Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn nông trường liên sơn huyện văn chấn tỉnh yên bái

Tính cấp thiết của đề tài Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi

TRƯƠNG THỊ HƯƠNG GIANG

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƯỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN

VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016

THÁI NGUYÊN - 2016

TRƯƠNG THỊ HƯƠNG GIANG

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NÔNG TRƯỜNG LIÊN SƠN, HUYỆN

VĂN CHẤN, TỈNH YÊN BÁI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K44 – QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016

Giảng viên hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng

Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

THÁI NGUYÊN - 2016

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản

lý Tài nguyên, em đã về thực tập tại UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn Đến nay

em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên

đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của UBND Thị trấn Nông trường Liên Sơn đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy

giáo hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện

đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng

hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2016

Sinh viên

Trương Thị Hương Giang

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất nông nghiệp 34Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp 35Bảng 4.3 Bảng giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 37Bảng 4.4 Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố trung tâm 39Bảng 4.5 Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố cận trung tâm 41Bảng 4.6 Giá đất trên thị trường theo VT ở các đoạn đường, phố xa trung tâm 42Bảng 4.7 Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số

đoạn đường, phố trung tâm 43Bảng 4.8 Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số

đoạn đường, phố cận trung tâm 44Bảng 4.9 Bảng so sánh giá đất ở theo quy định và giá đất trên thị trường ở một số

đoạn đường, phố xa trung tâm 45Bảng 4.10 Số liệu điều tra giá đất theo đặc điểm hình thể lô đất 50Bảng 4.11 Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu

điều tra 53Bảng 4.12 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu

điều tra 54Bảng 4.13 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu

điều tra 55

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 4.1: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đoạn từ giáp

ranh xã Sơn Lương đến hết đất nhà ông Dương (I), Đoạn từ đất nhà ông Xôm tổ 2 đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II), Đoạn từ nhà bà Đào tổ 5A đến hết đất nhà ông Hiển cầu cài Tổ 5B (III)) 47 Hình 4.2: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đoạn đường phố

(Đoạn từ đất nhà ông Xôm (Tổ 2) đến hết đất nhà ông Sơn tổ 10 (II1), Đoạn

từ đất nhà ông Quyền tổ 9 đến hết đất nhà bà Đào tổ 5A (II4) 49 Hình 4.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi

đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 51 Hình 4.4: So sánh giá đất trên thị trường và giá đất do nhà nước quy định theo VT2 của

đoạn đường từ đất nhà bà Đào tổ 5A đến Cầu Cài tổ 5B (III1 ) và đoạn đường từ đất nhà bà Chiến tổ 3 đến hết đất nhà ông Dũng tổ 4 (III3) 52

MỤC LỤC

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của giá đất 4

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 5

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9

2.1.4 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất 10

2.2 Cơ sở pháp lý 13

2.3 Cơ sở thực tiễn 13

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 14

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 21

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn 26

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn

năm 2015 26

3.3.3 Giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn 26

3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn 26 3.3.5 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Nông trường Liên Sơn 27

3.3.6 Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá và quản lý đất đai 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu 27

3.4.2 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 27

3.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn nghiên cứu 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn Nông trường Liên Sơn 34

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 34

4.3 Giá đất ở tại thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 35

4.3.1 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn 35

4.3.2 Giá đất ở trên thị trường 37

4.3.3 So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường tại thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 43

4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Nông trường Liên Sơn 46

4.4.1 Yếu tố vị trí 47

4.4.2 Yếu tố cơ sở hạ tầng 48

4.4.3 Yếu tố hình thể lô đất 49

4.4.4 Điều kiện sinh lợi 51

4.4.5 Yếu tố pháp lý của thửa đất 52

4.4.6 Các yếu tố khác 52

4.5 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn NT Liên Sơn năm 2015 53

4.5.1 Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra 53

4.5.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 54

4.5.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 55

4.6 Đề xuất một số giải pháp 55

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.1.1 Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 57

5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015 57

5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn 57

5.2 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7]

“Đất đai còn là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16] Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào

đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người Sử dụng đất là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5]

Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua

và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam,

1992)[9] Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để

tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9]

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước

về đất đai có vai trò rất quan trọng Huyện Văn Chấn nói chung và thị trấn Nông trường Liên Sơn nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng đất để phục

vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết Xuất phát từ thực tiễn và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường Được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, em

tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn, huyện Văn Chấn, tỉnh Yên Bái ”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên thị trấn Nông trường Liên Sơn năm 2015, nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Nông trường Liên Sơn Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn NT Liên Sơn

- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn

- Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà Nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng năm 2015

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đề xuất một số giải pháp khắc phục

1.3 Yêu cầu đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Yên Bái

- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa khoa học

Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để em củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát thực địa

để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Qua đó em biết cách thu thập, tổng

hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn chỉnh

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm của giá đất

2.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Điều 3 Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một đơn vị diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.(Nguyễn Thế Huấn,2009) [11]

2.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

2.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm, trú trọng của nhiều ngành

Vì vậy, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất (Hội đồng Lý luận Trung

ương, 2004)[10] Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa

tô độc quyền (Hội đồng Lý luận Trung ương, 2004)[10] Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá

bỏ Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và

về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn, v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độmàu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, gần thị trường tiêu thụ Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu

tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng (Đỗ Thị Thu Hà, 2014) [8]

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm,

do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến gián đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà

tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất

là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó

thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị bao gồm :

- Yếu tố vị trí: Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất ở nhất là đất ở đô thị Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…

Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau: Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5

Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô… Xếp theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…

Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…

- Yếu tố hình thể lô đất: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn

- Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật

có nhiều yếu tố phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:

Hệ thống cầu đường giao thông

Hệ thống cống thoát nước

Hệ thống điện

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng

- Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội: Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng… Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng

- Yếu tố môi trường: Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng

- Yếu tố an ninh xã hội: Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…

- Các yếu tố khác: Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất

2.1.4 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc và phương pháp định giá đất

2.1.4.1 Khái niệm định giá đất

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định

2.1.4.2 Nguyên tắc xác định giá đất

- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so

sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó

có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân

tố này và những biến động chung của chúng Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí (Vũ Thị Ngọc Lan, 2007)[13]

2.1.4.3 Thông tin trong định giá đất

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14]

2.1.4.4 Phương pháp định giá đất

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp, trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính

để quyết định mức giá Cụ thể ở Việt Nam thương hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:

- Phương pháp thu nhập: Là một trong những phương pháp định giá đất

thương dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà

ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai là một loại đầu tư, khán giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa đất

dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai

đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay

phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do

có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống sản đã được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định

giá trong những trường họp sau:

+ Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường

+ Định giá cho các mục đích bảo hiểm

+ Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu

- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

2.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm

2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Quyết định 39/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái năm 2015

2.3 Cơ sở thực tiễn

Một trong những nhu cầu quan trọng của con nguời mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con nguời đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản Nó gắn liền với con người ngay

từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày đuợc khẳng định theo tiến trình phát triển loài nguời, ta thấy đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định đuợc hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào Đất đai

đã, đang và sẽ đóng góp vai trò quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia nói chung và trên thế giới nói riêng và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 đuợc ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị truờng bất động sản dần dần đuợc hình thành, phát triển và không thể phủ nhận đuợc vai trò của thị truờng này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra

nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nuớc về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định

2.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1 Khái niệm về thị trường đất đai và đặc điểm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Nguyễn Tiến Dũng, 2015) [6]

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất làm cho cung của đất không thay đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội

Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù

có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.(Nguyễn Thế Huấn, 2009)[11]

2.3.1.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai

đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp

hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh

tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu

đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu

tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước

đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một

số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua

đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.3.1.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

- Giai đoạn trước năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[18]

- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[18]

- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm

1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để

ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà

đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở

Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[18]

- Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và

hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”( Luật đất đai, 2003)[15] Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai 2003)[15] Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định

5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất

để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007)[17]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu

tư nước ngoài Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người

có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó,

luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995

đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào

đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong

đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

- Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013: Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền

sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự

án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào

giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007)[17]

- Giai đoạn từ 2013 đến nay: Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 (“Luật Đất Đai Mới”) được thông qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Luật có những cải thiện đáng kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.3.2 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.2.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Thái Lan:

- Tổ chức: Hệ thống cơ quan định giá đất của nhà nước về bất động sản được

tổ chức tại một cấp trung ương gọi là “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá

- Chức năng, nhiệm vụ: Chức năn xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng kí, chuyenr nhượng quyền sở hữu đất đai thuộc Cục địa chính

- Đối tượng: Ở Thái Lan, cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản.Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được tiến hành đố với từng khu vực lớn

* Định giá đất ở Malaysia

- Tổ chức: Malaysia là nhà nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được chia thành ba cấp là Bang và Quận Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là “Cục dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH, thuộc Bộ tài chính Tại cấp Bang: mỗi bang có một chi nhánh của JPPH, giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc cua JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình Tại cấp Quận (huyện): Có một số quận được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết

là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý nhà nước và làm dich vụ định giá đất một vùng Giám đốc văn phòng định giá đất

do giám đốc chi nhánh JPPH bổ nhiệm

- Chức năng, nhiệm vụ: Ngoài chức năng nói trên, JPPH còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan đến việc định giá bất động sản, quản

lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản JPPH có nhiệm vụ thực hiện công tác định giá đất bất động sản phục vụ mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: định giá bất động sản có sự tăng giảm về giá trị trong năm; định giá bát động sản định kỳ; đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập; thực hiện các việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích tích tụ đất đai, cho thuê bất động sản, tích tụ nhà ở, bảo hiểm bất động sản, chuyển đổi mục đích sử dụng đất,…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật Đất đai để đưa

ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

2.3.2.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

- Tổ chức: Để định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến địa phương,

cơ quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm

vụ định giá đất là Bộ tài nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường của các tỉnh thàn phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm

vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá đất cụ thể

- Chức năng, nhiệm vụ: Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ cho các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi

vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 04 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch, tài chính

và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54

và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa 21 phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều

5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007 Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui

định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 22 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS

và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

3 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản