Tiền thuê đất đã trả trừ đi thời gian sử dụng

Đối với đất đi thuê mà tiền trả hàng năm hoặc đã trả tiền trước nhiều nămnhưng thời gian đã trả tiền thuê còn dưới 5 năm thì vẫn nhận thế chấp quyền sử

dụng đất nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất khi định giá và chỉ tính giá trịtài sản trên đất.

 Định giá tài sản gắn liền với đất

Căn cứ là giá thị trường tại thời điểm thế chấp hoặc các chi phí hợp lý để tạolập hợp pháp lên tài sản đó

Đối với nhà ở mới xây dựng: Căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà ở và mặt bằngđơn giá xây dựng tại khu vực để định giá

Đối với các công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng thì chỉ đượctính tối đa 200m2 sàn

Kinh nghiệm rút ra:

Techcombank là một trong số ít Ngân hàng đã thành lập phòng định giá riêngbiệt tại 3 miền, điều này cho thấy Techcombank đã nhận thấy vai trò quan trọng củahoạt động định giá đối với tín dụng nói riêng và hoạt động của Ngân hàng nóichung

Nhân sự của phòng định giá được tuyển dụng hầu hết đều tốt nghiệp đại họcchuyên ngành liên quan tới BĐS, như vậy có thể thấy hoạt động định giá đang dầntheo hướng chuyên nghiệp hơn

Sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá trong định giá BĐS, cơ bản nhất

là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí

Theo quy định của Techcombank, một số khu vực giá trị định giá được lấybằng giá thị trường, còn một số khu vực giá trị định giá bị giới hạn bởi khung giá x

hệ số chặn K Mà hệ số chặn K thì không được khảo sát, thay đổi thường xuyêntrước biến động giá của BĐS

Đối với công trình xây dựng: Căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà ở và mặt bằngđơn giá xây dựng tại khu vực để định giá Đối với các công trình xây dựng không

có giấy phép xây dựng thì chỉ được tính tối đa 200m2 sàn

1.5.1.2. Định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại NHTMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam.

BIDV là ngân hàng TMCP nhà nước ở vị trí doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam

do UNDP xếp hạng Trong những năm qua, BIDV đã có những thay đổi trong môhình hoạt động định hướng theo mô hình Ngân hàng bán lẻ hiện đại Công tác quản

lý rủi ro ngày càng được chú trọng, cụ thể đó là việc BIDV chuyển đổi mô hình,thành lập các khối quản lý rủi ro tại Hội sở và chi nhánh Điều này cho thấy quanđiểm về an toàn trong hoạt động Ngân hàng của BIDV BIDV tích cực chuyển dịch

cơ cấu khách hàng để giảm tỷ trọng dư nợ tín dụng trong khách hàng doanh nghiệpNhà nước và hướng tới đối tượng khách hàng cá nhân, khách hàng doanh nghiệpngoài quốc doanh Khu vực cá nhân hộ gia đình chủ yếu là những khoản vay nhỏphục vụ sản xuất kinh doanh, các khoản vay này thường có đầy đủ tài sản bảo đảm

và chủ yếu được bảo đảm bằng BĐS của chính cá nhân, hộ gia đình đó nên dư nợkhu vực này được tích cực phát triển, mở rộng trong những năm gần đây Mặt khác,

dư nợ khu vực khách hàng doanh nghiệp nhà nước giảm dần vì dư nợ khu vực nàychủ yếu là những khoản tín chấp Bên cạnh đó, công tác định giá tài sản bảo đảmcũng ngày càng được đầu tư, cải tiến

Sơ đồ 3: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV

Nguồn: Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và xác định giá trị thị trườnghoặc phi thị trường làm cơ sở định giá như: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về

Cán bộ QHKH

Xác định tổng quát về

BĐS cần định giá

Cán bộ QHKHLập kế hoạch định giá

Tổ định giá

Khảo sát hiện trường, thu

thập thông tin về BĐS

Cán bộ QHKHPhân tích thông tin

Tổ định giáĐịnh giá BĐS thế chấp

kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá Xác định thời điểm định giá Xác địnhnguồn dữ liệu cần thiết cho định giá Xác định cơ sở giá trị của tài sản, bộ phận địnhgiá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường haygiá trị phi thị trường.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

1 Khảo sát hiện trường gồm: Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trítrên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản Chi tiết bênngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc;khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường),loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa Đốivới công trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp giữa khảo sát thựcđịa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

2 Thu thập thông tin

Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sảnđịnh giá toạ lạc và khu vực lân cận Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xãhội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch,biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng )

Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch ) thông qua phỏng vấncác công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổchức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trungương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên cácvăn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế,

kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quanđến tài sản Bộ phận định giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá vàphải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

2 Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS.

3 Phân tích về khách hàng:

4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bốicảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhấtcho tài sản

- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định

và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợpđồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sảntrong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sửdụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro,giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phíbảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất

và tốt nhất

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mứcgiá trị của BĐS cần định giá

Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và vớimục đích định giá

Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nàođược sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểmtra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

Tổ chức định giá

Đối với trường hợp Chi nhánh thuê tư vấn định giá:

a) Chi nhánh quyết định thuê tổ chức tư vấn định giá đối với các TSBĐ trong