Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố hồ chí minh

Collyns và Senhadji 2002 tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng đến giá bất động sản căn hộ để ở tại một số nền kinh tế châu Á.. Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị đượ

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

KHƯU MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: THẨM ĐỊNH GIÁ

Mã số: 7701230146

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS NGUYỄN TRỌNG HOÀI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của GS

MỤC LỤC

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục từ viết tắt

Danh mục các bảng biểu

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Tổng quan về căn hộ để ở 5

2.1.1 Khái niệm căn hộ để ở 5

2.1.2 Phân loại bất động sản căn hộ để ở 6

2.1.3 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở 8

2.1.4 Giá căn hộ 13

2.1.5 Các phương pháp xác định giá căn hộ 14

2.2 Tín dụng ngân hàng 18

2.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng 18

2.2.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng 18

2.2.3 Vai trò của tín dụng ngân hàng 19

2.3 Bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ 22

2.4 Lược khảo các nghiên cứu liên quan 24

2.5 Khung phân tích 27

Kết luận chương 2 30

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất 31

3.2 Các kiểm định và ước lượng 32

3.3 Mô tả dữ liệu nghiên cứu 40

Kết luận chương 3 41

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

4.1 Hiện trạng thị trường căn hộ để ở và tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh 42

4.2 Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh 47

4.2.1 Thống kê mô tả 47

4.2.2 Kiểm định nghiệm đơn vị 48

4.2.3 Lựa chọn độ trễ tối ưu trong mô hình 49

4.2.4 Kiểm định đồng tích hợp 50

4.2.5 Kiểm định nhân quả Granger 50

4.2.6 Kết quả ước lượng mô hình ECM 52

4.2.7 Hàm phản ứng đẩy 55

Kết luận chương 4 56

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết quả nghiên cứu 57

5.2 Kiến nghị 57

5.3 Hạn chế của nghiên cứu 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 ECM Error correction model

2 VAR Vector Auto Regression

3 GDP Gross Domestic Product

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

 Bảng 2.1: Tóm tắt mô hình nghiên cứu 26

 Hình 2.2: Khung phân tích của nghiên cứu 29

 Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình 32

 Biểu đồ 4.1 Biến động chỉ số giá căn hộtại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015 43

 Biểu đồ 4.2 Tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015 45

 Biểu đồ 4.3 Thay đổi chỉ số giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015 47

 Biểu đồ 4.4 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 49

 Biểu đồ 4.5 Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF 50

 Biểu đồ 4.6 Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình 50

 Biểu đồ 4.7 Kết quả kiểm định quan hệ đồng tích hợp 51

 Bảng 4.8 Kết quả kiểm định Granger 52

 Bảng 4.9 Kết quả ước lượng mô hình ECM 53

 Bảng 4.10 Phản ứng của chỉ số giá căn hộ trước cú sốc tăng trưởng tín dụng 57

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh

tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Viện Kinh tế Xây dựng, 2013) Do đó, sự phát triển của thị trường bất động sản

có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất,… Đặc biệt thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn thông qua các khoản vay của các ngân hàng thương mại

Theo Gerlach (2003), tăng trưởng tín dụng có mối tương quan mật thiết với giá căn hộ trong nhiều thập kỷ qua Gerlach (2003) cho rằng đây là mối quan hệ nhân quả

Một mặt, giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến nhu cầu đối với các khoản tín dụng xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn tài chính của các cá nhân trong xã hội Sự giảm xuống hoặc tăng lên của giá căn hộ sẽ làm cho các cá nhân có nhu cầu mua căn hộ có đủ nguồn tài chính hoặc thiếu hụt nguồn tài chính Điều này dẫn đến nhu cầu đối với các khoản tín dụng ngân hàng giảm xuống hoặc tăng lên Hơn nữa, sự thay đổi giá căn hộ có thể ảnh hưởng đến các khoản tín dụng thônggiá trị tài sản đảm bảo Sự gia tăng hay giảm xuống của giá trị tài sản đảm bảo sẽ ảnh hưởng đến

ý chí trả nợ của khách hàng, từ đó ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các khoản tín dụng cho ngân hàng

Mặt khác, các khoản tín dụng có thể ảnh hưởng ngược lại giá căn hộ Để tăng trưởng dư nợ, các ngân hàng sẽ nới lỏng điều kiện cấp tín dụng Điều này giúp cho các công ty kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư dự án dễ dàng tiếp cận vốn vay Nguồn cung căn hộ ở trên thị trường sẽ gia tăng, trong điều kiện nhu cầu về căn hộ ở trong ngắn hạn không thay đổi sẽ làm giá căn hộ giảm xuống Đồng thời giá căn hộ cũng sẽ tăng lên nếu các ngân hàng siết chặt các điều kiện cấp tín dụng

Theo Gerlach (2003), Mặc dù tồn tại mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ nhưng số lượng nghiên cứu thực nghiệm tập trung vào vấn đề này vẫn còn hạn chế Phần lớn các nghiên cứu thực nghiệm chỉ sử dụng một phương trình hồi quy và chỉ tập trung vào ảnh hưởng một chiều Chẳng hạn, Goodhart (1995) tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng của giá bất động sản đến tăng trưởng tín dụng ở Anh Collyns và Senhadji (2002) tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng đến giá bất động sản căn hộ để ở tại một số nền kinh tế châu Á

Trên cơ sở khe hở nghiên cứu về mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ, tác giả lựa chọn đề tài “Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ nhằm tìm kiếm bằng chứng về mối quan hệ nhân quả này trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau:

Luận giảimối quan hệ nhân quả giữatăng trưởng tín dụng vàgiá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh

Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau:

Nguyên nhân nàodẫn đến biến động giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh?

Có tồn tại hay không mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Về đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

 Về phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là giá căn hộ trên địa bàn Thành phố Hồ

Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý2/2015

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận về giá căn hộ và mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng

Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường căn hộ để ở,tăng trưởng tín dụng và mối quan hệ tương tác với thị trường căn hộở tạithành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mô hình hóa mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộtrên cơ sở lý thuyết đã được phân tích, đánh giá Từ đólượng hóa các tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng vàgiácăn hộ để ở làm cơ sở để đề xuất kiến nghị

1.6 Kết cấu của luận văn

Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể:

Chương 1: Giới thiệu

Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm

vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý luận

Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu Tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở

để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế

Chương 3: Mô hình phân tích

Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích

số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Trình bày thực trạng biến động giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh trong trong giai đoạn Quý 4/2006 – Quý 2/2015, những kết quả nghiên cứu đạt được tương ứng với từng mục tiêu đề ra của nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Trình bày những kết luận rút ra từ nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và đề xuất kiến nghị cũng như hướng nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Trong chương 2, tác giả sẽ trình bày cơ sở lý luận của nghiên cứu liên quan đến căn hộ để ở,tăng trưởng tín dụng và mối quan hệ giữa giá căn hộ và tăng trưởng tín dụng Ngoài ra, tác giả cũng tiến hành lược khảo các tài liệu nghiên cứu có liên quan để làm cơ sở đề xuất khung phân tích cho nghiên cứu Do đó, chương này được tổ chức thành các phần sau: Tổng quan về căn hộ để ở (2.1), tăng trưởng tín dụng (2.2), bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ (2.3), lược khảo các nghiên cứu liên quan (2.4)

Theo Hoàng Văn Cường và các tác giả (2006): “Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”

Theo tổ chức Economic Adventure (2009): “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cảcác nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Như vậy, theo các quan niệm trên, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất

 Khái niệm căn hộ để ở

Bất động sản căn hộ để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để

ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở Bất động sản căn

hộ để ở bao gồm:đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công

trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để ở hoặc ít nhất một chức năng là để ở

Khái niệm trên phản ánh được thực tế là nhiều công trình xây dựng, chẳng hạn như nhà phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng thương nghiệp dưới hình thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ Ngoài ra, các lô đất trống có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch trên thị trường căn hộ và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây dựng nhất định Khái niệm trên cũng bao quát được đầy đủ phạm vi các hàng hóa giao dịch trên thị trường căn hộ có chức năng phục vụ để ở

2.1.2 Phân loại bất động sản căn hộ để ở

Theo Đoàn Văn Trường (2006), có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản căn hộ để ở, song đa phần đều phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư

Căn cứ vào các đặc điểm vật chất, kinh tế - kỹ thuật của bất động sản, Anna

Scherbina phân loại bất động sản căn hộ để ở như sau:

Đối với nhóm nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

+ Nhà liên kế, nhà phố: đây là loại nhà có chung 2 vách Các căn nhà được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng và khai thác không gian từ mặt đất trở lên

+ Nhà biệt thự: có sân vườn, hàng rào bao quanh; kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch; bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch; mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt; vật liệu hoàn thiện; tiện nghi sinh hoạt đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt

+ Nhà vườn: là các nhà xây dựng đơn lẻ, hoặc song lập có vườn bao quanh Mật độ xây dựng trên lô đất phải bảo đảm 50 - 60% Mặt tiền của ngôi nhà bắt buộc phải lùi lại so với hàng rào một khoảng ít nhất là 2,5m

Đối với nhóm nhà ở chung cư, bao gồm:

+ Chung cư hạng sang: có vị trí rất đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ hoàn chỉnh, thiết kế sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản lý hoàn hảo

+ Chung cư cao cấp: có vị trí tương đối đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ tương đối hoàn chỉnh, thiết kế khá sang trọng, nội thất cao cấp, dịch vụ quản

lý khá hoàn hảo

+ Chung cư hạng trung: vị trí tương đối thuận lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ tương đối hoàn chỉnh, thiết kế ở mức trung bình, nội thất trung bình, dịch vụ quản lý tương đối khá

+ Chung cư bình dân: vị trí tương đối xa trung tâm; hạ tầng kỹ thuật ở mức tối thiểu, thiết kế đơn giản, nội thất rẻ tiền, dịch vụ quản lý đạt yêu cầu

Căn cứ vào thiết kế và độ bền, Bộ Xây dựng (1993) phân cấp nhà ở thành 4 cấpsau:

+ Nhà cấp 1 bảo đảm có phòng ngủ, phòng ăn, phòng tiếp khách Bếp và nhà

vệ sinh phải riêng biệt và cùng tầng với căn hộ Vật liệu hoàn thiện phải là trát ốp lát, trang trí cao cấp Khung cột, tường chịu lực làm bằng vật liệu không cháy Nhà cấp 1 có niên hạn sử dụng từ 100 năm trở lên

+ Nhà cấp 2 có chất lượng sử dụng tương đối cao Các thiết bị và trang trí nội thất, điện nước, vệ sinh kém hơn nhà cấp 1 Khung cột, tường, sàn và mái che cũng bằng vật liệu không cháy Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm trở lên

+ Nhà cấp 3 có chất lượng sử dụng trung bình, từ chất lượng hoàn thiện (trang trí nội thất) đến mức độ trang thiết bị - kỹ thuật vệ sinh Khung cột, tường, sàn và mái che của nhà cấp 3 làm bằng vật liệu khó cháy Nhà cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm trở lên

+ Nhà cấp 4 thường chỉ có một, hai phòng, sử dụng chung bếp, nhà vệ sinh Chất lượng hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp: trát vữa, quét vôi không ốp lát Khung cột, tường chịu lực sử dụng vật liệu khó cháy có giới hạn chịu lửa đến 0,5 giờ Mái, trần làm bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tôn Nhà cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm

Căn cứ vào vật liệu xây dựng và độ bền, Tổng cục Thống kê (2013) chia nhà

ở thành 4 loại như sau:

+ Nhà kiên cố: có cả ba bộ phận cột trụ, tường và mái đều làm bằng vật liệu bền chắc

+ Nhà bán kiên cố: có hai trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc + Nhà thiếu kiên cố: có một trong ba bộ phận làm bằng vật liệu bền chắc + Nhà đơn sơ: có cả ba bộ phận đều làm bằng vật liệu thiếu bền chắc

2.1.3 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở

 Cầu bất động sản căn hộ để ở

Theo David Begg (2005), cầu là số lượng hàng hóa mà người mua muốn mua tại mỗi mức giá chấp nhận được Như vậy, cầu bất động sản căn hộ để ở là tổng số lượng hàng hóa bất động sản căn hộ để ở, bao gồm đất nền được phép xây dựng nhà ở và nhà ở hiện hữu gắn liền với đất mà người mua sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán ứng với mỗi mức giá nhất định trên thị trường

Cầu bất động sản căn hộ để ở phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:

Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số với tốc độ cao thường xảy ra ở những vùng có quá trình đô thị hóa nhanh Sự gia tăng dân số một mặt làm tăng số nhân khẩu trong một gia đình, mặt khác làm tăng số hộ gia đình độc lập, qua đó gây áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu và cầu về nhà ở và đất ở(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)

Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế góp phần làm tăng thu nhập của dân cư, do đó có tác dụng chuyển hóa một lượng lớn nhu cầu trở thành cầu bất động sản căn hộ để ở Khi đời sống của con người ngày càng tăng cao, người dân không chỉ có nhu cầu mở rộng không gian sống mà còn có nhu cầu được ở một nơi đẹp hơn, hiện đại và tiện nghi hơn, đó là các nhu cầu nhà ở tiêu dùng thực sự Ngoài ra,

sự tăng trưởng kinh tế thường làm cho giá căn hộ tăng lên, qua đó kích thích nhu cầu đầu cơ, gây áp lực lên giá cả căn hộ trên thị trường (Đoàn Văn Trường, 2006)

Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị được thực hiện thông qua quy hoạch sử dụng đất đai, các đề án và kế hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới cầu, nhất là cầu đầu tư bất động sản căn hộ để ở(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009)

Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng căn hộ và thủ tục pháp lý, đều ảnh hưởng đến cầu tiêu dùng lẫn cầu đầu tư căn hộ để ở Chẳng hạn, chính sách đánh thuế cao vào những người sở hữu nhiều đất đai có thể khiến cầu đầu cơ căn hộ giảm xuống Ngược lại, chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua bán căn hộ ở trong nước có tác dụng làm tăng cầu căn hộ trên thị trường(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)

Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, sẽ có tác dụng hỗ trợ hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản Xét riêng về cầu bất động sản, khi Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ khiến lãi suất cho vay giảm xuống và các điều kiện cho vay nới lỏng, các cá nhân và hộ gia đình có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để tài trợ mua căn hộ, qua đó đã biến nhu cầu thành cầu căn hộ, khiến cầu căn

hộ trên thị trường tăng lên Ngược lại, khi Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay tăng lên và điều kiện cho vay ngặt nghèo hơn khiến nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ cầu bị thắt chặt làm cho cầu căn hộ nhanh chóng bị suy giảm (Zhu, 2003)

Kỳ vọng giá trong tương lai: Bất động sản căn hộ để ở không chỉ là hàng hóa tiêu dùng mà nó còn đóng vai trò là tài sản đầu tư dài hạn Do đó, kỳ vọng giá về căn hộ trong tương lai có tác động rất lớn đến cầu đầu cơ căn hộ Khi người dân kỳ vọng giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng trong tương lai thì họ sẽ dồn nguồn vốn tích lũy được và đi vay mượn để mua vào căn hộ khiến cầu tăng vọt, gây áp lực lên thị trường và tạo ra những cơn sốt giá căn hộ Ngược lại, khi mọi người tin rằng giá căn

hộ sẽ không còn tăng trong tương lai thì vốn từ thị trường bất động sản sẽ được rút

ra để đầu tư vào các kênh khác, khiến lực cầu suy giảm trong khi cung không phản ứng kịp trước thay đổi của cầu, qua đó tác động làm cho thị trường suy giảm và thậm chí rơi vào đóng băng(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)

 Cung bất động sản căn hộ để ở

Theo David Begg (2005), cung là số lượng hàng hóa mà người bán muốn bán tại mỗi mức giá có thể Như vậy, cung bất động sản căn hộ để ở là tổng số lượng hàng hóa bất động sản, bao gồm đất nền được phép xây dựng nhà ở, nhà ở gắn liền với đất đai mà người bán sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi ứng với mỗi mức giá nhất định

Trong ngắn hạn, cung đất nền để xây dựng nhà ở và nhà ở gắn liền với đất là

có giới hạn và rất kém co giãn trước thay đổi giá Do đó, khi cầu tăng lên sẽ dẫn đến giá căn hộ tăng cao do cung không phản ứng kịp trước sự thay đổi của giá Trong dài hạn, có nhiều yếu tố tác động tới sự thay đổi của cung bất động sản, bao gồm:

Tăng trưởng kinh tế: Tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến cầu mà còn tác động đến cung căn hộ Tăng trưởng kinh tế bền vững tạo nền tảng để tích lũy vốn của xã hội và cá nhân, khơi thông nguồn lực đầu tư vào các thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nhà ở nói riêng (Đoàn Văn Trường, 2006)

Năng lực hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản: Một phần nguồn cung bất động sản căn hộ đến từ khu vực tư nhân là do các doanh nghiệp bất động sản cung ứng Khi thị trường BĐS phát triển đến cấp độ tập trung hóa và cao hơn là tiền tệ hóa thì vai trò cung ứng hàng hóa bất động sản căn hộ của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường ngày càng tăng Khả năng cung ứng hàng hóa bất động sản căn hộ của các doanh nghiệp, xét về số lượng cũng như chất lượng, phụ thuộc vào năng lực hoạt động của các doanh nghiệp này Đó là năng lực hoạch định chiến lược, năng lực quản trị marketing, trình độ kỹ thuật - công nghệ, năng lực tài chính, (Đoàn Văn Trường, 2006)

Quy hoạch đô thị: Thông qua quy hoạch đô thị, được thể hiện cụ thể bởi các

đề án, kế hoạch phát triển cụm đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở của Nhà nước, có tác dụng trước hết là trực tiếp tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường, sau đó tác động gián tiếp bằng sự kích thích, thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào thị trường(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009)

Chính sách đất đai và nhà ở: Các chính sách về thuế đất đai và nhà ở, điều kiện tham gia thị trường nhà ở, điều kiện và thủ tục xây dựng nhà ở, điều kiện chuyển nhượng căn hộ và thủ tục pháp lý, hình thành các quỹ phát triển nhà ở có tác động đến sự thay đổi của cả cầu lẫn cung trên thị trường nhà ở Chẳng hạn, chính sách giảm thuế cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thể góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)

Chính sách tiền tệ của Nhà nước: Chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ của Nhà nước, thông qua sự tác động đến thị trường tài chính, có ảnh hưởng mạnh

mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản căn hộ để ở Trong những năm Nhà nước thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế tài chính và do

đó có điều kiện để đầu tư phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại, cung ứng ra thị trường nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư, một cách phong phú Ngược lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trường BĐS bị suy giảm, khiến các cá nhân và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung nhà ở cũng bị suy giảm (Zhu, 2003)

Công nghệ xây dựng và giá thành vật liệu xây dựng: Sự thay đổi và phát triển công nghệ xây dựng mới tốt hơn, nhanh hơn và hiệu quả hơn, kết hợp với việc

ra đời các loại vật liệu xây dựng bền và rẻ hơn có tác dụng làm giá thành xây dựng giảm, do đó góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường(Cục Quản lý nhà

và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, 2009)

Kỳ vọng giá nhà ở trong tương lai: Khi người dân dự đoán giá căn hộ sẽ tăng cao trong tương lai, họ sẽ găm giữ hàng hóa bất động sản, do đó cung trong ngắn hạn sẽ giảm Đồng thời, với kỳ vọng tương tự, các doanh nghiệp sẽ tích cực đầu tư xây dựng để tạo lập các dự án bất động sản mới, qua đó cung trong dài hạn sẽ tăng lên Ngược lại, khi phần lớn người dân và các doanh nghiệp không còn kỳ vọng giá

căn hộ sẽ tăng trong tương lai, cung căn hộ trong ngắn hạn sẽ tăng, đồng thời việc đầu tư xây dựng nhà ở mới bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng đến cung nhà ở trong dài hạn(George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998)

 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ để ở

Thị trường bất động sản căn hộ để ở là một thị trường đặc thù Một mặt, với tính cách BĐS là hàng hóa tiêu dùng, cung căn hộ biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu căn hộ biến động tỷ lệ nghịch với giá Mặt khác, với tính cách BĐS là tài sản đầu tư, khi giá căn hộ trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tương lai tiếp tục tăng, cầu có thể không giảm xuống mà có xu hướng tăng lên và ngược lại, cung căn hộ không tăng lên mà có xu hướng giảm xuống Xét chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và cầu căn hộ tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu tư trong bản thân hàng hóa căn hộ Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu tư thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hướng như các hàng hóa tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến cung giảm và cầu tăng Ngược lại, nếu tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng, sự biến động của cung cầu trước sự thay đổi giá sẽ có xu hướng nghịch chiều so với các hàng hóa thông thường Trong trường hợp này, khi giá căn

hộ tăng dẫn đến cung giảm do người dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán

và cầu tăng do giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trường Khi giá căn hộ giảm xuống có thể khiến cung tăng lên do lượng hàng găm giữ được xả ra còn cầu căn hộ giảm xuống do lực lượng đầu cơ rút khỏi thị trường Tùy vào từng thị trường, từng thời điểm mà tính chất tiêu dùng trong hàng hóa căn hộ trội hơn tính chất đầu tư hay ngược lại, tính chất đầu tư trội hơn tính chất tiêu dùng

Trong ngắn hạn, cung căn hộ là tương đối cố định và rất ít co giãn trước thay đổi giá Ngược lại cầu căn hộ có sự thích ứng nhanh hơn so với cung Do đó, khi cầu căn hộ tăng cao do sự tác động của một yếu tố nào đó, cung không thay đổi hoặc thu hẹp dẫn đến giá căn hộ tăng rất cao, giá tăng cao kích thích cầu đầu cơ khiến quan hệ cung cầu trở nên căng thẳng, gây áp lực làm giá tăng hơn nữa, qua đó tạo ra những cơn sốt giá căn hộ

Trong dài hạn, cung căn hộ co giãn nhiều hơn so với cung trong ngắn hạn Khi giá căn hộ tăng cao, lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản cao hấp dẫn các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp tích cực xây dựng và phát triển các dự án mới Hoạt động xây dựng của các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp bất động sản làm nguồn cung trong dài hạn tăng lên, qua đó góp phần ổn định giá căn hộ

Theo Guerra (2012), về cơ bản thị trường bất động sản được quyết định bởi người mua và người bán trong thị trường này Mối quan hệ giữa cung, cầu và giá trị tài sản được cho là tồn tại trong bất kỳ thị trường nào trong đó có thị trường bất động sản Các nhà kinh tế học tin rằng khi có một nguồn cung lớn trên thị trường căn hộ để ở thì giá căn hộsẽ giảm Ngược lại nếu nguồn cung về căn hộ ở bị hạn chế thì giá căn hộ thường tăng Tuy nhiên, nếu có một nguồn cung lớn về căn hộ ở và nhu cầu đối với căn hộ ở vẫn ở mức cao thì giá vẫn sẽ tăng Trong nghiên cứu của mình tác giả cũng nhấn mạnh ảnh hưởng của vị trí đến cung và cầu căn hộ để ở từ

đó quyết định giá Vị trí căn hộ để ở thuận lợi cho việc kinh doanh sẽ thu hút nhiều người mua và họ sẵn sàng trả giá cao để sở hữu tài sản Ngược lại nhu cầu đối vớicăn hộ để ở có vị trí không thuận lợi thấp sẽ làm cho giá tài sản giảm Ngoài yếu

tố vị trí, khi nguồn cung quá mức thường dẫn đến mức giá thấp cho tài sản, người mua căn hộ để ở lúc này sẽ có nhiều sự lựa chọn từ các tài sản của người bán Thông thường, quyết định của người mua sẽ ảnh hưởng đến người bán và tạo ra một mức giá cân bằng thấp Trong trường hợp nguồn cung ở dưới mức sẽ tạo ra một mức giá cân bằng cao hơn Điều này xảy ra khi người bán không muốn bán căn hộ đang ở, có thể do họ cảm thấy thích với chỗ ở hiện tại, nguồn cung trên thị trường lúc này sẽ giảm thấp, người bán lúc này sẽ có thể ảnh hưởng đất mức giá cân bằng

hơn người mua

2.1.4 Giá căn hộ

Theo Samuelson (2011), mọi thứ trong nền kinh tế thị trường đều có giá cả,

đó là giá trị hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền Giá cả thể hiện mức mà mọi người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác nhau Giá cả là số tiền mà người muốn bán và người muốn mua thỏa thuận với nhau để trao đổi hàng

hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường, hoặc giá cả là số tiền hay sản phẩm mà ta yêu cầu đưa ra để đổi lấy cái gì khác (quyền sở hữu, quyền sử dụng…) Trong quan hệ hợp tác và cạnh tranh, người sản xuất, người lưu thông và người tiêu dùng chủ động mua bán với nhau về giá cả và hình thành nên giá thị trường

Giá cả là muốn nói đến giá bán, giá giao dịch, hàm ý về sự trao đổi, giá cả là

sự đi kèm của việc trao đổi Giá cả thể hiện số lượng mà một người mua cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ

Như vậy, giá căn hộ là số tiền mà người bán và người mua thỏa thuận với nhau để người mua có được quyền chiếm hữu và sử dụng bất động sản căn hộ để ở, người bán nhận được khoản thu nhập từ việc sang nhượng bất động sảncăn hộ để ở của mình

2.1.5 Các phương pháp xác định giá căn hộ

Trên thực tế, giá căn hộ được xác định dựa trên rất nhiều yếu tố Do đó để có thể xác định chính xác giá căn hộnhiều phương pháp định giá cũng đã được phát triển:

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụngkhá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá các tài sản khác nhau Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá

 Phương pháp thu nhập

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi nhuận có thểthu về trong tương lai từ tài sản Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp: phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập,

thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:

𝑉 = 𝐼𝑅Trong đó: V là giá trị tài sản cần định giá, I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm), R là tỷ lệ vốn hóa

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập,

thông qua kỹ thuậtchuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi

CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau:

𝑉 = ∑ 𝐶𝐹𝑡

(1 + 𝑖)𝑡 𝑛

𝑡=1

Trong đó: V là giá trị tài sản cần định giá, CFt là thu nhập ròng năm t, n là thời gian phát sinh thu nhập, i là lãi suất chiết khấu

để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá

Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ

ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự

Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:

Giá trị hiện tại của bất động sản = Giá trị phát triển bất động sản - chi phí để phát triển bất động sản.Cụ thể:

Giá trị phát triển bất động sản = ∑ 𝑇𝑅𝑖

(1+𝑟) 𝑖

𝑛 𝑖=0

Chi phí để phát triển bất động sản = ∑𝑛𝑖=0(1+𝑟)𝐶𝑖 𝑖

Trong đó:

TRi là doanh thu năm thứ i của dựán

Ci là chi phí năm thứ i của dựán

r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi

suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

tư phát triển bất động sản)

Việc tái tạo lại hay xây dựng lại các BĐS sau một quá trình sử dụng nhằmchuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá trình phát triển BĐS Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cũ Hà nội thành các chung

cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao tầng Giá trị phát triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước tính của chung cư mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung cư mới

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức

là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới)

 Phương pháp lợi nhuận

Theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 03), phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật thiếtđến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó: nếu một tài sản mang lại lợinhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp

Dựa vào nguyên lý trên, áp dụng phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phải phân tích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý,

để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư

2.2 Tín dụng ngân hàng

2.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng

Theo EHOW(2015), tín dụnglà những khoản tiền mà các khách hàng doanh nghiệp và cá nhân phải hoàn trả cho ngân hàng Một khoản tín dụng thường là khoản nợ có bảo đảm Theo đó, người vay phải cung cấp một tài sản đảm bảo hoặc

có một sự bảo lãnh về tài chính trước khi thực hiện các quy trình cho vay Trong trường hợp người vay bị phá sản, các khoản nợ ngân hàng sẽ được ưu tiên thanh toán trước các chủ nợ khác

Xét về mặt bản chất, các khoản tín dụng được hình thành từ nghiệp vụ cho

vay của ngân hàng Theo luật các tổ chức tín dụng 2010, Cho vay là hình thức cấp

tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

2.2.2 Đặc điểm của tín dụng ngân hàng

Theo Nguyễn Minh Kiều (2009), một khoản tín dụng có ba đặc điểm chính

là lãi suất, thời gian đáo hạn và các điều kiện thanh toán Mỗi đặc điểm trên sẽ ảnh hưởng đến việc một khoản tín dụng sẽ được hoàn trả như thế nào

 Lãi suất

Lãi suất là một khoản phí mà người đi vay sẽ phải trả để được sử dụng vốn vay ngân hàng Lãi suất sẽ được tính dựa trên số dư hàng ngày hoặc số dư trung bình hàng tháng của khoản tín dụng Có hai loại lãi suất là lãi suất cố định và lãi suất linh hoạt

Lãi suất cố định là loại lãi suất cố định khi thi trường thay đổi Mức lãi suất này sẽ được cố định trong một khoảng thời gian xác định hoặc trong suốt thời gian khoản vay

Trái với lãi suất cố định, lãi suất linh hoạt là loại lãi suất sẽ thay đổi theo tình hình biến động thị trường và phụ thuộc vào mức độ rủi ro khi cho vay khách hàng

Các khoản tín dụng mua căn hộ để ở thường là những khoản vay trung và dài hạn Lãi suất đối với các khoản vay này thường được cố định theo từng năm hoặc thả nổi theo biến động lãi suất huy động tiền gửi của ngân hàng

 Thời gian đáo hạn

Thời gian đáo hạn khoản vay là khoảng thời gian mà một khoản tín dụng phải được hoàn trả hết thời gian đáo hạn được các ngân hàng xác định dựa trên các hình thức cho vay, số tiền vay, tài sản thế chấp,…

Thông thường, các ngân hàng cung cấp cho khách hàng các sự lựa chọn khác nhau về độ dài của thời gian đáo hạn để giúp cho khách hàng có thể chủ động nguồn tài chính và không gặp khó khăn trong quá trình trả tăng trưởng tín dụng

Thông thường, tại Việt Nam, các khoản tín dụng mua căn hộ để ở thường có thời gian đáo hạn tối đa lên đến 5 năm Điều này giúp cho khách hàng có thể giảm gánh nặng trả nợ

 Các điều khoản thanh toán

Là điều kiện mà người đi vay phải thực hiện trong quá trình thanh toán tín dụng Ngân hàng thiết lập các điều khoản thanh toán dựa trên thu nhập và khả năng trả nợ của người đi vay, số tiền vay, mục đích và tài sản thế chấp cho khoản vay

Khi người đi vay gặp khó khăn, không đáp ứng được các điều kiện ban đầu trong việc hoàn trả tín dụng có thể yêu cầu sự giúp đỡ từ các ngân hàng Trong trường hợp này, các ngân hàng có thể lựa chọn hai giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng đó là gia hạn nợ hoặc cơ cấu nợ

2.2.3 Vai trò của tín dụng ngân hàng

Có thể nói rằng hầu hết các chủ thể trong nền kinh tế, dù là trực tiếp hay gián tiếp cũng đều được hưởng những lợi ích do hoạt động cho vay của ngân hàng mang

lại

 Đối với nền kinh tế - xã hội

Góp phần tạo sự năng động cho các thành phần kinh tế

Tín dụng là các khoản hỗ trợ vốn để các thành phần kinh tế trang trải các chi phí phát sinh trong cuộc sống từ thỏa mãn nhu cầu thiết yếu cho đến nhu cầu xa xỉ

với chi phí đắt đỏ, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống

Để có thể đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng, buộc các thành phần kinh tế phải đẩy mạnh sản xuất, do đó tạo nhiều công ăn việc làm, tạo ra những khác biệt tích cực giúp tăng khả năng cạnh tranh trước các đối thủ trong và

ngoài nước trong thời kỳ hội nhập

Góp phần tạo sự ổn định về mặt xã hội

Là một phần của hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động cho vay cũng có vai trò tích cực đối với xã hội Hoạt động cho vay góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội rồi lưu thông các nguồn vốn này một cách trôi chảy và hiệu quả, từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn, từ nơi hiệu quả thấp đến nơi

hiệu quả cao

Tín dụng giúp kích cầu trong nền kinh tế, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, thúc đẩy sản xuất trong nước Do đó thu hút nhiều lực lượng lao động tham gia xây dựng, sản xuất tạo công ăn việc làm, hướng đến các mục tiêu xã hội như xóa đói,

giảm nghèo, tăng thu nhập, giảm tệ nạn xã hội góp phần ổn định trật tự xã hội

 Đối với Ngân hàng

Góp phần gia tăng thu nhập và lợi nhuận cho ngân hàng

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận Ngân hàng là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ cũng không nằm ngoài mục tiêu đó Thông qua việc huy động vốn từ các thành phần kinh tế và cung cấp các khoản tín dụng cho các thành phần kinh tế khác, ngân hàng thu được chênh lệch giữa lãi suất huy động vốn và lãi suất cho vay Ngoài ra, các ngân hàng còn thu được lợi nhuận từ các dịch vụ hỗ trợ như dịch vụ thanh toán, tư vấn, quản lý tài sản,…

Hiện nay, ngân hàng hoạt động trong môi trường cạnh tranh khốc liệt của cơ chế thị trường Hoạt động cho vay do đó cũng phát triển đa dạng Để có thể tồn tại

và phát triển, các ngân hàng luôn phải tìm cách nâng cao năng lực cạnh tranh, mở rộng hoạt động cho vay Các ngân hàng do đó cũng quan tâm đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, do đây là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ lớn

và có tốc độ tăng trưởng nhanh

Góp phần nâng cao thương hiệu cho ngân hàng

Do là hoạt động kinh doanh chính của các ngân hàng với đối tượng khách hàng rất rộng nên việc gia tăng tín dụng sẽ giúp hình ảnh thương hiệu của ngân hàng được phổ biến rộng khắp Đây là kênh marketing hiệu quả đối với ngân hàng,

tăng khả năng cạnh tranh giành thị phần trên thị trường tài chính

Thông qua hoạt động cho vay, ngoài việc cấp các khoản vốn cho khách hàng, còn giúp ngân hàng thuận lợi trong bán chéo sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ như: tiền gửi tiết kiệm, giao dịch thanh toán, chuyển lương qua tài khoản, phát hành – thanh toán thẻ, dịch vụ ngân hàng điện tử… Khả năng cung cấp gói sản phẩm dịch vụ tài chính cá nhân đồng bộ thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng sẽ tạo nét khác biệt cho ngân hàng trong cạnh tranh với đối thủ, do đó góp phần nâng cao

thương hiệu cho ngân hàng

 Đối với khách hàng

Cuộc sống của con người luôn tồn tại những nhu cầu về vật chất tinh thần, những nhu cầu đó ngày càng đa dạng và cao hơn bắt đầu từ những hàng hóa thiết yếu rồi đến những hàng hóa xa xỉ hơn cùng với sự phát triển của nền kinh tế Nhưng

việc thỏa mãn những nhu cầu đó lại phụ thuộc vào khả năng thanh toán hiện tại

Ở một chừng mực nào đó, tín dụng giúp cho các khách hàng linh hoạt hơn trong việc giải quyết vấn đề thỏa mãn nhu cầu của bản thân Thay vì phải tích lũy

đủ vốn ở hiện tại để thực hiện kế hoạch của bản thân, người tiêu dùng sẽ khéo léo phối hợp giữa thỏa mãn nhu cầu ở hiện tại với khả năng thanh toán ở hiện tại và tương lai Nghĩa là họ sẽ tiêu dùng trước bằng cách lựa chọn phương án vay vốn

ngân hàng rồi tích lũy và hoàn trả sau cho ngân hàng

Vai trò này hết sức có ý nghĩa đối với những trường hợp mua sắm các hàng hóa thiết yếu có giá trị cao như nhà cửa, xe hơi… hay chi tiêu cấp bách như ốm đau, bệnh tật, ma chay, cưới hỏi… Trong những trường hợp này, thay vì bế tắc hoặc phải tìm đến những khoản vay nóng ngoài ngân hàng với lãi suất cao ngất ngưỡng, thì

khách hàng có thể an tâm vay vốn từ ngân hàng với lãi suất và thời hạn vay hợp lý

Điều này được thể hiện rõ nét nhất tại các nước phát triển vì thông qua các khoản tín dụng hết sức nhanh chóng và thuận tiện thì khách hàng hầu như được đáp ứng các nhu cầu cá nhân thiết yếu của cuộc sống như mua nhà, mua ôtô, học tập, du lịch… góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống Ngoài ra tín dụng còn là kênh các ngân hàng tài trợ vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và

hộ gia đình giúp họ có điều kiện để mở rộng quy mô sản xuất, nâng cao khả năng

cạnh tranh trong ngành

2.3 Bằng chứng về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ

Theo các nghiên cứu thực nghiệm của Nobuhiro Kiyotaki và John Moore (1997), Ben Bernanke và Mark Gertler (2000), Zhu (2003) cho thấy mối quan hệ nhân quả hai chiều giữa tăng trưởng tín dụng và giá bất động sản nói chung, giá căn

hộ nói riêng Cụ thể, sự gia tăng giá căn hộ, tạo sự lạc quan về triển vọng nền kinh

tế trong tương lai, làm tăng khả năng vay vốn của các doanh nghiệp và cá nhân để mua căn hộ Mặt khác, sự sẵn sàng cho vay của các ngân hàng đối với các khoảng vay mua căn hộ để ở đã thúc đẩy giá tài sản gia tăng

Một nghiên cứu thực nghiệm khác của Wensheng Peng (2003) cũng lý giảimối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ Theo đó, năng lực vay nợ và nhu cầu vay nợ của các doanh nghiệp, cá nhân bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong giá tài sản Các tài sản này thường được sử dụng để thế chấp cho các khoản tín dụng Do đó, một sự gia tăng hay giảm giá trị tài sản sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh toán, sự sẵn sàng trả các khoản tín dụng của các doanh nghiệp, cá nhân Mặt khác, những điều kiện cho vay của ngân hàng lại có ảnh hưởng đến giá trị tài sản Việc các ngân hàng hạ thấp các điều kiện để mở rộng cho vay có thể làm gia tăng nhu cầu đối với căn hộ để ở Do đó, trong ngắn hạn giá căn

hộ có thể gia tăng

Tuy nhiên trong thực tế, các nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ hai chiều giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ vẫn còn hạn chế Hầu hết các nghiên cứu này sử dụng một phương trình đơn với biến phụ thuộc là tăng trưởng tín dụng hoặc giá căn hộ Goodhart (1995) tìm thấy ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê của giá căn hộ

đến tăng trưởng tín dụng ở Vương quốc Anh nhưng không tìm thấy sự ảnh hưởng này ở Mỹ Trong một nghiên cứu khác, Collyns và Senhadji (2002) tìm thấy ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê của tăng trưởng tín dụng đến giá bất động sản dân cư tại một số nền kinh tế châu Á

Nghiên cứu của Borio, Kennedy và Prowse (1994) tập trung vào ảnh hưởng của tăng trưởng tín dụng đến giá căn hộ với mẫu lớn của các quốc gia công nghiệp trong giai đoạn 1970 – 1992, dữ liệu nghiên cứu được lấy theo năm Các tác giả tập trung vào xác định sự biến động của giá căn hộ với giả thuyết cho rằng sự tăng trưởng tín dụng, được đo lường bằng tổng dư nợ so với GDP, có thể giúp giải thích

sự thay đổi của giá căn hộ Các tác giả thấy rằng sự có mặt của tỷ lệ nợ trên GDP trong phương trình giá căn hộ sẽ giúp cho mô hình này phù hợp hơn ở nhiều nước Dựa trên cơ sở đó, các tác giả tập trung vào chu kỳ bong bóng bất động sản từ thập

kỷ 1980 đến thập kỷ 1990 với dữ liệu bảng của 4 quốc gia Đông Á là Hồng Kông, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan Kết quả nghiên cứu cho thấy tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng có ý nghiã thống kê đến giá căn hộ dân cư Từ kết quả này, các tác giả cho rằng tăng trưởng tín dụng là một trong những nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản tại châu Á và cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 ở Đông Á

Kết quả của các nghiên cứu trên khi áp dụng vào thực tế gặp một số vấn đề

do mối quan hệ hai chiều của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ chưa được kiểm soát Trong môt số nghiên cứu gần đây, Hofmann (2003) và Gerlach và Peng (2003)

đã phân tích mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ dựa trên thực nghiệm Hofmann (2003) nghiên cứu trên một tập hợp 20 quốc gia và mô hình nghiên cứu thực nghiệm được xây dựng với sự có mặt của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ Kết quả nghiên cứu cho thấy giá căn hộ giải thích được sự phát triển của tăng trưởng tín dụng trong dài hạn và trong dài hạn mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ cũng tồn tại Nghiên cứu của Gerlach và Peng (2003) cũng xem xét mối quan hệ nhân quả giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu cho thấy ảnh hưởng một chiều từ giá căn hộ đến tăng trưởng tín dụng

2.4 Lược khảo các nghiên cứu liên quan

 Nghiên cứu “Bank lending and Property prices: some international

evidence” của Boris Hofmann (2003)

Trong nghiên cứu này, tác giả phân tích mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ dựa trên mẫu 20 quốc gia: Mỹ, Nhật Bản, Đức, Pháp, Ý, Anh, Canada, Thụy Sỹ, Thụy Điển, Na Uy, Phần Lan, Đan Mạch, Tây Ban Nha, Hà Lan,

Bỉ, Ai-len, Úc, New Zealand, Hồng Kông và Singapore Tác giả sử dụng cả dữ liệu chuỗi thời gian và dữ liệu bảng Dữ liệu cho những quốc gia công nghiệp hóa được lấy từ IMF và BIS Riêng dữ liệu cho Hồng Kông và Singapore được lấy từ CEIC Chuỗi dữ liệu từ quý 1 năm 1985 đến quý 4 năm 2001 Tác giả sử dụng 2 mô hình hiệu chỉnh sai số có dạng:

∆𝑝 là thay đổi giá căn hộ, ∆𝑟 là thay đổi lãi suất trong ngắn hạn, CI là ước lượng của phương trình đồng tích hợp

Kết quả nghiên cứu cho thấy sự tồn tại của quan hệ nhân quả trong dài hạn đi

từ giá căn hộ đến tăng trưởng tín dụng và ngược lại Kết quả nghiên cứu này còn cho thấy sự truyền dẫn từ chu kỳ giá căn hộ, phản ánh thay đổi niềm tin về triển vọng kinh tế trong tương lai, đến chu kỳ tăng trưởng tín dụng, là nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản chứ không phải do ngân hàng cho vay quá mức

 Nghiên cứu “Bank lending and Property price in Hong Kong” của

Gerlach và Peng (2003)

Trong nghiên cứu này, tác giả phân tích mối quan hệ giữa giá căn hộ dân cư

và tăng trưởng tín dụng tại Hồng Kông Nghiên cứu này được tác giả thực hiện vì 3

lý do Thứ nhất, sự thay đổi giá căn hộ tại Hồng Kông là thực sự lớn và thường xuyên Thứ hai, tại Hồng Kông, chính sách tiền tệ không thể can thiệp vào sự thay

đổi giá căn hộ Thứ ba là mặc dù khủng hoảng bất động sản năm 1998, khu vực ngân hàng tại Hồng Kông vẫn phát triển Tác giả sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian từ quý 1 năm 1982 đến quý 4 năm 2001 Số liệu về chỉ số giá căn hộ dân cư được tác giả lấy từ phòng đánh giá và xếp hạng thuộc chính phủ Hồng Kông Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng tăng trưởng tín dụng thay vì dư nợ cho vay bất động sản như các nghiên cứu khác Tác giả sử dụng 2 mô hình hiệu chỉnh sai số có dạng:

∆𝑙𝑡 = 𝛾0+ 𝛾1𝐶𝐼𝑡−1 + 𝛾2∆𝑙𝑡−2+ 𝛾2∆𝑦𝑡 + 𝛾3∆𝑝𝑡+ 𝛾4(∆𝑟𝑡−1− ∆𝑟𝑡−2) + 𝜀𝑡

∆𝑝𝑡 = 𝛽0+ 𝛽1𝐶𝐼𝑡−1+ 𝛽2∆𝑝𝑡−1+ 𝛽2∆𝑦𝑡 + 𝛽3∆𝑙𝑡+ 𝛽4(∆𝑟𝑡−1− ∆𝑟𝑡−2) + 𝜗𝑡Kết quả nghiên cứu của tác giả cho thấy mối tương quan đồng thời của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ là lớn, tuy nhiên sử ảnh hưởng chỉ có tác động một chiều từ giá căn hộ đến tăng trưởng tín dụng

 Nghiên cứu “Convoy Regulation, Bank Management, and the Financial

Crisis in Japan” của Shimizu (2000)

Tác giả trình bày một lý thuyết về tín dụng ngân hàng và tài sản thế chấp để giải thích hoạt động cho vay của các ngân hàng và vai trò quan trọng từ việc giá đất tăng lên ở Nhật Bản với chuỗi dữ liệu từ tháng 3 năm 1955 đến tháng 3 năm 1999 bao gồm giai đoạn giá BĐS tăng cao từ tháng 3 năm 1955 đến tháng 12 năm 1974, giai đoạn giá BĐS giảm từ tháng 1 năm 1974 đến tháng 12 năm 1990 và cuối cùng

là giai đoạn thị trường BĐS đóng băng từ tháng 1 năm 1991 đến tháng 3 năm 1999 Dựa trên những hàm phản ứng ước lượng, phân tích thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá đất, tín dụng ngân hàng và vốn huy động trên thị trường vốn chỉ ra rằng có tồn tại quan hệ giữa giá đất và các hoạt động thị trường tài chính, và các khoản vay cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa và nguồn vốn huy động trên thị trường vốn đang

bị ảnh hưởng bởi giá căn hộ

Bên cạnh đó, chu kỳ tín dụng và BĐS có thể được thúc đẩy bởi các yếu tố kinh tế chung Một mặt, chu kỳ tín dụng được xác định bởi điều kiện và triển vọng kinh tế (đặc biệt là GDP, lãi suất) Mặt khác, tình trạng hoạt động kinh tế cũng sử dụng các lực lượng quan trọng trên thị trường BĐS Những thay đổi trong môi trường kinh doanh sẽ gây ra sự mất cân bằng giữa cung và cầu trong thị trường

BĐS và tạo ra sự thay đổi trong đầu tư BĐS và giá cả Những cú sốc bên ngoài có thể xuất phát từ phía cầu như thay đổi trong thu nhập, lãi suất hoặc có thể phát sinh từ phía cung như thay đổi chi phí lao động và xây dựng (Dokko et al 1999; Chen and Patel, 1998)

Bảng 2.1: Tóm tắt mô hình nghiên cứu

thực hiện

Mỹ, Nhật Bản, Đức,

Pháp, Ý, Anh, Canada,

Thụy Sỹ, Thụy Điển, Na

Uy, Phần Lan, Đan

Mạch, Tây Ban Nha, Hà

hộ là lớn, tuy nhiên

sử ảnh hưởng chỉ có tác động một chiều

từ giá căn hộ đến

tăng trưởng tín dụng

Nguồn: tổng hợp của tác giả

2.5 Khung phân tích

 Lý do thực hiện nghiên cứu:

Trên cơ sở lược khảo nghiên cứu đã được thực hiện tại các quốc gia về mối quan hệ nhân quả của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ

Mặt khác, một số khe hổng về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn cho tình hình nghiên cứu biến động giá căn hộ tại Việt Nam có thể thấy: (i) Tuy có nhiều nghiên cứu về giá căn hộ nhưng các nghiên cứu này hầu như tập trung vào việc định giá căn hộ dựa trên các yếu tố nội tại của bất động sản theo mô hình Hedonic và chưa quan tâm đến tác động của các yếu tố khác đến biến động giá căn hộ (ii) Các nghiên cứu về lĩnh vực này đều được thực hiện tại các nước phát triển trên thế giới thông qua mô hình ECM (iii) tại Việt Nam các nghiên cứuứng dụng mô hình ECM

để nghiên cứu tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ còn hạn chế

Xuất phát từ những khe hổng nghiên cứu trên, một lần nữa cho thấy tính cấp thiết của nghiên cứu này tại thị trường Việt Nam chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

 Khung phân tích của nghiên cứu

Để làm sáng tỏ vấn đề đã được nêu ra ở chương giới thiệu, khung phân tích

của nghiên cứu được tác giả xây dựng để nghiên cứu tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ Cụ thể:

Trên cơ sở kế thừa kết quả của các nghiên cứu trước tác giả tiến hành đề xuất

mô hình nghiên cứu thực nghiệm tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Các biến trong mô hình được tác giả xây dựng dựa trên mô hình của các nghiên cứu trước

Sau đó tiến hành thu thập dữ liệu cần thiết cho nghiên cứu Dữ liệu được thu thập từ các nguồn uy tín như: Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV), công ty bất động sản Savills

Sau khi có đủ dữ liệu cần thiết và dữ liệu đã được xử lý đảm bảo độ tin cậy, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết trước khi ước lượng mô hình ECM như: kiểm định nghiệm đơn vị để đảm bảo các biến trong mô hình đều dừng, chọn lựa độ trễ tối ưu cho mô hình thông qua các tiêu chuẩn AIC, HQ (tiêu chí Hannan-Quinn),

SC (hoặc BIC), FPE (tiêu chí Final Prediction Error), kiểm định đồng tích hợp

Ước lượng mô hình ECM để tìm bằng chứng thực nghiệm về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ

Nguồn: nghiên cứu của tác giả

Kết luận chương 2

Trong chương 2, tác giả đã giới thiệu khái quát cơ sở lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu như: khái niệm căn hộ để ở, phân loại bất động sản căn hộ để ở,giá căn

hộ và trình bày một số phương pháp xác định giá căn hộ Tác giả cũng đề cập đến

cơ sở lý thuyết về tăng trưởng tín dụng như khái niệm, đặc điểm, vai trò

Bên cạnh đó, để tạo cơ sở cho mô hình nghiên cứu sẽ được trình bày ở chương 3,tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này Các nghiên cứu liên quan được lược khảo bao gồm các nghiên cứu về tác động một chiều và tác động nhân quả của tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ Hầu hết các nghiên cứu được lược khảo đều sử dụng mô hình vector tự hồi quy (Var), mô hình hiệu chỉnh sai số (ECM)

Trên cơ sở lược khảo các nghiên cứu có liên quan, tác giả xác định khe hổng nghiên cứu và đưa ra khung phân tích

Trong chương 3, tác giả sẽ tiến hành đề xuất phương pháp nghiên cứu thực nghiệm

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU

Trong chương này, tác giả sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn Trên cơ sở lý luận đã được trình bày trong chương 2, đặc biệt là các nghiên cứu có liên quan đã được tác giả lược khảo để hình thành khung phân tích của nghiên cứu, tác giả tiến hành đề xuất mô hình nghiên cứu, các kiểm định và ước lượng được sử dụng Thông qua mô hình hiệu chỉnh sai số (ECM) tác giả tìm kiếm bằng chứng thực nghiệm về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ trong cả ngắn hạn và dài hạn Do đó, chương 3 được tác giả cấu trúc như sau: mô hình nghiên cứu đề xuất (3.1), các kiểm định và ước lượng (3.2), mô tả dữ liệu nghiên cứu (3.3)

3.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Trong nghiên cứu thực nghiệm, việc lựa chọn mô hình phù hợp là một trong những công việc khó khăn nhất Lý thuyết về dạng hàm không đưa ra một câu trả lời đơn giản cho vấn đề này Qua việc lược khảo các nghiên cứu có liên quan, chúng ta thấy các nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và giá căn hộ thường sử dụng mô hình vector tự hồi quy (VAR) và mô hình hiệu chỉnh sai số (ECM) vì các mô hình này phù hợp với dữ liệu chuỗi thời gian Do

đó, trong nghiên cứu này, tác giả cũng sử dụng mô hình hiệu chỉnh sai số (ECM) được xây dựng bởi Hofmann (2003) Cụ thể mô hình hiệu chỉnh sai số (ECM) có dạng:

Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình

1 pt Thay đổi chỉ số giá căn hộ tại TPHCM %

2 yt Tốc độ tăng trưởng GDP %

3 rt Lãi suất tái cấp vốn %

7 lt Tăng trưởng tín dụng %

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

Như vậy, ngoài hai biến chính là tốc độ tăng trưởng tín dụng và thay đổi chỉ

số giá căn hộ Nghiên cứu còn sử dụng các biến vĩ mô khác bao gồm: tốc độ tăng trưởng kinh tế, được thể hiện qua tốc độ tăng tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lãi

suất tái cấp vốn

3.2 Các kiểm định và ước lượng

Có thể tóm tắt ngắn gọn quá trình xử lý của các biến trong mô hình chuỗi thời gian mà nghiên cứu này sẽ thực hiện như sau:

Kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu thời gian của các biến có trong mô hình bằng kiểm định nghiệm đơn vị Unit Root Test

Xác định bậc tích hợp của các biến để có chuỗi dữ liệu dừng

Lựa chọn độ trễ tối ưu của mô hình dựa vào mô hình vector tự hồi quy VAR

và tiêu chuẩn kiểm định như AIC, HQ (tiêu chí Hannan-Quinn), SC (hoặc BIC), FPE (tiêu chí Final Prediction Error)

Thực hiện kiểm định đồng tích hợp (Cointegrations test) dựa vào phương pháp Johansen Cointegrations test để xác định xem có tồn tại mối quan hệ dài hạn giữa các biến trong mô hình

Sau khi kiểm định đồng tích hợp, nghiên cứu sẽ xác định mối quan hệ dài hạn giữa các biến trong mô hình

Kiểm định nhân quả Granger được tác giả sử dụng để xác định chiều hướng tác động của các biến trong mô hình

Việc xác định mối quan hệ trong ngắn hạn dựa vào mô hình hiệu chỉnh sai

số Hàm phản ứng được sử dụng sau đó để xác định độ trễ của các tác động

Để có cái nhìn tổng quát về các kiểm định và mô hình đề cập ở trên, tác giả

sẽ giới thiệu sơ bộ về các kiểm định tính dừng, kiểm định độ trễ tối ưu, kiểm định đồng tích hợp, mô hình VAR và mô hình ECM, hàm phản ứng đẩy

 Kiểm định tính dừng:

Đối với dữ liệu chuỗi thời gian thì một trong những tính chất quan trọng là xác định xem chuỗi thời gian đó có tính dừng hay không có tính dừng Theo Gujarati (2009), dữ liệu của bất kỳ chuỗi thời gian nào đều có thể được tạo ra nhờ một quá trình ngẫu nhiên và một tập hợp dữ liệu cụ thể Sự khác biệt giữa quá trình ngẫu nhiên và kết quả của nó giống như sự khác biệt giữa tổng thể và mẫu trong dữ liệu đối chiếu Cũng như chúng ta sử dụng dữ liệu mẫu để suy ra các ước lượng về một tập hợp thì trong chuỗi thời gian, chúng ta dùng kết quả để suy ra các ước lượng về quá trình ngẫu nhiên đó Một dạng của quá trình ngẫu nhiên được các nhà nghiên cứu quan tâm là quá trình ngẫu nhiên dừng Nói chung, một quá trình ngẫu nhiên được coi là dừng nếu như trung bình và phương sai của nó không thay đổi theo thời gian và giá trị đồng phương sai giữa hai thời đoạn chỉ phụ thuộc vào khoảng cách và độ trễ về thời gian giữa hai thời đoạn này chứ không phụ thuộc vào thời điểm thực tế mà đồng phương sai được tính Việc kiểm định tính dừng của chuỗi thời gian được thực hiện qua kiểm định nghiệm đơn vị

 Kiểm định nghiệm đơn vị (Unit root test): nhằm cung cấp thông tin về tính

dừng của các biến và được thực hiện bằng cách sử dụng kiểm định Augmented Dickey - Fuller (ADF) Cụ thể:

Tác giả nghiên cứu quá trình tự hồi quy bậc 1 AR (1) của tất cả các biến vĩ

mô và biến chỉ sốgiá căn hộ

𝑌𝑡 = 𝜌𝑌𝑡−1+ 𝑢𝑡Trong đó Yt là các biến trong mô hình, ut là nhiễu trắng (IID)

Nếu như 𝜌 = 1, khi đó Yt là một bước đi ngẫu nhiên Tức là Yt là một chuỗi không dừng Do đó để kiểm định tính dừng của các biến vĩ mô và biến chỉ số giá căn hộ, tác giả sẽ kiểm định giả thuyết:

H0: 𝜌 = 1 (chuỗi là không dừng)